Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.656.2025.2.DS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-         nieprawidłowe w zakresie pytania nr 2 w części dotyczącej prawa do skorzystania ze zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do zakupu i montażu mikrofalówki oraz stołu do jedzenia wraz z krzesłami, sofy i kanapy oraz

-         prawidłowe w pozostałej części.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga o możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej wobec wydatku na:

1)     elementy wykończenia podstawowe (ścisły remont/adaptacja):

a)     oświetlenie sufitowe i ścienne wewnętrzne w tym taśmy LED, oczka halogenowe, lampy wiszące,

2)     trwałą zabudowę i elementy techniczne:

b)     meble kuchenne na wymiar i w zabudowie, meble łazienkowe na wymiar i w zabudowie, szafy na wymiar,

c)      sprzęt AGD do zabudowy, tj. piekarnik, płytę indukcyjną, lodówkę, zmywarkę,

d)     pralkę, okap kuchenny.

W tym zakresie zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 listopada 2025 r. (wpływ 30 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy PIT.

Od (…).08.2023 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, nie zatrudnia Pan pracowników.

Dominujący przedmiot działalności to PKD 43.29.Z wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych jak i 71.12.Z – działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne. Przedmiotem Pana działalności gospodarczej nie jest obrót i wynajmem nieruchomości.

Pozostaje Pan w związku małżeńskim od dnia (…).09.2024 r. Między Panem a żoną obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

Aktem notarialnym z dnia (…).01.2020 r. otrzymał Pan od rodziców w darowiźnie lokal mieszkalny położony (…) wraz z udziałem wynoszącym 95/10.000 w nieruchomości wspólnej, oraz spółdzielcze własnościowe prawo do miejsca postojowego znajdującego się w lokalu niemieszkalnym, stanowiącym garaż wielostanowiskowy położony w tej samej nieruchomości co nabyte mieszkanie (dalej: Mieszkanie 1). Mieszkanie nie zostało wniesione do małżeńskiego majątku wspólnego.

W dniu (…).04.2025 r. zawarł Pan pisemną, przedwstępną umowę sprzedaży Mieszkania 1 i w dniu (…).04.2025 r. otrzymał Pan na rachunek bankowy zadatek w kwocie (…) zł. W treści umowy strony wskazały, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia (…).06.2025 r.

W dniu (…).05.2025 r. zawarł Pan aneks do przedmiotowej umowy przedłużający termin na zawarcie umowy kupna (z uwagi na problemy kupującej z uzyskaniem kredytu bankowego) do dnia (…).07.2025 r. oraz zwiększający zadatek o kwotę (…) zł, którą to kwotę otrzymał Pan przelewem w dniu (…).05.2025 r. Łącznie otrzymał Pan na rachunek bankowy zadatek w kwocie (…) zł.

W dniu (…).06.2025 r. zawarł Pan akt notarialny sprzedaży Mieszkania 1 na łączną kwotę (…) zł, w tym cena lokalu mieszkalnego (…) zł. i cena spółdzielczego własnościowego prawa do miejsca postojowego w garażu podziemnym w kwocie (…) zł. Zapłatę za mieszkanie otrzymał Pan w dniach (…).06.2025 r. oraz (…).07.2025 r. Sprzedaż nieruchomości nie została dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy PIT.

Do dnia (…).04.2026 r. zamierza Pan złożyć PIT-39, w którym wykaże Pan kwotę dochodu zwolnionego z opodatkowania w wysokości (…) zł. – zamierza Pan bowiem skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, poprzez przeznaczenie uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży, tj. do (…).12.2028 r.

W dniu (…).08.2023 r. w drodze aktu notarialnego nabył Pan samodzielny lokal mieszkalny położony (…) (dalej: Mieszkanie 2) wraz z pomieszczeniem przynależnym, tj. komórką lokatorską, z własnością którego to lokalu i pomieszczenia przynależnego związany jest udział wynoszący 2576/1000000 części we współwłasności wspólnych części budynków i urządzeń oraz we współwłasności gruntu. Jednocześnie każdoczesnemu właścicielowi przedmiotowego lokalu mieszkalnego przysługuje nieograniczone w czasie prawo do wyłączanego korzystania z miejsca postojowego przeznaczonego dla samochodu osobowego w garażu wielostanowiskowym, na kondygnacji podziemnej, przy czym koszty utrzymania miejsca postojowego będzie ponosił każdoczesny właściciel tego lokalu. Cena kupna Mieszkania 2 została ustalona na łączną kwotę (…) zł. Mieszkanie nie zostało wniesione do małżeńskiego majątku wspólnego. W przedmiotowym mieszkaniu jest Pan zameldowany i mieszka razem z małżonką.

W dniu (…).05.2025 r. (po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży Mieszkania 1) wraz z małżonką zawarli Państwo notarialną umowę deweloperską, kupna do Państwa majątku wspólnego, lokalu mieszkalnego położonego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, dwulokalowym wraz z prawami związanymi, w tym z odpowiadającym mu udziałem w nieruchomości wspólnej w (…) miejscowości (…) (dalej Dom). Zgodnie z umową deweloperską umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do (…).06.2026 r. Cena kupna Domu wyniosła (…) zł.

W dniu (…).08.2025 r. działając łącznie z małżonką zawarli Państwo z bankiem umowę o kredyt hipoteczny na sfinansowanie zapłaty części ceny Domu w wysokości (…) zł. Jako kredytobiorcy zobowiązali się Państwo solidarnie do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami oraz spłaty wszelkich innych zobowiązań wynikających z Umowy (§ (…) umowy). Kredyt składa się z rat kapitałowo odsetkowych.

Pierwszą część ceny za Dom w kwocie (…) zł wpłacił Pan do dewelopera w dniu (…).06.2025 r., a kolejną w kwocie (…) zł w dniu (…).10.2025 r. Kredyt został wypłacony przez bank w dniu (…).10.2025 r. Część wkładu własnego pochodziła z części uzyskanych środków ze sprzedaży Pana majątku odrębnego – Mieszkania 1. Pozostałą część środków ze sprzedaży Mieszkania 1 planuje Pan przeznaczyć na częściowe wykończenie Domu, bowiem został on nabyty w stanie deweloperskim co oznacza, że będzie wymagał nakładów wykończeniowych aby w nim zamieszkać.

Po skończonym remoncie planuje Pan niezwłocznie wraz z małżonką w nim zamieszkać, jak i zameldować się. Będzie to Państwa główne miejsce zamieszkania i centrum interesów życiowych oraz miejsce zaspokajania głównych celów mieszkaniowych. Po przeprowadzce do domu planuje Pan sprzedać Mieszkanie 2.

Ponieważ środki uzyskane ze sprzedaży Mieszkania 1 oraz zaciągnięty kredyt nie pozwolą Panu wraz z żoną na całkowite wykończenie domu, to planuje Pan sprzedać Mieszkanie 2. Sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od dnia nabycia – planuje Pan, że w 2026 r. Część środków uzyskanych ze sprzedaży Mieszkania 2 planują Państwo przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kupno Domu, a pozostałą na wykończenie domu.

