Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.766.2025.3.AO

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-        nieprawidłowe – w zakresie możliwości uznania za wydatek na własne cele mieszkaniowe nabycia udziału w nieruchomości dokonanego po 31 grudnia 2026 r.,

-        prawidłowe – w pozostałym zakresie.

 Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 stycznia 2026 r. (wpływ 23 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada dwa obywatelstwa, od urodzenia - Republiki (…) i od lipca 2024 roku obywatelstwo polskie. Jest polskim rezydentem podatkowym. W 2015 roku zawarł związek małżeński z obywatelką polski, mają czworo dzieci, ostatnie urodziło się w maju 2023 roku.

Wnioskodawca w styczniu 2018 roku wspólnie z żoną zakupił mieszkanie w (…), częściowo sfinansowali je kredytem hipotecznym. Przyjście na świat w ich rodzinie czwartego dziecka pokazało, że mieszkanie jest zbyt małe i zdecydowali się na poszukiwanie domu i sprzedaż dotychczasowego mieszkania.

Zdecydowali się na poszukiwanie domu w pobliżu miejsca zamieszkania rodziny małżonki Wnioskodawcy. Znaleźli odpowiedni dom, oferowany do sprzedaży przez dewelopera. Okazało się, że dom ten leży w strefie nadgranicznej i nie mogli go kupić wspólnie z uwagi na to, że w roku 2023 Wnioskodawca miał jeszcze status cudzoziemca i musiałby oczekiwać na zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Pod koniec września 2023 roku Wnioskodawca z żoną sprzedali ich wspólne mieszkanie w (…). Sprzedali je przed upływem 5 lat od końca roku, w którym je nabyli.

Część przychodu jaki Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży mieszkania, wydatkował na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania ((….) zł).

Z uwagi na długi czas oczekiwania na wyrażenie zgody na zakup nieruchomości przez cudzoziemca, wynikający w tamtym czasie z dużej ilości wniosków składanych przez obywateli (…), Wnioskodawca wraz z żoną zdecydowali się na ustanowienie rozdzielności majątkowej, aby żona mogła nabyć samodzielnie ten dom.

Jako małżonkowie w styczniu 2024 roku zaciągnęli kredyt, działając łącznie jako kredytobiorcy. Pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania w (…) i zaciągnięty przez ich oboje kredyt w łącznej kwocie (…) zł, pozwoliły małżonce na sfinalizowanie zakupu domu za kwotę (…) zł.

Z uwagi na fakt, że w chwili zaciągania kredytu w małżeństwie Wnioskodawcy istniał ustrój rozdzielności majątkowej, swoją część kredytu ((…) zł) Wnioskodawca pożyczył małżonce, aby mogła sfinansować zakup domu. Umowa pożyczki pomiędzy nim a żoną była zawarta ustnie, nie umawiali się precyzyjnie na termin spłaty pożyczki, nie przewidywali odsetek związanych ze zwrotem pożyczki. Kwota kredytu bankowego została przelana na rachunek bankowy dewelopera. Obecnie Wnioskodawca ma polskie obywatelstwo i chce nabyć od żony udział w nieruchomości, którą kupiła na własne imię i nazwisko.

Małżonkowie planują przeniesienie na Wnioskodawcę udziału w zakupionym przez małżonkę domu, zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego i „skompensowanie" nabytego udziału z wcześniejszą pożyczką. Wspólnie z całą rodziną Wnioskodawca mieszka w domu zakupionym przez żonę.

W piśmie z 20 stycznia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.     Od kiedy, zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, tj. od kiedy jest Pan rezydentem podatkowym w Polsce – proszę podać datę?

Odpowiedź: Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym od października 2015 roku.

2.     W odniesieniu do kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania w styczniu 2018 roku w (…), proszę wskazać:

a)     kiedy (proszę o wskazanie dokładnej daty – dd-mm-rrrr) został zaciągnięty ww. kredyt?

b)     czy został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

c)     czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak to jaki cel wynika z tej umowy?

d)     czy jest Pan stroną umowy kredytowej i czy odpowiada Pan za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?

Odpowiedź: Umowa o mieszkaniowy kredyt budowlano hipoteczny sporządzona w dniu (…) czerwca 2017 r. z bankiem (…), cel kredytu: zakup gotowego mieszkania od dewelopera na własność na rynku pierwotnym. Wnioskodawca był stroną umowy kredytowej i odpowiadał za spłatę kredytu solidarnie.

3.     Czy w mieszkaniu w (…) realizował Pan własne cele mieszkaniowe, tzn. czy Pan w nim mieszkał? Jeśli tak, to od kiedy, czy na stałe, lub w jakich okresach?

