Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.455.2025.2.MW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

- nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży działek nabytych w drodze umowy zamiany

oraz

- prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 21 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani, w odpowiedzi na wezwanie, pismem z 8 września 2025 r. (wpływ 8 września 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, stosownie do art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o PIT. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, której przeważający rodzaj określony jest kodem PKD 41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Jednocześnie Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej sklasyfikowanej pod kodem PKD 68.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a tym samym nie jest podmiotem zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawczyni jest właścicielką m.in. nieruchomości (działek gruntu) położonych w (…), o numerach ewidencyjnych: 1A, 1B, 1I, 1J, 1K - nabytych w 2007 r. (tj. (…) udziału w działce nr 1) oraz w 2020 r. ((…) udziału w działce nr 1), a także działek o numerach ewidencyjnych: 7A5, 7A6, 7A13, 7A14, 7A15 - uzyskanych w drodze zamiany, dokonanej na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z dnia (…) 2024 r. (zamiana z sąsiadem).

Przedmiotowe nieruchomości stanowią majątek osobisty Wnioskodawczyni. Nieruchomości te nie stanowiły, nie stanowią oraz nie będą stanowić środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, jak również nie były, nie są, ani nie będą wykorzystywane w jakikolwiek sposób na potrzeby tej działalności ani w związku z jej prowadzeniem.

Ponadto nieruchomości te nie były udostępniane podmiotom trzecim, w tym na podstawie umów najmu, dzierżawy ani na jakiejkolwiek innej podstawie.

Nabycie nieruchomości gruntowych (działki o numerach ewidencyjnych: 1A, 1B, 1I, 1J, 1K) nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Nabycie miało miejsce w 2017 r. w wyniku zawarcia ugody sądowej, dotyczącej nabycia udziału w spadku oraz zniesienia współwłasności. Wówczas Wnioskodawczyni nabyła udział w działce nr ewid. 1 w wysokości (…), natomiast udział w tej samej działce w wysokości (…) nabył mąż Wnioskodawczyni, z którym pozostaje ona w ustroju rozdzielności majątkowej. Udział należący do męża Wnioskodawczyni został przez nią nabyty do majątku osobistego w 2020 r.

Przedmiotowe nieruchomości zostały objęte uchwałą (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którą działka jest objęta symbolami:

1) (...) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej oraz

2) (...) - droga publiczna klasy lokalnej (...).

Dnia (…) 2023 r. (…) wydał postanowienie znak: (…) (dalej: „Postanowienie”,) w której pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości należących do Wnioskodawczyni (dz. nr ewid. 1) oraz dwóch innych podmiotów (dz. nr ewid. 5B, 6 oraz 7A). Postanowienie zostało jednak wydane z zastrzeżeniem, że Wnioskodawczyni oraz dwa pozostałe podmioty (…) dokonają zamiany wzajemnych praw do poszczególnych, nowo wydzielonych działek.

Zgodnie z wiedzą Wnioskodawczyni, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło z inicjatywy (…). Wnioskodawczyni wskazuje, iż sposób podziału działki nr ewid. 1 został jej narzucone odgórnie, gdyż działania te były efektem inicjatywy Gminy i wynikały z obowiązków nałożonych przez organ ewidencyjny zatwierdzający podział nieruchomości i sposób zamiany. Wnioskodawczyni wskazuje, że decyzja dotycząca podziału i zamiany nieruchomości została podjęta przez nią oraz sąsiada, jednakże sposób podziału i połączenia został narzucony przez organ ewidencyjny. Tym samym jej swoboda w działaniu jako właściciela została ograniczona do samej decyzji o podziale i zamianie, natomiast szczegółowe uregulowanie tej kwestii zostało dokonane przez organ ewidencyjny poprzez wskazanie sposobu podziału oraz połączenia, albowiem to organ ewidencyjny orzekł w jaki sposób należy dokonać tego podziału, na ile nieruchomości oraz jak następnie należy dokonać zamiany poprzez połączenie określonych nieruchomości, tj. poprzez wskazanie jakie nieruchomości powstałe wskutek podziału mają następnie podlegać zamianie i połączeniu.

Działka nr 1 przed jej podziałem nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię. Jest to nieruchomość leżąca odłogiem.

Inne nieruchomości wykorzystywane do celów osobistych nie były przedmiotem sprzedaży lub zamiany.

W wyniku przeprowadzonych podziałów:

• działka nr 5B została podzielona na działki od nr 5B4 do nr 5B17,

• działka nr 6 została podzielona na działki od nr 6A do nr 6O,

• działka nr 7A została podzielona na działki od nr 7A2 do nr 7A16,

• działka nr 1 została podzielona na działki od nr 1A do nr 1L.

