Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.587.2025.2.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 października 2025 r. (wpływ 2 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego (wynikający w wniosku i jego uzupełnienia)

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Przeważający przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy stanowi pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (kod PKD – 70.22.Z.). Zgodnie z informacjami uwidocznionymi w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W latach 2022-2025 Wnioskodawca nabył w drodze licytacji komorniczych następujące nieruchomości:

1. Udział we współwłasności nieruchomości, położonej przy ul. a 1 w A, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (...) (Prawomocne przysądzenie własności – (…) lutego 2023 roku);

2. Lokal mieszkalny położony przy ul. b, w A (Wnioskodawca oczekuje na prawomocne przysądzenie własności);

3. Lokal mieszkalny położony przy ul. c, B (Prawomocne przysądzenie własności – (…) grudnia 2023 roku);

4. Lokal mieszkalny położony przy ul. d, A (Prawomocne przysądzenie własności – (…) kwietnia 2025 roku);

5. Udział we współwłasności nieruchomości, położonej przy ul. e, C, dla którego Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą (…) (Prawomocne przysądzenie własności – (…) lutego 2024 roku);

6. Lokal mieszkalny położony przy ul. f, A, dla którego Sąd prowadzi księgę wieczystą (…) (Prawomocne przysądzenie własności – (…) grudnia 2024 roku);

7. Lokal mieszkalny położony przy ul. g, A (Wnioskodawca oczekuje na prawomocne przysądzenie własności);

8. Lokal mieszkalny położony przy ul. h, D (Prawomocne przysądzenie własności – (…) czerwca 2025 roku);

9. Lokal mieszkalny położony przy ul. i, A (Prawomocne przysądzenie własności – (…) grudnia 2024 roku);

10. Nieruchomość położona przy ul. j, E, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) (Prawomocne przysądzenie własności – (…) marca 2025 roku);

11. Nieruchomość położona przy ul. k, F (Wnioskodawca oczekuje na prawomocne przysądzenie własności);

12. Lokal mieszkalny położony przy ul. l, A (Wnioskodawca oczekuje na prawomocne przysądzenie własności);

13. Lokal mieszkalny położony przy ul. a 2, A (Prawomocne przysądzenie własności – (…) września 2025 roku);

14. Lokal mieszkalny położony przy ul. m, E (Wnioskodawca oczekuje na prawomocne przysądzenie własności);

15. Udział we współwłasności nieruchomości gruntowej, położonej w G, przy ul. n, stanowiącej działkę o numerze geodezyjnym 1, o powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (Prawomocne przysądzenie własności (…) września 2024 roku).

Oprócz wymienionych wyżej nieruchomości, nabytych w drodze licytacji komorniczych, Wnioskodawca w okresie od 2017 do 2025 roku nabył na rynku wtórnym następujące nieruchomości:

1. Nieruchomość położona w H, oznaczona numerami działek 2, 3, 4, o łącznym obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (data nabycia – (…) października 2017 roku);

2. Nieruchomość położona w I, oznaczona numerami działek 5 i 6, o łącznym obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (data nabycia (…) listopada 2021 roku);

3. Lokal mieszkalny położony w A, przy ul. o, dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (data nabycia (…) lipca 2024 roku);

4. Lokal mieszkalny położony w A, przy ul. p, dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (data nabycia (…) marca 2025 roku).

Wnioskodawca, wspólnie ze swoją małżonką, z którą pozostaje w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, nabywał w ostatnich latach lokale mieszkalne, głównie w drodze licytacji komorniczych. W ramach zarządu majątkiem prywatnym, działania te były realizowane w celu długoterminowego zabezpieczenia wartości posiadanego kapitału oraz przyszłych potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Wnioskodawca i jego małżonka traktowali nabycia nieruchomości jako formę lokaty kapitału służącej ochronie majątku przed skutkami inflacji, z zamiarem ich długoterminowego utrzymywania oraz potencjalnego wykorzystania w przyszłości, czy to jako lokali na potrzeby własne, dla dzieci, czy ewentualnie jako źródło dodatkowego dochodu z najmu.

