Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.444.2026.3.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 14 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 czerwca 2026 r. (wpływ 18 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający z wniosku oraz z jego uzupełnienia)

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie (…). Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w zakresie prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Dodatkowo Wnioskodawca wynajmuje prywatne mieszkanie, które stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, jednakże z uwagi na cel mieszkalny najem jest zwolniony z opodatkowania VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek (dalej: „Nieruchomość”), którą Wnioskodawca nabył (…) 2024 r. wraz z małżonkiem z ich majątku wspólnego do majątku wspólnego, o którym mowa w art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Małżonek Wnioskodawcy również prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie (…), jak również jest czynnym podatnikiem VAT w zakresie prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca, jak i małżonek Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, w której wykorzystywaliby Nieruchomość. Nieruchomość nie była dzierżawiona ani wynajmowana. Od momentu zakupu w 2024 r. Wnioskodawca ani małżonek Wnioskodawcy nie wykonywali żadnych czynności w stosunku do Nieruchomości. Nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawcę wraz z małżonkiem w celu ulokowania prywatnych pieniędzy.

W związku ze zmianą planów życiowych, Wnioskodawca wraz z małżonkiem zamierzają sprzedać Nieruchomość. Najprawdopodobniej kupującym będzie nowoutworzona spółka, w której Wnioskodawca wraz z małżonkiem będą wspólnikami.

Ponadto odpowiedziała Pani na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych:

1.    Kiedy zamierza Pani sprzedać nieruchomość, o której mowa we wniosku? Proszę podać rok.

Odpowiedź: Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość w 2026 r.

2.    Wskazała Pani numer geodezyjny działki/działek, która będzie/które będą przedmiotem planowanej sprzedaży.

Odpowiedź: Nieruchomość składa się z dwóch działek o numerach geodezyjnych 1 i 2 położonych w (…) (dalej jako „Nieruchomość”).

3.    W jaki sposób wykorzystywała Pani/wykorzystuje posiadane udziały w ww. działkach od momentu ich nabycia – jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie, w jaki sposób udziały w działkach zaspokajały te potrzeby osobiste?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie wykorzystywał w żaden sposób udziałów w Nieruchomości. Od momentu zakupu Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności w stosunku do Nieruchomości.

4.    Czy w odniesieniu do ww. gruntu obejmującego działkę/działki, której/których dotyczy Pani pytanie, ponosiła/będzie Pani ponosiła do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem ww. gruntu do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o uchwalenie i/lub zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności gruntu, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą nakłady?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, tj. Wnioskodawca nie uzbroił terenu, nie wykonał ogrodzenia, nie wystąpił o uchwalenie ani o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, nie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie wytyczył dróg dojazdowych, ani nie wykonywał innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności gruntu. Wnioskodawca również nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji ani nie wykonywał innych działań marketingowych w stosunku do Nieruchomości.

5.    Czy komukolwiek zostanie/zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu, w związku z przygotowaniem działek/działki będących/będącej przedmiotem rozpatrywanego wniosku do sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać:

a)    komu dokładnie udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa (np. kupującemu)?

b)    w jakim zakresie?

c)    jakie czynności wykona/wykonał Pani pełnomocnik na przedmiotowej działce/przedmiotowych działkach?

d)    kto będzie pokrywał ww. koszty (Pani, czy pełnomocnik)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielił nikomu pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy, w związku z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży. Wnioskodawca również nie zamierza udzielać takiego pełnomocnictwa/umocowania w przyszłości.

6.    Czy zamierza Pani zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

·         jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

·         czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza zawierać z  nabywcą umowy przedwstępnej.

7.    Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)    w jaki sposób nieruchomości te były wykorzystane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)    kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości.

8.    Czy posiada Pani inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)    w jaki sposób nieruchomości te były/są/będą wykorzystane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

9.    Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

10. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy: „Najprawdopodobniej kupującym będzie nowoutworzona spółka, w której Wnioskodawca wraz z małżonkiem będą wspólnikami” proszę wskazać:

a)    jaką formę organizacyjno-prawną przyjmie nowoutworzona spółka?

b)    czy Pani wraz z małżonkiem będą jedynymi wspólnikami spółki?

c)    jaki rodzaj działalności będzie wykonywała nowoutworzona spółka?

d)    w jakim celu spółka ta ma zamiar nabyć nieruchomość będącą przedmiotem wniosku?

e)    czy cena, która zostanie zapłacona przez spółkę jako nabywcę nieruchomości, będzie odpowiadać wartości rynkowej?

Odpowiedź: Spółka najprawdopodobniej przyjmie formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Jedynymi wspólnikami będą Wnioskodawca wraz z małżonkiem. Nowoutworzona spółka będzie realizowała inwestycję mieszkaniową i w tym celu nabędzie Nieruchomość. Cena, która zostanie zapłacona przez spółkę jako nabywcę Nieruchomości, będzie odpowiadać wartości rynkowej.