Przy czym w Postanowieniu zastrzeżono, że:

1) projektowane działki 5B7 i nr 6D będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

2) projektowane działki 5B8 i nr 6E będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

3) projektowane działki 5B9 i nr 6F będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

4) projektowane działki 5B10 i nr 6G będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

5) projektowane działki 5B11 i nr 6H będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

6) projektowane działki 5B12 i nr 6I będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

7) projektowane działki 5B13 i nr 6J będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

8) projektowane działki 5B14 i nr 6K będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

9) projektowane działki 5B15 i nr 6L będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

10) projektowane działki 5B16 i nr 6M będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

11) projektowane działki 5B17 i nr 6N będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

12) projektowane działki 7A5 i nr 1A będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

13) projektowane działki 7A6 i nr 1B będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

14) projektowane działki 7A7 i nr 1C będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

15) projektowane działki 7A8 i nr 1D będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

16) projektowane działki 7A9 i nr 1E będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

17) projektowane działki 7A10 i nr 1F będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

18) projektowane działki 7A11 i nr 1G będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

19) projektowane działki 7A12 i nr 1H będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

20) projektowane działki 7A13 i nr 1I będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

21) projektowane działki 7A14 i nr 1J będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

22) projektowane działki 7A15 i nr 1K będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość.

Dnia (…) 2024 r. Rep A nr (…) doszło do zawarcia przedwstępnej umowy zamiany nieruchomości stanowiących działki gruntu nr 1A, 1B, 1I, 1J oraz 1K. Do zamiany nieruchomości doszło na podstawie Aktu notarialnego Rep A nr (…) z dnia (…) 2024 r. Wnioskodawczyni otrzymała:

a) działkę gruntu o numerze 7A5, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1A,

b) działkę gruntu o numerze 7A6, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1B,

c) działkę gruntu o numerze 7A13, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1I,

d) działkę gruntu o numerze 7A14, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1J,

e) działkę gruntu o numerze 7A15, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1K.

Wnioskodawczyni otrzymała ofertę kupna nieruchomości wskazanych w lit. a)-e), przy czym działki wymienione w poszczególnych literach będą każdorazowo zbywane łącznie na rzecz tego samego nabywcy, zgodnie z warunkami określonymi w Postanowieniu. Nabywca zgłosił się do Wnioskodawczyni z propozycją zakupu za pośrednictwem sąsiada - nie był poszukiwany przez Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni powzięła jednak wątpliwości co do kwestii ewentualnego opodatkowania sprzedaży nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem, w zależności od sposobu sprzedaży, tj.:

1) w przypadku sprzedaży wszystkich nieruchomości w ramach jednej transakcji w roku 2026 na rzecz jednego nabywcy,

2) w przypadku sprzedaży poszczególnych nieruchomości, w ramach więcej niż jednej transakcji, w różnych okresach roku 2026, na rzecz jednego lub kilku nabywców.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż w odniesieniu do żadnej z wyżej wymienionych nieruchomości nie udzieliła żadnemu podmiotowi jakiejkolwiek zgody na dysponowanie nimi na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Nie wyraziła również zgody na składanie stosownych oświadczeń przed jakimikolwiek podmiotami ani na dokonywanie czynności faktycznych czy prawnych mających na celu uzyskanie przez jakikolwiek podmiot pozwolenia na budowę na przedmiotowych działkach bądź uzyskanie warunków zabudowy.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazuje, że nie udzieliła podmiotom trzecim żadnych pełnomocnictw do reprezentowania jej przed jakimikolwiek podmiotami świadczącymi usługi w zakresie przygotowania projektów oraz dokumentów niezbędnych do prowadzenia na działce jakiejkolwiek budowy, rozbudowy lub rozbiórki, a także do uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń wymaganych do przygotowania oraz realizacji inwestycji w zakresie budowy, przebudowy czy rozbiórki na działce. Wnioskodawczyni nie upoważniła również żadnego podmiotu do uzyskania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy, występowania o wydanie warunków i innych dokumentów, ustalania treści warunków przyłączenia mediów, jak również do dokonywania jakichkolwiek czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do ustalenia warunków doprowadzenia do działki wszelkiego rodzaju mediów. Wnioskodawczyni nie udzieliła także upoważnień do odbioru i kwitowania wszelkiej korespondencji, dokumentów i przesyłek dotyczących nieruchomości, do regulowania zobowiązań pieniężnych powstałych w związku z nieruchomością, ani do występowania i reprezentowania jej przed osobami prawnymi, fizycznymi i innymi podmiotami, urzędami administracji rządowej i samorządowej, jak również do występowania o wydanie, odbiór i kwitowanie wszelkich dokumentów związanych z działką.

Nie zostały również podjęte żadne działania mające na celu uzbrojenie terenu ani czynności o charakterze marketingowym - Wnioskodawczyni nie angażowała żadnych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, jak również nie podejmowała żadnych działań reklamowych mających na celu pozyskanie nabywców. Wnioskodawczyni nie zamieszczała ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży działek.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. W jakim celu i na jakiej podstawie nabyła Pani udział w nieruchomości 1 od małżonka?

Odpowiedź: Celem nabycia było to, aby nieruchomość miała jednego właściciela. Małżonek Wnioskodawczyni nie potrzebował tej nieruchomości (posiadał też inne nieruchomości) i nie był zainteresowany dalszym posiadaniem udziału.

