Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.714.2025.2.DT

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości:

-     w odniesieniu do działki nr 1/2 – jest prawidłowe,

-     w odniesieniu do udziału w działkach 2/2 i 2/3 – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 9 stycznia 2026 r. (wpływ 9 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1. Wnioskodawca wraz z żoną byli wyłącznymi współwłaścicielami we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości położonej w A, stanowiącej grunty orne, objętej działką numer 1/2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…). Nabycie przez nich tej nieruchomości nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2021 r. sporządzonej przed notariuszem B.

Wnioskodawca oraz jego współmałżonka są rolnikami. Ponadto prowadzą pozarolnicze działalności gospodarcze. Jednakże wskazana wyżej nieruchomość została nabyta do ich prywatnego majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską i nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby prowadzonych przez nich działalności gospodarczych.

Wnioskodawca, działając w imieniu własnym oraz swojej małżonki zgodnie z udzielonym mu pełnomocnictwem, (…) 2025 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przed notariuszem C zbył przedmiotową nieruchomość DD oraz ED pozostającym we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, również posiadającym status rolników i prowadzącym swoje pozarolnicze działalności gospodarcze. Nabywcy również nabyli odnośną nieruchomość do swojego majątku prywatnego objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską. Należy podkreślić, że na wskazanych gruntach nie jest i nie będzie prowadzona żadna działalność gospodarcza.

W tym miejscu należy wskazać, że działka numer 1/2 oznaczona jest w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb i RV”. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na podstawie Uchwały Rady Gminy z stycznia 2014 r., nieruchomość ta położona jest na obszarze oznaczonym symbolem (…) – tereny obiektów produkcyjnych składów i magazynów, w związku z czym do nieruchomości nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jednakże w związku z zawartą umową sprzedaży grunty te nie utraciły charakteru rolnego, gdyż nabywcy w akcie notarialnym oświadczyli, że nabyta przez nich nieruchomość, objęta działką numer 1/2, wejdzie w skład prowadzonego przez DD gospodarstwa rolnego o łącznej powierzchni ok. (…) ha położonego w gminie wiejskiej (…), w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, a gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia nieruchomości.

2. Wnioskodawca wraz z żoną, a także DD oraz ED byli współwłaścicielami:

1)  nieruchomości położonej w A, stanowiącej grunty orne, objętej działką numer 2/2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…), w następujących częściach:

a)  Wnioskodawca był współwłaścicielem (…) udziałów w prawie własności nieruchomości we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z żoną,

b)  DD był współwłaścicielem (…) udziałów w prawie własności nieruchomości we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z ED,

2)  nieruchomości położonej w A, stanowiącej grunty orne, objętej działką numer 2/3, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…), w następujących częściach:

a)  Wnioskodawca był współwłaścicielem (…) udziałów w prawie własności nieruchomości we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z żoną,

b)  DD był współwłaścicielem (…) udziałów w prawie własności nieruchomości we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z ED.

Nabycie przez nich wskazanych nieruchomości nastąpiło na podstawie umów sprzedaży z 12 października 2020 r., sporządzonych przed notariuszem B.

W tym miejscu należy wskazać, że działka numer 2/2 oznaczona jest w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb i RV”, natomiast zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na podstawie Uchwały Rady Gminy z września 2016 r., nieruchomość objęta działką numer 2/2 położona jest na obszarze oznaczonym symbolami:

a)  (…) – teren drogi publicznej klasy dojazdowej,

b)  (…) – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,

-     w związku z czym do nieruchomości tej nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Z kolei działka numer 2/3 oznaczona jest w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVa”, natomiast zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na podstawie Uchwały Rady Gminy z września 2016 r., nieruchomość objęta działką numer 2/3 położona jest na obszarze oznaczonym symbolami:

a)  (…) – teren drogi publicznej klasy dojazdowej,

b)  (…) – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,

-     w związku z czym do nieruchomości tej również nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wnioskodawca, działając w imieniu własnym oraz swojej małżonki zgodnie z udzielonym mu pełnomocnictwem, w dniu 26 czerwca 2025 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przed notariuszem C zbył wszystkie posiadane przez niego oraz jego małżonkę udziały w przedmiotowych nieruchomościach na rzecz DD oraz ED, pozostających we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W rezultacie jedynymi współwłaścicielami nieruchomości stali się nabywcy we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Jednocześnie należy wskazać, że w odnośnym akcie notarialnym Wnioskodawca oświadczył, że udziały w wyżej wskazanych niezabudowanych nieruchomościach nabył na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą X, jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, oraz że z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie nabywca DD oświadczył, że opisane wyżej udziały w prawie własności nieruchomości kupuje do majątku wspólnego małżonków, za środki własne, na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą Y.

