Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.703.2025.3.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 listopada  2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 grudnia 2025 r. (wpływ 29 grudnia 2025 r.) oraz pismem z 2 lutego 2025 r. (wpływ 4 lutego 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (…) sierpnia 2020 r. umową sprzedaży poświadczonej aktem notarialnym Repertorium A numer (…) nabył Pan udział wynoszący 4/9 w nieruchomości gruntowej niezabudowanej ujętej w księdze wieczystej o numerze (…). Nieruchomość obejmuje działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 2, 3 oraz 4 położonymi w miejscowości (…).

Nieruchomość pozostaje we współwłasności łącznej Pana (posiada Pan 4/9 udziału w nieruchomości) oraz drugiej osoby fizycznej (posiada 5/9 udziału w nieruchomości).

Podejmował Pan kilkakrotnie próby sprzedaży Pana udziału wynoszącego 4/9 w nieruchomości jednak nie znalazł Pan nabywcy.

We wrześniu 2025 roku na wniosek współwłaścicieli ww. nieruchomości (…) wydał decyzję zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego o podziale nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerami ewidencyjnymi działek 2 i 3 na 23 działki budowlane o numerach 12, 13, 14, 15, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 288, 29, 30, 31, 32, 33, 34 do których dojazd będzie realizowany poprzez działkę 4.

Z uwagi na brak możliwości zbycia udziału w nieruchomości razem z drugim współwłaścicielem zamierza Pan z początkiem 2026 r. znieść współwłasność nieruchomości oraz dokonać podziału działek w wysokości przysługujących Panu i drugiemu współwłaścicielowi udziałów, bez żadnych dopłat i wynagrodzeń.

Po zniesieniu współwłasności zamierza Pan sprzedać część posiadanych działek.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie jest Pan podatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość nabył Pan jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Zbycie nieruchomości zostanie dokonane jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

W piśmie z 22 grudnia 2025 r., uzupełnił Pan w odpowiedzi na wezwanie opis sprawy w następujący sposób:

1.     Czy wskutek planowanego zniesienia współwłasności nieruchomości wartość rynkowa działek nabytych przez Pana w drodze zniesienia współwłasności zwiększy się w stosunku do wartości rynkowej Pana udziałów w działkach, które Pan posiadał przed zniesieniem współwłasności?

Odpowiedź: Nie ma Pan  dokładnej wiedzy. Wydaje się, że wartość rynkowa będzie zbliżona w stosunku do wartości rynkowej udziałów.

2.     Kiedy zamierza Pan dokonać sprzedaży działek stanowiących przedmiot wniosku (należy wskazać rok)?

Odpowiedź: Zamierza Pan sprzedać działki w roku 2026 i następnych latach.

3.     W jakim celu dokonał Pan nabycia udziału w nieruchomości wskazanej we wniosku?

Odpowiedź: Działki zostały nabyte celem wybudowania na nich własnej nieruchomości mieszkalnej.

4.     W jaki sposób wykorzystywał Pan działki mające być przedmiotem sprzedaży oraz w jaki sposób będzie Pan je wykorzystywać do momentu sprzedaży?

Odpowiedź: Działki nie były / nie są / nie będą użytkowane (wykorzystywane). Leżą odłogiem.

5.     Czy obszar, którego jest Pan współwłaścicielem, od momentu nabycia do momentu zbycia był/jest/będzie udostępniany przez Pana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeśli tak, to proszę wskazać:

Odpowiedź: Obszar nie był / nie jest / nie będzie udostępniany osobom trzecim.

6.     Czy i jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży działek?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan żadnych czynności (nie ponosił Pan nakładów) marketingowych w celu sprzedaży działek. Na chwilę obecną nie planuje Pan prowadzić działań marketingowych. Nabywcy poszukuje Pan poprzez przekazywanie informacji przez rodzinę i znajomych o chęci sprzedaży przez Pana działek.

7.     Czy zamierza Pan zawrzeć z nabywcą/nabywcami poszczególnych działek umowę przedwstępną/umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

‐       jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

‐       czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę? Jeśli tak - jakie działania może podjąć do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

‐       czy udzielił/udzieli Pan nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu  w sprawach, które będą dotyczyły tych działek? Jeśli tak, to jakie działania podejmie nabywca i kto będzie pokrywał ich koszty (Pan, czy nabywca)?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku.

Odpowiedź: Zamierza Pan zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną. Przewiduje Pan zawarcie „standardowej” umowy przestępnej, w której określona będzie cena nabycia oraz termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Nabywca do momentu zawarcia umowy przenoszącej własność nie będzie mógł podjąć żadnych działań, w tym nie będzie mógł inwestować w infrastrukturę. Nie udzielał i nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu.

8.     Czy dla działek będących przedmiotem sprzedaży występował Pan o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, w jakim celu dokonywał Pan tych działań?

Odpowiedź: Nie występował Pan o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

9.     Czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży ponosił/będzie Pan ponosił do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek  w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą nakłady? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku. Czy takiego rodzaju działania podejmował/będzie podejmował drugi współwłaściciel działek?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan żadnych czynności (nie ponosił Pan nakładów) w celu uatrakcyjnienia działek.

10.  Czy posiada Pan inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku, przeznaczone do sprzedaży?

Odpowiedź: Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży niż te, o których mowa we wniosku.

11.  Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: W dniu 7 lutego 2020 roku wspólnie z małżonką zakupił Pan lokal mieszkalny na własne cele mieszkaniowe. Lokal w dniu (…) marca 2020 został sprzedany z powodu (...) (lokal był na czwartej kondygnacji w budynku bez windy). Innych czynności sprzedaży nieruchomości nie dokonywał Pan.

12. Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan nabywać w przyszłości nieruchomości na sprzedaż.

W uzupełnieniu wniosku z 2 lutego 2026 r., w odpowiedzi na wezwanie wskazał Pan, że po dokonanej analizie cen m² działek stwierdza, że wartość rynkowa działek nabytych w drodze zniesienia współwłasności pozostanie taka sama w stosunku do wartości rynkowej Pana udziałów w działkach, które posiadał Pan przed zniesieniem współwłasności.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności stanowić będzie źródło przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis zawiera ogólną zasadę opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości, jeżeli zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W takim przypadku odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku, gdy odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości o nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

W świetle powyższego artykułu kluczowym jest ustalenie daty nabycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”.

Wykładnia pojęcia „nabycie” w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08. NSA stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie "nabycie" użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Artykuł 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między dotychczasowych współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy.

Zgodnie z linią organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 stycznia 2024 r. nr 0112-KDSL1-2.4011.502.2023.2.AP) zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat.

W myśl wyżej przytoczonej interpretacji zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli: a) podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub b) wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału we współwłasności nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.

Przenosząc powyższe na przedstawiony we wniosku stan faktyczny uznać należy, że planowana sprzedaż nieruchomości dokonana po zniesieniu współwłasności nie będzie stanowiła źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okres, o którym mowa www. przepisie. Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca  2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, polegającą na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że pomimo wystąpienia przez Pana wraz z drugim współwłaścicielem z wnioskiem o podział nieruchomości Pana działania będą mieścić się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w szczególności z uwagi na następujące okoliczności:

-     udziały w działkach nabył Pan w celu wybudowania na nich własnej nieruchomości mieszkalnej,

-     nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej,

-     działki nie były / nie są / nie będą użytkowane (wykorzystywane), leżą odłogiem,

-     obszar nie był / nie jest / nie będzie udostępniany osobom trzecim,

-     nie dokonywał Pan żadnych czynności (nie ponosił Pan nakładów) marketingowych w celu sprzedaży działek,

-     nie występował Pan o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-     nie dokonywał Pan żadnych czynności (nie ponosił Pan nakładów) w celu uatrakcyjnienia działek,

-     nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości oprócz sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego uprzednio na cele mieszkaniowe,

-     nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży niż te, o których mowa we wniosku,

-     nie zamierza Pan nabywać w przyszłości nieruchomości na sprzedaż.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Przedstawione we wniosku okoliczności nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż działek stanowiących przedmiot wniosku nie będzie nosić przymiotów działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, kwota uzyskana ze sprzedaży działek nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a  ww. ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z wniosku wynika, że udziały w działkach, o których mowa we wniosku zakupił Pan w 2020 r. Zamierza Pan z początkiem 2026 r. znieść współwłasność działek oraz dokonać ich podziału w wysokości przysługujących współwłaścicielom udziałów, bez żadnych dopłat i wynagrodzeń. Wartość rynkowa działek nabytych w drodze zniesienia współwłasności pozostanie taka sama w stosunku do wartości rynkowej Pana udziałów w działkach, które posiadał Pan przed zniesieniem współwłasności. Po zniesieniu współwłasności zamierza Pan sprzedać w 2026 r. część posiadanych działek.

Z art. 195 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 i § 2 przywołanej ustawy:

Art. 210 § 1 ww. Kodeksu stanowi zaś, że:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się więc likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 § 2 ww. Kodeksu:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

·         podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

·         wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności – należy przyjąć więc datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostały dokonane bez spłat i dopłat.

Natomiast wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu nawet gdy następuje to nieodpłatnie, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) działek będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkować powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, odpłatne zbycie działek po zniesieniu współwłasności nie spowoduje powstania u Pana przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy). Sprzedaż działek nie spowoduje również powstania u Pana przychodu zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a zatem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.