Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.403.2026.3.DT

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 maja 2026 r. (wpływ 25 maja 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą związaną z oprogramowaniem, która nie obejmuje kupna, sprzedaży ani zarządzania nieruchomościami. Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od rodziców w roku 2004.

Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego Wnioskodawcy, poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie odliczał żadnych kosztów związanych z tą nieruchomością w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości na pięć mniejszych działek: cztery działki budowlane o powierzchniach odpowiednio (…) , a także jedną działkę przeznaczoną pod drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej (…) . Przed dokonaniem sprzedaży Wnioskodawca planuje wykonać następujące czynności przygotowawcze:

-        doprowadzenie przyłączy mediów (energia elektryczna, woda) do granic poszczególnych działek,

-        utwardzenie drogi wewnętrznej (działka drogowa) przy użyciu kruszywa/tłucznia w celu zapewnienia dojazdu do poszczególnych działek z drogi publicznej,

-        budowę przepustu przez rów melioracyjny w celu zapewnienia dostępu do nieruchomości z drogi publicznej.

Wnioskodawca nie planuje podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak: wielokrotna sprzedaż nieruchomości w krótkim czasie (planowana sprzedaż wydzielonych działek budowlanych stanowi w istocie jednorazowy akt wyzbycia się składnika majątku prywatnego), nabycie nieruchomości w celu odsprzedaży, prowadzenie biura obrotu nieruchomościami, zatrudnianie pracowników w tym celu ani prowadzenie zorganizowanej kampanii marketingowej.

Sprzedaż ma charakter jednorazowy i wynika z chęci racjonalnego zadysponowania składnikiem majątku prywatnego zgromadzonym przed ponad 20 laty. Wnioskodawca wskazuje, że w pewnym momencie rozważał wykorzystanie nieruchomości do celów inwestycyjnych (budowa i sprzedaż domów), co skutkowało m.in. zleceniem prac geodezyjnych. Jednak po analizie ekonomicznej i rynkowej Wnioskodawca całkowicie zaniechał tych planów, uznając je za nieopłacalne i obarczone zbyt dużym ryzykiem. W konsekwencji nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a wydatki związane z podziałem (mimo technicznego wystawienia faktury na dane firmowe) nie zostały ujęte jako koszty uzyskania przychodu, ani nie posłużyły do odliczenia podatku VAT naliczonego. Obecna decyzja o sprzedaży działek budowlanych jest więc powrotem do koncepcji upłynnienia majątku prywatnego, który pozostawał w jego posiadaniu od 2004 roku i nie ma związku z wcześniej rozważaną, a ostatecznie porzuconą koncepcją inwestycyjną.

W piśmie z 25 maja 2026 r., uzupełnił Pan opis sprawy o następujące informacje:

Od momentu nabycia w drodze darowizny do chwili obecnej działka nr (…) nie była wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej, rolniczej ani zarobkowej. Przez cały ten okres nieruchomość pozostawała odłogiem. Jedyne czynności, jakie Wnioskodawca wykonywał na terenie działki, to standardowe prace porządkowe i pielęgnacyjne, jak na przykład regularne koszenie trawy.

Działka nr (…) przez cały okres jej posiadania nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana na żadne cele prywatne (osobiste). Nieruchomość nie zaspokajała bieżących potrzeb osobistych, mieszkaniowych ani rekreacyjnych Wnioskodawcy. Jej posiadanie miało charakter całkowicie bierny i ograniczało się wyłącznie do utrzymywania jej w stanie niepogorszonym (jako elementu majątku osobistego).

Działka nigdy nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze (zarówno w formie odpłatnej, jak i bezpłatnej).

W celu sprzedaży wydzielonych działek Wnioskodawca zamierza podjąć standardowe czynności, jakie zazwyczaj podejmują osoby fizyczne wyprzedające część majątku osobistego. Wnioskodawca planuje samodzielnie zamieścić ogłoszenia o sprzedaży na popularnych portalach internetowych. Ewentualnie Wnioskodawca dopuszcza możliwość skorzystania z usług agencji pośrednictwa nieruchomości w celu znalezienia nabywców. Wnioskodawca nie zamierza prowadzić żadnych zorganizowanych akcji marketingowych, zakładać dedykowanej strony internetowej ani podejmować innych działań o charakterze profesjonalnym, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Ojciec Wnioskodawcy złożył dwa wnioski w latach 2004 i 2005 do Urzędu Miasta o przekwalifikowanie działki z rolnej na zabudowę jednorodzinną w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Ostatecznie działka została przekwalifikowania pod zabudowę jednorodzinną na mocy Uchwały nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) . Wnioskodawca nie ma wiedzy, czy i w jakim stopniu wnioski jego ojca wpłynęły na ostateczną decyzję gminy. Wnioskodawca osobiście nie występował o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, ani nie podejmował innych, podobnych działań administracyjnych.

