Wnioskodawca, osoba fizyczna i polski rezydent podatkowy, nabył w 2023 roku lokal mieszkalny (Mieszkanie A) z kredytem hipotecznym i mieszkał w nim. W 2026 roku planuje sprzedać to mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia. W styczniu 2026 roku nabył wraz z partnerką inny lokal (Mieszkanie B) w współwłasności (70% udział), z kredytem hipotecznym, na który są solidarnie odpowiedzialni. Zamierza przeznaczyć…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 lutego 2026 r. (wpływ 17 lutego 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym, nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Nieruchomość A (Zbywana): W dniu (…) lutego 2023 r. Wnioskodawca nabył prawo własności lokalu mieszkalnego (dalej: „Mieszkanie A”) na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…). Cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego wyniosła (…) zł. Zakup został sfinansowany częściowo z wkładu własnego, a częściowo z kredytu hipotecznego (dalej: „Kredyt A”) na podstawie umowy z dnia (…) stycznia 2022 r. o nr (…) na kwotę (…) zł. Mieszkanie A stanowi wyłączną własność Wnioskodawcy (majątek odrębny). W lokalu tym Wnioskodawca realizował własne cele mieszkaniowe.
Planowana transakcja zbycia: Wnioskodawca zamierza sprzedać Mieszkanie A w 2026 r., przed upływem 5 lat podatkowych od jego nabycia. Przewidywana cena sprzedaży wyniesie około (…) zł, przy czym ostateczna kwota zależeć będzie od warunków rynkowych w momencie transakcji. Uzyskany ze sprzedaży przychód (rozumiany jako cena z aktu notarialnego pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. prowizję pośrednika) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe.
Nieruchomość B (Nowa): W dniu (…) stycznia 2026 r. Wnioskodawca nabył wraz z partnerką życiową (związek nieformalny) lokal mieszkalny (dalej: „Mieszkanie B”) na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…). Nabycie nastąpiło na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych: Wnioskodawca posiada udział wynoszący 70%, a partnerka 30%. Na zakup Mieszkania B zaciągnięty został kredyt hipoteczny (dalej: „Kredyt B”) na podstawie umowy z dnia (…) stycznia 2026 r. o nr (…) na kwotę (…) zł. Kredytobiorcami są solidarnie Wnioskodawca oraz jego partnerka. Zgodnie z umową kredytową, oboje odpowiadają za całość długu solidarnie wobec banku. Wnioskodawca realizuje i będzie realizował w Mieszkaniu B własne cele mieszkaniowe.
Planowane wydatkowanie środków: Wnioskodawca zamierza przeznaczyć całość uzyskanego przychodu ze sprzedaży Mieszkania A na realizację własnych celów mieszkaniowych w terminie wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Planowany podział środków (przy szacowanym przychodzie ok. (…) zł) obejmuje:
a) kwotę faktycznego zadłużenia z tytułu Kredytu A (zaciągniętego na zbywaną nieruchomość), pozostałego do spłaty w dniu transakcji (szacunkowo ok. (…) zł) - zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy o PIT;
b) kwotę stanowiącą pozostałą część uzyskanego przychodu, która zostanie przeznaczona na nadpłatę kapitału Kredytu B (szacunkowo ok. (…) zł) - zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT.
Wpłaty na poczet Kredytu B zostaną dokonane z majątku odrębnego Wnioskodawcy (środki ze sprzedaży Mieszkania A). Wnioskodawca jako dłużnik solidarny jest zobowiązany wobec banku do spłaty całości zadłużenia, a dokonując nadpłaty, spłaca własny dług w celu zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych i ochrony prawa własności.
W piśmie z 17 lutego 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
1) Czy lokal mieszkalny („Mieszkanie A”), który zamierza Pan zbyć w 2026 roku, jest położony w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?
Odpowiedź: Lokal mieszkalny („Mieszkanie A”), który zamierza Pan zbyć w 2026 roku, jest położony w Polsce (…), a zatem znajduje się w państwie członkowskim Unii Europejskiej.
2) W odniesieniu do kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup ww. lokalu mieszkalnego na podstawie umowy z (…) stycznia 2022 r. („Kredyt A”), proszę wskazać:
a) czy został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?
b) czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynikał z tej umowy?
Odpowiedź: W odniesieniu do Kredytu A:
a) został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce;
b) w umowie kredytowej został określony cel mieszkaniowy, tj. środki z kredytu zostały przeznaczone na zakup/budowę opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego („Mieszkanie A”).
3) Czy lokal mieszkalny („Mieszkanie B”), który nabył Pan z partnerką (…) stycznia 2026 r., jest położony w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?
Odpowiedź: Lokal mieszkalny („Mieszkanie B”), nabyty (…) stycznia 2026 r., jest położony w Polsce (…), a zatem znajduje się w państwie członkowskim Unii Europejskiej.
4) W odniesieniu do kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup ww. lokalu mieszkalnego na podstawie umowy z (…) stycznia 2026 r. r. („Kredyt B”), proszę wskazać:
a) czy został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?
b) czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynikał z tej umowy?
Odpowiedź: W odniesieniu do Kredytu B:
a) został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce;
b) w umowie kredytowej został określony cel mieszkaniowy, tj. środki z kredytu zostały przeznaczone na zakup opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego („Mieszkanie B”).
Pytanie
Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, Wnioskodawca będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w pełnej wysokości (tj. do wysokości całego uzyskanego przychodu), uznając za wydatki na własne cele mieszkaniowe łącznie:
- wydatki na spłatę kapitału i odsetek Kredytu A (zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy o PIT)?
- wydatki na nadpłatę kapitału i odsetek Kredytu B w pełnej faktycznie wpłaconej przez Wnioskodawcę kwocie, niezależnie od faktu, że Wnioskodawca posiada udział wynoszący 70% w Mieszkaniu B, z uwagi na jego solidarną odpowiedzialność za cały dług i realizację własnego celu mieszkaniowego w tej nieruchomości?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, przysługuje mu prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w pełnej wysokości, tj. do wysokości całego uzyskanego przychodu ze sprzedaży Mieszkania A, który zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Uzasadnienie:
1. Wydatki na spłatę Kredytu A (zbywana nieruchomość).
Zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy o PIT, wydatki na cele mieszkaniowe obejmuję spłatę kredytu oraz odsetek zaciągniętych w związku ze zbywaną nieruchomością. Wnioskodawca, przeznaczając środki z przychodu na spłatę faktycznego zadłużenia w Kredycie A (szacunkowo ok. (…) zł), bezpośrednio realizuje własny cel mieszkaniowy określony w ustawie. Przepis ten nie uzależnia prawa do zwolnienia od tego, czy nieruchomość została już zbyta, o ile spłata następuje z przychodu uzyskanego z tego zbycia.
2. Wydatki na nadpłatę Kredytu B (nowa nieruchomość i solidarność dłużników).
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT, za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży. Kredyt B spełnia te warunki.
W kwestii spłaty kredytu solidarnego przy posiadaniu udziału 70% w nieruchomości, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że całość dokonanej przez niego wpłaty (nadpłaty) stanowi jego własny cel mieszkaniowy, bez względu na procentowy udział we współwłasności lokalu.
Argumentację tę Wnioskodawca opiera na:
- Istocie solidarności (art. 366 Kodeksu cywilnego): Jako dłużnik solidarny, Wnioskodawca jest zobowiązany wobec banku do spłaty całego długu. Bank ma prawo żądać całości świadczenia od Wnioskodawcy. Tym samym, dokonując nadpłaty, Wnioskodawca spłaca własne zobowiązanie, a nie dług osoby trzeciej.
- Orzecznictwie i interpretacjach: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 22 kwietnia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.167.2024.3.ACZ) potwierdził, że spłata kredytu przez dłużnika solidarnego jest wydatkiem na jego własny cel mieszkaniowy w pełnej wysokości faktycznie poniesionego wydatku, niezależnie od wielkości posiadanego udziału w nieruchomości. Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z dnia 13 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 200/16).
- Ekonomicznej realizacji celu: Nadpłata kredytu realnie zmniejsza obciążenie hipoteczne lokalu, w którym Wnioskodawca mieszka, co jest bezpośrednim zaspokojeniem jego potrzeb mieszkaniowych.
W sytuacji Wnioskodawcy, suma wydatków na spłatę Kredytu A oraz nadpłatę Kredytu B będzie równa całemu uzyskanemu przychodowi, co skutkuje zwolnieniem całego dochodu z opodatkowania.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości oraz praw określonych w lit. a-c tego przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.
Z wniosku wynika, że w 2026 roku zamierza Pan sprzedać prawo własności lokalu mieszkalnego (Mieszkanie A) położonego w (…), którą nabył Pan do majątku odrębnego (…) lutego 2023 r. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.
Tym samym – nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej – odpłatne zbycie ww. nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie, stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego należy wskazać, co następuje:
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
Na mocy art. 30e ust. 5 tej ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 30e ust. 7 powołanej ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 cytowanej ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub określonego prawa majątkowego.
W sytuacji, gdy cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Stosownie do treści art. 21 ust. 30a cytowanej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.
W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „współwłasności”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Art. 196 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Zgodnie z art. 197 Kodeksu cywilnego:
Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
Natomiast z art. 198 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Art. 199 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W myśl art. 206 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Z ww. przepisów wynika, że współwłasność charakteryzuje się trzema podstawowymi cechami: jednością przedmiotu, wielością podmiotów oraz niepodzielnością wspólnego prawa.
Jedność przedmiotu oznacza, że w stosunku współwłasności przedmiotem prawa własności przysługującego kilku osobom jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchomość. Jeśli rzecz wchodzi w skład zbioru rzeczy, stanowiącego pewną funkcjonalną całość, to współwłasność dotyczy każdej pojedynczej rzeczy wchodzącej w skład takiego zbioru, nie zaś zbioru.
Istotną cechą charakteryzującą współwłasność jest wielość podmiotów prawa własności jednej rzeczy. Chodzi tu o co najmniej dwie lub więcej osób, które pomimo łączącego je stosunku współwłasności są nadal odrębnymi podmiotami prawa. We współwłasności prawo własności przysługuje, jak wynika z brzmienia zacytowanego przepisu, niepodzielnie kilku osobom. Żaden ze współwłaścicieli nie ma więc wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika m.in., że jest Pan osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym, nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. (…) lutego 2023 r. nabył Pan prawo własności lokalu mieszkalnego (Mieszkanie A), położonego w Polsce. Zakup został sfinansowany częściowo z wkładu własnego, a częściowo z kredytu (Kredyt A), na podstawie umowy z (…) stycznia 2022 r. W odniesieniu do Kredytu A: został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce; w umowie kredytowej został określony cel mieszkaniowy, tj. środki z kredytu zostały przeznaczone na zakup/budowę opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego (Mieszkanie A). Mieszkanie A stanowi Pana wyłączną własność (majątek odrębny). W lokalu tym realizował Pan własne cele mieszkaniowe.
Zamierza Pan sprzedać Mieszkanie A w 2026 r., przed upływem 5 lat podatkowych od jego nabycia. Uzyskany ze sprzedaży przychód (rozumiany jako cena z aktu notarialnego pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. prowizję pośrednika) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe.
(…) stycznia 2026 r. nabył Pan wraz z partnerką życiową lokal mieszkalny (Mieszkanie B), położony w Polsce. Nabycie nastąpiło na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych: Pan posiada udział wynoszący 70%, a partnerka 30%. Na zakup Mieszkania B zaciągnięty został kredyt hipoteczny (Kredyt B) na podstawie umowy z (…) stycznia 2026 r. Kredytobiorcami solidarnie jest Pan i partnerka. Zgodnie z umową kredytową, oboje odpowiadają Państwo za całość długu solidarnie wobec banku. W odniesieniu do Kredytu B: został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce; w umowie kredytowej został określony cel mieszkaniowy, tj. środki z kredytu zostały przeznaczone na zakup opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego (Mieszkanie B). Realizuje Pan i będzie realizował w Mieszkaniu B własne cele mieszkaniowe.
Zamierza Pan przeznaczyć całość uzyskanego przychodu ze sprzedaży Mieszkania A na realizację własnych celów mieszkaniowych w terminie wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Planowany podział środków obejmuje:
a) kwotę faktycznego zadłużenia z tytułu Kredytu A (zaciągniętego na zbywaną nieruchomość), pozostałego do spłaty w dniu transakcji - zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy o PIT;
b) kwotę stanowiącą pozostałą część uzyskanego przychodu, która zostanie przeznaczona na nadpłatę kapitału Kredytu B - zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT.
Wpłaty na poczet Kredytu B zostaną dokonane z Pana majątku odrębnego (środki ze sprzedaży Mieszkania A). Jako dłużnik solidarny jest Pan zobowiązany wobec banku do spłaty całości zadłużenia, a dokonując nadpłaty, spłaca własny dług w celu zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych i ochrony prawa własności.
Jak wskazano powyżej wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Jednym z takich celów jest spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , na cele określone w pkt 1, tj. np. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w tym również zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością.
W związku z powyższym, wydatkowanie całego przychodu ze sprzedaży nieruchomości (Mieszkania A), na spłatę kapitału i odsetek Kredytu A oraz na nadpłatę kapitału i odsetek Kredytu B – jest wydatkiem na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a oraz w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak jest podstaw do uznania, że na możliwość skorzystania z ww. zwolnienia wpływa fakt, że posiada Pan udział wynoszący 70% w Mieszkaniu B, ponieważ – jak wynika z wniosku – ponosi Pan solidarną odpowiedzialność za cały dług związany ze spłatą kredytu B.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo