Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.650.2025.1.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

AA

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

BA

Opis zdarzenia przyszłego

1)  Wnioskodawcy są osobami fizycznymi, polskimi rezydentami podatkowymi [Wnioskodawca oraz razem jako Wnioskodawcy]. Wnioskodawcy w latach 90-tych XX wieku zakupili na własność od Gminy Miejskiej, do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską, niezabudowaną nieruchomość gruntową, przeznaczoną pod budowę budynku mieszkalno-usługowego w zwartej zabudowie [Grunt]. Grunt został wpisany do wyodrębnionej w związku ze sprzedażą księgi wieczystej. Zakup miał miejsce w drodze aktu notarialnego, nie był przedmiotem opodatkowania podatkiem obrotowym, podatkiem VAT ani opłatą skarbową (podatek od czynności cywilnoprawnych z kolei wówczas nie istniał).

2)  Wnioskodawcy jeszcze w latach 90-tych XX wieku wybudowali na gruncie budynek mieszkalny wielorodzinny z funkcją usługową [Budynek]. Budowa Budynku była zobowiązaniem Wnioskodawców względem Gminy Miejskiej, wyrażonym wprost w akcie notarialnym nabycia. W ten sposób Miasto, przy wykorzystaniu kapitału prywatnego, powiększało obszar miejskiej zabudowy.

3)  Lokale mieszkalne ani usługowe położone w Budynku nie mają założonych odrębnych ksiąg wieczystych i nie są przedmiotem odrębnej od Budynku własności (podobnie jak Budynek nie jest przedmiotem odrębnej własności od Gruntu). Od tej reguły są tylko dwa wyjątki. Wyjątkiem 1 jest lokal mieszkalny, którego własność została wyodrębniona (posiada odrębną księgę wieczystą) i który został przeniesiony darowizną na rzecz członka rodziny Wnioskodawców. Wyjątkiem 2 jest lokal usługowy, którego własność została wyodrębniona (posiada odrębną księgę wieczystą) i który został sprzedany na rzecz osoby trzeciej. Sprzedaż miała miejsce w 1997 r. i podyktowana była koniecznością uzyskania przez Wnioskodawców dodatkowych środków finansowych na wykończenie budowy i urządzenia Budynku.

Te wyodrębnione lokale nie są przedmiotem niniejszego wniosku i na potrzeby wniosku nie wchodzą w zakres pojęciowy Budynku, a związana z nimi współwłasność ułamkowa Gruntu nie wchodzi w zakres pojęciowy Gruntu na potrzeby niniejszego wniosku.

4)  Budynek jest dla celów Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych [PKOB] ujęty w klasie 1122, tj. „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”. Przeważająca większość powierzchni użytkowej Budynku ma bowiem charakter mieszkalny. Przewaga powierzchni mieszkalnej nad usługową (lub inną niemieszkalną) jest odzwierciedlona również w deklaracjach na podatek od nieruchomości, składanych przez Wnioskodawców i wynikających z tego decyzjach wydawanych przez właściwy organ.

5)  Budynek został wybudowany przez Wnioskodawców z myślą o czerpaniu stałych przychodów z jego odpłatnego wynajmu. Wnioskodawcy rozliczają od lat przychody z tego tytułu w ramach ich pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy czym lokale mieszkalne położone w Budynku są wynajmowane w ramach pozarolniczej jednoosobowej działalności gospodarczej jednego z Wnioskodawców (i przychody z tego tytułu rozlicza do celów PIT w całości jeden z Wnioskodawców), podczas gdy lokale użytkowe są wynajmowane w ramach spółki cywilnej Wnioskodawców, a przychody z tego tytułu rozliczają do celów PIT (w ramach źródła pozarolnicza działalność gospodarcza) oboje Wnioskodawcy po połowie. Z tytułu wynajmu Wnioskodawcy (oraz ich spółka cywilna) wystawiają na najemców faktury VAT.

6)  Część usługowa Budynku jest obecnie przedmiotem amortyzacji podatkowej przez Wnioskodawców, natomiast nie podlega jej część mieszkalna oraz Grunt.

7)  Wnioskodawcy od czasu wybudowania Budynku nie ponosili istotnych nakładów na Budynek (i nie ma takich nakładów, które mogłyby stanowić odrębne nieruchomości), a wydatki obejmowały w tym względzie głównie bieżące koszty eksploatacji (częściowo rozliczane z najemcami), bieżących napraw i mniejszych remontów.