2. W jakim celu podjęła Pani decyzję dotyczącą podziału i zamiany nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni planowała wziąć kredyt na (…). Uzyskanie lepszego kształtu działki miało dać możliwość zabezpieczenia kredytu tą nieruchomością. Pierwotny kształt działki uniemożliwiał Bankom traktowanie nieruchomości jako towaru na zabezpieczenie.

3. W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje/będzie Pani wykorzystywać działki wskazane w lit. a)-e) złożonego wniosku, w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

Odpowiedź: Wskazane nieruchomości nie były i nie są w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawczynię - są to nieruchomość leżące odłogiem. Obecnie Wnioskodawczyni nie ma w zamierzeniach zmiany takiego sposobu korzystania z nieruchomości.

4. Czy działki wskazane we wniosku w lit. a)-e) od momentu nabycia do momentu zbycia są/będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

Odpowiedź: Działki wskazane we wniosku w lit. a)-e) od momentu nabycia do momentu zbycia nie są/nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

5. Czy poczyni Pani jakiekolwiek działania zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości będących przedmiotem wniosku np. poprzez wydzielenie drogi dojazdowej, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej, itp., lub podejmie Pani jakiekolwiek inne działania, jeśli tak, proszę wskazać jakie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie poczyniła, nie czyni i nie poczyni jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości będących przedmiotem wniosku np. poprzez wydzielenie drogi dojazdowej, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej, itp., lub nie podejmie jakichkolwiek innych działań.

6. Czy w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży lub zamiany innych nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać dla każdej nieruchomości odrębnie:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży/zamiany i co było przyczyną sprzedaży/zamiany?

Odpowiedź: Inne nieruchomości wykorzystywane do celów osobistych nie były przedmiotem sprzedaży lub zamiany.

Z uwagi na upływ czasu część dokumentacji nie jest już archiwizowana, stąd też w stosunku do części transakcji sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w celach zarobkowych udzielenie bardziej szczegółowej odpowiedzi nie jest obiektywnie możliwe, jednakże, Wnioskodawczyni wskazuje, że dokonywała sprzedaży także innych nieruchomości (innych niż nieruchomości wykorzystywane do celów osobistych) w celach zarobkowych, w sposób podobny do opisanego poniżej.

Wnioskodawczyni dokonywała sprzedaży w celach zarobkowych m.in.:

1) (…),

2) (…),

3) (…),

4) (…).

7. Czy posiada Pani inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać jakie to nieruchomości oraz:

a) kiedy, w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

b) w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani te nieruchomości?

c) czy zamierza Pani sprzedać lub zamienić te nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości:

1) nabyte w (…) r.:

a) na skutek częściowego podziału majątku nabyła nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, (…),

b) (…) dom rodzinny obecnie przeznaczony do remontu,

c) nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana;

2) nabyte w (…) r.:

a) zakup dz. rolnych (…),

b) nieruchomość wykorzystywana jako miejsce odpoczynku i rekreacji,

c) nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana;

3) nabyte w (…) r.:

I.

a) zakup dz. nr ew. (…),

b) wykorzystywana w celach zarobkowych,

c) sprzedaż nastąpiła (…);

II.

a) nabycie poprzez podział majątku wspólnego i zniesienie współwłasności (…),

b) nieruchomość jest wykorzystywana jako siedziba firmy,

c) nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana;

4) nabyte w (…) r.:

I.

a) zakup udziału (…) części w działkach drogowych nr (…),

b) wykorzystywana w celach zarobkowych,

c) sprzedaż części udziałów następowała w latach (…);

5) nabyte w (…) r.

I.

a) zakup udziału (…) części w dz. nr ew. (…),

b) wykorzystywana w celach zarobkowych,

c) sprzedaż części udziałów następowała w latach (…);

II.

a) nabycie w drodze darowizny - dz. nr ew. (…),

b) wykorzystywana w celach zarobkowych,

c) planowana sprzedaż po wybudowaniu budynków mieszkalnych (…);

6) nabyte w (…) r.;

a) nabycie w drodze darowizny od męża - udział (…) w dz. nr ew. (…),

b) nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym - miejsce zamieszkania,

c) nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana.

8. Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży lub zamiany?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie jest w stanie precyzyjnie przewidzieć jakie działania podejmie w przyszłości. Jednakże, nie wyklucza, że w przyszłości może dojść do nabycia innych nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a zbywanie wyłącznie w zakresie PKD 41.10.Z. Wyklucza nabywanie w przyszłości nieruchomości w celu ich zamiany.

Pytania

Czy w opisanych okolicznościach:

1) sprzedaż w ramach jednej transakcji wszystkich objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w roku 2026 na rzecz jednego nabywcy będzie zaliczać się do źródła przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

2) sprzedaż w ramach jednej transakcji wszystkich objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w roku 2026 na rzecz jednego nabywcy będzie podlegać opodatkowaniu PIT?