Na moment sprzedaży wydzielone działki będą objęte obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zgodnie z zapisami planu, nieruchomości te są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co w pełni dopuszcza posadowienie na nich budynków o takim charakterze. Wnioskodawca osobiście nie występował o uchwalenie ani o zmianę MPZP dla tego terenu. W latach 2004 i 2005 wnioski o uwzględnienie funkcji mieszkaniowej w projekcie planu składał w imieniu Wnioskodawcy (ze względu na małoletni wówczas wiek Wnioskodawcy) ojciec Wnioskodawcy. Ostateczne przeznaczenie gruntu pod zabudowę jednorodzinną zostało uchwalone w 2016 roku, przy czym Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy i w jakim stopniu wnioski ojca Wnioskodawcy wpłynęły na ostateczną decyzję gminy.

Na dzień sprzedaży dla przedmiotowych działek nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren ten jest objęty obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), co formalnie i prawnie wyklucza potrzebę oraz możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Przed planowaną sprzedażą dla żadnej z wydzielonych działek nie zostaną wydane pozwolenia na budowę. Wnioskodawca nie występował i nie zamierza występować o takie decyzje.

W związku z pierwotnymi, a następnie zaniechanymi planami inwestycyjnymi, została opłacona zaliczka na poczet przyszłych prac geodezyjnych. Wykonawca wystawił z tego tytułu fakturę zaliczkową zawierającą dane działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Na tym etapie nie zostały wykonane żadne fizyczne ani formalne prace geodezyjne. Dokument ten nigdy nie został wprowadzony do ewidencji księgowej firmy Wnioskodawcy, nie stanowił kosztu uzyskania przychodu, ani nie posłużył do odliczenia podatku VAT. Wszelkie obecne i przyszłe prace geodezyjne są i będą realizowane wyłącznie na potrzeby zarządu majątkiem prywatnym i nie mają związku z prowadzeniem działalności inwestycyjnej.

Jedyną dodatkową czynnością podjętą na wczesnym etapie było zlecenie architektowi sporządzenia wstępnej, poglądowej koncepcji podziału działki, która miała posłużyć jako punkt wyjścia do późniejszego podziału geodezyjnego. Faktura za wykonanie tej usługi została wystawiona przez architekta na dane firmy Wnioskodawcy, jednak nie była to faktura VAT (architekt nie był podatnikiem VAT). Podobnie jak w przypadku zaliczki geodezyjnej, dokument ten nie został ujęty w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej i nie wywołał żadnych skutków podatkowych na gruncie podatków dochodowych ani VAT.

Żadne inne wydatki nie były dokumentowane fakturami wystawionymi na dane firmy Wnioskodawcy.

Na początkowym etapie Wnioskodawca planował wybudowanie, a następnie sprzedaż czterech domów jednorodzinnych na wydzielonych działkach w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Ostatecznie, po przeprowadzeniu szczegółowych analiz finansowych, Wnioskodawca całkowicie zaniechał tych planów z uwagi na brak opłacalności takiego przedsięwzięcia. W związku z tym, planowana obecnie sprzedaż wydzielonych gruntów nie stanowi realizacji założeń biznesowych, lecz jest wyłącznie formą upłynnienia niewykorzystywanego składnika majątku osobistego (prywatnego) Wnioskodawcy.

Działania marketingowe Wnioskodawcy będą ograniczały się wyłącznie do standardowych metod stosowanych przez osoby prywatne. Wnioskodawca zamierza samodzielnie opublikować ogłoszenia na popularnych portalach ogłoszeniowych w Internecie. Wnioskodawca dopuszcza również możliwość nawiązania współpracy z biurem pośrednictwa nieruchomości. Wnioskodawca nie zamierza prowadzić żadnych profesjonalnych, zorganizowanych kampanii reklamowych, zamieszczać ogłoszeń w prasie, radiu ani tworzyć dedykowanych stron internetowych itp.

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw osobom trzecim (w tym potencjalnym nabywcom) do występowania w jego imieniu przed organami administracji publicznej, uzyskiwania decyzji, pozwoleń czy składania wniosków urzędowych itp. Jako właściciel, Wnioskodawca zamierza we własnym zakresie podjąć czynności mające na celu podstawowe uzbrojenie terenu, tj. fizyczne doprowadzenie mediów (przyłączy) do granic wydzielonych działek oraz wykonanie utwardzenia drogi wewnętrznej żwirem i budowę przepustu. Działania te Wnioskodawca podejmuje samodzielnie, finansując je z własnych środków, w celu ekonomicznie uzasadnionego i racjonalnego zarządu własnym majątkiem prywatnym przed jego zbyciem. Potencjalni nabywcy nie będą zaangażowani w te procesy na etapie przed sprzedażą, nie otrzymają od Wnioskodawcy żadnych pełnomocnictw, a wszelkie ewentualne dalsze procesy budowlane (np. występowanie o pozwolenia na budowę domów) będą realizować już we własnym zakresie, po przeniesieniu na nich prawa własności.

Planowana sprzedaż działek będzie pierwszą transakcją zbycia nieruchomości w życiu Wnioskodawcy. Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości (zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych). W przeszłości Wnioskodawca stawał się właścicielem nieruchomości wyłącznie w drodze nieodpłatnych czynności prawnych (darowizny oraz umowy dożywocia) od rodziców.

Na ten moment Wnioskodawca nie planuje zawierania umów przedwstępnych. Wnioskodawca nie może jednak całkowicie wykluczyć takiej konieczności w przyszłości, jeżeli będzie to wymogiem agencji nieruchomości lub warunkiem postawionym przez kupującego (np. ze względu na procedurę uzyskiwania kredytu hipotecznego przez nabywcę). Obecnie Wnioskodawca nie zna potencjalnej treści takich umów, jednak ewentualne umowy przedwstępne będą miały standardowy charakter cywilnoprawny. Nie będą one nakładały na Wnioskodawcę obowiązków przygotowania gruntu pod inwestycję, ani nie będą uprawniały kupującego do prowadzenia jakichkolwiek prac infrastrukturalnych lub budowlanych na działce przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność.

Oprócz działki wymienionej we wniosku, Wnioskodawca posiada jedną nieruchomość, którą planuje sprzedać. Jest to nieruchomość zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem tej nieruchomości. Nabył ją na podstawie umowy dożywocia zawartej z matką (poprzednio to ona była właścicielką). Sprzedaż tej nieruchomości Wnioskodawca planuje w bieżącym roku. Jednoczesna sprzedaż obu nieruchomości (działki oraz domu) podyktowana jest wyłącznie ważnymi celami osobistymi i rodzinnymi. Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawca zamierza ulokować na rynku kapitałowym (giełda) jako długoterminową lokatę kapitału. Wypracowane w ten sposób środki mają posłużyć jako zabezpieczenie finansowe dla matki Wnioskodawcy (uzupełnienie jej minimalnej emerytury) oraz na własne, prywatne cele konsumpcyjne Wnioskodawcy. Działanie to nie ma związku z prowadzeniem działalności gospodarczej czy reinwestowaniem kapitału w branżę nieruchomości.

Aktualnie Wnioskodawca nie ma zamiaru nabywania innych nieruchomości w przyszłości.

