Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.513.2025.2.DT

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 października 2025 r. (wpływ 1 października 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(1)         Wnioskodawca planuje zawrzeć w 2025 r. i/lub w latach następnych umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży dotyczyć będzie planowanego zbycia nieruchomości zabudowanej składającej się z 12 lokali mieszkalnych i dwóch lokali niemieszkalnych - planowana jest sprzedaż do pięciu lokali mieszkalnych - dalej jako „Nieruchomość 1”, „Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, „Nieruchomość 5” i dwóch lokali niemieszkalnych - dalej jako „Nieruchomość 6”, „Nieruchomość 7”. Pozostałe lokale mieszkalne obecnie nie są planowane do sprzedaży.

(2)     Wnioskodawca odziedziczył spadek po zmarłej matce w roku 2008. W skład spadku wchodzi nieruchomość zabudowana składająca się z 12 lokali mieszkalnych i dwóch lokali niemieszkalnych. Planowana sprzedaż będzie uzależniona od faktu czy znajdzie się kupiec zainteresowany nabyciem danego lokalu, dlatego może dojść do sytuacji, że w 2025 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 1”, w 2026 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, a w 2027 r. zostaną sprzedane Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, w 2028 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w 2029 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w 2030 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 6”, w 2031 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 7”. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą „Nieruchomości 1-7” upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Planowana sprzedaż „Nieruchomości 1-7” związana jest ze zmianami zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojnym na terytorium (…) oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała: nagły wzrost kosztów życia (m.in. wysokie koszty jedzenia, energii, paliw, inflacja), co spowodowało pogorszenie sytuacji finansowej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy i przez niego niezawinionych.

(3)          Wnioskodawca kieruje się życiową dewizą, zgodnie z którą majątek nieruchomy stanowi najlepsze zabezpieczenie finansowe na wypadek kryzysu gospodarczego. Z tego też względu, pomimo upływu blisko 17 lat od daty nabycia w spadku „Nieruchomości 1-7”, nie doszło dotychczas do ich sprzedaży. Nieruchomość do tej pory pełniła funkcję długoterminowej lokaty inwestycyjnej, jako zabezpieczenie przyszłości Wnioskodawcy (dziecka spadkodawcy).

(4)          Podkreślić należy, iż „Nieruchomość 1-7” nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach gospodarczych. „Nieruchomość 1, 4, 5, 6” nigdy nie była przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o korzystanie z Nieruchomości lub z jej części. Natomiast „Nieruchomość 2, 3, 7” była przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w ramach tzw. „najmu prywatnego”). Nieruchomość przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawcę była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Wnioskodawca nie poniósł też żadnych wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1-7”.

(5)          Wnioskodawca w ramach planowanej sprzedaży „Nieruchomość 1-7”, planuje podejmować działania związane z posiadaną „Nieruchomością 1-7”, polegające na oferowaniu ich do sprzedaży za pomocą platform internetowych typu (…) . W obecnych czasach jest to zwyczajowa - normalna w takich przypadkach - forma sprzedaży mienia osobistego przez osoby prywatne.

(6)          Dodać należy, iż Wnioskodawca nie zajmuje się zarobkowo działalnością deweloperską czy budowlaną, nie jest też agentem nieruchomości (nie jest specjalistą w tym zakresie) i tym samym prowadzone przez niego działania związane z Nieruchomością miały wyłącznie charakter czynności prywatnych.

(7)          W opisanym powyżej zdarzeniu przyszłym, w kontekście posiadanego zasobu nieruchomego w majątku osobistym, Wnioskodawca ma wątpliwość czy planowana czynność sprzedaży „Nieruchomości 1-7”, która jest zdarzeniem niepewnym (może dojść do sytuacji, że w 2025 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 1”, w 2026 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, a w 2027 r. zostaną sprzedane Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, w 2028 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w 2029 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w 2030 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 6”, w 2031 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 7”) na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej bądź prowadzącej działalność gospodarczą, bądź spółek prawa handlowego, w opisanym zdarzeniu przyszłym stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W piśmie z 1 października 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1)  Czy został przeprowadzony dział spadku po Pana matce? Jeśli tak, to kiedy (proszę podać datę) i czy w wyniku działu spadku po matce uzyskał Pan większy udział w masie spadkowej niż wynikający pierwotnie z nabycia spadku? Czy dział spadku odbył się bez spłat i dopłat?

