Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.582.2025.3.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 28 października 2025 r. (wpływ 3 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawca – (…) - oraz jego matka (…) i siostra (…) (dalej łącznie zwani „Sprzedającymi”) są współwłaścicielami – każde w udziale wynoszącym 1/3 - nieruchomości położonej w (…), przy ul. (…), stanowiącej, zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, działkę ewidencyjną nr 6 z obrębu (…) o powierzchni (…) m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) (dalej zwanej „Nieruchomością”). Przy czym w ww. księdze wieczystej ujawniona jest działka nr 6/1 o powierzchni (…) ha (w księdze wieczystej jest zawarta wzmianka dotycząca sprostowania powyższego oznaczenia i obszaru nieruchomości).

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w spadku oraz na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (…) z dnia (…) 1982 r. w przedmiocie działu spadku po (…) (dziadku (…), zmarłym w dniu (…) 1976 r.

Nieruchomość od momentu jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie na cele rolnicze.

Wnioskodawca prowadził wspólnie z siostrą i matką gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwał płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży, a częściowo na własne potrzeby. Co za tym idzie, przez cały okres posiadania (tzn. uściślając, od momentu objęcia działalności rolniczej zakresem zastosowania przepisów o podatku od towarów i usług), działka była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT.

Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.) i nie był w związku z działalnością rolniczą zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

(…) 2024 r. z upoważnienia Prezydenta (…) została wydana decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej („ZRID”), dotyczącej budowy odcinków dróg publicznych m.in. na części Nieruchomości.

Na podstawie ZRID został zatwierdzony projekt podziału Nieruchomości na następujące działki:

a)  nr 6/3 o powierzchni (…) m2 - na której znajduje się budynek mieszkalny,

b)  nr 6/2 o powierzchni (…) m2 - która w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jest przeznaczona pod drogę gminną i zostanie przejęta na własność przez (…),

c)  nr 6/1 o powierzchni (…) m2.

Sprzedający pierwotnie planowali sprzedaż działki, o której mowa w lit. c) powyżej i zwrócili się z wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków planowanej sprzedaży ww. działki. W wyniku ich rozpatrzenia zostały wydane na rzecz Wnioskodawcy interpretacje indywidualne:

·    (…) z dnia 19 września 2024 r. - w której stwierdzono, że w związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawcy będzie przysługiwał status podatnika podatku od towarów i usług,

·    (…) z dnia 16 września 2024 r. - w której stwierdzono, że z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności ww. działki Wnioskodawca nie uzyska przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ostatecznie do sprzedaży powyższej działki nie doszło. Natomiast obecnie Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z podmiotem trzecim (spółką z ograniczoną odpowiedzialnością) - dalej zwanym „Kupującym”.

W umowie przedwstępnej strony:

a)    uzgodniły, że Kupujący w oparciu o pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedających złoży wniosek o dalszy podział geodezyjny Nieruchomości i będzie podejmował czynności zmierzające do dalszego podziału Nieruchomości, tak aby wydzielić geodezyjnie następujące działki:

·    działki stanowiące część Nieruchomości obejmujący obszar oznaczony w Planie Miejscowym symbolami (…) oraz część obszaru (…) („Przyszła Nieruchomość 1”),

·    działki stanowiące część Nieruchomości obejmujący obszar oznaczony w Planie Miejscowym symbolem (…) oraz część obszaru (…) („Przyszła Nieruchomość 2”),

·    działki stanowiące część Nieruchomości obejmujący obszar oznaczony w Planie Miejscowym symbolem (…) oraz pozostałą część obszaru (…) („Nieruchomość Sprzedających”);

b)    zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży przez Sprzedających na rzecz Kupującego 100% udziałów w prawie własności Przyszłej Nieruchomości 1 i 100% udziałów w prawie własności Przyszłej Nieruchomości 2.

Wnioskodawcy będzie przysługiwać 1/3 udział we współwłasności Przyszłej Nieruchomości 1 i Przyszłej Nieruchomości 2 (łącznie zwanych dalej „Nieruchomościami Przyszłymi”). Nieruchomości Przyszłe stanowią i w chwili zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będą stanowić nieruchomości niezabudowane. Natomiast Nieruchomość Sprzedających nie będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego.