Liczy Pan, że uda się Państwu uzyskać ze sprzedaży Mieszkania 2 cenę znacznie większą niż ta, za jaką zostało ono kupione i wówczas planuje Pan z żoną kupić (…) nieduże mieszkanie (dalej Mieszkanie 3) w budynku wielorodzinnym. Nie będzie ono nabywane w celu osiągnięcia zysków z najmu ani odsprzedaży. Podstawowym jego celem jest zabezpieczenie Państwa przyszłych potrzeb mieszkaniowych, w szczególności na okres starości lub konieczności czasowego zamieszkania w mieście. Chcą Państwo aby to mieszkanie było przede wszystkim zabezpieczeniem na starość, kiedy nie będzie Pana wraz z żoną już stać finansowo oraz fizycznie na utrzymywanie i mieszkanie w domu (…). W tej sytuacji muszą się Państwo liczyć tylko na siebie bowiem nie posiadają Państwo potomstwa. Po jego wyremontowaniu planuje Pan z żoną w nim czasowo zamieszkiwać, głównie w trakcie zimy aby nie ponosić dużych koszów ogrzewania domu, a także z uwagi na szybsze dojazdy do pracy. Planuje Pan z żoną także czasowo mieszkać w tym mieszkaniu w trakcie tygodnia gdy nawał obowiązków służbowych będzie wymagał od Państwa większej dyspozycyjności i szybkości dojazdu do miejsca pracy, a także ponosić koszty jego utrzymania. Ponadto należy podkreślić, że mieszkanie „na starość” w mieście ma znacznie więcej plusów niż mieszkanie za miastem, bowiem dostęp do całej infrastruktury sklepowej, użyteczności publicznej czy służby zdrowia jest tam znacznie szybszy i wygodniejszy. Nie wiedzą Państwo dokładnie jak ten czas zamieszkiwania w Mieszkaniu 3 będzie się układał, więc nie wykluczają Państwo także, że w okresie posiadania tego mieszkania będzie ono wynajmowane okresowo – krótkoterminowo, czy w perspektywie dłuższej. Ewentualny najem zakłada Pan, że miałby charakter przejściowy i służył głównie pokryciu kosztów utrzymania nieruchomości, a nie jako dodatkowe, znaczące dla Państwa budżetu dodatkowe i stałe źródło dochodów. Ponieważ tworzy Pan wraz z żoną tylko dwuosobowe gospodarstwo domowe, to muszą Państwo zadbać o swoją przyszłość, a w Państwa ocenie pozostaje słuszne stwierdzenie, że Mieszkanie 3 również chce Pan z żoną nabyć na własne cele mieszkaniowe, a nie osób trzecich. Posiadanie kilku nieruchomości nie wyklucza spełnienia własnych celów mieszkaniowych, co potwierdzają liczne interpretacje.

Ponadto pismem z 30 listopada 2025 r. odpowiedział Pan na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku:

1)     na co konkretnie wydatkował/zamierza Pan wydatkować środki finansowe ze zbycia Mieszkania 1 oraz kiedy to nastąpiło/nastąpi? Należy szczegółowo opisać powyższą kwestię.

Odpowiedź: Jak zostało to wskazane w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, uzyskane środki ze sprzedaży Mieszkania 1 w całości planuje Pan wydatkować na zakup i wykończenie Domu. Daty i kwoty, które zapłacili Państwo do dewelopera zostały dokładnie opisane we wniosku (wraz z wyjaśnieniem kwestii związanej z otrzymanym i wydatkowanym zadatkiem). Deweloper wystawił faktury za kupno Domu na Pana i Pana małżonkę – jako przyszłych właścicieli Domu – przeniesienie prawa własności do Domu w formie aktu notarialnego planowane jest na rok 2026.

Równolegle wydatkuje Pan środki na wykończenie wnętrza Domu. Do tej pory środki przeznaczył Pan na m.in. zakup oświetlenia, armatury sanitarnej, kafli, materiałów wykończeniowych, parapetów, zrobienie instalacji pod klimatyzację, zapłatę zaliczki za podłogi, drzwi wewnętrzne itd. Prace są w trakcie i pozostałe środki ze sprzedaży Mieszkania 1 w całości zostaną przeznaczone na częściowe wykończenie wnętrza Domu.

Wydatkuje je Pan wraz z postępem prac i zakończy Pan w 2026 r. Otrzymane środki ze sprzedaży Mieszkania 1 nie wystarczą na całościowe wykończenie Domu. Środki otrzymane ze sprzedaży Mieszkania 1 planuje Pan przeznaczyć na realizację części wydatków (w zależności od tego ile z nich zmieści się w otrzymanej kwocie), o których mowa w zadanym przez Pana Pytaniu 2.

Wg Pana wyliczeń, kwota na wykończenie Domu, którą Pan dysponuje w związku ze sprzedażą Mieszkania 1 wynosi: (…) zł (kwota ze sprzedaży Mieszkania 1) – (…) zł (kwota otrzymanego zadatku) zapłata I transzy do dewelopera (cała transza wyniosła (…) zł) – (…) zł (druga transza do dewelopera) = (…) zł (kwota jaką zamierza Pan w całości do końca 2026 r. przeznaczyć na wykończenie Domu – zakres wydatków jak w Pytaniu 2).

2)     w jaki sposób udokumentowane zostały/zostaną wydatki na zakup domu, jego remont oraz wykończenie? Na czyje imię i nazwisko dokumenty te zostały/zostaną wystawione?

Odpowiedź: Deweloper wystawił już faktury (w dniu (…).07.2025 r. oraz (…).10.2025 r.) za dokonane wpłaty (w tym przelany kredyt bankowy) na całość należnej ceny sprzedaży Domu, na Pana i Pana małżonkę tj. (…). Oboje kupili Państwo Dom i oboje widnieją na fakturach.

Wydatki związane z wykończeniem Domu dokumentuje Pan fakturami oraz rachunkami wystawianymi na Pana imię i nazwisko. Uważa Pan, że nie ma to wpływu na zakres realizacji własnego celu mieszkaniowego – Dom stanowi bowiem majątek wspólny małżonków, a wydatki na jego wykończenie dotyczą nieruchomości objętej wspólnością majątkową.

3)     w odniesieniu do kredytu hipotecznego na zakup domu, proszę wskazać:

a)     czy został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Kredyt został zaciągnięty w banku (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…).

b)     czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynika z tej umowy?

Odpowiedź: § (…) umowy kredytu hipotecznego wskazuje przeznaczenie kredytu – budowa lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego (rynek pierwotny) oraz rodzaj przedmiotu kredytowania – lokal mieszkalny. Wypłata kredytu nastąpiła w jednej transzy na konto dewelopera.

4)     na co konkretnie zamierza Pan wydatkować środki finansowe ze zbycia Mieszkania 2, które zamierza Pan sprzedać w 2026 r. oraz kiedy to nastąpi? Należy szczegółowo opisać powyższą kwestię.

Odpowiedź: Mieszkanie 2 planuje Pan wystawić na sprzedaż w 2026 r. Trudno w tym momencie określić kiedy dokładnie je Pan sprzeda, bo to zależy od popytu na nie.

