Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.554.2025.2.MK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 9 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie pismem z 16 października 2025 r. (wpływ 16 października 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym opodatkowaniu od całości osiąganych dochodów w Polsce.

Na podstawie Decyzji Przewodniczącego Zarządu Miasta (…) z dnia (…) 1999 r. nr (…) orzekającej „o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania działek nr 1 o pow. (…), nr 2 o pow. (…) w obr. (…) objętych (…) położonych (…) w prawo własności na rzecz (…)” Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość położoną w (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w 1999 r. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni posiada troje dzieci – dwie córki i syna. Wnioskodawczyni wsparła finansowo jedną z córek poprzez przekazanie jej w drodze darowizny mieszkania na własność. Wnioskodawczyni chce także zadbać o pozostałe dzieci i przenieść na nie własność Nieruchomości. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego w razie dziedziczenia ustawowego dział spadku następuje między zstępnymi albo między zstępnymi i małżonkiem, spadkobiercy ci są wzajemnie zobowiązani do zaliczenia na schedę spadkową otrzymanych od spadkodawcy darowizn oraz zapisów windykacyjnych. Ponieważ Wnioskodawczyni nie chce, aby córka, która otrzymała już mieszkanie, otrzymała także w przyszłości większy udział w spadku od pozostałych dzieci, nie chce przekazać synowi i drugiej córce Nieruchomości w drodze darowizny.

Z tego powodu Wnioskodawczyni planuje sprzedanie Nieruchomości synowi i drugiej córce za symboliczną kwotę, która będzie znacznie niższa od wartości rynkowej Nieruchomości. Sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości po cenie istotnie niższej od jej wartości rynkowej spowoduje dla Wnioskodawczyni powstanie przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej Nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż Nieruchomości po cenie istotnie niższej od jej wartości rynkowej nie spowoduje dla Wnioskodawczyni powstania przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej Nieruchomości.

UZASADNIENIE

1.    Zgodnie z art. 19 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

2.    Z kolei zgodnie z ust. 3 tego artykułu wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

3.    Wnioskodawczyni wskazuje, że zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy o PIT, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

4.    Wnioskodawczyni wskazuje, że przyczyną opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za symboliczną kwotę znacznie niższą od jej wartości rynkowej są względy rodzinne i chęć sprawiedliwego podziału majątku, jaki Wnioskodawczyni pozostawi po sobie dzieciom, w taki sposób, aby ograniczyć ryzyko konfliktu między nimi po śmierci Wnioskodawczyni. W ocenie Wnioskodawczyni opisane wyżej okoliczności uzasadniają sprzedaż Nieruchomości po takiej cenie. Tym samym na skutek sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni powinna rozpoznać przychód w wartości odpowiadającej cenie sprzedaży Nieruchomości, a nie jej wartości rynkowej.

5.    Niezależnie od powyższego, nawet gdyby przyjąć (wbrew stanowisku Wnioskodawczyni), że w wyniku sprzedaży Nieruchomości powinna ona rozpoznać przychód w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej Nieruchomości, przychód ten (tak samo jak przychód w wysokości odpowiadającej cenie sprzedaży Nieruchomości) będzie zwolniony od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

6.    Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT odpłatne zbycie nieruchomości jest przychodem, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

7.    Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w 1999 r., to jest ponad pięć lat temu, a zbycie Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Tym samym zbycie Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami uzyskania przychodu. Z kolei przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli cena określona w umowie odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw tego samego rodzaju i gatunku organ podatkowy zawsze ma możliwość określenia zgodnie z art. 19 ust. 4 zdanie drugie ustawy przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lub prawa. Tym samym bezspornym jest, że art. 19 ust. 4 zdanie drugie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje organowi podatkowemu możliwość określenia przychodu ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na podstawie wysokości wartości rynkowej nieruchomości lub praw jeżeli ustalona cena znacznie odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny.

Jednakże, organ wydający interpretacje indywidualne nie jest uprawniony do prowadzenia postępowania podatkowego i nie może ocenić, w jaki sposób strony w umowie sprzedaży skalkulowały cenę sprzedaży (jaka wartość stanowi cenę), czy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży odpowiadała/nie odpowiadała wartości rynkowej, jak i czy powołane we wniosku okoliczności mogą stanowić uzasadnioną przyczynę dla ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości odbiegającej od jej wartości rynkowej. Weryfikacja wysokości przychodu, czy też analiza uzasadnienia zbycia nieruchomości lub prawa poniżej ich wartości rynkowej nie może być przedmiotem interpretacji. Art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych takie uprawnienie daje tylko organowi podatkowemu właściwemu dla podatnika w danej sprawie w toku odpowiedniego postępowania.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość, o której mowa we wniosku, została nabyta przez Panią w 1999 r. Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Planuje Pani sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości synowi i córce za symboliczną kwotę, która będzie znacznie niższa od wartości rynkowej Nieruchomości. Sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach Pani działalności gospodarczej.

Ma Pani wątpliwości, czy będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą tej nieruchomości po cenie istotnie niższej od jej wartości rynkowej.

W przedmiotowej sprawie, w pierwszej kolejności należy stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią Nieruchomości w ogóle podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Istotne jest zatem ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wskazała Pani, że przedmiotową Nieruchomość nabyła w 1999 r. Zatem planowana sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie. Tym samym, nie będzie Pani zobowiązana do rozpoznania przychodu z tego tytułu na podstawie przepisów art. 19 ww. ustawy.

Podsumowując, planowana sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana poza działalnością gospodarczą oraz po upływie 5 lat od nabycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.