Grunty rolne wchodzące w skład Nieruchomości (obejmujące również Przyszłe Nieruchomości 1 i 2) są wydzierżawiane innym osobom na cele rolnicze od (…) 2017 r., na podstawie umowy dzierżawy zawartej przez (…) na okres 10 lat. Umowa dzierżawy na zostać rozwiązana przed dokonaniem planowanej sprzedaży Nieruchomości Przyszłych.

Zgodnie z umową przedwstępną, zawarcie umowy przyrzeczonej będzie uzależnione od spełnienia następujących warunków:

·    w ramach planowanego podziału Nieruchomości zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja (lub decyzje) zatwierdzająca podział geodezyjny, w wyniku którego powstanie m.in. Przyszła Nieruchomość 1 i Przyszła Nieruchomość 2,

·    strony uzyskają interpretację indywidualną z wniosku wspólnego Sprzedających i Kupującego w sprawie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości Przyszłych podatkiem od towarów i usług,

·    upłynie okres przynajmniej 5 lat od daty wejście w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (tj. upłynie data (…) 2025 r.),

·    kupujący uzyska odpowiednie warunki techniczne do przyłączenia inwestycji, jaką planuje zrealizować na Nieruchomościach Przyszłych (Kupujący jest uprawniony do zrzeczenia się tego ostatniego warunku).

Sprzedający złożyli oświadczenia o udzieleniu kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych do realizacji inwestycji na Przyszłych Nieruchomościach, a także uzyskania od gestorów mediów docelowych warunków technicznych i warunków przyłączenia do sieci, usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu Przyszłych Nieruchomości do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych.

Ponadto, w umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do udostępnienia Nieruchomości (w części obejmującej Przyszłe Nieruchomości) w celu przeprowadzenia prac przygotowawczych zmierzających do realizacji Inwestycji - z wyłączeniem prawa do wykonywania robót budowlanych bez odrębnego uzgodnienia ze Sprzedającymi.

Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do składania uwag i środków zaskarżenia w postępowaniach administracyjnych dotyczących sąsiednich nieruchomości oraz będących w obszarze oddziaływania Nieruchomości.

Ponadto, Sprzedający udzieli osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw do:

a)  występowania w imieniu Sprzedających w postępowaniu dotyczącym podziału Nieruchomości, w tym w szczególności do złożenia wniosku o podział Nieruchomości, uzyskania decyzji o podziale Nieruchomości oraz do wykonywania wszelkich innych czynności, które okażą się niezbędne, w tym do składania wyjaśnień i oświadczeń;

b)   występowania w imieniu Sprzedających w celu uzyskania wypisów z ewidencji i budynków dla Nieruchomości,

c)  reprezentowania Sprzedających we wszelkich sprawach dotyczących zaskarżenia postanowień uchwały Rady Miasta (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…).

(…) są wspólnikami spółki cywilnej, zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny i prowadzącej działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. Spółka została zawiązana dla wyraźnego wyodrębnienia działalności gospodarczej dotyczącej jej nieruchomości od zarządu majątkiem prywatnym jej wspólników.

W przeszłości Sprzedający dokonali podziału innej nieruchomości (działki nr 6/6 z obrębu (…) o powierzchni (…) m2, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą KW (…)). Powyższa nieruchomość została nabyta przez (…) i jej męża w latach 70-tych do majątku wspólnego. Następnie, w wyniku śmierci męża (…), część tej nieruchomości była przedmiotem dziedziczenia przez Sprzedających, a w 2003 r. (…) dokonała darowizny jej udziałów w ww. nieruchomości na rzecz swoich dzieci - Wnioskodawcy i (…). Decyzja zatwierdzająca podział ww. nieruchomości została wydana na wniosek Sprzedających.

Na jednej z działek powstałych w wyniku podziału ww. nieruchomości (…) działając w ramach spółki cywilnej, wybudowali budynek komercyjny (obiekt handlowy). W celu zrealizowania tej budowy uzyskali decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę. Cały obiekt został wynajęty operatorowi.

Druga działka powstała w wyniku podziału ww. nieruchomości (tzn. udziały m.in. Wnioskodawcy we współwłasności tej działki) została sprzedana w 2015 r. Sprzedaż została opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zgodnie z otrzymanymi przez (…) interpretacjami indywidualnymi przepisów prawa podatkowego. Dla celów dokonania tej sprzedaży Sprzedający zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni, natomiast po dokonaniu tej transakcji zostali wyrejestrowani z rejestru podatników VAT.