Środki ze sprzedaży Mieszkania 2 zamierza Pan przeznaczyć na:

1)     spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup Domu (w całości lub części),

2)     wykończenie Domu w zakresie niewykonanym z wykorzystaniem środków ze sprzedaży Mieszkania 1 (np. sprzęt AGD, meble w zabudowie, wiata garażowa, wiata tarasowa),

3)     jeżeli środki pozwolą – przeznaczenie części na nabycie i wykończenie Mieszkania 3, zgodnie z opisem przedstawionym we wniosku.

Planowane wydatkowanie środków ze sprzedaży Mieszkania 2 nastąpi w terminie nie dłuższym niż 3 lata od daty sprzedaży, a w praktyce – znacznie wcześniej.

Zakres wydatków, które planuje Pan pokryć ze środków ze sprzedaży Mieszkania 2, jest tożsamy z zakresem wskazanym w Pytaniu nr 2 oraz został rozszerzony o spłatę kredytu na zakup Domu.

5)     w jaki sposób udokumentowane zostaną ww. wydatki? Na czyje imię i nazwisko dokumenty te zostaną wystawione?

Odpowiedź: Wydatki dotyczące wykończenia Domu (a w przyszłości ewentualnie Mieszkania 3), ponoszone po sprzedaży Mieszkania 1 i ewentualnie Mieszkania 2, będą dokumentowane imiennymi fakturami lub rachunkami wystawianymi na Pana.

Faktury dotyczące zakupu Domu zostały wystawione na Pana oraz Pana małżonkę.

Uważa Pan, że fakt wystawiania faktur wykończeniowych wyłącznie na Pana lub ewentualnie na Pana i Pana małżonkę nie powinien mieć wpływu na zastosowanie ulgi mieszkaniowej, ponieważ dotyczą one nieruchomości będącej elementem majątku wspólnego.

6)     kiedy planuje Pan nabyć Mieszkanie 3, w szczególności czy planuje Pan nabyć Mieszkanie 3 dopiero po dokonanej sprzedaży Mieszkania 2?

Odpowiedź: Nabycie Mieszkania 3 (przeniesienie własności w formie aktu notarialnego) planuje Pan po sprzedaży Mieszkania 2 – orientacyjnie w latach 2026 lub 2027.

Wpłaty dokonane przed sprzedażą Mieszkania 2 nie będą rozliczane w ramach ulgi mieszkaniowej. W uldze zostanie uwzględniona wyłącznie ta część wydatków, która zostanie poniesiona po sprzedaży Mieszkania 2.

7)     do której transakcji sprzedaży nieruchomości odnosi się zadane we wniosku pytanie nr 2, tj. do sprzedanego w 2025 r. Mieszkania 1, czy też planowanej w 2026 r. sprzedaży Mieszkania 2?

Odpowiedź: Pytanie nr 2 obejmuje zarówno:

•          sprzedaż Mieszkania 1 (dokonana w 2025 r.),

•          jak i planowaną sprzedaż Mieszkania 2 (w 2026 r.),

ponieważ środki uzyskane ze sprzedaży Mieszkania 1 nie wystarczają na pełne zrealizowanie własnego celu mieszkaniowego polegającego na kompleksowym wykończeniu Domu. Sprzedaż Mieszkania 2 jest więc rozważana po to, aby pokryć zakres wydatków opisanych w Pytaniu nr 2, w tym m.in. zakup wiaty garażowej, wiaty tarasowej, fotowoltaiki, magazynu energii oraz pozostałych elementów wykończenia.

Pytania

1.      Stan faktyczny: Czy w opisanym stanie faktycznym, dochód uzyskany przez Pana ze sprzedaży Mieszkania 1 – stanowiącego Pana majątek osobisty, wydatkowany w kwocie (…) zł (otrzymany zadatek) oraz (…) zł – łącznie (…) zł na nabycie nowej nieruchomości – Domu – służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych Pana i małżonki (obie osoby są współkredytobiorcami oraz będą współwłaścicielami nowej nieruchomości), korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT?

2.     Zdarzenie przyszłe: Czy przeznaczenie części otrzymanego ze sprzedaży nieruchomości dochodu na wydatki poniesione na zakup i montaż poniższych rzeczy, w celu wykończenia budynku mieszkalnego, nabytego w stanie deweloperskim, należy zakwalifikować jako wydatki realizujące cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT?

1)     Elementy wykończenia podstawowe (ścisły remont/adaptacja):

a)    podłogi, ściany i schody wewnątrz budynku,

b)    kafle do łazienek i na podłogi,

c)    drzwi wewnętrzne,

d)    oświetlenie sufitowe i ścienne wewnętrzne w tym taśmy LED, oczka halogenowe, szynoprzewody, lampy wiszące i kontakty,

e)    tynki, farby,

f)     tapety na ścianach,

g)    armatura sanitarna (m.in. WC, baterie, umywalka, zlewozmywak, brodzik, wanna);

2)     Trwała zabudowa i elementy techniczne:

h)    meble kuchenne na wymiar i w zabudowie, meble łazienkowe na wymiar i w zabudowie, szafy na wymiar,

i)     sprzęt AGD do zabudowy, tj. piekarnik, płyta indukcyjna, mikrofalówka, lodówka, zmywarka,

j)     pralka, suszarka, okap kuchenny,

k)    klimatyzacja,

l)     zmiękczacz wody,

m)  wiata garażowa – robiona na wymiar, która z jednej strony będzie na stałe zamontowana do elewacji budynku, z dachem i ścianami oraz zamykaną bramą i / lub zamykanymi drzwiami wraz z kostką i fundamentem pod wiatą,

n)    wiata tarasowa (pergola tarasowa) – która będzie zrobiona na wymiar, zadaszona, z każdej strony z zabudowanymi ścianami, zamontowana do elewacji budynku – ściany, wraz z fundamentem,

o)    fotowoltaika i magazyn energii,

p)    system alarmowy;

3)   Dodatkowe wyposażenie:

 r)   stół do jedzenia wraz z krzesłami, sofa i kanapy (nie stanowią one głównego przedmiotu pytania lecz mają charakter uzupełniający).

3.     Zdarzenie przyszłe: Czy w przypadku sprzedaży Mieszkania 2 – stanowiącego Pana majątek odrębny – i przeznaczeniu części otrzymanego z tego tytułu dochodu na spłatę/nadpłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego przed jego sprzedażą na kupno Domu, zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe Pana i małżonki, będzie Pan mógł korzystać w tej części ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT?

4.     Zdarzenie przyszłe: Czy przeznaczenie części dochodu ze sprzedaży Mieszkania 2 – stanowiącego Pana odrębny majątek – na kupno nowej nieruchomości – Mieszkania 3, które będzie stanowiło majątek wspólny Pana i małżonki i które będzie wykorzystywane do zaspokajania Państwa potrzeb mieszkaniowych, będzie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT?