W analizowanym okresie Wnioskodawca i jego małżonka nabyli w ten sposób kilkanaście nieruchomości. Zakupy były każdorazowo poprzedzone analizą ofert dostępnych na rynku egzekucji komorniczych. Wnioskodawca świadomie zdecydował się na ten tryb nabycia nieruchomości, ponieważ umożliwiał on nabycie lokali w cenach niższych niż rynkowe, co z jego perspektywy zwiększało potencjał ochrony w dłuższej perspektywie. Zakup mieszkań w drodze licytacji komorniczych traktował jako okazję do stworzenia stabilnego zaplecza majątkowego. Część z tych mieszkań była przez pewien czas wynajmowana, jednak Wnioskodawca z czasem w znacznej mierze ograniczył tę formę gospodarowania nieruchomościami, uznając, że najem w wielu przypadkach nie spełnia jego oczekiwań co do opłacalności, a także nie odpowiada jego preferencjom w zakresie zarządzania majątkiem.

Należy zaznaczyć, że niektóre z nieruchomości były nabywane przez Wnioskodawcę imiennie, bez wskazywania małżonki jako współnabywcy. Decyzja ta podyktowana była wyłącznie względami praktycznymi tj. uproszczeniem procedur związanych z podpisywaniem aktów notarialnych. Nabycia te, pomimo formalnego ujęcia, nastąpiły do majątku wspólnego małżonków, co wynikało z obowiązującego między nimi ustroju wspólności majątkowej.

Działania Wnioskodawcy nie miały charakteru systematycznego obrotu nieruchomościami, nie były też nastawione na szybki zysk. Nabycia nie były dokonywane w ramach żadnej działalności zarejestrowanej, nie prowadzono biura, reklamy, nie zatrudniano pracowników ani nie angażowano się w procesy deweloperskie. Wszystkie czynności były dokonywane w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W latach 2024-2025 Wnioskodawca dokonał sprzedaży czterech spośród wcześniej nabytych w drodze licytacji komorniczej nieruchomości objętych wnioskiem (nieruchomości położonych przy ul. a 1 w A, ul. c w B, ul. e w C oraz nieruchomości gruntowej położonej w G, przy ul. n, oznaczonej jako działka nr 1).

Decyzja o sprzedaży podyktowana była okolicznościami życiowymi oraz potrzebą reorganizacji majątku rodzinnego. Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli bowiem decyzję o budowie domu jednorodzinnego na uprzednio nabytej działce, z przeznaczeniem na miejsce stałego zamieszkania rodziny. Łączna wartość uzyskanych środków ze sprzedaży nieruchomości wyniesie około (…) zł, przy czym całość przychodu zostanie przeznaczona na realizację tej inwestycji mieszkaniowej.

Podkreślić należy, iż żadna ze sprzedawanych nieruchomości nie była przez Wnioskodawcę wynajmowana. Decyzja o ich sprzedaży została podjęta wyłącznie w związku z koniecznością pozyskania środków finansowych na budowę domu jednorodzinnego, który ma służyć zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego rodziny. Liczba sprzedanych nieruchomości wynika przede wszystkim z ich relatywnie niskiej wartości jednostkowej. Wybór tych właśnie lokali podyktowany był więc tym, że ich sprzedaż pozwalała zgromadzić środki konieczne na realizację inwestycji mieszkaniowej, a nie jakimkolwiek zamiarem prowadzenia działalności o charakterze handlowym czy systematycznego obrotu nieruchomościami.

Choć sprzedaż nastąpiła w okresie krótszym niż pięć lat od daty prawomocnego przysądzenia własności, była ona wynikiem wyjątkowych, losowych okoliczności życiowych, a nie wynikiem działalności o charakterze gospodarczym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami ani nie podejmował dotychczas żadnych formalnych kroków w kierunku jej rejestracji.

Na obecnym etapie Wnioskodawca nie planuje sprzedaży pozostałych nieruchomości. Jednocześnie, z majątku prywatnego nie będą dokonywane dalsze inwestycje w nieruchomości, albowiem portfel prywatnych nieruchomości został już ostatecznie ukształtowany. Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że w przyszłości, korzystając ze zdobytego doświadczenia na rynku nieruchomości oraz znajomości procedur związanych z obrotem lokalami, zdecyduje się na podjęcie działalności gospodarczej polegającej na zakupie i sprzedaży nieruchomości.

W piśmie z 31 października 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, uzupełnił Pan opis sprawy o następujące informacje:

1.  Przedmiotem złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest sprzedaż w latach 2024-2025, czterech nieruchomości tj.:

a)  lokalu mieszkalnego położonego przy ul. e w C;

b)  lokalu mieszkalnego położonego przy ul. a 1 w A;

c)  nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej przy ul. c w B;

d)  nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej przy ul. n w G, nr działki 1.

2.  Wszystkie nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży stanowiły składnik majątku wspólnego małżeńskiego Wnioskodawcy i jego małżonki. Niektóre z nieruchomości były nabywane imiennie przez Wnioskodawcę, bez wskazania małżonki jako współnabywcy. Decyzja ta podyktowana była wyłącznie względami praktycznymi, tj. uproszczeniem procedur związanych z podpisywaniem aktów notarialnych. Nabycia te, pomimo ich formalnego ujęcia, nastąpiły do majątku wspólnego małżonków, co wynikało z obowiązującego między nimi ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Mając powyższe na uwadze, wskazane nieruchomości stanowiły część majątku wspólnego małżonków:

a)  Lokal mieszkalny położony przy ul. e w C – stanowił składnik majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki.

b)  Lokal mieszkalny położony przy ul. a 1 w A – stanowił składnik majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki.

c)  Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym położona przy ul. c w B – stanowiła składnik majątku wspólnego małżonków.

d)  Nieruchomość gruntowa położona w G przy ul. n, działka nr 1 – stanowiła składnik majątku wspólnego małżonków.

3.  W okresie posiadania wskazanych nieruchomości Wnioskodawca nie wykorzystywał ich w żaden sposób, w szczególności nie były one związane z prowadzeniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej ani innej zorganizowanej działalności zarobkowej. Lokal mieszkalny położony przy ul. e w C, lokal mieszkalny przy ul. a 1 w A, nieruchomość położona w B przy ul. c oraz działka gruntu położona w G przy ul. n, działka nr 1, pozostawały niewykorzystywane od momentu ich nabycia do chwili sprzedaży.

4.  Wnioskodawca nie podejmował zorganizowanych ani systematycznych działań o charakterze marketingowym. Sprzedaż poszczególnych nieruchomości miała charakter incydentalny i odbywała się przy wykorzystaniu powszechnie dostępnych narzędzi. W przypadku działki położonej w G zamieszczono ogłoszenie sprzedaży na portalu internetowym oraz umieszczono baner informacyjny na terenie nieruchomości. Sprzedaż lokalu przy ul. a 1 w A została przeprowadzona przy współpracy z pośrednikiem z biura nieruchomości, któremu udzielono jednorazowego zlecenia na zasadzie prowizji wyłącznie w przypadku skutecznej sprzedaży. W odniesieniu do domu w B oraz lokalu w C zamieszczono ogłoszenia na portalach internetowych, korzystając przy tym z doraźnego wsparcia doradcy z biura nieruchomości w zakresie czynności formalnych, takich jak skompletowanie niezbędnych dokumentów i zaświadczeń. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań promocyjnych o charakterze zawodowym ani zorganizowanym, a podejmowane czynności miały wyłącznie charakter okazjonalny, związany z chęcią sprzedaży poszczególnych nieruchomości.

5.  Wnioskodawca nie podejmował działań o charakterze inwestycyjnym ani mających na celu zwiększenie wartości handlowej nieruchomości w celu odsprzedaży. W przypadku domu położonego w B (ul. c) nieruchomość wymagała kompleksowego remontu. Wnioskodawca podjął jedynie niezbędne prace, w tym podłączenie budynku do sieci gazowej, wykonanie instalacji gazowej i grzewczej, naprawę instalacji elektrycznej oraz prace remontowo-wykończeniowe, aby zapobiec dalszej degradacji nieruchomości i doprowadzić ją do podstawowego stanu użyteczności. Lokal mieszkalny w C (ul. e) poddano wyłącznie częściowym pracom remontowym, również w celu zapewnienia podstawowego stanu technicznego i bezpieczeństwa użytkowania. W przypadku lokalu przy ul. a 1 wykonano jedynie drobne naprawy konieczne do utrzymania lokalu w należytym stanie technicznym, w szczególności usunięto zawilgocenia. Działka położona w G pozostawała w stanie niezmienionym – nie były wykonywane żadne prace remontowe ani inwestycyjne. Wszystkie opisane działania miały wyłącznie charakter konserwacyjny.