Następnie w kwietniu 2022 r. współwłaściciele (w tym Wnioskodawca) sprzedali udziały we współwłasności kolejnej działki powstałej w wyniku podziału ww. nieruchomości - działka nr 6/10 z obrębu (…) o powierzchni (…) m2, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).

W dniu (…) 2022 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną nr (…), w której uznał, że powyższa sprzedaż udziału we współwłasności działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Kierując się powyższą interpretacją - i tylko z tego względu - Sprzedający zarejestrowali się ponownie jako podatnicy VAT czynni oraz rozliczyli podatek od towarów i usług należny z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności działki. Natomiast po dokonaniu tej transakcji zostali wyrejestrowani z rejestru podatników VAT. Obecnie Sprzedający również ponownie zarejestrowali się jako podatnicy VAT czynni.

Natomiast w interpretacjach indywidualnych z:

– 30 września 2022 r. nr (…),

– 3 października 2022 r. nr (…),

– 4 października 2022 r. nr (…),

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w związku z powyższą sprzedażą (dokonaną w kwietniu 2022 r.) po stronie żadnego ze Sprzedających nie powstał przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na to, że sprzedaż została dokonana po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jednocześnie nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1)  Czy poczynił/poczyni Pan jakiekolwiek działania lub poniósł/poniesie Pan nakłady dotyczące zwiększenia wartości/uatrakcyjnienia Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży? Jeśli tak to jakie i kiedy?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie poczynił, ani nie poczyni jakichkolwiek działań, ani nie poniósł i nie poniesie nakładów zwiększających wartość lub uatrakcyjniających Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży.

2)  Czy od zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży czynności wynikające z udzielonego pełnomocnictwa będą wykonywane na koszt Pana czy Kupującego?

Odpowiedź: Czynności wynikające z udzielonego Kupującemu pełnomocnictwa, dokonywane od zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży będą ponoszone na koszt Kupującego - a nie na koszt Wnioskodawcy.

3)  Czy poza dwoma transakcjami wskazanymi we wniosku (w 2015 r. i 2022 r.) dokonywał Pan w przeszłości jeszcze innych sprzedaży nieruchomości – jeśli tak, to jakich i kiedy? Ponadto, czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie?

Odpowiedź: Poza transakcjami wskazanymi we wniosku (w 2015 r, i w 2022 r.) Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości innych sprzedaży nieruchomości. Ponadto, poza Nieruchomościami, których dotyczy wniosek o wydanie interpretacji, Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży

Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych po jego stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Odpłatne zbycie udziału we współwłasności nieruchomości dokonane po upływie 5 lat, od końca roku kalendarzowego, w którym został on nabyty, nie skutkuje zatem powstaniem przychodu podatkowego, pod warunkiem, że nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak wspomniano, udziały we współwłasności Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawcę na podstawie dziedziczenia i na podstawie postanowienia w przedmiocie działu spadku wydanego w 1982 r.

Sprzedaż udziału Wnioskodawcy we współwłasności Nieruchomości Przyszłych, powstałych w wyniku podziału Nieruchomości, nastąpi zatem po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W konsekwencji sprzedaż ww. udziału we współwłasności Nieruchomości Przyszłych mogłaby skutkować powstaniem przychodu podatkowego po stronie Wnioskodawcy wyłącznie w przypadku, w którym nastąpiłaby „w wykonaniu działalności gospodarczej”.

Sprzedaż nieruchomości „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma miejsce jedynie wówczas, gdy ta konkretna czynność stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Innymi słowy, ma to miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą obejmującą sprzedaż nieruchomości i sprzedaż określonej nieruchomości następuje w ramach tej działalności.

Powyższa przesłanka nie jest spełniona w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą, lecz ta działalność nie ma związku z dokonywaną sprzedażą nieruchomości (i vice versa). W konsekwencji sam fakt, iż Wnioskodawca prowadzi wraz z inną Sprzedającą działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi, nie stanowi podstawy do automatycznego kwalifikowania sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych jako przejawu działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma miejsce jedynie wówczas, gdy ta konkretna czynność stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Innymi słowy, ma to miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą obejmującą sprzedaż nieruchomości, i sprzedaż określonej nieruchomości następuje w ramach tej działalności.   W przypadku Wnioskodawcy taka sytuacja nie ma jednak miejsca.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 updof, „działalnością gospodarczą” w rozumieniu przepisów updof jest „działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9” .