Pytanie (wynikające z uzupełnienia wniosku)

Czy sprzedaż nieruchomości składającej się z dwóch działek o nr geodezyjnych 1 i 2 będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie (wynikający z wniosku oraz z jego uzupełnienia)

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości składającej się z dwóch działek o numerach geodezyjnych 1 i 2 będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

UZASADNIENIE

Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)        wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)        polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)         polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

1)        dana działalność musi być działalnością zarobkową,

2)        działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

3)        działalnością wykonywaną w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1) jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

2) wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter,

3) prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o PIT pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 marca 2025 r., sygn. akt II FSK 801/22 stwierdził, że wykładni przepisów art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT w relacji do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy dokonywać w taki sposób, który będzie stanowił realizację konstytucyjnych gwarancji udzielanych przez ustawodawcę obywatelowi (podatnikowi) w zakresie możliwości swobodnego rozporządzania swoim majątkiem, bez konieczności przewidywania ryzyka (i przeciwdziałaniu temu), że w bliżej nieokreślonej przyszłości jego wola działania w określonym trybie podatkowym (np. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) zostanie pominięta przez organ podatkowy, z wyjątkiem sytuacji, gdy organ podatkowy wykaże spełnienie wszystkich przesłanek (łącznie) przewidzianych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Ponadto, dla wykazania przez organ podatkowy przesłanek do zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) do źródła z pozarolniczej działalności gospodarczej konieczne jest łączne zaistnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, jako uzewnętrznienia w sposób obiektywny woli podatnika dokonania tego odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach wykonania działalności gospodarczej. Wykładni przepisów prawa podatkowego należy dokonywać w sposób prokonstytucyjny, wykluczający możliwość istnienia pułapki legislacyjnej. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy obiektywnie rzecz biorąc oczywistą wolą podatnika było uprzednie zaliczenie zbywanej odpłatnie nieruchomości do towarów handlowych lub środków trwałych bezpośrednio wykorzystywanych przez niego „w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, tj. po łącznym spełnieniu przesłanek wymienionych w tym przepisie (wyrok NSA z dnia 10 września 2024 r. sygn. akt II FSK 1/22).

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, które Wnioskodawca przedstawił w opisie stanu faktycznego.

W związku ze zmianą planów życiowych, Wnioskodawca wraz z małżonkiem podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości. Najprawdopodobniej kupującym będzie nowoutworzona spółka, w której Wnioskodawca wraz z małżonkiem będą wspólnikami.

Jak już zostało wskazane wyżej, Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość wraz z małżonkiem do ich majątku wspólnego. Zarówno Wnioskodawca, jak i małżonek Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, w której wykorzystywaliby przedmiotową nieruchomość. Również w poprzednich latach Nieruchomość nie stanowiła środka trwałego ani nie była wykorzystywana w prowadzonych działalnościach gospodarczych.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wykonywania instalacji elektrycznych, z kolei małżonek Wnioskodawcy prowadzi działalność gospodarczą w zakresie projektowania oraz wykonywania instalacji elektrycznych.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, by sprzedaż działek miała nastąpić w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.  Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z  działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie (…). Jest Pani czynnym podatnikiem VAT w zakresie prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej. Dodatkowo wynajmuje Pani prywatne mieszkanie, które stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, jednakże z uwagi na cel mieszkalny najem jest zwolniony z opodatkowania VAT.

Jest Pani właścicielem nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek (dalej: „Nieruchomość”) o numerach geodezyjnych 1 i 2 położonych w (…) (dalej jako „Nieruchomość”), którą nabyła Pani (…) 2024 r. wraz z małżonkiem z Państwa majątku wspólnego do majątku wspólnego, o którym mowa w art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zarówno Pani, jak i Pani małżonek nie prowadzą działalności gospodarczej, w której wykorzystywaliby Państwo Nieruchomość. W żaden sposób nie wykorzystywała Pani udziałów w Nieruchomości od momentu zakupu. Nieruchomość nie była dzierżawiona ani wynajmowana. Od momentu zakupu w 2024 r. ani Pani ani Pani małżonek nie wykonywali żadnych czynności w stosunku do Nieruchomości. Nieruchomość została zakupiona przez Panią wraz z małżonkiem w celu ulokowania prywatnych pieniędzy.

Nie ponosiła Pani żadnych nakładów związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, tj. nie uzbroiła Pani terenu, nie wykonała ogrodzenia, nie wystąpiła o uchwalenie ani o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, nie wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie wytyczyła dróg dojazdowych, ani nie wykonywała innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności gruntu. Nie zamieszczała Pani ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji ani nie wykonywała innych działań marketingowych w stosunku do Nieruchomości. Nie udzieliła Pani nikomu pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu, w związku z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży. Również nie zamierza Pani udzielać takiego pełnomocnictwa/umocowania w przyszłości. Nie zamierza Pani zawierać z nabywcą umowy przedwstępnej. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży ani nie zamierza Pani nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

W związku ze zmianą planów życiowych, wraz z małżonkiem zamierza Pani sprzedać Nieruchomość w 2026 r. Najprawdopodobniej kupującym będzie nowoutworzona spółka, w której wraz z małżonkiem będzie Pani jedynymi wspólnikami. Spółka najprawdopodobniej przyjmie formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Nowoutworzona spółka będzie realizowała inwestycję mieszkaniową i w tym celu nabędzie Nieruchomość. Cena, która zostanie zapłacona przez spółkę jako nabywcę Nieruchomości, będzie odpowiadać wartości rynkowej.

Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży Nieruchomości – składającej się z dwóch działek o numerach geodezyjnych 1 i 2 – nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowych sprzedaży do działalności gospodarczej. Pani czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pani działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe planowanej sprzedaży Nieruchomości – składającej się z dwóch działek o numerach geodezyjnych 1 i 2, o której mowa we wniosku, należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, sprzedaż nieruchomości składającej się z dwóch działek o nr geodezyjnych 1 i 2 będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.