3) sprzedaż objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w ramach więcej niż jednej transakcji w roku 2026 r. na rzecz jednego lub wielu nabywców będzie zaliczać się do źródła przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

4) sprzedaż objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w ramach więcej niż jednej transakcji w roku 2026 na rzecz jednego lub wielu nabywców będzie podlegać opodatkowaniu PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanych okolicznościach:

1) sprzedaż w ramach jednej transakcji wszystkich objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w roku 2026 na rzecz jednego nabywcy nie będzie kwalifikowana jako przychód ze źródła działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz będzie stanowiła przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy, tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości;

2) sprzedaż w ramach jednej transakcji wszystkich objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w roku 2026 na rzecz jednego nabywcy wobec tego, że do zbycia nieruchomości dojdzie po upływie 5-letniego terminu od ich nabycia, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT);

3) sprzedaż objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w ramach więcej niż jednej transakcji, w roku 2026 na rzecz jednego lub wielu nabywców nie będzie zaliczać się do źródła przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, a będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, tj. przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości;

4) sprzedaż objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w ramach więcej niż jednej transakcji, w roku 2026 na rzecz jednego lub wielu nabywców, wobec tego, że do zbycia nieruchomości dojdzie po upływie 5-letniego terminu od ich nabycia, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT).

Uzasadnienie stanowiska własnego Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 10 ust. 3 pkt 3 i 8 ustawy o PIT, źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza,

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4) składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Zasadniczego podkreślenia wymaga, iż przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT znajdują zastosowanie do odpłatnego zbycia, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz w ramach prowadzenia działów specjalnych produkcji rolnej, następujących kategorii składników majątkowych: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, przy czym wskazane grunty i prawa muszą pozostawać w związku z wyżej wymienionym budynkiem lub lokalem, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z treści art. 14 ust. 1 ustawy o PIT wynika, iż za przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, uznaje się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat oraz skont. W przypadku podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, za przychód z tej sprzedaży uznaje się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT wskazuje, że przychodem z działalności gospodarczej są również:

1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Dla oceny niniejszej sprawy szczególne znaczenie ma okoliczność, iż przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię nie jest obrót nieruchomościami, zaś sama transakcja sprzedaży nie mieści się w przedmiotowym zakresie tej działalności, jako że nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej prowadzonej w tym charakterze.

W tym kontekście zasadne jest odwołanie się do stanowiska wyrażonego w judykaturze, odnoszącego się do kwalifikacji transakcji dotyczących nieruchomości wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w tym stanowiących środki trwałe. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się bowiem, iż:

„Sprzedaż w wykonaniu działalności gospodarczej to czynność prawna stanowiąca realizację przedmiotu działalności gospodarczej. Innego rodzaju sprzedaż, podobnie jak szereg innych czynności prawnych i faktycznych niezbędnych lub gospodarczo uzasadnionych w prowadzeniu działalności gospodarczej, jeżeli nie stanowi realizacji przedmiotu działalności podmiotu gospodarczego - nie następuje w wykonaniu tej działalności, ale tylko w związku z nią, czego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie obejmuje (por. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt I SA/Łd 641/96, LEX nr 30856). (...) Skarżący nie prowadził działalności polegającej na nabywaniu i zbywaniu mieszkań. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nie zostało nabyte w celu jego odsprzedaży z zamiarem kontynuowania działalności polegającej na obrocie tego rodzaju prawami.” (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 11 sierpnia 2009 r. sygn. akt I SA/Bd 135/09).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nieruchomość nie była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w tym nie była ujmowana jako środek trwały. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawczyni, tym bardziej sprzedaż tej nieruchomości nie powinna być kwalifikowana jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, lecz wyłącznie jako rozporządzanie majątkiem prywatnym w ramach źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zasadniczego znaczenia dla oceny zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji pomiędzy regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (w związku z art. 5a pkt 6 tej ustawy) a przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. W judykaturze podkreśla się złożoność tej problematyki, bowiem z literalnego brzmienia przywołanych przepisów nie sposób jednoznacznie wywieść, gdzie przebiega granica pomiędzy obrotem nieprofesjonalnym, a czynnościami kwalifikowanymi jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej (np. wyrok NSA z dnia 05 kwietnia 2016 r. sygn. akt II FSK 379/14; wyrok NSA z dnia 09 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14; wyrok NSA z dnia 09 kwietnia 2015 r. sygn. akt II FSK 773/13).

Działalność uznaje się za zarobkową, jeżeli cechuje ją potencjalna zdolność do generowania zysku oraz ukierunkowanie na osiągnięcie określonego dochodu, przy czym jej prowadzenie musi być nastawione na realizację tego celu w sposób zorganizowany i planowy. Zaznaczenia wymaga, iż prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się nieodłącznie z ryzykiem nieosiągnięcia zakładanego dochodu. A contrario, charakteru zarobkowego nie wykazują czynności, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb podmiotu dokonującego takich działań.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca w przepisach ustawy o PIT w sposób jednoznaczny wskazuje na konieczność spełnienia przez działalność gospodarczą kryterium zarówno zorganizowania, jak i ciągłości jej wykonywania. W szczególności art. 5a pkt 6 ustawy o PIT stanowi, iż prowadzenie działalności gospodarczej wymaga realizacji szeregu czynności podejmowanych w sposób zaplanowany, uporządkowany oraz profesjonalny, a zarazem powiązanych ze sobą funkcjonalnie i celowo.

