Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.473.2026.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-  nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej;

-  prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w nieruchomości w części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan, w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 czerwca 2026 r. (wpływ 6 lipca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (…) stycznia 1996 r. córka Wnioskodawcy A (...) jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zgodnie z aktem notarialnym (...) nabyła w drodze umowy sprzedaży nieruchomość od Gminnej Spółdzielni X. Nieruchomość ta miała i w dalszym ciągu ma pow. 0,53 ha dz. 1 (…). W ww. akcie notarialnym wskazane jest, iż na tej działce znajduje się budynek restauracji jednokondygnacyjny kryty papą, a A kupuje zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W ww. budynku zaczęto prowadzić działalność gospodarczą przez Wnioskodawcę (...) – działalność została zakończona w dniu (…) grudnia 2025 r. z uwagi na stan zdrowia Wnioskodawcy. Działalność ta została rozpoczęta jeszcze przed zakupem nieruchomości przez A, tj. od (…) lipca 1994 r.

Od dnia zakupu przez A, tj. od (…) stycznia 1996 r. cała rodzina Wnioskodawcy i jego żony zamieszkała w tym budynku, tj. Wnioskodawca, żona Wnioskodawcy z córkami A, B i C. Aktualnie zamieszkuje tam Wnioskodawca, żona Wnioskodawcy oraz B z mężem i dziećmi. A zmieniła adres i wyprowadziła się w 2000 r., a C w 2005 r.

Następnie (…) października 2007 r. A zgodnie z aktem notarialnym darowała udziały w nieruchomości znajdującej się na dz. 1 w proporcji:

-        dla B 3/10 o wartości (…) tys. zł,

-        dla C 1/10 o wartości (…) tys. zł,

-        dla Wnioskodawcy i jego małżonki 3/10 o wartości darowizny (…) tys. zł na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,

-        pozostawiła dla siebie 3/10 udziały (A).

Pierwsze zajęcie nieruchomości nastąpiło w dniu objęcia udziałów, tj. (…) października 2007 r. W akcie notarialnym (...) wskazane jest, iż w ewidencji nieruchomości jest sklasyfikowany jako grunt rolny zabudowany, a jej częścią składową jest budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny kryty papą, budynek hotelowy murowany parterowy kryty papą, budynek mieszkalny murowany jednopiętrowy kryty papą oraz budynek restauracyjny parterowy murowany z rozpoczęta budową pietra. W akcie notarialnym (...) wskazane jest też, iż od dnia darowizny na obdarowanych przechodzą korzyści jak i ciężary zw. z nieruchomością oraz iż żadna z obdarowanych stron nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W tym samym dniu zawarcia aktu (...), tj. w dniu (…) października 2007 r. zawarto umowę użyczenia gdzie wszyscy właściciele nieruchomości C, A, B i żona Wnioskodawcy użyczyli nieodpłatnie swoją część nieruchomości w celu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę (...) oraz wyrazili zgodę na czynienie nakładów na przedmiotową nieruchomość w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, a w związku z tym nadbudowy, rozbudowy, dobudowy i na dokonywanie inwestycji. Poza ww. umową użyczenia udziały w budynku nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów.

W dniu (…) lipca 2008 r. został zaciągnięty kredyt inwestycyjny na prowadzoną działalność gospodarczą (...), umowa kredytowa została podpisana przez Wnioskodawcę i jego żonę, gdyż mają wspólność majątkową. Celem kredytu jest: refinansowanie i finansowanie rozbudowy istniejącego budynku mieszkalno-usługowego. W dniu (…) lipca 2008 r. właściciele nieruchomości C, A, B i żona Wnioskodawcy wyrazili zgodę na obciążenie hipoteczne ww. księgi wieczystej z tytułu udzielonego kredytu inwestycyjnego udzielonego Wnioskodawcy prowadzącemu działalność gospodarczą oraz jego żonie (wspólność majątkowa). Z tytułu tej inwestycji Wnioskodawca otrzymał zwrot podatku w 2009 r., inwestycja do dnia dzisiejszego nie została zakończona. Inwestycja nie została zrealizowana do końca i została wstrzymana w 2012 r. i od tej pory poza bieżącymi naprawami nie było nic więcej inwestowane.

Wszelkie bieżące naprawy, ulepszenia, remonty dokonywał Wnioskodawca ze środków z prowadzonej działalności gospodarczej. Aktualnie też zaciągnięty kredyt inwestycyjny został całkowicie spłacony.

W dniu (…) września 2021 r. została zarejestrowana jednoosobowa działalność gospodarcza przez żonę Wnioskodawcy (...) i w ww. budynku zaczęto prowadzić działalność gospodarczą, która także została zamknięta w dniu (…) grudnia 2025 r.

W ciągu ostatnich 2 lat żaden z udziałowców nieruchomości nie dokonywał żadnych ulepszeń przekraczających ww. wartość początkowej w nieruchomości. Budynek nigdy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy Wnioskodawcy ani żony Wnioskodawcy.

Wszyscy ww. właściciele nieruchomości zdecydowali się na sprzedaż ww. nieruchomości osobie trzeciej w najbliższej przyszłości. Zapytanie dot. zdarzenia przyszłego, gdzie przedmiotem przyszłej sprzedaży jest jeden zwarty budynek złożony z części

1.    hotelowej murowanej dwukondygnacyjnej krytej papą oraz murowanej parterowej krytej papą,

2.    mieszkalnej murowanej jednopiętrowej krytej papą,

3.    restauracyjnej parterowej murowanej z rozpoczętą budową pietra.

Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i stanowi formę wyjścia ze wspólności majątkowej z rodziną.

Wszystkie wymienione części stanowią jeden budynek połączony ze sobą na stałe stanowiącą zorganizowaną całość, w którym każdy ma swój udział.

Wszelkie ulepszenia, naprawy, itd. dokonywał Wnioskodawca.

Ponadto w piśmie z 29 czerwca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowano opis sprawy o następujące informacje:

1.  W jakim zakresie prowadził Pan działalność gospodarczą w budynku (składającym się z części hotelowej, mieszkalnej i restauracyjnej) znajdującym się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Prowadził Pan działalność gospodarczą wyłącznie w części hotelowej i restauracyjnej budynku (obejmującej budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny oraz budynek hotelowy murowany parterowy, a także część restauracyjną parterową murowaną z rozpoczętą budową piętra). Działalność polegała na świadczeniu usług hotelarskich i gastronomicznych (zakwaterowanie, prowadzenie restauracji, sprzedaż napojów alkoholowych i wyrobów tytoniowych w ramach działalności gastronomicznej). Część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej.

2.  Czy cały budynek, o którym mowa w opisie sprawy, wykorzystywany był przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej do dnia (…) grudnia 2025 r.? Jeśli nie cały budynek proszę o szczegółowe wyjaśnienie jaka dokładnie część tego budynku była wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej.

Odpowiedź: Nie, nie cały budynek był wykorzystywany przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej. Do prowadzenia działalności gospodarczej wykorzystywana była przez Pana wyłącznie część hotelowa (budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny oraz budynek hotelowy murowany parterowy) oraz część restauracyjna (budynek restauracyjny parterowy murowany z rozpoczętą budową piętra) o łącznej powierzchni użytkowej 982 m². Część mieszkalna budynku nie była przez Pana wykorzystywana w działalności gospodarczej w żadnym okresie – służyła wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Pana rodziny.

3.  Czy cały budynek, o którym mowa w opisie sprawy wykorzystywany był przez Pana żonę do prowadzenia działalności gospodarczej do dnia (…) grudnia 2025 r.? Jeśli nie cały budynek proszę o szczegółowe wyjaśnienie jaka dokładnie część tego budynku była wykorzystywana przez Pana żonę w prowadzonej działalności gospodarczej, a jaka przez Pana.

