Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.756.2025.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani 8 grudnia 2025 r. (wpływ 8 grudnia 2025 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 stycznia 2026 r. (wpływ 28 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.  19 września 2013 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z rodzicami oraz mężem w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej udział w 54 metrowym, dwupokojowym lokalu mieszkalnym położonym (…), który przedstawiał się następująco:

· 4090/10000 części – objęte wspólnością majątkową sfinansowaną kredytem hipotecznym, zaciągniętym w banku;

· 2122/10000 części – stanowiący odrębną własność męża Wnioskodawczyni, pochodzącą z darowizny od rodziców;

· 1894/10000 części – stanowiący odrębną własność taty Wnioskodawczyni,

· 1894/10000 części - stanowiący odrębną własność mamy Wnioskodawczyni.

Wartość mieszkania w dniu zakupu wynosiła (...) pln.

2.  18 października 2022 r. rodzice Wnioskodawczyni przenieśli na nią aktem notarialnym przysługujący im udział w tym lokalu.

3.  Obecnie udział w lokalu przedstawia się następująco:

· 4090/10000 części – objęte wspólnością majątkową,

· 2122/10000 części – stanowiący odrębną własność męża Wnioskodawczyni,

· 3788/10000 części – stanowiący odrębną własność Wnioskodawczyni z darowizny od rodziców.

4.  Jedynie w odniesieniu do udziału nabytego przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny od rodziców w dniu 18 października 2022 r. nie upłynął jeszcze 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

5.  Lokal ten nie był nigdy wynajmowany ani wykorzystywany w działalności gospodarczej. Od momentu nabycia w 2013 r. Wnioskodawczyni zamieszkuje w nim wraz z mężem i dziećmi i służy on wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych mojej rodziny.

6.  W 2024 r. Wnioskodawczyni nabyła do majątku wspólnego, lokal mieszkalny 88 metrowy, czteropokojowy położony (…). Zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym w banku o wysokości (...) pln. na 25 lat, z czego (...) pln jest na jego częściowe wykończenie. Docelowa rata kredytu to około (...) pln. Zakup ten ma na celu zaspokojenie wyłącznie potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawczyni, w tym zapewnienie stałego miejsca zamieszkania. Lokal przy (…) jest przeznaczony jako mieszkanie docelowe Wnioskodawczyni i jej rodziny i nie został nabyty w celach inwestycyjnych lub wynajmu, a wyłącznie w celu poprawy warunków mieszkaniowych 4-os. rodziny. Lokal znajduje się obecnie w stanie surowym i wymaga wykończenia.

Utrzymywanie dwóch kredytów hipotecznych (dotychczasowego kredytu dotyczącego lokalu przy (…) oraz nowego kredytu w wysokości (...) zł na lokal przy (…)) w praktyce przekracza Państwa możliwości finansowe. W ubiegłym tygodniu dn. 5 grudnia 2025 r. podpisali Państwo akt notarialny przeniesienia własności lokalu, co będzie skutkować wzrostem raty kredytu do (...) zł miesięcznie. Dodatkowo ponoszą Państwo koszt raty kredytu w obecnym mieszkaniu w wysokości (...) pln., co łącznie daje (...) pln miesięcznie. Bez sprzedaży dotychczasowego mieszkania ponoszenie tak wysokiego miesięcznego obciążenia może okazać się niemożliwe i doprowadzić do utraty płynności finansowej. Sprzedaż mieszkania przy (…) oraz przeznaczenie środków na spłatę kredytu i wykończenie nowego lokalu jest konieczna, aby możliwe było zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych naszej rodziny.

7.  Na początku 2026 roku Wnioskodawczyni planuje sprzedaż lokalu mieszkalnego przy (…) za orientacyjną wartość (...) pln. Udziały nabyte w 2013 r. nie podlegają opodatkowaniu, ponieważ upłynął okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. i z tej części chcieliby Państwo pokryć częściową spłatę kredytu oraz wykończenie mieszkania. Natomiast z części, której nie upłynął jeszcze 5-letni termin zamierzają Państwo w całości wykorzystać na spłatę kredytu hipotecznego mieszkania zakupionego przy (…).

8.  Na dzień dzisiejszy z części objętej wspólnością majątkową lokalu przy (…) pozostaje również do spłaty (...) zł kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie tego udziału, który zostanie spłacony ze środków ze sprzedaży lokalu.

W piśmie z 28 stycznia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani, że:

a)  Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego lokalu mieszkalnego położonego przy (…) nastąpi ze środków uzyskanych ze sprzedaży udziału nabytego w 2022 r. w drodze darowizny, w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż lokalu mieszkalnego przy (…).

b)  Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy (…) w części przypadającej na udziały nabyte w 2013 r., od których sprzedaży nie powstanie obowiązek podatkowy, zostaną przeznaczone na wykończenie i urządzenie nowego lokalu mieszkalnego. Przez „wykończenie” rozumiem wydatki na materiały budowlane oraz usługi budowlano-wykończeniowe trwale związane z lokalem mieszkalnym. Wydatki te nie obejmują zakupu mebli wolnostojących, sprzętu RTV ani AGD.

Pytania

1.  Czy sprzedaż udziałów w lokalu mieszkalnym przy (…), nabytych przez Wnioskodawczynię i jej męża w 2013 roku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

2.  Czy dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego przez Wnioskodawczynię w 2022 roku w drodze darowizny, a przeznaczony w całości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego lokalu mieszkalnego służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych, będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Stanowisko do pytania 1 (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż udziałów w lokalu mieszkalnym przy (…), nabytych w 2013 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Stanowisko do pytania 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż udziału nabytego w 2022 roku oraz przeznaczenie środków pochodzących z tej sprzedaży w ustawowym terminie 3 lat na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych.

