Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.565.2025.2.DS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych o w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo pismem z 19 września 2025 r. (wpływ 19 września 2025 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 listopada 2025 r. (wpływ 7 listopada 2025 r.), a także pismem z 26 listopada 2025 r. (wpływ 26 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:

AB

2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

CB

Opis zdarzeń przyszłych

Pan AB posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce i pozostaje w związku małżeńskim z Panią CB, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej.

Pani CB posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce i pozostaje w związku małżeńskim z Panem AB, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej.

Pan AB i Pani CB nazywani się łącznie w dalszej części tego wniosku jako: „Wnioskodawcy”.

Wnioskodawcy nie są zarejestrowani w CEIDG jako osoby prowadzące działalność gospodarczą.

Wnioskodawcy są udziałowcami spółek: X sp. z o.o., której przedmiotem przeważającej działalności jest (…), Y sp. z o.o., której przedmiotem przeważającej działalności jest (…) oraz Z sp. z o.o., której przedmiotem przeważającej działalności jest (…), z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim. Spółki, których udziałowcami są Wnioskodawcy nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami, jak też działalności deweloperskiej czy też innej działalności budowlanej, etc. Y w ramach swojej działalności podmiotu holdingowego świadczącego usługi na rzecz innych podmiotów z grupy zajmuje się m.in. (…) na rzecz podmiotów z nią powiązanych, które są przez te podmioty wykorzystywane do prowadzenia przez nie działalności gospodarczej produkcyjnej i handlowej.

Spółki te także nie prowadzą działalności nieruchomościowej.

W najbliższym czasie możliwe jest, że udziały posiadane przez Wnioskodawców zostaną wniesione przez nich do fundacji rodzinnej, w której fundatorem jest Pan A. Od tego momentu nie będą oni udziałowcami wskazanych spółek, udziałowcem będzie fundacja rodzinna, w której fundatorem jest Pan A.

Dnia (…) 2013 r. Wnioskodawcy nabyli w drodze zakupu:

·           nieruchomość niezabudowaną obejmującą dz. 1 (obejmującą obecnie tereny przemysłowe), dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą o numerze: (…) („Nieruchomość 1”) (obecnie nieruchomość ta jest zabudowana);

·           nieruchomość niezabudowaną obejmującą dz. 2/2 oraz 2/4 (obejmującą obecnie tereny przemysłowe), dla których Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą o numerze: (...) („Nieruchomość 2”) (obecnie nieruchomość ta jest zabudowana).

Sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na rzecz Wnioskodawców była dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług, który wystawił na rzecz Wnioskodawców fakturę dokumentującą sprzedaż tych nieruchomości. Wnioskodawcy nie odliczyli VAT naliczonego w związku z ich nabyciem (uznali, że nie mieli prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT od nabytych nieruchomości).

Dnia (…) 2013 r. Wnioskodawcy nabyli w drodze zakupu nieruchomość niezabudowaną obejmującą dz. 3 (stanowiącą obecnie grunty orne i tereny przemysłowe), dla których Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą o numerze: (…) („Nieruchomość 3”). Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nabyte nieruchomości opisane powyżej wchodzą w skład majątku wspólnego Wnioskodawców.

Wnioskodawcy nie nabyli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 („Nieruchomości”) w celach dalszej ich odsprzedaży.

Nieruchomość 1 wynajmowana jest przez Wnioskodawców na rzecz W sp. z o.o., która wykorzystuje ją dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na Nieruchomości 1 posadowione są zbiorniki (park zbiorników technologicznych) wykorzystywane przez W sp. z o.o. Wnioskodawcy planują, że stan ten nie zmieni się do dnia wydania interpretacji indywidualnej. Park zbiorników technologicznych na tej działce nie został posadowiony przez Wnioskodawcę. Przedmiotem najmu ze strony Wnioskodawców była niezabudowana działka.

Podobny status ma także działka 2/4, wchodząca w skład Nieruchomości 2. Jest ona wynajmowana przez Wnioskodawców na rzecz W sp. z o. o., która wykorzystuje je dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na działce 2/4 posadowione są zbiorniki (park zbiorników technologicznych) wykorzystywane przez W sp. z o. o. Wnioskodawcy planują, że stan ten nie zmieni się do dnia wydania interpretacji indywidualnej. Park zbiorników technologicznych na tej działce nie został posadowiony przez Wnioskodawcę. Przedmiotem najmu ze strony Wnioskodawców była niezabudowana działka.

Natomiast działka 2/2, wchodząca w skład Nieruchomości 2, użyczana jest spółce Y sp. z o.o. – na działce tej znajduje się część budynku hali magazynowej z częścią biurowo-socjalną, wzniesionego przez Y sp. z o.o. Y sp. z o.o. wynajmuje tę działkę na rzecz T sp. z o.o., którą T wykorzutuje dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Wnioskodawcy planują, że stan ten nie zmieni się do dnia wydania interpretacji indywidualnej.

Część Nieruchomości 3 (w zakresie obejmującym grunty orne) nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawców ani przez inne podmioty na moment składania wniosku o interpretację. Wnioskodawcy planują, że stan ten nie zmieni się do dnia wydania interpretacji indywidualnej. Pozostała część Nieruchomości 3 wynajmowana jest przez Wnioskodawców (i będzie na moment składania wniosku o interpretację) na rzecz W sp. z o.o., która wykorzystuje ją dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na działce tej znajduje się budynek pompowni, przeciwpożarowy zbiornik wody, zbiornik retencyjny z infrastrukturą. Budynek ten nie został wzniesiony przez Wnioskodawców, ale przez spółki. Wnioskodawcy planują, że stan ten nie zmieni się do dnia wydania interpretacji indywidualnej.

Wskazane powyżej spółki W sp. z o.o., T sp. z o.o są spółkami, w której wspólnikami są obecnie synowie Wnioskodawców. Synowie Wnioskodawców rozważają wniesienie posiadanych przez siebie udziałów w spółkach W oraz T do fundacji rodzinnych, których są fundatorami (każdy z synów jest fundatorem odrębnej fundacji rodzinnej i każdy z nich wniesie posiadane przez siebie udziały do fundacji rodzinnej, której jest fundatorem). Na dzień wydania przedmiotowej interpretacji podatkowej wspólnikami spółki W sp. z o.o., T sp. z o.o., mogą zatem być fundacje rodzinne synów Wnioskodawców.

Poza wynajęciem Nieruchomości, Wnioskodawcy nie wykonują żadnych czynności wobec tych nieruchomości, w tym czynności zarządczych. W szczególności nie zajmują się ich bieżącym utrzymaniem, dostawą mediów, ochroną, etc. Wszystkie czynności tego rodzaju wykonują spółki, którym nieruchomości te są użyczane / wynajmowane. Aktywność Wnioskodawców dotycząca Nieruchomości oraz wykorzystywania ich sprowadza się do zawarcia umowy najmu lub użyczenia.

Obecnie Wnioskodawcy rozważają sprzedaż Nieruchomości.

Ponadto pismem z 7 listopada 2025 r. odpowiedzieli Państwo na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku:

1.    W jakim celu nabyli Państwo Nieruchomości, o których mowa we wniosku?

Odpowiedź: Nieruchomość 1, 2 i 3 została nabyta przez Wnioskodawców w celu powiększenia ich majątku prywatnego, bez intencji jej dalszej odsprzedaży.

2.    Od kiedy (w jakim okresie) Nieruchomości, o których mowa we wniosku, były/są użyczane/wynajmowane na rzecz W sp. z o.o., Y sp. z o.o., T sp. z o.o.?

Odpowiedź: Nieruchomość 1 oraz działka 2/4, wchodząca w skład Nieruchomości 2 są wynajmowane na rzecz W sp. z o.o. od (…) 2018 r. Działka 2/2 , wchodząca w skład Nieruchomości 2 użyczana jest Y sp. z o.o. od (…) 2013 r.

3.    W jaki sposób rozliczali/rozliczają Państwo przychody z wynajmowania ww. Nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie traktowali przychodów z najmu jako przychodów uzyskanych w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej lecz jako przychody z najmu prywatnego. Takie przychody od 2023 r. podlegają wyłącznie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

4.    Czy prowadzą Państwo/będą Państwo prowadzić działania marketingowe (zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.), które dotyczą sprzedaży tych Nieruchomości (jakie)?

Odpowiedź: Żadne działania marketingowe dotyczące sprzedaży Nieruchomości opisanych we wniosku nie były, ani nie będą, prowadzone przez Wnioskodawców.

5.     Czy poczynili/poczynią Państwo jakiekolwiek działania lub ponieśli/poniosą Państwo nakłady dotyczące zwiększenia wartości/uatrakcyjnienia ww. Nieruchomości, jeśli tak to jakie i kiedy?

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie poczynili, oraz nie poczynią w przyszłości, działań, a także nie ponieśli ani nie poniosą w przyszłości, nakładów dotyczących zwiększenia wartości/uatrakcyjnienia Nieruchomości opisanych we wniosku.

6.    Czy w odniesieniu do Nieruchomości, które chcą Państwo sprzedać, zamierzają Państwo zawrzeć z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną lub inny dokument, na podstawie którego zobowiążą się Państwo zbyć nieruchomość? Jeżeli tak, to należy wskazać:

-        jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy lub innego dokumentu zawartego z nabywcą, ciążą/będą ciążyły na nabywcy a jakie na zbywcach?

-        czy w umowie przedwstępnej zbycia lub innym dokumencie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: W przyszłości planowane jest, że dojdzie do sprzedaży udziałów X sp. z o.o., Z sp. z o.o., Y sp. z o.o., które stanowią własność fundacji rodzinnej wskazanej we wniosku, której fundatorem jest AB. W związku z tym, że spółki, których udziały są sprzedawane (oprócz udziałów wskazanych spółek przedmiotem sprzedaży będą także udziały W sp. z o.o., T sp. z o.o.) w toku swojej działalności korzystają z części Nieruchomości opisanych we wniosku, potencjalny nabywca zainteresowany jest także nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawców. W konsekwencji Wnioskodawcy także będą stroną umowy dotyczącej sprzedaży udziałów W sp. z o.o., T sp. z o.o., X sp. z o.o., Z sp. z o.o., Y sp. z o.o., w której zostanie też zawarte zobowiązanie Wnioskodawców do sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości. Jednocześnie, nabywca Nieruchomości zobowiąże się do zapłaty na rzecz Wnioskodawców określonej kwoty stanowiącej cenę sprzedaży Nieruchomości. Umowa ta będzie stanowić umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389 Kodeksu Cywilnego wzajemnie wiążącą kupującego z jednej strony i sprzedających nieruchomości z drugiej strony. Wszelkie prawa i obowiązki związane z przeniesieniem własności Nieruchomości zostaną określone w umowach przyrzeczonych dotyczących poszczególnych Nieruchomości.

Opisana umowa dotycząca sprzedaży udziałów może zawierać warunki zawieszające, które będą dotyczyły głównie kwestii związanych ze sprzedażą udziałów. Umowa ta nie została jednak jeszcze zawarta i jej brzmienie nie zostało ustalone. Dlatego też Wnioskodawcy nie są w stanie wskazać konkretnych warunków zawieszających, które będą w niej zawarte – nie będą one jednak dotyczyły ponoszenia przez Wnioskodawców (lub nabywcę nieruchomości) jakichkolwiek nakładów na Nieruchomości, dokonywania innych czynności w celu ich uatrakcyjnienia.

7.    Czy udzielą/udzielili Państwo nabywcy Nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w Państwa imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych Nieruchomości? Jeśli tak, to jakie działania podjął/zamierza podjąć nabywca i kto pokrywał ich koszty (Państwo, czy nabywca)?

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie udzielili, ani nie udzielą nabywcy Nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu w sprawach, które dotyczą opisanych we wniosku Nieruchomości.

8.    Czy posiadali/posiadają Państwo jeszcze inne niż wskazane we wniosku Nieruchomość należące do Państwa majątku prywatnego, które sprzedali/zamierzają Państwo w przyszłości sprzedać? Proszę podać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)     kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

b)     w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)     w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)     kiedy nastąpiła/nastąpi ich sprzedaż i co było/będzie przyczyną ich sprzedaży?

e)     ile nieruchomości zostało/zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były/są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Oprócz opisanych we wniosku Nieruchomości Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości należących do ich majątków prywatnych, które na przestrzeni ostatnich lat (ostatnie 10 lat) sprzedali, lub które zamierzają w przyszłości sprzedać.

9.    Czy planują Państwo w przyszłości nabyć jeszcze inne nieruchomości z przeznaczeniem do sprzedaży, jeśli tak – to ile, kiedy i jakie?

