Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.563.2025.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 12 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 listopada 2025 r. (wpływ do Krajowej Informacji Skarbowej 12 listopada 2025 r.) oraz pismem z 16 grudnia 2025 r. (wpływ do Krajowej Informacji Skarbowej 18 grudnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający w wniosku i jego uzupełnienia)

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą od 10 marca 1989 r. działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG, z główną działalnością 49.41.Z Transport drogowy towarów, 08.12.Z Wydobywanie żwiru i piasku; wydobywanie gliny i kaolinu.

Jest Pan również właścicielem gospodarstwa rolnego odziedziczonego po rodzicach. Część gruntów nabył Pan i jest Pan ich współwłaścicielem z małżonką, która nie prowadzi działalności gospodarczej, ale posiadają Państwo ustawową wspólność majątkową.

W przyszłości chce Pan wraz z żoną sprzedać grunty, które w rejestrze gruntów mają następujący status:

1) działka nr 1/3, , powierzchnia 6,4050, (…), współwłasność nabyta w drodze zamiany (…) lipca 1990 r., grunty orne nabyte do majątku prywatnego, klasoużytek RVI;

2) działka nr 2/3, powierzchnia 1,7662, (…), współwłasność nabyta na podstawie umowy sprzedaży (…) września 1990 r., grunty orne nabyte do majątku prywatnego, klasoużytek RVI;

3) działka nr 3/3, powierzchnia 5,2315 ha, (…), własność po rodzicach, grunty orne, klasoużytek RVI;

4) działka nr 4/3, powierzchnia 3,7033 ha, (…), własność, zakup (…) grudnia 1990 r. do majątku prywatnego, grunty orne, klasoużytek RVI;

5) działka nr 5/3, powierzchnia 3,4605 ha,(…), własność, zakup (…) grudnia 1990 r. do majątku prywatnego, grunty orne, klasoużytek RVI;

6) działka nr 5/3, powierzchnia 0,0440 ha, (…), własność zakup (…) grudnia 1990 r., grunty rolne, klasoużytek RVI.

Na wyżej wymienionych gruntach od (…) 1989 r., na mocy uzyskanych koncesji, było wydobywane kruszywo budowlane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dla działek nr 4/3, 5/3 i 3/3 została zakończona rekultywacja (…) listopada 1995 r. w kierunku rolnym. Dla działek nr 2/2 i 1/2 została zakończona rekultywacja (…) października 1998 r. w kierunku rolnym i (…) sierpnia 1999 r. (…) została wykreślona z ewidencji.

W dacie (…) października 2002 r. cały obszar został wykreślony z obszarów (…).

Obecnie powyższe grunty użytkowane są rolniczo.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący ww. działki jest przeznaczony na cele zabudowy usługowej oznaczone symbolem U.

Wymienione grunty nie należały do majątku przedsiębiorstwa prowadzonego w formie jednoosobowej działalności gospodarczej i nie były nigdy ujęte w ewidencji środków trwałych.

Jest Pan podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie ustawy o podatku od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. z późniejszymi zmianami, art. 30c pkt 1 podatek linowy, jest Pan również podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pismem z 3 listopada 2025 r. uzupełnił Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.   Jakie są numery działek będących przedmiotem złożonego przez Pana wniosku.

Odpowiedź: Przedmiotem złożonego wniosku są następujące numery działek:

·           działka nr 1/3, powierzchnia 6,4050, (…),

·           działka nr 2/3, powierzchnia 1,7662, (…),

·           działka nr 3/3, powierzchnia 5,2315, (…),

·           działka nr 8/3, powierzchnia 3,7033 ha, (…),

·           działka nr 5/3, powierzchnia 3,5045 ha, (…).

Wymienione działki chce Pan sprzedać.

2.   Czy określenie w opisie sprawy: „Dla działek 2/2 i 1/2 została zakończona rekultywacja (…).10.1998 r. w kierunku rolnym i w (…).08.1999 r.” jest omyłką pisarską i miał Pan na myśli działki nr 2/3 i 1/3?

Odpowiedź: Rozbieżność w numerach wynika z tego, że na mocy Decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi (…) z grudnia 2008 r. Wojewody grunty zostały zabrane pod drogę i zostały zmienione numery działek,a w pismach o zakończeniu rekultywacji figurują stare numery, czyli 2/2 i 1/2. Obecnie działki mają numery 2/3 i 1/3.

3.   W związku z informacją, że działka nr 3/3 stanowi „własność po rodzicach” – proszę wskazać, w którym roku nastąpiło nabycie tej działki, przez kogo i na jakiej podstawie?

