Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.470.2025.2.AO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 sierpnia 2025 r. (wpływ 3 września 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

A.B-C (dalej: „Wnioskodawczyni” lub „Sprzedająca”) jest polskim rezydentem podatkowym.

Na podstawie notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) września 2013 r. sporządzonego przed notariuszem (…) (Rep. A Nr (…)), Wnioskodawczyni jako uprawniona do dziedziczenia po swoim ojcu w udziale w 1/3 części nabyła do majątku prywatnego udziały we współwłasności niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), w dzielnicy (…), stanowiącej działki ewidencyjne nr 1/4 oraz 1/3 z obrębu (…), o łącznej powierzchni (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) Wydział (...), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 1”).

Na podstawie notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) września 2013 r. sporządzonego przed notariuszem (…) (Rep. A Nr (…)), Wnioskodawczyni jako uprawniona do dziedziczenia po swoim ojcu w udziale w 1/3 części nabyła do majątku prywatnego udziały we współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w (…), w dzielnicy (…), stanowiącej działki ewidencyjne nr 2/4 oraz 3/3 z obrębu (…), o łącznej powierzchni (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) Wydział (...), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 2”).

Na podstawie notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia (…) września 2013 r. sporządzonego przed notariuszem (…) (Rep. A Nr (…)), Wnioskodawczyni jako uprawniona do dziedziczenia po swoim ojcu w udziale w 1/3 części nabyła do majątku prywatnego udziały we współwłasności niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), dzielnicy (…), stanowiącej działki ewidencyjne nr 4/1 oraz 4/2 z obrębu (…), o łącznej powierzchni (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) Wydział (...), prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 3”).

Jako współwłaściciele Nieruchomości 1 w księdze wieczystej (...) wpisani pozostają: babcia Wnioskodawczyni – B.B w udziale w 3/6 części, brat Wnioskodawczyni D.B w udziale w 1/6 części, matka Wnioskodawczyni E.B w udziale w 1/6 części oraz Wnioskodawczyni w udziale w 1/6 części. Powyższy stan wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 1 odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Jako współwłaściciele Nieruchomości 2 w księdze wieczystej (…) wpisani pozostają: babcia Wnioskodawczyni – B.B w udziale w 3/6 części, brat Wnioskodawczyni D.B w udziale w 1/6 części, matka Wnioskodawczyni E.B w udziale w 1/6 części oraz Wnioskodawczyni w udziale w 1/6 części. Powyższy stan wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu albowiem nabycie jakie miało historycznie miejsce w związku z wydaniem aktu własności ziemi na rzecz babci Wnioskodawczyni – B.B pomijało wejście tego prawa również do majątku F.B – dziadka Wnioskodawczyni co nie tylko wpływa na wysokość udziałów jakie przypadać będą na rzecz poszczególnych współwłaścicieli, ale powoduje również, że jako kolejny współwłaściciel wpisana powinna być G.H – siostra ojca Wnioskodawczyni. Stan wpisów jaki powinien zostać ujawniony w księdze wieczystej (…) objęty został powództwem G.H o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, skutkiem czego prawidłowe wpisy, a co za tym idzie udziały we współwłasności Nieruchomości 2 winny przypadać na rzecz: babci Wnioskodawczyni – B.B w udziale w 12/36 części, brata Wnioskodawczyni – D.B w udziale w 7/36 części, matki Wnioskodawczyni – E.B w udziale w 7/36 części, Wnioskodawczyni w udziale w 7/36 części oraz A.B-C w udziale w 3/36 części. Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej złożony został w dniu (…) kwietnia 2025 r. i do daty skierowania zapytania powództwo nie zostało rozpoznane.

Jako współwłaściciele Nieruchomości 3 w księdze wieczystej (…) wpisani pozostają: babcia Wnioskodawczyni – B.B w udziale w 3/6 części, brat Wnioskodawczyni D.B w udziale w 1/6 części, matka Wnioskodawczyni E.B w udziale w 1/6 części oraz Wnioskodawczyni w udziale w 1/6 części. Powyższy stan wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 3 odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Wnioskodawczyni, wraz z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 („Sprzedający”) planuje podpisać przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”) z (…) S.A. z siedzibą (…) („Kupujący”), na mocy której strony zobowiążą się zawrzeć umowę sprzedaży części Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 („Umowa Sprzedaży”). Z inicjatywą zawarcia Umowy Przedwstępnej wyszedł podmiot zainteresowany nabyciem (złożył ofertę nabycia przedmiotowych nieruchomości oraz przedstawił Sprzedającym oczekiwany przez niego przebieg transakcji) oferta taka spotkała się z akceptacją ze strony Sprzedających.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, zawarcie umowy sprzedaży zastrzeżone zostało warunkami zawieszającymi łącznego spełnienia się (lub zrzeczenia się przez Kupującego) m.in. takimi jak:

- doprowadzenie do prawomocnego zakończenia postępowania, na mocy którego stan wpisów ujawnionych w treści księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 będzie pozostawał zgodny z rzeczywistym stanem prawnym;

- strony uzyskają interpretacje podatkowe, które określą sposób opodatkowania czynności zbycia Nieruchomości;

- Kupujący uzyska decyzję środowiskową;

- Kupujący doprowadzi do objęcia przedmiotowych nieruchomości uchwałą o ustalaniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, uzyskanej w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących albo też doprowadzi do objęcia terenu przedmiotowych nieruchomości Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym, na mocy którego będzie mógł on zrealizować zamierzoną przez siebie inwestycję w trybie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

- na podstawie projektu przygotowanego przez Kupującego zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja podziałowa, która doprowadzi do podziału poszczególnych działek w sposób, który będzie odpowiadał funkcjom przewidzianym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i polegał będzie na podziale (i) działki ewidencyjnej nr 2/3 z obrębu (…) na działkę ewidencyjną odpowiadającą części oznaczonej na mapie sytuacyjnej, która stanowić będzie załącznik do Umowy Przedwstępnej (ii) działki ewidencyjnej nr 4/2 z obrębu (…) na działkę ewidencyjną odpowiadającą części oznaczonej na mapie sytuacyjnej, która stanowić będzie załącznik do Umowy Przedwstępnej, (iii) działki ewidencyjnej nr 1/4 z obrębu (…) na działkę ewidencyjną odpowiadającą części oznaczonej na mapie sytuacyjnej, która stanowić będzie załącznik do Umowy Przedwstępnej;

- Kupujący uzyska wszelkie docelowe techniczne warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej, elektro-energetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej oraz pozwolenie na budowę zgodne z założeniami planowanej przez Kupującego inwestycji.

Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami zobowiąże się wobec Kupującego do wyrażenia zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane oraz do udzielania wg uznania Kupującego wszelkich zgód, pełnomocnictw i formalności o jakich pozyskanie będzie zwracał się do Sprzedających Kupujący, gdy będzie to niezbędne dla spełnienia warunków określonych w Umowie Przedwstępnej, z tym zastrzeżeniem, że na każdym etapie spraw inicjatorem uzyskania zgód, pozwoleń i innych decyzji tego rodzaju będzie wyłącznie Kupujący.

Wnioskodawczyni samodzielnie nie będzie podejmowała żadnych decyzji w zakresie inicjowania i prowadzenia jakichkolwiek postępowań, ani też nie będzie ich zlecała pełnomocnikom, względnie podejmowała decyzji co do ich losu. Wszelkie czynności zmierzające do umożliwienia realizacji planowanej przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości będą dokonywane przez Kupującego, na jego wyłączny koszt i ryzyko.

Środków pieniężnych uzyskanych w wyniku sprzedaży Wnioskodawczyni nie zamierza przeznaczyć na cele inwestycyjne, w szczególności nie wykorzysta ich do podjęcia działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni w odniesieniu do żadnej z nieruchomości nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym – nie dawała ogłoszeń dotyczących zamiaru ich zbycia, ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, w szczególności Wnioskodawczyni nie ogłaszała zamiaru zbycia – to Kupujący z własnej inicjatywy zgłosił się do niej z ofertą zakupu.

Wnioskodawczyni nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj.:

a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości;

b) nie otworzyła biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;

c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości;

d) nie stworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;

e) nie posiada bazy danych kontrahentów i klienteli (gdyż Wnioskodawczyni nie ma ani kontrahentów, ani klientów);

f) nie posiada strony internetowej, ani też

g) systemu organizacji pracy.