6.  Wnioskodawca udzielił pełnomocnictw wyłącznie w zakresie czynności niezbędnych do przeprowadzenia sprzedaży poszczególnych nieruchomości, przy czym miały one charakter jednorazowy i pomocniczy. W odniesieniu do lokalu przy ul. a 1 pełnomocnictwo udzielono agentowi biura nieruchomości X, do reprezentowania Wnioskodawcy wyłącznie przy czynnościach związanych ze sprzedażą lokalu. W przypadku działki w G pełnomocnictwo udzielono znajomej Wnioskodawcy, w celu załatwienia niezbędnych formalności oraz uzyskania wymaganych dokumentów i zaświadczeń z urzędów, gdyż Wnioskodawca przebywał w tym czasie poza granicami kraju. Natomiast dla domu w B oraz lokalu w C pełnomocnictwo udzielono Panu AA w zakresie czynności organizacyjno-formalnych związanych ze sprzedażą, mających na celu jedynie ułatwienie dopełnienia obowiązków formalnych. Wszystkie udzielone pełnomocnictwa miały charakter incydentalny i pomocniczy, a ich celem było wyłącznie umożliwienie przeprowadzenia pojedynczych transakcji sprzedaży.

7.  Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości. W związku z tym wszystkie pytania dotyczące wcześniejszych nabyć, sposobu wykorzystania, przyczyn sprzedaży, liczby czy rodzaju nieruchomości, a także przeznaczenia środków ze sprzedaży, nie znajdują zastosowania.

8.  Wnioskodawca nie planuje nabywania kolejnych nieruchomości, niezależnie od źródła pochodzenia środków.

9.  Lokal mieszkalny położony przy ul. e w C został sprzedany w 2024 roku, natomiast lokal przy ul. a 1 w A, nieruchomość położona w B przy ul. c oraz działka gruntowa w G przy ul. n (działka nr 1) zostały sprzedane w 2025 roku.

10. Środki uzyskane ze sprzedaży wszystkich czterech nieruchomości zostaną w całości przeznaczone na budowę domu jednorodzinnego w terminie do 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż poszczególnych nieruchomości.

11. Dom jednorodzinny jest budowany w Polsce, w miejscowości H. Budowa rozpoczęła się na początku 2023 roku. Ze względu na wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz usług, Wnioskodawca był zmuszony do sprzedaży części posiadanych nieruchomości w celu sfinansowania kontynuacji inwestycji.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

1. Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę wskazanych nieruchomości, nabytych wcześniej w drodze licytacji komorniczych, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej i będzie objęta opodatkowaniem PIT w świetle art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2. Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie negatywna, czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż wskazanych nieruchomości, dokonana w latach 2024 i 2025, przed upływem pięciu lat od daty prawomocnego przysądzenia własności, a następnie przeznaczenie całości uzyskanych środków na budowę domu jednorodzinnego, w którym Wnioskodawca zamierza zamieszkać wraz z rodziną, może zostać uznana za realizację prawa do ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Pana stanowisko w sprawie (wynikające z wniosku i jego uzupełnienia)

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości objętych wnioskiem, przedstawionych w opisie stanu faktycznego nie będzie objęta opodatkowaniem PIT w świetle art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Innymi słowy, sprzedaż nieruchomości objętych wnioskiem zostanie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Przepis art. 5a pkt 6 ustawy o PIT przewiduje, że – ilekroć w ustawie jest mowa o: (...) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-  prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle rozważań dot. powyższych przepisów warto na wstępie podkreślić stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone m. in. w wyrokach z 9 marca 2016 r. (II FSK 1423/14), 2 czerwca 2017 r. (II FSK 1212/15) lub 17 kwietnia 2019 r. (II FSK 691/18, II FSK 692/18), zgodnie z którym: „parametry pozwalające odróżnić sprzedaż wykonywaną w ramach działalności gospodarczej od wyzbywania się majątku prywatnego, nie powinny różnić się zarówno przy ocenie określonych czynności z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług.”

Innymi słowy, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego powyższe parametry nie powinny różnić się zarówno przy ocenie określonych czynności z punktu widzenia ustawy z o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług. Uwzględniając powyższe stanowisko NSA, w celu sklasyfikowania na gruncie ustawy o VAT danego podmiotu jako działającego w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) można użyć kryteriów ustalonych w:

1.  orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych (w tym NSA oraz wojewódzkich sądów administracyjnych) jak i

2.  orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej

3.  Krajowych organów podatkowych.

Kryteria te określają wzorce jakimi należy kierować się przy określaniu w jakich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a w jakich zarządem majątkiem prywatnym.