Odpowiedź: Nie, nie cały budynek był wykorzystywany przez Pana żonę do prowadzenia działalności gospodarczej. Pana żona, prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą (...) od (…) kwietnia 2012 r. do (…) maja 2016 r. oraz od dnia (…) września 2021 r. do dnia (…) grudnia 2025 r., wykorzystywała w tej działalności tę samą część budynku co Pan, tj. całą część hotelową oraz całą część restauracyjną. Część mieszkalna budynku nie była wykorzystywana przez Pana żonę w działalności gospodarczej – służyła wyłącznie celom mieszkaniowym rodziny. W praktyce część hotelowo-restauracyjna budynku była przedmiotem współkorzystania gospodarczego przez Pana i Pana żonę, prowadzących odrębne, zarejestrowane na siebie działalności gospodarcze w tym samym miejscu.

4.  Czy część mieszkalna budynku służyła/będzie służyła Panu w całym okresie posiadania wyłącznie do zaspokajania celów mieszkaniowych Pana i Pana rodziny?

Odpowiedź: Tak. Część mieszkalna budynku służyła i służy wyłącznie do zaspokajania celów mieszkaniowych Pana rodziny – zamieszkiwał i zamieszkuje w niej Pana żona, Pan, a wcześniej także Państwa córki, a obecnie również Pana córka B z rodziną. Część ta nigdy nie była wykorzystywana w innych celach niż mieszkaniowe.

5.  Czy część mieszkalną budynku wykorzystywał Pan kiedykolwiek w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę o wskazanie w jakim okresie.

Odpowiedź: Nie. Część mieszkalna budynku nigdy nie była przeze Pana wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej.

6.  Czy część mieszkalną budynku wykorzystywała Pana żona kiedykolwiek w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę o wskazanie w jakim okresie.

Odpowiedź: Nie. Część mieszkalna budynku nigdy nie była wykorzystywana przez Pana żonę w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

7.  Co dokładnie oznacza pojęcie „rozpoczęta budowa piętra”? Proszę o dokładne wskazanie:

a)    na jakim etapie prac na dzień sprzedaży będzie budowane piętro?

Odpowiedź: Na dzień planowanej sprzedaży piętro nad częścią restauracyjno-hotelową pozostaje w tym samym stanie, w jakim znajdowało się w momencie wstrzymania prac, tj. na etapie stanu zamkniętego (wykonano ściany zewnętrznych, pokrycie dachowe, częściowo instalacje). Od 2012 r. nie były prowadzone żadne dalsze prace budowlane w tym zakresie i stan ten nie zmienił się do dnia dzisiejszego.

b)  kiedy dokładnie prace z budową piętra zostały rozpoczęte?

Odpowiedź: Prace przy budowie piętra rozpoczęto w 2008 r., w tym też roku zaciągnął Pan kredyt inwestycyjny (dokładnie w dniu (…) lipca 2008 r.), którego celem była rozbudowa istniejącego budynku. Prace związane z budową piętra zostały rozpoczęte (…) czerwca 2008 r. (wpis w dzienniku budowy).

c)  kiedy dokładnie ponosił Pan nakłady na budowę piętra?

Odpowiedź: Nakłady na budowę piętra ponoszone były głównie w okresie od 2008 r. do 2012 r., kiedy inwestycja została wstrzymana. Od 2012 r. do dnia dzisiejszego nie były ponoszone żadne dalsze nakłady na budowę piętra ani na jakiekolwiek inne ulepszenia budynku – ponoszone były wyłącznie wydatki na bieżące naprawy i remonty całego budynku, finansowane ze środków z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, nieprzekraczające progu ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

d)  czy nakłady poniesione na budowę piętra stanowiły nakłady na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym prowadzące do jego przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia? Jeśli tak, to czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu?