Odpowiedź: Działka nr 3/3 stanowi własność po rodzicach. W 1939 r. działka została przekazana przez Pana dziadka Panu ojcu. (…) listopada 1949 r., na mocy ustawy, nastąpiło założenie księgi wieczystej. Na Pana własność została zapisana jako akt własności działki nr 6 z (…) marca 1981 r. Innych danych Pan nie posiada.

4.   Czy przedmiotem sprzedaży będą działki o powierzchniach wskazanych w złożonym wniosku, czy zamierza Pan dokonać podziału posiadanych gruntów i sprzedać wydzielone działki? Jeśli tak, proszę podać numery wydzielonych działek.

Odpowiedź: Przedmiotem sprzedaży będą działki w całości, o powierzchniach wskazanych w złożonym wniosku.

5.     W jakim celu zostały nabyte przez Pana działki będące przedmiotem wniosku (lub działki, z których powstały działki będące przedmiotem sprzedaży)? Czy zostały one nabyte w celach inwestycyjnych? Jeśli nie, to w jakich? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: Cel nabycia działek był następujący:

·  działka nr 1/3, powierzchnia 6,4050, (…): nabyta w celu udokumentowania złoża i uzyskania koncesji oraz wydobycia i dalszej sprzedaży kruszywa naturalnego;

·  działka nr 2/3, powierzchnia 1,7662, (…): nabyta w celu udokumentowania złoża i uzyskania koncesji oraz wydobycia i dalszej sprzedaży kruszywa naturalnego;

·  działka nr 3/3, powierzchnia 5,2315, (…): nabyta w celu udokumentowania złoża i uzyskania koncesji oraz wydobycia i dalszej sprzedaży kruszywa naturalnego;

·  działka nr 4/3, powierzchnia 3,7033 ha, (…): nabyta w celu udokumentowania złoża i uzyskania koncesji oraz wydobycia i dalszej sprzedaży kruszywa naturalnego;

·  działka nr 5/3, powierzchnia 3,5045 ha, (…): nabyta w celu udokumentowania złoża i uzyskania koncesji oraz wydobycia i dalszej sprzedaży kruszywa naturalnego.

6.     Czy wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży stanowią składnik wspólności majątkowej małżeńskiej?

Odpowiedź:

·  działka nr 1/3, powierzchnia 6,4050, (…): współwłasność (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska);

·  działka nr 2/3, powierzchnia 1,7662, (…): współwłasność (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska);

·  działka nr 3/3, powierzchnia 5,2315, (…): Pana własność;

·  działka nr 4/3, powierzchnia 3,7033 ha, (…): Pana własność osobista;

·  działka nr 5/3, powierzchnia 3,5045 ha, (…): Pana własność osobista.

7.   Czy działki będące przedmiotem wniosku (lub działki, z których powstały działki będące przedmiotem sprzedaży) nabyto wyłącznie w celu wykorzystywania ich w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana, a Pana żona figurowała w akcie notarialnym tylko ze względu na współwłasność małżeńską, czy też nabycia dokonano w innym celu (jakim)?

Odpowiedź: Żona figuruje w aktach notarialnych ze względu na wspólność małżeńską (tak jak w punkcie wyżej).

8.   Czy działki będące przedmiotem wniosku (lub działki, z których powstały działki będące przedmiotem sprzedaży) były/są/będą wykorzystywane przez Pana/Pana żonę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź: Działki nie były wykorzystywane rolniczo przez Pana i Pana żonę.

9.   W związku ze wskazaniem w opisie sprawy: „Na wyżej wymienionych gruntach w latach od (…)-03-1989 r. na mocy uzyskanych koncesji było wydobywane kruszywo budowlane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej” oraz „Wymienione grunty nie należały do majątku przedsiębiorstwa prowadzonego w formie jednoosobowej działalności gospodarczej i nie były nigdy ujęte w ewidencji środków trwałych” proszę opisać:

• przez kogo na wyżej wymienionych gruntach na mocy uzyskanych koncesji było wydobywane kruszywo budowlane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?
• w jakim konkretnie okresie (proszę podać zakres dat) na wyżej wymienionych gruntach na mocy uzyskanych koncesji było wydobywane kruszywo budowlane?
• czy wyżej wymienione grunty były wykorzystywane przez Pana w prowadzonej od 1989 r. działalności gospodarczej w zakresie transportu drogowego towarów, wydobywania żwiru i piasku, wydobywania gliny i kaolinu?
• czy wyżej wymienione grunty zostały wycofane z prowadzonej działalności gospodarczej po zaprzestaniu wydobywania kruszywa budowlanego?