Odpowiedź: Obecnie Wnioskodawcy nie planują nabycia w przyszłości innych nieruchomości z przeznaczeniem do sprzedaży.

Ponadto z uzupełnienia wniosku z 26 listopada 2025 r. wynika, że w złożonym wniosku omyłkowo wskazano, że zarówno Pani CB, jak i Pan AB nie prowadzą działalności gospodarczej. Pani CB nie prowadzi działalności gospodarczej, jednak Pan AB od kwietnia 2001 r. posiada zarejestrowaną działalność gospodarczą pod firmą W (NIP: (…)).

W tym kontekście Wnioskodawca wyjaśnia, że głównym przedmiotem tej działalności nie jest i nie był obrót lub zarządzanie nieruchomościami. Nieruchomości będące przedmiotem złożonego wniosku nie zostały nabyte w ramach działalności gospodarczej Pana AB i nie zostały do niej wprowadzone w trakcie ich posiadania (np. poprzez wprowadzenie ich do rejestru środków trwałych działalności gospodarczej Pana A). Nieruchomości będące przedmiotem wniosku były przedmiotem najmu lub użyczenia na rzecz poszczególnych spółek zgodnie z informacjami przedstawionymi we wniosku o interpretację podatkową. Dochód z najmu nie był przez Pana A opodatkowany jako dochód z prowadzenia działalności gospodarczej Pana AB.

Pytania

1.     Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości w 2025 r. lub później nie spowoduje dla Pana AB powstania przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o PIT?

2.     Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości w 2025 r. lub później nie spowoduje dla Pani CB powstania przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o PIT?

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w 2025 r. lub później nie spowoduje dla Pana AB powstania przychodu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226, „ustawa o PIT”).

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w 2025 r. lub później nie spowoduje dla Pani CB powstania przychodu w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226, „ustawa o PIT”).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym Wnioskodawcy nabyli Nieruchomości.

Sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej oraz Nieruchomości nie są i nie były w ciągu ostatnich 6 lat wykorzystywane przez Wnioskodawców na potrzeby związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez osobę fizyczną lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w 2025 r. lub później nie spowoduje dla Wnioskodawców powstania przychodu w rozumieniu ustawy o PIT.

Do takich wniosków prowadzi poniższa analiza.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie zaś z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a)     nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)     spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)     prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)     innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ponadto, w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT ww. zasady nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą osoby fizycznej lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej przez osobę fizyczną, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Powyższe przepisy formułują generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie powoduje powstanie przychodu. Odmienne reguły mają przy tym zastosowanie do nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną.

Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Warunkiem zastosowania powyższego wyłączenia z opodatkowania jest aby sprzedaż nie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej, a nieruchomość, jej część lub udział w nieruchomości nie stanowiły środków trwałych podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych sprzedającego.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości nie powoduje powstania przychodu, jeśli spełnione są łącznie trzy warunki: (i) upłynie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, (ii) sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, (iii) nieruchomość nie jest i w ciągu ostatnich 6 lat nie była wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez osobę fizyczną lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Warunki powyższe są spełnione w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku.

Jak bowiem Wnioskodawcy wskazali:

(i)     Wnioskodawcy nabyli Nieruchomości w roku 2013, tj. upłynął termin 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie,

(ii)    Wnioskodawcy nie prowadzą ani nie prowadzili działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie wykorzystywali oraz nie wykorzystują Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej,

(iii)   Wnioskodawcy nie wykorzystywali oraz nie wykorzystują Nieruchomości do prowadzenia działalności w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej;

(iv)  Wnioskodawcy nie prowadzą i od dnia nabycia nie prowadzili na Nieruchomościach ciągłej, zorganizowanej działalności zarobkowej – aktywność Wnioskodawców w stosunku do Nieruchomości ogranicza się wyłącznie do udostępnienia ich do używania, i nie wykonują oni żadnych czynności w zakresie ich utrzymania, zachowania ich stanu, wartości i przydatności ekonomicznej, odnowienia budynków, etc. co stanowiłoby (gdyby występowało) typowe czynności dla osoby prowadzącej działalność w zakresie najmu nieruchomości;

(v)   Wnioskodawcy nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a tym samym sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy chcieliby wskazać, że w szczególności fakt iż wynajmowali oni Nieruchomości nie implikuje braku spełnienia przesłanki: niedokonania sprzedaży w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wskazać należy, że definiowanie działalności gospodarczej w związku z dokonywaniem sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne było częstym tematem sporów w sądach administracyjnych, w konsekwencji w orzecznictwie wypracowano jakie przesłanki mogą świadczyć o tym, że sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej.