Odpowiedź: Nakłady poniesione w latach 2008-2012 miały charakter inwestycji (rozbudowy) i mogły stanowić nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Inwestycja ta nigdy nie została jednak zakończona, a rozpoczęta budowa piętra nie została oddana do użytkowania, ani wykorzystana gospodarczo w jakikolwiek sposób - pozostaje w stanie surowym, niezakończonym, niezdatnym do użytkowania od 2012 r. do dnia dzisiejszego. Co istotne, w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą (tj. licząc od 2024 r.) żadne nakłady o charakterze ulepszenia – w żadnej wysokości – nie były ponoszone na budynek przez żadnego z współwłaścicieli, w tym przez Pana i Pana żonę. W tym okresie ponoszone były wyłącznie wydatki na bieżące naprawy i konserwację budynku, nieprzekraczające progu ulepszenia.

e)  czy ta część budynku po dokonaniu ulepszeń została kiedykolwiek oddana do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie dostawy tej części budynku minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tej części do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odpowiedź: Nie. Część budynku objęta dobudowanym piętrem (stan surowy zamknięty) nigdy nie została oddana do użytkowania - nie była wykorzystywana ani w działalności gospodarczej, ani na cele mieszkalne, ani w jakikolwiek inny sposób. Z uwagi na to, że nie doszło do oddania tej części do użytkowania, nie biegnie również termin dwóch lat liczony od takiego oddania.

f)  czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, to dlaczego? Jeśli tak to czy skorzystał Pan z tego prawa.

Odpowiedź: Tak, od wydatków poniesionych na rozbudowę (ulepszenie) piętra przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, jako czynnemu podatnikowi VAT wykorzystującemu budynek do czynności opodatkowanych, i z tego prawa Pan skorzystał.

8.  Czy ponosił Pan i/lub Pana żona nakłady na ulepszenie budynku znajdującego się na będącej przedmiotem sprzedaży nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiło co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

Odpowiedź: Jedynym ulepszeniem budynku, które stanowiło co najmniej 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, była opisana w punkcie 7 powyżej rozbudowa piętra nad częścią restauracyjną budynku. Poza tym ulepszeniem, ani Pan, ani Pana żona, nie ponosili Państwo innych nakładów na ulepszenie budynku, które wynosiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

a)  kiedy takie wydatki były ponoszone?

Odpowiedź: Wydatki inwestycyjne na rozbudowę budynku, ponoszone były w okresie od 2008 r. (data zaciągnięcia kredytu inwestycyjnego) do 2012 r., kiedy inwestycja została wstrzymana. Od 2012 r. do dnia dzisiejszego żadne nakłady o charakterze ulepszenia nie były ponoszone – w tym w szczególności w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą.

b)  czy ulepszenie budynku prowadziło do jego przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

Odpowiedź: Inwestycja miała charakter rozbudowy budynku mieszkalno-usługowego poprzez dobudowę piętra nad częścią restauracyjną. Inwestycja nie została jednak zakończona – piętro pozostało w stanie surowym i nigdy nie zostało oddane do użytkowania, w związku z czym nie doszło do faktycznej zmiany sposobu wykorzystania budynku ani do zmiany warunków jego zasiedlenia – budynek (część hotelowa i restauracyjna) był i jest wykorzystywany w taki sam sposób jak przed rozpoczęciem inwestycji, tj. do prowadzenia działalności hotelarsko-gastronomicznej.

c)  czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu i/lub Pana żonie prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odpowiedź: Tak, przysługiwało Panu prawo do odliczenia i skorzystał Pan z tego prawa. Wydatki te ponoszone były przez Pana w ramach Pana działalności gospodarczej.

d)  czy po dokonaniu tych ulepszeń budynek był oddany do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie jego dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odpowiedź: Niedokończona część budynku (piętro) nigdy nie została oddana do użytkowania w żadnej formie. Pozostała część budynku (hotelowa, restauracyjna), niezwiązana z przedmiotowym ulepszeniem, była użytkowana nieprzerwanie od momentu pierwszego zasiedlenia (1996 r./ponownie od 2007 r.) do dnia zakończenia działalności gospodarczej, a od ostatnich faktycznie wykorzystanych nakładów (przed wstrzymaniem inwestycji w 2012 r.) minęło znacznie więcej niż dwa lata.

e)  czy ulepszone ww. budynki były wykorzystywane przez Pana i/lub Pana żonę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Odpowiedź: Nie. Ulepszona część budynku nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób (nie została oddana do użytkowania), a działalność gospodarcza prowadzona przez Pana i Pana żonę w pozostałej części budynku (hotelowej i restauracyjnej) była działalnością opodatkowaną VAT, a nie zwolnioną.