Odpowiedź: Nie.

2)  Czy prowadzi/prowadził Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy?

Odpowiedź: W zakresie PKD 69.20.Z – Działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe. Działalność prowadzona od 2020 (…) do 2023 (…) .

W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami?

Odpowiedź: Nie.

3)  Czy oprócz przedmiotowych nieruchomości posiada Pan także inne nieruchomości?

Odpowiedź: Tak.

W tym takie, które przeznaczone są do zbycia?

Odpowiedź: Nie.

4)  Jeśli posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku), proszę żeby wskazał Pan:

a)    kiedy zostały nabyte, w jakim celu i w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (zakup, darowizna, zamiana itd.)?

Odpowiedź: Lokal mieszkalny nabyty w roku 2015, na własny cel mieszkaniowy w drodze zakupu.

b)  jakie to nieruchomości (lokale mieszkalne, lokale użytkowe, nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane itp.)?

Odpowiedź: Lokal mieszkalny.

c)  w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan te nieruchomości?

Odpowiedź: Na własny cel mieszkaniowy.

5)  Czy sprzedawał Pan wcześniej inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan:

 a)  kiedy dokonał Pan transakcji (data zbycia)?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

 b)  ilu nieruchomości i jakich dotyczyły transakcje?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

6)  Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu późniejszej sprzedaży?

Odpowiedź: Nie.

Pytanie

Czy w opisanej sytuacji planowanego zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych - „Nieruchomość 1-5” oraz lokali niemieszkalnych - „Nieruchomość 6-7”, czynność taka będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

(1) W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji planowanej sprzedaży „Nieruchomości 1-7”, która jest zdarzeniem niepewnym i ma charakter okazjonalny, pojedynczy, nieregularny (może dojść do sytuacji, że w 2025 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 1”, w 2026 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, a w 2027 r. zostaną sprzedane Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”, „Nieruchomość 4”, w 2028 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w 2029 r. nie zostanie sprzedana w ogóle żadna nieruchomość, w 2030 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 6”, w 2031 r. zostanie sprzedana „Nieruchomość 7”), uprzednio nabytych w wyniku dziedziczenia w 2008 r. do majątku prywatnego, czynność taka nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.PIT, ponieważ:

1. Nieruchomość została nabyta ponad 5 lat temu, a więc zbycie nie podlega opodatkowaniu zgodnie z tzw. „klauzulą pięcioletnią”.

2. Sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej, gdyż:

-        nieruchomość była elementem majątku prywatnego i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej,

-        nie wystąpił zespół zorganizowanych, powtarzalnych działań ukierunkowanych na osiąganie zysku,

-        ma charakter okazjonalny, pojedynczy, nieregularny,

-        czynności podejmowane przez Wnioskodawcę mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym,

-        uzyskane przychody są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8.

(2) Na kwalifikację prawnopodatkową stanowiska Wnioskodawcy ma także wpływ okoliczność, iż posiada on w swoich aktywach nieruchomości nabyte w spadku po zmarłej matce w roku 2008. Zatem nabycie nieruchomości objętych niniejszym Wnioskiem w wyniku dziedziczenia - w sensie obiektywnym - nie miałoby charakteru działań handlowych i nie byłoby związane ze świadczeniem usług w branży budowlanej lub deweloperskiej. Celem Wnioskodawcy nie była sprzedaż nieruchomości objętych niniejszym Wnioskiem, gdyż Nieruchomość do tej pory pełniła funkcję długoterminowej lokaty inwestycyjnej, jako zabezpieczenie przyszłości Wnioskodawcy (dziecka spadkodawcy).

Planowana sprzedaż objętej niniejszym Wnioskiem „Nieruchomości 1-7” związana jest ze zmianami zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojny na terytorium (…) oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała:

• nagły wzrost kosztów życia (m.in. wysokie koszty jedzenia, energii, paliw, inflacja), co spowodowało pogorszenie sytuacji finansowej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy i przez niego niezawinionych. Wnioskodawca przy transakcji sprzedaży „Nieruchomości 1-7” opisanych niniejszym Wnioskiem nie będzie angażować żadnych dodatkowych (ponadstandardowych) środków charakterystycznych dla profesjonalnej działalności handlowej lub usługowej w segmencie obrotu nieruchomościami.

(3) Biorąc zatem pod uwagę charakter czynności oraz charakter prawny w jakim Wnioskodawca może uczestniczyć w transakcji opisanej Wnioskiem planowana czynność prawna sprzedaży przez Wnioskodawcę „Nieruchomości 1-7” winna być rozpoznana jako nie podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

UZASADNIENIE PRAWNE STANOWISKA:

(4) Planowana sprzedaż Nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wynika to wprost z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.PIT. Przepis ten wyłącza z opodatkowania dochód ze sprzedaży nieruchomości, o ile transakcja nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej i od końca roku nabycia minęło co najmniej pięć lat.

(5) W przedstawionym stanie faktycznym nie sposób uznać, by planowana sprzedaż miała charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.PIT. Przepis ten definiuje działalność gospodarczą jako zorganizowaną, prowadzoną w sposób ciągły i nakierowaną na zysk aktywność o charakterze wytwórczym, handlowym lub usługowym, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Planowana sprzedaż „Nieruchomości 1-7”, odziedziczonej przez Wnioskodawcę w roku 2008 i nieużywanej w ramach żadnej działalności zarobkowej, nie spełnia tych kryteriów.

(6) Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych oraz licznymi interpretacjami organów podatkowych, o uznaniu danej czynności za działalność gospodarczą decydują konkretne okoliczności towarzyszące transakcji - w szczególności jej profesjonalny, powtarzalny i zorganizowany charakter. Sprzedaż prywatnego majątku, nawet jeśli przynosi zysk, nie oznacza automatycznie działalności gospodarczej. Kluczowe jest, czy podatnik wielokrotnie nabywał i sprzedawał nieruchomości, podejmował działania wykraczające poza zwykłe zarządzanie majątkiem, i czy traktował te działania jako źródło regularnego dochodu.

(7) Okolicznościami tymi są: z góry założony cel zarobkowy oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 u.PIT. Taki pogląd został utrwalony w orzecznictwie sądowo-administracyjnym; wyrażono go m.in. w wyrokach NSA: z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08. Cechą działalności gospodarczej jest „działanie zarobkowe”, co oznacza, że osiągnięcie zysku jest podstawowym celem podejmowanych czynności, a nie ubocznym efektem decyzji o zbyciu prywatnego majątku. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak np. w interpretacji DKIS z (…) 2021 r., nr (…) ). Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Pod tym pojęciem rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Ciągłość działania w znaczeniu nadanym przepisem art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. zawsze wiąże się z planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń.

Tak więc o tym, czy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej decyduje podejmowanie przez podatnika zespołu powiązanych ze sobą działań polegających na:

1)    wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,

2)    ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),

3)    wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz

4)    dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak przykładowo w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r., I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim orzecznictwie).

(8) Podobny pogląd wyrażono w interpretacji z (…) 2021 r., nr (…) , wskazując, że: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”. Dla oceny, czy planowana sprzedaż powinna zostać zaklasyfikowana jako działalność gospodarcza istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy jest uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania.

(9) W orzecznictwie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r., II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z 2 październik 2013 r., II FSK 2729/11). Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium zorganizowania i ciągłości miało bowiem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W orzecznictwie wskazuje się, że działalności gospodarczej można mówić jedynie wtedy, gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r., II FSK 2617/17; z 3 lipca 2018 r., II FSK 1892/16 oraz II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16). W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tych nieruchomości, ponieważ sprzedaż majątku prywatnego, który nie jest związany z działalnością gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

(10) Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w licznych interpretacjach prawa podatkowego, np. w interpretacjach DKIS z (…) 2019 r., nr (…) oraz nr (…) , w których DKIS stwierdza, że: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarniej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”.

(11) W orzecznictwie od dawna sygnalizowane są problemy związane ze stosowaniem przywołanych wyżej przepisów, tj. art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Podkreśla się, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi zarząd majątkiem prywatnym, a tym co należy rozpoznawać jako czynności profesjonalne związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej Jak to zauważył NSA w wyroku z 12 lipca 2023 r., II FSK 177/21: „Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą to transakcję cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Należy bowiem każdorazowo rozstrzygać, czy dana transakcja była wynikiem zorganizowania i ciągłości podporządkowanych celom prowadzenia działalności gospodarczej, czy też w aspekcie sytuacji życiowej, ekonomicznej, rodzinnej, bądź zdrowotnej nie wykazywała tych cech.” Jak to zauważył DKIS w interpretacji z (…) 2019 r., nr (…) : „(...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie”. Podobnie orzekł WSA w Gorzowie Wielkopolskim w prawomocnym wyroku z 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 156/17: „O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane zwykłe transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji opodatkowanych”.

(12) Należy mieć na uwadze, że nie ma podstaw, aby do działalności gospodarczej kwalifikować czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy bowiem z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14 oraz z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14). W podobnym stanie faktycznym DKIS - w interpretacji z (…) 2022 r. nr (…) - uznał, że samo udzielenie pełnomocnictwa nie oznacza, że sprzedaż wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym. Podejmowane czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

(13) W opisanym zdarzeniu przyszłym nie występują takie przesłanki. Planowana sprzedaż nastąpi po upływie blisko 17 lat od daty nabycia w spadku „Nieruchomości 1-7”, bez podejmowania przez sprzedającego czynności inwestycyjnych lub przygotowawczych. Wnioskodawca wyjaśnił, że w ramach planowanej sprzedaży „Nieruchomość 1-7”, planuje podejmować działania związane z posiadaną „Nieruchomością 1-7”, polegające na oferowaniu ich do sprzedaży za pomocą platform internetowych typu (…) . W obecnych czasach jest to zwyczajowa - normalna w takich przypadkach - forma sprzedaży mienia osobistego przez osoby prywatne. „Nieruchomość 1-7” nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach gospodarczych. „Nieruchomość 1, 4, 5, 6” nigdy nie była przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o korzystanie z Nieruchomości lub z jej części. Natomiast „Nieruchomość 2, 3, 7” była przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w ramach tzw. „najmu prywatnego”). Nieruchomość przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawcę była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Wnioskodawca nie poniósł też żadnych wydatków na ulepszenie „Nieruchomości 1-7”. Wnioskodawca nie jest specjalistą w obrocie nieruchomościami, ani w działalności budowlanej czy też deweloperskiej, z tego też względu przy planowanej sprzedaży „Nieruchomości 1-7” planuje korzystać ze zwyczajowej, normalnej - w obecnych czasach - formy sprzedaży mienia osobistego przez osoby prywatne za pomocą platform internetowych typu (…) . co jednoznacznie przesądza o prywatnym charakterze transakcji (Wnioskodawca nie angażuje w sprzedaż „Nieruchomości 1-7” środków charakterystycznych dla profesjonalistów w obrocie nieruchomościami).

(14) Z tego też względu planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę posiadanych „Nieruchomości 1-7”, których nie nabyto w celach zarobkowych, które nie były przedmiotem obrotu handlowego ani składnikiem działalności gospodarczej, nie powinna być kwalifikowana jako działalność gospodarcza. W konsekwencji, skoro minęło więcej niż pięć lat od jej nabycia, sprzedaż ta - zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.PIT - nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

PODSUMOWANIE: (13) Wnioskodawca przywołuje przytoczone w niniejszym wniosku orzecznictwo sądów administracyjnych jako własne stanowisko w zdarzeniu przyszłym opisanym wnioskiem. Jak wskazał WSA we Wrocławiu w wyroku z 9 listopada 2017 r., sygn. I SA/Wr 403/17: „Dorobek orzeczniczy TSUE powinien być uwzględniany przez organy w procesie stosowania prawa, jako element krajowego porządku prawnego (por. wyrok NSA z dnia 12 września 2017r. I FSK 323/17, CBOSA). Co więcej organy podatkowe nie mogą przyjmować interpretacji odmiennej od tej, która została dokonana wcześniej przez Trybunał, bo wtedy przywłaszczałyby sobie wyłączną kompetencję TSUE do dokonania wykładni prawa unijnego (takiego uprawnienia nie mają też sądy krajowe).” - pkt.3.4. Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się natomiast w zakresie trwałości orzecznictwa sądowego w procesie interpretacji przepisów prawa podatkowego. W wyroku z 10 maja 2012 r. sygn. I FSK 1010/11 wskazał, iż: „wprawdzie z art. 170 w zw. z art. 171 prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika, iż prawomocne wyroki sądów administracyjnych wiążą strony danego postępowania, sąd który je wydał, inne sądy i organy, jedynie co do przedmiotu rozstrzygnięcia, w którym został on wydany, zatem nie mają one charakteru wiążącego tak dla sądów administracyjnych jak i organów podatkowych w przypadku rozpoznawania innych spraw i to pomimo możliwego podobieństwa zaistniałych stanów faktycznych, to jednak art. 14e Ordynacji podatkowej stanowi wskazówkę do dokonywania wykładni prawa z uwzględnieniem tego orzecznictwa także przy udzielaniu interpretacji, a nie tylko przy jej zmianie. W szczególności istotnym dla realizacji zasady zaufania, określonej w art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej, jest ustosunkowanie się przez organ w uzasadnieniu interpretacji do orzeczeń, na które strona powołała się we wniosku o interpretację”. W podsumowaniu powyższego wywodu - odwołując się do poglądów doktryny i orzecznictwa - NSA w wyroku sygn. I FSK 1010/11 zwrócił uwagę, iż odwołanie się przez stronę we wniosku o wydanie interpretacji do argumentacji sądu na temat wykładni konkretnego przepisu staje się argumentacją samego podatnika właśnie w sprawie rozpatrywanej. „Jeżeli więc organ podatkowy nie podziela wspomnianej argumentacji, powinien szczegółowo odnieść się do uzasadnienia wyroku sądowego i ustosunkować się do wyrażonych tam poglądów, wyjaśniając szczegółowo, dlaczego je odrzuca”.

(15) W tym stanie rzeczy Wnioskodawca oczekuje, iż Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej dokona pogłębionej analizy przywołanych we wniosku wyroków sądów administracyjnych, co pozwoli na prawidłową kwalifikację planowanej transakcji opisanej niniejszym wnioskiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.    prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d.    innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o (...) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)    polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że odziedziczył Pan spadek po zmarłej matce w roku 2008. Nie został przeprowadzony dział spadku. W skład spadku wchodzi nieruchomość zabudowana, składająca się z 12 lokali mieszkalnych i dwóch lokali niemieszkalnych. W 2025 r. i/lub w latach następnych planuje Pan zawrzeć umowę sprzedaży do pięciu lokali mieszkalnych i dwóch lokali niemieszkalnych. Pozostałe lokale mieszkalne obecnie nie są planowane do sprzedaży. Nieruchomość do tej pory pełniła funkcję długoterminowej lokaty inwestycyjnej, jako zabezpieczenie Pana przyszłości. Planowana sprzedaż nieruchomości związana jest ze zmianami zachodzącymi w otoczeniu gospodarczym, w tym trwającym konfliktem zbrojny na terytorium (…) oraz sytuacją gospodarczą w Polsce, która spowodowała nagły wzrost kosztów życia, co spowodowało pogorszenie sytuacji finansowej z przyczyn niezależnych od Pana i przez Pana niezawinionych. Przedmiotowe nieruchomości nie były wykorzystywane przez Pana w celach gospodarczych. „Nieruchomości 1, 4, 5, 6” nigdy nie były przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, umowy leasingu bądź innych umów o korzystanie z nieruchomości lub z jej części. Natomiast „Nieruchomości 2, 3, 7” były przedmiotem umowy najmu (przychód z najmu rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w ramach tzw. najmu prywatnego). Nieruchomość przez cały okres użytkowania przez Pana była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne (nigdy na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub w wykonaniu działalności gospodarczej). Nie poniósł Pan też żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości, mających być przedmiotem sprzedaży. W ramach planowanej sprzedaży, planuje Pan podejmować działania związane z posiadaną nieruchomością, polegające na oferowaniu ich do sprzedaży za pomocą platform internetowych typu (…) . Nie zajmuje się Pan zarobkowo działalnością deweloperską czy budowlaną, nie jest Pan też agentem nieruchomości. Nie prowadził Pan działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Oprócz przedmiotowych nieruchomości posiada Pan także lokal mieszkalny wykorzystywany na własny cel mieszkaniowy. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Nie sprzedawał Pan innych nieruchomości. Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu późniejszej sprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy ma Pan wątpliwości, czy planowana czynność sprzedaży „Nieruchomości 1-7” stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie sposób zatem przyjąć, że przyszła sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych lokali nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia nieruchomości, zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży. Nie poniósł Pan nakładów na ulepszenie nieruchomości. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowe lokale mieszkalne i niemieszkalne zostały nabyte przez Pana w wyniku dziedziczenia po matce w 2008 r.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych już upłynął.

W konsekwencji, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·      Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·      Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·      Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

·      W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych i wyroków należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.