Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.678.2025.5.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 10 grudnia 2025 r. (wpływ 10 grudnia 2025 r.) i 22 stycznia 2026 r. (wpływ 22 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający w wniosku i jego uzupełnień)

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

W 1992 i 1998 roku nabył Pan trzy nieruchomości gruntowe, stanowiące Pana majątek osobisty:

1.  Dwie nieruchomości zostały nabyte jako własność (rok 1992);

2.  Jedna nieruchomość została nabyta w użytkowaniu wieczystym (1998).

W 2008 roku dwie z tych działek wniósł Pan aportem do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której był Pan większościowym wspólnikiem. Spółka rozpoczęła na tych działkach inwestycję polegającą na budowie hotelu, jednak inwestycja nie została ukończona i zakończyła się na etapie fundamentów.

Po około trzech latach (w 2011 roku) obie nieruchomości zostały Panu zwrócone z powrotem w ramach postępowania likwidacyjnego i zwróconych Panu wkładów tj. przedmiotowych nieruchomości – ponownie stał się Pan ich właścicielem jako osoba fizyczna. Postępowanie likwidacyjne zostało zakończone. Od tego momentu nieruchomości pozostają w Pana majątku prywatnym. Nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były wynajmowane ani dzierżawione, nie były również wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Obecnie planuje Pan sprzedaż wszystkich trzech nieruchomości (łącznie, jako kompleks) na rzecz dewelopera.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

Nieruchomości te nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie były wynajmowane ani dzierżawione.

Pismem z 10 grudnia 2025 r. uzupełnił Pan opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.    Jakie są numery ewidencyjne działek, które czasowo były wniesione aportem do Spółki?

Odpowiedź: Działki nr: 1; 2 – własność; 3 – użytkowanie wieczyste (…).

2.    W jakim celu nabył Pan działki, które czasowo były wniesione aportem do Spółki?

Odpowiedź: Działki nabył Pan ponad 20 lat temu jako osoba fizyczna na potrzeby własne jako forma ulokowania oszczędności. Nie prowadził Pan żadnych działań inwestycyjnych.

3.    Czy działki, które czasowo były wniesione przez Pana aportem do Spółki były działkami nabytymi jako własność, czy też jedna z wniesionych działek była nieruchomością, która została nabyta w użytkowaniu wieczystym?

Odpowiedź: Wszystkie trzy działki nabyte były przez Pana i są Pana własnością, w tym jedna jest w użytkowaniu wieczystym.

4.    W jaki konkretnie sposób działki, które czasowo były wniesione aportem do Spółki od momentu ich zwrotu do momentu planowanej sprzedaży były wykorzystywane, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres wykorzystywał Pan ww. nieruchomości?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki wycofanej ze Spółki.

Odpowiedź: Nie są użytkowane w żadnym zakresie, w żadnej działalności, są biernym Pana majątkiem – dotyczy wszystkich działek.

5.    Czy od momentu zwrotu działek, które czasowo były wniesione aportem do Spółki wykorzystywał Pan je na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to jakie cele prywatne Pan zaspokajał i w jakim okresie? Proszę szczegółowo opisać sytuację.

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki wycofanej ze Spółki.

Odpowiedź: Nie wykorzystuje Pan działek w żadnym zakresie, nieruchomość pozostaje nienaruszona od tego momentu, nie są prowadzone żadne prace, inwestycje czy inne formy działalności.

6.    Czy zawarł/zamierza Pan zawrzeć z nabywcami poszczególnych działek, które czasowo były wniesione aportem do Spółki umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)    na która konkretnie działkę?

b)    jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

c)    czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę? Jeśli tak – jakie działania może podjąć do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

d)    czy udzielił/udzieli Pan nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tych działek? Jeśli tak, to jakie działania podejmie nabywca i kto będzie pokrywał ich koszty (Pan, czy nabywca)?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki wycofanej ze Spółki.

Odpowiedź: Nie zawierał Pan żadnych umów dotyczących tych działek i na razie nie zamierza. Transakcję sprzedaży o ile taka nastąpi ewentualnie umową stanowczą.