Jedynym w istocie kosztem poniesionym w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej po stronie Wnioskodawczyni będzie uzyskanie porady prawnika związanej z zapisami tej umowy albowiem Wnioskodawczyni nie posiada w tym zakresie wiedzy, przygotowania ani też doświadczenia.

Zarówno Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 jak i Nieruchomość 3 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie podejmowała także żadnych profesjonalnych działań mających na celu ulepszenie Nieruchomości, w tym na potrzeby zawarcia Umowy Przedwstępnej, działania jakie poczyniła Wnioskodawczyni wraz z innymi współwłaścicielami po śmierci ojca ograniczone zostały do wydatków na uporządkowanie terenu oraz doprowadzenie do poprawy jego estetyki.

Udziały w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 weszły do majątku prywatnego Wnioskodawczyni z tytułu dziedziczenia po zmarłym ojcu i dotyczyły jego rodzinnego gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem.

Ponieważ koszty utrzymywania odziedziczonych nieruchomości były dla Wnioskodawczyni oraz pozostałych współwłaścicieli zbyt dużym obciążeniem konieczne był wynajęcie ich części.

Głównymi środkami utrzymania po stronie Wnioskodawczyni pozostają: wynagrodzenie uzyskiwane na podstawie umowy o pracę, dochód z wynajmu nieruchomości, odsetki przypadające z ulokowanych oszczędności oraz świadczenie „800+”.

Za wyjątkiem praw do Nieruchomości 1, 2 i 3 Wnioskodawczyni nie jest właścicielką jakiejkolwiek innej nieruchomości.

W związku ze śmiercią ojca, który był udziałowcem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Wnioskodawczyni odziedziczyła część udziałów w tej spółce i w związku z brakiem woli do kontynuowania jej działalności zarówno przez Wnioskodawczynię, pozostałego wspólnika oraz innych spadkobierców udziały pozostałego wspólnika zostały odkupione w roku 2014 przez matkę Wnioskodawczyni E.B celem doprowadzenia do zamknięcia działalności tej spółki. Wnioskodawczyni faktycznie nie prowadziła spraw tej spółki, od strony formalnej następowało wielokrotne zawieszanie działalności Spółki (istniały ograniczenia czasu pojedynczego okresu zawieszenia), a następnie w dniu (…) grudnia 2019 r. doszło do likwidacji spółki i wykreślenia jej z rejestru KRS. Niezależnie od powyższego faktycznym przedmiotem działalności tej spółki była sprzedaż drewna i materiałów budowlanych. Spółka ta nigdy faktycznie nie prowadziła działalności polegającej na zarządzaniu i sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawczyni w dniu (…) sierpnia 2023 r. została zarejestrowana jako podatnik VAT czynny co wynikało z okoliczności, że Wnioskodawczyni osiągnęła próg dochodowy z tytułu przychodów z najmu i zmiana tego statusu nastąpiła nie z uwagi na wolę uzyskania statusu przedsiębiorcy przez Wnioskodawczynię tylko z uwagi na przepis ustawowy określający warunki, w ramach których taka rejestracja jest konieczna.

W piśmie z 31 sierpnia 2025 r., udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane przez tutejszy organ pytania o treści:

1) czy Nieruchomości 1, 2, 3 były przedmiotem działu spadku, a jeśli tak proszę podać jego datę? Na czym polegał dział spadku tych nieruchomości oraz jakie były jego skutki w stosunku do każdego z uczestników działu spadku?

Odpowiedź: Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 były przedmiotem umowy z dnia (…) maja 1997 r. określonej jako „częściowy dział spadku”, która to umowa zawarta została w formie aktu notarialnego przed notariuszem (…) Rep. A Nr (…) pomiędzy wszystkimi spadkobiercami dziadka Wnioskodawczyni – F.B.

Na podstawie tej umowy:

- prawo do Nieruchomości 1 w udziale w 1/2 części, które przypadało na zasadach wspólności ustawowej F i B małżonkom B (dziadkom Wnioskodawczyni) przypadłe na wyłączną rzecz jej babci – B.B. W związku z powyższym przyjąć należy, że na podstawie tej czynności w dniu (…) maja 1997 r. powstał stan, zgodnie z którym Z.B (ojciec Wnioskodawczyni) posiadał prawa do 1/2 części Nieruchomości 1 (które otrzymał w darowiźnie od rodziców w 1989 r.) a jego matka B.B pozostałą część (udział w 1/2 w Nieruchomości 1);

- prawo do Nieruchomości 3 w udziale w 1/2 części, które przypadało F.B, przypadłe na wyłączną rzecz Z.B, a druga część praw do Nieruchomości 3 (udział w 1/2 części) pozostała własnością B.B.

Z kolei prawa do Nieruchomości 2 (Uzgadniana Wieczystoksięgowo), odmiennie do Nieruchomości 1 i 3 nie została objęta umową o częściowy dział spadku po F.B. W związku z powyższym prawa do Nieruchomości 2 (Uzgadniana Wieczystoksięgowo) przysługiwały w 1/2 części Z.B z darowizny od rodziców z dnia (…) marca 1989 r., a pozostała część stanowiła współwłasność małżeńską B.B i F.B. Następnie wobec śmierci F.B oraz nie uwzględnienia Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) w dziale spadku, nieruchomość ta w udziałach F.B (który posiadał wtedy udziały w 1/4 części) przypadła według ogólnych zasad dziedziczenia po 1/3 spadkobiercom F.B zatem Z.B., B.B oraz G.H. Wobec śmierci Z.B po którym następuje dziedziczenie ustawowe na rzecz żony E.B w udziale w 1/3 części, córki A.B-C w udziale w 1/3 części oraz syna D.B w udziale w 1/3 części, finalnie B.B. przysługują obecnie udziały w 12/36 części, Wnioskodawczyni udziały w 7/36 części, E.B udziały w 7/36 części, D.B udziały w 7/36 części oraz G.H udziały w 3/36 części. Z perspektywy Wnioskodawczyni uzyskane przez nią udziały w 7/36 części pochodzą wprost z dziedziczenia po jej ojcu, który zmarł w dniu (…) marca 2013 r.

2) w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie oznaczone nr 2 – czy wartość majątku nabytego przez Panią w wyniku działu spadku przekroczyła wartość majątku jaki przysługiwał Pani pierwotnie w całej masie spadkowej (należy wziąć pod uwagę wszystkie składniki jakie wchodziły w skład masy spadkowej)?

Odpowiedź: Opisany wyżej dział spadku – częściowy – miał miejsce (…) maja 1997 r. jednakże następował pomiędzy spadkobiercami dziadka Wnioskodawczyni – F.B, ówcześnie nie była ona uprawniona do dziedziczenia jednakże w prawa po swoim ojcu – Z.B, który był uczestnikiem tego działu, Wnioskodawczyni weszła na podstawie dziedziczenia, albowiem Z.B zmarł w dniu (…) marca 2013 r., a Wnioskodawczyni nabyła prawa do dziedziczenia po nim w udziale w 1/3 części. W każdym razie, wszelkie udziały jakie jej przypadają odzwierciedlają wartość spadku w całej masie spadkowej.

3) proszę wskazać, które konkretnie nieruchomości, o jakich mowa we wniosku są przez Panią wynajmowane oraz czy przychody z tytułu ich najmu rozlicza Pani w ramach źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Najmem, w ramach którego Wnioskodawczyni jest jedną z wynajmujących objęte są:

- część Nieruchomości 1 – ok. 9% powierzchni Nieruchomości 1;

- część Nieruchomości 2 – ok. 13% powierzchni Nieruchomości 2 (Uzgadniana Wieczystoksięgowo).

Wszystkie przychody z powyższych stosunków najmu stanowią najem prywatny i są rozliczane w ramach źródła przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

4) czy dla Nieruchomości 1, 3 oraz Nieruchomości 2 (uzgadnianej wieczystoksięgowo) występowała Pani o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to w jakim celu? Proszę wyjaśnić.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie występowała o uchwalenie ani też zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wobec Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (Uzgadniana Wieczystoksięgowo) ani Nieruchomości 3. Jej uwagi w okresie po wyłożeniu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ograniczyły się jedynie do powielenia wniosków jakie składali sąsiedzi, tzn. żeby na terenie ich nieruchomości dopuścić zabudowę mieszkaniową, jednakże wniosek nie został uwzględniony bo przeznaczenie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 (Uzgadniana Wieczystoksięgowo) i Nieruchomości 3 pozostało w takim stanie, w jakim przewidział je Urząd (…), tzn. w przeważającej części są to tereny o funkcji publicznej, w tym zieleń urządzona, tereny usług sportu i rekreacji, drogi oraz tereny usług kultu religijnego. Uchwały o miejscowym planie zagospodarowania Wnioskodawczyni nie skarżyła jak czynili to deweloperzy, ponadto nie lobbowała w procesie uchwalania planu zagospodarowania, ani też nie korzystała w tym celu z pomocy specjalistów, prawników, czy pracowni architektonicznych. Celem prośby Wnioskodawczyni do urzędu było jedynie to, aby nie pozostała bez prawa do zabudowy.

