Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.465.2026.4.KM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 19 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 29 czerwca 2026 r. (wpływ 29 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca otrzymał w dniu 28-08-2007 w drodze umowy darowizny niezabudowaną nieruchomość gruntową o numerze działki 1 (nr księgi wieczystej (…)). Nieruchomość była gruntem rolnym, co jest odzwierciedlone w księdze wieczystej i rejestrze gruntów i jest nim do dzisiaj. Grunt nabyto z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej (sadowniczej) przez Wnioskodawcę. Otrzymany w drodze darowizny grunt od początku służył Wnioskodawcy w wykonywaniu działalności rolniczej (gospodarstwo sadownicze).

Wnioskodawca jest z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnikiem ryczałtowym (zwolnionym z VAT) w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (nie jest obowiązany do prowadzenia ksiąg rachunkowych). Na gruncie znajdują się nasadzenia drzew owocowych. Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej (...) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego część działki nr 1 (około (…) ha) ma obecnie przeznaczenie: symbol klasy MN „tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej”. Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca składał jedynie wniosek do gminy o ujęcie w planie zagospodarowania przestrzennego części działki. Inicjatywa zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należała do Gminy.

Wnioskodawca zamierza ograniczyć działalność sadowniczą i dokonać sprzedaży części gruntu na działce nr 1. Przeznaczona do sprzedaży część gruntu zostanie wycofana z działalności rolniczej i przekazana do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Łączna powierzchnia działki wynosi (…) ha, a część działki przeznaczona do sprzedaży wynosić będzie około (…) ha. W tym celu nastąpi podział ewidencyjny i wydzielenie z działki nr 1 dwóch działek o powierzchni około (…) ha oraz (…) ha. Działka nr 1 do tej pory nie była przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć z przyszłym nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży. W umowie strony postanowią, że umowa przyrzeczona działki o powierzchni (…) ha zostanie zawarta do końca kwietnia 2027 r., a działki o powierzchni (…) ha do końca kwietnia 2028 r. Wnioskodawca udzieli pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do czynności związanych z wystąpieniem o warunki przyłączeniowe dotyczące sieci wodociągowej. Wszelkie koszty w tym związane z czynnościami urzędowymi będą ponoszone przez pełnomocnika (przyszłego nabywcę). Udzielenie pełnomocnictwa nie wpłynie na cenę sprzedaży gruntu, gdyż strony ustalą cenę przed zawarciem umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca w przeszłości nie dokonywał sprzedaży gruntu związanego z działalnością rolniczą ani żadną inną pozarolniczą działalnością gospodarczą, dlatego w związku z brakiem doświadczenia w tego typu transakcji oraz w celu zabezpieczenia się przed ewentualnym ryzykiem prawnym Wnioskodawca podpisał umowę z agentem nieruchomości, który będzie pośredniczył w transakcji sprzedaży gruntu. Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych działań marketingowych oraz nie podejmował i nie będzie podejmować żadnych działań związanych z uzbrojeniem gruntu. Wnioskodawca nie podejmował działań polegających na uatrakcyjnieniu działki. Otrzymane z tytułu sprzedaży działki środki finansowe nie będą przeznaczone (refinansowane) na nabycie nieruchomości czy na prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ponadto, w odpowiedzi na wezwanie, uzupełnił Pan wniosek o następujące informacje:

1.  Na przedmiotowym gruncie prowadzona jest działalność rolnicza (sadownicza) w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2.  Na przedmiotowym gruncie nie jest prowadzona działalność w ramach działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

3.  Działki do dnia sprzedaży nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

4.  Wnioskodawca nie podejmował działań polegających na uatrakcyjnieniu działki.

5.  Do gminy złożono standardowy wniosek do planu zagospodarowania przestrzennego w celu wypowiedzenia się właściciela gruntów co do planów i zamierzeń gminy w tym zakresie.

6.  Działka do dnia sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

7.  Do dnia sprzedaży działki nie będzie wydane jakiekolwiek pozwolenie na budowę w tym dla przyszłego nabywcy, gdyż przyszły nabywca otrzyma pełnomocnictwo wyłącznie w zakresie wystąpienia o warunki przyłączeniowe dotyczące sieci wodociągowej.

8.  Umowa przedwstępna, która zostanie zawarta z nabywcą będzie zawierać: warunek wydzielenia działek przez właściciela i warunek zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) do 04-2027 w przypadku działki o powierzchni (…) ha oraz do 04-2028 w przypadku działki o powierzchni (…) ha. Ponadto właściciel zobowiąże się do sprzedaży nabywcy części gruntu pod przyszłe drogi dojazdowe do działek. Pozostałe prawa i obowiązki stron będą wynikać jedynie z obligatoryjnych zapisów umowy przedwstępnej określone w ustawie Kodeks Cywilny. Tak jak pisał Pan we wniosku ORD-IN, Wnioskodawca udzieli pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do czynności związanych z wystąpieniem o warunki przyłączeniowe dotyczące sieci wodociągowej. Projektowana treść pełnomocnictwa „...do występowania z wnioskami, odbioru wszelkich dokumentów oraz korespondencji związanych z wydaniem warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci: wodno-kanalizacyjnej oraz kanalizacji deszczowej należącej do X, przy czym pełnomocnik nie ma prawa udzielania dalszych pełnomocnictw i pełnomocnik działa w imieniu własnym na własną rzecz i na swój wyłączny koszt”.

9.  W związku z brakiem doświadczenia w tego typu transakcji oraz w celu zabezpieczenia się przed ewentualnym ryzykiem prawnym Wnioskodawca podpisał umowę z agentem nieruchomości, który będzie pośredniczył w transakcji sprzedaży. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa agentowi do wystąpienia o wydanie urzędowych zaświadczeń i dokumentów niezbędnych do sporządzenia umowy przedwstępnej. Koszty wydania zaświadczeń obciążają właściciela gruntu.

10. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

11. Wnioskodawca w przeszłości nie dokonywał sprzedaży nieruchomości.

Pytanie

Czy w świetle przedstawianego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, że sprzedaż przez Wnioskodawcę gruntu będzie transakcją nieobjętą podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy – stanowisko, iż w świetle przedstawianego zdarzenia przyszłego – sprzedaż przez Wnioskodawcę gruntu będzie transakcją nieobjętą podatkiem dochodowym od osób fizycznych – jest prawidłowe.

Na podstawie art. 2 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych (dalej PIT) przepisów ustawy nie stosuje się do: przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej. Działalnością rolniczą, w rozumieniu ust. 1 pkt 1, jest działalność polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, w tym również produkcja materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcja warzywnicza gruntowa, szklarniowa i pod folią, produkcja roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadownicza, hodowla i produkcja materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcja zwierzęca typu przemysłowo-fermowego oraz hodowla ryb, a także działalność, w której minimalne okresy przetrzymywania zakupionych zwierząt i roślin, w trakcie których następuje ich biologiczny wzrost, wynoszą co najmniej:

1)  miesiąc – w przypadku roślin,

2)  16 dni – w przypadku wysokointensywnego tuczu specjalizowanego gęsi lub kaczek,

3)  6 tygodni – w przypadku pozostałego drobiu rzeźnego,

4)  2 miesiące – w przypadku pozostałych zwierząt

-     licząc od dnia nabycia.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy PIT ilekroć jest mowa o: działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ustawy PIT źródłem przychodów jest

3)  pozarolnicza działalność gospodarcza,

8)  odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca zamierza ograniczyć działalność sadowniczą i dokonać sprzedaży części działki 1. Wycofanie gruntu z działalności rolniczej do majątku prywatnego i następnie zbycie gruntów, nie będzie miało znamion działalności gospodarczej a jedynie wyzbycie się części majątku (spieniężenie majątku). Wnioskodawca nie będzie działał jak przedsiębiorca zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, który kupuje nieruchomości w celu ich sprzedaży z zyskiem. Wnioskodawca nabył grunt do działalności rolniczej w 2007 – to jest 19 lat temu.

W wyroku z dnia 10-09-2024 syg. II FSK 1/22 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził „Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się natomiast z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej”, „sytuacja taka wiąże się z podwójną identyfikacją mienia należącego do osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. Z jednej bowiem strony powinna ona dysponować majątkiem, który jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, z drugiej zaś strony należącym do niej majątkiem poza przedsiębiorstwem, który służy zaspokajaniu różnych "niegospodarczych" potrzeb dotyczących majątku osobistego. Przepisy art. 10 ust 1 pkt 3, art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 updof nie pozwalają w sposób precyzyjny ustalić granicy między obu rodzajami przychodów”.

Zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych, aby uznać, że dana sprzedaż jest wykonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej muszą być spełnione łącznie wszystkie cztery warunki określone w art. 5a pkt 6 PIT tj.:

-     działalnie w celu zarobkowym,

-     prowadzenie we własnym imieniu i na własne ryzyko,

-     w sposób zorganizowany,

-     w sposób ciągły.

Wnioskodawca zbywając grunt z majątku prywatnego, spełni tylko dwa pierwsze warunki. Nie będzie działać w sposób zorganizowany i ciągły – tj. nie nabywał gruntów w celu ich odsprzedaży oraz nie będzie reinwestował środków ze zbycia gruntów w kolejne nabycia. Transakcja sprzedaży działek nie odbiega od normalnego wykonywania prawa własności i nie będzie stanowić stałego źródła zarobkowania. Wnioskodawca w dalszym ciągu prowadzi gospodarstwo sadownicze i to jest jego jedyna profesjonalna działalność.

W wyroku z dnia 29-06-2023 syg. II FSK 180/23 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, „Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje”. „Odnosząc powyższe uwagi do przyjętych przez organy podatkowe ustaleń faktycznych, które zostały zaaprobowane przez sąd pierwszej instancji, należy zauważyć, że czynności skarżącego związane z podziałem nieruchomości świadczą o tym, że działał on z zamiarem uzyskania korzyści majątkowej, a zatem w celu zarobkowym. Nie ulega też wątpliwości, że sporne transakcje dokonane zostały w jego własnym imieniu oraz na jego rachunek. Spełnienie jednak tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.) nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 32 działek uzyskane przez skarżącego w latach 2017-2019 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Nie można przyjąć, aby działalność skarżącego miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tych przesłanek absolutnie nie świadczy ani podział nieruchomości na mniejsze działki, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej wystawienie tablicy informacyjnej o sprzedaży działek na jednej ze sprzedawanych nieruchomości, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto, że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), skarżący z operacji tych uczynił sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania. Należy zauważyć, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat”.

W wyroku z dnia 19-04-2023 syg. II FSK 2548/20 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „Kwalifikacja prawnopodatkowa przychodów ze sprzedaży nieruchomości była źródłem rozbieżności w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, które ewoluowało w kierunku korzystnym dla podatników po wprowadzeniu do porządku prawnego art. 5a pkt 6 updof, w którym ustawodawca zdefiniował (od 1 stycznia 2004 r.) pojęcie pozarolnicza działalność gospodarcza w brzmieniu istotnym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy”.

Podsumowując, na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych sprzedaż działek z majątku prywatnego w przedstawionym przez Wnioskodawcę zdarzeniu przyszłym nie będzie spełniać znamion pozarolniczej działalności gospodarczej, a co za tym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat od nabycia gruntu.

