Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.465.2025.2.DT

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 25 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 września 2025 r. (wpływ 3 września 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Wnioskodawczyni prowadzi indywidualną działalność gospodarczą („JDG”) o przeważającym kodzie PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Ponadto działalność gospodarcza Wnioskodawczyni jest również klasyfikowana poniższymi kodami PKD 2025:

· 55.90.Z Pozostałe zakwaterowanie,

· 68.11.Z Kupno oraz sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

· 82.10.Z Działalność związana z administracyjną obsługą biura, włączając działalność wspomagającą,

· 69.20.A Działalność rachunkowo-księgowa.

W latach 2017-2022 przeważający profil faktycznie wykonywanej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni dotyczył kupna oraz sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, natomiast w rzeczywistości począwszy od 2023 r. przeważający profil faktycznie wykonywanej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 2025 68.20.Z).

Dochody z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni opodatkowuje na zasadach określonych w art. 30c Ustawy o PIT (podatek liniowy).

W latach 2021-2023 Wnioskodawczyni nabyła łącznie 6 mieszkań:

· 4 mieszkania zostały nabyte w celu ich wynajmu w ramach działalności gospodarczej,

· 2 mieszkania zostały początkowo nabyte bez jednoznacznego przeznaczenia – dopiero po remoncie i rozpoczęciu najmu podjęto decyzję biznesową o ich trwałym wykorzystaniu w prowadzonej działalności.

Wszystkie 6 mieszkań zostało błędnie ujęte w podatkowej księdze przychodów i rozchodów (PKPiR) jako towary handlowe, pomimo że ich faktyczne przeznaczenie dotyczyło wynajmu w ramach działalności gospodarczej.

Jedno mieszkanie zostało nabyte przez Wnioskodawczynię w 2019 r., następnie po dokonanym remoncie oraz po jego wynajęciu zostało ujęte w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawczyni we wrześniu 2020 r. i było amortyzowane podatkowo przez Wnioskodawczynię do momentu wprowadzenia zakazu amortyzacji podatkowej nieruchomości mieszkalnych przepisami Polskiego Ładu (art. 22c pkt 2 Ustawy o PIT zmieniony na podstawie ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw; Dz.U. z 2021 r., poz. 2105). W związku z wprowadzeniem zakazu amortyzacji podatkowej nieruchomości mieszkalnych przepisami Polskiego Ładu, posiadane mieszkania, mimo podjętej decyzji biznesowej o pozostawieniu ich w majątku indywidualnej działalności gospodarczej w celu ich wynajmu na długoterminowe cele mieszkaniowe (co oznaczałoby konieczność przekwalifikowania na środki trwałe), pozostały przez omyłkę na zapasie w PKPiR Wnioskodawczyni.

Jak wskazano wcześniej, wszystkie z ww. mieszkań są wynajmowane długoterminowo w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

W związku z tym, iż nieruchomości od dawna mają przeznaczenie na cele najmu długoterminowego, Wnioskodawczyni zamierza dokonać zmiany kwalifikacji nieruchomości mieszkalnych w KPiR z towarów handlowych na środki trwałe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – dostosowując kwalifikację do faktycznie istniejącej sytuacji.

Nie jest wykluczone, że ww. nieruchomości mieszkaniowe zostaną sprzedane przez Wnioskodawczynię w przyszłości.

W piśmie z 2 września 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. W jaki konkretnie sposób lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku były/są/będą przez Panią wykorzystywane w całym okresie posiadania, tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu zbycia? Należy wskazać w odniesieniu do wszystkich lokali.

Odpowiedź: Wszystkie z nieruchomości mieszkalnych Wnioskodawczyni wykorzystywane są w jej działalności gospodarczej dotyczącej wynajmu długoterminowego lokali mieszkalnych.

Poniżej Wnioskodawczyni wskazuje dane identyfikujące przedmiotowe nieruchomości mieszkalne z podaniem daty nabycia oraz osiągnięcia pierwszego przychodu z tytułu wynajmu nieruchomości.

(…).

Co więcej, Wnioskodawczyni wskazuje, że opisany powyżej sposób wykorzystania nieruchomości mieszkalnych nie ulegnie zmianie do momentu potencjalnej sprzedaży niniejszych mieszkań.

2. Kiedy zamierza Pani dokonać zmiany kwalifikacji nieruchomości mieszkalnych w księdze przychodów i rozchodów z towarów handlowych na środki trwałe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Na dzień złożenia wniosku o interpretację indywidualną przedmiotowa zmiana nie nastąpiła. Wnioskodawczyni wskazuje, że zmiana kwalifikacji nieruchomości mieszkalnych w księdze przychodów i rozchodów z towarów handlowych na środki trwałe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni zostanie dokonana wraz z początkiem września br. w celu odzwierciedlenia rzeczywistego wykorzystania nieruchomości mieszkalnych w jej działalności gospodarczej.

3. Kiedy zamierza Pani zbyć posiadane lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Na moment odpowiedzi na wezwanie Organu data zbycia posiadanych lokali mieszkalnych, będących przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną nie jest sprecyzowana.