9.  Jak, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), sklasyfikowany został obiekt budowlany (budynek) posadowiony na nieruchomości, o której mowa we wniosku?

Odpowiedź: Budynek będący przedmiotem planowanej sprzedaży stanowi jeden, zwarty obiekt budowlany o charakterze mieszanym, w którym poszczególne części pełnią różne funkcje:

-    część hotelowa (budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny oraz budynek hotelowy murowany parterowy) klasyfikowana jest jako budynek niemieszkalny - budynek hoteli i podobne, sklasyfikowany w PKOB w Sekcji 1, Dziale 12, Grupie 121 („Budynki hoteli”);

-    część restauracyjna (budynek restauracyjny parterowy murowany z rozpoczętą budową piętra) klasyfikowana jest jako budynek niemieszkalny - budynek gastronomii, sklasyfikowany w PKOB w Sekcji 1, Dziale 12, Grupie 121 („Budynki hoteli” obejmującej również budynki zakwaterowania turystycznego z usługami gastronomicznymi) albo Grupie 123 („Budynki handlowo-usługowe”), w zależności od przyjętej interpretacji funkcji gastronomicznej;

-    część mieszkalna (budynek mieszkalny murowany jednopiętrowy) klasyfikowana jest jako budynek mieszkalny - Sekcja 1, Dział 11 PKOB.

Z uwagi na to, że budynek stanowi jeden, trwale połączony obiekt o przewadze funkcji niemieszkalnej (usługowej-hotelarsko-gastronomicznej), a powierzchnia użytkowa przeznaczona na cele niemieszkalne przeważa nad powierzchnią mieszkalną, całość obiektu należy - dla potrzeb klasyfikacji PKOB – zaklasyfikować łącznie jako budynek niemieszkalny w rozumieniu PKOB (Sekcja 1. Dział 12).

Pytanie

Czy przyszła sprzedaż przez Wnioskodawcę swojego udziału (3/10 na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) w nieruchomości osobie trzeciej, dla której prowadzona jest księga wieczysta, będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż udziału w nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż upłyną termin 5 letni (nabycie udziału (3/10) nastąpiło w drodze darowizny dnia (...) października 2007 r., minął pięcioletni okres - upłynął z dniem 31 grudnia 2012 r.).

Sprzedaż udziału nie podlega opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej (art. 14 ustawy o PIT), ponieważ udział w nieruchomości nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych żadnego przedsiębiorstwa. Zgodnie z uchwałą NSA (sygn. II FPS 8/13), zbycie składników wykorzystywanych w działalności, ale nieujętych w ewidencji środków trwałych, podlega zasadom z art. 10 ust. 1 pkt 8, a więc po 5 latach jest wolne od podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy:

Art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które - w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2015 r., objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej. Jak wynika z uzasadnienia do projektu wprowadzającego ww. uregulowanie, zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to zarówno składników, które z uwagi na przewidywany okres ich użytkowania, krótszy niż rok, nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, jak i składników, których podatnik - pomimo takiego obowiązku – nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ww. ustawy:

Z kolei art. 24 ust. 3b ww. ustawy stanowi, że:

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które pozostały po likwidacji działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie, jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja tej działalności do dnia ich odpłatnego zbycia nie upłynęło sześć lat.