5) czy, a jeżeli tak to kto i w jakim celu wystąpił o warunki zabudowy dla Nieruchomości 1, 3 oraz Nieruchomości 2 (uzgadnianej wieczystoksięgowo) będących przedmiotem wniosku? Jakie wynika z nich przeznaczenie ww. nieruchomości?

Odpowiedź: W okresie, gdy zasadnym jeszcze było rozważanie prowadzenia gospodarstwa rolnego wraz z B.B, E.B i D.B, Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie warunków zabudowy dla części Nieruchomości 2 (Uzgadniana Wieczystoksięgowo) w celu budowy i rozbudowy magazynu i budynku gospodarczo-produkcyjnego na potrzeby gospodarstwa rolnego. Decyzję uzyskali w dniu (…) lipca 2015 r., a analogiczne decyzje na cele budowy powierzchni magazynowej dla części Nieruchomości 1 i części Nieruchomości 3 uzyskali w dniu (…) i (…) kwietnia 2019 r., jednakże nigdy nie skorzystali z tych decyzji (decyzje te wygasły wskutek wejścia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), a jednocześnie nigdy nie występowali o żadne pozwolenie na budowę i nie prowadzili żadnej inwestycji, w tym nie działali w celu sprzedaży w oparciu o ustalenia tych decyzji.

Według wiedzy Wnioskodawczyni z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na terenie siedliska Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) występował jej brat D.B i dotyczyły one możliwości rozbudowy istniejących budynków gospodarczych o część mieszkalną oraz rozbudowy budynków gospodarczych i budowy hali na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego. Powyższe decyzje (…) uzyskał w dniu (…) września 2019 r., ale pomimo ich uzyskania nigdy z nich nie skorzystał (ani on ani pozostali współwłaściciele) (decyzje te wygasły wskutek wejścia MPZP), a także nie występował (ani on ani pozostali współwłaściciele) o żadne pozwolenie na budowę i nie prowadzili żadnej inwestycji, w tym nie działali w celu sprzedaży w oparciu o ustalenia tych decyzji.

6) czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, niż te które wymienione są we wniosku? W przypadku odpowiedzi twierdzącej – proszę opisać sprzedaży jakich i ilu nieruchomości Pani dokonała, a także proszę podać daty tej/tych sprzedaży oraz:

a) w jakim celu nabyła Pani tę nieruchomość/nieruchomości?

b) co było przyczyną sprzedaży tej/tych nieruchomości?

c) czy środki ze sprzedaży tej/tych nieruchomości przeznaczone zostały na nabycie innych nieruchomości? Jeżeli tak, to jakich i w jakim celu?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nigdy nie dokonywała sprzedaży żadnych nieruchomości.

7) czy za środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości 1, 3 i Nieruchomości 2 (uzgadnianej wieczystoksięgowo zamierza) Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę żeby wskazała Pani, w jakim celu zamierza je nabyć?

Odpowiedź: Za środki ze sprzedaży Nieruchomości 1, 3 i Nieruchomości 2 (Uzgadnianej Wieczystoksięgowo) Wnioskodawczyni nie zamierza nabywać nieruchomości.

Pytania

1. Czy Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT?

2. Czy w związku ze sprzedażą części Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 po stronie Wnioskodawczyni powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT?

Pani stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawczyni, nie prowadzi ona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

2. Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku ze sprzedażą części Nieruchomości 1, 2 i 3 nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT.

W odniesieniu do pytania nr 1 – zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż części Nieruchomości 1, 2 i 3 zostanie dokonana poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, tj. z majątku prywatnego Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni w pierwszej kolejności wskazuje, że zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w ustawie o PIT, w tym w szczególności do przychodów z najmu lub dzierżawy.

Zdaniem Wnioskodawczyni, z powyższego wynika, że dla uznania, iż dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, w tym w szczególności działalność polegającą na zarządzaniu nieruchomościami i ich sprzedaży, konieczne jest łączne spełnienie przesłanek:

- ciągłości;

- zorganizowania, a także

- zarobkowego charakteru podejmowanych czynności.

W przeciwnym wypadku, tj. wówczas, gdy w danej sprawie nie jest spełniony choćby jeden z powyższych warunków, nie mamy do czynienia z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, a co za tym idzie – z dokonywaniem transakcji w ramach takiej działalności.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych. Przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 20 czerwca 2025 r. znak 0115- KDIT3.4011.412.2025.4.AD „W świetle powyższego, na podstawie treści wniosku nie można uznać, by sprzedaż działek miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym zbycie działek nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie sprzedaż ta nie będzie stanowiła przychodu do opodatkowania w związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na niewątpliwy upływ terminów, o których mowa w tych przepisach”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 7 maja 2020 r. (0111-KDIB1 -1.4011.51.2020.1.MF) za prawidłowe uznał, iż „Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa: a. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, (...) c. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 10 października 2019 r. (0114- KDIP3-2.4011.273.2019.4.MZ) uznał, że „(...) dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 2 września 2019 r. (0113-KDIPT2-1.4011.338.2019.1.KU) za prawidłowe uznał, iż „Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w odrębnym przepisie, tj. w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., w myśl którego oznacza ona działalność zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu”.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż części Nieruchomości 1, 2 i 3 nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, albowiem prowadzone przez nią działania w zakresie sprzedaży nieruchomości nie spełniają żadnej z przesłanek do uznania, że prowadzi ona działalność gospodarczą w tym zakresie, tj. nie spełnia ona przesłanki:

a) ciągłości;

b) zorganizowania, a także

c) zarobkowego charakteru podejmowanych czynności,

- co Wnioskodawczyni wykazuje poniżej.

Ad a) Brak ciągłego charakteru działań podejmowanych przez Wnioskodawczynię.

Zdaniem Wnioskodawczyni, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię w zakresie sprzedaży nabytych w drodze dziedziczenia nieruchomości nie przybierają ciągłego charakteru. Tym samym, w sprawie nie jest spełniona pierwsza z przesłanek warunkujących uznanie Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT w odniesieniu do nieruchomości. Wyjaśniając powyższe, Wnioskodawczyni wskazuje, iż w jej ocenie, pod pojęciem „ciągłości” dla celów ustawy o PIT należy rozumieć względnie stały zamiar wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych i powiązanych ze sobą czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku. Innymi słowy, dla spełnienia kryterium ciągłości działań niezbędne jest to, aby z całokształtu podejmowanych przez dany podmiot czynności zasadniczo wynikał ustawiczny zamiar wykonywania działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, o ciągłości możemy mówić wówczas, gdy dany podmiot w sposób względnie stały dokonuje szeregu powtarzalnych czynności, które zmierzają do osiągnięcia określonego rezultatu. W przypadku działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami mogą to być działania polegające na wielokrotnym i powtarzalnym nabywaniu nieruchomości, a następnie na wykorzystywaniu ich w ramach prowadzonej działalności (ich sprzedaży). O ciągłym prowadzeniu działalności w zakresie obrotu nieruchomościami można mówić także, gdy po nabyciu nieruchomości podatnik, w celu zwiększenia ich wartości rynkowej, dokonuje przekształcenia lub ulepszenia nieruchomości, a następnie (najczęściej w krótkim odstępie czasu) w wyniku podjętych czynności marketingowo-reklamowych dokonuje ich sprzedaży.

Innymi słowy, działalność gospodarczą w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami należy uznać za ciągłą, jeżeli w jej wyniku dochodzi do wykonywania powtarzalnych działań, wynikających ze stałego zamiaru dokonywania powtarzalnych czynności zakupu i sprzedaży nieruchomości i osiągania z tego tytułu stałych (a nie okazjonalnych) zysków.