Przykładowo, w wyroku NSA z dnia 5 grudnia 2019 r., sygn. II FSK 110/18, NSA wskazał, że:

„(…) zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. (…) o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia (por. wyrok NSA z dnia 26 września 2008 r., sygn. akt II FSK 789/07). Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8).

Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Pojęcie „zorganizowanie” można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego, wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego); uzyskanie właściwego numeru statystycznego; zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. Wypada jednak wskazać, że dopełnienie wymienionych wyżej wymogów formalnych nie ma decydującego znaczenia dla uznania określonych form aktywności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy podatkowej. Jak już zaznaczono, prowadzenie działalności gospodarczej (i osiąganie przychodów z tej działalności) to pewien stan obiektywny. (…)”.

W wyroku NSA z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14, NSA stwierdził, że:

„(…) dla oceny czy aktywność podatnika spełnia cechy „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie tyle jest "istotne spełnienie kryterium formalnej rejestracji, ile wykazanie że występuje element jej faktycznego zorganizowania. W konsekwencji rzeczywistą formę prawną działalności gospodarczej podatnika („zorganizowanie prawne”) można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie i organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego oraz że ma ona charakter ciągły. Tym samym o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecydują okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (por. też wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13.). Uwzględniając zatem wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Może dotyczyć to również działań podejmowanych w odniesieniu do przedmiotu sprzedaży (np. jego przetworzenie). Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Te wszystkie jednakże działania, o ile mają spełniać kryteria działalności gospodarczej, winny mieć charakter profesjonalny, zawodowy, tj. wykraczać poza czynności zwyczajowo podejmowane w ramach zwykłego zarządu przez właściciela składników majątkowych, kierującego się normalnymi w takich przypadkach zasadami gospodarności”.

Natomiast w wyroku z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, NSA stwierdził, że: „Brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Taki pogląd został utrwalony w orzecznictwie sądowo administracyjnym; wyrażono go m.in. w wyrokach WSA: z 19 września 2023 r., sygn. I SA/Gd 311/23; NSA; z 29 czerwca 2023 r., sygn. II FSK 180/23; z 16 maja 2023 r., sygn. II FSK 21/23; z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., sygn. II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07; z 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08.

Podsumowując powyższe, aby uznać, że sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną po upływie 5 lat od ich nabycia jest źródłem przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ponieważ następuje w ramach działalności gospodarczej kluczowe jest spełnienie trzech przesłanek:

(i)     zarobkowego charakteru działalności;

(ii)    zorganizowania działalności;

(iii)   ciągłości działalności.

Odnosząc powyższe do sytuacji Wnioskodawców, należy wskazać, że pomimo tego, że Wnioskodawcy wynajmowali / użyczali Nieruchomości podmiotom zewnętrznym nie można stwierdzić, że czynności te były aktywnie podejmowane w celach zarobkowych. Wynagrodzenie otrzymywane w związku z najmem Nieruchomości nie jest istotne materialnie (jednocześnie nie odbiega od standardów rynkowych) i nie można uznać, że wykracza poza wskazany powyżej w wyrokach NSA zwykły zarząd własnym majątkiem mający na celu prawidłowe nim gospodarowanie oraz zaspokajanie potrzeb rodziny (reguły gospodarności). Ponadto wynagrodzenie z najmu Wnioskodawcy opodatkowywali właściwie dla przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. W związku z tym, skoro wynagrodzenie to jest zaliczane do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, to wynagrodzenie to nie jest opodatkowane jako przychody z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