Mając na uwadze powyższe wniosek Zainteresowanych zasługuje na uwzględnienie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-          odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-          zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że 28 sierpnia 2007 r. otrzymał Pan w drodze umowy darowizny niezabudowaną nieruchomość gruntową o nr działki 1. Nieruchomość była gruntem rolnym, co jest odzwierciedlone w księdze wieczystej i rejestrze gruntów i jest nim do dzisiaj. Otrzymany w drodze darowizny grunt od początku służył Panu w wykonywaniu działalności rolniczej (gospodarstwo sadownicze). Na gruncie znajdują się nasadzenia drzew owocowych. Na przedmiotowym gruncie nie jest prowadzona działalność w ramach działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej (...) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego część działki nr 1 (około (…) ha) ma obecnie przeznaczenie: symbol klasy MN „tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej”. Nie występował Pan z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Składał Pan jedynie wniosek do gminy o ujęcie w planie zagospodarowania przestrzennego części działki. Jego celem było wypowiedzenie się właściciela gruntów co do planów i zamierzeń gminy w tym zakresie. Inicjatywa zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należała do Gminy.

Zamierza Pan ograniczyć działalność sadowniczą i dokonać sprzedaży części gruntu na działce nr 1. Przeznaczona do sprzedaży część gruntu zostanie wycofana z działalności rolniczej i przekazana do Pana majątku prywatnego. Łączna powierzchnia działki wynosi (…) ha, a część działki przeznaczona do sprzedaży wynosić będzie około (…) ha. W tym celu nastąpi podział ewidencyjny i wydzielenie z działki nr 1 dwóch działek o powierzchni około (…) ha oraz (…) ha. Działka nr 1 do tej pory nie była i nie będzie do dnia sprzedaży przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy. Do dnia sprzedaży działki nie będzie wydane jakiekolwiek pozwolenie na budowę, w tym dla przyszłego nabywcy.

Zamierza Pan zawrzeć z przyszłym nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży. Umowa przedwstępna, która zostanie zawarta z nabywcą będzie zawierać: warunek wydzielenia działek przez właściciela i warunek zwarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) do kwietnia 2027 r. w przypadku działki o powierzchni (…) ha oraz do kwietnia 2028 r. w przypadku działki o powierzchni (…) ha. Ponadto właściciel zobowiąże się do sprzedaży nabywcy części gruntu pod przyszłe drogi dojazdowe do działek. Pozostałe prawa i obowiązki stron będą wynikać jedynie z obligatoryjnych zapisów umowy przedwstępnej określone w ustawie Kodeks Cywilny.

Ponadto, udzieli Pan pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do czynności związanych z wystąpieniem o warunki przyłączeniowe dotyczące sieci wodociągowej. Wszelkie koszty, w tym związane z czynnościami urzędowymi, będą ponoszone przez pełnomocnika (przyszłego nabywcę). Udzielenie pełnomocnictwa nie wpłynie na cenę sprzedaży gruntu, gdyż strony ustalą cenę przed zawarciem umowy przedwstępnej.

W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży gruntu związanego z działalnością rolniczą ani żadną inną pozarolniczą działalnością gospodarczą, dlatego w związku z brakiem doświadczenia w tego typu transakcji oraz w celu zabezpieczenia się przed ewentualnym ryzykiem prawnym podpisał Pan umowę z agentem nieruchomości, który będzie pośredniczył w transakcji sprzedaży gruntu.

Nie podejmował Pan i nie będzie podejmować żadnych działań marketingowych oraz żadnych działań związanych z uzbrojeniem gruntu. Nie podejmował Pan również działań polegających na uatrakcyjnieniu działki. Otrzymane z tytułu sprzedaży działki środki finansowe nie będą przeznaczone (refinansowane) na nabycie nieruchomości czy na prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że przyszła sprzedaż działek, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia nieruchomości, zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony zgodnie w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu Cywilnego (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), w myśl którego:

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym darowizna nastąpiła.

Tym samym, za datę nabycia niezabudowanej nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem sprzedaży, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia przez Pana niezabudowanej nieruchomości gruntowej na podstawie darowizny, tj. 2007 r.

Wobec powyższego sprzedaż przez Pana niezabudowanej nieruchomości gruntowej nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta w drodze darowizny. W rezultacie przychód ze sprzedaży tego gruntu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W konsekwencji, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W części dotyczącej podatku od towarów i usług zostanie wydana odrębna interpretacja indywidualna.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.