Wnioskodawczyni wskazuje, że potencjalna sprzedaż może mieć miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości mieszkalnych.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni po zmianie ich kwalifikacji z towarów handlowych na środki trwałe, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w sytuacji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości.

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w sytuacji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni po zmianie ich kwalifikacji z towarów handlowych na środki trwałe, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przy założeniu realizacji sprzedaży po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości mieszkalnych.

Uzasadnienie zdarzenia przyszłego

Zgodnie z art. 14 ust. 1 Ustawy o PIT za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Jak stanowi z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Z kolei jak wynika z art. 14 ust. 2c Ustawy o PIT, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Ze względu na ww. regulację oraz odesłanie zawarte w art. 30e Ustawy o PIT, który odsyła do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie również z art. 10 ust. 3 Ustawy o PIT przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Biorąc powyższe pod uwagę zdaniem Wnioskodawczyni w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w jej działalności gospodarczej (najem długoterminowy nieruchomości na cele mieszkaniowe), po zmianie kwalifikacji ww. nieruchomości mieszkaniowych z towarów handlowych na środki trwałe, przy sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości mieszkalnych, nie będzie stanowić to źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie ta sytuacja skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Potwierdzeniem powyższego jest stanowisko zawarte w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 stycznia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.783.2024.2.KD. W rozstrzygnięciu tym wskazano również, że datę nabycia nieruchomości w rozumieniu regulacji Ustawy o PIT należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności nieruchomości w rozumieniu cywilnoprawnym. Tym samym potencjalna zmiana kwalifikacji nieruchomości z towaru handlowego na środek trwały w żaden sposób nie wpływa na zmianę terminu nabycia nieruchomości mieszkalnych przez Wnioskodawczynię.

Brak powstania przychodu na gruncie PIT po stronie Wnioskodawczyni w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w jej działalności gospodarczej po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości mieszkalnych potwierdza również stanowisko wyrażone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 maja 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.245.2024.2.MG. W rozstrzygnięciu tym wskazano, że: „(...) że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

W analizowanej sprawie zbycie lokalu mieszkalnego - z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowało powstaniem po Pani stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter nieruchomości”.

Podobny charakter ma stanowisko zawarte w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.707.2023.2.MR.

Równocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, że zmienił się rzeczywiście wykonywany profil działalności, w wyniku czego kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek nie jest podstawowym przedmiotem działalności Wnioskodawczyni począwszy od 2023 r. Tym samym w ocenie Wnioskodawczyni potencjalna sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni (najem długoterminowy) nie będzie realizowana w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT.

Konkluzja taka płynie również z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 czerwca 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT gdzie organ uznał prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym:

„(...) wprowadzenie w przepisach u.p.d.o.f. odrębnych regulacji dotyczących skutków zbycia nieruchomości wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej stanowi okoliczności świadczącą o tym, że nie stanowi ono zbycia „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Potwierdza to m.in. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2017 r., sygn. akt II FSK 2728/15: „ustawodawca wyraźnie odróżnia jako odrębne źródło przychodów sprzedaż określonych rzeczy i praw (art. 10 ust. 1 pkt 8 PDoFizU), wymagając jedynie, aby nie następowało to „w wykonaniu działalności gospodarczej”. Z kolei do przychodów z tej ostatniej art. 14 ust. 2c) PDoFizU zalicza również te pochodzące z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi, lecz pod drugą ze wskazanych powyżej przesłanek, a mianowicie ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych”. Zatem wyraźnie wskazał, że chodzi o sprzedaż towarów handlowych w sensie ogólnym, gdyż ustawodawca odróżnia ich sprzedaż w ramach wykonywanej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine PDoFizU), gdy te towary handlowe są przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej (budowa i sprzedaż), od sytuacji, gdy są one tylko wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”.

Także jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 grudnia 2019 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.397.2019.3.MJ:

„Zgodnie z art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f., przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wskazanym wyżej przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

1. nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej (jako przykład można tutaj wskazać przypadek mieszkań wybudowanych i zbywanych przez dewelopera),

2. nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności”.

W ocenie Wnioskodawczyni opisane w powyższej interpretacji indywidualnej przesłanki warunkujące zaliczenie przychodu z potencjalnej sprzedaży nieruchomości oraz wykorzystywanych do działalności gospodarczej do regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT są spełnione, ponieważ:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie wykonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza wykonywana faktycznie obecnie przez Wnioskodawczynię dotyczy wynajmu długoterminowego nieruchomości mieszkaniowych,

- nieruchomość będąca potencjalnie przedmiotem sprzedaży stanowi nieruchomość mieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, która zostanie potencjalnie przekwalifikowana z towaru handlowego na środek trwały.

Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawczyni prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w sytuacji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni (najem długoterminowy nieruchomości mieszkaniowych) po zmianie ich kwalifikacji z towarów handlowych na środki trwałe, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przy założeniu realizacji sprzedaży po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości mieszkalnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

· nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

· nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi natomiast art. 14 ust. 1 powoływanej ustawy:

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 22e ust. 1 ww. ustawy:

W świetle powyższego wyjaśniam, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

· składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

· składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

· składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyłączeniem lokali mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

Co do zasady też, jeśli lokale mieszkalne są wyłącznie składnikami majątku obrotowego działalności gospodarczej podatnika, tj. są jego towarem handlowym przeznaczonym do sprzedaży, to przychód, który podatnik uzyska z jego sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie stanowić przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pamiętać trzeba, że w świetle definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy podatkowej profesjonalny obrót ma charakter obiektywny i niezależny od subiektywnego przekonania osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

Zgodnie z definicją zawartą w rozporządzeniu Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2019 r. poz. 2544 ze zm.) towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym – § 3 pkt 1 lit. a.

Jednocześnie, w przypadku podjęcia decyzji o wynajmie lokali mieszkalnych przed ich zbyciem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, kwalifikacja podatkowa ich sprzedaży zależeć będzie od czasu, jaki upłynął od podjęcia decyzji o ich tymczasowym najmie.

Jeżeli najem trwa dłużej niż rok, a jednocześnie podatnik sam wcześniej nie podjął decyzji o zmianie kwalifikacji towaru handlowego, np. na środek trwały to i tak zastosowanie znajdzie art. 22e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że nieruchomości stanowiące towar – samoistnie – po upływie 12 miesięcy staną się środkami trwałymi.

Wówczas sprzedaż takich nieruchomości, z uwagi na ich charakter mieszkalny, zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Źródło przychodu należy w takiej sytuacji rozpoznać na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast jeśli najem był krótszy niż 12 miesięcy nie nastąpi zmiana kwalifikacji towaru na środek trwały i przychód ze sprzedaży takich nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Z powyższych uregulowań wynika więc, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi zawsze przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy nieruchomość taka stanowiła przedmiot najmu prywatnego, w ramach którego była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, czy też była środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, ani czy była wykorzystywana w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Biorąc pod uwagę powyższe przyjąć należy, że w przypadku wynajmu towaru handlowego, jakim mogą być np. nieruchomości mieszkalne, nie tracą one swojego charakteru, bowiem nadal przeznaczone są do sprzedaży. Sytuacja taka jednak ulega zmianie, gdy lokale nie zostają sprzedane, a ich faktyczny najem trwa ponad rok. Własne nieruchomości, wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej dłużej niż rok stanowią bowiem środki trwałe.

Z wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że w latach 2019-2023 nabyła Pani łącznie 7 mieszkań. Wszystkie nieruchomości mieszkalne wykorzystywane są w Pani działalności gospodarczej dotyczącej wynajmu długoterminowego lokali mieszkalnych. Prowadzi Pani indywidualną działalność gospodarczą o przeważającym kodzie PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Ponadto Pani działalność gospodarcza jest również klasyfikowana kodami PKD 2025: 55.90.Z – Pozostałe zakwaterowanie, 68.11.Z – Kupno oraz sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 82.10.Z – Działalność związana z administracyjną obsługą biura, włączając działalność wspomagającą, 69.20.A – Działalność rachunkowo-księgowa.

Sześć lokali mieszkalnych zostało ujęte w podatkowej księdze przychodów i rozchodów jako towary handlowe, pomimo że ich faktyczne przeznaczenie dotyczyło wynajmu w ramach działalności gospodarczej. W związku z tym, iż nieruchomości od dawna mają przeznaczenie na cele najmu długoterminowego zamierza Pani dokonać zmiany kwalifikacji nieruchomości mieszkalnych w KPiR z towarów handlowych na środki trwałe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – dostosowując kwalifikację do faktycznie istniejącej sytuacji. Jedno mieszkanie nabyte przez Panią w 2019 r., zostało ujęte w ewidencji środków trwałych Pani działalności gospodarczej. Z uzupełnienia wynika, że nieruchomości wynajmowane są przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy w pierwszej kolejności lokale mieszkalne zostały wynajęte w ramach Pani działalności gospodarczej, a dopiero później zostaną sprzedane, to skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić – co do zasady – w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Są to bowiem lokale mieszkalne wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a sprzedaż takich lokali wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie generuje przychodów z tej działalności na podstawie art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Przy tym, po upływie 12 miesięcy od podjęcia decyzji o ich najmie, należy przedmiotowe lokale przekwalifikować na środki trwałe stosownie do treści art. 22e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż takich nieruchomości – z uwagi na ich charakter mieszkalny – zgodnie z art. 14 ust. 2c nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Źródło przychodu należy w takiej sytuacji rozpoznać na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem sprzedaż lokali mieszkalnych uprzednio wynajmowanych (dłużej niż rok) stanowiących odrębne nieruchomości, których jest Pani właścicielem, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

W rezultacie, planowana sprzedaż (po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w Pani działalności gospodarczej po zmianie ich kwalifikacji z towarów handlowych na środki trwałe nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

· Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

· Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

· Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.