W przypadku sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości Przyszłych można jedynie hipotetycznie rozważać zakwalifikowanie jej jedynie jako przejawu działalności handlowej w rozumieniu powyższego przepisu. Jednakże zdaniem Wnioskodawcy zbycie przez niego ww. udziału nie nastąpi w wykonaniu takiej działalności.

Po pierwsze, istotą działalności handlowej jest nabycie danego towaru w celu jego odsprzedaży (por. „Uniwersalny słownik języka polskiego”, Warszawa 2008 r., 1.1, str. 1117: „handel” - „zorganizowana wymiana dóbr, obrót towarów polegający na kupnie i sprzedaży”).

Natomiast nabycie przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności Nieruchomości nie nastąpiło w drodze zakupu, ale w drodze spadkobrania (działu spadku). Wnioskodawca w związku z jego nabyciem nie zaangażował własnego kapitału, a tym samym nie ponosi ryzyka gospodarczego, charakterystycznego dla profesjonalnej działalności. Okoliczność ta sama w sobie wyklucza zatem możliwość uznania, że zbycie udziału we współwłasności Nieruchomości Przyszłych, a wcześniej udziału we współwłasności innych działek powstałych w wyniku podziału Nieruchomości nastąpiło w wykonaniu działalności handlowej.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z art. 5a pkt 6 upof, cechą działalności gospodarczej jest prowadzenie jej w sposób zorganizowany i ciągły. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości następuje „w wykonaniu działalności gospodarczej” wówczas, gdy jest dokonywana w ramach określonych powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności, więżących się określonymi nakładami (materialnymi lub nakładu pracy), wykraczającymi poza zwykły zarząd nieruchomością.

Stanowisko to ma oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych - przykładowo można wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 825/16: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509) wskazuje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności - łącznie - polegających na wielokrotnym zbywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykłe użytkowanie mienia, poza sprzedażą)”.

Analogicznie NSA orzekł w wyroku z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt II FSK 3426/15: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości”.

Sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości Przyszłych nie nastąpi zatem w powyżej opisanych okolicznościach, charakterystycznych dla działalności gospodarczej. Przede wszystkim z uwagi na sposób jego nabycia (dziedziczenie) nie wpisuje się ona w zespół działań o charakterze powtarzalnym. Wnioskodawca nie dokonywał i nie dokonuje równolegle zakupów inwestycyjnych nieruchomości w celu ich odprzedaży. Zatem nabycie, jak i sprzedaż mają w swej istocie charakter incydentalny.

Nie jest możliwe prowadzenie profesjonalnej, powtarzalnej działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości w oparciu o założenie („model biznesowy”), że będą nabywane w drodze dziedziczenia lub darowizny. Jak wskazano powyżej, w tym przypadku nie dochodzi do realizacji zysku z zainwestowanego w zakup kapitału, lecz następuje zbycie majątku rodzinnego, a więc realizacją w pieniądzu dochodu wcześniej osiągniętego w postaci spadku i darowizny (to otrzymanie spadku/darowizny jest faktycznie przyrostem majątku - dochodem), które samo jako dochód jest wyłączone z zakresu podatku dochodowego (art. 2 ust. 1 pkt 3 updof).

Niezależnie natomiast od powyższego, Wnioskodawca (podobnie jak pozostali Sprzedający) nie dokonuje w stosunku do Nieruchomości Przyszłych działań więżących się z przygotowaniem jej do sprzedaży, w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców.

Po pierwsze, Wnioskodawca, ani pozostali Sprzedający nie ponosili, ani nie planują ponoszenia nakładów na ulepszenie Nieruchomości Przyszłych - a w szczególności nakładów na uzbrojenie terenu. Innymi słowy, ani nie zaangażowali oni kapitału w nabycie nieruchomości dla celów handlowych, ani dla podniesienia jej wartości w celu uzyskania większego zysku. Wreszcie, Sprzedający nie podejmowali, ani nie będą podejmować również czynności niezbędnych do zmiany przeznaczenia Nieruchomości Przyszłych i umożliwienia jej zabudowy.

Zgodnie z przyjętym założeniem (stanowiącym element stanu faktycznego, którego dotyczy wniosek o wydanie interpretacji) ewentualne czynności zmierzające do umożliwienia realizacji planowanej przez nabywcę inwestycji na Nieruchomościach Przyszłych (uzyskanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych do realizacji inwestycji na Przyszłych Nieruchomościach, a także uzyskania od gestorów mediów docelowych warunków technicznych i warunków przyłączenia do sieci, usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu Nieruchomości Przyszłych do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych) będą dokonywane przez kupującego. Aktywność Sprzedających w tym zakresie będzie ograniczona do udzielenia kupującemu pełnomocnictw i zgód - w zakresie, w jakim były niezbędne do osiągnięcia powyższych celów.

Jednakże wszelkie (ewentualne) działania kupującego (dewelopera) podejmowane w oparciu o udzielone mu zgody i pełnomocnictwa będą służyć jego własnej korzyści, tj. umożliwieniu realizacji przez nabywcę konkretnej inwestycji na Nieruchomościach Przyszłych. Celem wszystkich tych działań jest przede wszystkim korzyść nabywcy, a nie zwiększenie wartości działki i uzyskanie przez Sprzedających zysku z tego tytułu (tym bardziej, że cena sprzedaży została ustalona w umowie przedwstępnej i uzyskanie przez nabywcę stosownych pozwoleń nie skutkowało jej zwiększeniem).

Ponadto wszystkie opisane czynności będą wykonywane na koszt nabywcy, co oznacza, że również w tym zakresie Sprzedający nie ponoszą ryzyka charakterystycznego dla działalności gospodarczej. Przy czym to kupujący będzie decydował samodzielnie o merytorycznej stronie wniosków oraz umów, a skutek prawny czynności przygotowawczych będzie miał znaczenie jedynie dla przyszłego właściciela - nabywcy. Natomiast Sprzedający nie będą podejmować samodzielnie tych czynności. Także z tego względu nie jest możliwe przyjęcie, że w sprawie będą miały miejsce charakterystyczne dla podmiotu prowadzącego profesjonalną działalność czynności mające na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Reasumując: warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki, zwiększenia jej atrakcyjności itp.

W niniejszej sprawie Sprzedający nie podejmą żadnych aktywnych działań w powyższym zakresie. Działania te, jeśli zostaną podjęte, to wyłącznie przez kupującego. Planowa sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych stanowi - podobnie jak dwie wcześniejsze dokonane przez Sprzedających transakcje sprzedaży nieruchomości - rozporządzenie majątkiem prywatnym, który został nabyty w drodze spadku. Jest to majątek wyraźnie wyodrębniony od majątku wykorzystywanego do działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę i jego siostrę w ramach spółki cywilnej. Majątek prywatny (obejmujący Nieruchomości Przyszłe) nie jest zbywany w ramach zorganizowanej działalności, nakierowanej na aktywne poszukiwanie nabywców, lecz jest spieniężany incydentalnie, w sytuacji, gdy zgłosi się nabywca zainteresowany jego nabyciem po atrakcyjnej cenie.

Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof.

Dodać należy, że analogiczne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z:

– 30 września 2022 r. nr (…),

– 3 października 2022 r. nr (…)

– 4 października 2022 r. nr (…), dotyczących skutków sprzedaży przez Sprzedających innej działki, powstałej w wyniku podziału nieruchomości nabytej częściowo w drodze spadkobrania, a częściowo w drodze darowizny.

Stan faktyczny, na tle którego została wydana, był zbliżony do stanu, którego dotyczy niniejszy wniosek. W szczególności również w tamtym przypadku Sprzedający udzielili przyszłemu nabywcy prawa do dysponowania działką na cele budowlane oraz pełnomocnictw do wystąpienia o decyzję w przedmiocie wyłączenia działki z produkcji rolnej i do zmiany użytków rolnych w ewidencji gruntów.

Co więcej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, Sprzedający działali w charakterze podatników VAT (i okoliczność ta stanowiła element stanu faktycznego, którego dotyczyły przywołane interpretacje w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych). Okoliczność ta nie stanowiła jednak dla organu wydającego interpretację podstawy do wysnucia wniosku, że sprzedaż została dokonana „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów updof.