Czynniki te, oprócz braku charakteru zarobkowego posiadania Nieruchomością, świadczą także o braku zorganizowania i profesjonalizmu po stronie Wnioskodawców, którymi musieliby się cechować gdyby zajmowali się wynajmem Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych aktywnych czynności aby wykorzystywać Nieruchomości w celach zarobkowych, nie poszukiwali aktywnie najemców, nie ustalali wysokich cen odbiegających od standardów rynkowych, nie dążyli do ulepszenia / poprawy stanu Nieruchomości aby zachęcić potencjalnych wynajmujących lub ustalić wyższą stawkę czynszu. Nie można uznać, że ich działalność miała charakter zorganizowany i ciągły – Nieruchomości znajdowały się w ich prywatnym majątku i nie były aktywnie zarządzane. Wnioskodawcy nie nabyli ich w celach dalszej odsprzedaży. Aktywność Wnioskodawców w stosunku do Nieruchomości ogranicza się wyłącznie do udostępnienia ich do używania, nie wykonują oni żadnych czynności w zakresie ich utrzymania, zachowania ich stanu, wartości i przydatności ekonomicznej, odnowienia budynków, etc. Nie zajmują się też bieżącym utrzymaniem Nieruchomości, dostawą mediów, ochroną, etc. Wszystko to wskazuje na brak zorganizowania, a nawet na brak jakiejkolwiek działalności Wnioskodawców – ograniczają się oni do pasywnego czerpania dochodów z zysków z nieruchomości, czego nie można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Powyższe wnioski potwierdza również stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażone w:

(i)     interpretacji indywidualnej z 4 czerwca 2019 r. Nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyznał rację wnioskodawcy: „działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarcza sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego (…) nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie”;

(ii)    interpretacji indywidualnej z 6 grudnia 2024 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.734.2024.1.RK, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że w sytuacji, gdy osoby fizyczne są wspólnikami spółki, której dzierżawią nieruchomość w celu wykorzystywania jej do prowadzonej działalności gospodarczej, nieruchomość nie jest ujęta jako środek trwały przez wspólników, bo znajduje się w ich majątku prywatnym, a czynsz otrzymywany od spółki w ramach umowy dzierżawy wspólnicy zaliczają do przychodu z najmu prywatnego – sprzedaż przez nich nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nie będzie stanowić dla wspólników jej nabycia źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT i uzyskany przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Również fakt sprzedaży kilku nieruchomości przez Wnioskodawców nie powinien stanowić przesłanki wskazującej na to, że sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej. W wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14 NSA rozstrzygnął, że sprzedaż kilku działek z majątku prywatnego (w tej sprawie było to 14 działek) nie stanowi przesłanki do uznania, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem dochodowym.

Dodatkowo, w rozstrzygnięciu wskazano, że:

(i)     nie określono w przepisach ustawy o PIT jasnych i przejrzystych przesłanek przesądzających, kiedy sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,

(ii)    brak jest jasnych wytycznych pozwalających przyjąć powiązanie ilości sprzedawanych działek z uznaniem sprzedaży, za działalność gospodarczą: „wykładnia analizowanych przepisów u.p.d.o.f. nie pozwala sprecyzować sytuacji, w których aktywność podatnika można jeszcze uznać za zwykłe odpłatne zbycie składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8), a w jakim momencie działania te przeradzają się w pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3)”,

(iii)   osiągnięcie zysku (lub jego zamiar) z transakcji sprzedaży nieruchomości nie oznacza, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą: „sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”.

NSA wskazał również na potrzebę stosowania w każdym przypadku zasady in dubio pro tributario, zgodnie z którą „niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika”.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców prawidłowe jest stanowisko, iż sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje dla Wnioskodawców, tj. Pana AB oraz Pani CB powstania przychodu.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska zaprezentowanego w niniejszym wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

§  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

§  zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Państwa informacji wynika, że:

·           Posiadają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce i pozostają Państwo w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej.

·           Żona nie prowadzi działalnośc gospodarczej, natomiast mąż od kwietnia 2001 r. posiada zarejestrowaną działalność gospodarczą pod firmą W. Głównym przedmiotem tej działalności nie jest i nie był obrót lub zarządzanie nieruchomościami.

·           Są Państwo udziałowcami spółek: X sp. z o.o., Y sp. z o.o. oraz Z sp. z o.o. Spółki te nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami, jak też działalności deweloperskiej, czy też innej działalności budowlanej. Spółki te także nie prowadzą działalności nieruchomościowej.

·           W najbliższym czasie możliwe jest, że udziały posiadane przez Państwa zostaną wniesione do fundacji rodzinnej, w której mąż jest fundatorem. Od tego momentu nie będą Państwo udziałowcami wskazanych spółek, udziałowcem będzie fundacja rodzinna, w której mąż jest fundatorem.

·           (…) 2013 r. zakupili Państwo:

-          nieruchomość niezabudowaną obejmującą dz. 1 (obejmującą obecnie tereny przemysłowe) („Nieruchomość 1”) (obecnie nieruchomość ta jest zabudowana);

-          nieruchomość niezabudowaną obejmującą dz. 2/2 oraz 2/4 (obejmującą obecnie tereny przemysłowe) („Nieruchomość 2”) (obecnie nieruchomość ta jest zabudowana).

·           (…) 2013 r. zakupili Państwo nieruchomość niezabudowaną obejmującą dz. 3 (stanowiącą obecnie grunty orne i tereny przemysłowe) („Nieruchomość 3”).

·           Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 („Nieruchomości”) wchodzą w skład Państwa majątku wspólnego.

·           Ww. Nieruchomości nabyli Państwo w celu powiększenia majątku prywatnego, bez intencji ich dalszej odsprzedaży.

·           Nieruchomość 1 oraz działka 2/4, wchodząca w skład Nieruchomości 2 wynajmowane są przez Państwa na rzecz W sp. z o.o., która wykorzystuje je dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na Nieruchomości 1 oraz na działce 2/4, wchodzącej w skład Nieruchomości 2, posadowione są zbiorniki (park zbiorników technologicznych). Park zbiorników technologicznych na tych działkach nie został przez Pana posadowiony. Przedmiotem najmu ze strony Państwa były niezabudowane ww. działki.

·           Natomiast działka 2/2, wchodząca w skład Nieruchomości 2, użyczana jest spółce Y sp. z o.o. – na działce tej znajduje się część budynku hali magazynowej z częścią biurowo-socjalną, wzniesionego przez Y sp. z o.o. Y sp. z o.o. wynajmuje tę działkę na rzecz T sp. z o.o., którą T wykorzutuje dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

·           Nieruchomość 1 oraz działka 2/4 wchodząca w skład Nieruchomości 2 są wynajmowane na rzecz W z o.o. od (…) 2018 r. Działka 2/2 wchodząca w skład Nieruchomości 2 użyczana jest Y sp. z o.o. od (…) 2013 r.

·           Część Nieruchomości 3 (w zakresie obejmującym grunty orne) nie będzie wykorzystywana przez Państwa, ani przez inne podmioty na moment składania wniosku o interpretację. Pozostała część Nieruchomości 3 wynajmowana jest przez Państwo (i będzie na moment składania wniosku o interpretację) na rzecz W sp. z o.o., która wykorzystuje ją dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej – na działce tej znajduje się budynek pompowni, przeciwpożarowy zbiornik wody, zbiornik retencyjny z infrastrukturą. Budynek ten nie został wzniesiony przez Państwa, ale przez spółki.

·           Obecnie rozważają Państwo sprzedaż Nieruchomości.

·           Nie traktowali Państwo przychodów z najmu jako przychodów uzyskanych w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej lecz jako przychody z najmu prywatnego. Takie przychody od 2023 r. podlegają wyłącznie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

·           Wskazane powyżej spółki W sp. z o.o., T sp. z o.o są spółkami, w której wspólnikami są obecnie Państwa synowie. Państwa synowie rozważają wniesienie posiadanych przez siebie udziałów w spółkach W oraz T do fundacji rodzinnych, których są fundatorami (każdy z synów jest fundatorem odrębnej fundacji rodzinnej i każdy z nich wniesie posiadane przez siebie udziały do fundacji rodzinnej, której jest fundatorem). Na dzień wydania przedmiotowej interpretacji podatkowej wspólnikami spółki W z o.o., T sp. z o.o., mogą zatem być fundacje rodzinne Państwa synów.