Zgodnie z wytycznymi sądów administracyjnych i organów podatkowych uwzględnić w tym przedmiocie należy, że wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego albo działki budowlanej/przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem PIT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Dokonane przez Wnioskodawcę zbycie czterech nieruchomości objętych wnioskiem nie wskazuje na zamiar prowadzenia handlu nieruchomościami w sposób częstotliwy. Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, sam fakt nabycia wielu lokali mieszkalnych nie może świadczyć o ich działaniu w charakterze profesjonalnego pomiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, wskazane nabycia motywowany były chęcią zabezpieczenia zgromadzonego kapitału przed skutkami wysokiej inflacji, a także służyły długoterminowemu zabezpieczeniu potrzeb finansowych Wnioskodawcy i jego rodziny.

Ponadto sprzedaż wskazanych nieruchomości objętych wnioskiem nastąpiła w związku z podjęciem decyzji o budowie domu, w którym ma zamieszkać Wnioskodawca wraz ze swoją rodziną.

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14 – „Brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.”.

Zdaniem Wnioskodawcy ich działania od początku nie miały charakteru ciągłego lub zorganizowanego. Należy jeszcze raz podkreślić, iż w ocenie Wnioskodawcy o zorganizowanym charakterze czynności nie może świadczyć fakt nabycia wielu nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, nie sposób uznać, iż sprzedaż nieruchomości objętych wnioskiem nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

Ad. 2

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

1.  pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

2.  odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odnosząc się do kwestii możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Przy czym, stosownie do treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Ponadto w myśl art. 30e ust. 6 ww. ustawy, przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z powyższego wynika zatem, że zwolnienie określone w cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. Ustawy.

Jak wskazano wcześniej, w ocenie Podatnika, przychód z tytułu sprzedaży czterech nieruchomości objętych wnioskiem stanowi przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Mając to na uwadze, w sytuacji gdy przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, to taki przychód będzie mógł skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, całość przychodu uzyskana ze sprzedaży czterech nieruchomości objętych wnioskiem, zostanie przez Wnioskodawcę przeznaczona na wybudowanie domu, w którym planuje on na stałe zamieszkać ze swoją rodziną.

Opisane okoliczności powodują, że w ocenie Wnioskodawcy, cała kwota przychodu wydatkowana będzie na własne cele mieszkaniowe, a w konsekwencji będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

·      po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

·      po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

·      po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 4/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Skutkująca uznaniem za działalność gospodarczą – działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Wskazać należy, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z 11 kwietnia 2017 r. sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, dla którego jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Należy również zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też na cele osobiste. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości.

Stanowisko takie potwierdza wyrok NSA z 4 kwietnia 2017 r. sygn. akt I FSK 1855/15, w którym Sąd stwierdził, że „nie tyle istotny w ustalonych okolicznościach był ściśle zamiar, jaki towarzyszył Skarżącej w momencie nabywania nieruchomości (ich cel, przeznaczenie), lecz całokształt późniejszych działań do nich się odnoszących, który statuował zakres zaangażowania Strony (i jej małżonka) w dokonywanie obrotu nieruchomościami”.

Ponadto, jak wskazał WSA w Bydgoszczy w wyroku z 24 kwietnia 2019 r. sygn. akt. I SA/Bd 108/19: „Bez znaczenia natomiast jest okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży działek nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.of”.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Przeważający przedmiot Pana działalności gospodarczej stanowi pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Nie prowadzi Pan działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W latach 2022-2025 nabył Pan w drodze licytacji komorniczych następujące nieruchomości:

1.  Udział we współwłasności nieruchomości, położonej przy ul. a 1 w A;

2.  Lokal mieszkalny położony przy ul. b, A;

3.  Lokal mieszkalny położony przy ul. c, B;

4.  Lokal mieszkalny położony przy d, A;

5.  Udział we współwłasności nieruchomości, położonej przy ul. e, C;

6.  Lokal mieszkalny położony przy ul. f, A;

7.  Lokal mieszkalny położony przy ul. g, A;

8.  Lokal mieszkalny położony przy h, D;

9.  Lokal mieszkalny położony przy i, A;

10. Nieruchomość położona przy ul. j, E;

11. Nieruchomość położona przy ul. k, F;

12. Lokal mieszkalny położony przy l, A;

13. Lokal mieszkalny położony przy ul. a 2, A;

14. Lokal mieszkalny położony przy ul. m, E;

15. Udział we współwłasności nieruchomości gruntowej, położonej w G, przy ul. n, stanowiącej działkę o numerze geodezyjnym 1, o powierzchni (…) m².