Odpowiedź: W mieszkaniu w (…) Wnioskodawca realizował własny cel mieszkaniowy i mieszkał w nim w okresie od sierpnia 2017 r. do września 2023 r.

4.     Czy kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania w (…) przeznaczy/przeznaczył Pan w całości – w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonał Pan odpłatnego zbycia mieszkania – na spłatę ww. kredytu hipotecznego?

Odpowiedź: Kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania w (…) Wnioskodawca przeznaczył w części ((…) zł) na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania.

5.     Od kiedy w Pana małżeństwie – w jakim okresie – panował/panuje ustrój rozdzielności majątkowej – proszę wskazać dokładne daty graniczne (od – do)?

Odpowiedź: Ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej małżonkowie mieli w okresie od (…) listopada 2023 r. do (…) sierpnia 2025 r.

6.     We wniosku wskazał Pan m.in., że:

Proszę wyjaśnić, czy ustanowienie rozdzielności majątkowej małżeńskiej było spowodowane wyłącznie ww. faktem i zawarte wyłącznie na okoliczność nabycia domu przez Pana żonę?

Odpowiedź: Małżonkowie musieli ustanowić rozdzielność majątkową, bo tego wymagał bank. Bank uzależniał od tego udzielenie kredytu dla Wnioskodawcy i jego żony, i sfinansowania zakupu domu przez jego żonę.

7.     W odniesieniu do kredytu zaciągniętego w styczniu 2024 roku, proszę wskazać:

e)     kiedy (proszę o wskazanie dokładnej daty – dd-mm-rrrr) został zaciągnięty ww. kredyt?

f)      czy został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

g)     czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak to jaki cel wynika z tej umowy?

h)     czy jest Pan stroną umowy kredytowej i czy odpowiada Pan za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?

Odpowiedź: Kredyt został zaciągnięty w (…) Banku w dniu (…) stycznia 2024 r, w umowie kredytowej zapisano, że kredyt przeznaczony jest na budowę i nabycie domu jednorodzinnego położonego w (…). Wnioskodawca jest stroną umowy kredytowej i odpowiada za spłatę solidarnie.

8.     Czy nieruchomość, na zakup której został zaciągnięty kredyt w 2024 roku położona jest w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Nieruchomość na zakup której, był zaciągnięty kredyt jest położona w Polsce w miejscowości (…) na terenie województwa (…).

9.     Czy z aktu notarialnego zakupu domu wynika, że jedynym jego nabywcą jest Pana żona?

Odpowiedź: Z treści aktu notarialnego dotyczącego zakupu nieruchomości w (…) wynika, że jedynym nabywcą jest żona Wnioskodawcy.

10.  Od kiedy realizuje Pan własne cele mieszkaniowe w ww. domu? Czy mieszka Pan w nim na stałe?

Odpowiedź: Wnioskodawca mieszka w domu w (…) na stałe od (…) sierpnia 2024 r.

11.  W związku z zawartą we wniosku informacją:

proszę wyjaśnić, czy powyższe oznacza, że w związku z zawartą pomiędzy Panem a żoną „umową pożyczki” nie został sporządzony żaden dokument potwierdzający jej zawarcie?

Odpowiedź: Tak jak Wnioskodawca pisał we wniosku, umowa została zawarta w formie ustnej, żona złożyła do urzędu skarbowego deklarację PCC i zapłaciła podatek.

12.  Kiedy i w jakiej wysokości (części) nastąpi przeniesienie na Pana udziału w zakupionym przez małżonkę domu, zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego i „skompensowanie" nabytego udziału z wcześniejszą pożyczką – proszę podać datę planowanego przeniesienia oraz wskazać w jakiej formie zostanie dokonana ww. czynność, tj. w szczególności czy będzie to sprzedaż udziału w nieruchomości z zachowaniem formy aktu notarialnego?

Odpowiedź: Małżonkowie planują przeniesienie na Wnioskodawcę do 50% udziału w zakupionym przez małżonkę domu, w ciągu najbliższych 2 lat. Przeniesienie udziału nastąpi poprzez wykonanie świadczenia rzeczowego w miejsce świadczenia pieniężnego, zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego. Przeniesienie własności udziału w nieruchomości odbędzie się w formie umowy potwierdzonej aktem notarialnym.

13.  Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? Jeżeli tak, to czy mieszkanie w (…) związane było w jakikolwiek sposób z tą działalnością?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej.

Pytania

1) Czy spłata kredytu zaciągniętego na nabycie sprzedawanego mieszkania stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 oraz art. 21 ust. 30a ustawy o PIT?

2) Czy nabycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości żony w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum), polegającego na zwolnieniu żony z długu z tytułu pożyczki, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. Spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie jako wydatek mieszkaniowy

W ocenie Wnioskodawcy:

-        art. 21 ust. 30a ustawy o PIT jednoznacznie wskazuje, że spłata kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością stanowi wydatek mieszkaniowy,

-        przepis ten obejmuje kredyt hipoteczny na sprzedawane mieszkanie,

-        wykładnia literalna i celowościowa jest jednoznaczna i korzystna dla podatnika,

-        zgodnie z art. 2a Ordynacji podatkowej w razie wątpliwości przepisy interpretuje się na korzyść podatnika.

Zatem spłata (…) zł kredytu hipotecznego powinna być uznana za wydatek mieszkaniowy

Ad 2. Nabycie udziału w nieruchomości w formie datio in solutum jako realizacja celów mieszkaniowych.

Datio in solutum (art. 453 k.c.) jest formą odpłatnego nabycia nieruchomości, ponieważ:

-        żona zostaje zwolniona z długu,

-        Wnioskodawca nabywa udział w domu,

-        istnieje ekwiwalentność świadczeń.

Interpretacje indywidualne (m.in. 0112-KDSL1-1.4011.218.2025; 0115-KDIT1.4011.379.2025.2.DB) potwierdzają, że:

-        nabycie nieruchomości lub udziału poprzez datio in solutum,

-        lub poprzez rozliczenie wzajemnych zobowiązań,

jest traktowane jako nabycie na cele mieszkaniowe, o ile podatnik faktycznie tam mieszka.

Wnioskodawca zamieszkuje w domu wraz z rodziną, zatem nabycie udziału realizuje jego własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan polskim rezydentem podatkowym od października 2015 roku. W styczniu 2018 roku wspólnie z żoną, z którą posiadał Pan wówczas wspólność majątkową małżeńską, zakupił Pan mieszkanie w (…). Pod koniec września 2023 roku razem z żoną sprzedał Pan to mieszkanie. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku, w którym mieszkanie zostało nabyte.

Zatem, sprzedaż mieszkania stanowi dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym je Pan nabył.

Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 19 ust. 3 tej ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

W myśl art. 21 ust. 30a powołanej ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Wskazać również trzeba, że zgodnie z cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania.

Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Z podanych przez Pana informacji wynika m.in., że w styczniu 2018 roku wspólnie z żoną zakupił Pan mieszkanie w (…), częściowo sfinansowane kredytem hipotecznym. Przyjście na świat czwartego dziecka pokazało, że mieszkanie jest zbyt małe i zdecydował się Pan wraz z żoną na poszukiwanie domu i sprzedaż dotychczasowego mieszkania. Pod koniec września 2023 roku sprzedali Państwo wspólne mieszkanie w (…), przed upływem 5 lat od końca roku, w którym je nabyli. Część przychodu jaki uzyskał Pan ze sprzedaży mieszkania, wydatkował Pan m.in. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania. Umowa o mieszkaniowy kredyt budowlano hipoteczny sporządzona była (…) czerwca 2017 r. z bankiem (…), cel kredytu: zakup gotowego mieszkania od dewelopera na własność na rynku pierwotnym. Był Pan stroną umowy kredytowej i odpowiadał za spłatę kredytu solidarnie. W mieszkaniu w (…) realizował Pan własny cel mieszkaniowy i mieszkał w nim w okresie od sierpnia 2017 r. do września 2023 r.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzam, że spłata kredytu zaciągniętego na nabycie sprzedawanego mieszkania stanowi dla Pana wydatek na własne cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a oraz art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana wątpliwości budzi także kwestia, czy nabycie przez Pana udziału w nieruchomości żony w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum), polegającego na zwolnieniu żony z długu z tytułu pożyczki, stanowi dla Pana wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Jak już wspomniałem, katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany został w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ma on charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

W pkt 1 lit. a ww. przepisu ustawodawca jako wydatek poniesiony na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wymienił wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Treść art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy wskazuje, że:

Ponadto z art. 21 ust. 28 wskazanej ustawy wynika, że:

W przedmiotowej sprawie wskazać również należy na przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W myśl art. 453 ustawy Kodeks cywilny,

Umowa oparta na cywilnoprawnej konstrukcji świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) – określana również jako świadczenie w miejsce wypełnienia – jest formą umowy uregulowanej w art. 453 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem (zdanie pierwsze), jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa.