Oznacza to, że aby uznać daną aktywność za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, niezbędne jest wykazanie, iż działania te są prowadzone w sposób wykraczający poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a ich wykonywanie nie jest incydentalne czy przypadkowe, lecz realizowane z zamiarem powtarzalności i w ramach określonej organizacji.

Ponadto, działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o PIT musi spełniać również wymóg ciągłości jej prowadzenia. Kryterium to służy wyeliminowaniu z zakresu działalności gospodarczej wszelkich czynności o charakterze incydentalnym, okazjonalnym czy sporadycznym, które nie są ukierunkowane na osiąganie dochodu w ramach powtarzalnej aktywności gospodarczej.

Ciągłość prowadzenia działalności gospodarczej oznacza powzięcie przez podatnika zamiaru wykonywania określonych czynności w sposób względnie stały, nieograniczony do pojedynczego zdarzenia lub jednorazowej transakcji. Dla spełnienia tego warunku nie jest konieczne, aby działalność była prowadzona nieprzerwanie, bez jakichkolwiek przerw - istotny jest natomiast element powtarzalności działań oraz zamiar kontynuowania ich w przyszłości w celu uzyskiwania korzyści majątkowych.

Analiza przytoczonych powyżej przepisów prowadzi do wniosku, iż przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości może zostać zakwalifikowany do jednego z dwóch odrębnych źródeł przychodów, przewidzianych w ustawie o PIT. Po pierwsze, przychód ten może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, w sytuacji gdy spełnione są przesłanki ustawowe uzasadniające przypisanie danej czynności do zakresu prowadzenia działalności gospodarczej. Po drugie, przychód ten może zostać uznany za przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, jeżeli czynność zbycia nie wykazuje cech działalności gospodarczej.

Prawidłowe zakwalifikowanie przychodu do właściwego źródła ma fundamentalne znaczenie dla określenia prawidłowego sposobu opodatkowania tego przychodu, w tym wyboru właściwej podstawy opodatkowania, stawki podatku oraz potencjalnych ulg i zwolnień przewidzianych w ustawie. W rezultacie, analiza okoliczności faktycznych konkretnej sprawy powinna prowadzić do jednoznacznego ustalenia, czy dana czynność zbycia nieruchomości mieści się w ramach działalności gospodarczej, czy też stanowi rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego, skutkujące opodatkowaniem na zasadach właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z analizy przepisów ustawy o PIT wynika, iż sprzedaż nieruchomości może zostać zakwalifikowana jako przychód z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej wyłącznie w przypadku, gdy czynność ta jest realizowana w ramach wykonywania działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Oznacza to, że jedynie w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność polegającą na zawodowym obrocie nieruchomościami i w tym właśnie charakterze dokonuje zbycia, powstały przychód może być traktowany jako przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W przeciwnym wypadku, tj. w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie dochodzi do powstania przychodu z tej działalności. W takim przypadku uzyskany dochód należy zakwalifikować jako przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, stanowiący dochód z rozporządzania majątkiem prywatnym.

Prawidłowe rozróżnienie powyższych przypadków jest kluczowe dla ustalenia reżimu podatkowego mającego zastosowanie do uzyskanego przychodu oraz określenia zakresu obowiązków podatkowych ciążących na podatniku.

Mając na uwadze, iż w stanie faktycznym niniejszej sprawy przedmiotem sprzedaży mają być nieruchomości gruntowe, które nie stanowią środka trwałego w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej oraz nie była wykorzystywana na potrzeby związane z tą działalnością, należy stwierdzić, iż nie wystąpią przesłanki uzasadniające zakwalifikowanie uzyskanego przychodu jako przychodu z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej. W konsekwencji, sprzedaż nie będzie skutkowała powstaniem przychodu z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, lecz winna być rozpatrywana wyłącznie w kontekście przepisów dotyczących odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności nie wykazują cech profesjonalnego działania typowego dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, lecz mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Okoliczności faktyczne przedstawione w niniejszym wniosku nie dają podstaw do przyjęcia, iż sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach działalności prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły, który wypełniałby przesłanki działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W konsekwencji, nie sposób uznać, iż działania te mają charakter profesjonalny lub są podejmowane w warunkach właściwych dla przedsiębiorców, gdyż pozostają one jedynie elementem racjonalnego, indywidualnego zarządzania własnym majątkiem. Tym samym, nie spełniają one przesłanek pozwalających na zakwalifikowanie ich do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W konsekwencji, kwota uzyskana przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Tym samym, skutki podatkowe wynikające z dokonania powyższej czynności winny być oceniane wyłącznie w kontekście przesłanek przewidzianych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, tj. jako przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości wchodzących w skład majątku prywatnego podatnika.

