Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.73.2026.3.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-     nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych nr 1, 2, 3, 4,

-     prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 3 marca 2026 r. (wpływ 3 marca 2026 r.) oraz pismem z 15 kwietnia 2026 r. (wpływ 15 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą oraz podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Wnioskodawca w przeszłości nabył kilka lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe. Nabycie lokali służyło długoterminowej lokacie kapitału, tj. lokowaniu wolnych środków w aktywa o stabilnej wartości, z dopuszczeniem uzyskiwania okresowych wpływów z najmu. Lokale zostały nabyte w celu lokowania kapitału, a nie w ramach działalności deweloperskiej ani obrotu nieruchomościami.

Część nabytych lokali została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (dalej: Lokale A). Część lokali została ujęta w ewidencjach księgowych jako „towary handlowe” (dalej: Lokale B). Ujęcie Lokali B jako „towarów” miało charakter techniczno-ewidencyjny i nie wynikało z prowadzenia przez Wnioskodawcę zorganizowanego i ciągłego obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej ani profesjonalnego handlu lokalami mieszkalnymi.

Przedmiot działalności Wnioskodawcy stanowią usługi agenta (…). (…).

Podsumowując, Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą o charakterze agencyjnym w ramach ww. czynności. Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie jest natomiast działalność deweloperska, budowlana ani obrót nieruchomościami.

Jak wskazano powyżej celem lokowania kapitału Wnioskodawca nabył kilka lokali. W okresie posiadania tych lokali Wnioskodawca dopuszczał możliwość najmu (i mógł uzyskiwać przychody z najmu) jako naturalnego sposobu wykorzystania lokali. Jednocześnie Wnioskodawca nie podejmował działań typowych dla profesjonalnych podmiotów obracających nieruchomościami (m.in. nie prowadził powtarzalnego „flippingu”, nie utrzymywał zorganizowanej struktury sprzedażowej, nie podejmował działań nakierowanych na szybkie, seryjne zbywanie lokali, nie dokonywał czynności podnoszących wartość lokali w sposób właściwy dla zorganizowanej działalności handlowej w nieruchomościach). Wnioskodawca nie nabywał lokali w krótkich odstępach czasu w celu szybkiej odsprzedaży u Wnioskodawcy nie występuje model obrotu nieruchomościami (zakup–remont–sprzedaż). W okresie posiadania nie prowadzono działań zwiększających wartość w sposób profesjonalny (brak podziałów, brak uzbrojenia, brak remontów, brak organizacji sprzedaży). Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż ma charakter incydentalny (zakończenie inwestycji).

Od dnia nabycia przedmiotowych lokali upłynęło ponad 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż lokali (Lokale A oraz Lokale B). Sprzedaż ma charakter jednorazowego (incydentalnego) zakończenia inwestycji kapitałowej po długim okresie posiadania, a nie kontynuacji zorganizowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku z 3 marca 2026 r. doprecyzował Pan opis sprawy w następujący sposób:

Wszystkie lokale mieszkalne objęte wnioskiem zostały nabyte w 2019 jako długoterminowa lokata kapitału, tj. w celu ulokowania nadwyżek finansowych w stabilnym aktywie, z dopuszczeniem uzyskiwania okresowych przychodów z najmu.

Lokale A – ujęte jako środki trwałe

Część lokali została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych jako lokale mieszkalne (KŚT 122). W całym okresie posiadania:

·      nie stanowiły one przedmiotu obrotu handlowego,

·      nie były nabywane z zamiarem szybkiej odsprzedaży,

·      nie podejmowano działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (brak podziałów, brak inwestycji zwiększających wartość w celu sprzedaży, brak zorganizowanej struktury sprzedażowej),

·      ich posiadanie miało charakter inwestycyjny,

·      lokale te mogły być wynajmowane, nie były wykorzystywane do innych celów.

Lokale B – ujęte ewidencyjnie jako „towary”

Część lokali została ujęta w ewidencji księgowej jako „towary”. Ujęcie to miało charakter techniczno-ewidencyjny i nie było przejawem prowadzenia zorganizowanej i ciągłej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca:

·      nie prowadzi działalności deweloperskiej,

·      nie dokonuje seryjnego zakupu i sprzedaży lokali,

·      nie prowadzi modelu działalności typu „zakup–remont–sprzedaż”,

·      nie prowadzi zorganizowanego marketingu nieruchomości.

Lokale B – analogicznie jak Lokale A – stanowiły element inwestycyjnego portfela nieruchomości i nie były przedmiotem profesjonalnego handlu. Lokale te mogły być wynajmowane, nie były wykorzystywane do innych celów.