7.    Czy udzielił/udzieli Pan do dnia planowanej sprzedaży pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą poszczególnych działek, które czasowo były wniesione aportem do Spółki do umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać :

a)    komu Pan je udzielił/udzieli (np. osobie, z którą zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży, innej osobie – komu?)?

b)    zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności jakie konkretnie czynności podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży ww. nieruchomości.

Odpowiedź: Nie udzielono żadnych pełnomocnictw i w żadnym zakresie.

8.    W związku z informacją o rozpoczęciu inwestycji polegającej na budowie hotelu, w wyniku której wybudowano fundamenty, proszę o wskazanie:

a)    czy na obu działkach, które czasowo były wniesione aportem do Spółki wybudowano fundamenty? Jeśli nie na obu, proszę wskazać, na której konkretnie działce stoją fundamenty.

b)    czy budowa hotelu rozpoczęła się na obu działkach, które czasowo były wniesione aportem do Spółki? Jeśli nie na obu, proszę wskazać na której.

c)    czy dla tej działki/tych działek zostało wydane pozwolenie na budowę? Proszę wskazać, na którą konkretnie działkę wydano to pozwolenie oraz kto o to wystąpił – Spółka, Pan czy inny podmiot – jaki?

d)    jakie inne pozwolenia i na kogo wniosek zostały wydane w związku z tą inwestycją?

Odpowiedź: Fundamenty znajdują się na działkach będących Pana własnością jako osoby fizycznej. Pozwolenie na budowę wydano na spółkę z o.o., prace prowadziła też spółka, po zwrocie działek nie prowadził Pan żadnych robót budowlanych, fundamenty nie były użytkowane czyli brak pierwotnego zasiedlenia. a i b - tak na wszystkich działkach.

9.    Czy dla działek, które czasowo były wniesione aportem do Spółki została/zostanie do dnia planowanej sprzedaży wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)    kto, kiedy i na podstawie jakich dokumentów ją uzyskał?

b)    czy decyzja ta będzie obowiązywała na dzień sprzedaży przez Pana działek, które czasowo były wniesione aportem do Spółki?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki wycofanej ze Spółki.

Odpowiedź: Obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, który już istniał od początku, dotyczy wszystkich działek.

10. Czy dla działek, które czasowo były wniesione aportem do Spółki został/zostanie do dnia planowanej sprzedaży uchwalony miejscowy plan zagospodarowana przestrzennego? Jeśli tak proszę wskazać:

a)    jakie przeznaczenie dla ww. działek wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Proszę wskazać ich oznaczenia – symbole wraz z objaśnieniami wskazanymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i czy dopuszcza ono posadowienie na niej jakichkolwiek budynków/budowli?

b)    kto i na podstawie jakich dokumentów wystąpił o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

c)    kto i w jakim celu wystąpił o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki wycofanej ze Spółki.

Odpowiedź: Tak, obowiązuje plan - z przeznaczeniem komercja, taki był od początku do chwili obecnej, na etapie rozpoczęcia inwestycji nikt nie występował o zmianę.

11. Czy w odniesieniu do działek, które czasowo były wniesione aportem do Spółki ponosił/będzie Pan ponosił od dnia ich zwrotu do dnia planowanej sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą nakłady?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki wycofanej ze Spółki.

Odpowiedź: Żadnych nakładów nie ponosił Pan na żadnym etapie, stan nienaruszony od momentu zwrotu.

12. Czy posiada Pan inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku, przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)    czy są to nieruchomości niezabudowane, czy zabudowane, jeśli zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?

b)    jakim tytułem prawnym dysponuje Pan do tych nieruchomości? Czy nieruchomości te stanowią Pan własność/współwłasność?

Odpowiedź: Nie posiada Pan na dzień dzisiejszy nieruchomości jako osoba fizyczna przeznaczonych do sprzedaży.

13. Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)    w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)    jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)    w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)     ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)    na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan żadnej sprzedaży nieruchomości.

14. Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan, w jakim celu zamierza je nabyć?

Odpowiedź: Nie planuje Pan nabywania nieruchomości na cele handlowe, developerskie, itp.