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy: podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej PIT): wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Należy podkreślić, że decyzja o kupnie Domu zapadła dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży Mieszkania 1. Kupująca była zdecydowana na jego zakup i pewna, że nie będzie miała problemów z uzyskaniem kredytu bankowego na częściowe sfinansowanie zapłaty. Również wyznaczony termin do podpisania umowy notarialnej przenoszącej własność Mieszkania 1 wydawał się stroną bezpieczny i pewny do dotrzymania. To sprawiło, że podpisali Państwo w dniu (…).05.2025 r. umowę deweloperską kupna Domu, mając świadomość, że środki na częściowe sfinansowanie zakupu Domu oraz jego wykończenie będą pochodzić ze sprzedaży Mieszkania 1. Na skutek konieczności przedłużenia terminu do zawarcia umowy sprzedaży Mieszkania 1 – z winy kupującej – nie udało się sprzedać Mieszkania 1 przed upływem terminu zapłaty pierwszej transzy za Dom w kwocie (…) zł. Niemniej jednak w Pana opinii kwota zadatku, którą otrzymał Pan, czyli (…) zł została przeznaczona na częściowe uregulowanie pierwszej transzy za Dom i powinna zostać uwzględniona, jako podlegająca rozliczeniu w ramach ulgi mieszkaniowej. Zadatek w całości został zatrzymany i przeznaczony na pokrycie ceny zakupu Domu, a więc nie nastąpiło zwrócenie zadatku kupującemu – co oznacza, że realnie stanowił przychód ze sprzedaży i został wydatkowany na nową nieruchomość.

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 28 lutego 2025 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1001.2024.2.MS2, stwierdził, że istotne w kwestii możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest rozstrzygnięcie czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości. Jak wskazał bowiem organ: „W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe. W konsekwencji zauważyć trzeba, że z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot «począwszy od dnia odpłatnego zbycia», który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji. Wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego".

Z powyższego wynika, zatem, że aby móc skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, należy zachować pewną chronologię zdarzeń, nawet jeżeli chronologia ta dotyczy tylko części osiąganych przychodów, to należy w pierwszej kolejności otrzymać chociażby zadatek, a później wydatkować go na własne cele mieszkaniowe. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, dlatego stoi Pan na stanowisku, że otrzymany zadatek w kwocie (…) zł, który został przeznaczony na poczet zakupu Domu, spełnia warunki zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT i będzie wchodził w skład rozliczenia ulgi mieszkaniowej sprzedaży Mieszkania 1, pod warunkiem, iż nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedał Pan Mieszkanie 1 przeznaczy uzyskane środki na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych, w tym wypadku zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność Domu.

Dodatkowo wskazuje Pan, że dochód który otrzymał ze sprzedaży Mieszkania 1 i który stanowił Pana majątek osobisty, i który został przeznaczony (i będzie również w przyszłości) w kwocie (…) zł (zadatek) oraz (…) zł (transza do dewelopera) na nabycie nieruchomości – Domu oraz pokrycie kosztów notarialnych związanych z nabyciem nieruchomości, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, spełnia warunki zwolnienia dochodu ze zbycia tego mieszkania z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, do tej części kwoty, która zostanie przeznaczona na wspólne cele mieszkaniowe Pana i małżonki w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Mieszkania 1.

Własne cele mieszkaniowe obejmują bowiem również sytuację, gdy podatnik wykorzystuje środki z majątku osobistego na zakup nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, w której sam będzie mieszkał. Nie jest wymagane, aby nieruchomość była wyłączną własnością podatnika.

W tym miejscu należy wskazać, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy: z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Natomiast w myśl art. 35 tej ustawy: w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Stosownie do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jest to współwłasność łączna, bezudziałowa, której podstawową cechą jest to, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzenia udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W związku z tym Pana zdaniem, jeżeli przychód ze zbycia mieszkania wchodzącego w skład Pana majątku osobistego, zostanie wydatkowany w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło jego zbycie (do końca 2028 r.), na nabycie własności (oraz wykończenie) nieruchomości przez oboje małżonków do majątku wspólnego, to nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten w całości bądź w części przeznaczony na nabycie nowego Domu na cele mieszkaniowe, korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

W tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki, które pochodziły ze sprzedaży Pana majątku osobistego zostały wydatkowane na nabycie Domu, który wejdzie w skład majątku wspólnego Pana i małżonki, ponieważ w dalszym ciągu spełnia Pan podstawowy warunek ulgi mieszkaniowej, tzn. ponoszenie wydatków na własne cele mieszkaniowe. Skoro ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej zakłada istnienie współwłasności łącznej, której udziałów nie można określać w czasie małżeństwa, to wydatek poniesiony na zakup i wykończenie nieruchomości objętej wspólnotą majątkową jest bez wątpienia wydatkiem na własne cele mieszkaniowe.

Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdzają liczne interpretacje indywidualne prawa podatkowego w podobnych sprawach, a ostatnie ich przykłady to np.:

-          interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 października 2025 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.743.2025.2.KR,

-          interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 sierpnia 2025 r. nr 0112-KDSL1-1.4011.436.2025.3.JB,

-          interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 sierpnia 2025 r. nr 0115-KDIT3.4011.594.2025.2.RS,

-          interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lutego 2025 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.980.2024.2.PT.

Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, którą jeden z małżonków nabył do majątku odrębnego, na zakup nieruchomości nabywanej do majątku wspólnego – przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z analizowanych przepisów ustawy PIT – uprawnia do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a PIT.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2

Katalog wydatków, które można zakwalifikować jako poniesione na własne cele mieszkaniowe, znajduje się w art. 21 ust. 25 ustawy PIT.

Zgodnie z pkt 1 lit. d tego przepisu są to wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem lokalu mieszkalnego, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „remont”.

Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Zgodnie z literatura i orzecznictwem , za „remont" lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych.

„Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, klimatyzacyjna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku. Pojęcie „trwałość” nie polega na tym, że nie można mebli czy innych elementów wyposażenia zdemontować tylko na tym, że po zdemontowaniu tracą one swoją funkcję.

Biorąc powyższe pod uwagę uważam, że wszystkie wymienione w Pytaniu 2 w punktach od a do r wydatki, jeżeli będą przeznaczone na własne cele mieszkalne, udokumentowane imiennymi fakturami lub rachunkami i wydatkowe w ustawowym czasie będą stanowiły podstawę do rozliczenia w ramach ulgi mieszkaniowej.

Należy wskazać, że zakupiona nieruchomość jest w stanie deweloperskim i żaden z wydatków wymienionych w punktach a-r nie został przez dewelopera wykonany – uwzględniony w cenie Domu i nie będzie przez niego wykonany.

Wydatki na podłogi i schody (a), kafle (b), drzwi wewnętrzne (c), oświetlenie i kontakty (d), tapety (f), tynki i farby (e), meble do zabudowy (h), sprzęt AGD do zabudowy (i), klimatyzacji (k), systemu alarmowego (p), armatury sanitarnej (g), wiaty garażowej (m), wiaty tarasowej (n) czy fotowoltaiki z magazynem energii (o), charakteryzuje się tym, że wszystkie te wydatki są ponoszone na konkretną nieruchomość, w konkretnych wielkościach i dobrane do konkretnego wnętrza, dodatkowo będą one na stałe złączone ze ścianami czy konstrukcją budynku. Zrobione na wymiar.