Jednakże najistotniejsze znaczenie ma fakt, iż Wnioskodawca, pomimo tego, że udziały w wyżej wskazanych niezabudowanych nieruchomościach nabył na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to w praktyce nigdy ich w ten sposób nie wykorzystywał. Również nabywca nie wykorzystuje odnośnych nieruchomości w swojej działalności gospodarczej.

Ponadto, pismem z 9 stycznia 2026 r. uzupełnił Pan opis sprawy w następujący sposób:

Nieruchomości wskazane we wniosku, zarówno działka numer 1/2, nabyta na potrzeby gospodarstwa rolnego, jak i działki numer 2/2 oraz 2/3, nabyte na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, faktycznie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę przez cały okres posiadania do momentu ich sprzedaży w sposób rolny w ramach prowadzonego przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca dzierżawił te działki w całości rolnikom na podstawie ustnych umów dzierżawy, którzy obsiewali te działki oraz dokonywali sprzętu zbiorów.

Wnioskodawca zamierzał wykorzystywać udziały w działkach numer 2/2 oraz 2/3 w prowadzonej działalności gospodarczej w sposób inwestycyjny – poprzez budowę hali magazynowej na potrzeby gromadzenia materiałów budowlanych wykorzystywanych w jego działalności deweloperskiej. Jednakże ze względu na zmianę sytuacji ekonomicznej firmy Wnioskodawca zrezygnował z planów budowy hali magazynowej i w październiku 2024 r. zawarł jako najemca umowę najmu hali magazynowej w miejscowości F, a więc w innym miejscu niż położone działki. Jednocześnie należy podkreślić, że Wnioskodawca nie podjął żadnych czynności związanych z rozpoczęciem inwestycji budowy hali magazynowej. Nie starał się o sporządzenie dokumentacji projektowo-budowlanej dotyczącej takiej hali ani nie występował do właściwych urzędów z wnioskiem o warunki zabudowy czy z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Środki finansowe przeznaczone na nabycie udziałów w działkach numer 2/2 oraz 2/3 pochodziły ze środków związanych z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, natomiast środki przeznaczone na nabycie nieruchomości objętej działką numer 1/2 pochodziły z jego majątku prywatnego.

Zarówno działka numer 1/2, jak i działki numer 2/2 oraz 2/3, za zgodą pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, były w całości przedmiotami ustnych umów dzierżawy zawartych pomiędzy Wnioskodawcą a rolnikami, którzy wykorzystywali je w sposób rolniczy. Wyłącznie Wnioskodawca pobierał pożytki z tych umów przez cały okres posiadania przez niego tych działek.

Wnioskodawca w odniesieniu do posiadanych nieruchomości przez cały okres ich posiadania nie poczynił jakichkolwiek działań dotyczących podziału działek, ich uatrakcyjnienia, czy też realizacji planowanej wskazanej wyżej budowy hali magazynowej.

Działka numer 1/2 wchodziła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Wnioskodawca posiada gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni około (…) ha.

Udziały w działkach numer 2/2 oraz 2/3 nie zostały przez Wnioskodawcę wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zostały ujęte w księgach rachunkowych jako inwestycje z dniem ich nabycia, a wycofane z inwestycji w dniu zbycia.

Wnioskodawca w przeszłości dokonywał odpłatnego zbycia różnych nieruchomości rolnych oraz nie posiadających charakteru rolnego. Wnioskodawca posiada gospodarstwo rolne o powierzchni około (…) ha i wielokrotnie dokonywał w ramach tego gospodarstwa zbycia oraz nabycia nieruchomości rolnych. Ponadto Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest wydobywanie żwiru i piasku. Jednakże w ramach tej działalności gospodarczej zajmuje się także przedsięwzięciami budowlanymi w zakresie budowy i sprzedaży domów jednorodzinnych w stanie deweloperskim. W związku z tym również w ramach działalności gospodarczej dokonuje nabywania i sprzedaży nieruchomości w związku z realizowanymi przedsięwzięciami deweloperskimi.

Wnioskodawca – jak wskazywał wyżej – posiada gospodarstwo rolne o powierzchni około (…) ha. Nie wyklucza, iż w przyszłości w ramach gospodarstwa rolnego dokona zbycia niektórych nieruchomości rolnych, jeżeli uzna, iż nie są mu już potrzebne w ramach prowadzonej działalności rolniczej. Natomiast nieruchomości zakupione przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej w ramach realizowanych przedsięwzięć deweloperskich z natury rzeczy są przeznaczone do dalszej sprzedaży nabywcom końcowym.

W chwili obecnej Wnioskodawca nie planuje nabywania nieruchomości rolnych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Natomiast w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie w przyszłości realizował przedsięwzięcia deweloperskie, a więc będzie nabywał nieruchomości w celu realizacji tych przedsięwzięć.

Pytania

1.  Czy art. 10 ust. 1 pkt. 8) lit. a) w zw. z art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) należy rozumieć w ten sposób, że możliwe jest skorzystanie przez Wnioskodawcę ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości rolnej, pomimo zbycia tej nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia?

2.  Czy art. 14 ust. 2 pkt. 1) lit. a) w zw. z art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) należy rozumieć w ten sposób, że możliwe jest skorzystanie przez Wnioskodawcę ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości rolnej, bowiem nie wykorzystywał zakupionych udziałów w nieruchomościach rolnych w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu z 9 stycznia 2026 r.)

1. Zdaniem Wnioskodawcy w przytoczonym stanie faktycznym będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, pomimo zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W konsekwencji odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w 2025 r. nieruchomości położonej w A, stanowiącej grunty orne, objętej działką numer 1/2, nabytej w 2021 r., nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego w myśl art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

„Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.”.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.”.

Jednakże od wyżej opisanych zasad ustawodawca przewidział wyjątek wskazany w art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

„1. Wolne od podatku dochodowego są:

28) przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny;”.

Z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

„Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.”.

Artykuł 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344) stanowi, że:

„Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.”.

Według natomiast art. 1 przywołanej ustawy:

„Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.”.

W celu ustalenia, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów, należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219) oraz załącznika Nr 1 tego rozporządzenia.

Treść § 8 ust. 1 pkt. 1) cytowanego rozporządzenia wskazuje, że w ramach użytków gruntowych wykazywanych w ewidencji wyodrębnia się między innymi grunty rolne.

Natomiast § 9 ust. 1 przytoczonego rozporządzenia stanowi, że:

„Grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt. 1), dzielą się na:

1)  użytki rolne, do których zalicza się:

a)  grunty orne, oznaczone symbolem R,

b)  łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,

c)  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,

d)  sady, oznaczone symbolem S,

e)  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,

f)   grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,

g)  grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,

h)  grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;

2)  nieużytki, oznaczone symbolem N.”.

Wobec powyższego, zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

-     zbywane grunty muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,

-     muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej) lub jego część składową,

-     grunty nie mogą utracić wskutek odpłatnego zbycia rolnego charakteru.

Jeżeli zatem zostaną zachowane wszystkie powyższe warunki, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Ponadto jak wskazano powyżej, jedną z przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest również konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu. Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywców, co do dalszego przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywców, jak również z innych związanych z transakcją okoliczności.

Należy również wskazać, że nie ma znaczenia okoliczność, iż odnośna nieruchomość nie podlega pod przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bierze się pod uwagę okoliczność, czy nieruchomość podlega pod przepisy ustawy o podatku rolnym, a nie to, czy podlega pod przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W związku z tym nie ma również znaczenia fakt, iż w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta położona jest na obszarze oznaczonym symbolem (…) – tereny obiektów produkcyjnych składów i magazynów. Istotny jest fakt, iż nieruchomość ta oznaczona jest w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb i RV”, oraz że w związku z zawartą umową sprzedaży grunty te nie utraciły charakteru rolnego, gdyż nieruchomość weszła w skład prowadzonego przez nabywcę gospodarstwa rolnego.