Pytanie

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży wydzielonych działek będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, z uwagi na upływ ponad 5 lat od daty nabycia nieruchomości pierwotnej, a podział geodezyjny i wydzielenie nowych ksiąg wieczystych nie spowoduje „ponownego” biegu tego terminu?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży działek będzie zwolniony z PIT. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu nie jest zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło ono po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Nieruchomość została nabyta ponad 20 lat temu, a termin pięcioletni upłynął z wielką nadwyżką. Podział geodezyjny nieruchomości i założenie nowych ksiąg wieczystych nie stanowi nowego nabycia w rozumieniu ustawy o PIT — nie dochodzi do żadnej czynności prawnej przenoszącej własność.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą związaną z oprogramowaniem. Jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…) , o powierzchni (…) ha. Nieruchomość została nabyta przez Pana w drodze darowizny od rodziców w roku 2004. Nabycie nastąpiło do Pana majątku prywatnego, poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Nie odliczał Pan żadnych kosztów związanych z tą nieruchomością w ramach działalności gospodarczej. Od momentu nabycia w drodze darowizny do chwili obecnej działka nr (…) nie była wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej, rolniczej ani zarobkowej. Przez cały ten okres nieruchomość pozostawała odłogiem. Działka nr (…) przez cały okres jej posiadania nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana na żadne cele prywatne (osobiste). Nieruchomość nie zaspokajała Pana bieżących potrzeb osobistych, mieszkaniowych ani rekreacyjnych. Jej posiadanie miało charakter całkowicie bierny i ograniczało się wyłącznie do utrzymywania jej w stanie niepogorszonym (jako elementu majątku osobistego). Działka nigdy nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze (zarówno w formie odpłatnej, jak i bezpłatnej).

Na moment sprzedaży wydzielone działki będą objęte obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zgodnie z zapisami planu, nieruchomości te są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co w pełni dopuszcza posadowienie na nich budynków o takim charakterze. Osobiście nie występował Pan o uchwalenie ani o zmianę MPZP dla tego terenu. W latach 2004 i 2005 wnioski o uwzględnienie funkcji mieszkaniowej w projekcie planu składał w Pana imieniu – Pana ojciec. Ostateczne przeznaczenie gruntu pod zabudowę jednorodzinną zostało uchwalone w 2016 r.

Planuje Pan dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości na pięć mniejszych działek. Przed dokonaniem sprzedaży planuje Pan wykonać następujące czynności przygotowawcze: doprowadzenie przyłączy mediów (energia elektryczna, woda) do granic poszczególnych działek, utwardzenie drogi wewnętrznej (działka drogowa) przy użyciu kruszywa/tłucznia w celu zapewnienia dojazdu do poszczególnych działek z drogi publicznej, budowę przepustu przez rów melioracyjny w celu zapewnienia dostępu do nieruchomości z drogi publicznej.

Nie planuje Pan podejmować działań takich jak: wielokrotna sprzedaż nieruchomości w krótkim czasie (planowana sprzedaż wydzielonych działek budowlanych stanowi w istocie jednorazowy akt wyzbycia się składnika majątku prywatnego), nabycie nieruchomości w celu odsprzedaży, prowadzenie biura obrotu nieruchomościami, zatrudnianie pracowników w tym celu ani prowadzenie zorganizowanej kampanii marketingowej. Sprzedaż ma charakter jednorazowy i wynika z chęci racjonalnego zadysponowania składnikiem majątku prywatnego zgromadzonym przed ponad 20 laty.

W opisie sprawy wskazał Pan, że w pewnym momencie rozważał wykorzystanie nieruchomości do celów inwestycyjnych (budowa i sprzedaż domów), co skutkowało m.in. zleceniem prac geodezyjnych. Jednak po analizie ekonomicznej i rynkowej całkowicie zaniechał Pan tych planów, uznając je za nieopłacalne i obarczone zbyt dużym ryzykiem. W konsekwencji nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Pana działalności gospodarczej, a wydatki związane z podziałem nie zostały ujęte jako koszty uzyskania przychodu ani nie posłużyły do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Wskazał Pan, że obecna decyzja o sprzedaży działek budowlanych jest więc powrotem do koncepcji upłynnienia majątku prywatnego, który pozostawał w jego posiadaniu od 2004 r. i nie ma związku z wcześniej rozważaną, a ostatecznie porzuconą koncepcją inwestycyjną.

W związku z pierwotnymi, a następnie zaniechanymi planami inwestycyjnymi, została opłacona zaliczka na poczet przyszłych prac geodezyjnych. Wykonawca wystawił z tego tytułu fakturę zaliczkową zawierającą dane Pana działalności gospodarczej. Na tym etapie nie zostały wykonane żadne fizyczne ani formalne prace geodezyjne. Dokument ten nigdy nie został wprowadzony do ewidencji księgowej Pana firmy, nie stanowił kosztu uzyskania przychodu, ani nie posłużył do odliczenia podatku VAT.

Jedyną dodatkową czynnością podjętą na wczesnym etapie było zlecenie architektowi sporządzenia wstępnej, poglądowej koncepcji podziału działki, która miała posłużyć jako punkt wyjścia do późniejszego podziału geodezyjnego. Faktura za wykonanie tej usługi została wystawiona przez architekta na dane Pana firmy, jednak nie była to faktura VAT (architekt nie był podatnikiem VAT). Podobnie jak w przypadku zaliczki geodezyjnej, dokument ten nie został ujęty w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej i nie wywołał żadnych skutków podatkowych na gruncie podatków dochodowych ani VAT.

Na początkowym etapie planował Pan wybudowanie, a następnie sprzedaż czterech domów jednorodzinnych na wydzielonych działkach w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Ostatecznie, po przeprowadzeniu szczegółowych analiz finansowych, całkowicie zaniechał Pan tych planów z uwagi na brak opłacalności takiego przedsięwzięcia. W związku z tym, w Pana ocenie, planowana obecnie sprzedaż wydzielonych gruntów nie stanowi realizacji założeń biznesowych, lecz jest wyłącznie formą upłynnienia niewykorzystywanego składnika mojego majątku osobistego (prywatnego).

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na ścisłe związanie podjętych przez Pana działań z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Pana zamiarem na początkowym etapie było wybudowanie, a następnie sprzedaż czterech domów jednorodzinnych na wydzielonych działkach w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Ostatecznie, po przeprowadzeniu szczegółowych analiz finansowych, zaniechał Pan tych planów z uwagi na brak opłacalności takiego przedsięwzięcia.

Należy więc uznać, że działania, które Pan podjął w celu wybudowania czterech domów jednorodzinnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zainicjowanie prac geodezyjnych oraz wstępnej koncepcji podziału działki, które będą kontynuowane na potrzeby sprzedaży działek), a także w celu sprzedaży działek (kontynuacja podziału geodezyjnego, doprowadzenie przyłączy mediów, utwardzenie drogi wewnętrznej, budowa przepustu przez rów melioracyjny) od samego początku posiadały cechy inwestycji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nie zarządem majątkiem prywatnym. Wskazał Pan, że dodatkową czynnością podjętą na wczesnym etapie inwestycji było zlecenie architektowi sporządzenia wstępnej, poglądowej koncepcji podziału działki, która miała posłużyć jako punkt wyjścia do późniejszego podziału geodezyjnego. Faktura za wykonanie tej usługi została wystawiona przez architekta na dane Pana firmy. Zatem w chwili podejmowania ww. czynności miał Pan zamiar osiągnąć zysk. Nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar i charakter dokonanych przez Pana czynności nie był typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania były przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).

Osoba fizyczna decyduje bowiem o tym czy dany składnik łączy z działalnością gospodarczą, czy ma zamiar korzystać z tego składnika jako mienie prywatne, nawet z możliwością czerpania pożytków z tego składnika, np. nieruchomości.

Już na wstępnym etapie inwestycji przesądził Pan o przeznaczeniu działki wykorzystując ją jako składnik inwestycji w ramach działalności gospodarczej. W takiej sytuacji nie można mówić o „powrocie do koncepcji upłynnienia majątku prywatnego”, ale co najwyżej o zmianie koncepcji wykorzystania nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, jakiej oczekuje się po racjonalnym przedsiębiorcy, który dąży do maksymalizacji zysku z wykorzystaniem dostępnych składników majątku .

Ponowna kalkulacja rentowności inwestycji nie powoduje, że nieruchomość przestaje być związana z inwestycją w ramach działalności gospodarczej i „powraca” do majątku osoby fizycznej, tylko dlatego, że inwestycja okazała się nierentowna.

Zatem Pana działania są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Całokształt podejmowanych przez Pana działań wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie miało charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny, związany z prowadzoną już działalnością gospodarczą. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinowało jego wyłączenie z Pana majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż wskazanych w opisie sprawy działek budowlanych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie stanowiła sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży będą składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż działek budowlanych będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Pana działania są wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działek budowlanych. Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychody uzyskane przez Pana ze sprzedaży działek budowlanych będących przedmiotem wniosku, będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te podlegają opodatkowaniu przez Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·      Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·      Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·      Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

·      Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.