Sprzedaż nieruchomości zakupionej na działalność gospodarczą.
Podatnik A.B., prowadzący działalność gospodarczą, nabył w 2017 roku prawo użytkowania wieczystego nieruchomości przemysłowej od syndyka masy upadłościowej poprzez umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Początkowo zamierzał wykorzystać nieruchomość do poszerzenia działalności, ale zrezygnował z tego zamiaru z powodu zmian regulacji, które uczyniły to nieopłacalnym. Nieruchomość…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 21 października 2025 r. (wpływ 21 października 2025 r.).Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
A.B prowadzący działalność gospodarczą w zakresie (…) nabył (…) 2017 r. na mocy umowy sprzedaży zawartej z syndykiem masy upadłościowej Spółki o firmie: (…) w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w (…), wpisanej do (…), której upadłość została ogłoszona prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (…) – prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą NR (…) w skład której wchodzą działki ewidencyjne nr (…) oznaczonej jako BA - Tereny przemysłowe, o pow. (…), nr (…) oznaczonej jako BA - Tereny przemysłowe, o pow. (…), nr (…), oznaczonej jako BA - Tereny przemysłowe, o pow. (…). Treść czynności prawnej została sporządzona w formie aktu notarialnego, przygotowanego i zarejestrowanego w Kancelarii Notarialnej (…).
Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie wygranego przetargu na sprzedaż nieruchomości ogłoszonego przez Syndyka masy upadłości. Zgodnie z treścią aktu notarialnego Wnioskodawca oświadczył, że powyższe nieruchomości za wymienioną cenę kupuje i oświadcza, że nabycia dokonuje będąc kawalerem na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.
Jednak Wnioskodawca zmienił swój zamiar i jego wolą był nabycie do majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, dlatego nie czynił żadnych nakładów, ani nie ujmował jej w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności, gdyż jego wolą było nabycie jako osoba fizyczna, lecz nie prowadząca działalności gospodarczej. Również treść księgi wieczystej wskazuje, że własność przysługuje osobie Wnioskodawcy. Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem zabezpieczenia, czy zastawu lub w inny sposób wykorzystywana w działalności gospodarczej.
Należy wyjaśnić, że przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest (…). Budynek murowany, trwale połączony z gruntem.
Od zakupu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Od transakcji zapłacono podatek od czynności cywilno-prawnych.
Ponadto w piśmie z 21 października 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy w wyniku odpowiedzi na pytania:
1) Kiedy zamierza Pan zbyć prawo użytkowania wieczystego, o którym mowa we wniosku?
Odpowiedź: Planowana data zbycia prawa użytkowania wieczystego to koniec br. roku - grudzień 2025 r. nie później, niż I kwartał 2026 r.
2) W jaki sposób zamierzał Pan wykorzystywać przedmiotową nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej? Z jakiego powodu zrezygnował Pan z tych planów i w jaki sposób zamierzał Pan wykorzystywać nieruchomość do celów niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej?
Odpowiedź: Pierwotnym założeniem było wykorzystanie nieruchomości do poszerzenia działalności gospodarczej, ale nowe regulacje wprowadzone przez partię rządzące zabiły opłacalność ewentualnych nowych przedsięwzięć, w związku z czym odstąpił Pan od realizacji tego zamierzenia. Nieruchomość w ogóle nie była wykorzystywana.
3) W jaki sposób faktycznie wykorzystywał/wykorzystuje Pan nieruchomość, do której 12 grudnia 2017 r. nabył Pan prawo użytkowania wieczystego, przez cały okres posiadania tego prawa?
Odpowiedź: Przez cały okres posiadania nieruchomości ta nigdy nie była w jakikolwiek sposób powiązana z prowadzoną działalnością. Nieruchomość ta była utrzymywana z prywatnych środków, a jak wspomniał Pan w odpowiedzi na pytanie nr 2, korzystanie z niej ograniczało się do sporadycznego parkowania na tej nieruchomości posiadanego pojazdu, gdy nie było wolnej przestrzeni parkingowej w pobliżu miejsca Pana zamieszkania.