·           Z uzupełnienia wniosku wynika, że w przyszłości planowane jest, że dojdzie do sprzedaży udziałów X sp. z o.o., Z sp. z o.o., Y sp. z o.o., które stanowią własność fundacji rodzinnej, której jest mąż fundatorem. W związku z tym, że spółki, których udziały są sprzedawane (oprócz udziałów wskazanych spółek przedmiotem sprzedaży będą także udziały W sp. z o.o., T sp. z o.o.) w toku swojej działalności korzystają z części Nieruchomości opisanych we wniosku, potencjalny nabywca zainteresowany jest także nabyciem Nieruchomości od Państwa. W konsekwencji także Państwo będą stroną umowy dotyczącej sprzedaży udziałów W sp. z o.o., T sp. z o.o., X sp. z o.o., Z sp. z o.o., Y sp. z o.o., w której zostanie też zawarte zobowiązanie Państwa do sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości. Jednocześnie, nabywca Nieruchomości zobowiąże się do zapłaty na Państwa rzecz określonej kwoty stanowiącej cenę sprzedaży Nieruchomości. Umowa ta będzie stanowić umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389 Kodeksu Cywilnego wzajemnie wiążącą kupującego z jednej strony i sprzedających nieruchomości z drugiej strony. Wszelkie prawa i obowiązki związane z przeniesieniem własności Nieruchomości zostaną określone w umowach przyrzeczonych dotyczących poszczególnych Nieruchomości.

Opisana umowa dotycząca sprzedaży udziałów może zawierać warunki zawieszające, które będą dotyczyły głównie kwestii związanych ze sprzedażą udziałów. Umowa ta nie została jednak jeszcze zawarta i jej brzmienie nie zostało ustalone. Dlatego też nie są Państwo w stanie wskazać konkretnych warunków zawieszających, które będą w niej zawarte – nie będą one jednak dotyczyły ponoszenia przez Państwa (lub nabywcę nieruchomości) jakichkolwiek nakładów na Nieruchomości, dokonywania innych czynności w celu ich uatrakcyjnienia.

·           Nie udzielili Państwo, ani nie udzielą nabywcy Nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu w sprawach, które dotyczą opisanych we wniosku Nieruchomości.

·           Żadne działania marketingowe dotyczące sprzedaży Nieruchomości opisanych we wniosku nie były, ani nie będą prowadzone przez Państwa.

·           Poza wynajęciem Nieruchomości nie wykonują Państwo żadnych czynności wobec tych nieruchomości, w tym czynności zarządczych. W szczególności nie zajmują się ich bieżącym utrzymaniem, dostawą mediów, ochroną, etc. Wszystkie czynności tego rodzaju wykonują spółki, którym nieruchomości te są użyczane / wynajmowane. Aktywność Państwa dotycząca Nieruchomości oraz wykorzystywania ich sprowadza się do zawarcia umowy najmu lub użyczenia.

·           Nie poczynili Państwo oraz nie poczynią w przyszłości, działań, a także nie ponieśli ani nie poniosą w przyszłości, nakładów dotyczących zwiększenia wartości/uatrakcyjnienia Nieruchomości opisanych we wniosku.

·           Oprócz opisanych we wniosku Nieruchomości nie posiadają Państwo innych nieruchomości należących do ich majątków prywatnych, które na przestrzeni ostatnich lat (ostatnie 10 lat) sprzedali, lub które zamierzają w przyszłości sprzedać.

·           Obecnie nie planują Państwo nabycia w przyszłości innych nieruchomości z przeznaczeniem do sprzedaży.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Państwo wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Państwa przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także, wynajem od (…) 2018 r. Nieruchomości 1 oraz działki 2/4 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 na rzecz W sp. z o.o. oraz użyczenie od (…) 2013 r. działki 2/2 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 na rzecz Y sp. z o.o. nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów ze sprzedaży do pozarolniczej działalności gospodarczej – skoro przychody z najmu stanowiły przychody z najmu „prywatnego” a nie były kwalifikowane do kategorii „związanych z wykonywaniem działalności gospodarczej”. Całokształt okoliczności, a w szczególności fakt, że sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia (w 2013 r.), a także zakres, stopień zaangażowania i cel Państwa działania wskazuje, że są to działań należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że zakupili Państwo w 2013 r. Nieruchomości będące przedmiotem wniosku, które obecnie zamierzają Państwo zbyć.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już upłynął bowiem należy liczyć go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości przez Państwa, tj. 2013 r.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości w 2025 r. lub później nie zrodzi dla Państwa obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Bowiem – w przedstawionych okolicznościach, przychód ze sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości będzie stanowić dla Państwa przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·           Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·           Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·           Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

·           W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków sądowych oraz interpretacji indywidualnych należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan AB (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.