Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.395.2026.4.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 8 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 12 czerwca 2026 r. (wpływ 19 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający z wniosku i jego uzupełnienia)

Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia (…) 1994 r. nabył od swojej matki:

1)    zabudowaną nieruchomość rolną położoną w A, gmina B, stanowiącą działkę nr 1/2 o obszarze (…) ha;

2)    niezabudowaną nieruchomość rolną położoną w A, gmina B, stanowiącą działkę nr 2 o obszarze (…) ha;

3)    niezabudowaną nieruchomość rolną położoną w A, gmina B, stanowiącą działkę nr 3/4 o obszarze (…) ha;

4)    niezabudowaną nieruchomość rolną położoną w A, gmina B, składającą się z działek nr 4, 5, 6, 7 oraz 3/2 o obszarze (…) ha.

Przez okres posiadania ww. nieruchomości przez Wnioskodawcę były one użyczone jego mamie, która wykorzystywała je na cele działalności rolnej, a także oddała w dalsze użyczenie.

Wnioskodawca zawarł w dniu (…) 2009 r. umowę dzierżawy części działki nr 7. Umowa była zawarta na okres 30 lat, przy czym skutki zawarcia tej umowy nie ziściły się, umowa wygasła wobec nieziszczenia się warunków istotnych dla istnienia wynikającego z niej stosunku prawnego.

Wnioskodawca w dniu (…) 1998 r. darował na rzecz swojego brata niezabudowaną działkę nr 2, o której mowa w pkt 2 powyżej oraz niezabudowaną działkę nr 4/1 powstałą z podziału działki nr 4, o której mowa w pkt 4.

Wnioskodawca w dniu (…) 2002 r. sprzedał niezabudowane działki rolne nr 3/2, 3/3 oraz 3/4 położone w A. Kupujący oświadczyli, że nabyte działki wejdą w skład prowadzonego przez nich gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca w roku 2002 sprzedał niezabudowaną działkę nr 6 położoną w A. W dniu (…) 2005 r. Wnioskodawca zawarł warunkową umowę sprzedaży niezabudowanej działki nr 5. W dniu (…) 2006 r. zawarł umowę przeniesienia prawa własności ww. nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca w dniu (…) 2025 r. darował swojej córce do jej majątku osobistego działkę nr 1/3 o powierzchni (…) ha, położonej w A, powstałą z podziału działki nr 1/2. Działka nr 1/2 została podzielona na działki nr 1/3 i 1/4, z czego działka nr 1/4 jest działką zamieszkiwaną przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca dokonał podziału rolnego działki nr 7, o której mowa w punkcie 4 powyżej na działki nr 7/1 jako działka dojazdowa oraz działki nr 7/2 – 7/4. Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla ww. działek powstałych z podziału działki nr 7, a następnie dokonał podziału tych działek na 14 działek (tj. działki nr 7/5 – 7/18), dla których wystąpił aktualnie o warunki zabudowy. Działka nr 7/5 ulegnie podziałowi i wydzielona zostanie działka na poszerzenie pasa drogowego.

Wnioskodawca w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmował i nie będzie podejmował czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży. Wnioskodawca nie będzie udzielać żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości, nie będzie upoważniać, ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności. Wnioskodawca planuje zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp.

Wnioskodawca dopuszcza zawieranie przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Wnioskodawca od 1995 roku prowadził działalność gospodarczą wraz z bratem w ramach spółki cywilnej. Aktualnie Wnioskodawca jest pracownikiem etatowym w spółce brata. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto Wnioskodawca nigdy nie był czynnym podatnikiem podatku VAT.

Pismem z 12 czerwca 2026 r. (wpływ 19 czerwca 2026 r.), uzupełnił Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.     W jakim celu dokonał Pan podziału działki nr 7?

Odpowiedź: Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 7 w związku z okolicznością, że na mniejsze działki jest większy rynek zbytu aniżeli na działki o znacznej powierzchni.

2.     W jaki dokładnie sposób wykorzystywał Pan działkę 7 (oraz działki, które powstały z jej podziału) w okresie od momentu jej nabycia w drodze darowizny od matki do czasu jej sprzedaży?

W szczególności proszę wyjaśnić, czy korzystał Pan z nich dla swoich celów prywatnych (osobistych), przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne (osobiste) były przez Pana realizowane i w jakim okresie?

Odpowiedź: Od momentu nabycia działki nr 7 Wnioskodawca użyczał jej nieodpłatnie swojej mamie, która wykorzystywała je na cele działalności rolnej, a także oddała w dalsze użyczenie.

3.     W jakim celu wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy w związku ze zmianą przepisów w zakresie prawa planistycznego i zapewnienia dla działek powstałych z podziału działki nr 7 możliwości zabudowy. Podział działek na działki mniejsze niż 3000 m² z mocy przepisów wymagają uzyskania warunków zabudowy.