Reasumując – odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w 2025 r. przedmiotowej nieruchomości rolnej nabytej w drodze kupna w 2020 r. będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt. 8) lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż tej nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie. Jednak uzyskany z tej sprzedaży przychód będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2. Zdaniem Wnioskodawcy w przytoczonym stanie faktycznym będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych dotyczącego zbycia nieruchomości rolnych.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt. 1) lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są między innymi:

1)  przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)    środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-     wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Należy w tym miejscu wskazać, że w akcie notarialnym Wnioskodawca oświadczył, że udziały w wyżej wskazanych niezabudowanych nieruchomościach nabył na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą X, jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, oraz że z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie nabywca udziałów w wyżej wskazanych nieruchomościach oświadczył, że opisane wyżej udziały w prawie własności nieruchomości kupuje do majątku wspólnego małżonków, za środki własne, na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą Y.

W konsekwencji odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w 2025 r. udziałów w nieruchomościach położonych w A, stanowiących grunty orne, objętych działkami gruntu numer 2/2 oraz numer 2/3, nabytych w 2020 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 3) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże od wyżej opisanych zasad ustawodawca przewidział wyjątek wskazany w art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

„1. Wolne od podatku dochodowego są:

28) przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny;”.

Z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

„Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.”.

Artykuł 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344) stanowi, że:

„Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.”.

Według natomiast art. 1 przywołanej ustawy:

„Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.”.

W celu ustalenia, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów, należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219) oraz załącznika Nr 1 tego rozporządzenia.

Treść § 8 ust. 1 pkt. 1) cytowanego rozporządzenia wskazuje, że w ramach użytków gruntowych wykazywanych w ewidencji wyodrębnia się między innymi grunty rolne.

Natomiast § 9 ust. 1 przytoczonego rozporządzenia stanowi, że:

„Grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt. 1), dzielą się na:

1)  użytki rolne, do których zalicza się:

a)  grunty orne, oznaczone symbolem R,

b)  łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,

c)  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,

d)  sady, oznaczone symbolem S,

e)  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,

f)   grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,

g)  grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,

h)  grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;

2)  nieużytki, oznaczone symbolem N.”.

Wobec powyższego, zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

-     zbywane grunty muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,

-     muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej) lub jego część składową,

-     grunty nie mogą utracić wskutek odpłatnego zbycia rolnego charakteru.

Jeżeli zatem zostaną zachowane wszystkie powyższe warunki, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Ponadto jak wskazano powyżej, jedną z przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest również konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu. Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywców, co do dalszego przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.

Jednakże Wnioskodawca wyjaśnia, iż pomimo faktu, że nabył odnośne udziały w nieruchomościach na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a także nabywca złożył w akcie notarialnym podobne oświadczenie, to jednak w rzeczywistości odnośne nieruchomości nigdy nie były i nie są wykorzystywane ani przez zbywcę ani przez nabywcę w ich działalnościach gospodarczych, nie można więc uznać, że zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, w rozumieniu art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.

Z oczywistych względów Wnioskodawca nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych od tych gruntów, gdyż są one niezabudowane. Co więcej, Wnioskodawca w ogóle nie wprowadził tych gruntów do ewidencji środków trwałych, co samo w sobie nie jest przesądzające, ale stanowi potwierdzenie, że grunty te nie były wykorzystywane w jego działalności gospodarczej. Zdaniem Wnioskodawcy sam fakt zakupu nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej nie przesądza jednoznacznie o tym, że grunt jest rzeczywiście wykorzystywany na te potrzeby.

Jak wyżej wskazano, istotne znaczenie ma faktyczne wykorzystywanie gruntu. Ponieważ Wnioskodawca jest rolnikiem, nabyte przez niego udziały w odnośnych nieruchomościach weszły w skład jego gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Również na skutek zbycia grunty te nie utraciły charakteru rolnego, gdyż nabywca nie prowadzi na nich działalności gospodarczej.