Prawidłowa kwalifikacja przychodu w świetle powyższych przepisów determinuje zasady opodatkowania oraz zakres obowiązków podatkowych Wnioskodawczyni, co w praktyce wyklucza możliwość uznania uzyskanego dochodu za przychód z działalności gospodarczej w sytuacji, gdy zbywane nieruchomości i udziały w nieruchomości nie były wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, Wnioskodawczyni konsekwentnie stoi na stanowisku, iż zarówno w przypadku jednorazowej sprzedaży wszystkich nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem, stanowiących składnik majątku prywatnego, w roku 2026 na rzecz jednego nabywcy, jak i w przypadku sprzedaży w ramach więcej niż jednej transakcji w roku 2026 r. na rzecz jednego lub wielu nabywców, uzyskany przychód nie będzie kwalifikowany jako przychód ze źródła działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W ocenie Wnioskodawczyni, zarówno jednorazowa sprzedaż wszystkich nieruchomości, jak i sukcesywna sprzedaż poszczególnych nieruchomości w odrębnych transakcjach, nie pozostają w żadnym związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie spełniają przesłanek działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT. Powyższe transakcje należy traktować jako rozporządzenie majątkiem prywatnym, a więc ewentualnie skutkujące powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Jak wskazano, przychód uzyskany w wyniku sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, czy będzie to sprzedaż jednorazowa wszystkich nieruchomości, czy też sukcesywna sprzedaż poszczególnych nieruchomości, będzie stanowił przychód kwalifikowany do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Skutki podatkowe wskazanych transakcji należy zatem oceniać wyłącznie przez pryzmat tego przepisu.

W powyższym stanie faktycznym odpowiednie zastosowanie znajduje przepis art. 30e ustawy o PIT, który określa zasady opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z treścią ust. 1 tego przepisu, podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Z kolei ust. 2 wskazuje, iż podstawą opodatkowania jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, określonym na podstawie art. 19 ustawy o PIT, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w sposób określony w art. 22 ust. 6c i 6d, powiększonymi o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena ustalona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacząco odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten ustala organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Dodatkowo, zgodnie z odesłaniem, odpowiednie zastosowanie znajduje art. 14 ust. 1 zdanie drugie ustawy o PIT.

W kontekście niniejszej sprawy istotną okolicznością jest fakt, iż udziały w nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawczynię odpowiednio w latach 2007 oraz 2020, natomiast nieruchomości uzyskane w drodze zamiany zostały otrzymane w roku 2024. W ocenie Wnioskodawczyni, przedmiotowe nieruchomości otrzymane w drodze zamiany winny dzielić status nieruchomości oddawanych w ramach tej zamiany, gdyż - w jej przekonaniu - transakcja zamiany nie powinna być kwalifikowana jako nowe nabycie nieruchomości w rozumieniu przepisów podatkowych.

Ustawa o PIT nie definiuje szczegółowo skutków zamiany nieruchomości w zakresie biegu pięcioletniego terminu, natomiast interpretacja przepisów winna uwzględniać ich cel i sens gospodarczy. Zamiana nieruchomości - w przeciwieństwie do sprzedaży - nie oznacza, że podatnik rzeczywiście wchodzi w posiadanie majątku całkowicie nowego, nieznanego mu wcześniej. W praktyce często ma ona charakter wymiany równoważnych składników majątku, np. w celu racjonalizacji zarządzania majątkiem własnym (zmiana lokalizacji, powierzchni, przeznaczenia), a nie realizacji zysku. Zamiana nie służy uzyskaniu natychmiastowej korzyści majątkowej, lecz stanowi przejaw racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym. Z tego względu nie można utożsamiać skutków zamiany z typowym nabyciem w drodze kupna/sprzedaży, gdyż w istocie podatnik nie realizuje zysku ani nie wychodzi ze swojej pozycji właścicielskiej na rynku. Ustawa o PIT nie zawiera przepisu, który wyraźnie nakazywałby liczyć pięcioletni termin od nowa po zamianie nieruchomości. Skoro ustawodawca przewidział taki wymóg przy sprzedaży i wyraźnie wskazał przypadki, gdy termin biegnie od nowa (np. darowizna między osobami niespokrewnionymi), brak analogicznej regulacji wobec zamiany należy interpretować na korzyść podatnika, zgodnie z zasadą in dubio pro tributario. Podsumowując, zamiana nieruchomości nie powinna być traktowana jako nowe nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Otrzymane w wyniku zamiany nieruchomości powinna zachować datę „pierwotnego nabycia” przez podatnika (czyli datę nabycia nieruchomości oddawanej w zamianie), co przekłada się na możliwość nieopodatkowanego zbycia nieruchomości otrzymanej w zamian po upływie pięciu lat od pierwotnego nabycia.

W konsekwencji, mając na uwadze, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie nieruchomości lub udziałów w nieruchomości, należy stwierdzić, iż wskazane transakcje choć objęte zakresem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, to nie będą podlegać opodatkowaniu. W rezultacie przychód uzyskany z takiego odpłatnego zbycia nieruchomości (lub udziału w nieruchomości) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1, 2 i 4-9.

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku.