4) Czy środki finansowe przeznaczone na nabycie przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości pochodziły z Pana majątku prywatnego, czy też były środkami związanymi z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą w zakresie naprawy samochodów osobowych?
Odpowiedź: Zakup nieruchomości sfinansowany był ze środków z majątku prywatnego.
5) Czy nieruchomość, do której nabył Pan prawo użytkowania wieczystego była/jest przedmiotem zawartych przez Pana umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze?
Jeśli tak – to czy pobierał/pobiera Pan pożytki z tego tytułu, przez jaki okres?
Odpowiedź: Nieruchomość nie jest ani nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W związku z tym nigdy nie pobierał Pan żadnych pożytków z takich tytułów.
6) Czy w przeszłości dokonywał Pan odpłatnego zbycia innych nieruchomości?
Jeżeli tak – proszę, żeby podał Pan daty zakupu, sprzedaży i celu w jakim były nabywane i zbywane?
Odpowiedź: W przeszłości dokonywał Pan nabycia nieruchomości lokalowej położonej w budynku wielorodzinnym, co miało miejsce (…) 2019 r. Nabycie miało na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zbycie, które miało miejsce (…) 2023 r., nastąpiło w celu zakupu innej nieruchomości – zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
7) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak – to ile i jakie?
Odpowiedź: Nie posiada Pan innych nieruchomości, aniżeli opisana we wniosku, co do których planowałby Pan sprzedaż w przyszłości.
8) Czy w przyszłości zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich odpłatnego zbycia?
Odpowiedź: Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich odpłatnego zbycia.
Pytania
1. Czy odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości nie będzie stanowiło przychodu Wnioskodawcy w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?
2. Czy odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości nie będzie stanowiło przychodu Wnioskodawcy w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT?
Pana stanowisko w sprawie
W zakresie oceny stanu faktycznego w odniesieniu do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT). Należy przyjąć, że środki pochodzące z odpłatnego zbycia nieruchomości nie będą stanowić przychodu, a dalej podlegać pod obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego, ponieważ przedmiotowa nieruchomość nie została i nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Niezależnie od przyjętej optyki i analizy przedmiotowej sprawy należy wskazać, że Wnioskodawca prawidłowości stawianej tezy upatruje w regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło (…) 2017 roku, co oznacza, że upłynął już okres blisko 8 lat od chwili jej nabycia. Zatem przedmiotowa czynność nie powinna stanowić źródła przychodów.
Rozpatrzyć należy, również drugi wariant, gdzie argumentować można by, że po dacie nabycia doszło do wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej. Wówczas datę, o której mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 in fine ustawy o VAT należałoby liczyć od dnia (…) 2018 roku, co oznacza, że odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości po dacie 25 września 2025 r. nie stanowiłoby źródła przychodu.
Warto wspomnieć, że zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o PIT prawo użytkowania wieczystego nie podlega amortyzacji, zaś zgodnie z art. 22n ust. 4 ustawy o PIT zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).
Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.
Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.
W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
· odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
· zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa
w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Natomiast, jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W świetle powyższego regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został objęty przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.
Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże od tej zasady przewidziany został wyjątek, zgodnie z którym jeżeli składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej podatnika należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy (np. jest lokalem mieszkalnym), to wtedy przychodu ze sprzedaży takiego składnika majątku nie traktuje się jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazuje szereg związków systemowych z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.). Jednym z powiązań tego rodzaju jest problematyka składników majątkowych, która w systemie prawa podatkowego została wyraźnie odniesiona do prawa bilansowego.
Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie mowa jest składnikach majątkowych – oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy
o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości:
Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach – rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej i legalnej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a tejże ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych – rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.
Co wymaga podkreślenia to fakt, że grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). W przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi są grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. (…)
W myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).
Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
Stosownie do art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.
Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie (…). (…) 2017 r. – na mocy umowy sprzedaży zawartej z syndykiem masy upadłościowej – nabył Pan prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą (…), w skład której wchodzą działki ewidencyjne nr (…) oznaczonej jako BA - Tereny przemysłowe, o pow. (…), nr (…) oznaczonej jako BA - Tereny przemysłowe, o pow. (…), nr (…), oznaczonej jako BA - Tereny przemysłowe, o pow. (…). Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest (…). Budynek murowany, trwale połączony z gruntem. Nabył Pan nieruchomość na podstawie wygranego przetargu na sprzedaż nieruchomości ogłoszonego przez Syndyka masy upadłości. Zgodnie z treścią aktu notarialnego oświadczył Pan, że powyższe nieruchomości za wymienioną cenę kupuje i oświadcza, że nabycia dokonuje będąc kawalerem na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Jednak zmienił Pan swój zamiar i Pana wolą było nabycie przedmiotowej nieruchomości do majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, dlatego nie czynił Pan żadnych nakładów, ani nie ujmował jej w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności. Pana wolą było nabycie tej nieruchomości jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Również treść księgi wieczystej wskazuje, że własność przysługuje Pana osobie. Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem zabezpieczenia, czy zastawu lub w inny sposób wykorzystywana w działalności gospodarczej. Od zakupu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
Ponadto z uzupełnienia wniosku wynika, że planowana data zbycia prawa użytkowania wieczystego to koniec bieżącego roku - grudzień 2025 r., nie później niż I kwartał 2026 r. Pierwotnym założeniem było wykorzystanie nieruchomości do poszerzenia działalności gospodarczej, ale nowe regulacje wprowadzone przez partie rządzące, w Pana opinii, zabiły opłacalność ewentualnych nowych przedsięwzięć, w związku z czym odstąpił Pan od realizacji tego zamierzenia. Nieruchomość w ogóle nie była wykorzystywana. Przez cały okres posiadania nieruchomości ta nigdy nie była w jakikolwiek sposób powiązana z prowadzoną działalnością. Nieruchomość ta była utrzymywana z prywatnych środków, korzystanie z niej ograniczało się do sporadycznego parkowania na tej nieruchomości posiadanego pojazdu, gdy nie było wolnej przestrzeni parkingowej w pobliżu miejsca Pana zamieszkania. Zakup nieruchomości sfinansowany został ze środków z majątku prywatnego. Nieruchomość nie jest ani nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W związku z tym nigdy nie pobierał Pan żadnych pożytków z takich tytułów. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży ani nie zamierza Pan takich nabywać.
W analizowanej sprawie decydujący dla oceny kwestii wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt nabycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą – w celu wykorzystania nieruchomości do poszerzenia działalności gospodarczej. Dopiero później, w związku z nowymi regulacjami, odstąpił Pan od realizacji tego zamierzenia. Zatem, w analizowanej sprawie, nieruchomość bezsprzecznie została przez Pana zakupiona z zamiarem wykorzystania jej do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Także charakter nieruchomości – działki oznaczone jako BA – tereny przemysłowe, zabudowane (…) – jednoznacznie wskazuje na ich gospodarcze przeznaczenie.
W momencie nabycia nieruchomości gruntowej powinna ona zostać ujęta przez Pana w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ponieważ spełniała definicję środka trwałego – była bowiem kompletna i zdatna do użytku.
Zauważam przy tym, że decyzja o rezygnacji z pierwotnego zamiaru dotyczącego sposobu wykorzystania nieruchomości powinna mieć następnie odzwierciedlenie w ewidencji środków trwałych przez formalne wycofanie tej nieruchomości ze składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl bowiem powołanego już art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Przepis ten wprowadza „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodać trzeba też, że już samo zwiększenie majątku przedsiębiorstwa stanowi bierne wykorzystanie tej nieruchomości, chociażby przez postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów.
Dlatego też sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, należy rozpatrywać w kontekście przychodu z działalności gospodarczej. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że nabyta przez Pana nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Bez względu na to, czy został spełniony obowiązek – wynikający z art. 22d ust. 2 ww. ustawy – wprowadzenia składnika majątku do tej ewidencji, czy też nie, kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości – zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi przychód z działalności gospodarczej.
W świetle powyższego, mając na względzie przedstawiony opis sprawy oraz cytowane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości będzie stanowić przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, będzie to przychód ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy – podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z wybraną formą opodatkowania Pana działalności gospodarczej.
Tym samym, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo