Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.691.2025.2.AO

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 grudnia 2025 r. (wpływ 14 grudnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Informacja o zakupie i sprzedaży mieszkania.

(…) lipca 2017 r. Wnioskodawca zawarł akt notarialny Repertorium A numer (…) na zakup lokalu mieszkalnego numer (…) położonego w (…), którego cena wynosiła (…) zł. Zakup został sfinansowany z następujących środków:

-        (…) zł - z kredytu hipotecznego zaciągniętego w Banku, umowa kredytowa numer (…) z (…) lipca 2017 r. zawarta tylko między Wnioskodawcą a bankiem,

-        (…) zł - ze środków własnych.

W dniu zakupu mieszkania Wnioskodawca był w związku małżeńskim, ale z żoną miał rozdzielność majątkową, dokonaną aktem notarialnym Repertorium A numer (…), zawartym (…) czerwca 2017 r. Jedynym właścicielem mieszkania był Wnioskodawca i on spłacał raty kredytu hipotecznego wraz z odsetkami.

(…) maja 2020 r. aktem notarialnym Repertorium A numer (…) Wnioskodawca darował żonie 50% udziałów w nieruchomości - lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w (…). Od tego dnia Wnioskodawca i jego żona byli współwłaścicielami mieszkania. Kredytobiorcą nadal pozostawał tylko Wnioskodawca i tylko on nadal spłacał kredyt wraz z odsetkami.

(…) maja 2021 r. związek małżeński Wnioskodawcy, który zawarł (…) sierpnia 2007 r. w USC w (…), numer aktu małżeńskiego (…), został rozwiązany przez rozwód przez Sąd Okręgowy w (…), wyrok Sądu z (…) maja 2021 r. sygn. akt (…).

W październiku 2021 r. była żona złożyła wniosek w Sądzie Rejonowym w (…) o zniesienie współwłasności nieruchomości - lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w (…) i przyznanie tylko jej, na własność lokalu mieszkalnego zakupionego przez Wnioskodawcę.

(…) grudnia 2023 r. została wydana przez biegłego sądowego rzeczoznawcę ocena lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w (…), i wartość tego lokalu mieszkalnego została ustalona przez rzeczoznawcę na kwotę (…) zł. (…) sierpnia 2024 r. Sąd Rejonowy w (…), w którym toczyła się rozprawa sądowa z wniosku byłej żony, wydał Postanowienie sygn. akt (…) z (…) sierpnia 2024 r., które uprawomocniło się (…) listopada 2024 r.

Sąd postanowił znieść współwłasność nieruchomości - lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w (…) i przyznać ją na wyłączną własność uczestnikowi postępowania to jest (…) (Wnioskodawcy) jako jedynemu właścicielowi i dokonał następującego podziału wartości mieszkania:

Wartość lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w (…) wynosi (…) zł minus (…) zł - kredyt pozostający do spłaty na dzień wydania Postanowienia, tj. na dzień (…) sierpnia 2024 r., obciążający tylko Wnioskodawcę (…) równa się (…) zł - jest to wartość mieszkania bez kredytu.

(…) zł – (…) zł kredyt = (…) zł wartość mieszkania bez kredytu.

Sąd wartość mieszkania bez kredytu czyli (…) zł podzielił na dwóch współwłaścicieli i przyznał, że Wnioskodawca (…) ma zapłacić byłej żonie kwotę (…) zł, jako spłatę udziału w mieszkaniu. Od dnia Postanowienia sądu do dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w (…) kredyt wraz z odsetkami spłacał nadal tylko Wnioskodawca (…).

Kwotę (…) zł Wnioskodawca ma zapłacić byłej żonie tytułem spłaty udziału w mieszkaniu, płatną w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się Postanowienia, to jest do (…) maja 2025 r. Sąd zasądził również od Wnioskodawcy na rzecz byłej małżonki kwotę (…) zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie z lokalu przez niego ponad przysługujący mu udział - płatną w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się Postanowienia, tj. do (…) maja 2025 r.

Sąd uznał, że Wnioskodawca może spłacić byłą małżonkę sprzedając mieszkanie i z uzyskanych środków spłacić byłą małżonkę lub zgromadzić taką kwotę w inny sposób, w tym w drodze kredytu.

Kwotę (…) zł jako spłatę udziału w mieszkaniu, jak też kwotę (…) zł jako odszkodowanie tytułem wynagrodzenia za korzystanie z lokalu ponad przysługujący mu udział, Wnioskodawca przekazał byłej żonie na jej rachunek bankowy przelewem (…) maja 2025 r., zgodnie z Postanowieniem Sądu z (…) sierpnia 2024 r.

W marcu 2025 roku Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w (…) za kwotę (…) zł, z tego tytułu kupujący przekazali przelewem na jego rachunek bankowy kwotę (…) zł jako zadatek.

(...) maja 2025 r. Wnioskodawca zawarł akt notarialny na sprzedaż lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w (…) za kwotę (…) zł. Z tej kwoty został odliczony zadatek, który Wnioskodawca otrzymał w marcu 2025 r. w wysokości (…) zł oraz na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w Banku przez Wnioskodawcę została przekazana kwota (…) zł, a pozostała kwota w wysokości (…) zł została przekazana przelewem na jego rachunek bankowy.

W piśmie z 14 grudnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.     Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Jako osoba fizyczna mająca miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

2.     Czy w umowie kredytowej, o której mowa we wniosku został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak to jaki cel wynika z tej umowy?

Odpowiedź: Zgodnie z Umową o Mieszkaniowy Kredyt Hipoteczny w złotych, numer (…), zawartą w dniu (…) lipca 2017 r. pomiędzy Bankiem a Wnioskodawcą, tj. (…), został określony cel na jaki został zaciągnięty kredyt hipoteczny i brzmi on według § (…) Umowy następująco:

Kredyt przeznaczony jest na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości (…). Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr (…), która prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…).

3.     Czy w przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnym położonym w (…)), o której mowa we wniosku, realizował Pan własne cele mieszkaniowe, tzn. czy Pan w niej mieszkał? Jeśli tak, to od kiedy, czy na stałe, lub w jakich okresach?

Odpowiedź: W przedmiotowej nieruchomości lokalu mieszkalnym położonym przy ulicy (…), Wnioskodawca realizował własne cele mieszkaniowe, mieszkał na stałe od dnia (…) sierpnia 2017 r. do dnia (…) maja 2025 r.

4.     Czy prowadzi Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy? Czy mieszkanie będące przedmiotem wniosku było wykorzystywane w działalności gospodarczej, jeśli tak to w jaki sposób?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Mieszkanie, które jest przedmiotem wniosku nigdy nie było wykorzystywane w działalności gospodarczej. Mieszkanie służyło potrzebom mieszkaniowym.

Pytania

1.            Czy Wnioskodawca prawidłowo interpretuje przepisy ustawy z dnia 16 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późniejszymi zmianami, a mianowicie, że w PIT jako przychód powinien wykazać kwotę (…) zł to znaczy 50% z (…) zł, to jest otrzymanej kwoty z odpłatnego zbycia lokalu?

2.            Czy do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca powinien zaliczyć kwotę (…) zł, którą przekazał byłej żonie przelewem na jej rachunek bankowy, która zgodnie z Postanowieniem Sądu stanowi spłatę udziału w lokalu mieszkalnym, czyli jeżeli dobrze Wnioskodawca rozumie jest to udokumentowany koszt nabycia, zgodnie z art. 22 ust. 6c Ustawy o PIT?

3.            Czy spłatę kredytu hipotecznego, który Wnioskodawca zaciągnął w 2017 r. na zakup tego lokalu, może on uznać za realizację własnych celów mieszkaniowych, a więc skorzystać ze zwolnienia opodatkowania w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 powiązanego z ust. 25 pkt 2 tego artykułu, który mówi, wydatki poniesione na:

a)    spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1?

Pana stanowisko w sprawie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Ad. 1

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c odpłatne zbycie jest opodatkowane podatkiem dochodowym, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Dlatego Wnioskodawca uważa, że pomimo odpłatnego zbycia całej nieruchomości opodatkowaniu może podlegać 50%, czyli te które nabył odpłatnie w 2024 r., natomiast te które nabył odpłatnie w 2017 roku nie powinno podlegać opodatkowaniu, ponieważ zostało odpłatnie zbyte po upływie siedmiu lat.

Ad. 2

Kwota (…) zł, którą Wnioskodawca przekazał byłej żonie przelewem na jej rachunek bankowy, która zgodnie z Postanowieniem Sądu, jest spłatą udziału w lokalu mieszkalnym, a w świetle wskazanych przepisów, tj. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) stanowi udokumentowany koszt nabycia i według jego interpretacji przytoczonych przepisów jest kosztem uzyskania przychodu.

Ad. 3

W świetle wskazanych przepisów, które Wnioskodawca przytoczył w pytaniu nr 3, tj. art. 21 ust. 1 pkt 131 powiązanego z ust. 25 pkt 2a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025r. poz. 163 ze zm.), Wnioskodawca uważa, że całkowitą kwotę kredytu hipotecznego, która została spłacona ze środków ze sprzedaży mieszkania położonego w (…) powinien uznać za realizację własnych celów mieszkaniowych, a więc skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu.

Kredyt, który został spłacony oraz odsetki od tego kredytu został zaciągnięty przez Wnioskodawcę przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku, dlatego w myśl przywołanych wyżej przepisów i jego ich interpretacji, kwota spłaconego kredytu podlega zwolnieniu opodatkowania w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych  (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Według art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W pierwszej kolejności ma Pan wątpliwość, czy dokonana w 2025 roku sprzedaż nieruchomości (lokalu mieszkalnego), którą nabył Pan w 2017 roku do majątku odrębnego, a następnie udział wynoszący 50% w tej nieruchomości w 2020 roku darował Pan żonie, a następnie odkupił ten udział od byłej już żony w 2024 roku, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a więc czy rodzi obowiązek zapłaty podatku od całej kwoty przychodu uzyskanego z jej sprzedaży.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie przez Pana nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W szczególności art. 155 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego sprawy konieczne jest także powołanie przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), normujących stosunki majątkowe między małżonkami.