W pierwszej kolejności, w celu ustalenia źródła przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych działek nosi znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak np.: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, czy dokonanie podziału działek w celu ich sprzedaży.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku, to rozporządzanie majątkiem prywatnym. Bowiem dokonane i planowane przez Panią czynności nie będą miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania tych nieruchomości do sprzedaży. Pani działania nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W szczególności wskazać należy na następujące okoliczności:

· (…) udziałów w działce nr 1 zostało nabyte przez Panią w drodze ugody sądowej w 2017 r., która dotyczyła nabycia udziału w spadku i zniesienia współwłasności, a pozostałe (…) udziału w tej działce nabył wówczas Pani mąż, z którym pozostaje Pani w ustroju rozdzielności majątkowej. Udział męża nabyła Pani do majątku osobistego w 2020 r.;

· podjęła Pani decyzję dotyczącą podziału i zamiany nieruchomości, ponieważ planowała Pani wziąć kredyt na (...). Uzyskanie lepszego kształtu działki miało dać możliwość zabezpieczenia kredytu tą nieruchomością. Pierwotny kształt działki uniemożliwiał Bankom traktowanie nieruchomości jako towaru na zabezpieczenie;

· w wyniku przeprowadzonego podziału działka nr 1 została podzielona na działki od nr 1A do nr 1L;

· do zamiany nieruchomości doszło na podstawie Aktu notarialnego Rep A nr (…) z (…) 2024 r. - otrzymała Pani:

a) działkę gruntu o numerze 7A5, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1A,

b) działkę gruntu o numerze 7A6, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1B,

c) działkę gruntu o numerze 7A13, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1I,

d) działkę gruntu o numerze 7A14, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1J,

e) działkę gruntu o numerze 7A15, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1K.

· przedmiotowe nieruchomości (działki) stanowią Pani majątek osobisty. Nieruchomości te nie stanowiły, nie stanowią oraz nie będą stanowić środków trwałych w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej (której przeważający rodzaj określony jest kodem PKD 41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków), jak również nie były, nie są, ani nie będą wykorzystywane w jakikolwiek sposób na potrzeby tej działalności ani w związku z jej prowadzeniem;

· uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych nieruchomości nastąpiło, według Pani wiedzy, z inicjatywy (…). Wskazała Pani, iż sposób podziału działki nr ewid. 1 został Pani narzucony odgórnie, gdyż działania te były efektem inicjatywy Gminy i wynikały z obowiązków nałożonych przez organ ewidencyjny zatwierdzający podział nieruchomości i sposób zamiany. Wskazuje Pani, że decyzja dotycząca podziału i zamiany nieruchomości została podjęta przez Panią oraz sąsiada, jednakże sposób podziału i połączenia został narzucony przez organ ewidencyjny;

· działki wskazane powyżej w lit. a)-e) od momentu nabycia do momentu zbycia nie są/nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze;

· wskazane nieruchomości nie były i nie są w żaden sposób wykorzystywane przez Panią - są to nieruchomość leżące odłogiem. Obecnie nie ma Pani w zamierzeniach zmiany takiego sposobu korzystania z nieruchomości;

· nie poczyniła Pani, nie czyni i nie poczyni jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości będących przedmiotem wniosku np. poprzez wydzielenie drogi dojazdowej, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej, itp., lub nie podejmie jakichkolwiek innych działań;

· w odniesieniu do żadnej z wyżej wymienionych nieruchomości nie udzieliła Pani żadnemu podmiotowi jakiejkolwiek zgody na dysponowanie nimi na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Nie wyraziła Pani również zgody na składanie stosownych oświadczeń przed jakimikolwiek podmiotami ani na dokonywanie czynności faktycznych czy prawnych mających na celu uzyskanie przez jakikolwiek podmiot pozwolenia na budowę na przedmiotowych działkach bądź uzyskanie warunków zabudowy;

· nie udzieliła Pani podmiotom trzecim żadnych pełnomocnictw do reprezentowania jej przed jakimikolwiek podmiotami świadczącymi usługi w zakresie przygotowania projektów oraz dokumentów niezbędnych do prowadzenia na działce jakiejkolwiek budowy, rozbudowy lub rozbiórki, a także do uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń wymaganych do przygotowania oraz realizacji inwestycji w zakresie budowy, przebudowy czy rozbiórki na działce. Nie upoważniła Pani również żadnego podmiotu do uzyskania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy, występowania o wydanie warunków i innych dokumentów, ustalania treści warunków przyłączenia mediów, jak również do dokonywania jakichkolwiek czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do ustalenia warunków doprowadzenia do działki wszelkiego rodzaju mediów. Nie udzieliła Pani także upoważnień do odbioru i kwitowania wszelkiej korespondencji, dokumentów i przesyłek dotyczących nieruchomości, do regulowania zobowiązań pieniężnych powstałych w związku z nieruchomością, ani do występowania i reprezentowania jej przed osobami prawnymi, fizycznymi i innymi podmiotami, urzędami administracji rządowej i samorządowej, jak również do występowania o wydanie, odbiór i kwitowanie wszelkich dokumentów związanych z działką;

· nie zostały również podjęte żadne działania mające na celu uzbrojenie terenu ani czynności o charakterze marketingowym - nie angażowała Pani żadnych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, jak również nie podejmowała żadnych działań reklamowych mających na celu pozyskanie nabywców. Nie zamieszczała Pani ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży działek;

· otrzymała Pani ofertę kupna nieruchomości wskazanych w lit. a)-e), przy czym działki wymienione w poszczególnych literach będą każdorazowo zbywane łącznie na rzecz tego samego nabywcy, zgodnie z warunkami określonymi w Postanowieniu (…) dotyczącego podziału Pani nieruchomości oraz dwóch innych podmiotów. Nabywca zgłosił się do Pani z propozycją zakupu za pośrednictwem sąsiada - nie był poszukiwany przez Panią;

· dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości (innych niż nieruchomości wykorzystywane do celów osobistych) w celach zarobkowych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie wyklucza też Pani, że w przyszłości może dojść do nabycia innych nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a zbywanie nastąpi wyłącznie w zakresie PKD 41.10.Z.

Powyższe okoliczności wskazują, że Pani działania dotyczące działek nabytych do majątku osobistego, mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podjęte przez Panią czynności wskazują, że nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom. Pani działania nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W konsekwencji, istotą Pani działania w odniesieniu do tych działek nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Zatem, okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i ich sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek będących przedmiotem wniosku) do działalności gospodarczej.

Tym samym, sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości (działek), należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy powtórzyć, że z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Użyty w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, zamiany, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany może nie występować świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jednoznacznie, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy powoduje powstanie przychodu podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Dla obu stron umowy, zawarcie umowy zamiany z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś, oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek, np. z uwagi na zachowanie takiej samej powierzchni nieruchomości sprzed zamiany i po niej. Przekazanie udziału w pierwotnej nieruchomości w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej części, natomiast uzyskanie w zamian części nieruchomości, która uprzednio należała do kogoś innego – oznacza odpłatne nabycie tej części.

Odnosząc przywołane powyżej przepisy prawne oraz mając na uwadze przedstawiony przez Panią opis sprawy, wskazuję, że w przedstawionym przez Panią zdarzeniu mamy do czynienia z różnymi datami nabycia poszczególnych działek, będących przedmiotem wniosku.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy:

- własność działek nr 1A, 1B, 1I, 1J i 1K (powstałych z podziału działki nr 1) została w części (…) udziału nabyta przez Panią w drodze ugody sądowej w 2017 r., która dotyczyła nabycia udziału w spadku i zniesienia współwłasności, a pozostałe (…) udziału w tej działce (nr 1) nabył wówczas Pani mąż, z którym pozostaje Pani w ustroju rozdzielności majątkowej. Ww. udział męża nabyła Pani do majątku osobistego w 2020 r.;

- własność działek nr 7A5, 7A6, 7A13, 7A14 i 7A15 nabyła Pani na podstawie Aktu notarialnego Rep A nr (…) w dniu (…) 2024 r. – w drodze umowy zamiany nieruchomości.

Zatem, w odniesieniu do udziału (…) w działkach nr 1A, 1B, 1I, 1J i 1K (powstałych z podziału działki 1), który nabyła Pani w drodze ugody sądowej, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, liczony jest od daty nabycia tego udziału, to jest od końca 2017 r. W odniesieniu do udziału (…) w ww. działkach pięcioletni okres, o którym mowa powyżej, liczony jest od końca roku 2020 - w którym nastąpiło nabycie tego udziału przez Panią od męża. Natomiast w odniesieniu do działek nr 7A5, 7A6, 7A13, 7A14 i 7A15, pięcioletni okres, o którym mowa powyżej, liczony jest od końca roku 2024 - w którym nastąpiło nabycie tych działek na podstawie umowy zamiany.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż działek o nr 1A, 1B, 1I, 1J i 1K (wydzielonych z działki 1), niezależnie czy w ramach jednej transakcji na rzecz jednego nabywcy czy w ramach więcej niż jednej transakcji na rzecz jednego lub wielu nabywców, której planuje Pani dokonać w roku 2026, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku 2017 (w odniesieniu udziału (…)) i od końca roku 2020 (w odniesieniu do udziału (…)), w których to latach nastąpiło nabycie tej nieruchomości (działek) przez Panią.

W związku z powyższym Pani stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.

Odnoszą się natomiast do sprzedaży działek nr 7A5, 7A6, 7A13, 7A14 i 7A15, niezależnie czy w ramach jednej transakcji na rzecz jednego nabywcy czy w ramach więcej niż jednej transakcji na rzecz jednego lub wielu nabywców, której planuje Pani dokonać w roku 2026 – wskazać należy, że będzie stanowiła ona dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca 2024 r., tj. roku, w którym nastąpiło nabycie tych działek przez Panią na podstawie umowy zamiany nieruchomości.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8
lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W konsekwencji, dochód uzyskany ze sprzedaży w 2026 r. działek nr 7A5, 7A6, 7A13, 7A14 i 7A15 – będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.

Zatem w tej części Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.