Należy również podnieść, że nie ma znaczenia okoliczność, iż odnośne nieruchomości nie podlegają pod przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bierze się pod uwagę okoliczność, czy nieruchomość podlega pod przepisy ustawy o podatku rolnym, a nie to, czy podlega pod przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W związku z tym nie ma również znaczenia fakt, iż w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości te położone są na obszarach oznaczonych odpowiednio symbolami:

a)  (…) – teren drogi publicznej klasy dojazdowej,

b)  (…) – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,

c)  (…) – teren drogi publicznej klasy dojazdowej,

d)  (…) – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Istotny jest fakt, iż nieruchomości te oznaczone są w ewidencji gruntów odpowiednio jako grunty orne „RIVb i RV” oraz grunty orne „RIVa”, oraz że w związku z zawartą umową sprzedaży grunty te nie utraciły charakteru rolnego, gdyż weszły w skład prowadzonego przez nabywcę gospodarstwa rolnego.

Reasumując – odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w 2025 r. przedmiotowych udziałów w nieruchomościach rolnych nabytych w 2020 r. będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt. 3) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak uzyskany z tej sprzedaży przychód będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt. 28) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Z opisu sprawy wynika, że działkę nr 1/2 nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2021 r.

Pan oraz Pana współmałżonka jesteście rolnikami. Ponadto prowadzicie Państwo pozarolnicze działalności gospodarcze. Jednakże wskazana wyżej nieruchomość została nabyta do prywatnego majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską i nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby prowadzonych działalności gospodarczych. Działka numer 1/2 nabyta na potrzeby gospodarstwa rolnego faktycznie była wykorzystywana przez Pana przez cały okres posiadania do momentu ich sprzedaży w sposób rolny w ramach prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego. Dzierżawił Pan tą działkę w całości rolnikom na podstawie ustnych umów dzierżawy, którzy obsiewali te działki oraz dokonywali sprzętu zbiorów. Działka numer 1/2 była w całości przedmiotem ustnych umów dzierżawy zawartych pomiędzy Panem a rolnikami, którzy wykorzystywali ją w sposób rolniczy. Wyłącznie Pan pobierał pożytki z tych umów przez cały okres posiadania tych działek. Środki przeznaczone na nabycie nieruchomości objętej działką numer 1/2 pochodziły z Pana majątku prywatnego.

W konsekwencji, sprzedaż działki 1/2 w 2025 r. nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Pana.

Zatem nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż ww. nieruchomości nabytej przez Pana w drodze umowy sprzedaży, stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Jednakże ustawodawca przewidział zwolnienia określone w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od opodatkowania przychodów uzyskanych m.in. z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy:

Powyższy przepis zwalnia z opodatkowania przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, jeśli grunty stanowiące to gospodarstwo rolne w związku z odpłatnym zbyciem nie utraciły charakteru rolnego.

W tym miejscu wymaga podkreślenia, że zgodnie z treścią art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. 2025 r., poz. 1344):

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym:

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego – co w konsekwencji decyduje o zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu ze sprzedaży takich gruntów – wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 29 stycznia 2024 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.) oraz załącznika do tego rozporządzenia.

Zgodnie z treścią § 8 ust. 1 ww. rozporządzenia:

Stosownie do treści § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia:

Natomiast według § 9 ust. 2 ww. rozporządzenia:

Powyższe uregulowania prawne wskazują, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zostało uzależnione od wystąpienia następujących przesłanek:

-     sprzedane grunty w momencie sprzedaży muszą stanowić lub wchodzić w skład gospodarstwa rolnego (tj. będącego własnością osoby fizycznej obszaru gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego),

-     grunty nie mogą utracić w związku ze sprzedażą rolnego charakteru.

Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu.

Z opisu sprawy wynika, że działka numer 1/2 wchodziła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 roku o podatku rolnym. Posiada Pan gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni około (…) ha. Działka numer 1/2 oznaczona jest w ewidencji gruntów jako grunty orne „RIVb i RV”. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na podstawie Rady Gminy z stycznia 2014 r., nieruchomość ta położona jest na obszarze oznaczonym symbolem (…) – tereny obiektów produkcyjnych składów i magazynów.

Działka numer 1/2 była w całości przedmiotem ustnych umów dzierżawy zawartych pomiędzy Panem a rolnikami, którzy wykorzystywali ją w sposób rolniczy. Wyłącznie Pan pobierał pożytki z tych umów przez cały okres posiadania tej działki.

