Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.746.2025.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 stycznia 2026 r. (wpływ 15 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym.

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.) – dalej jako u.p.d.o.f. Ponadto Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 361 z późn. zm.) – dalej jako u.p.t.u.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy są kompleksowe roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych. Działalność ta obejmuje w szczególności: nabycie nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje mieszkaniowe, przygotowanie dokumentacji projektowej (projekty budowlane indywidualne lub adaptacje gotowych projektów), wykonawstwo robót budowlanych w fazie fundamentów, konstrukcji, stanu surowego, robót instalacyjnych i wykończeniowych do stanu deweloperskiego, a także czynności związane ze sprzedażą wybudowanych budynków lub lokali mieszkalnych (dalej również jako inwestycja).

Wnioskodawca zakupuje grunt i przygotowuje budynek do sprzedaży. Wnioskodawca nabywa działki budowlane na własny rachunek i dokonuje ich przygotowania (geodezyjne wytyczenia, ewentualne roboty przygotowawcze, przebudowa lub przyłącza mediów w miarę potrzeby). Następnie Wnioskodawca zamawia projekt architektoniczno-budowlany (projekt budynku jednorodzinnego lub wielorodzinnego) i uzyskuje niezbędne decyzje administracyjne (warunki zabudowy – tam gdzie wymagane, pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie robót zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego).

Roboty budowlane wykonywane są przy zaangażowaniu zarówno pracowników zatrudnionych przez Wnioskodawcę (umowy o pracę, umowy zlecenia, lub inne formy zatrudnienia w zależności od potrzeb i charakteru prac) jak i przy współudziale podwykonawców. Podwykonawcy realizują wyspecjalizowane zakresy robót (np. roboty fundamentowe, zbrojarskie, murarskie, dekarskie, instalacyjne elektryczne, instalacje sanitarne, tynkarskie, posadzki, stolarka okienna i drzwiowa, roboty elewacyjne). Wnioskodawca zwykle zawiera z podwykonawcami umowy współpracy precyzujące zakres robót, terminy, warunki płatności. Wnioskodawca sprawuje nadzór i koordynację robót, w tym harmonogramowanie poszczególnych etapów budowy, zabezpieczenie dostaw materiałów, oraz kontrolę jakości robót.

Realizacja robót prowadzona jest zgodnie z harmonogramem rzeczowo-czasowym, który obejmuje typowo etapy: prace przygotowawcze i ziemne, fundamenty i izolacje, konstrukcja nośna (ściany, stropy), dach i pokrycie, stolarka otworowa, instalacje wewnętrzne (elektryczne, wodno-kanalizacyjne, grzewcze), prace wykończeniowe do stanu deweloperskiego, odbiory techniczne i uzyskanie niezbędnej dokumentacji odbiorowej (świadectwa, protokoły, zgłoszenia zakończenia robót, jeżeli wymagane prawem). Po uzyskaniu stanu deweloperskiego Wnioskodawca podejmuje działania w zakresie komercjalizacji inwestycji: sporządza dokumentację ofertową, przeprowadza oględziny z potencjalnymi nabywcami, negocjuje warunki sprzedaży i zawiera umowy sprzedaży budynku lub lokali mieszkalnych.

W toku realizacji inwestycji Wnioskodawca nie pobiera od nabywców przedpłat ani zaliczek na poczet realizacji inwestycji. Finansowanie prac odbywa się wyłącznie ze środków własnych Wnioskodawcy.

W stosunku do Wnioskodawcy nie znajduje zastosowania żadne z wyłączeń wymienionych w art. 8 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: „u.z.p.d”), które wykluczałyby prawo do wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca nie przekracza również progów przychodu, o których mowa w art. 6 ust. 4 u.z.p.d.

Wnioskodawca rozważa zmianę formy opodatkowania podatkiem dochodowym z dotychczasowego podatku liniowego na rozliczenie w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawca zamierza określić, czy przy charakterze prowadzonej działalności — polegającej na wykonywaniu robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i finalnej sprzedaży budynków/lokali — będzie mógł skorzystać ze stawki ryczałtu w wysokości 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a u.z.p.d.

W piśmie z 15 stycznia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1)  Kiedy zamierza Pan rozpocząć działalność opodatkowaną zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Od roku 2026 Wnioskodawca zamierza zmienić formę opodatkowania na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

2)  Czy, a jeśli tak to kiedy (dd-mm-rrrr) złożył/złoży Pan właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze formy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843)?

Wnioskodawca zamierza złożyć oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w ustawowym terminie.

3)  Czy oprócz opisanej działalności uzyskuje Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – inne dochody podlegające opodatkowaniu? Jeśli tak, należy wskazać z jakiego tytułu. Ponadto należy wskazać, czy prowadzi Pan ewidencję, która umożliwia Panu identyfikację rodzajów przychodów opodatkowanych różnymi stawkami ryczałtu?