Lokale A i B mogły być wynajmowane jako naturalna forma wykorzystania inwestycji kapitałowej. Najem – jeżeli występował – miał charakter długoterminowy i mógł trwać dłużej niż rok. Lokale mogły być tylko wynajmowane, nie były wykorzystywane w inny sposób.

Najem stanowił jednak wyłącznie sposób uzyskiwania pożytków z majątku inwestycyjnego z przeznaczeniem na najem długoterminowy (powyżej 1 roku) i nie był elementem działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

W całym okresie posiadania lokale nie były wykorzystywane w sposób wskazujący na prowadzenie zorganizowanej, ciągłej i profesjonalnej działalności w zakresie handlu nieruchomościami w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Sprzedaż lokali mieszkalnych planowana jest w roku 2026.

Lokale zostały nabyte w 2019 r. W odniesieniu do lokali nabytych w 2019 r. upłynął już okres pięciu lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. z końcem 2024 r.).

W uzupełnieniu wniosku z 15 kwietnia 2026 r. doprecyzował Pan opis sprawy w następujący sposób:

1.  W jaki konkretnie sposób lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku były/są/będą przez Pana wykorzystywane w całym okresie posiadania, tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu zbycia? Czy lokale w okresie posiadania nie były użytkowane w jakikolwiek sposób (stały puste)?

2.  Jeśli lokale były wynajmowane, to czy faktyczny najem tych lokali trwał (będzie trwał do momentu ich sprzedaży) dłużej niż rok? Jeżeli lokale były w inny sposób wykorzystywane to jak długo trwał ten inny sposób wykorzystania, w szczególności czy trwał dłużej niż rok?

KLASYFIKACJA LOKALI NA GRUPY A I B

Lokale będące przedmiotem wniosku dzielą się na dwie grupy:

Lokale A – lokale mieszkalne wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (KŚT 122). Są to lokale nr: 5, 6, 3, 7, 8, 9, 10.

Lokale B – lokale ujęte w ewidencji księgowej jako „towary”. Ujęcie to miało charakter techniczno-ewidencyjny i nie stanowiło przejawu prowadzenia zorganizowanej i ciągłej działalności w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Są to lokale nr: 1, 2, 4.

Wszystkie lokale stanowią lokale mieszkalne położone w budynku przy ul. a w B, nabyte przez Wnioskodawcę w 2019 r. za wyjątkiem lokalu 1, 3, 4, który został nabyty w 2022 r.

ODPOWIEDŹ ZBIORCZA NA PYTANIE NR 1 – KWESTIA PUSTOSTANÓW

Przed przystąpieniem do opisu szczegółowego każdego lokalu Wnioskodawca udziela następującej odpowiedzi zbiorczej na pytanie organu dotyczące tego, czy lokale stały puste:

Lokale A (środki trwałe) – lokale nr 5, 6, 3, 7, 8, 9, 10:

Żaden z lokali grupy A nie stał pusty w całym okresie posiadania w rozumieniu trwałego nieużytkowania. Wszystkie lokale grupy A były przeznaczone wyłącznie na wynajem i są wynajmowane przez cały okres posiadania. Krótkie przerwy pomiędzy kolejnymi umowami najmu (od kilku dni do kilku tygodni) wynikały wyłącznie z konieczności technicznego przygotowania lokalu dla nowego najemcy (odbiór lokalu od poprzedniego najemcy, sprzątanie, drobne prace porządkowe, poszukanie nowego najemcy) i nie stanowiły celowego pozostawienia lokalu bez użytkowania.

Lokale B (towary) – lokale nr 1, 2, 4:

W odniesieniu do lokali grupy B sytuacja jest zróżnicowana i wymaga odrębnego omówienia dla każdego lokalu. Część lokali grupy B była wynajmowana od momentu nabycia lub wkrótce po nabyciu (lokal nr 1, 4). Część lokali grupy B – to jest lokale nr 2 – pozostaje bez najemcy.

SZCZEGÓŁOWE DANE DLA KAŻDEGO LOKALU

LOKAL NR 7 – GRUPA A (środek trwały)

Ad pytanie nr 1:

Lokal nr 7 był wyłącznie wynajmowany w całym okresie posiadania. Lokal nie stał pusty – przerwy między umowami miały charakter techniczny (przygotowanie lokalu dla nowego najemcy).

Ad pytanie nr 2 – Okresy najmu:

Lp.	Okres najmu	Czas trwania
1.	01.12.2020 – 30.11.2021	12 miesięcy
2.	11.02.2022 – 30.06.2022	ok. 5 miesięcy
3.	08.07.2022 – 31.12.2023	ok. 17 miesięcy
4.	01.09.2025 – 31.08.2026 (trwa)	12 miesięcy

Łączny czas najmu znacznie przekracza jeden rok.

LOKAL NR 8 – GRUPA A (środek trwały)

Ad pytanie nr 1:

Lokal nr 8 był wyłącznie wynajmowany w całym okresie posiadania. Lokal nie stał pusty – przerwy między umowami miały charakter techniczny.

Ad pytanie nr 2 – Okresy najmu:

Lp.	Okres najmu	Czas trwania
1.	03.09.2019 – 31.12.2020 (umowa podstawowa + Aneks nr 1 + Aneks nr 2)	ok. 15 miesięcy
2.	16.02.2021 – 31.05.2021	ok. 3,5 miesiąca
3.	22.02.2022 – 31.05.2026 (umowa podstawowa + Aneks nr 1 + Aneks nr 2 + Aneks nr 3 + Aneks nr 5, trwa)	ok. 50 miesięcy

Umowa z pozycji 1 trwała ok. 15 miesięcy (dłużej niż rok). Umowa z pozycji 3 wraz z aneksami trwa nieprzerwanie od 22.02.2022 do 31.05.2026 – ponad 4 lata (dłużej niż rok). Łączny czas najmu od momentu nabycia lokalu w 2019 r. znacznie przekracza jeden rok.

LOKAL NR 10 – GRUPA A (środek trwały)

Ad pytanie nr 1:

Lokal nr 10 był wyłącznie wynajmowany w całym okresie posiadania. Lokal nie stał pusty – przerwy między umowami miały charakter techniczny.

Ad pytanie nr 2 – Okresy najmu:

Lp.	Okres najmu	Czas trwania
1.	08.09.2020 – 07.07.2022	ok. 22 miesiące
2.	01.08.2022 – 30.09.2024 (umowa podstawowa + Aneks nr 1 + Aneks nr 2, rozwiązanie umowy 30.09.2024)	ok. 26 miesięcy
3.	15.05.2025 – 31.05.2026 (trwa)	ok. 12,5 miesiąca

Umowa z pozycji 1 trwała ok. 22 miesiące (dłużej niż rok). Umowa z pozycji 2 wraz z aneksami trwała ok. 26 miesięcy (dłużej niż rok). Obecna umowa (pozycja 3) trwa do 31.05.2026 – przekroczy rok. Łączny czas najmu znacznie przekracza jeden rok.

LOKAL NR 9– GRUPA A (środek trwały)

Ad pytanie nr 1:

Lokal nr 9 był wyłącznie wynajmowany w całym okresie posiadania. Lokal nie stał pusty – przerwy między umowami miały charakter techniczny.

Ad pytanie nr 2 – Okresy najmu:

Lp.	Okres najmu	Czas trwania
1.	15.06.2022 – 14.06.2023	12 miesięcy
2.	15.08.2023 – 31.08.2026 (umowa podstawowa + Aneks nr 1 + Aneks nr 2, trwa)	ok. 36 miesięcy

Umowa z pozycji 2 wraz z aneksami trwa nieprzerwanie od 15.08.2023 do 31.08.2026 – 3 lata (dłużej niż rok). Łączny czas najmu znacznie przekracza jeden rok.

LOKAL NR 5 – GRUPA A (środek trwały)

Ad pytanie nr 1:

Lokal nr 5 był wyłącznie wynajmowany w całym okresie posiadania. Lokal nie stał pusty – przerwy między umowami miały charakter techniczny.

Ad pytanie nr 2 – Okresy najmu:

Lp.	Okres najmu	Czas trwania
1.	15.12.2020 – 30.06.2021	ok. 6,5 miesiąca
2.	04.08.2021 – 30.04.2023 (umowa podstawowa + Aneks nr 1 + Aneks nr 2)	ok. 21 miesięcy
3.	01.07.2023 – 29.02.2024	ok. 8 miesięcy
4.	01.05.2024 – 30.04.2025	12 miesięcy
5.	20.08.2025 – 31.08.2026 (trwa)	ok. 12,5 miesiąca

Lokal był wynajmowany niemal nieprzerwanie od 15.12.2020 do dnia planowanej sprzedaży. Umowa z pozycji 2 wraz z aneksami trwała ok. 21 miesięcy (dłużej niż rok).

Łączny czas najmu znacznie przekracza jeden rok.

LOKAL NR 6 – GRUPA A (środek trwały)

Ad pytanie nr 1:

Lokal nr 6 był wyłącznie wynajmowany i nie był w inny sposób użytkowany w całym okresie posiadania. Lokal do momentu wyszukania najemcy stał pusty.

Ad pytanie nr 2 – Okresy najmu:

Lp.	Okres najmu	Czas trwania
1.	01.11.2025 – 31.12.2026 (umowa podstawowa)	ok. 14 miesięcy

Obecna umowa trwa do 31.12.2026 – przekroczy rok. Łączny czas najmu przekracza jeden rok.

LOKAL NR 3 – GRUPA A (środek trwały)

Ad pytanie nr 1:

Lokal nr 3 był wyłącznie wynajmowany w całym okresie posiadania. Lokal nie stał pusty – przerwy między umowami miały charakter techniczny.

Ad pytanie nr 2 – Okresy najmu:

Lp.	Okres najmu	Czas trwania
1.	15.02.2023 – 29.11.2023	ok. 9,5 miesiąca
2.	01.02.2024 – 28.02.2025 (umowa podstawowa + Aneks nr 1)	ok. 13 miesięcy
3.	15.08.2025 – 31.08.2026 (trwa)	ok. 12,5 miesiąca

Umowa z pozycji 2 wraz z aneksem trwała ok. 13 miesięcy (dłużej niż rok). Obecna umowa (pozycja 3) trwa do 31.08.2026 – przekroczy rok. Łączny czas najmu przekracza jeden rok.

LOKAL NR 1 – GRUPA B (towar)

Ad pytanie nr 1:

Lokal nr 1 był wyłącznie wynajmowany w całym okresie posiadania. Lokal nie stał pusty – przerwy między umowami miały charakter techniczny.

Ad pytanie nr 2 – Okresy najmu:

Lp.	Okres najmu	Czas trwania
1.	15.06.2023 – 30.09.2024 (umowa podstawowa + Aneks nr 2)	ok. 15 miesięcy
2.	07.09.2025 – 30.09.2026 (trwa)	ok. 12,5 miesiąca

Umowa z pozycji 1 wraz z aneksem trwała ok. 15 miesięcy (dłużej niż rok). Obecna umowa (pozycja 2) trwa do 30.09.2026 – przekroczy rok.

LOKAL NR 4 – GRUPA B (towar)

Ad pytanie nr 1:

Lokal nr 4 był wyłącznie wynajmowany w całym okresie posiadania i nie był w inny sposób użytkowany. Lokal do momentu wyszukania najemcy stał pusty.

Ad pytanie nr 2 – Okresy najmu:

Lp.	Okres najmu	Czas trwania
1.	01.12.2025 – 31.12.2026 (umowa podstawowa)	ok. 13 miesięcy

Obecna umowa trwa do 31.12.2026 – przekroczy rok. Łączny czas najmu przekracza jeden rok.

LOKAL NR 2 – GRUPA B (towar)

Ad pytanie nr 1 i 2:

Lokal nr 2 ujęty jest w ewidencji Wnioskodawcy jako lokal grupy B (towar). Lokal ten nie był wynajmowany i od dnia zakupu stoi pusty. Wnioskodawcy nie udało się jeszcze wynająć lokalu.

Podsumowanie:

Wszystkie lokale objęte wnioskiem, Lokale A (środki trwałe, KŚT 122), jak i Lokale B (towary), były przeznaczone na wynajem i nie były przez Wnioskodawcę przeznaczone do żadnych innych celów niż najem. Lokale grupy A nie stały puste w żadnym momencie posiadania – ewentualne przerwy między umowami miały wyłącznie charakter techniczny. Część lokali grupy B: lokal nr 4 przez pewien czas po nabyciu pozostawał bez najemcy, w późniejszym okresie został wynajęty, lokal nr 1 nie stał pusty w żadnym momencie posiadania – ewentualne przerwy między umowami miały wyłącznie charakter techniczny.

Faktyczny najem każdego z lokali trwał lub będzie trwał do momentu sprzedaży dłużej niż rok, za wyjątkiem lokalu nr 2. Wnioskodawca nie wie czy uda się ten lokal wynająć przed zbyciem.

Najem miał charakter długoterminowy i stanowił wyłącznie sposób uzyskiwania pożytków z majątku inwestycyjnego, nie był elementem działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami.

Pytania

1.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż lokali mieszkalnych tj. zarówno Lokale A i Lokale B należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, tj. jako odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a nie do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT)?

2.  Czy wobec upływu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokali (Lokale A i Lokale B) – sprzedaż tych lokali mieszkalnych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wszystkich lokali mieszkalnych (zarówno ujętych w ewidencji jako środki trwałe, jak i lokali wykazanych ewidencyjnie jako towary handlowe) należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jako odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, ponieważ sprzedaż stanowi realizację długoterminowej lokaty kapitału i nie ma cech zorganizowanej i ciągłej działalności handlowej.

Zdaniem Wnioskodawcy dla oceny, czy odpłatne zbycie lokali następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, decydujące znaczenie mają obiektywne przesłanki działalności gospodarczej, takie jak zorganizowanie, ciągłość i profesjonalny charakter działań (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT), a nie samo techniczne ujęcie księgowe części lokali jako „towarów handlowych”. Ujęcie ewidencyjne Lokali B jako „towarów” nie powinno przesądzać o kwalifikacji źródła przychodu, jeżeli obiektywnie sprzedaż nie ma cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy w związku z upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowych lokali mieszkalnych, ich sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Stanowisko Wnioskodawcy – uzasadnienie:

Sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych (Lokale A i Lokale B) przez Wnioskodawcę nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej Wnioskodawcy, lecz stanowi odpłatne zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, gdyż okoliczności sprawy wskazują na długoterminową lokatę kapitału, ewentualnie wykorzystaną poprzez najem, a nie na prowadzenie zorganizowanej i ciągłej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Kryterium „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma charakter materialny. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem 5 lat od końca roku nabycia oraz jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ocena, czy zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, wymaga odniesienia się do definicji działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oraz do obiektywnych okoliczności – w szczególności czy działania podatnika mają cechy zorganizowania, ciągłości i profesjonalnego charakteru.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm., dalej: „ustawa o PIT”), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Kluczowe znaczenie dla niniejszej sprawy ma regulacja zawarta w art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, zgodnie z którą przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Ponadto, art. 14 ust. 2c ustawy o PIT stanowi, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Powyższe przepisy oznaczają, że w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, pomimo że lokal był wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, sprzedaż takiej nieruchomości nie skutkuje powstaniem przychodu zaliczanego do działalności gospodarczej.

Przychód z transakcji sprzedaży lokalu lub budynku o statusie mieszkalnym skutkuje powstaniem przychodu zaliczanego do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 – odpłatne zbycie rzeczy, o ile sprzedaż ma miejsce przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość nabyto.

Art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT stanowi, że art. 10 ust. 1 pkt 8 nie ma zastosowania do składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednakże, w niniejszym przypadku nie znajdzie zastosowania sześcioletni termin wynikający z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, ponieważ – jak wskazano powyżej – w przypadku lokali mieszkalnych ustawodawca przewidział uregulowania szczególne, wskazujące, że transakcje sprzedaży takich nieruchomości powodują obowiązek zakwalifikowania przychodu uzyskanego z ich sprzedaży zawsze do źródła „odpłatne zbycie rzeczy”.

W związku z powyższym, skoro sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, transakcja ta nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a tym samym będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W orzecznictwie NSA podkreśla się, że o kwalifikacji sprzedaży nieruchomości do działalności gospodarczej decyduje całokształt działań podatnika i ich profesjonalny, zorganizowany charakter, wykraczający poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Tego rodzaju podejście jest prezentowane m.in. w sprawach, w których sąd analizuje, czy podatnik podjął działania typowe dla handlu nieruchomościami (np. intensywne i powtarzalne transakcje, przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w sposób profesjonalny, działania marketingowe, organizacja procesu sprzedaży).

Długoterminowa lokata kapitału i ewentualny najem nie przesądzają o „handlu”. W niniejszej sprawie lokale zostały nabyte jako długotrwała lokata kapitału, z dopuszczeniem najmu jako naturalnej formy wykorzystania inwestycji. Sam fakt, że lokale mogły być (lub były) wynajmowane, nie przesądza jeszcze, że ich późniejsza sprzedaż następuje w wykonaniu działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Najem jest typową formą czerpania pożytków z majątku inwestycyjnego i mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem, o ile nie towarzyszy mu profesjonalna organizacja i ciągłość działań sprzedażowych.

Natomiast ujęcie księgowe jako „towar” nie jest samo w sobie rozstrzygające. O kwalifikacji źródła przychodu decyduje rzeczywisty charakter czynności i okoliczności, a nie wyłącznie nazwa pozycji w ewidencji księgowej. Jeżeli obiektywnie brak jest cech zorganizowania i ciągłości właściwych dla handlu nieruchomościami, to sprzedaż lokali – nawet ujętych ewidencyjnie jako „towary” – powinna zostać zakwalifikowana do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W związku z powyższym skoro sprzedaż lokali należy kwalifikować do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i spełniony jest warunek upływu 5 lat od końca roku nabycia, sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu PIT.

Wnioskodawca wskazuje, że sama okoliczność wprowadzenia składnika majątku do określonej kategorii ewidencyjnej (np. „towar handlowy”) nie może automatycznie przesądzać o kwalifikacji przychodu ze sprzedaży jako przychodu z działalności gospodarczej. Kwalifikacja źródła przychodów wymaga bowiem każdorazowo oceny, czy w konkretnych okolicznościach sprzedaż następuje „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a to odsyła do materialnej definicji działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W konsekwencji, rozstrzygające znaczenie mają cechy aktywności Wnioskodawcy (zorganizowanie, ciągłość, profesjonalizacja, powtarzalność działań handlowych), a nie wyłącznie zapis księgowy.

W odniesieniu do Lokali A (ujętych jako środki trwałe) ustawodawca wprost przewidział szczególną regulację – art. 14 ust. 2c ustawy o PIT – zgodnie z którą przychody z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nie są zaliczane do przychodów z działalności, a do ich opodatkowania stosuje się zasady właściwe dla art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Powyższe jest konsekwentnie potwierdzane w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo, m.in. Dyrektor KIS w interpretacji nr 0113-KDIPT2-1.4011.16.2020.1.ISL potwierdził, że sprzedaż lokalu mieszkalnego (mimo wykorzystania w działalności) nie generuje przychodu z działalności gospodarczej, lecz podlega kwalifikacji na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 z uwagi na art. 14 ust. 2c.

Zatem dla Lokali A właściwy jest reżim art. 10 ust. 1 pkt 8. Skoro – jak wskazano w zdarzeniu przyszłym – od końca roku nabycia upłynęło ponad 5 lat, zbycie Lokali A pozostaje poza zakresem opodatkowania PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 (brak źródła przychodów w PIT z uwagi na upływ terminu).

W odniesieniu do Lokali B, Wnioskodawca akcentuje, że:

·      lokale zostały nabyte jako długoterminowa lokata kapitału,

·      dopuszczalny był najem jako typowy sposób eksploatacji inwestycji (czerpanie pożytków),

·      sprzedaż jest działaniem incydentalnym, służącym zakończeniu inwestycji po wieloletnim okresie posiadania,

·      brak jest elementów profesjonalnego obrotu nieruchomościami (brak zorganizowania, ciągłości i powtarzalności charakterystycznej dla handlu / „flippingu”).

Wnioskodawca podkreśla, że art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wyłącza z zakresu opodatkowania zbycie po upływie 5 lat, o ile zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem kluczowe jest ustalenie, czy w sprawie występują cechy działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wskazuje, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało

dokonane przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przedmiotowej sprawie:

·      sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat,

·      sprzedaż nie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej (profil działalności: agencyjny, cel nabycia: lokowanie kapitału).

W interpretacjach indywidualnych organy potwierdzają, że sprzedaż nieruchomości nabytej inwestycyjnie (realizacja celu inwestycyjnego) może stanowić przejaw zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej – w szczególności, gdy brak jest profesjonalnych działań wykraczających poza zwykłe czynności właścicielskie.

Przykładowo, w interpretacji 0112-KDIL2-1.4011.50.2023.2.MKA organ odnotowuje argumentację podatnika, że sprzedaż nieruchomości jest wykonaniem celu inwestycyjnego związanego z nabyciem i stanowi zarząd majątkiem prywatnym (co jest istotne dla konstrukcji stanowiska i opisu zdarzenia).

Analogicznie, interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.659.2024.1.MW dotyczy sprzedaży lokali, przy której podatnik wskazuje, że sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i (z uwagi na upływ pięcioletniego terminu) korzysta z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Podobnie w interpretacji nr 0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT, gdzie organy jednoznacznie wskazują, iż pomimo braku ujęcia lokali w ewidencji środków trwałych, ich sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem podatnik może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Z perspektywy argumentacji, istotne jest, że nabycie nieruchomości czy ich najem (jako forma uzyskiwania pożytków z inwestycji) nie przesądza jeszcze o tym, że późniejsza sprzedaż ma charakter handlowy. Zakup nieruchomości i/lub ich najem jest typowym sposobem inwestycji kapitału i eksploatacji aktywów inwestycyjnych. O kwalifikacji sprzedaży decyduje raczej to, czy podatnik prowadził zorganizowany i ciągły obrót nieruchomościami, czy też jedynie korzystał z majątku (w tym poprzez najem), a następnie dokonał jego zbycia po długim okresie posiadania.

Wnioskodawca wskazuje, że w orzecznictwie NSA akcentuje się konieczność oceny całokształtu działań podatnika – w szczególności tego, czy podejmowane czynności mają charakter profesjonalny i wykraczają poza standardowe działania właścicielskie.