Zatem również w niniejszej sprawie w ocenie Wnioskodawcy nie zachodzi sprzeczność między zakwalifikowaniem planowanej sprzedaży udziałów we współwłasności Działki jako transakcji opodatkowanej VAT i transakcji niedokonywanej „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów updof. Należy bowiem mieć na względzie, że przepisy o VAT zawierają własną, autonomiczną definicję „działalności gospodarczej” , która decyduje o przyznaniu statusu podatnika tego podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów oraz wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Z porównania powyższej definicji z definicją „działalności gospodarczej” zawartej w art. 5a pkt 6 updof wynika jednoznacznie, że zakres pojęcia „działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów o VAT jest znacznie szerszy niż w rozumieniu przepisów updof (co powoduje, że np. najem prywatny spełnia przesłanki uznania go za „działalność gospodarczą” w rozumieniu ustawy o VAT).

Przede wszystkim warunkiem uznania danej czynności za wykonaną w warunkach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie jest - inaczej niż na gruncie przepisów o podatku dochodowym - wykonywanie jej w sposób „zorganizowany i ciągły” .

Z tego względu możliwe jest zakwalifikowanie jako podlegającą opodatkowaniu VAT czynności sprzedaży nieruchomości, która nie spełnia powyższego wymogu, tzn. również wówczas, gdy nie jest dokonywana w ramach określonych powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności, wiążących się określonymi nakładami (materialnymi lub nakładu pracy).

Jednocześnie niespełnienie powyższego warunku uniemożliwia uznanie, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów updof.

W przypadku sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych powyższy warunek nie będzie spełniony. Jak wskazano powyżej, sprzedaż ta nie nastąpiła w ramach systematycznej działalności handlowej, obejmującej dokonywanie w sposób powtarzalny czynności nabywania nieruchomości w celu dokonania ich odprzedaży. Również ewentualny fakt udzielenia nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomości Przyszłych na cele budowlane oraz pełnomocnictw do dokonania czynności skutkujących zmianą ich stanu prawnego nie może stanowić przesłanki uznania, że sprzedaż ta miała cechy profesjonalnego, powtarzalnego obrotu nieruchomościami.

Udzielenie tej zgody kupującemu i umożliwienie mu na tej podstawie uzyskanie przez niego - bez udziału Sprzedających - decyzji czynności służących realizacji planowanej przez niego inwestycji, wiąże się właśnie z faktem, iż Sprzedający sami nie posiadają kompetencji umożliwiających uzyskanie ww. decyzji, jak również nie dysonują personelem posiadającym takie kompetencje - czyli nie są przygotowani do działań podejmowanych przez podmioty prowadzące profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wreszcie udzielanie podobnych upoważnień jest powszechną praktyką rynkową i są one udzielane bardzo często przed sprzedażą przez różne kategorie właścicieli, często rolników, osoby starsze (emeryci), osoby zatrudnione na umowach o pracę w pełnym wymiarze czasu pracy, czy kilku współwłaścicieli jednej nieruchomości - które ewidentnie nie zajmują się działalnością gospodarczą. Chodzi o to, że w takim wypadku czynności przygotowawcze inwestycji przeprowadza już nabywca, choć przed formalnym nabyciem, ponosząc we własnym imieniu dotyczące tego nakłady.

Udzielenie pełnomocnictwa zdejmuje z właściciela działanie dotyczące nieruchomości, właśnie z tego powodu, że sprzedający albo nie umiałby samodzielnie albo też nie miałby czasu na zajęcie się sprawami nieruchomości przed sprzedażą (np. uzyskiwaniem zgód i pozwoleń). W tym sensie jest to wręcz przypadek podważający tezę o prowadzeniu działalności gospodarczej.

W konsekwencji (ewentualne) uznanie, że sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług nie stanowi okoliczności świadczącej o tym, że nastąpi ona „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu updof i nie skutkuje zakwalifikowaniem przychodu uzyskanego z jej sprzedaży przez Wnioskodawcę jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy dodać, że analogiczne Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął w wydanych na rzecz Wnioskodawcy interpretacjach indywidualnych dotyczących planowanej (ale niezrealizowanej) sprzedaży udziałów we współwłasności działki mającej powstać w wyniku podziału Nieruchomości (której obszar w istotnym zakresie pokrywa się obszarem Nieruchomości Przyszłych, których dotyczy niniejszy wniosek). W interpretacji indywidualnej nr (…) z dnia 19 września 2024 r. stwierdzono, że w związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawcy będzie przysługiwał status podatnika podatku od towarów i usług.