8)  Budynek nie stanowi i nigdy nie stanowił towaru handlowego, a obrót nieruchomościami nigdy nie był przedmiotem faktycznej działalności gospodarczej Wnioskodawców. Wnioskodawcy posiadają również kilka innych nieruchomości, które również są przedmiotem odpłatnego wynajmu i również nie stanowiły oraz nie stanowią towaru handlowego. Na przestrzeni ostatnich 10 lat jedynym przypadkiem odpłatnego zbycia przez Wnioskodawców nieruchomości była sprzedaż lokalu mieszkalnego, w którym sami zamieszkiwali, celem przeprowadzki do innej nieruchomości. Z kolei wspomniana wcześniej sprzedaż lokalu usługowego miała charakter jednostkowy, związany z bieżącą płynnością i odbyło się to prawie 30 lat temu. Tym bardziej nie można więc powiedzieć, żeby obrót nieruchomościami po stronie Wnioskodawców był wykonywany w sposób zorganizowany, wielokrotny czy ciągły.

9)  Przedmiotem jednoosobowej działalności gospodarczej zarówno jednego, jak i drugiego Wnioskodawcy (a co za tym idzie także prowadzonej przez nich spółki cywilnej), zgodnie również z ich aktualnymi wpisami do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej [CEIDG], jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (kod PKD2025 68.20.Z).

Przedmiotem ww. działalności gospodarczej (w tym w ramach spółki cywilnej) nie jest kupno i sprzedaż nieruchomości.

10)  Niemniej, obecnie Wnioskodawcy rozważają sprzedaż Budynku razem z Gruntem.

Przyczyną sprzedaży są problemy zdrowotne jednego z Wnioskodawców, co powoduje brak realnych możliwości dalszego gospodarowania Budynkiem, zajmowania się najemcami, rozliczeniami, administracją itp. Pozostałe nieruchomości posiadane i wynajmowane przez Wnioskodawców są już zdecydowanie mniejszej powierzchni, znaczenia i skali. Dodatkowo, rodzina Wnioskodawców nie jest zainteresowana przejęciem ich działalności w zakresie Budynku.

11)  Sprzedaż planowana jest na początku 2026 r. Sprzedaż nie będzie następować w wykonaniu działalności gospodarczej Wnioskodawców, a środki uzyskane z tego tytułu Wnioskodawcy nie zamierzając przeznaczyć na zakup innych nieruchomości pod sprzedaż (tj. nie zamierzają rozpocząć działalności w zakresie obrotu nieruchomościami).

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko, że po stronie Wnioskodawców nie powstanie przychód opodatkowany PIT z tytułu sprzedaży Budynku z Gruntem, w związku z art. 10 ust. 1 pkt. 8 (w tym lit. a) Ustawy o PIT?

Państwa stanowisko w sprawie

Własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego:

Zdaniem Wnioskodawców prawidłowe jest stanowisko, że po ich stronie nie powstanie przychód opodatkowany PIT z tytułu sprzedaży Budynku z Gruntem, w związku z art. 10 ust. 1 pkt. 8 (w tym lit. a) Ustawy o PIT.

Uzasadnienie własnego stanowiska:

1)  Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w połączeniu z końcowym fragmentem art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT przewiduje, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

2)  Grunt oraz Budynek stanowią nieruchomości, zatem należy w stosunku do nich rozważyć zastosowanie ww. przepisu.

3)  Przywołany przepis wprowadza opodatkowanie zbycia nieruchomości w ramach źródła przychodów innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza, jeżeli zbycie miało miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

4)  Ponieważ Grunt został zakupiony w latach 90-tych XX wieku i w tym samym okresie doszło do wybudowania Budynku (a także na Budynek nie były od tamtego czasu dokonywane nakłady, które mogłyby stanowić odrębną nieruchomość), to niewątpliwie minęło ponad 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ta przesłanka opodatkowania nie jest więc spełniona.

5)  Jednocześnie, sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest w ramach źródła przychodów „pozarolnicza działalność gospodarcza”, jeżeli sprzedaż następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej. Wówczas art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT nie ma zastosowania.

6)  Przesłankę tę należy interpretować przez definicję działalności gospodarczej ustalonej w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. W świetle tego przepisu, działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa (np. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa) prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 Ustawy o PIT.

7)  W okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego nie można uznać, że sprzedaż Budynku z Gruntem przez Wnioskodawców wypełnia przesłanki wskazane w ww. przepisie. Po pierwsze, Wnioskodawcy nie prowadzą ani nie prowadzili wcześniej w ogóle działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Za taki przejaw nie można uznać darowizny lokalu mieszkalnego na rzecz członka rodziny, tym bardziej, że miała ona charakter niezarobkowy. Trudno też dokonać takiej kwalifikacji z uwagi na sprzedaż w przeszłości własnego mieszkania oraz jednego lokalu usługowego. Te sprzedaże były od siebie oddzielone w czasie o ok. 20 lat, nie można więc ich ocenić jako działalności ciągłej czy zorganizowanej. Ponadto, sprzedaż własnego mieszkania związana była z przeprowadzką do nowego, a więc regulowaniem własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie aspektami zarobkowymi. Z kolei sprzedaż lokalu usługowego związana była z koniecznością poprawy płynności finansowej, a środki wykorzystane zostały do wykończenia Budynku przeznaczonego na wynajem, a nie zakupu kolejnych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Także w tym przypadku nie można więc mówić o celu zarobkowym, a tym bardziej o ciągłości działań. Nie ma więc powodów do oceny, że Wnioskodawcy kiedykolwiek w przeszłości prowadzili działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości.

8)  Nie da się także uznać, że planowana na 2026 r. sprzedaż Budynku z Gruntem stworzy stan, w którym Wnioskodawcy otwierają działalność gospodarczą dotyczącą obrotu nieruchomościami. Budynek z Gruntem w całym zakresie należącym do Wnioskodawców będzie sprzedany w całości, a środki z tego tytułu nie będą wykorzystane do zakupu nieruchomości na sprzedaż. Nie da się więc mówić o ciągłości działań w zakresie sprzedaży nieruchomości. Raz jeszcze należy podkreślić, że Budynek jest przez Wnioskodawców wynajmowany od ok. 30 lat, nie można więc wnioskować, że kiedykolwiek stanowił towar handlowy. Obrót nieruchomościami nie jest również ujęty w rodzaju działalności gospodarczej Wnioskodawców wykazanych w kodach PKD w CEIDG, choć akurat ta okoliczność ma znaczenie formalne i drugorzędne. Na wskazaną ocenę nie ma też wpływu fakt amortyzacji podatkowej części Budynku lub wykorzystania w wynajmie konstrukcji spółki cywilnej, ponieważ te działania związane są z działalnością gospodarczą dotyczącą wynajmu Budynku, a nie jego sprzedaży.

9)  W związku z powyższym, nie ma żadnych podstaw do uznania, że Budynek z Gruntem będą sprzedawane przez Wnioskodawców w wykonaniu ich działalności gospodarczej, a więc nie zachodzi wyjątek od art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT.

10)  Trzeba zaznaczyć, że kolejnym wyjątkiem od reguły wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT jest art. 10 ust. 2 tej ustawy. W świetle pkt 3 tego drugiego przepisu, art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. W przypadkach opisanych tą regułą, przychody ze zbycia są opodatkowane w ramach źródła przychodu „pozarolnicza działalność gospodarcza”.

11)  W świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

12)  Zgodnie z art. 22c (pkt 1 oraz 2) Ustawy o PIT, amortyzacji nie podlegają, jednak stanowią środki trwałe, m.in. grunty oraz budynki mieszkalne. Art. 22d ust. 2 Ustawy o PIT nakazuje ująć ww. składniki majątkowe w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n Ustawy o PIT. W związku z tym, Budynek z Gruntem wypełniają hipotezę art. 14 ust. 2 pkt 1, a przez to art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy o PIT.

13)  Jednakże, w świetle art. 10 ust. 3 Ustawy o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT ma zastosowanie (co odwraca wyjątek od reguły z art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy o PIT) do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Analogiczną regulację zawiera zresztą art. 14 ust. 2c Ustawy o PIT, który wyłącza w takich przypadkach zastosowanie źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”.

14)  Budynek z Gruntem spełniają definicję z art. 10 ust. 3 Ustawy o PIT. Grunt jest związany z Budynkiem, a Budynek ma charakter mieszkalny. Ustawa o PIT nie zawiera własnej definicji budynku mieszkalnego, należy więc odwołać się do innych norm prawnych. Klasyfikacja budynków została dokonana przez Rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. z 1999 r., nr 112, poz 1316 ze zm.) – PKOB. Jak wskazano we wniosku, Budynek posiada klasyfikację PKOB 1122, tj. „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”. Przeważająca większość powierzchni użytkowej Budynku ma bowiem charakter mieszkalny. Przewaga powierzchni mieszkalnej nad usługową (lub inną niemieszkalną) jest odzwierciedlona również w deklaracjach na podatek od nieruchomości, składanych przez Wnioskodawców i wynikających z tego decyzjach wydawanych przez właściwy organ.

15)  Ponadto, Budynek (z Gruntem) jest wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawców, ponieważ jest przez nich w ramach tej działalności wynajmowany.

16)  Zatem, art. 10 ust. 3 Ustawy o PIT ma zastosowanie do Budynku z Gruntem.

17)  Co za tym idzie, nie można z kolei uznać, że art. 10 ust. 2 pkt 3 Ustawy o PIT znajduje zastosowanie do sprzedaży objętej niniejszym Wnioskiem. Jak wskazano też wcześniej, sprzedaż nie będzie opodatkowana w ramach źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza” na podstawie przesłanek ogólnych, ponieważ Budynek z Gruntem nie stanowią towaru handlowego, a Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Zatem, zastosowanie ma wyłącznie art. 10 ust. 1 pkt 8 (w tym lit. a) Ustawy o PIT, w związku z art. 10 ust. 3 tej ustawy

18)  Wcześniej wykazano, że nie są spełnione przesłanki do opodatkowania (powstania przychodu) na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 (w tym lit. a) Ustawy o PIT.

19)  Konkludując, po stronie Wnioskodawców nie powstanie przychód opodatkowany PIT z tytułu sprzedaży Budynku z Gruntem.

20)  Wnioski analogiczne do powyższych i przedstawiony wyżej sposób rozumienia przepisów wspiera też orzecznictwo. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 27 czerwca 2024 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że opodatkowaniu PIT nie podlega sprzedaż dwóch lokali wykorzystywanych do wynajmu w ramach działalności gospodarczej. Taka sama konkluzja miała miejsce w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji z 30 czerwca 2020 r. (nr 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ).

21)  W związku z powyższym, Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości ich stanowiska wskazanego w niniejszym wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. poprzez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierają specyfikację źródeł przychodów, na podstawie których następuje przypisanie konkretnego przychodu do źródła przychodu. Jest to istotne, ponieważ w zależności od ustalenia źródła przychodów, dla tego przychodu powstają dalsze skutki podatkowe prowadzące do obliczenia uzyskanego dochodu lub poniesionej straty w danym okresie rozliczeniowym.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W rezultacie, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Odrębnym bowiem źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒      nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒      nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym – zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych – rozumie się przez to, z zastrzeżeniem punktu 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności (lit. a) nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego/części budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, jak i związanego z tym budynkiem/częścią budynku/lokalem gruntu. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo polskimi rezydentami podatkowymi. W latach 90-tych XX wieku zakupili Państwo na własność od Gminy Miejskiej, do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską, niezabudowaną nieruchomość gruntową, przeznaczoną pod budowę budynku mieszkalno-usługowego w zwartej zabudowie. Grunt został wpisany do wyodrębnionej w związku ze sprzedażą księgi wieczystej. Zakup miał miejsce w drodze aktu notarialnego, nie był przedmiotem opodatkowania podatkiem obrotowym, podatkiem VAT ani opłatą skarbową. Jeszcze w latach 90-tych XX wieku wybudowali Państwo na gruncie budynek mieszkalny wielorodzinny z funkcją usługową [Budynek]. Budowa Budynku była Państwa zobowiązaniem względem Gminy Miejskiej, wyrażonym wprost w akcie notarialnym nabycia. Lokale mieszkalne ani usługowe położone w Budynku nie mają założonych odrębnych ksiąg wieczystych i nie są przedmiotem odrębnej od Budynku własności (podobnie jak Budynek nie jest przedmiotem odrębnej własności od Gruntu). Od tej reguły są tylko dwa wyjątki. Wyjątkiem 1 jest lokal mieszkalny, którego własność została wyodrębniona (posiada odrębną księgę wieczystą) i który został przeniesiony darowizną na rzecz członka Państwa rodziny. Wyjątkiem 2 jest lokal usługowy, którego własność została wyodrębniona (posiada odrębną księgę wieczystą) i który został sprzedany na rzecz osoby trzeciej. Sprzedaż miała miejsce w 1997 r. i podyktowana była koniecznością uzyskania przez Państwa dodatkowych środków finansowych na wykończenie budowy i urządzenia Budynku. Te wyodrębnione lokale nie są przedmiotem wniosku i na potrzeby wniosku nie wchodzą w zakres pojęciowy Budynku, a związana z nimi współwłasność ułamkowa Gruntu nie wchodzi w zakres pojęciowy Gruntu na potrzeby wniosku. Budynek jest dla celów Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych [PKOB] ujęty w klasie 1122, tj. „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”. Przeważająca większość powierzchni użytkowej Budynku ma bowiem charakter mieszkalny. Przewaga powierzchni mieszkalnej nad usługową (lub inną niemieszkalną) jest odzwierciedlona również w deklaracjach na podatek od nieruchomości, składanych przez Państwa i wynikających z tego decyzjach wydawanych przez właściwy organ. Budynek został wybudowany przez Państwa z myślą o czerpaniu stałych przychodów z jego odpłatnego wynajmu. Rozliczają Państwo od lat przychody z tego tytułu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy czym lokale mieszkalne położone w Budynku są wynajmowane w ramach pozarolniczej jednoosobowej działalności gospodarczej jednego z Państwa (i przychody z tego tytułu rozlicza do celów PIT w całości jedno z Państwa), podczas gdy lokale użytkowe są wynajmowane w ramach Państwa spółki cywilnej, a przychody z tego tytułu rozliczają do celów PIT (w ramach źródła pozarolnicza działalność gospodarcza) Państwo po połowie. Z tytułu wynajmu wystawiają Państwo (oraz spółka cywilna) na najemców faktury VAT. Część usługowa Budynku jest obecnie przedmiotem amortyzacji podatkowej przez Państwa, natomiast nie podlega jej część mieszkalna oraz Grunt. Od czasu wybudowania Budynku nie ponosili Państwo istotnych nakładów na Budynek (i nie ma takich nakładów, które mogłyby stanowić odrębne nieruchomości), a wydatki obejmowały w tym względzie głównie bieżące koszty eksploatacji (częściowo rozliczane z najemcami), bieżących napraw i mniejszych remontów. Budynek nie stanowi i nigdy nie stanowił towaru handlowego, a obrót nieruchomościami nigdy nie był przedmiotem faktycznej Państwa działalności gospodarczej. Posiadają Państwo również kilka innych nieruchomości, które także są przedmiotem odpłatnego wynajmu i również nie stanowiły oraz nie stanowią towaru handlowego. Na przestrzeni ostatnich 10 lat jedynym przypadkiem odpłatnego zbycia przez Państwa nieruchomości była sprzedaż lokalu mieszkalnego, w którym Państwo zamieszkiwali, celem przeprowadzki do innej nieruchomości. Z kolei wspomniana wcześniej sprzedaż lokalu usługowego miała charakter jednostkowy, związany z bieżącą płynnością i odbyła się prawie 30 lat temu. Przedmiotem jednoosobowej działalności gospodarczej zarówno jednego, jak i drugiego Państwa (a co za tym idzie także prowadzonej spółki cywilnej), zgodnie również z ich aktualnymi wpisami do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej [CEIDG], jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (kod PKD2025 68.20.Z). Przedmiotem ww. działalności gospodarczej (w tym w ramach spółki cywilnej) nie jest kupno i sprzedaż nieruchomości. Niemniej, obecnie rozważają Państwo sprzedaż Budynku razem z Gruntem. Przyczyną sprzedaży są problemy zdrowotne jednego z Państwa, co powoduje brak realnych możliwości dalszego gospodarowania Budynkiem, zajmowania się najemcami, rozliczeniami, administracją itp. Pozostałe nieruchomości posiadane i wynajmowane przez Państwa są już zdecydowanie mniejszej powierzchni, znaczenia i skali. Dodatkowo, Państwa rodzina nie jest zainteresowana przejęciem działalności w zakresie Budynku. Sprzedaż planowana jest na początku 2026 r. Sprzedaż nie będzie następować w wykonaniu Państwa działalności gospodarczej, a środki uzyskane z tego tytułu nie zamierzają Państwo przeznaczyć na zakup innych nieruchomości pod sprzedaż (tj. nie zamierzają rozpocząć działalności w zakresie obrotu nieruchomościami).

W tym miejscu wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Stosownie do art. 33 pkt 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólnością, o której mowa w ww. przepisie jest wspólność związana z uczestnictwem w spółce cywilnej. Dlatego choć wkład wspólnika pochodzi z majątku wspólnego małżeńskiego, to prawa majątkowe wynikające z uczestnictwa w spółce wchodzą już do majątku osobistego.

Zasady działania spółek cywilnych regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 860 § 1 Kodeksu cywilnego:

Spółka cywilna nie jest odrębnym podmiotem prawa i stanowi wyłącznie stosunek zobowiązaniowy pomiędzy wspólnikami będącymi stronami umowy spółki cywilnej. Wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony w umowie spółki.

Z uwagi na to, że spółka cywilna nie jest podmiotem prawa, nie przysługuje jej w związku z tym również zdolność do czynności prawnych, zdolność sądowa ani procesowa. Spółka cywilna nie posiada własnego majątku. W spółce tej właścicielami poszczególnych składników majątku pozostają wspólnicy spółki w ramach współwłasności łącznej. Współwłasność ta ma charakter bezudziałowy, a każdemu ze wspólników przysługują równe prawa do całego majątku.

W roli wspólników spółki cywilnej mogą występować wszystkie podmioty posiadające zdolność prawną. Nie ma przeszkód, aby dwuosobową spółkę cywilną tworzyli również małżonkowie.

Spółka cywilna nie jest również podatnikiem podatku dochodowego, a dochody tej spółki nie stanowią odrębnego przedmiotu opodatkowania. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody poszczególnych wspólników spółki cywilnej. Sposób opodatkowania dochodu z udziału w tej spółce uzależniony jest od cywilnoprawnego statusu danego wspólnika. Jeżeli wspólnikiem spółki cywilnej jest osoba fizyczna, to dochód z udziału w tej spółce będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotem złożonego wniosku jest kwestia opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży nieruchomości obejmującej Budynek oraz Grunt, wykorzystywanej w prowadzonej działalności. Przy czym, prowadzona przez Państwa działalność nie stanowi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a Budynek nie stanowi (i nigdy nie stanowił) towaru handlowego. Istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia tej kwestii ma kwalifikacja Budynku do kategorii budynków mieszkalnych lub niemieszkalnych.

Jak wskazano bowiem uprzednio, jeżeli przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny (część budynku mieszkalnego), to wówczas przychód uzyskany z jego zbycia nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej – nawet jeżeli nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji budynku mieszkalnego, zatem w tym miejscu należy wskazać na przepis zawarty w pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), zgodnie z którym:

Zatem w przypadku, gdy powierzchnia użytkowa wykorzystywana dla celów mieszkalnych jest większa niż powierzchnia wykorzystywana dla celów niemieszkalnych – mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym.

Z treści wniosku wynika, że posiadany przez Państwa Budynek ujęty jest dla celów Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie 1122, tj. „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”. Przeważająca część powierzchni użytkowej Budynku ma bowiem charakter mieszkalny. Przewaga powierzchni mieszkalnej nad usługową (lub inną niemieszkalną) jest odzwierciedlona również w deklaracjach na podatek od nieruchomości, składanych przez Państwa i wynikających z tego decyzjach wydawanych przez właściwy organ.

Oznacza to, że Budynek, o którym mowa we wniosku, mimo przeznaczenia zarówno na cele mieszkalne, jak i cele niemieszkalne (usługowe) – spełnia definicję budynku mieszkalnego, ponieważ ponad połowa całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku jest przeznaczona i wykorzystywana do celów mieszkalnych.

Z uwagi na fakt, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie budynek mieszkalny wykorzystywany w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Państwa przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Jak wynika z opisu sprawy, Budynek wybudowali Państwo w latach 90-tych XX wieku na zakupionym uprzednio gruncie, tym samym planowana w 2026 r. sprzedaż opisanej nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie (wybudowanie).

Zatem, zbycie Budynku z Gruntem, nie spowoduje powstania dla Państwa przychodu podlegającego opodatkowaniu, ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko kwestii będących przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto, wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej są rozpatrywane w kolejności – według daty wpływu. Zgodnie z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego wydaje się bez zbędnej zwłoki, jednak nie później niż w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Do tego terminu nie wlicza się terminów i okresów, o których mowa w art. 139 § 4.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.