W wyroku NSA z 11 marca 2025 r., II FSK 782/22, wskazano, że sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną – nawet z wykorzystaniem pośrednika i podejmowaniem standardowych działań administracyjnych – może być kwalifikowana jako zarządzanie majątkiem prywatnym, a nie pozarolnicza działalność gospodarcza.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2017 r. sygn. akt II FSK 2728/15, jednoznacznie wskazał, iż w przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych, uzyskany przychód nie może zostać zaliczony do źródła „przychód z działalności gospodarczej”, lecz powinien zostać zakwalifikowany do źródła przychodów z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Ponadto NSA wskazał, iż, „brzmienie art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c) ustawy o PIT w istocie prowadzi do wniosku, że przychody uzyskiwane ze zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym zawsze będą kwalifikowane do źródła przychodów z odpłatnego zbycia”.

Podsumowując, w realiach niniejszej sprawy, w ocenie Wnioskodawcy:

·      sprzedaż Lokali A podlega reżimowi art. 10 ust. 1 pkt 8 z mocy art. 14 ust. 2c ustawy o PIT,

·      sprzedaż Lokali B – mimo technicznego ujęcia ewidencyjnego – również nie następuje „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8, gdyż brak cech zorganizowania i ciągłości z art. 5a pkt 6, a transakcje mają charakter realizacji długoterminowej lokaty kapitału,

·      skoro od końca roku nabycia wszystkich lokali upłynęło ponad 5 lat, sprzedaż nie rodzi obowiązku podatkowego w PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT zarówno w zakresie sprzedaży Lokali A jak i Lokali B.

Przedstawione stanowisko potwierdzają liczne interpretacje podatkowe przykładowo:

·      interpretacji z dnia 27 czerwca 2024 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT:

Organ podatkowy uznał, że planowana sprzedaż Lokalu 1 i Lokalu 2 nie będzie skutkować powstaniem przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wynika to z faktu, że sprzedaż ta nie nastąpi „w wykonaniu działalności gospodarczej” oraz zostanie dokonana po upływie pięcioletniego okresu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokali. Organ podkreślił, że sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, lecz jest oceniana na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

·      Interpretacja z dnia 19 lutego 2025 r. sygn. akt 0113-KDIPT2-3.4011.781.2024.1.PR:

Organ podatkowy uznał, że sprzedaż lokalu mieszkalnego, który był wykorzystywany w działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód ze sprzedaży tego lokalu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym lokal został nabyty.

·      Interpretacja z dnia 13 kwietnia 2023 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.302.2023.1.MT:

Organ uznał, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, dokonanej po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·      nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·      nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi natomiast art. 14 ust. 1 powoływanej ustawy:

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 22e ust. 1 ww. ustawy:

W świetle powyższego wyjaśniam, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

·      składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

·      składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

·      składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyłączeniem lokali mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

Co do zasady też, jeśli lokale mieszkalne są wyłącznie składnikami majątku obrotowego działalności gospodarczej podatnika, tj. są jego towarem handlowym przeznaczonym do sprzedaży, to przychód, który podatnik uzyska z jego sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie stanowić przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pamiętać trzeba, że w świetle definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy podatkowej profesjonalny obrót ma charakter obiektywny i niezależny od subiektywnego przekonania osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

Zgodnie z definicją zawartą w rozporządzeniu Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2019 r. poz. 2544 ze zm.) towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym – § 3 pkt 1 lit. a.

Jednocześnie, w przypadku podjęcia decyzji o wynajmie lokali mieszkalnych przed ich zbyciem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, kwalifikacja podatkowa ich sprzedaży zależeć będzie od czasu, jaki upłynął od podjęcia decyzji o ich tymczasowym najmie.

Jeżeli najem trwa dłużej niż rok, a jednocześnie podatnik sam wcześniej nie podjął decyzji o zmianie kwalifikacji towaru handlowego, np. na środek trwały to i tak zastosowanie znajdzie art. 22e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że nieruchomości stanowiące towar – samoistnie – po upływie 12 miesięcy staną się środkami trwałymi.