Z drugiej zaś strony, zdaniem Wnioskodawczyni, za działania dokonywane w sposób ciągły nie sposób uznać działań, które są jedynie jednorazowe, dokonywane są wyjątkowo. W takich przypadkach, wyraźny jest bowiem brak zamiaru wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku, a zatem – brak ciągłości podejmowanych działań, który to brak charakteryzuje czynności o charakterze incydentalnym.

W tym zakresie należy wskazać, iż wykonanie jednorazowej czynności i osiągnięcie z niej zysku nie przesądza o spełnieniu kryterium ciągłości wykonywanych działań. W tym aspekcie należy bowiem zwrócić uwagę na brak występowania stałego zamiaru osiągania zysku z tego rodzaju działalności (zapewnienia sobie stałego źródła zarobkowania), który warunkuje dokonywanie przez podatnika powtarzalnych, wykonywanych w określonych odstępach czasu działań. Działaniami o charakterze ciągłym nie będą zatem działania okazjonalne, które mimo, iż w rezultacie przynoszą zysk, to nie wynikają one ze stałego zamiaru prowadzenia określonej działalności.

Powyższe znajduje potwierdzenie w wyrokach sądów oraz interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 11 czerwca 2025 r. znak 0115-KDIT3.4011.315.2025.2.KP: „Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej”.

- NSA w wyroku z dnia 1 października 2020 r. (II FSK 1652/18) wskazał, iż „Kolejną przesłanką uznania ekonomicznej aktywności osób fizycznych za działalność gospodarczą jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie, okazjonalnie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Działalność ma charakter ciągły jeżeli w jej ramach podejmowane są powtarzalne czynności o podobnym przebiegu”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 3 września 2019 r. (0112-KDIL3-2.4011.255.2019.2.KP) stwierdził, iż „Wymóg "ciągłości" działalności gospodarczych powinien być zgodnie z utrwalonym orzecznictwem rozumiany jako stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Cechy ciągłości nie mają z pewnością czynności o charakterze incydentalnym lub sporadycznym, a taki charakter będzie miało w przedstawionych powyżej okolicznościach zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości oraz towarzyszące tej transakcji czynności”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 25 maja 2020 r. (0113-KDIPT2-1.4011.169.2020.2.MGR) stwierdził, iż: „W przypadku ciągłości chodzi o zamiar jej wykonywania w sposób stały, niemający charakteru sporadycznego. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zysku”.

Odnosząc się do powyższego, Wnioskodawczyni wskazuje, że jej działania nie spełniają pierwszej przesłanki uznania za działalność gospodarczą.

Powyższe wynika z następujących okoliczności:

- Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 zostały nabyte przez Wnioskodawczynię w udziałach w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu i dotyczą gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem, w którym wychowywała się od urodzenia, zaś nabycie udziałów w Nieruchomościach było zdarzeniem niezależnym od Wnioskodawczyni i nieplanowanym;

- Wnioskodawczyni nie korzystała również z usług osób trzecich w zakresie reklamy lub prowadzenia akcji marketingowych w celu sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości, w szczególności Wnioskodawczyni nie ogłaszała zamiaru zbycia – to Kupujący z własnej inicjatywy zgłosił się do niej (oraz do pozostałych współwłaścicieli) z ofertą zakupu;

- Wnioskodawczyni nie była nigdy aktywna na rynku nieruchomości, w związku z czym nie zatrudniała pracowników/podwykonawców zajmujących się w jej imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadała biura sprzedaży nieruchomości.

Gdyby nie oczekiwania ze strony Kupującego, który posiada własny zamysł jak zagospodarować nabywane nieruchomości, Wnioskodawczyni nie rozważałaby podziału Nieruchomości na mniejsze działki. W szczególności czynności związane z podziałem nie mają na celu uzyskania przez Wnioskodawczynię dodatkowych korzyści (np. w postaci podwyższonej ceny sprzedaży), projekt dokonania podziału nieruchomości objętych Umową Przedwstępną przedstawił Kupujący i jest on zbieżny z aktualnymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z tak projektowanym podziałem dla Wnioskodawczyni nie wiążą się żadne dodatkowe przychody – cena sprzedaży zaproponowana przez Kupującego nie była zależna od kształtu i wariantu podziału, w szczególności nie były to działania ukierunkowane na powiększenie przychodów ze sprzedaży.

Wnioskodawczyni dotychczas nie dokonała żadnej sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowo, Wnioskodawczyni wskazuje, iż w jej ocenie fakt oddawania wraz z pozostałymi współwłaścicielami części Nieruchomości 1 i 2 w najem (z którego przychody są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych), nie powinien przesądzać o prowadzeniu przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Wynika to z poniższych faktów:

- umowa najmu ma charakter prywatny, odnosi się do nieznacznej części powierzchni Nieruchomości posiadanych przez Wnioskodawczynię;

- przychody z tytułu najmu przypadają Wnioskodawczyni, w związku z posiadaniem udziałów w Nieruchomościach odziedziczonych po ojcu oraz na mocy umowy użyczenia, na podstawie której babcia Wnioskodawczyni upoważniła ją (oraz jej brata i matkę) do zawarcia umów najmu części Nieruchomości oraz do pobierania przez nich dochodów z tytułu najmu, albowiem to na nich spoczywają koszty utrzymywania Nieruchomości.

Z powyższego wynika, iż Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności polegających na wielokrotnym zakupie nieruchomości, ich przygotowaniu do sprzedaży w sposób przekraczający zwykły zarząd, a następnie na sprzedaży tych nieruchomości. Oznacza to, że Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnego rodzaju działań charakterystycznych dla podmiotu działającego w zakresie obrotu nieruchomościami.

W powyższym zakresie należy zatem wskazać, iż działania Wnioskodawczyni ograniczać się będą do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i polegają na wykonaniu czynności, które nie odbiegają od zwykłych czynności podjętych w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży składnika należącego do majątku prywatnego.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 27 maja 2025 r. znak: 0115- KDIT3.4011.390.2025.1.PS: „Pamiętać trzeba, że sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym zakresie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, w którym wskazał, że "do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi"”.

- NSA w wyroku z dnia 15 stycznia 2015 r. (II FSK 70/13), w którym za tezę przyjęto: „Sam podział nieruchomości i sprzedaż wydzielonych wskutek tego działek gruntu nie przesądza o rozpoznaniu przychodów uzyskanych z ich sprzedaży, jako pochodzących z pozarolniczej działalności gospodarczej”.

- Dyrektor KIS w interpretacji Indywidualnej z dnia 25 stycznia 2021 r. (0115-KDIT3.4011.595.2020.4.JG) wskazał, że: „W tych okolicznościach zamiar podziału działki A docelowo na (...) działek, dla których Wnioskodawca wystąpi o warunki zabudowy, a które mają zostać w przyszłości sprzedane, w sytuacji gdy Wnioskodawca nie poczyni innych działań dotyczących zwiększenia ich wartości poza dokonanym podziałem i uzyskaniem warunków zabudowy, nie stanowi okoliczności przesądzającej o zorganizowanym i celowym działaniu charaktertyzującym, m.in. prowadzenie działalności gospodarczej”.

Zdaniem Wnioskodawczyni, skoro organy podatkowe oraz sądy administracyjne uznają, że nawet czynności podziału oraz uzyskania warunków zabudowy sprzedawanych nieruchomości dokonywane przez samego podatnika w celu zwiększenia ich wartości nie stanowią okoliczności przesądzających o uznaniu jego działań za podejmowane w ramach działalności gospodarczej, to tym bardziej w przedmiotowej sprawie zamiar podejmowania przez Kupującego (dewelopera) a nie przez Wnioskodawczynię działań inwestycyjnych, nie może stanowić przesłanki do oceny charakteru i statusu podatkowego Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni wskazuje, że środków pieniężnych jakie uzyska w wyniku sprzedaży części Nieruchomości 1, 2 i 3 nie przeznaczy ani nie zamierza przeznaczyć na cele inwestycyjne, w szczególności nie zamierza ona nabywać za te środki nieruchomości w celu wykorzystywania ich do podjęcia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Podsumowując, Wnioskodawczyni nie prowadzi, a wskutek zamierzonej czynności sprzedaży nie będzie uzasadnione uznanie, że podjęła się prowadzenia działalności w zakresie obrotu i zarządu nieruchomościami w sposób ciągły, ponieważ brak jest w przedmiotowej sprawie takich elementów, jak:

- wielokrotności;

- regularności – czynność sprzedaży udziałów dokonana będzie na rzecz jednego podmiotu przez Wnioskodawczynię po upływie kilkunastu lat od śmierci jej ojca oraz w terminie kilkudziesięciu lat od daty zamieszkania na terenie siedliska rodzinnego (tj. od 1992 r.), które to dopiero następczo w ramach dziedziczenia weszło do jej majątku;