Bez wątpienia takie elementy budynku jak zabudowa tarasu, czy wiata garażowa aby stanowiły część budynku muszą być konstrukcyjnie związane z nim, co w przedmiotowej sprawie będzie właśnie miało miejsce bo będą one stanowić trwały element budynku mieszkalnego i będą konstrukcyjnie związane z bryłą budynku – jego ścianami w tym boczą i tylną. Dodatkowo wymaga podkreślenia, że zrobienie wiaty garażowej czy wiaty tarasowej po ich wykonaniu na danej działce nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności.

Panele fotowoltaiczne będą generowały energie wykorzystywaną na własne potrzeby, a magazyn energii przechowywał ją w celu późniejszego wykorzystania, instalacja alarmowa będzie trwale związana z bryła budynku i złączona z instalacją elektryczną. Zmiękczacz wody będzie wykorzystywany na własne cele aby poprawić jakość wody w nieruchomości, a jego parametry będą dobrane pod indywidulane zapotrzebowanie. Armatura sanitarna jest niezbędna do korzystania z podstawowych urządzeń zaspokających potrzeby głównie sanitarne, stół i krzesła czy sofa i łóżka są niezbędnym elementem wyposażenia każdej nieruchomości, służącym podstawowym celom nie tylko związanym z odpoczynkiem, spożywaniem posiłków, ale także budowaniem więzi między członkami rodziny.

Wszystkie ww. wydatki mają na celu wykończenie nieruchomości nabytej w stanie deweloperskim w podstawowe materiały, urządzenia i funkcjonalności aby nadawały się do zamieszkania. Prace wykończeniowe, malarskie, montaż i zakup oświetlenia, meble na wymiar jak i sprzęt AGD będą robione pod konkretną nieruchomość. Zakup podstawowych sprzętów jak pralka czy suszarka jest niezbędny do normalnego funkcjonowania rodziny. Także zabudowy na wymiar mebli, a także te, które na stałe będą związane z budynkiem, a będą służyły do przechowywania samochodu czy odpoczynku na tarasie powinny Pana zdaniem być uznane jako wydatki na cele mieszkaniowe. Nie będzie możliwości aby któryś z wymienionych wydatków został bez szkody dla nieruchomości zdemontowany i wykorzystywany w innej nieruchomości. Wszystkie wskazane wydatki z jednej strony realizują potrzebę przystosowania zakupionej nieruchomości do zamieszkania czyli spełniania własnych celów mieszkaniowych, a jednocześnie do zaspokajania podstawowych potrzeb egzystencjonalnych. Aby w nieruchomości była możliwość realizacji własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek taki musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka.

Wszystkie ww. wydatki uwzględniają aktualny poziom rozwoju społeczno-gospodarczego i standardu wykańczania nie tylko budynków jednorodzinnych, ale właściwego rozumienia sposobu zaspokajania przez obywateli potrzeb mieszkaniowych.

W związku z tym ww. wydatki uznać należy w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d. PIT, za poniesione na własne cele mieszkaniowe.

Takie stanowisko wyraził w podobnej sprawie również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 sierpnia 2024 r. sygn. akt II FSK 534/24 jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach z dnia 23 listopada 2023 r. l SA/GI 383/23.

Warto również powołać się w tym miejscu na interpretację ogólną Ministra Finansów z dnia 14 października 2021 r. nr DD2.8202.4.2020, w której wskazał, że „Wydatki poniesione na zakup kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, okapów kuchennych, mogą być traktowane jako wydatki budowlane, remontowe lub wykończeniowe, gdyż stanowię zakończenie instalacji gazowej, gazowo- elektrycznej, elektrycznej, wodociągowej, wodociągowo-kanalizacyjnej lub wentylacyjnej. Są to wydatki niezbędne i racjonalne, wynikające z projektów instalacyjnych i przyłączeniowych sporządzonych dla danej nieruchomości/lokalu. Ponadto należy zauważyć, że konieczność ponoszenia takich wydatków wynika częściowo z wymogów określonych odrębnymi przepisami. Układ funkcjonalny, konstrukcyjny i przestrzenny budynku (lokalu), oraz rozwiązania techniczne i materiałowe elementów budowlanych muszą odpowiadać wymaganiom wynikającym m.in. z ich przeznaczenia. Zatem budynek (lokal) mieszkalny musi być przystosowany w taki sposób, by spełniał podstawowe funkcje mieszkalne – niezbędne do prawidłowej egzystencji człowieka. Tym samym, budynek (lokal) mieszkalny powinien w swym projekcie uwzględniać pomieszczenia takie jak kuchnia I łazienka, wraz z oznaczeniem umiejscowienia odpowiednich instalacji i przyłączy - wodnych, elektrycznych, gazowych, wentylacyjnych, czy też odprowadzenia ścieków”. W tej samej interpretacji czytamy także, że „Należy także wskazać, że podstawową funkcją zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego i społecznego. Dlatego też, badając przesłanki wypełnienia «własnego celu mieszkaniowego», należy mieć na uwadze wsparcie państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Przepisy art. 21 ust. 25 ustawy PIT mają charakter nieostry, elastyczny, właśnie z uwagi na konieczność dostosowania regulacji podatkowych do dynamicznych zmian zachodzących na rynku obrotu nieruchomościami, w tym do zmian technologii stosowanych w budownictwie oraz pewnych współcześnie przyjętych standardów wykończeniowych. Wydatki będące podstawą do skorzystania z ulgi mieszkaniowej muszą zatem uwzględniać społeczny cel przedmiotowego zwolnienia, a tym samym nie mogą być kwalifikowane w oderwaniu od realiów społecznych. (…) Projektując omawiane zwolnienie podatkowe, ustawodawca nie miał na celu zawężenia katalogu wydatków mieszkaniowych wyłącznie do tych wydatków, które więżą się z przygotowaniem budynku (lokalu) do tzw. «stanu surowego zamkniętego». Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji”.

W Pana ocenie wszystkie wskazane wydatki – jako związane bezpośrednio z przystosowaniem budynku do zamieszkania i realizacją własnych celów mieszkaniowych – stanowią koszty, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT. Wszystkie one są zrealizowane na potrzeby konkretnej nieruchomości, w większości wymagają uwzględnienia ich rozmieszczenia, przebiegu i sposobu montażu w projekcie budowlanym czy wykończenia wnętrz oraz instalacji specjalnych przyłączy. Podstawowe wyposażenie jak chociażby meble w zabudowie kuchennej, kuchenka, zlewozmywak służą do zabezpieczenia prawidłowej egzystencji tak samo jak stół czy krzesła, które są niezbędne chociażby do zjedzenia przygotowanego posiłku. Meble trwale związane z budynkiem, wykonane na indywidualne zlecenie „pod wymiar”, charakteryzują się funkcjonalnością przystosowaną wyłącznie do budynku, w którym zostały pierwotnie zamontowane.

Pod względem funkcjonalności należy je zatem traktować jako elementy konstrukcyjne budynku.

Tym samym, aby w budynku możliwa była realizacja własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek ten musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka, a wymienione w pytaniu nakłady w literach od a do r mają właśnie temu służyć.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy).

Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie wszystkie ustawowe przesłanki zostaną spełnione bowiem:

-         kredyt hipoteczny na kupno Domu zaciągnął Pan w dniu (…).08.2025 r.,

-         do sprzedaży Mieszkania 2 dojdzie na pewno po tej dacie (ma Pan nadzieję, że w roku 2026 r. po przeprowadzce do Domu),

-         kredyt został zaciągnięty na realizację własnych celów mieszkaniowych – kupna Domu, w którym po jego wykończeniu zamierza Pan zamieszkać i zameldować się i będzie to Pana główne miejsce zamieszkania,

-         przeniesienie prawa własności do Domu nastąpi w roku 2026 r.,

-         środki ze sprzedaży Mieszkania 2 niezwłocznie zostaną przekazane na spłatę kredytu hipotecznego na Dom.

W Pana opinii nie ma w przedmiotowej sprawie znaczenia, że środki pochodzące na spłatę kredytu hipotecznego będą pochodziły z Pana odrębnego majątku, bowiem zobowiązanie kredytowe jest solidarne – odpowiadam w całości za zaciągnięty dług i zaciągnąłem go na własne cele mieszkaniowe czego nie niweczy fakt zakupu Domu wraz z małżonką, z którą posiadam wspólność majątkowa małżeńską.

Stanowisko Dyrektora KIS jest w tej materii korzystne dla podatników, potwierdza on bowiem, że solidarna odpowiedzialność kredytobiorców sprawia, iż spłata kredytu w całości, nawet jeśli dotyczy nieruchomości nabytej we współwłasności ułamkowej, może być w pełni uznana za realizację własnych celów mieszkaniowych.

W interpretacji z dnia 14 lipca 2023 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.479.2023.2.MS2, organ wskazał jednoznacznie, że brak jest przeszkód, aby dochód pochodzący ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek osobisty jednego z małżonków został przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez małżonków. Decydujące znaczenie ma tutaj fakt solidarnej odpowiedzialności za zobowiązanie kredytowe oraz to, że kredyt został przeznaczony na nabycie nieruchomości służącej realizacji celów mieszkaniowych rodziny. Jeśli środki pochodzą z majątku osobistego, a kredyt obciąża oboje małżonków, to spłata długu hipotecznego stanowi wydatek na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

W kolejnej interpretacji z dnia 5 kwietnia 2023 r., nr 0115-KDIT3.4011.92.2023.3.PS organ powołał się na art. 21 ust. 26 ustawy o PIT, zgodnie z którym własne cele mieszkaniowe obejmują zarówno nieruchomości stanowiące własność, jak i współwłasność podatnika. W konsekwencji, przy solidarnej odpowiedzialności kredytobiorców, bez znaczenia pozostaje fakt, że podatnik jest tylko współwłaścicielem i posiada określony udział w nieruchomości. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego można uwzględnić całą kwotę spłaconego kredytu.

Co więcej, Dyrektor KIS zaakceptował, że ulga przysługuje również w sytuacji, gdy nieruchomość jest czasowo wynajmowana, jeśli podatnik wykazał, że w przyszłości planuje w niej realizować własne cele mieszkaniowe.

Również w interpretacji indywidualnej z dnia 7 października 2025 r. 0113-KDIPT2-2.4011.743.2025.2.KR Dyrektor KIS potwierdził, że prawidłowe jest stanowisko podatnika, zgodnie z którym wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania, które stanowiło majątek osobisty, na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego na nową nieruchomość zaspokajającą potrzeby mieszkaniowe małżonków, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT. Wymogiem ustawodawcy jest aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania dochodu z odpłatnej sprzedaży nieruchomości objętej podatkiem.

Podobnie w interpretacji z dnia 16 maja 2025 r., nr 0115-KDIT1.4011.200.2025.2.JG, Dyrektor KIS potwierdził, że spłata całości kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie z partnerem (następnie małżonkiem) jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe i może korzystać ze zwolnienia.

Również w interpretacji z dnia 14 października 2025 r. 0113-KDIOT2-2.4011.764.2025.3.EC, zostało podkreślone, że jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości.

Biorąc powyższe przepisy i interpretacje pod uwagę, stwierdza Pan, że wydatkowanie przychodu ze sprzedaży Mieszkania 2, stanowiącego Pana odrębny majątek, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego 08.08.2025 r. wspólnie z małżonką na zakup Pana i Pana żony Domu, w którym będzie Pan mieszkał i który będzie służył do zaspakajania Pana potrzeb mieszkaniowych, stanowić będzie wydatek na własne cele mieszkaniowe i podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 PIT.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4

W przypadku korzystnego sprzedania Mieszkania 2 planuje Pan część dochodu przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na kupno Domu (o czym była mowa powyżej), a resztę na kupno nowej nieruchomości – Mieszkania 3 w innej miejscowości niż zakupiony Dom, oraz jego wykończenie. Planuje Pan w nim posiadać miejsce do spania, wyposażenie kuchni, media itd. wszystko to co jest potrzebne do normalnego z niego korzystania.

Celem kupna Mieszkania 3 nie jest jego remont, a następnie sprzedaż z zyskiem, przekazanie w darowiźnie czy też przeznaczenie na cele innych członków rodziny lub uzyskiwanie stałych pożytków w postaci dochodów z najmu. Ma ono służyć zaspokajaniu Pana potrzeb, w szczególności w przypadku starości, gdzie mieszkanie pod miastem może być w wielu aspektach problematyczne i niewygodne, a także wiązać się z dużymi kosztami. Tak jak wskazał Pan na wstępnie – po kupnie Mieszkania 3 w stanie deweloperskim zamierza Pan go wyremontować i zamieszkiwać w nim, w szczególności w okresie zimowym, czy też w innym okresie – kiedy będzie to uzasadnione wygodą związaną z dojazdami do pracy, spotkaniami z przyjaciółmi czy chęcią spędzania czasu w mieście.

Brak potomstwa oznacza, że we własnym zakresie muszą Państwo zabezpieczyć możliwości samodzielnego funkcjonowania w podeszłym wieku. Mieszkanie 3 ma więc realnie pełnić funkcję miejsca zamieszkania, gdy utrzymanie domu stanie się ponad Państwa siły fizyczne czy finansowe. Należy wskazać, że w dzisiejszych czasach prowadzenie gospodarstwa domowego w dwóch różnych nieruchomościach, położonych w odrębnych miejscowościach nie jest niczym wyjątkowym, a wręcz często stosowanym, w szczególności przez osoby, które nie mają na utrzymaniu dzieci. Ponieważ na dzień dzisiejszy nie wiem Pan ile czasu będzie w najbliższych latach spędzać w tym mieszkaniu (zakłada Pan, że mniej niż w Domu) nie wyklucza Pan jego czasowego wynajmu – w ramach najmu krótkoterminowego, czy też długoterminowego. Na pewno bezpośrednio po jego remoncie chciałby Pan w nim też mieszkać, aby przekonać się, że wybrana lokalizacji będzie dla Pana odpowiednia.

Wskazać należy, że w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, warunkiem skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wydatkowanie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Zastosowanie przez ustawodawcę przymiotnika „własne” jednoznacznie wskazuje, że intencją było ograniczenie zastosowania ulgi wyłącznie do takich przypadków, w których środki pochodzące ze sprzedaży zostają przeznaczone na zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych podatnika, nie zaś osób trzecich.

Ponadto, cyt. przepis nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku PIT w przypadku, gdy nabyty lokal mieszkalny nie jest jedynym jakie ma podatnik, czy też koniecznością stałego w nim mieszkania, jak i zakazem czasowego wynajmowania. Prawo do ulgi uzależnione jest wyłącznie od tego, czy nabyty lokal nabyto z zamiarem wykorzystywania go do własnych celów mieszkalnych. Ustawa nie określa, kiedy i jak długo po zakupie podatnik ma zamieszkiwać w nabytej nieruchomości. Wobec powyższego, w Pana ocenie, to że czasowo będzie Pan zamieszkiwał w Mieszkaniu 3 – a nie na stałe, czy też okresowo je wynajmował osobom trzecim, nie powoduje utraty prawa do ulgi mieszkaniowej, bo nie zmienia to celu w jakim chce Pan ten lokal nabyć.

Powyższe stanowisko jest zgodne z aktualną linią orzeczniczą Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz sądów administracyjnych. Poniżej przykłady takich interpretacji i wyroków:

•          pismo z 27 maja 2025 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0112-KDIL2-2.4011.260.2025.1.AG, w którym Organ wskazał, że: Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie domu lub lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym - z różnych powodów - zamieszka po upływie określonego czasu, np. kilku miesięcy lub po nabyciu tej nieruchomości będzie mieszkał tylko przez pewien czas. Co istotne, nie jest więc przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) osobie trzeciej - i to zarówno przed realizacją własnego celu mieszkaniowego, jak i już po tym fakcie. Innymi słowy, nie ma znaczenia kolejność wykonywanych działań;

•          pismo z 9 stycznia 2025 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0112-KDIL2-2.4011.728.2024.3.MC, w którym organ wskazał, że: Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy - zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego;

•          7 lipca 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0115-KDIT3.4011.297.2020.1.KR, w którym organ wskazał, że: Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym, brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym - z różnych powodów - zamieszka po upływie określonego czasu. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez jakiś czas lokal będzie wynajmowany. Co istotne, nie jest więc przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie nieruchomości mieszkalnej innemu podmiotowi - i to zarówno przed realizacją własnego celu mieszkaniowego, jak i już po tym fakcie. Innymi słowy, nie ma znaczenia kolejność wykonywanych działań. Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji własnego celu mieszkaniowego - czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie późniejszym. W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył lokal w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe;

•          wyrok NSA z 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14, w którym Sąd wskazał, że: Czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych.

Zatem nie można zaakceptować poglądu, że czasowe, o charakterze okazjonalnym wynajęcie zakupionego lokalu mieszkalnego wyklucza co do zasady możliwość skorzystania z tej ulgi.

Dodatkowo warto przywołać inne interpretacje indywidualne np. interpretacja indywidualna DKIS z dnia 11 czerwca 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.201.2025.3.AP, z dnia 30 czerwca 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.270.2025.2.AP; 28 lipca 2025 r. 0115-KDIT3.4011.457.2025.2.RS, z 22 sierpnia 2025 r. 0115-KDIT1.4011.524.2025.1.ASZ, z dnia 22 sierpnia 2025 r. 0115-KDIT3.4011.604.2025.1.RS, z dnia 25 sierpnia 2025 r. 0114-KDIP3-2.4011.589.2025.3.MJ czy też z dnia 26 września 2025 r. 0113-KDWPT.4011.234.2025.2.DS, w których organy podatkowe podkreśliły, że: Ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek - wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy, ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej.

Czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia.

Podsumowując, w Pana ocenie w przypadku, gdy nabędzie Pan Mieszkanie 3 w celu zamieszkania w nim, ale w nieruchomości tej – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu, np. kilku miesięcy lub po nabyciu tej nieruchomości będzie Pan mieszkał tylko przez pewien czas lub będzie ją Pan przez jakiś czas w różnych okresach posiadania wynajmował i dodatkowo mając już inną nieruchomość, która będzie głównym Pana miejscem zamieszkania, tj. Dom, to nie powodują te okoliczności utraty zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT, gdyż Mieszkanie 3 chce Pan nabyć w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych i cel ten w przyszłości zamierza Pan realizować.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W konsekwencji sprzedaż przez Pana Mieszkania 1 dokonana w 2025 r. oraz planowana sprzedaż Mieszkania 2 w latach 2026 lub 2027 stanowi/będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż miała (w przypadku Mieszkania 1) oraz będzie miała (w przypadku Mieszkania 2) miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia Mieszkania 1, jak i Mieszkania 2.

Przechodząc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W odniesieniu do art. 19 ust. 3 ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)    dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)    dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Następnie, art. 30e ust. 7 cytowanej ustawy, stanowi:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1)    wydatki poniesione na:

a)    nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)    nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)    nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)    budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)    rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a)   spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)   spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)    spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne

Na mocy art. 21 ust. 29 powyższej ustawy:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 30 tejże ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

W tym miejscu wskazać należy, że z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie w wyznaczonym terminie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Przy czym podkreślić należy, że w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód z odpłatnego zbycia ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem, samo poniesienie wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że zostanie spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Z wykładni językowej przytoczonych uprzednio przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(...) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (...), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (...)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku.

Ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy, ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej. Zatem osoba, która posiada miejsce zamieszkania może nabyć kolejną nieruchomość mieszkalną w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych.

Ze względu na to, że nabycie Domu orz mieszkania 3 odbyło się w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2809 ze zm.). I tak, w myśl art. 31 § 1 tej ustawy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

W myśl art. 35 ww. ustawy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Stosownie do art. 43 § 1 wskazanej ustawy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, którą jeden z małżonków nabył do majątku odrębnego, na zakup nieruchomości nabywanej do majątku wspólnego – przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z analizowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uprawnia do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślam, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie.

Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.

Dla możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej uwarunkowano bowiem uprzednim powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy. 

W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 535 ustawy – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy.

Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak określone wyjątki, z których najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej pomiędzy stronami, bowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży.

Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Podobnie zaliczka, mimo braku wprost uregulowania prawnego, w razie wykonania umowy ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.

Zatem, uregulowanie w dniu 5 czerwca 2025 r. pierwszej części ceny za Dom w wysokości odpowiadającej zadatkom otrzymanym (…) kwietnia 2025 r. i (…) maja 2025 r. stanowiło wydatek na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Również kwota w wysokości (…) zł stanowiąca kolejną część ceny za Dom uregulowaną (…) października 2025 r., tj. po sprzedaży Mieszkania 1 i uzyskaniu przychodu z tego tytułu stanowi wydatek na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Pana ze sprzedaży Mieszkania 1, stanowiącego Pana majątek osobisty, w kwocie (…) zł na pierwszą część ceny i w kwocie (…) zł na kolejną część ceny na nabycie nowej nieruchomości (Domu) służącej realizacji własnych celów mieszkaniowych Pana i Pana małżonki powoduje, że dochód z tej sprzedaży w ww. części korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Niezależnie od powyższego należy jednak zauważyć, że w przypadku gdy przeznaczy Pan równowartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży Mieszkania 1 w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych (m.in. na zakup Domu) to do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawnia cała kwota wydatkowana na własne cele mieszkaniowe. Nie zmienia tego fakt, że na zakup Domu zaciągnął Pan kredyt. Warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest bowiem wydatkowanie w określonym czasie równowartości przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku, podstawą do zastosowania ww. zwolnienia, jest wydatek poniesiony na zakup nieruchomości – Domu.

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.

Również przeznaczenie części przychodu ze sprzedaży Mieszkania 2, stanowiącego Pana odrębny majątek, na kupno nowej nieruchomości (Mieszkania 3), które będzie stanowiło majątek wspólny Pana i Pana małżonki i które będzie wykorzystywane do zaspokajania Państwa potrzeb mieszkaniowych, pomimo tego że będzie Pan posiadać inną nieruchomość mieszkalną (Dom), powodowuje, że dochód z tej sprzedaży w ww. części będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.

Jednym z celów mieszkaniowych – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest również poniesienie wydatków na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem budynku mieszkalnego, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na remont budynku/lokalu, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku/lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku/lokalu, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku/lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku/lokalu. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku/lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku/lokalu.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d i art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z zakupem i montażem (w celu wykończenia budynku mieszkalnego, nabytego w stanie deweloperskim):

1)     elementów wykończenia podstawowych (ścisły remont/adaptacja):

a)     podłogi, ścian i schodów wewnątrz budynku,

b)     kafli do łazienek i na podłogi,

c)     drzwi wewnętrznych,

d)     szynoprzewodów i kontaktów,

e)     tynków, farb,

f)      tapet na ścianach,

g)     armatury sanitarnej (m.in. WC, baterie, umywalka, zlewozmywak, brodzik, wanna);

2)     trwałej zabudowy i elementów technicznych:

h)     suszarki,

i)       klimatyzacji,

j)       zmiękczacza wody,

k)     wiaty garażowej – robionej na wymiar, która z jednej strony będzie na stałe zamontowana do elewacji budynku, z dachem i ścianami oraz zamykaną bramą i/lub zamykanymi drzwiami wraz z kostką i fundamentem pod wiatą,

l)       wiaty tarasowej (pergola tarasowa) – która będzie zrobiona na wymiar, zadaszona, z każdej strony z zabudowanymi ścianami, zamontowana do elewacji budynku – ściany, wraz z fundamentem,

m)   fotowoltaiki i magazynu energii,

n)     systemu alarmowego.

Jak wynika z wniosku oraz przytoczonej analizy przepisów prawa w tym zakresie, wydatki te poniesione zostaną na zaspokojenie Pana potrzeb mieszkaniowych, w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie Mieszkania 1 (sprzedaż w 2025 r.) oraz nastąpi zbycie Mieszkania 2 (planowana sprzedaż w latach 2026-2027).

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą także zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z zakupem i montażem mikrofalówki oraz stołu do jedzenia wraz z krzesłami, sofy i kanapy.

Projektując omawiane zwolnienie podatkowe, ustawodawca nie miał na celu zawężenia katalogu wydatków mieszkaniowych wyłącznie do tych wydatków, które wiążą się z przygotowaniem budynku (lokalu) do tzw. „stanu surowego zamkniętego”. Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji.

W praktyce zaspokojenie własnych celów (potrzeb) mieszkaniowych polega więc także na realizacji prac remontowych/wykończeniowych obejmujących swym zakresem zakup podstawowych sprzętów gospodarstwa domowego (sprzętu AGD), gdyż z realizacją potrzeb mieszkaniowych nierozerwalnie związane są pozostałe potrzeby egzystencjalne, m.in. możliwość przygotowywania posiłków.

Aby w budynku (lokalu) możliwa była realizacja własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek (lokal) ten musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka.

Zaznaczyć jednak należy, że za sprzęt umożliwiający realizację podstawowych potrzeb życiowych nie można uznawać tzw. „małego AGD”, czyli ekspresów do kawy, tosterów, opiekaczy, kuchenek mikrofalowych, itp. Są to bowiem akcesoria, a nie elementarne przedmioty, bez których pomieszczenie kuchenne utraciłoby częściowo swą funkcjonalność.

Za wydatki poniesione na realizację celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można także uznać wydatków związanych z zakupem mebli wolnostojących, które nie wykazują trwałego związku z obiektem budowlanym, tj. stołu do jedzenia wraz z krzesłami, sofy i kanapy, bowiem co do zasady tego rodzaju wydatki nie stanowią wydatków na własne cele mieszkaniowe. Wskazane wyżej wydatki na zakup mebli wolnostojących zostaną poniesione na wyposażenie (umeblowanie) budynku mieszkalnego. Wobec powyższego, wydatki poniesione na te cele nie mieszczą się w katalogu wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie uprawniają do zastosowania ww. zwolnienia.

W świetle powyższego, wydatki poniesione przez Pana na zakup i montaż mikrofalówki oraz na zakup stołu do jedzenia wraz z krzesłami, sofy i kanapy nie mieszczą się w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe, wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie uprawniają do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W tym zakresie Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą także określenia, czy może Pan skorzystać ze zwolnienia w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do kwoty, którą otrzyma Pan ze sprzedaży Mieszkania 2 wydatkowanej na spłatę/nadpłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego na kupno Domu.

Do celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia, ustawodawca zalicza wskazaną w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na cele określone w pkt 1, które obejmują m.in. nabycie budynku mieszkalnego.

Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy jasno więc wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Wobec powyższego dochód ze sprzedaży Mieszkania 2, stanowiącego Pana majątek odrębny, będzie mógł korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem przychodu z tego tytułu na spłatę/nadpłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego przed jego sprzedażą na kupno Domu.

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·         Interpretacja dotyczy:

-        stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

-        zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·         Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym oraz zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·         W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądów należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

·         Informuję, że w niniejszej interpretacji indywidualnej rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie pytań nr 1, 3 i 4 oraz pytania nr 2 dot. możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku przeznaczenia części kwoty ze sprzedaży nieruchomości na wydatki remontowe z wyłączeniem wydatków poniesionych na zakup i montaż:

1)     elementów wykończenia podstawowego (ścisły remont/adaptacja):

a)     oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego w tym taśm LED, oczek halogenowych, lamp wiszących,

2)     trwałą zabudowę i elementów technicznych:

b)     mebli kuchennych na wymiar i w zabudowie, mebli łazienkowych na wymiar i w zabudowie, szaf na wymiar,

c)      sprzętu AGD do zabudowy, tj. piekarnika, płyty indukcyjnej, lodówki, zmywarki,

d)     pralki, okapu kuchennego,

W tym zakresie wniosku 14 stycznia 2026 r. zostało wydane postanowienie o zastosowaniu interpretacji ogólnej nr 0112-KDSL1-1.4011.798.2025.1.DS.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.