Odpowiedź: Na ww. działkach, na mocy uzyskanych koncesji, było wydobywane kruszywo przez Pana firmę, czyli: X. Dla działek nr 4/3, 5/3 i 3/3 wydobycie trwało w okresie od (…) marca 1989 r., zakończone rekultywacją w 1995 r., dla działek nr 2/2 i 1/2 od 1995 r., zakończone rekultywacją w 1998 r. Wyżej wymienione grunty od (…) sierpnia 1999 r. zostały całkowicie wyłączone z prowadzonej działalności gospodarczej. Grunty nigdy nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych Pana firmy.

10.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy: „Obecnie powyższe grunty użytkowane są rolniczo” – proszę opisać, w jaki konkretnie sposób działki będące przedmiotem sprzedaży (lub działki, z których powstaną działki będące przedmiotem sprzedaży) są aktualnie wykorzystywane do działalności rolniczej.

Odpowiedź: Na dzień dzisiejszy działki wymienione we wniosku są uprawiane rolniczo przez osobę trzecią na podstawie umowy dzierżawy.

11.  Czy działki będące przedmiotem sprzedaży (lub działki, z których powstaną działki będące przedmiotem sprzedaży) były/są/będą wykorzystywane przez Pana przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy, na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie.

Odpowiedź: Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były przez cały okres przeznaczone na cele osobiste.

12.  Czy działki będące przedmiotem wniosku (lub działki, z których powstały działki będące przedmiotem wniosku) były w jakimkolwiek momencie posiadania udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia itp.)? Jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne, czy nieodpłatne oraz kiedy i na jaki okres były zawierane?

Odpowiedź: Działki będące przedmiotem sprzedaży w przeszłości były w różnych okresach użyczane synom na cele rolnicze. Obecnie są przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy na cele rolnicze zawartej na okres 2 lat od dnia (…) listopada 2024 r. do (…) listopada 2026 r.

13.  Czy przed planowaną sprzedażą dla poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane?

Odpowiedź: Przed planowaną sprzedażą dla poszczególnych działek nie zostaną wydane pozwolenia na budowę.

14.  Czy przed sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku zamierza Pan dokonywać jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to będą czynności (nakłady).

Odpowiedź: Przed sprzedażą ww. działek nie ma Pan zamiaru dokonywać żadnych czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży.

15.  Czy miał Pan wpływ na przeznaczenie opisanych we wniosku działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to w jaki sposób?

Odpowiedź: Nie miał Pan żadnego wpływu na uchwalenie MPZP.

16.  Czy przed sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku udzieli Pan innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieli Pan pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot będzie zobowiązany w Pana imieniu, np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp. Proszę opisać.

Odpowiedź: Nie udzieli Pan żadnych pełnomocnictw do działania w Pana imieniu.

17.  Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)   jakie warunki zawiera/będzie zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące sprzedaży działki wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b)   jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyły/będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c)   czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielił/udzieli Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą;

d)   czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce będącej przedmiotem sprzedaży, dokonała/dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększają jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

e)   czy nabywca poniósł/poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Nie zawierał Pan żadnej umowy przedwstępnej.

18.  Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: Wcześniej nie sprzedawał Pan żadnych nieruchomości, jedynie na mocy Decyzji Wojewody o ustaleniu lokalizacji drogi (…) z grudnia 2008 r. zostały zabrane grunty pod drogę i otrzymał Pan odszkodowanie.

19.  Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, oprócz działek będących przedmiotem wniosku? Jeśli tak:

Odpowiedź: Na dzień dzisiejszy nie posiada Pan gruntów przeznaczonych na sprzedaż oprócz działek będących przedmiotem wniosku.

20.  Jaka była przyczyna podjęcia przez Pana decyzji o sprzedaży przedmiotowych działek?

Odpowiedź: Przedmiotowe działki są Panu zbędne.

Pismem z 16 grudnia 2025 r. uzupełnił Pan opis sprawy, wskazując, że „dzierżawa gruntów wymienionych we wniosku ORD-IN odbywa się w ramach najmu prywatnego”.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy przedmiotowa sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym zbycie jej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Pana stanowisko w sprawie (do pytania oznaczonego nr 1)

Pana zdaniem transakcja jest zwolniona z podatku dochodowego - nie mają zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 3 i art. 10 ust. 1 pkt 1-8 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 10 ust. 3 wskazanej wyżej ustawy:

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Natomiast, jak stanowi art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a analizowanej ustawy.

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty zatem został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazuje szereg związków systemowych z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.). Jednym z powiązań tego rodzaju jest problematyka składników majątkowych, która w systemie prawa podatkowego została wyraźnie odniesiona do prawa bilansowego.

Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej i legalnej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a tejże ustawy:

Co wymaga podkreślenia to fakt, że grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). W przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi są grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22 ust. 8 omawianej ustawy:

W myśl art. 22c pkt 1 tej ustawy:

Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Zgodnie z art. 22d ust. 2 cytowanej ustawy:

W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

·      składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

·      składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

·      składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały wycofane z działalności, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zatem, przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął między datą wycofania ich z tej działalności a datą ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast, gdy okres ten przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że od 1989 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG. Głównym przedmiotem prowadzonej działalności jest transport drogowy towarów, wydobywanie żwiru i piasku, wydobywanie gliny i kaolinu. W przyszłości chce Pan sprzedać działki o nr 4/3, 5/3, 3/3, 2/3 i 1/3. Działki nr 4/3, 5/3 i 3/3 są Pana odrębną własnością, natomiast działki nr 2/3 i 1/3 stanowią składnik wspólności majątkowej małżeńskiej. Wymienione grunty nie należały do majątku przedsiębiorstwa prowadzonego w formie jednoosobowej działalności gospodarczej i nie były nigdy ujęte w ewidencji środków trwałych. Działki będące przedmiotem zbycia nabył Pan jednak w celu udokumentowania złoża i uzyskania koncesji oraz wydobycia i dalszej sprzedaży kruszywa naturalnego. Na gruntach tych, od 1989 r., na mocy uzyskanych koncesji, było wydobywane kruszywo budowlane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W 1999 r. grunty zostały wyłączone z prowadzonej działalności gospodarczej, a w 2002 r. cały obszar został wykreślony z obszarów górniczych.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren obejmujący ww. działki jest przeznaczony na cele zabudowy usługowej oznaczone symbolem U. Nie miał Pan żadnego wpływu na uchwalenie ww. planu. Przed planowaną sprzedażą dla poszczególnych działek nie zostaną wydane pozwolenia na budowę. Przed sprzedażą ww. działek nie ma Pan zamiaru dokonywać żadnych czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży. Nie udzieli Pan żadnych pełnomocnictw do działania w Pana imieniu. Nie zawierał Pan żadnej umowy przedwstępnej. Wcześniej nie sprzedawał Pan żadnych nieruchomości. Na dzień dzisiejszy nie posiada Pan gruntów przeznaczonych na sprzedaż oprócz działek będących przedmiotem wniosku. Działki nie były wykorzystywane rolniczo przez Pana i Pana żonę. W przeszłości działki w różnych okresach były użyczane synom na cele rolnicze. Obecnie są one przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy na cele rolnicze zawartej na okres 2 lat (od (…) listopada 2024 r. do (…) listopada 2026 r.). Przedmiotem sprzedaży będą działki w całości, o powierzchniach wskazanych w złożonym wniosku.

Zatem, okoliczność, że nieruchomości (działki nr 1/3, 2/3, 3/3, 4/3 i 5/3) zostały nabyte w związku z prowadzoną działalnością oraz późniejsze działania – wyczerpuje przesłankę stanowiącą o jej „wykorzystywaniu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej”. Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że opisane nieruchomości gruntowe były wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Cytowany art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadza „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże w przypadku planowanej przez Pana sprzedaży przedmiotowych nieruchomości gruntowych, nie powstanie po Pana stronie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ grunty zostały wyłączone z prowadzonej działalności gospodarczej w 1999 r., a ich sprzedaż nastąpi po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania tych nieruchomości z działalności gospodarczej.

Ponadto, czynności podejmowane przez Pana po wyłączeniu nieruchomości z działalności gospodarczej wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, w tym zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już upłynął bowiem należy liczyć go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Zatem przychód ze sprzedaży przedmiotowych gruntów nie będzie stanowić dla Pana przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, przychód uzyskany przez Pana z planowanej sprzedaży opisanych nieruchomości po upływie 6 lat od całkowitego wyłączenia ich z działalności gospodarczej nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla współwłaściciela nieruchomości.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane 10 grudnia 2025 r. odrębne rozstrzygnięcie nr 0112-KDIL3.4012.575.2025.4.KFK.

Nadmienić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.