Przepis art. 31 § 1 tego Kodeksu stanowi, że:

Stodownie do art. 33 ww. Kodeksu:

W myśl art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie powyższego przepisu małżonkowie – poprzez zawarcie stosownej umowy  (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) – mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego  w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

W przedmiotowej sprawie w 2017 roku nabył Pan do majątku odrębnego lokal mieszkalny położony w Polsce. W dniu zakupu mieszkania był Pan w związku małżeńskim, ale z żoną miał rozdzielność majątkową, dokonaną aktem notarialnym. W 2020 roku darował Pan żonie 50% udziałów w nieruchomości. Od tego dnia Pan i żona byliście współwłaścicielami mieszkania. W 2021 roku Pana związek małżeński został rozwiązany. W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości w 2024 roku stał się Pan ponownie właścicielem 50% udziałów w nieruchomości darowanych w 2020 roku żonie, w zamian za ustaloną przez sąd kwotę.

Zatem nabycie przez Pana nieruchomości (lokalu mieszkalnego), nastąpiło w różnym czasie:

-        50% udziałów w przedmiotowej nieruchomości w wyniku zakupu w 2017 roku,

-        50% udziałów w nieruchomości w wyniku spłacenia byłej żony w 2024 roku. Wtedy doszło do ponownego nabycia 50% udziałów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Tym samym, sprzedaż w 2025 roku nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2024 roku w wyniku zniesienia współwłasności i spłaty byłej małżonki dokonana została przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast sprzedaż w 2025 roku odpowiadająca pozostałej części, której stał się Pan właścicielem w wyniku zakupu w 2017 roku dokonana została po upływie tego okresu.

Zatem, zbycie przez Pana nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2024 roku stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nie nastąpiła po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Pana. Zatem jako przychód powinien Pan wykazać kwotę odpowiadającą tej części.

Pana wątpliwości dotyczą również możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości kwoty, którą przekazał byłej żonie przelewem na jej rachunek bankowy, która zgodnie z postanowieniem sądu stanowi spłatę udziału w lokalu mieszkalnym, jako udokumentowanego kosztu nabycia, zgodnie z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy.

Według art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 przywołanej ustawy stanowi, że

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Stosownie do treści art. 19 ust. 1 cyt. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W związku z faktem, że jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegać tylko część przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej przez Pana w 2024 roku w wyniku zniesieniu współwłasności z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej żony (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów ustalane zostaną na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Jak wynika z tych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmującymi w szczególności udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można zaliczyć m.in. udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia.

Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany np. kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą np. z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe.

Zatem, podstawą obliczenia podatku w analizowanym przypadku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego od Pana byłej żony, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tej ustawy (obejmującymi w szczególności koszt nabycia zbywanego udziału w nieruchomości nabytego od Pana byłej żony). Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, do kosztów uzyskania przychodu - zgodnie z art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy - może Pan zaliczyć kwotę, którą przekazał byłej żonie przelewem na jej rachunek bankowy, która zgodnie z postanowieniem sądu stanowi spłatę udziału w lokalu mieszkalnym.

Ma Pan również wątpliwości, czy spłatę kredytu hipotecznego, który zaciągnął Pan w 2017 roku na zakup lokalu mieszkalnego, może Pan uznać za realizację własnych celów mieszkaniowych, a więc skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 cytowanej ustawy.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

W myśl art. 21 ust. 30a powołanej ustawy:

Korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży, a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy. Katalog tych wydatków – jak już wyżej wyjaśniono – ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Podatnik może skorzystać z tego zwolnienia w związku z zakupem lokalu mieszkalnego, jeśli nabył go w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (…) lipca 2017 r. zawarł Pan akt notarialny na zakup lokalu mieszkalnego numer (…). Zakup został sfinansowany m.in. ze środków z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Pana w Banku, umowa kredytowa z (…) lipca 2017 r. W przedmiotowej nieruchomości realizował Pan własne cele mieszkaniowe, mieszkał na stałe od dnia (…) sierpnia 2017 r. do dnia (…) maja 2025 r.

Wskazać należy, że do celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia, ustawodawca zalicza m.in. wskazaną w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na cele określone w pkt 1, które obejmują m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem – w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania) na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania, w którym Pan mieszkał.

Podsumowując, spłatę kredytu hipotecznego, który zaciągnął Pan w 2017 r. na zakup lokalu mieszkalnego, może Pan uznać za wydatek poniesiony na realizację własnych celów mieszkaniowych, a więc skorzystać w tej części ze zwolnienia z opodatkowania, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 powiązanego z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wyjaśniam również, że wydając interpretacje w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nie odnoszę się do kwot i nie dokonuję wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.