4.     Czy posiada Pan inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku (za wyjątkiem nieruchomości, w których realizuje Pan własne cele mieszkaniowe), przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)    czy są to nieruchomości niezabudowane, czy zabudowane, jeśli zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?

b)    jakim tytułem prawnym dysponuje Pan do tych nieruchomości? Czy nieruchomości te stanowią Pana własność/współwłasność?

c)    kiedy Pan planuje dokonać ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada inne działki przeznaczone do sprzedaży, tj. działki powstałe z podziału działki nr 4/2 położone w A. Działki powstałe z podziału działki nr 4/2 są działkami niezabudowanymi, stanowiącymi własność Wnioskodawcy. Sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 4/2 położonych w A planowana jest wraz z pojawieniem się klienta zainteresowanego zakupem tych działek. Jednakże na moment sporządzenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawca nie jest w stanie jednoznacznie wskazać kiedy konkretnie nastąpi sprzedaż.

5.     Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości (innych niż te, o których mowa we wniosku), jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)    jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)    w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)     ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)    na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź:

a.    Wnioskodawca w dniu (…) 2002 r. sprzedał niezabudowane działki rolne nr 3/2, nr 3/3 oraz nr 3/4 położone w A. Kupujący oświadczyli, że nabyte działki wejdą w skład prowadzonego przez nich gospodarstwa rolnego. Działki te Wnioskodawca nabył w umowie darowizny od swojej mamy (…) 1994 r. Nabycie nastąpiło w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników. I zgodnie z umową darowizny zobowiązał się do użytkowania nieruchomości rolniczo. Działki miały charakter działek rolnych i z przeznaczeniem pod rolę. Działki były udostępnione nieodpłatnie na cele rolnicze. Celem sprzedaży działek było uzyskanie środków finansowych na bieżące wydatki na życie.

b.    Wnioskodawca w roku 2002 sprzedał niezabudowaną działkę nr 6 położoną w A. Działkę tę Wnioskodawca nabył w umowie darowizny od swojej mamy (…) 1994 r. Nabycie nastąpiło w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, i zgodnie z umową darowizny zobowiązał się do użytkowania nieruchomości rolniczo. Działka miała charakter działki rolnej i z przeznaczeniem pod rolę. Działki były udostępnione nieodpłatnie na cele rolnicze. Celem sprzedaży działki było uzyskanie środków finansowych na bieżące wydatki na życie.

c.    W dniu (…) 2005 r. Wnioskodawca zawarł warunkową umowę sprzedaży niezabudowanej działki nr 5. W dniu (…) 2006 r. zawarł umowę przeniesienia prawa własności ww. nieruchomości. Nabycie nastąpiło w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, i zgodnie z umową darowizny zobowiązał się do użytkowania nieruchomości rolniczo. Działka miała charakter działki rolnej i z przeznaczeniem pod rolę. Działka była udostępniona nieodpłatnie na cele rolnicze. Celem sprzedaży działki było uzyskanie środków finansowych na bieżące wydatki na życie.

6.     Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan, w jakim celu zamierza je nabyć?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości.

7.     Czy działka nr 7 (lub działki, które powstały z jej podziału) była przedmiotem dzierżawy, najmu lub innych umów o podobnym charakterze? Jeżeli działka była przedmiotem dzierżawy, to:

a)   komu i na podstawie jakiej konkretnie umowy udostępnił Pan ww. nieruchomości?

b)   jeśli została zawarta ww. umowa z kupującym, to kiedy ją zawarto i czy będzie ona obowiązywała do dnia zawarcia umowy ostatecznej umowy sprzedaży?

c)   na jaki okres (np. miesiąc, rok) ww. nieruchomość była/jest udostępniona?

d)   czy były to czynności odpłatna, czy nie odpłatna?

e)   na jaki cel ww. nieruchomość była/jest udostępniona?

f)    czy czynsz z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Pana?

g)   w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, prosimy wskazać, czy dokonywał/dokonuje Pan rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze przedmiotowej działki?

h)   w przypadku, gdy podatek należny z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze działek będących przedmiotem wniosku nie był rozliczany, prosimy wskazać z jakiego powodu?

i)    czy rozliczał Pan przychody z tytułu dzierżawy w ramach działalności gospodarczej, czy też zaliczał Pan te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Działka 7 była i aktualnie po podziale wciąż jest nieodpłatnie udostępniona matce Wnioskodawcy, która dalej udostępnia tę nieruchomość nieodpłatnie. Nieodpłatne udostępnienie nie jest ograniczone czasowo. Wnioskodawca zawarł w dniu (…) 2009 r. umowę dzierżawy części działki nr 7. Umowa była zawarta na okres 30 lat, przy czym skutki zawarcia tej umowy nie ziściły się, umowa wygasła wobec nieziszczenia się warunków istotnych dla istnienia wynikającego z niej stosunku prawnego. Nieodpłatne udostępnienie nieruchomości trwało pomimo zawarcia umowy dzierżawy, o której mowa powyżej, a która to umowa nie doszła do skutku. Nieodpłatne udostępnienie nie było i nie jest objęte podatkiem VAT. Wnioskodawca nie osiągał przychodów z tytułu udostępnienie nieruchomości, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

8.     Czy udzielił/udzieli Pan nabywcom działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

i)          jakie działania podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą działek?

ii)         kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) pokrywał będzie koszty tych działań?

iii)        jaki będzie zakres pełnomocnictw, których Pan udzielił/udzieli?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielał pełnomocnictwa pośrednikowi, ani potencjalnym nabywcom. Natomiast Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa geodecie do reprezentowania go w procesie podziału działki nr 7.

9.     Czy oprócz wskazanych we wniosku czynności (tj. podziału, wystąpienia o warunki zabudowy) przed sprzedażą działek podjął/podejmie Pan jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży tych nieruchomości, które będą wykraczały poza zwykłe formy ogłoszenia o jej sprzedaży (np.: uzbrojenie nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą nakłady.

Odpowiedź: Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował w stosunku do nieruchomości czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie (do pytania oznaczonego nr 1)

Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochód w wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepis w Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24 24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów , różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy). W odniesieniu do zbycia nieruchomości Ustawa o PIT rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczegóInych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychód w są określone w art. 10 ust. 1: pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza, pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)    prawa wieczystego użytkowania gruntów ,

d)    innych rzeczy,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady zatem, w sytuacji, w której zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości osoba fizyczna zapłaci podatek dochodowy wynoszący 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e Ustawy o PIT. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków, obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana. W przypadku zbycia nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a)    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)    polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia. Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami.

Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy. Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań od momentu nabycia do zbycia potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie własnych potrzeb, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że „nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010- 2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Nie można przyjąć, aby działalność Wnioskodawcy miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również ewentualne zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), osoba zbywająca z operacji tych uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania.”

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób przyjąć jakoby Wnioskodawca podjął działania, które należałoby kwalifikować jako działalność gospodarcza w zakresie obrotu nieruchomościami. Z okoliczności przywołanych w zdarzeniu przyszłym nie wynika, aby Wnioskodawca przejawiał aktywność w zakresie obrotu działkami, podobną do aktywności producentów, handlowców i usługodawców prowadzących działalność gospodarczą. Wnioskodawca w zakresie działek objętych zdarzeniem przyszłym nie angażował i nie będzie angażował środków podobnych do tych, które wykorzystywane są przez przedsiębiorców. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie przez Wnioskodawcę działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Konkludując, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 7 obręb A nie będzie stanowiła przychodu z tytułu działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki)
– działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będących przedmiotem wniosku.

W celu ustalenia źródła przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych działek zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że:

−        dokonał Pan podziału rolnego działki nr 7, w związku z okolicznością, że na mniejsze działki jest większy rynek zbytu aniżeli na działki o znacznej powierzchni.

−        wystąpił Pan o warunki zabudowy w związku ze zmianą przepisów w zakresie prawa planistycznego i zapewnienia dla działek powstałych z podziału działki nr 7 możliwości zabudowy. Podział działek na działki mniejsze niż 3000 m² z mocy przepisów wymagają uzyskania warunków zabudowy.

−        nie będzie udzielać Pan żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości, nie będzie upoważniać, ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności.

−        planuje Pan zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości.

−        działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych.

−        na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika.

−        nie przewiduje Pan ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp.

−        dopuszcza Pan zawieranie przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

−        od momentu nabycia działki nr 7 użyczał ją Pan nieodpłatnie Pana mamie, która wykorzystywała ją na cele działalności rolnej, a także oddała w dalsze użyczenie.

−        wystąpił Pan o warunki zabudowy dla ww. działek powstałych z podziału działki nr 7, a następnie dokonał podziału tych działek na 14 działek (tj. działki nr 7/5 – 7/18), dla których wystąpił aktualnie o warunki zabudowy. Działka nr 7/5 ulegnie podziałowi i wydzielona zostanie działka na poszerzenie pasa drogowego.

−        nie udzielał Pan pełnomocnictwa pośrednikowi, ani potencjalnym nabywcom. Natomiast udzielił Pan pełnomocnictwa geodecie do reprezentowania w procesie podziału działki nr 7.

−        nie podejmował i nie będzie Pan podejmował w stosunku do nieruchomości czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi, nie będzie ponosił Pan nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

−        w 2002 r. sprzedał Pan niezabudowane działki rolne nr 3/2, 3/3, 3/4 i niezabudowaną działkę nr 6. W 2005 r. zawarł Pan warunkową umowę sprzedaży niezabudowanej działki nr 5 - w 2006 r. zawarł Pan umowę przeniesienia prawa własności tej nieruchomości. Celem sprzedaży ww. działek było uzyskanie środków finansowych na bieżące wydatki na życie.

−        nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki nr 7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak np.: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, wystąpienie o warunki zabudowy, czy skorzystanie z usług agencji nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że sprzedaż działek, wydzielonych z nabytej w drodze darowizny nieruchomości (działki nr 7) to rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bowiem dokonane i planowane przez Pana czynności nie będą miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Pana działania nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem, okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (darowizna) i ich sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek będących przedmiotem wniosku) do działalności gospodarczej.

Zatem kwota, którą uzyska Pan ze sprzedaży nieruchomości (działek powstałych z podziału działki nr 7) nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości (działek), należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane 8 lipca 2026 r. odrębne rozstrzygnięcie nr 0112-KDIL1-1.4012.358.2026.3.EB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.