Oprócz wymienionych wyżej nieruchomości, nabytych w drodze licytacji komorniczych, w okresie od 2017 do 2025 roku nabył Pan na rynku wtórnym następujące nieruchomości:

1.  Nieruchomość położona w H, oznaczona numerami działek 2, 3, 4, o łącznym obszarze (…) ha;

2.  Nieruchomość położona w I, oznaczona numerami działek 5 i 6, o łącznym obszarze (…) ha;

3.  Lokal mieszkalny położony w A, przy ul. o;

4.  Lokal mieszkalny położony w A, przy ul. p.

Wspólnie ze swoją małżonką, z którą pozostaje Pan w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, nabywał Pan w ostatnich latach lokale mieszkalne, głównie w drodze licytacji komorniczych. W ramach zarządu majątkiem prywatnym, działania te były realizowane w celu długoterminowego zabezpieczenia wartości posiadanego kapitału oraz przyszłych potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Pan i Pana małżonka traktowaliście nabycia nieruchomości jako formę lokaty kapitału służącej ochronie majątku przed skutkami inflacji, z zamiarem ich długoterminowego utrzymywania oraz potencjalnego wykorzystania w przyszłości, czy to jako lokali na potrzeby własne, dla dzieci, czy ewentualnie jako źródło dodatkowego dochodu z najmu.

W analizowanym okresie Pan i małżonka nabyliście w ten sposób kilkanaście nieruchomości. Zakupy były każdorazowo poprzedzone analizą ofert dostępnych na rynku egzekucji komorniczych. Świadomie zdecydował się Pan na ten tryb nabycia nieruchomości, ponieważ umożliwiał on nabycie lokali w cenach niższych niż rynkowe, co z Pana perspektywy zwiększało potencjał ochrony w dłuższej perspektywie. Zakup mieszkań w drodze licytacji komorniczych traktował Pan jako okazję do stworzenia stabilnego zaplecza majątkowego. Część z tych mieszkań była przez pewien czas wynajmowana, jednak z czasem w znacznej mierze ograniczył Pan tę formę gospodarowania nieruchomościami, uznając, że najem w wielu przypadkach nie spełnia Pana oczekiwań co do opłacalności, a także nie odpowiada Pana preferencjom w zakresie zarządzania majątkiem.

Niektóre z nieruchomości były nabywane przez Pana imiennie, bez wskazywania małżonki jako współnabywcy. Decyzja ta podyktowana była wyłącznie względami praktycznymi tj. uproszczeniem procedur związanych z podpisywaniem aktów notarialnych. Nabycia te, pomimo formalnego ujęcia, nastąpiły do majątku wspólnego małżonków, co wynikało z obowiązującego ustroju wspólności majątkowej.

W Pana ocenie działania te nie miały charakteru systematycznego obrotu nieruchomościami, nie były też nastawione na szybki zysk. Nabycia nie były dokonywane w ramach żadnej działalności zarejestrowanej, nie prowadzono biura, reklamy, nie zatrudniano pracowników ani nie angażowano się w procesy deweloperskie. Wszystkie czynności były dokonywane w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W latach 2024-2025 dokonał Pan sprzedaży czterech spośród wcześniej nabytych w drodze licytacji komorniczej nieruchomości objętych wnioskiem:

a)  lokalu mieszkalnego położonego przy ul. e w C (nabytego (…) lutego 2024 roku);

b)  lokalu mieszkalnego położonego przy ul. a 1 w A (nabytego (…) lutego 2023 roku);

c)  nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej przy ul. c w B (nabytej (…) grudnia 2023 roku);

d)  nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej przy ul. n w G, nr działki 1 (nabytej (…) września 2024 roku).

Wszystkie nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży stanowiły składnik majątku wspólnego małżeńskiego Pana i Pana małżonki. W okresie ich posiadania nie wykorzystywał ich Pan w żaden sposób, w szczególności nie były one związane z prowadzeniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej, ani innej zorganizowanej działalności zarobkowej – nieruchomości te pozostawały niewykorzystywane od momentu ich nabycia do chwili sprzedaży. Żadna ze sprzedawanych nieruchomości nie była też przez Pana wynajmowana.

Nie podejmował Pan zorganizowanych ani systematycznych działań o charakterze marketingowym. Sprzedaż poszczególnych nieruchomości miała charakter incydentalny i odbywała się przy wykorzystaniu powszechnie dostępnych narzędzi. W przypadku działki położonej w G zamieszczono ogłoszenie sprzedaży na portalu internetowym oraz umieszczono baner informacyjny na terenie nieruchomości. Sprzedaż lokalu przy ul. a 1 w A została przeprowadzona przy współpracy z pośrednikiem z biura nieruchomości, któremu udzielono jednorazowego zlecenia na zasadzie prowizji wyłącznie w przypadku skutecznej sprzedaży. W odniesieniu do domu w B oraz lokalu w C zamieszczono ogłoszenia na portalach internetowych, korzystając przy tym z doraźnego wsparcia doradcy z biura nieruchomości w zakresie czynności formalnych, takich jak skompletowanie niezbędnych dokumentów i zaświadczeń. Nie prowadził Pan żadnych działań promocyjnych o charakterze zawodowym ani zorganizowanym, a podejmowane czynności miały wyłącznie charakter okazjonalny, związany z chęcią sprzedaży poszczególnych nieruchomości.

Nie podejmował Pan działań o charakterze inwestycyjnym ani mających na celu zwiększenie wartości handlowej nieruchomości w celu odsprzedaży. W przypadku domu położonego w B nieruchomość wymagała kompleksowego remontu. Podjął Pan jedynie niezbędne prace, w tym podłączenie budynku do sieci gazowej, wykonanie instalacji gazowej i grzewczej, naprawę instalacji elektrycznej oraz prace remontowo-wykończeniowe, aby zapobiec dalszej degradacji nieruchomości i doprowadzić ją do podstawowego stanu użyteczności. Lokal mieszkalny w C poddano wyłącznie częściowym pracom remontowym, również w celu zapewnienia podstawowego stanu technicznego i bezpieczeństwa użytkowania. W przypadku lokalu przy ul. a 1 wykonano jedynie drobne naprawy konieczne do utrzymania lokalu w należytym stanie technicznym, w szczególności usunięto zawilgocenia. Działka położona w G pozostawała w stanie niezmienionym – nie były wykonywane żadne prace remontowe, ani inwestycyjne. Wszystkie opisane działania miały wyłącznie charakter konserwacyjny.

Udzielił Pan pełnomocnictw wyłącznie w zakresie czynności niezbędnych do przeprowadzenia sprzedaży poszczególnych nieruchomości, przy czym miały one charakter jednorazowy i pomocniczy. W odniesieniu do lokalu przy ul. a 1 pełnomocnictwa udzielono agentowi biura nieruchomości, do reprezentowania Pana wyłącznie przy czynnościach związanych ze sprzedażą lokalu. W przypadku działki w G pełnomocnictwa udzielono Pana znajomej, w celu załatwienia niezbędnych formalności oraz uzyskania wymaganych dokumentów i zaświadczeń z urzędów, gdyż przebywał Pan w tym czasie poza granicami kraju. Natomiast dla domu w B oraz lokalu w C udzielono pełnomocnictwa w zakresie czynności organizacyjno-formalnych związanych ze sprzedażą, mających na celu jedynie ułatwienie dopełnienia obowiązków formalnych. Wszystkie udzielone pełnomocnictwa miały charakter incydentalny i pomocniczy, a ich celem było wyłącznie umożliwienie przeprowadzenia pojedynczych transakcji sprzedaży.

Decyzja o sprzedaży podyktowana była okolicznościami życiowymi oraz potrzebą reorganizacji majątku rodzinnego. Wraz z małżonką podjął Pan decyzję o budowie domu jednorodzinnego na uprzednio nabytej działce, z przeznaczeniem na miejsce stałego zamieszkania rodziny. Całość przychodu zostanie przeznaczona na realizację tej inwestycji mieszkaniowej. Środki uzyskane ze sprzedaży wszystkich czterech nieruchomości zostaną w całości przeznaczone na budowę domu jednorodzinnego w terminie do 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż poszczególnych nieruchomości. Dom jednorodzinny jest budowany w Polsce.

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości. Nie planuje Pan nabywania kolejnych nieruchomości, niezależnie od źródła pochodzenia środków.

Na obecnym etapie nie planuje Pan sprzedaży pozostałych nieruchomości. Jednocześnie, z majątku prywatnego nie będą dokonywane dalsze inwestycje w nieruchomości, albowiem portfel prywatnych nieruchomości został już ostatecznie ukształtowany. Nie wyklucza Pan jednak, że w przyszłości, korzystając ze zdobytego doświadczenia na rynku nieruchomości oraz znajomości procedur związanych z obrotem lokalami, zdecyduje się Pan na podjęcie działalności gospodarczej polegającej na zakupie i sprzedaży nieruchomości.

Wątpliwości Pana budzi m. in. kwestia, czy uzyskany przychód ze sprzedaży czterech nieruchomości objętych wnioskiem powinien być uznany za przychód z działalności gospodarczej i podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, w świetle art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem należy stwierdzić, że całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działań wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie podejmowany był szereg zorganizowanych działań, stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Z opisu sprawy wynika, że Pana działania na przestrzeni ostatnich lat, tj. 2017-2025, nie miały charakteru przypadkowego i incydentalnego. Miały one charakter zorganizowany, wymagały podjęcia szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności, żeby w tym okresie dokonać zakupu kilkunastu nieruchomości, sfinansować ich zakup oraz w niektórych przypadkach prace remontowo-wykończeniowe oraz naprawy. Część z tych nieruchomości była też przez pewien czas wynajmowana. Przedstawiony w opisie stanu faktycznego przebieg czynności, ich skala oraz powtarzalność świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana były planowane i stanowiły proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Były więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy. W latach 2024-2025 dokonał Pan sprzedaży 4 spośród nabytych w drodze licytacji komorniczych nieruchomości (trzech nieruchomości mieszkalnych i jednej nieruchomości gruntowej). Mimo, że żadna z czterech sprzedanych nieruchomości nie była wynajmowana to trzy z nich, będące mieszkaniowymi (nabyte w latach 2023 i 2024), zostały przed sprzedażą odpowiednio do niej przygotowane – podjął Pan czynności wymagające zaangażowania środków finansowych w celu przeprowadzenia remontów, napraw – co niewątpliwie przyczyniło się do podniesienia wartości nieruchomości.

Opisane przez Pana działania, związane ze sprzedażą nieruchomości objętych wnioskiem są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 13 marca 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 20/24:

W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Pana działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Stanowisko organu potwierdza także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 stycznia 2025 r. sygn. akt III SA/Wa 2522/24.

Zatem wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych działań mających na celu sprzedaż nieruchomości, które nie mogą zostać uznane za czynności wykonywane w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że sprzedaż nieruchomości objętych wnioskiem nastąpiła w warunkach wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej.

Przedstawiony w opisie stanu faktycznego przebieg czynności i ich następstwo świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana, takie jak sukcesywne nabywanie licznych nieruchomości w krótkim przedziale czasowym, były planowane i stanowiły proces, który w momencie sprzedaży czterech spośród nabytych wcześniej nieruchomości (sprzedaż nastąpiła w krótkim odstępie od chwili ich nabycia, a trzy z nich poddane zostały pracom remontowym), był nastawiony na osiągnięcie zysku. Był więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy.

Podjęte przez Pana działania wskazują, że czynności te wyrażały Pana wolę i zamiar wykorzystania posiadanych nieruchomości w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechowały się dążeniem do uzyskania jak największego zysku ze sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie bez znaczenia pozostaje fakt, że przeznacza Pan wraz z żoną środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku na własne cele mieszkaniowe przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie sposób przy tym nie zauważyć, że jak wynika z przedstawionych przez Pana informacji – chociaż budowa domu została rozpoczęta na początku 2023 r., a ze względu na wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz usług, był Pan zmuszony do sprzedaży (w roku 2024 i 2025) części posiadanych nieruchomości w celu sfinansowania kontynuacji inwestycji – to jednocześnie w dalszym ciągu kontynuował Pan proces nabywania w tych latach kolejnych nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż wskazanych nieruchomości będących przedmiotem wniosku, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Podjął się Pan działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży są składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż nieruchomości objętych wnioskiem stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Pana działania są wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości. Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując należy stwierdzić, że uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży nieruchomości, będących przedmiotem złożonego wniosku, należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te podlegają opodatkowaniu przez Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.

Zatem Pana stanowisko w tym zakresie jest nieprawidłowe.

Ponieważ w odpowiedzi na Pana pierwsze pytanie uznałem, że sprzedaż nieruchomości jest dokonana w ramach działalności gospodarczej, a odpowiedzi na drugie pytanie oczekiwał Pan wyłącznie w sytuacji, gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie negatywna – to nie odniosłem się do możliwości skorzystania przez Pana ze zwolnienia przedmiotowego o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Konsekwencją zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości do źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest bowiem brak możliwości zastosowania ww. zwolnienia w odniesieniu do sprzedanych przez Pana nieruchomości.

W tej sytuacji rozpatrywanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest niezasadne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla współwłaściciela nieruchomości.

W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.