Natomiast w interpretacji indywidualnej nr (…) z dnia 16 września 2024 r. stwierdzono, że z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności ww. działki Wnioskodawca nie uzyska przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że w opisie zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie ww. interpretacji wskazano, że - tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie - Sprzedający złożą oświadczenie o udzieleniu kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w celu uzyskania decyzji umożliwiających realizację przez kupującego planowanej inwestycji na nieruchomości), jak również udzielą kupującemu pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedających w określonych postępowaniach administracyjnych mających na celu zmiany stanu prawnego nieruchomości umożliwiające realizację inwestycji.

W odniesieniu do tak zakreślonego zdarzenia przyszłego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności ww. działki Wnioskodawca nie uzyska przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W ocenie organu wydającego interpretację:

„W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

W niniejszej sprawie istotne jest to, że:

·         Pan - ani samodzielnie, ani w ramach spółki cywilnej - nie prowadzi działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości lub obrotu nieruchomościami,

·          podział nieruchomości został dokonany na wniosek Prezydenta (...),

·         aktualnie nie planuje Pan dokonania w przyszłości sprzedaży nieruchomości,

·         nie wykorzystywał Pan nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej,

·         nie poczynił Pan żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości,

·         działka nr 1 od momentu jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie na cele rolnicze,

·         na działce nr 1 prowadził Pan wspólnie z matką i siostrą gospodarstwo rolne,

·         od 30 kwietnia 2017 r. działka jest udostępniana osobie trzeciej na podstawie umowy dzierżawy.

Okoliczności dotyczące opisanej przez Pana sprzedaży udziału w Działce, nie daję więc podstaw do przyjęcia, że w Pana przypadku spełnione zostanę przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach przedstawionych okoliczności działania podjęte przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży udziału w Działce do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.”

Wszystkie wskazane powyżej okoliczności, przemawiające w ocenie organu za brakiem powstania przychodu podatkowego, w równym stopniu odnoszą się do planowanej sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych (których obszar w istotnym zakresie pokrywa się z obszarem działki, której dotyczyła powyższa interpretacja indywidualna).

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia więc za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż w związku ze sprzedażą udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych nie uzyska on przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych     (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziałów we współwłasności Nieruchomości Przyszłych, o których mowa we wniosku.

Ma Pan wątpliwości, czy sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości Przyszłych spowoduje po Pana stronie powstanie przychodu podlegającemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższego udziału w nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia w drodze spadku i działu spadku sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

W niniejszej sprawie istotne jest to, że:

·    nie poczynił, ani nie poczyni Pan jakichkolwiek działań, ani nie poniósł i nie poniesie nakładów zwiększających wartość lub uatrakcyjniających Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży,

·    czynności wynikające z udzielonego Kupującemu pełnomocnictwa, dokonywane od zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży będą ponoszone na koszt Kupującego - a nie na Pana koszt,

·    Pan – ani samodzielnie, ani w ramach spółki cywilnej – nie prowadzi działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości lub obrotu nieruchomościami,

·    nie wykorzystywał Pan przedmiotowej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej;

·   aktualnie nie planuje Pan dokonania w przyszłości sprzedaży innych nieruchomości,

·   nieruchomość od momentu jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie na cele rolnicze,

·   na nieruchomości prowadził Pan wspólnie z matką i siostrą gospodarstwo rolne,

·   od (…) 2017 r. nieruchomość jest udostępniania osobie trzeciej na podstawie umowy dzierżawy.

W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży udziału w nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przedmiotowej sprawie wskazać należy, że kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Przepis art. 1035 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Wedle art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy Nieruchomość, o której mowa we wniosku, została nabyta przez Pana w spadku oraz na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla (…) z (…) 1982 r. w przedmiocie działu spadku po (…), zmarłym (…) 1976 r.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych już upłynął.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) nieruchomości nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Na gruncie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, przychód ze sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości Przyszłych nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości Przyszłych nie będzie również stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w  art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż przez Pana udziału we współwłasności Nieruchomości Przyszłych nie będzie wiązała się z powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111  ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.