O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały, decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 22d ust. 2 omawianej ustawy:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan wraz z żoną współwłaścicielem udziału w nieruchomości składającej się z budynku złożonego z części hotelowej, restauracyjnej i mieszkalnej. Nieruchomość została nabyta pierwotnie w 1996 r. przez Pana córkę na podstawie umowy sprzedaży z 1996 r. Od nabycia tej nieruchomości przez Pana prowadził Pan w niej działalność gospodarczą, którą zakończył 31 grudnia 2025 r. Ponadto część mieszkalna była miejscem zamieszkania Pana i Pana rodziny. W 2007 r. Pana córka darowała udziały w nieruchomości swoim dwóm siostrom (jedna dostała 3/10, druga 1/10), rodzicom 3/10 oraz sobie pozostawiła 3/10 udziału w nieruchomości. W tym samym roku zawarto umowę użyczenia nieruchomości. Wszyscy współwłaściciele użyczyli nieodpłatnie swoją część nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej przez Pana oraz wyrazili zgodę na czynienie nakładów na przedmiotową nieruchomość. W latach 2008-2012 poczynił Pan nakłady na rozbudowę budynku jednak inwestycja ta nie została do końca zrealizowana i od tego czasu poza bieżącymi naprawami nie było nic więcej inwestowane. Od 2021 r. do 2025 r. Pana żona prowadziła działalność gospodarczą (branża hotelarsko-gastronomiczna) i użytkowała budynek na potrzeby tej działalności – prowadziła w nim hotel i restaurację. Budynek ten nigdy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy Pana ani Pana żony. Przez ostatnie dwa lata żaden z udziałowców nie dokonywał żadnych ulepszeń przekraczających wartość początkową w nieruchomości. Budynek z uwagi na to, że stanowi jeden trwale połączony obiekt o przewadze funkcji niemieszkalnej, a powierzchnia użytkowa przeznaczona na cele niemieszkalne przeważa nad powierzchnią mieszkalną obiektu należy zaklasyfikować jako budynek niemieszkalny w dziale 12 PKOB. Obecnie wszyscy współwłaściciele planują sprzedać przedmiotową nieruchomość osobie trzeciej.

W tym miejscu wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

Z powołanych uregulowań wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też od dokonywania jego amortyzacji - znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.

W świetle tych ustaleń stwierdzić należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku, a więc również udziału w nieruchomości, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej, jeżeli zbycie to następuje przed upływem sześciu lat licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia – stanowią przychód z tej działalności.

W opisie sprawy wskazał Pan, że do 31 grudnia 2025 r. prowadził Pan działalność gospodarczą wyłącznie w części hotelowej i restauracyjnej budynku (obejmującej budynek hotelowy murowany dwukondygnacyjny oraz budynek hotelowy murowany parterowy, a także część restauracyjną parterową murowaną z rozpoczętą budową piętra). Działalność polegała na świadczeniu usług hotelarskich i gastronomicznych. Część mieszkalna budynku nie była przez Pana ani Pana żonę wykorzystywana w działalności gospodarczej - służyła wyłącznie celom mieszkaniowym Pana rodziny.

Opisane we wniosku okoliczności bezsprzecznie wskazują, że wykorzystywał Pan część tej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem planowana sprzedaż udziału w nieruchomości opisanej we wniosku, w części wykorzystywanej uprzednio przez Pana w działalności gospodarczej, będzie skutkowała powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma tu znaczenia fakt, że budynek nie był wpisany do ewidencji środków trwałych i nie był przez Pana amortyzowany.

Zatem, w przypadku sprzedaży udziałów w nieruchomości w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej nie znajdzie zastosowania art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tej części źródłem przychodów jest działalność gospodarcza wymieniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Tym samym w tym zakresie Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Natomiast dla sprzedaży udziału w nieruchomości opisanej we wniosku w części wykorzystywanej uprzednio przez Pana w celach mieszkaniowych, a nie w działalności gospodarczej, w posiadaniu którego był Pan od 2007 r., zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji – ze względu na upływ 5-letniego terminu, sprzedaż ta nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu.

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zwrócić należy także uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (sformułowanego pytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy lub własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

W odniesieniu do powołanego przez Pana wyroku sądu wskazuję, że rozstrzygnięcie w nim zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Ponadto, wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.