W związku z tym spełnione zostaną warunki zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Uzasadnienie

Sprzedaż lokalu przy (…) jest dla Wnioskodawczyni oraz jej męża konieczna z uwagi na aktualną sytuację finansową. Raty kredytu hipotecznego oraz koszty wykończenia lokalu przy (…) znacząco obciążają budżet domowy. Bez sprzedaży dotychczasowego mieszkania realizacja własnych celów mieszkaniowych jest niemożliwa i może doprowadzić do poważnych problemów finansowych. Środki uzyskane ze sprzedaży są niezbędne do zachowania stabilności finansowej i poprawy sytuacji mieszkaniowej.

W przedstawionym stanie faktycznym spełnione zostaną przesłanki ustawowe do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej należy interpretować zgodnie z ich celem, jakim jest umożliwienie podatnikom poprawy warunków mieszkaniowych.

Należy również podkreślić, że sprzedaż lokalu przy (…) była planowana od momentu nabycia lokalu przy (…). Lokal przy (…) stanowił jedyne miejsce zamieszkania rodziny Wnioskodawczyni do czasu zakończenia budowy nowego mieszkania, dlatego jego wcześniejsze zbycie nie wchodziło w grę. Sprzedaż była więc naturalnym i zaplanowanym etapem procesu zmiany miejsca zamieszkania oraz poprawy warunków życiowych.

Takie działanie jest charakterystyczne dla podatników zmieniających lokal mieszkalny – najpierw nabywa się nowe mieszkanie, aby po jego ukończeniu i możliwości zamieszkania, zbyć dotychczasowy lokal. W konsekwencji środki ze sprzedaży również w sposób oczywisty i bezpośredni służą realizacji własnych celów mieszkaniowych, co wpisuje się w cel przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Stanowisko Wnioskodawczyni potwierdzają interpretacje KIS:

- 0112-KDSL1-1.4011.174.2025.2.AK,

- 0012-KDSL1-1.4011.322.2025.2.MJ,

- 0115-KDIT3.4011.579.2025.4.KP,

oraz

- Wyrok NSA z 7.02.2018 r., II FSK 3510/17.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolny od podatku dochodowego jest dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przychód z tego zbycia został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jak stanowi art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Z opisu sprawy wynika, że 19 września 2013 r. nabyła Pani wraz z rodzicami oraz mężem w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej udział w 54 metrowym, dwupokojowym lokalu mieszkalnym, który przedstawiał się następująco:

· 4090/10000 części – objęte wspólnością majątkową sfinansowaną kredytem hipotecznym, zaciągniętym w banku (...);

· 2122/10000 części – stanowiący odrębną własność Pani męża, pochodzącą z darowizny od rodziców;

· 1894/10000 części – stanowiący odrębną własność Pani taty,

· 1894/10000 części - stanowiący odrębną własność Pani mamy.

18 października 2022 r. rodzice darowali Pani przysługujący im udział w tym lokalu. Obecnie udział w lokalu przedstawia się następująco:

· 4090/10000 części – objęte wspólnością majątkową,

· 2122/10000 części – stanowiący odrębną własność Pani męża,

· 3788/10000 części – stanowiący Pani odrębną własność z darowizny od rodziców.

Lokal ten nie był nigdy wynajmowany ani wykorzystywany w działalności gospodarczej. Od momentu nabycia w 2013 r. zamieszkuje w nim Pani wraz z mężem i dziećmi i służy on wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Pani rodziny.

Odnosząc przywołane przepisy prawne do przedmiotowej sprawy wskazać należy, że od 2013 r. jesteście Państwo współwłaścicielami udziału w lokalu mieszkalnym i w odniesieniu do tej części nieruchomości, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy liczony jest od końca 2013 r. Natomiast datą nabycia udziału otrzymanego od Pani rodziców w przedmiotowej nieruchomości jest rok 2022 r. Tym samym, w odniesieniu do tej części nieruchomości, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy liczony jest od końca 2022 r.

Zatem, planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego w odniesieniu do części nabytej przez Panią w 2013 roku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Z kolei, planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego w odniesieniu do części nabytej przez Panią w drodze darowizny od Pani rodziców w 2022 r., przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości – będzie stanowiła dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Na mocy art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 21 ust. 30a powołanej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz wszelkiego rodzaju ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Wyjaśnienia wymaga również, że poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego, w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Ma Pani wątpliwości czy dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części nabytej przez Panią w 2022 roku w drodze darowizny od rodziców, będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w związku z przeznaczeniem przychodu na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego lokalu mieszkalnego służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Do celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia, ustawodawca zalicza wskazaną w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na cele określone w pkt 1, które obejmują m.in. nabycie lokalu mieszkalnego oraz budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego.

Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy jasno więc wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę fakt, że lokal mieszkalny został nabyty w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 cytowanej ustawy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela. W czasie trwania tej wspólności małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Zatem jak wynika z wniosku, środki finansowe uzyskane w związku z planowaną sprzedażą lokalu w części otrzymanej w drodze darowizny od rodziców w 2022 r.:

-     przeznaczy Pani na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych poprzez spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego, w którym Państwo zamierzają realizować własne cele mieszkaniowe;

-     środki na ww. cel wydatkuje Pani nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż lokalu mieszkalnego;

-     kredyt na nabycie lokalu mieszkalnego został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu;

-     ww. kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części odnoszącej się do udziału otrzymanego w drodze darowizny od rodziców, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego, w którym zamierzają Państwo zamieszkać.

Prawa do ww. zwolnienia nie wykluczają okoliczności, że udziały otrzymane w drodze darowizny od rodziców w lokalu mieszkalnym należą do Pani majątku osobistego, a kredyt hipoteczny jest zaciągnięty wspólnie z małżonkiem.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pani, a nie dla Pani małżonka.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.