Wówczas sprzedaż takich nieruchomości, z uwagi na ich charakter mieszkalny, zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Źródło przychodu należy w takiej sytuacji rozpoznać na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast jeśli najem był krótszy niż 12 miesięcy nie nastąpi zmiana kwalifikacji towaru na środek trwały i przychód ze sprzedaży takich nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Z powyższych uregulowań wynika więc, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi zawsze przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy nieruchomość taka stanowiła przedmiot najmu, w ramach którego była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, czy też była środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, ani czy była wykorzystywana w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji gdy nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Biorąc pod uwagę powyższe przyjąć należy, że w przypadku wynajmu towaru handlowego, jakim mogą być np. nieruchomości mieszkalne, nie tracą one swojego charakteru, bowiem nadal przeznaczone są do sprzedaży. Sytuacja taka jednak ulega zmianie, gdy lokale nie zostają sprzedane, a ich faktyczny najem trwa ponad rok. Własne nieruchomości, wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej dłużej niż rok stanowią bowiem środki trwałe.

Z wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że w przeszłości nabył Pan kilka lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości lokalowe. Nabycie lokali służyło długoterminowej lokacie kapitału, tj. lokowaniu wolnych środków w aktywa o stabilnej wartości, z dopuszczeniem uzyskiwania okresowych wpływów z najmu. Część nabytych lokali została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (Lokale A). Są to lokale nr: 5, 6, 3, 7, 8, 9, 10. Część lokali została ujęta w ewidencjach księgowych jako „towary handlowe” (Lokale B). Są to lokale nr: 1, 2, 4. Wszystkie lokale stanowią lokale mieszkalne położone w jednym budynku. Lokale zostały nabyte przez Pana w 2019 r. za wyjątkiem lokali 1, 3, 4, które zostały nabyte w 2022 r. Faktyczny najem każdego z lokali trwał lub będzie trwał do momentu sprzedaży dłużej niż rok, za wyjątkiem lokalu nr 2. Nie wie Pan czy uda się ten lokal wynająć przed zbyciem. Najem miał charakter długoterminowy i stanowił wyłącznie sposób uzyskiwania pożytków z majątku inwestycyjnego, nie był elementem działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro wprowadził Pan Lokale A (5, 6, 3, 7, 8, 9, 10) do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych to stanowią one majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej. Są to zatem lokale mieszkalne wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a sprzedaż takich lokali wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie generuje przychodów z tej działalności na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do Lokali B, które w momencie sprzedaży będą przedmiotem najmu trwającego dłużej niż rok (lokale 1, 4), powinien Pan przedmiotowe lokale przekwalifikować na środki trwałe stosownie do treści art. 22e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż takich nieruchomości – z uwagi na ich charakter mieszkalny – zgodnie z art. 14 ust. 2c nie będzie także przychodem z działalności gospodarczej. Źródło przychodu należy w takiej sytuacji rozpoznać na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Rozpatrując natomiast kwestię opodatkowania sprzedaży lokalu nr 2 ujętego w ewidencjach księgowych jako towar handlowy, wskazać należy, że uwzględniając go w ewidencji księgowej działalności gospodarczej jako towar handlowy przesądził Pan o jego związku z tą działalności i wyłączył z majątku osobistego. Lokal ten nabyty został w celu lokowania kapitału, wprowadzony przez Pana do działalności gospodarczej jako towar handlowy i tak też został wykorzystany – dokona Pan jego sprzedaży. Ponadto zwrócić uwagę należy, że w momencie planowanej sprzedaży w 2026 r. lokal ten nie będzie wynajmowany dłużej niż rok. W konsekwencji sprzedaż tego lokalu nie będzie objęta dyspozycją art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do powyższego, zwrócić należy uwagę na uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, w której stwierdzono, że:

Zatem, sprzedaż lokali nr 5, 6, 3, 7, 8, 9, 10 (Lokale A) oraz lokali nr 1, 4 (z grupy Lokali B) należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. jako odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Z kolei sprzedaż lokalu nr 2 zaliczonego do grupy Lokali B należy zakwalifikować do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Analizując kwestię opodatkowania lokali, których sprzedaż nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej, wskazać należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie, jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Wskazał Pan, że lokale stanowiące przedmiot wniosku nabył Pan w 2019 r. za wyjątkiem lokali 1, 3, 4, które zostały nabyte w 2022 r. oraz że planuje Pan sprzedać lokale w 2026 r.

W rezultacie, planowana w 2026 r. sprzedaż lokali mieszkalnych nr 5, 6, 7, 8, 9, 10 w 2026 r. – po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie (w 2019 r.) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei sprzedaż w 2026 r. lokali mieszkalnych nr 1, 3, 4 w 2026 r. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie (w 2022 r.) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę na powyższe, stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży lokali nr 1, 2, 3, 4 – nieprawidłowe, a odniesieniu do sprzedaży pozostałych lokali (nr 5, 6, 7, 8, 9, 10) – prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.