15. Czy i jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży działek, które czasowo były wniesione aportem do Spółki?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki wycofanej ze Spółki.

Odpowiedź: Działania marketingowe obejmowały umieszczenie tablicy z ogłoszeniem o sprzedaży na płocie, drogą kontaktów z potencjalnymi klientami o możliwości zakupu, rozmowy, kontakt z biurami nieruchomości.

16. Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Odpowiedź: Nie – nigdy.

17. Czy fundamenty, powstałe w wyniku realizacji inwestycji przez Spółkę stanowią budynek, budowlę lub ich część w rozumieniu art. 3 pkt 2 lub 3 ustawy z dnia 7 kwietnia 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej ustawą Prawo budowlane? Jeśli nie, proszę wskazać czym są – zgodnie z ustawą Prawo budowlane.

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki wycofanej ze Spółki.

Odpowiedź: Nie stanowią w świetle przepisów ani budynku ani budowli, są fragmentem nieukończonej inwestycji, a nie odrębnym obiektem budowlanym. Fundament nie spełnia definicji budynku ani budowli w świetle przepisów prawa budowlanego.

18. Czy ponosił/będzie Pan ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. obiektu/obiektów znajdującego/znajdujących się na poszczególnych działkach, które czasowo były wniesione aportem do Spółki mających być przedmiotem planowanej sprzedaży, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektu/obiektów? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)    kiedy takie wydatki były ponoszone?

b)    czy ulepszenie budynku, budowli lub ich części prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia?

c)    czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego?

d)    czy po dokonaniu tych ulepszeń ww. obiekt/obiekty był/były oddany/oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odpowiedź: Nie ponosił Pan na żadnym etapie żadnych wydatków związanych z ulepszeniem i nie będzie ponosił.

W piśmie z 22 stycznia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

Aportem do spółki zostały wniesione 3 działki oznaczone numerami 1, 2, 3. Dwie z nich, a mianowicie działka oznaczona numerem 1 i 2 – stanowią Pana własność, natomiast działka o numerze 3 jest Pana własnością na prawach użytkowania wieczystego.

Na dzień dzisiejszy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Miasto dla powyższych 3 działek z przeznaczeniem na usługi komercyjne (U2) – dopuszcza możliwość posadowienia budynków.

Podaje Pan symbole dla w/w działek – według planu U2 dla wszystkich działek. Plan był od początku uchwalony przez Miasto. Stara się Pan od 2024 r. o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego z komercji na mieszkalnictwo, ale Urząd Miasta w odpowiedzi na razie nie przewiduje takiej możliwości, obowiązuje więc dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem komercja. Dotyczy to wszystkich w/w działek.

Nieruchomości zostały Panu zwrócone w 2011 r. Nie były w latach 2011-2013 ani w latach późniejszych w jakikolwiek sposób wykorzystywane.

Przedmiotem aportu były 3 działki: 1, 2, 3 dotyczy to ewentualnej sprzedaży 3 działek w przyszłości bliżej nieokreślonej. Nie podjął Pan na razie żadnych czynności dotyczących sprzedaży.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy sprzedaż opisanych nieruchomości gruntowych, nabytych w 1992 r. i 1998 r., czasowo wniesionych aportem do spółki z o. o. spowoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT)?

Pana stanowisko w sprawie (do pytania oznaczonego nr 1)

Zdaniem wnioskodawcy sprzedaż opisanych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Upływ pięcioletniego terminu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT

Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ nieruchomości zostały nabyte w 1992 r., sprzedaż planowana w 2025 r. następuje po upływie ponad 30 lat, zatem nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu PIT.

Czasowe wniesienie aportem do spółki z o. o. nie powoduje ponownego rozpoczęcia biegu pięcioletniego terminu.

Wniesienie aportem nieruchomości do spółki kapitałowej oraz ich późniejszy zwrot do osoby fizycznej (w wyniku rozwiązania lub innej czynności prawnej) nie stanowi ponownego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jeśli własność nieruchomości faktycznie wraca do tej samej osoby.

W związku z tym, datą nabycia dla celów podatku dochodowego pozostaje pierwotna data z 1992 r. i 1998 r.

Sprzedaż majątku prywatnego, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomości stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy. Nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były ujęte w ewidencji środków trwałych, nie były także przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o charakterze zarobkowym.

W konsekwencji sprzedaż ma charakter jednorazowy i dotyczy majątku prywatnego – nie jest zatem przychodem z działalności gospodarczej.

Brak znaczenia rozpoczętej, lecz nieukończonej inwestycji

Sam fakt wykonania fundamentów na dwóch działkach nie powoduje, że nieruchomość staje się składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą. Skoro inwestycja nie była kontynuowana i nie była wykorzystywana w celach zarobkowych, nie wpływa to na ocenę podatkową sprzedaży. Fakt rozpoczęcia i przerwania inwestycji (budowy hotelu na etapie fundamentów) nie zmienia charakteru majątku, skoro po rozwiązaniu spółki nieruchomości powróciły do majątku prywatnego i nie były dalej wykorzystywane gospodarczo.

Sposób wykorzystania nieruchomości po 2013 r.

Po zwrocie nieruchomości ze spółki z o.o. nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane gospodarczo. Nie prowadzono na nich żadnej działalności zarobkowej, nie były wynajmowane, dzierżawione, ani udostępniane osobom trzecim. Nie były również wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Działki przez cały okres od 2013 roku pozostają nieużytkowane, w stanie takim, w jakim zakończono inwestycję (stan zerowy). Nie podejmowano żadnych działań inwestycyjnych, komercyjnych ani przygotowawczych mających na celu sprzedaż w ramach działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu z 22 stycznia 2026 r. doprecyzował Pan, że nieruchomości zostały Panu zwrócone w 2011 r. Nie były w latach 2011-2013 ani w latach późniejszych w jakikolwiek sposób wykorzystywane.

Charakter planowanej sprzedaży

Planowana sprzedaż ma charakter jednorazowy. Nie jest ona elementem działalności gospodarczej ani zorganizowanego obrotu nieruchomościami. Sprzedaż dotyczy majątku prywatnego, nabytego ponad 30 lat temu, a zbycie nastąpi z przyczyn osobistych. Nie podejmowano wcześniej ani nie planuje się podejmowania dalszych czynności o charakterze handlowym w zakresie nieruchomości.

W związku z powyższym, mając na uwadze powyżej naprowadzoną argumentację w oparciu o przepisy prawa Wnioskodawca podtrzymuje stanowisko, że sprzedaż wszystkich trzech nieruchomości gruntowych na rzecz dewelopera nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że:

-     nie prowadzi Pan działalności gospodarczej;

-     w roku 1992 i 1998 nabył Pan trzy nieruchomości gruntowe, stanowiące Pana majątek osobisty:

·      dwie nieruchomości – działki nr 1 i nr 2 zostały nabyte jako własność (rok 1992);

·      jedna nieruchomość – działka nr 3 została nabyta w użytkowaniu wieczystym (rok 1998);

-     działki nabył Pan jako osoba fizyczna na potrzeby własne jako forma ulokowania oszczędności. Nie prowadził Pan żadnych działań inwestycyjnych;

-     nieruchomości te wniósł Pan aportem do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której był Pan większościowym wspólnikiem;

-     Spółka rozpoczęła na tych działkach inwestycję polegającą na budowie hotelu, jednak inwestycja nie została ukończona i zakończyła się na etapie fundamentów;

-     po około trzech latach (w roku 2011) nieruchomości zostały Panu zwrócone z powrotem w ramach postępowania likwidacyjnego i ponownie stał się Pan ich właścicielem jako osoba fizyczna;

-     od momentu zwrotu nieruchomości pozostają w Pana majątku prywatnym;

-     nie wykorzystuje Pan działek w żadnym zakresie, nieruchomości pozostają nienaruszone od momentu zwrotu, nie są prowadzone żadne prace, inwestycje czy inne formy działalności;

-     działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były wynajmowane ani dzierżawione, nie były również wprowadzone do ewidencji środków trwałych;

-     nie zawierał Pan żadnych umów dotyczących tych działek i na razie nie zamierza Pan ich zawierać;

-     nie udzielił Pan żadnych pełnomocnictw w żadnym zakresie;

-     nie ponosił Pan żadnych nakładów na żadnym etapie – stan nienaruszony od momentu zwrotu działek;

-     istnieje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na usługi komercyjne dla wszystkich działek (U2), plan ten, dopuszcza możliwość posadowienia budynków;

-     stara się Pan od roku 2024 o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego z komercji na mieszkalnictwo, ale Urząd Miasta w odpowiedzi na Pana działanie na razie nie przewiduje takiej możliwości;

-     podjął Pan działania marketingowe obejmujące umieszczenie tablicy z ogłoszeniem o sprzedaży na płocie, drogą kontaktów z potencjalnymi klientami o możliwości zakupu – rozmowy, kontakt z biurami nieruchomości;

-     nie dokonywał Pan wcześniej żadnej sprzedaży nieruchomości;

-     nie planuje Pan nabywania nieruchomości na cele handlowe, developerskie, itp.;

-     nie posiada Pan na dzień dzisiejszy nieruchomości jako osoba fizyczna przeznaczonych do sprzedaży.

Pana wątpliwości w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż opisanych nieruchomości gruntowych, czasowo wniesionych aportem do spółki, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych nieruchomości nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie podjął Pan bowiem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Tym samym, w okolicznościach przedstawionych w opisie sprawy, planowaną sprzedaż ww. nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym zarządem majątkiem prywatnym.

Zatem kwota, którą uzyska Pan ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie Kodeks cywilny. Przepis art. 232 § 1 tej ustawy stanowi, że:

W świetle art. 233 ww. ustawy:

W myśl art. 234 Kodeksu cywilnego:

Stosownie, natomiast do art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 237 Kodeksu cywilnego:

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem, zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego (Kodeks cywilny, Komentarz pod red. Krzysztofa Pietrzykowskiego, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 1997).

Natomiast art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) stanowi, że:

W myśl art. 13 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, zarówno wniesienie prawa własności jak i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości aportem do spółki prawa handlowego przez osobę fizyczną oznacza zbycie tego prawa.

Ponieważ w 2008 r. wniósł Pan aportem do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością 3 działki: 1 i 2 stanowiące Pana własność oraz 3 będącą w użytkowaniu wieczystym, to należy uznać, że w tej dacie zbył Pan zarówno prawo własności jak i prawo użytkowania wieczystego tych nieruchomości. Powyższe prawa zostały na Pana ponownie przeniesione w roku 2011 r., kiedy nieruchomości zostały Panu zwrócone w ramach postępowania likwidacyjnego - stał się Pan wówczas ponownie ich właścicielem jako osoba fizyczna. Zatem, w tej dacie nabył Pan ponownie prawo własności nieruchomości (działek nr 1 i 2) oraz prawo użytkowania wieczystego (działki nr 3).

Reasumując, z uwagi na fakt, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ponowne nabycie prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, tj. od końca 2011 r., sprzedaż ta nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pana stanowisko uznałem za prawidłowe, jednakże z innych względów niż te, które podał Pan we wniosku. Prawidłowo uważa Pan, że sprzedaż wszystkich trzech nieruchomości gruntowych na rzecz dewelopera nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednak nie sposób zgodzić się z Pana stanowiskiem, iż wniesienie aportem nieruchomości do spółki kapitałowej oraz ich późniejszy zwrot do osoby fizycznej (w wyniku rozwiązania lub innej czynności prawnej) nie stanowi ponownego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli własność nieruchomości faktycznie wraca do tej samej osoby. Ponieważ jednak pięcioletni okres, o którym mowa w cytowanym wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie upłynął licząc od końca roku, w którym doszło do zwrotu tych nieruchomości w wyniku likwidacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, to pozostaje to bez wpływu na rozstrzygnięcie w tej sprawie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane 29 stycznia 2025 r. odrębne rozstrzygnięcie nr 0112-KDIL1-1.4012.835.2025.7.DS.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.