Nabywcy działki posiadają status rolników i nabyli przedmiotową nieruchomość do swojego majątku prywatnego objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską. Na wskazanych gruntach nie jest i nie będzie prowadzona żadna działalność gospodarcza. W związku z zawartą umową sprzedaży grunty te nie utraciły charakteru rolnego, gdyż nabywcy w akcie notarialnym oświadczyli, że nabyta przez nich nieruchomość, objęta działką numer 1/2, wejdzie w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego o łącznej powierzchni ok. (…) ha położonego w gminie wiejskie (…), w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 roku o podatku rolnym, a gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia nieruchomości.

Fakt objęcia działki nr 1/2 planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenia jej na tereny obiektów produkcyjnych składów i magazynów pozostaje bez wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazano bowiem wyżej, aby skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedane grunty w momencie sprzedaży muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej), lub jego część składową oraz grunty nie mogą utracić w związku ze sprzedażą rolnego charakteru.

Umiejscowienie działki w planie zagospodarowania przestrzennego lub wydanie dla działki decyzji o warunkach zabudowy nie powoduje utraty charakteru rolnego nieruchomości. Sama możliwość zabudowy działki nie przesądza o tym, że grunty utracą charakter rolny, bowiem możliwość zabudowy jest prawem właściciela do budowy, a nie jego obowiązkiem.

Podsumowując, odpłatne zbycie, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, działki gruntu nr 1/2, stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż tej działki nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednakże, uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości przychód w opisanych okolicznościach – korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast, jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle powyższego regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został objęty przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże od tej zasady przewidziany został wyjątek, zgodnie z którym jeżeli składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej podatnika należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy (np. jest lokalem mieszkalnym), to wtedy przychodu ze sprzedaży takiego składnika majątku nie traktuje się jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazuje szereg związków systemowych z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.). Jednym z powiązań tego rodzaju jest problematyka składników majątkowych, która w systemie prawa podatkowego została wyraźnie odniesiona do prawa bilansowego.

Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej i legalnej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a tejże ustawy:

Co wymaga podkreślenia to fakt, że grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). W przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi są grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest wydobywanie żwiru i piasku. Jednakże w ramach tej działalności gospodarczej zajmuje się Pan także przedsięwzięciami budowlanymi w zakresie budowy i sprzedaży domów jednorodzinnych w stanie deweloperskim.

Na podstawie umów sprzedaży z dnia 12 października 2020 r., stał się Pan współwłaścicielem nieruchomości położonych w A, stanowiących działki nr 2/2 i 2/3 oznaczonych jako grunty orne. Ponadto w opisie sprawy wskazał Pan, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na podstawie Uchwały Rady Gminy z września 2016 roku, nieruchomość objęta działką numer 2/2 położona jest na obszarze oznaczonym symbolami:

a)  (…) – teren drogi publicznej klasy dojazdowej,

b)  (…) – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Z kolei działka numer 2/3 zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na podstawie Uchwały Rady Gminy z września 2016 roku, nieruchomość objęta działką numer 2/3 położona jest na obszarze oznaczonym symbolami:

a)  (…) – teren drogi publicznej klasy dojazdowej,

b)  (…) – teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Środki finansowe przeznaczone na nabycie udziałów w działkach numer 2/2 oraz 2/3 pochodziły ze środków związanych z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. W akcie notarialnym sprzedaży przedmiotowych udziałów oświadczył Pan, że udziały w wyżej wskazanych niezabudowanych nieruchomościach nabył Pan na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą X, jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, oraz że z tytułu tej sprzedaży jest Pan opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie nabywca oświadczył, że opisane wyżej udziały w prawie własności nieruchomości kupuje do majątku wspólnego małżonków, za środki własne, na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą Y. Zamierzał Pan wykorzystywać udziały w działkach numer 2/2 oraz 2/3 w prowadzonej działalności gospodarczej w sposób inwestycyjny - poprzez budowę hali magazynowej na potrzeby gromadzenia materiałów budowlanych wykorzystywanych w działalności deweloperskiej. Jednakże ze względu na zmianę sytuacji ekonomicznej firmy zrezygnował Pan z planów budowy hali magazynowej. Nie podjął Pan żadnych czynności związanych z rozpoczęciem inwestycji budowy hali magazynowej. Nie starał się Pan o sporządzenie dokumentacji projektowo-budowlanej dotyczącej takiej hali ani nie występował do właściwych urzędów z wnioskiem o warunki zabudowy czy z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Udziały w działkach numer 2/2 oraz 2/3 nie zostały przez Pana wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zostały ujęte w księgach rachunkowych jako inwestycje z dniem ich nabycia, a wycofane z inwestycji w dniu zbycia.