Wnioskodawca prowadzi działalność wyłącznie w zakresie robót budowlanych, jako podwykonawca, bądź jako główny inwestor. Nie osiąga innych przychodów niż wymienione we wniosku o interpretację oraz uzupełnieniu do tego wniosku.

Tak, prowadzona będzie ewidencja umożliwiająca identyfikację rodzajów przychodów.

4)  Czy zawiera Pan z klientami umowę deweloperską wybudowania budynku (lokalu) mieszkalnego?

Wnioskodawca nie zawiera z klientami umowy deweloperskiej na wybudowanie budynku. Realizacja finansowana jest z jego środków.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, przychody uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży wybudowanych nieruchomości mieszkalnych, mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843)?

Pana stanowisko w sprawie

Tak, przychody uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży wybudowanych nieruchomości mieszkalnych, mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843) - dalej jako u.z.p.d.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne reguluje m.in. opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Przepis art. 2 ust. 1 pkt 1 u.z.p.d. stanowi, że osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 12 w związku z art. 1 pkt 4 u.z.p.d. użyte w tej ustawie określenie „pozarolnicza działalność gospodarcza” oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu u.p.d.o.f. Z kolei treść art. 5a pkt u.p.d.o.f. wskazuje, że ilekroć w tej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową.

2)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle art. 6 ust. 1 u.z.p.d. opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 (przychody przedsiębiorstwa w spadku) lub art. 14 u.p.d.o.f. (przychody ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza), z pewnymi zastrzeżeniami, które nie mają zastosowania na gruncie rozpatrywanej sprawy.

Z kolei art. 6 ust. 4 u.z.p.d. określa, że podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1 (pozarolnicza działalność gospodarcza), jeżeli:

1)  w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a)  uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

b)  uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro,

2)  rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej – bez względu na wysokość przychodów.

Mając na uwadze informację zawartą w opisie stanu faktycznego, z której wynika, że Wnioskodawca nie osiągnął w roku podatkowym przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej przekraczających równowartość 2 000 000 euro, Wnioskodawca spełnia warunek w zakresie wysokości przychodów, o którym mowa w art. 6 ust. 4 u.z.p.d. Przepis art. 8 ust. 1 u.z.p.d. zawiera negatywny katalog okoliczności, których wystąpienie wyklucza możliwość opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wśród tych negatywnych przesłanek wyróżnić należy, przykładowo, opłacanie przez podatnika podatku w formie karty podatkowej na zasadach przewidzianych w rozdziale 3 u.z.p.d. Jak Wnioskodawca wskazał w opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, w stosunku do Wnioskodawcy nie znajdą zastosowania przesłanki wymienione w art. 8 ust. 1 u.z.p.d.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Wnioskodawca jest i będzie uprawniony do opodatkowania przychodów z opisanej w stanie faktycznym działalności gospodarczej tzw. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie u.z.p.d.

Z kolei stawki ryczałtu zostały określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ww. ustawy: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5% przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.

Możliwość opłacania oraz wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą zależy wyłącznie od faktycznego rodzaju świadczonych w ramach tej działalności usług.

Każdą usługę należy zaliczać do odpowiedniego grupowania PKWiU zgodnie z jej charakterem, niezależnie od symbolu PKD, pod którym został zaklasyfikowany w krajowym rejestrze urzędowym podmiotów gospodarki narodowej REGON podmiot gospodarczy wykonujący usługę.

Ponadto o zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje więc przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych, czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.

Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”.

Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, zaś powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiują pojęcia roboty budowlane. Dlatego w tym zakresie należy odnieść się do art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym przepisem: Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)  obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych,

4)  budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową,

9)  robotach budowlanych – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Roboty budowlane, zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług, ujęte zostały w sekcji F tej Klasyfikacji, obejmującej:

*      budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej oraz wodnej,

*      roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym.

Artykuł 12 ust. 1 pkt 6 lit. a u.z.p.d. odróżnia działalność wytwórczą od robót budowlanych, jednak zarówno stawka podatku jak i podstawa prawna dla tego rodzaju przychodów są takie same.

W opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotem jego działalności gospodarczej są kompleksowe roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych.

Ponadto wskazano, iż Wnioskodawca nabywa działki budowlane na własny rachunek i dokonuje ich przygotowania (geodezyjne wytyczenia, ewentualne roboty przygotowawcze, przebudowa lub przyłącza mediów w miarę potrzeby). Następnie Wnioskodawca zamawia projekt architektoniczno-budowlany (projekt budynku jednorodzinnego lub wielorodzinnego) i uzyskuje niezbędne decyzje administracyjne (warunki zabudowy – tam gdzie wymagane, pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie robót zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego).

Realizacja robót prowadzona jest zgodnie z harmonogramem rzeczowo-czasowym, który obejmuje typowo etapy: prace przygotowawcze i ziemne, fundamenty i izolacje, konstrukcja nośna (ściany, stropy), dach i pokrycie, stolarka otworowa, instalacje wewnętrzne (elektryczne, wodno-kanalizacyjne, grzewcze), prace wykończeniowe do stanu deweloperskiego, odbiory techniczne i uzyskanie niezbędnej dokumentacji odbiorowej (świadectwa, protokoły, zgłoszenia zakończenia robót, jeżeli wymagane prawem). Po uzyskaniu stanu deweloperskiego Wnioskodawca podejmuje działania w zakresie komercjalizacji: sporządza dokumentację ofertową, przeprowadza oględziny z potencjalnymi nabywcami, negocjuje warunki sprzedaży i zawiera umowy sprzedaży budynku lub lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym, działalność Wnioskodawcy polega na realizacji prac budowlanych.

Zdaniem Wnioskodawcy potwierdzają również wydawane interpretacje indywidualne. Przykładowo w Interpretacji Indywidualnej z dnia 8.09.2023 r., 0115-KDIT1.4011.502.2023.2.DB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził zdanie Wnioskodawcy. Interpretacja dotyczyła zbieżnego do przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego. W przytoczonej Interpretacji, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż: „Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że wykonywane przez Panią usługi budowy domów mieszkalnych w celu ich sprzedaży indywidualnym kontrahentom są zaliczane są do robót budowlanych i oznaczone symbolami PKWiU 41.00.11.0., 41.00.12.0 i 41.00.13.0. Wobec tego, właściwa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla opodatkowania Pani przychodów ze świadczonych przez Panią usług zaliczanych do robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków - Budynki mieszkalne (Sekcja F, Dział 41 PKWiU) wynosi 5,5% - na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.”

Zbieżne wnioski wyrażono w Interpretacji Indywidualnej z dnia 29.06.2022 r., wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP3-2.4011.450.2022.2.MT. Organ wskazał, iż: „Z przedstawionego stanu faktycznego sprawy wynika, że w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej dokonuje Pan zakupu nieruchomości gruntowych, na których buduje domy mieszkalne, a następnie dokonuje Pan ich dalszej odsprzedaży. Przed wybudowaniem domu mieszkalnego nie zawiera Pan żadnych umów, których przedmiotem jest wybudowanie lokalu. Dopiero gdy budynek jest w stanie surowym zamkniętym jest on przeznaczany do dalszej odsprzedaży. Osiągane przez Pana przychody nie przekraczają przeliczonej na złote równowartości 250 000,00 euro. (…) Mając zatem na uwadze powyższe Pana zdaniem stwierdzić należy, że jeżeli w istocie wykonywane przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności polegające na robotach budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych są w świetle obowiązujących przepisów prawa (niebędących przepisami prawa podatkowego) robotami budowlanymi, ujętymi w klasyfikacji PKWiU pod symbolami 41 20.Z - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz 41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, to przychód uzyskany przez Pana w związku z wybudowaniem i sprzedażą budynków może podlegać opodatkowaniu stawką 5,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.”

Mając powyższe na względzie, wskazuje jak na wstępie, iż przychody uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży wybudowanych nieruchomości mieszkalnych, mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Według art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Z kolei, na podstawie art. 5b ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Według ww. przepisu:

Kolejnym warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależy od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Zostały one określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).

O zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych, czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.

Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, zaś powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).

Wskazuję ponadto, że Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) jest klasyfikacją produktów pochodzenia krajowego oraz z importu, przy czym, pod pojęciem produktów rozumie się wyroby i usługi:

1)  wyroby stanowią: surowce, półfabrykaty, wyroby finalne oraz zespoły i części tych wyrobów – o ile występują w obrocie,

2)  usługi stanowią:

-     wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarczych prowadzących działalność o charakterze produkcyjnym, tzn. usługi dla celów produkcji nietworzące bezpośrednio nowych dóbr materialnych,

-     wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarki narodowej oraz na rzecz ludności, przeznaczone dla celów konsumpcji indywidualnej, zbiorowej i ogólnospołecznej.

Pojęcie usług według PKWiU nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiują pojęcia „usługi budowlane”, czy „roboty budowlane”. Dlatego zasadne jest powołanie się na przepis art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Zgodnie z powołanym przepisem:

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) obiekty budowlane i roboty budowlane sklasyfikowane zostały w sekcji F. Sekcja ta obejmuje następujące działy:

-     Dział 41 – budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

-     Dział 42 – budowle i roboty ogólnobudowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

-     Dział 43 – roboty budowlane specjalistyczne.

Sekcja F - obiekty budowlane i roboty budowlane – wskazuje zatem, że obejmuje ona:

-     budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej i wodnej,

-     roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym.

Z treści wniosku wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. Jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotem Pana działalności gospodarczej są kompleksowe roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych. Działalność ta obejmuje w szczególności: nabycie nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje mieszkaniowe, przygotowanie dokumentacji projektowej (projekty budowlane indywidualne lub adaptacje gotowych projektów), wykonawstwo robót budowlanych w fazie fundamentów, konstrukcji, stanu surowego, robót instalacyjnych i wykończeniowych do stanu deweloperskiego, a także czynności związane ze sprzedażą wybudowanych budynków lub lokali mieszkalnych (dalej również jako inwestycja).

Zakupuje Pan grunt i przygotowuje budynek do sprzedaży. Nabywa Pan działki budowlane na własny rachunek i dokonuje ich przygotowania (geodezyjne wytyczenia, ewentualne roboty przygotowawcze, przebudowa lub przyłącza mediów w miarę potrzeby). Następnie zamawia Pan projekt architektoniczno-budowlany (projekt budynku jednorodzinnego lub wielorodzinnego) i uzyskuje niezbędne decyzje administracyjne (warunki zabudowy – tam gdzie wymagane, pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie robót zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego). Roboty budowlane wykonywane są przy zaangażowaniu zarówno pracowników zatrudnionych przez Pana (umowy o pracę, umowy zlecenia, lub inne formy zatrudnienia w zależności od potrzeb i charakteru prac) jak i przy współudziale podwykonawców. Podwykonawcy realizują wyspecjalizowane zakresy robót (np. roboty fundamentowe, zbrojarskie, murarskie, dekarskie, instalacyjne elektryczne, instalacje sanitarne, tynkarskie, posadzki, stolarka okienna i drzwiowa, roboty elewacyjne). Zwykle zawiera Pan z podwykonawcami umowy współpracy precyzujące zakres robót, terminy, warunki płatności. Sprawuje Pan nadzór i koordynację robót, w tym harmonogramowanie poszczególnych etapów budowy, zabezpieczenie dostaw materiałów, oraz kontrolę jakości robót. Realizacja robót prowadzona jest zgodnie z harmonogramem rzeczowo-czasowym, który obejmuje typowo etapy: prace przygotowawcze i ziemne, fundamenty i izolacje, konstrukcja nośna (ściany, stropy), dach i pokrycie, stolarka otworowa, instalacje wewnętrzne (elektryczne, wodno-kanalizacyjne, grzewcze), prace wykończeniowe do stanu deweloperskiego, odbiory techniczne i uzyskanie niezbędnej dokumentacji odbiorowej (świadectwa, protokoły, zgłoszenia zakończenia robót, jeżeli wymagane prawem). Po uzyskaniu stanu deweloperskiego podejmuje Pan działania w zakresie komercjalizacji inwestycji: sporządza dokumentację ofertową, przeprowadza oględziny z potencjalnymi nabywcami, negocjuje warunki sprzedaży i zawiera umowy sprzedaży budynku lub lokali mieszkalnych. W toku realizacji inwestycji nie pobiera Pan od nabywców przedpłat ani zaliczek na poczet realizacji inwestycji. Finansowanie prac odbywa się wyłącznie z Pana środków własnych. Nie zawiera Pan z klientami umowy deweloperskiej na wybudowanie budynku.

W stosunku do Pana nie znajduje zastosowania żadne z wyłączeń wymienionych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, które wykluczałyby prawo do wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie przekracza Pan również progów przychodu, o których mowa w art. 6 ust. 4 ww. ustawy. Rozważa Pan zmianę od 2026 r. formy opodatkowania podatkiem dochodowym z dotychczasowego podatku liniowego na rozliczenie w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zamierza Pan złożyć oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w ustawowym terminie. Nie osiąga innych przychodów niż wymienione we wniosku o interpretację oraz uzupełnieniu do tego wniosku. Prowadzona będzie ewidencja umożliwiająca identyfikację rodzajów przychodów.

Analizując opis Pana działalności przedstawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu w świetle powołanych przepisów prawa stwierdzam, że prowadzi Pan proces wytwórczy polegający na budowie budynków mieszkalnych na zakupionych gruntach, które po wybudowaniu oferuje Pan do sprzedaży. Zatem prowadzona przez Pana działalność gospodarcza będąca przedmiotem wniosku jest działalnością wytwórczą, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – a nie działalnością w zakresie realizacji prac budowlanych.

Tym samym przychody, które Pan uzyska ze sprzedaży wybudowanych budynków mieszkalnych będą podlegały opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przy zastosowaniu stawki w wysokości 5,5% przychodów, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przewidzianej dla działalności wytwórczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.