Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.609.2025.2.AO

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 listopada 2025 r. (wpływ 12 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postepowania:
     A
    (…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
     B
     (...)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) marca 2009 r. na mocy umowy sprzedaży, wspólnie z bratem i jego ówczesną żoną oraz mężem B, Zainteresowana (będąca stroną postępowania) nabyła działkę nr 3, o powierzchni (…) ha, położoną (…) w ten sposób, iż jej brat i jego ówczesna żona na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nabyli udział wynoszący 1/2 części w ww. działce nr (…) oraz Zainteresowana i jej mąż na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nabyli udział wynoszący 1/2 części w ww. działce nr 3 (akt notarialny z (…) marca 2009 r. sporządzony przed notariuszem (…)).

Następnie działka nr 3 o łącznej powierzchni (…) ha, położona (…), w 1/2 udziału stanowiąca współwłasność ustawową małżeńską Zainteresowanej i jej męża oraz w pozostałej 1/2 udziału stanowiąca własność jej brata, który po ustaniu jego związku małżeńskiego stał się wyłącznym właścicielem wskazanego udziału w ww. działce nr 3, uległa podziałowi na trzy działki ewidencyjne, tj.: nr 3/1 o powierzchni (…) ha, nr 3/2 o powierzchni (…) ha i nr 3/3 o powierzchni (…) ha, na mocy decyzji Wójta Gminy (…) z (…) listopada 2024 r., o sygnaturze (…) oraz postanowienia Wójta Gminy (…) z (…) grudnia 2024 r. o sygnaturze (…) o sprostowaniu oczywistej omyłki pisarskiej.

(…) marca 2025 r., na zgodny wniosek stron, Sąd Rejonowy (…), postanowieniem o sygnaturze (…) z (…) marca 2025 r. dokonał zniesienia współwłasności opisanych nieruchomości nr 3/1, 3/2 i 3/3 w ten sposób, iż w punkcie II postanowienia przyznał na rzecz A i B na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej działkę ewidencyjną nr 3/3 o powierzchni (…) ha, położoną (…) oraz przyznał na rzecz brata Zainteresowanej działki nr 3/1 o powierzchni (…) ha i nr 3/2 o powierzchni (…) ha położone (…). W punkcie III postanowienia o sygnaturze (…) z (…) marca 2025 r. Sąd Rejonowy (…) postanowił nie zasądzać dopłat.

Nadto, Wójt Gminy (…) decyzją o sygn. (…) z (…) lipca 2025 r. zatwierdził projekt podziału, stanowiącej własność Zainteresowanej i jej męża, nieruchomości nr 3/3 o powierzchni (…) ha położonej (…), dla której Sad Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) uznając, iż ww. działka nr 3/3 dzieli się na: działkę nr 3/4 o pow. (…) ha, działkę nr 3/5 o pow. (…) ha, działkę nr 3/6 o pow. (…) ha, działkę nr 3/7 o pow. (…) ha.

Wobec konieczności spłaty zaciągniętego (…) listopada 2022 r. kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, związanej z trudem udźwignięcia wysokich rat kredytu, w bieżącym roku lub przyszłym roku Zainteresowani planują sprzedać opisane powyżej działki o numerach: 3/4, 3/5 i 3/6 położone (…).

W piśmie z 6 listopada 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.      W jakim celu w 2009 r. kupili Państwo udział w działce o nr 3?

Odpowiedź: W momencie zakupu ww. działki przez Zainteresowaną i jej męża oraz przez jej brata i jego ówczesną żonę nie mieli sprecyzowanego celu. Dysponowali wówczas wolnymi środkami finansowymi (zgromadzone oszczędności) i ponieważ pojawiła się taka możliwość i oferta, więc z niej skorzystali.

2.      Kto i w jakim celu wystąpił w 2024 r. o podział działki 3 na działki o nr 3/1, 3/2, 3/3?

Odpowiedź: Po ustaniu związku małżeńskiego brata Zainteresowanej, wspólnie wystąpili o zgodny podział działki nr 3 na działki 3/1, 3/2,3/3.

3.      Czy wartość majątku nabytego przez Panią oraz Pani męża, w wyniku zniesienia współwłasności działek 3/1, 3/2, 3/3 w dniu (…) marca 2025 r. mieściła się w wartości majątku, jaki Państwu przysługiwał przed zniesieniem współwłasności?

Odpowiedź: Działka nr 3 położona (…) o powierzchni (…) ha, stanowiła w 1/2 udziału współwłasność majątkową małżeńską A i B. (…) marca 2025 r., na zgodny wniosek stron, Sąd Rejonowy (…) postanowieniem o sygnaturze (…) z (…) marca 2025 r. dokonał zniesienia współwłasności działki nr 3 o powierzchni (…) ha, która uprzednio uległa podziałowi na trzy działki o numerach nr 3/1, 3/2 i 3/3 w ten sposób, iż przyznał na rzecz A i B na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej działkę ewidencyjną nr 3/3 o powierzchni (…) ha, położoną (…). Sąd nie zasadził żadnych dopłat.

Wartość każdego ara działki nr 3, zarówno przed podziałem jak i po podziale na działki nr 3/1, 3/2 i 3/3, była jednakowa. Tak więc, wartość majątku uzyskanego przez Zainteresowaną i jej męża, w wyniku zniesienia współwłasności (…) marca 2025 r. przez Sąd Rejonowy (…) mieściła się w wartości majątku, jaki im przysługiwał przed zniesieniem współwłasności, a nawet była mniejsza niż ich dotychczasowy udział (1/2 z (…) ha wynosiłoby (…) ha), bowiem uzyskali jedną działkę o powierzchni (…) ha. Przy zniesieniu współwłasności nie było dopłat. Podział był zgodny.

4.      Kto i w jakim celu wystąpił w 2025 r. z projektem podziału działki 3/3 na działkę o nr 3/4, nr 3/5, nr 3/6 i nr 3/7?

Odpowiedź: Zainteresowana razem z mężem wystąpiła z projektem podziału działki 3/3. Było to spowodowane trudnościami w udźwignięciu wysokich rat kredytu hipotecznego, który postanowili spłacić lub podpłacić pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży gruntu. Ponieważ Zainteresowani żywią sentyment do tej działki, nie chcieli jej sprzedawać w całości. Dokonany podział umożliwił im pozostawienie dla siebie działki nr 3/7 o największej powierzchni.

5.      Czy prowadzą Państwo działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163 ze zm.), w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? Jeżeli tak, to czy sprzedaż nieruchomości (działek), będących przedmiotem wniosku, nastąpi w ramach wykonywania tej działalności?

Odpowiedź: Ani Zainteresowana ani jej mąż nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej, w tym także nie prowadzą działalności gospodarczej, o której mowa w zadanym pytaniu, stąd też ewentualna sprzedaż ich działek nie nastąpi w ramach wykonywania takiej działalności.

6.      Czy występowali Państwo o uchwalenie bądź zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działki mające być przedmiotem sprzedaży? Jeśli tak, to w jakim zakresie i w jakim celu?

Odpowiedź: Ani Zainteresowana ani jej mąż, nie występowali o uchwalenie bądź zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działki mające być przedmiotem ewentualnej sprzedaży.

7.      Czy dokonali/dokonają Państwo jakichkolwiek czynności (również niewymagających zaangażowania własnych środków finansowych oraz zaangażowania obcych środków finansowych) w odniesieniu do działek o nr 3/4, 3/5, 3/6 (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności i w jakim celu dokonane?

Odpowiedź: Ani Zainteresowana ani jej mąż, nie dokonali, ani też nie planują dokonywać na ww. działkach wskazanych w pytaniu czynności.

8.      Czy w stosunku do działek o nr 3/4, 3/5, 3/6 podejmowali Państwo jakiekolwiek działania w celu zmiany przeznaczenia terenu obejmującego obszar działek? Jeśli tak, to w jakim celu?

Odpowiedź: Ani Zainteresowana ani jej mąż nie podejmowali stosunku do działek o nr 3/4, 3/5, 3/6 jakiekolwiek działań w celu zmiany przeznaczenia terenu obejmującego obszar działek.

9.      Jak faktycznie wykorzystywali Państwo działki przez cały okres ich posiadania?

Odpowiedź: Kosili trawę rosnącą na tych działkach.

10.   W jaki sposób poszukujecie/będziecie poszukiwać Państwo nabywcy/nabywców przedmiotowych działek? Czy prowadzili Państwo/będziecie Państwo prowadzić działania marketingowe (zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.), które dotyczyły sprzedaży działek (jakie)?

Odpowiedź: Obecnie Zainteresowani nie poszukują nabywców przedmiotowych działek i nie podejmują żadnych działań marketingowych.

11.   Czy zawrą Państwo z przyszłym nabywcą/nabywcami działek umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)        jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

b)        czy po zawarciu umowy przedwstępnej przed sprzedażą kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działek (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go, itp.)? Jeśli tak,  to jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Zainteresowani nie sprzedają obecnie wskazanych działek, nie wiedzą kto będzie chciał nabyć te działki, nie planują zawarcia umowy/umów przedwstępnej z potencjalnymi nabywcami.

12.   Czy udzielą Państwo nabywcy pełnomocnictwa do podjęcia działań w zakresie sprzedawanej działki? Jeżeli tak, należy szczegółowo opisać zakres udzielonego pełnomocnictwa?

Odpowiedź: Jeśli Zainteresowani będą sprzedawać wskazane działki, nie zamierzają udzielać ewentualnemu nabywcy/nabywcom żadnego pełnomocnictwa.

13.   Czy kupujący do momentu zawarcia umowy sprzedaży podejmie jakiekolwiek działania związane z działką? Jeśli tak, to:

a)        jakie to będą działania?

b)        w czyim imieniu i na czyją rzecz będą wykonane?

c)         czyim kosztem – Państwa, czy kupującego?

Odpowiedź: Jeśli Zainteresowani będą sprzedawać wskazane działki, nie zamierzają pozwolić ewentualnemu nabywcy/nabywcom na podejmowanie jakichkolwiek działań w stosunku do ich działek przed sfinalizowaniem umowy sprzedaży.

14.   Czy za środki pozyskane ze sprzedaży działek zamierzają Państwo nabyć kolejne nieruchomości? Jeżeli tak, to w jakim celu? W szczególności, czy nieruchomości te nabyte zostaną w celu późniejszej odsprzedaży?

Odpowiedź: Zainteresowani nie zamierzają nabywać żadnych kolejnych nieruchomości. Ze środków, jakie uzyskaliby ze sprzedaży trzech wskazanych działek, planują spłacić lub w znacznej mierze podpłacić kredyt hipoteczny, jaki zaciągnęli na zakup mieszkania, w którym obecnie mieszkają. Obydwoje z mężem zbliżają się do wieku 60 lat. Zainteresowani obawiają się, iż z emerytur będzie im jeszcze trudniej udźwignąć ciężar wysokich rat kredytu.

15.   Czy działka 3/7 też będzie w przyszłości podlegała sprzedaży, czy posiadają Państwo inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (jeśli tak proszę opisać jakie to są nieruchomości: zabudowane – jakimi budynkami, niezabudowane)?

Odpowiedź: W przyszłości Zainteresowani nie planują sprzedawać żadnych nieruchomości, w tym w także działki nr 3/7.

16.   Czy dokonywali Państwo wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)     kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

b)     w jakim celu nieruchomości te zostały przez Państwa nabyte?

c)      w jaki sposób nieruchomości te były wykorzystane przez Państwa od momentu wejścia  w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)     kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

Odpowiedź: Tak, Zainteresowani dokonali wcześniejszej sprzedaży jednej nieruchomości, tj. działki nr 1 o powierzchni (…) ha położonej (…). Działką tę nabyli w 2008 roku z posiadanych oszczędności. Do momentu sprzedaży kosili tam trawę i nie inwestowali w żadną infrastrukturę na tej działce. Sprzedali ją w 2023 roku, ponieważ potrzebowali środków na wykończenie mieszkania, w którym obecnie mieszkają. Mieszkanie było w stanie deweloperskim i na jego zakup zaciągnęli kredyt hipoteczny.

Pytania

1.  Czy planowana w bieżącym lub w przyszłym roku sprzedaż działek o numerach: 3/4, 3/5 i 3/6 położonych (…) będzie stanowić dla A i B źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym zbycie tych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

2.  Czy A i B, jako właściciele tych działek, będą zobowiązani do zapłacenia podatku dochodowego od planowanej w bieżącym lub w przyszłym roku sprzedaży działek o numerach: 3/4, 3/5 i 3/6 położonych (…)?

Państwa stanowisko w sprawie

W odpowiedzi na pytanie 1 - w ocenie Zainteresowanej - planowana w bieżącym lub w przyszłym roku sprzedaż działek o numerach: 3/4, 3/5 i 3/6 położonych (…) nie będzie stanowić dla A i B źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym zbycie tych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W odpowiedzi na pytanie nr 2 - w ocenie Zainteresowanej – A i B, jako właściciele tych działek, nie będą zobowiązani do zapłacenia podatku dochodowego od planowanej w bieżącym lub w przyszłym roku sprzedaży działek o numerach: 3/4, 3/5 i 3/6 położonych (…).

W uzasadnieniu tego stanowiska podnieść należy, iż biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli: podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Przenosząc te rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż opisana nieruchomość nr 3 o łącznej powierzchni (…) ha położona (…) została jako współwłasność zakupiona (…) marca 2009 r. m.in. przez A i B, którzy zgodnie z brzmieniem umowy sprzedaży opisanej w akcie notarialnym byli jej właścicielami w 1/2 udziału stanowiącego współwłasność ustawową małżeńską.

(…) marca 2025 r., na zgodny wniosek stron, Sąd Rejonowy (…) postanowieniem o sygnaturze (…) z (…) marca 2025 r. dokonał zniesienia współwłasności opisanej nieruchomości, która uprzednio uległa podziałowi na trzy działki o numerach nr 3/1, 3/2 i 3/3 w ten sposób, iż przyznał na rzecz A i B na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej działkę ewidencyjną nr 3/3 o powierzchni (…) ha, położoną (…). Sąd nie zasadził żadnych dopłat.

Wartość każdego ara działki nr 3 zarówno przed podziałem jak i po podziale na działki nr 3/1, 3/2 i 3/3 była jednakowa. Tak więc wartość majątku uzyskano przez A i B, w wyniku zniesienia współwłasności (…) marca 2025 r. przez Sąd Rejonowy (…) mieściła się w wartości majątku, jaki im przysługiwał przed zniesieniem współwłasności, a nawet była mniejsza bowiem uzyskali działkę o powierzchni (…) ha. Przy zniesieniu współwłasności nie było dopłat. Podział był zgodny.

Skoro więc, wartość nabytej działki nr 3/3, powstałej w wyniku zniesienia współwłasności nie przekraczała wartości udziału we współwłasności działki nr 3, który pierwotnie przysługiwał A i B na podstawie umowy sprzedaży z (…) marca 2009 r., zdaniem Zainteresowanej, należy uznać, iż czynność zniesienia współwłasności nie stanowiła dla niej i jej męża nabycia nieruchomości w rozumieniu w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, dla celów podatkowych, bieg terminu pięcioletniego dla nieruchomości nr 3/3 powstałej w wyniku zniesienia współwłasności działki nr 3, jak też nieruchomości nr 3/4, 3/5, 3/6 powstałych po podziale działki nr 3/3, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie na podstawie umowy sprzedaży, tj. od końca 2009 roku.

W konsekwencji, planowane odpłatne zbycie opisanych we wniosku działek o numerach: 3/4, 3/5 i 3/6 położonych (…) (powstałych po podziale (…) lipca 2025 r. działki nr 3/3 na działki 3/4, 3/5, 3/6 i 3/7), nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ich zbycie, planowane na bieżący lub przyszły rok, nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Dlatego też, zdaniem Zainteresowanej, A i B, jako właścicielskich działek nie będą zobowiązani do zapłacenia podatku dochodowego od planowanej w bieżącym lub w przyszłym roku sprzedaży działek o numerach: 3/4, 3/5 i 3/6 położonych (…).

Końcowo podkreślić należy, iż identyczne stanowisko zostało zajęte w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej z dnia 26 stycznia 2024 r. o sygn. 0112-KDSL1-2.4011.502.2023.2.AP oraz z dnia 12 czerwca 2025 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.36.2025.2.BM.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły oraz, po trzecie, działalność ta musi być prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Jak już wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W przedmiotowej sprawie czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionych okolicznościach nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek) stanowiących przedmiot wniosku, spowoduje powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt podejmowanych czynności, a w szczególności zakres i cel Państwa działań oraz sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania (działki nie była wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były dzierżawiona), a także brak czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości (nie podejmowali Państwo jakichkolwiek działań w celu uatrakcyjnienia nieruchomości dla potencjalnych przyszłych nabywców, nie ponosili jakichkolwiek nakładów na nieruchomościach chwili ich nabycia) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przychody z planowanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości (działek) nie zostaną uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym zakresie istotne znaczenie ma data nabycia przez Państwa nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, (…) marca 2009 r. nabyli Państwo nieruchomość (działkę o nr 3) na mocy umowy sprzedaży, wspólnie z Pani bratem i jego ówczesną żoną. Ostatecznie w wyniku zniesienia współwłasności tej działki (…) marca 2025 r. stali się Państwo właścicielami działki 3/3, powstałej z zatwierdzonego podziału działki 3 na działki 3/1, 3/2, 3/3 dokonanego (…) listopada 2024 r.

Należy wyjaśnić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie", a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Z art. 195 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 i § 2 przywołanej ustawy:

Art. 210 § 1 ww. Kodeksu stanowi zaś, że:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się więc likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 § 2 ww. Kodeksu:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

-        podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

-        wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności – należy przyjąć więc datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostały dokonane bez spłat i dopłat.

Natomiast wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu nawet gdy następuje to nieodpłatnie, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

Z wniosku wynika, że wartość majątku uzyskanego przez Panią i męża, w wyniku zniesienia współwłasności (…) marca 2025 r. przez Sąd Rejonowy (…) mieściła się w wartości majątku, jaki Państwu przysługiwał przed zniesieniem współwłasności. Przy zniesieniu współwłasności nie było dopłat. Podział był zgodny.

Tym samym, zniesienie współwłasności działki 3 w 2025 r. nie stanowiło dla Państwa nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rezultacie, sprzedaż działek o numerach 3/4, 3/5, 3/6 będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (2009 r.).

Podsumowując, planowana w bieżącym lub w przyszłym roku sprzedaż działek o numerach: 3/4, 3/5 i 3/6 nie będzie stanowić dla Państwa źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym zbycie tych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W związku z powyższym, jako właściciele działek nie będą Państwo zobowiązani do zapłacenia podatku dochodowego od planowanej w bieżącym lub w przyszłym roku ich sprzedaży.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem darzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Pani A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.