W analizowanej sprawie decydujący dla oceny kwestii wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt nabycia udziałów w działkach w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą – w celu wykorzystania nieruchomości w sposób inwestycyjny w prowadzonej działalności gospodarczej – poprzez budowę hali magazynowej na potrzeby gromadzenia materiałów budowlanych wykorzystywanych w jego działalności deweloperskiej. Dopiero później, ze względu na zmianę sytuacji ekonomicznej firmy zrezygnował Pan z planów budowy hali magazynowej.

Zatem, w analizowanej sprawie, udziały w działkach nr 2/2 i 2/3 bezsprzecznie zostały przez Pana zakupione z zamiarem wykorzystania do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

W momencie nabycia udziałów w nieruchomości gruntowej powinny one zostać ujęte przez Pana w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ponieważ spełniały definicję środka trwałego – były bowiem kompletne i zdatne do użytku.

Zauważam przy tym, że decyzja o rezygnacji z pierwotnego zamiaru dotyczącego sposobu wykorzystania nieruchomości powinna mieć następnie odzwierciedlenie w ewidencji środków trwałych przez formalne wycofanie tych nieruchomości ze składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl bowiem powołanego już art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten wprowadza „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodać trzeba też, że już samo zwiększenie majątku przedsiębiorstwa stanowi bierne wykorzystanie tej nieruchomości, chociażby przez postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów.

Dlatego też sprzedaż udziałów w działkach nr 2/2 i 2/3, o których mowa we wniosku, należy rozpatrywać w kontekście przychodu z działalności gospodarczej. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że nabyta przez Pana nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Bez względu na to, czy został spełniony obowiązek – wynikający z art. 22d ust. 2 ww. ustawy – wprowadzenia składnika majątku do tej ewidencji, czy też nie, kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości – zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi przychód z działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, mając na względzie przedstawiony opis sprawy oraz cytowane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia udziałów w działkach nr 2/2 i 2/3 stanowi przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, będzie to przychód ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy – podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z wybraną formą opodatkowania Pana działalności gospodarczej.

Z tego też względu do przychodu uzyskanego na skutek transakcji sprzedaży udziałów w działkach 2/2 i 2/3 nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak stanowi art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odpłatne zbycie nieruchomości jest odrębnym źródłem uzyskania przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), ale może być także przychodem uzyskiwanym w ramach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy), dlatego też opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości następuje według zasad ogólnych, jeżeli sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, albo w sposób odrębny (szczególny), jeżeli do sprzedaży nieruchomości dochodzi w ramach czynności prawnych nie stanowiących wykonywania działalności gospodarczej. Jednakże ustalenie, że do sprzedaży nieruchomości doszło w wykonaniu działalności gospodarczej, wyklucza możliwość opodatkowania uzyskanego w ten sposób przychodu według zasad odrębnych (względnie zwolnienie tego przychodu od podatku).

Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi w myśl tego przepisu źródło przychodów, m.in. pod warunkiem, że zbycie to nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (w przypadku pozostałych źródeł przychodu unormowanych w art. 10 ust. 1 pkt 1-7 i 9 ww. ustawy taki warunek nie został przez ustawodawcę sformułowany). Jeżeli na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnieniu od podatku podlega przychód ze sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, to może tu być mowa zatem tylko o przychodach stanowiących odrębne źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a nie o przychodzie z działalności gospodarczej.

Reasumując, zwolnienie w podatku dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy w drodze wykładni systemowej powiązać ze źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, tzn. zakres przedmiotowy powyższego zwolnienia obejmuje wyłącznie przychody z tego źródła.

W konsekwencji uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży udziałów w działkach nr 2/2 i 2/3 należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować według zasad przyjetych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Ponadto wskazuję, że przychód ten nie będzie objęty zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.