- zamiaru systematycznego osiągania przychodów – Wnioskodawczyni nie dokonywała innych transakcji i za wyjątkiem sprzedaży udziałów w Nieruchomościach objętych Umową Przedwstępną, nie planuje innych sprzedaży w obszarze nieruchomości.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach wydanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 maja 2024 r. sygn. II FSK 1016/21 „Nie można oczekiwać od osoby, która zbywa składnik swojego majątku, aby nie kierowała się rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywała się od działań, które pozwolą jej uzyskać jak najwyższą cenę, tylko w obawie przed opodatkowaniem transakcji z racji uznania, że stanowi to wyraz prowadzonej działalności gospodarczej”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 23 listopada 2020 r. (0114-KDIP3-2.4011.540.2020.4.AK) stwierdził, iż: „Nie sposób uznać, że aktywność Wnioskodawcy w zakresie opisanej przyszłej transakcji sprzedaży działki X ma charakter powtarzalny i ciągły. Uwagę należy przede wszystkim zwrócić na czas, który upłynął między datą nabycia, a planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, który jak wskazał Wnioskodawca wynosi 12 lat. Należy także podkreślić, że Wnioskodawca nie nabywał nieruchomości w celu późniejszego ich spieniężenia. Wnioskodawca wyraźnie wskazuje, że nieruchomości nabywał w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, w celu zabezpieczenia przyszłości/sytuacji materialnej swojej i swoich dzieci”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 24 lipca 2019 r. (0112- KDIL3-3.4011.243.2019.2.WS) wskazał, że: „Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, czy też powodujących zwiększenie jej wartości. [...] Obecnie do Wnioskodawców zgłosił się nabywca, chcący kupić Nieruchomość w celu wybudowania obiektu handlowego. [...] We wskazanych okolicznościach sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości nie ma charakteru ciągłego – jest to sprzedaż okazjonalna i ma charakter pojedynczej transakcji. Brak tu w szczególności elementu wielokrotności, regularności i zamiaru systematycznego osiągania przychodów z tego rodzaju operacji”.

- W interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 22 maja 2020 r. (0112-KDWL.4011.4.2020.1.DK) organ za prawidłowe uznał następujące stanowisko wnioskodawcy: „Za uznaniem, że przychód uzyskany ze sprzedaży Działki będzie przychodem z działalności gospodarczej nie może również przemawiać fakt, iż Wnioskodawca udzielił pełnomocnictw do dokonywania czynności, o których mowa w przedstawionym zdarzeniu przyszłym. Te czynności przyszły nabywca (Kupujący) dokonywał z własnej inicjatywy, na swój koszt i na swoje ryzyko, a nie z inicjatywy, na koszt i ryzyko Wnioskodawcy. Ponadto nie można uznać, że te czynności są i będą dokonywane w celu zwiększenia wartości Działki, ponieważ cena została ustalona już w Umowie przedwstępnej, w której Wnioskodawca dopiero udzielił tych pełnomocnictw”.

Ad b) Brak zorganizowanego charakteru działań podejmowanych przez Wnioskodawczynię.

W ocenie Wnioskodawczyni, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami nie przybierają również charakteru zorganizowanego, co oznacza, że w sprawie nie jest spełniona także druga z przesłanek warunkujących konieczność uznania Wnioskodawczyni za podmiot wykonywujący działalność gospodarczą w rozumieniu PIT.

W tym zakresie Wnioskodawczyni w pierwszej kolejności wskazuje, że w jej ocenie, pod pojęciem „zorganizowania” dla celów ustawy o PIT należy rozumieć ustrukturyzowanie prowadzonej działalności poprzez stworzenie odpowiednich warunków do jej wykonywania – zarówno prawnych (formalnych), jak i faktycznych (materialnych). Innymi słowy, o zorganizowaniu działalności można mówić wówczas, gdy jej prowadzenie wiąże się z podjęciem określonych działań o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach określonej struktury, które w zamiarze mają przynieść określony efekt.

Odnosząc się do formalnego aspektu kryterium zorganizowania, Wnioskodawczyni wskazuje, iż w jej ocenie, na zorganizowany charakter prowadzonej działalności może wskazywać wybór najkorzystniejszej formy organizacyjno-prawnej prowadzenia tejże działalności, jej rejestracja, czy też uzyskanie określonych aktów administracyjnych (koncesji, zezwoleń, licencji pośrednika itp.). Jeżeli zaś chodzi o wymiar materialny, przesądzający o wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany, w ocenie Wnioskodawczyni, można w tym zakresie wskazać przykładowo na posiadanie biura, zespołu pracowników lub podwykonawców, biznesplanu, utworzenie bazy danych kontrahentów i klienteli, utworzenie strony internetowej, korzystanie z usług profesjonalnych pełnomocników, podejmowanie działań reklamowych, czy też wdrożenie systemu organizacji pracy.

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawczyni, o zorganizowanym charakterze prowadzonej działalności świadczy sposób ustrukturyzowania prowadzonej działalności, który znajduje odzwierciedlenie na dwóch płaszczyznach:

- formalnej (polegającej np. na rejestracji działalności, uzyskaniu odpowiednich wpisów w rejestrach działalności gospodarczych, czy też ustalenie formalnego przedmiotu działalności gospodarczej), oraz

- materialnej, która polega na stworzeniu warunków technicznych i organizacyjnych do prowadzenia danego rodzaju działalności w sposób zarobkowy i ciągły.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe oraz w orzecznictwie.

Przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 8 października 2020 r. (0115- KDIT3.4011.445.2020.2.JG) stwierdził, że „Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa sią m.in. wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie prowadzona (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego). W związku z tym, dla oceny czy aktywność spełniłaby cechy "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6, istotne byłoby wykazanie, czy występować będzie element faktycznego zorganizowania działalności.

Uwzględniając wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania mojej aktywności, należy stwierdzić, że na pojęcie "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej”.

- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie sygn. III SA/Wa 2603/20, Źródło przychodu z najmu. „Każdy najem prowadzony jest w celu zarobkowym i wykazuje cechę ciągłości, jednak nie zawsze można mu przypisać cechę odpowiedniego zorganizowania”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 13 listopada 2024 r. znak 0114- KDIP3-2.4011.459.2020.8.MT „Samo wskazanie na zarobkowy cel, co wyżej zaakcentowano, nie przesądza o profesjonalnym, wykonywanym w ramach działalności gospodarczej, charakterze podejmowanych czynności. Także wskazywany przez organ sposób działania, a zatem działanie systematyczne i uporządkowane oraz ciągłe, w tym z udziałem Operatora (pośrednika), nie może stanowić wystarczającej podstawy dla zakwalifikowania Pani działań jako prowadzonych w ramach swojej działalności gospodarczej”.

- NSA w wyroku z dnia 20 października 2020 r. (II FSK 1648/18) wskazał, że „Pojęcie "zorganizowania" można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania funkcjonalnego (faktycznego). Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się przede wszystkim wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana. Decydujące znaczenie dla oceny spełnienia omawianej przesłanki [...] ma kryterium funkcjonalne, czyli jej faktycznego wykonywania. To zaś wiąże się bezpośrednio z rozróżnieniem reguł gospodarności od zasad prowadzenia i wykonywania działalności gospodarczej”.

- NSA w wyroku z dnia 23 października 2019 r. (II FSK 3508/17) wskazał, iż „Pojęcie "zorganizowanie" można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana ([...]); uzyskanie właściwego numeru statystycznego; zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. [...] Dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy "zorganizowania" [...], istotne jest wykazanie, że występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika ("zorganizowanie prawne") można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie (we własnym imieniu) działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i ma ona charakter ciągły”.

Odnosząc powyższe do omawianej sprawy, Wnioskodawczyni wskazuje, że podejmowane przez nią czynności w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami nie przybierają i nie będą przybierały zorganizowanego charakteru. Całokształt okoliczności nie pozwala bowiem na uznanie, że Wnioskodawczyni ustrukturyzowała lub też stwarza warunki ku wykonywaniu przez siebie działalności.

Odnosząc się do zorganizowania prowadzonej działalności w aspekcie formalnym, należy wskazać, że Wnioskodawczyni nie podejmowała formalnych działań organizacyjnych, odnoszących się do podejmowanych przez nią działań.

W szczególności, Wnioskodawczyni nie założyła spółki, w ramach której miałaby prowadzić swą działalność, jak również nie jest ona zarejestrowana w CEIDG. Pod kątem formalnym działalność Wnioskodawczyni nie wykazuje zatem cech zorganizowania.

Rejestracja Wnioskodawczyni jako podatnika VAT czynnego wynika z okoliczności osiągnięcia przez Wnioskodawczynię przychodu określonego ustawowo (rejestracja obligatoryjna), a równocześnie za wysokość takiego dochodu odpowiada w tym wypadku nie ilość nieruchomości objętych umowami najmu, ani też osobiste starania czy inwestycje Wnioskodawczyni, a wyłącznie atrakcyjność położenia rodzinnego siedliska, co niesie za sobą relatywnie wysokie stawki czynszów najmu i to pomimo określania tych stawek przez Wnioskodawczynię (łącznie z innymi współwłaścicielami) poniżej poziomu rynkowego.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że jej działania nie spełniają również przesłanki zorganizowania w sferze materialnej.

Uzasadniając powyższe, należy wskazać, iż w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami o zorganizowanej działalności w wymiarze materialnym można mówić, gdy podatnik podjął czynności o charakterze profesjonalnym, realizowane w ramach wyodrębnionej struktury, które wiążą się z rozpoczęciem działalności związanej z obrotem nieruchomościami i jej późniejszą realizacją.

Przykładowo takimi działaniami będzie wyodrębnienie struktur, które byłyby przeznaczone do prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Przez wyodrębnienie takiej struktury należy rozumieć np. otwarcie biura sprzedaży nieruchomości, zatrudnienie pracowników, których zadaniem byłoby poszukiwanie nieruchomości, ich zakup w imieniu pracodawcy, a następnie sprzedaż z zyskiem. Tego rodzaju działaniami będzie również nabycie usług doradczych, np. usług reklamowych, które miałyby wspomagać proces zakupu i sprzedaży nieruchomości, np. poprzez prowadzenie akcji marketingowej.

Wnioskodawczyni nie wyodrębniła i nie planuje wyodrębnić żadnej struktury w celu prowadzenia działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, nie planuje ona również podzlecać jakichkolwiek działań w tym zakresie.

Powyższej kwalifikacji nie zmienia w szczególności to, iż Kupujący zastrzega w Umowie Przedwstępnej, że warunkiem nabycia przez niego części Nieruchomości 1, 2 i 3 będzie to aby uzyskał on (Kupujący) wymagane uzgodnienia, decyzje i inne prawem przewidziane formalności albowiem podmioty profesjonalnie trudniące się nabywaniem nieruchomości (w tym wypadku Kupujący, który jest spółką o charakterze deweloperskim) warunkują własne zobowiązanie do nabycia nieruchomości od pozyskania i potwierdzenia odpowiednimi dokumentami (decyzjami, uchwałami itp.) przydatności nieruchomości dla swojej działalności profesjonalnej. Podkreślenia jednak wymaga, że aktywność w tym zakresie będzie aktywnością Kupującego na jego wyłączny koszt i ryzyko, oraz według jego wyłącznego uznania.

Podobny stan faktyczny przedstawiono przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 22 maja 2020 r. (0112-KDWL.4011.4.2020.1.DK): „Wnioskodawca w maju 2019 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży wyżej wymienionej działki. [...] Przed sprzedażą działki Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) działań wymagających od niego zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działki. Ponadto Wnioskodawca na prośbę kupującego udzielił pełnomocnictw do uzyskania decyzji i pozwoleń. Czynności te będą dokonywane z inicjatywy kupującego i na jego koszt”. W powołanej sprawie organ stwierdził, że: „Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana”, uznając tym samym stanowisko podatnika za prawidłowe.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawczyni, biorąc pod uwagę fakt, iż Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań mających na celu ustrukturyzowanie jej działalności, tj. ani działań:

- formalnych, ani też działań

- materialnych

należy uznać, że w sprawie objętej wnioskiem nie doszło do spełnienia również drugiego z kryteriów warunkujących konieczność uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, tj. przesłanki zorganizowania (całokształt okoliczności niniejszej sprawy nie pozwala na wskazanie, iż Wnioskodawczyni zorganizowała prowadzone przez siebie czynności poprzez stworzenie odpowiednich warunków do ich wykonywania).

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, przykładowo:

- w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 5 czerwca 2019 r. (0113-KDIPT2-1.4011.179.2019.2.KO), w której organ stwierdził, iż: „W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. [...] Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży działek, zajmuje się produkcją mebli. Nie planuje także kupować nieruchomości w celu ich odsprzedaży, ani sprzedawać już posiadanych. Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania, i cel działania Wnioskodawcy wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

- w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 25 stycznia 2021 r. (0115-KDIT3.4011.594.2020.4.J), w której organ wskazał, że: „Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że [...] Wnioskodawca nie podejmował i nie ma zamiaru podejmować aktywnie do momentu zbycia, specjalnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanych działek, tj. jak stwierdził w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca, nie czynił na będące przedmiotem zapytania nieruchomości żadnych nakładów, w szczególności, zaś nie uzbrajał oraz nie podejmował działań zwiększających ich wartość, czyli potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań, [...] - należy stwierdzić, iż sprzedaż działek wydzielonych z działki A i udziałów w działkach B mieści się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem”.

- w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 21 lutego 2020 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.643.2019.4.DJD, wskazano: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy”.

Ad c) Brak zarobkowego charakteru działań podejmowanych przez Wnioskodawczynię.

Zdaniem Wnioskodawczyni, podejmowane przez nią czynności w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami nie przybierają także charakteru zarobkowego. Tym samym, w sprawie nie została spełniona również ostatnia z przesłanek warunkujących konieczność uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT w zakresie obrotu nieruchomościami.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż cecha zarobkowości, jako cecha działalności gospodarczej, polega nie na tym, że nieruchomość sprzedawana jest z zyskiem, ale na tym, że ze sprzedaży nieruchomości dany podmiot uczynił lub usiłuje uczynić względnie stałe źródło dochodów. W ten sposób w spójną całość łączy się zarobkowy charakter działalności oraz jej ciągłość i zorganizowany charakter. Powyższe wiąże się z tym, iż cecha zarobkowości występuje tylko wówczas, gdy podatnik posiada zamiar prowadzenia danej działalności w taki sposób, żeby stanowiła ona jedno z głównych źródeł przychodów podatnika, które będą generowane w sposób względnie stały. Charakteryzuje się ona dokonywaniem przez podatnika działań przekraczających zwykłe zarządzanie własnością, które można przypisać podmiotom zajmującym się zawodowo i profesjonalnie daną działalnością. Mogą to być przykładowo działania mające na celu zwiększenie wartości posiadanych składników majątkowych lub przyciągnięcie uwagi potencjalnych ich nabywców, co w konsekwencji prowadzi do zwiększenia przyszłych zysków z ich sprzedaży.

Pod pojęciem „zarobkowości" należy zatem rozumieć podjęcie i prowadzenie danej działalności w celach zarobkowych, a więc z zamiarem osiągnięcia zysku. Przy czym, w ocenie Wnioskodawczyni, o zarobkowym charakterze prowadzonej działalności nie decyduje faktycznie osiągnięty zarobek, lecz sam zamiar jego osiągnięcia.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawczyni, zarobkowy charakter działań nie wystąpi m.in. wtedy, gdy przysporzenie majątkowe lub wzrost wartości posiadanych przez dany podmiot składników majątkowych następuje niezależnie od działań tegoż podmiotu.

Podobnie, o braku spełnienia kryterium zarobkowości świadczyć może to, iż dany podmiot zaniechuje działań mogących korzystnie wpłynąć na jego sytuację finansową lub nie podejmuje aktywnych działań marketingowych, mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości lub udziałów w nieruchomości.

W przypadku działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, czynności świadczące o zarobkowym charakterze mogą polegać przykładowo na:

- wielokrotnym i względnie stałym nabywaniu i zbywaniu nieruchomości, które odbywa się w stosunkowo krótkim przedziale czasu i następuje w celach zarobkowych, tj. w celu uzyskiwania stałych, a nie okazjonalnych zysków;

- zaawansowanym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem) - np. poprzez dokonanie ulepszeń, które skutkują zwiększeniem wartości nieruchomości;

- inwestowaniu uzyskanych zysków ze sprzedaży nieruchomości na nabycie kolejnych nieruchomości w celu dokonywania stałego obrotu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kryterium zarobkowości nie zostaje spełnione, jeżeli podatnik dokona jednej lub nawet kilku transakcji (np. transakcji sprzedaży nieruchomości), lecz nie podejmuje w związku z tym żadnych dodatkowych działań wykraczających poza zwykły zarząd.

Przykładowo, nie zostanie spełnione kryterium zarobkowości, gdy podatnik będzie utrzymywał w stanie niepogorszonym posiadaną przez siebie nieruchomość, a następnie sprzedają z zyskiem – ale dokona tego nie dzięki swoim działaniom ukierunkowanym na osiągnięcie tego zysku, lecz w wyniku zmiany warunków rynkowych.

Z powyższego wynika, iż z zarobkowością przy sprzedaży nieruchomości nie mamy do czynienia, gdy sprzedaż nieruchomości jest czynnością incydentalną, która nie wynika ze stałego zamiaru dokonywania transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości. W takiej bowiem sytuacji ewentualny zysk uzyskany z takiej sprzedaży nie jest wynikiem działań podjętych przez podatnika, np. ulepszeń, lecz wynika z okoliczności od niego niezależnych, np. ze zmiany warunków rynkowych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 13 listopada 2019 r. (0113-KDIPT2-1.4011.447.2019.1.KS) uznał, że: „[..] sprzedaż nieruchomości znajdujących się w majątku prywatnym może zostać zaliczona do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy sprzedawca uczyni z tych transakcji stałe, zorganizowane źródło zarobkowania”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 15 maja 2019 r. (0115-KDIT3.4011.111.2019.1 .PSZ) wskazał, iż „[...] cecha zarobkowości występuje tylko wówczas, gdy podatnik posiada zamiar prowadzenia czynności w taki sposób, ażeby stanowiły one jedno z głównych źródeł przychodów, które będzie generowało przychody w sposób względnie stały [...] podejmowane przez Wnioskodawcę czynności w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami nie przybierają zarobkowego charakteru, albowiem Wnioskodawca nie uczynił sobie ze sprzedaży nieruchomości stałego źródła dochodu. [...] Sprzedaż nieruchomości z zyskiem jest działaniem normalnym, które należy uznać za prawidłowe wykonywanie prawa własności, a nie działanie o charakterze zarobkowym”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 14 listopada 2018 r. (0114-KDIP3-1.4011.478.2018.1.KS) za prawidłowe uznał stanowisko wnioskodawcy, w którym stwierdzono, że „działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych, wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia formę stałego, ciągłego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

Odnosząc powyższe do omawianej sprawy, należy wskazać, iż podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności w obszarze nieruchomości nie przybierają zarobkowego charakteru, albowiem Wnioskodawczyni:

- nie podjęła żadnych aktywnych działań, mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości, w szczególności nie zabudowywała, nie uzbrajała i nie inwestowała w sprzedawane nieruchomości,

- dochody uzyskiwane z wynajmu Nieruchomości nie wynikały z faktu Nabywania nieruchomości w celu i z zamiarem ich wynajmowania. Prawa do Nieruchomości przypadły Wnioskodawczyni w formie dziedziczenia, zaś uzasadnieniem i celem ich wynajmowania była konieczność pokrywania kosztów utrzymania odziedziczonych z innymi współwłaścicielami Nieruchomości.

Sama sprzedaż nieruchomości z zyskiem nie wskazuje również na zarobkowy charakter prowadzonej działalności. Po pierwsze, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w drodze dziedziczenia powoduje, iż nawet ich sprzedaż za symboliczną złotówkę wiązałaby się z rozpoznaniem przez Wnioskodawczynię zysku na tej transakcji. Abstrahując od powyższego wskazać jednakże należy, iż sprzedaż nieruchomości z zyskiem jest działaniem normalnym, które należy uznać za prawidłowe wykonywanie prawa własności, a nie działanie o charakterze zarobkowym.

Wnioskodawczyni, sprzedając część Nieruchomości 1, 2 i 3 za cenę odpowiadającą ich wartości rynkowej (a więc zaoferowaną przez Kupującego, który jest podmiotem profesjonalnym, działającym w branży deweloperskiej), kieruje się bowiem zasadami gospodarności, które są charakterystyczne przy rozporządzaniu majątkiem prywatnym.

Nie sposób zatem sądzić, iż skoro Wnioskodawczyni sprzedaje posiadaną przez siebie nieruchomość po cenie rynkowej (a w związku z tym rozpoznała zysk, mając na względzie, iż otrzymała nieruchomość w drodze dziedziczenia), to jej działalność miała charakter zarobkowy. Tym samym, w sprawie nie doszło do spełnienia także trzeciego z kryteriów warunkujących konieczność uznania Wnioskodawczynię za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT (działania Wnioskodawczyni nie miały charakteru zarobkowego).

Wnioskodawczyni zaznacza również, że fakt iż pozostaje zarejestrowanym podatnikiem w zakresie VAT nie ma wpływu na powstanie obowiązku podatkowego w podatku PIT albowiem wynika ona z uzyskania pułapu dochodu z tytułu najmu.

Niezależnie od tego stwierdzić należy, iż statusu podatnika VAT uzyskanego na gruncie przepisów ustawy o VAT nie należy utożsamiać z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu podatku PIT (są to dwie odrębne instytucje prawne). Jak bowiem poprzednio wskazano, w myśl definicji zawartej w przepisach ustawy o PIT, działalność gospodarcza cechuje się zarobkowym charakterem, ciągłością oraz odpowiednim sposobem zorganizowania – przy czym wszystkie te przesłanki muszą być spełnione łącznie. Definicja działalności gospodarczej wynikająca z ustawy o VAT zakłada natomiast, że taką działalnością jest wykonywanie czynności polegających na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zestawiając ze sobą przytoczone definicje działalności gospodarczej należy zatem wskazać, iż elementem różniącym te definicje jest kryterium zorganizowania, które występuje w definicji ustawy o PIT, a nie ma go w definicji ustawy o VAT.

Potwierdza to przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 22 grudnia 2016 r. (3063-ILPP2-1.4512.151.2016.2.SS) wskazując, iż: „w odróżnieniu od ustawy o PIT, ustawa o VAT za działalność gospodarczą uznaje jedynie wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powoduje to, że działanie, niemające charakteru zorganizowanego, na gruncie ustawy o PIT, nie będzie uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej lecz w ustawie o VAT – już tak”.

Nadto, definicja działalności gospodarczej wynikająca z przepisów ustawy o VAT jest szersza – bardziej pojemna – niż definicja tej działalności obowiązująca na gruncie ustawy PIT. Wynika to w szczególności z faktu, iż przesłanki ciągłości i zarobkowości należy w przypadku ustawy o VAT odczytywać inaczej niż w przypadku ustawy o PIT. Przesłankę zarobkowości i ciągłości w rozumieniu VAT należy bowiem rozpatrywać w odniesieniu do pojedynczej czynności, podczas gdy te same przesłanki na gruncie przepisów ustawy o PIT odnoszą się do ogółu działalności podatnika. Zatem, nawet w sytuacji, gdy działania danej osoby nie mają zorganizowanego charakteru, a sprowadzają się wyłącznie do wykorzystywania danego składnika majątkowego w celu jego sprzedaży – mogą zostać uznane za działanie skutkujące uznaniem tej osoby za podatnika VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni pragnie wskazać, że definicja działalności gospodarczej na gruncie przepisów ustawy o VAT ma o wiele szerszy zakres, niż definicja działalności gospodarczej funkcjonująca dla celów ustawy o PIT. Są to pojęcia autonomiczne – niezależne od siebie, wobec tego, w ocenie Wnioskodawczyni, analiza w zakresie tego, czy sprzedaż Nieruchomości stanowi transakcję wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT powinna zostać dokonana niezależnie od oceny przedmiotowej transakcji z punktu widzenia przepisów o VAT.

Powyższe stanowisko Wnioskodawczyni znajduje potwierdzenie przykładowo w:

- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 2 czerwca 2020 r. (0113-KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK), w której organ uznał, iż: „Na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

- w wyroku NSA z dnia 9 września 2014 r. (I FSK 1366/13), w którym za tezę przyjęto: „Definicja działalności gospodarczej z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT ma znaczenie tylko na gruncie tego podatku i tylko częściowo pokrywa się z definicją z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie można więc wykluczyć, że określona osoba fizyczna będzie prowadziła działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, a nie będzie prowadziła jej w rozumieniu ustawy o PIT".

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni, posiadanie przez nią statusu zarejestrowanego podatnika VAT nie może świadczyć o tym, że sprzedaż ww. Nieruchomości, zostanie przez Wnioskodawczynię dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.

Zatem, jak Wnioskodawczyni wykazuje powyżej, nie ma podstaw dla uznania przyszłych sprzedaży udziałów w częściach Nieruchomości 1,2 i 3 za czynności wykonane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.

Podsumowując, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż planowana przez nią sprzedaż udziałów w części Nieruchomości 1, 2 i 3 nie będzie stanowiła czynności wykonanych w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu PIT.

Zdaniem Wnioskodawczyni, obecnie nie prowadzi ona działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani też – w przypadku zawarcia Umowy Sprzedaży – nie doprowadzi do takiego statusu, gdyż jej czynności nie spełniają żadnego z trzech warunków koniecznych do uznania, iż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmowała w odniesieniu do posiadanych przez siebie udziałów w Nieruchomości 1, 2 i 3 profesjonalnych działań o charakterze:

- ciągłym, albowiem Wnioskodawczyni nie miała i nie ma stałego zamiaru wykonywania szeregu określonych, profesjonalnych i powiązanych ze sobą czynności, ukierunkowanych na osiągnięcie zysku, w tym zysku ze sprzedaży Nieruchomości,

- zorganizowanym, albowiem Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie planuje w związku ze sprzedażą prowadzić żadnych działań mających na celu ustrukturyzowanie jej działalności,

- zarobkowym, albowiem Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie prowadzi swej działalności w celu osiągnięcia dochodu, o czym świadczy fakt, iż nie uczyniła ona ze sprzedaży nieruchomości stałego źródła dochodu.

Wobec powyższego, na pytanie oznaczone we wniosku numerem 1, należy odpowiedzieć w ten sposób, że sprzedaż udziałów w części Nieruchomości 1, 2 i 3 przez Wnioskodawczynię nie doprowadzi do stanu, w którym czynności takie stanowić będą prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

W odniesieniu do pytania nr 2 – zdaniem Wnioskodawczyni, planowane transakcje sprzedaży udziałów w częściach Nieruchomości 1, 2 i 3 nie podlegają opodatkowaniu podatkiem PIT, albowiem nastąpią one po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni nabyła udziały w ich współwłasności, zaś sprzedaż ta nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej wykonywanej przez Wnioskodawczynię.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie w podatku PIT, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 12 czerwca 2020 r. (0112-KDIL2-2.4011.163.2020.4.WS) stwierdził, iż: „W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 11 lipca 2018 r. (0112-KDIL3-1.4011.239.2018.2.AGR) wskazał, że: „Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie”.

W ocenie Wnioskodawczyni, w związku ze sprzedażą udziałów w częściach Nieruchomości 1, 2 i 3, po jej stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT, ponieważ przedmiotowa sprzedaż zostanie dokonana:

a) poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, tj. z majątku prywatnego Wnioskodawczyni, co zostało wyjaśnione w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie pytania numer 1, gdzie wykazano, iż Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, i jednocześnie

b) po upływie 5 lat od jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie to nastąpiło.

Wyjaśniając powyższe, Wnioskodawczyni wskazuje, że przepisy ustawy o PIT nie zawierają definicji legalnej pojęcia „nabycia” nieruchomości.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni, w celu ustalenia zakresu tego terminu, należy odwołać się do jego potocznego, szerokiego rozumienia, posiłkując się jego znaczeniem w innych gałęziach prawa. I tak, nabyciem jest uzyskanie własności lub innego prawa majątkowego w każdy prawem przewidziany sposób, np. w drodze umowy (w tym w szczególności umowy sprzedaży oraz darowizny), dziedziczenia, czy też zasiedzenia.

Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że przesłanka polegająca na upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości została spełniona, ponieważ Wnioskodawczyni nabyła udziały w Nieruchomości 1, 2 i 3 w drodze dziedziczenia w dacie otwarcia spadku w 2013 r., a sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Przykładowo:

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 20 stycznia 2021 r. (0114-KDIP3-2.4011.779.2020.2.MM) stwierdził, iż: „Zatem odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowić dla Niej źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez Spadkodawczynię”.

- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 28 października 2020 r. (0112-KDIL2-1.4011.724.2020.1.KF) wskazał: „Podsumowując, [...] sprzedaż przez Wnioskodawcę, opisanej we wniosku nieruchomości, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ww. nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez spadkodawców. W związku z powyższym, na Wnioskodawcy nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej sprzedaży”.

- Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2020 r. (0113-KDIPT2-3.4011.627.2019.3.GG) wskazał: „Mając na uwadze powyższe oraz przyjmując za Wnioskodawczynią, że wartość nabytego udziału w działce nr... odpowiada dokładnie wartości udziału nabytego w spadku, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię ww. udziału w działce nr... nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę, a tym samym Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana z tego tytułu do zapłaty podatku dochodowego”.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawczyni, na pytanie oznaczone w niniejszym wniosku numerem 2 należy odpowiedzieć w ten sposób, że w związku ze sprzedażą udziałów w częściach Nieruchomości 1, 2 i 3 po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT.

W ocenie Wnioskodawczyni, wynika to z faktu, iż sprzedaż udziałów w częściach Nieruchomości 1, 2 i 3 zostanie dokonana:

- poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, oraz

- po upływie 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło to nabycie, tj. od końca roku 2013 r., w którym to Wnioskodawczyni nabyła do majątku prywatnego spadek na podstawie dziedziczenia ustawowego po swoim ojcu).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż przez Panią części Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży części Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie, jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

W przedmiotowej sprawie istotne jest również rozstrzygnięcie kwestii, czy ustalenie rzeczywistego stanu prawnego dotyczącego Nieruchomości Uzgadnianej Wieczystoksięgowo i zmiana wpisu w księgach wieczystych spowoduje zmiany w posiadanym przez Panią udziale w tej nieruchomości – tj. czy będzie stanowić nabycie udziałów w Nieruchomości Uzgadnianej Wieczystoksięgowo w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy rozstrzygnięciu tego problemu należy mieć na uwadze nie tylko przepisy prawa podatkowego, ale przede wszystkim przepisy prawa cywilnego dotyczące nabycia, czy też utraty prawa własności.

Niezależnie od powyższego, na stan prawny nieruchomości istotny wpływ mogą wywierać, wydawane zarówno na gruncie prawa cywilnego jak i administracyjnego – orzeczenia sądowe i decyzje administracyjne, stanowiące dokumenty o szczególnym znaczeniu. Waga tych orzeczeń wynika z pozycji jaką zajmują sądy i organy administracji publicznej.

Jednocześnie wskazać należy, że księga wieczysta powinna dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości.

Stosownie do treści art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 2 ww. ustawy:

Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że:

W myśl z art. 5 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie zaś do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Wskazać zatem należy, że księgi wieczyste służą do ewidencji praw rzeczowych oraz innych praw na nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej nie stanowi przesłanki przeniesienia własności nieruchomości. Zmiana właściciela nie jest więc ujawniana w księdze wieczystej w momencie jej dokonania, ma bowiem charakter deklaratoryjny, to znaczy, że nie tworzy ani nie zmienia istniejącego stosunku prawnego lecz potwierdza istniejące prawa, w tym przypadku – prawo własności.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Należy również wskazać, że dla celów stosowania art. 10 ust. 5 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem nabycia nieruchomości (lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przez spadkodawcę, który tę nieruchomość (lub ww. prawa majątkowe) nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tej nieruchomości zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W świetle art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei z art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny wynika:

Przepis art. 1035 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Wedle art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Jak wynika z treści wniosku, udział w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 nabyła Pani w wyniku spadkobrania po ojcu. Pani ojciec zmarł w 2013 r. Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 3 Pani ojciec również nabył w drodze spadkobrania po swoim zmarłym ojcu (data śmierci – 1995 r., data częściowego działu spadku – 1997 r.). Natomiast Nieruchomość 2 Pani ojciec nabył w wyniku darowizny od rodziców w 1989 r. Zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku planowanej przez Panią sprzedaży części Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 – niewątpliwie minął.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nabytych w drodze spadku, nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, ustalonego zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 5 ww. ustawy. W konsekwencji po Pani stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzeń przyszłych podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądowych należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pani, a nie dla pozostałych spadkobierców.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.