Celem datio in solutum jest zatem wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie (np. przez zapłatę uzgodnionej pierwotnie kwoty), przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania – poza umową stron – jest rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika.

Uregulowana w tym przepisie instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia/wykonania (datio in solutum) stanowi jeden z wyjątków od zasady realnego wykonywania zobowiązań cywilnych, znajdujący podstawę w zasadzie swobody umów. Wskutek zawarcia umowy o świadczenie w miejsce wypełnienia dłużnik uzyskuje upoważnienie przemienne (facultas alternativa), umożliwiające mu wykonanie zobowiązania przez spełnienie świadczenia innego niż pierwotne. Z chwilą wypełnienia świadczenia zastępczego następuje wykonanie umowy datio in solutum, a zarazem wykonanie istniejącego zobowiązania, co prowadzi do jego wygaśnięcia. Roszczenie wierzyciela, wynikające z umowy zobowiązaniowej zostaje zaspokojone wskutek spełnienia przed dłużnika na jego rzecz świadczenia zastępczego.

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jest fakt wydatkowania środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Intencją ustawodawcy tworzącego to zwolnienie było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczonych do zaspakajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle powyższego, skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek:

• wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe i

• dokonania tej czynności przed upływem trzyletniego terminu.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, jest Pan polskim rezydentem podatkowym od października 2015 roku. W styczniu 2018 roku wspólnie z żoną, z którą posiadał Pan wówczas wspólność majątkową małżeńską, zakupił Pan mieszkanie w (…). Pod koniec września 2023 roku razem z żoną sprzedał Pan to mieszkanie. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku, w którym mieszkanie zostało nabyte.

Zdecydowali się Państwo na poszukiwanie domu w pobliżu miejsca zamieszkania rodziny małżonki. Znaleźli odpowiedni dom, oferowany do sprzedaży przez dewelopera. Okazało się, że dom ten leży w strefie nadgranicznej i nie mogli Państwo go kupić wspólnie z uwagi na to, że w roku 2023 miał Pan jeszcze status cudzoziemca i musiałby oczekiwać na zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Z uwagi na długi czas oczekiwania na wyrażenie zgody na zakup nieruchomości przez cudzoziemca, wynikający w tamtym czasie z dużej ilości wniosków składanych przez obywateli (…), wraz z żoną zdecydował się Pan na ustanowienie rozdzielności majątkowej, aby żona mogła nabyć samodzielnie ten dom. Ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej mieli Państwo w okresie od (…) listopada 2023 r. do (…) sierpnia 2025 r. Wskazał Pan, że musieli Państwo ustanowić rozdzielność majątkową, bo tego wymagał bank. Bank uzależniał od tego udzielenie kredytu dla Pana i żony, i sfinansowania zakupu domu przez żonę. Jako małżonkowie zaciągnęli Państwo kredyt, działając łącznie jako kredytobiorcy. Kredyt został zaciągnięty w (…) Banku (…) stycznia 2024 r, w umowie kredytowej zapisano, że kredyt przeznaczony jest na budowę i nabycie domu jednorodzinnego położonego w (…). Jest Pan stroną umowy kredytowej i odpowiada za spłatę solidarnie.

Pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania w (…) i zaciągnięty przez Państwa kredyt, pozwoliły małżonce na sfinalizowanie zakupu domu. Z uwagi na fakt, że w chwili zaciągania kredytu w Pana małżeństwie istniał ustrój rozdzielności majątkowej, swoją część kredytu pożyczył Pan małżonce, aby mogła sfinansować zakup domu. Umowa pożyczki pomiędzy Panem a żoną była zawarta ustnie, nie umawiali się Państwo precyzyjnie na termin spłaty pożyczki, nie przewidywali odsetek związanych ze zwrotem pożyczki. Z tego tytułu żona złożyła do urzędu skarbowego deklarację PCC i zapłaciła podatek. Kwota kredytu bankowego została przelana na rachunek bankowy dewelopera. Z treści aktu notarialnego dotyczącego zakupu nieruchomości w (…) wynika, że jedynym nabywcą jest Pana żona. Wspólnie z całą rodzinę mieszka Pan w domu w (…) na stałe od (…) sierpnia 2024 r. Obecnie ma Pan polskie obywatelstwo i chce nabyć od żony udział w nieruchomości, którą kupiła na własne imię i nazwisko.

Planują Państwo przeniesienie na Pana udziału w zakupionym przez małżonkę domu, zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego i „skompensowanie" nabytego udziału z wcześniejszą pożyczką. Planują Państwo przeniesienie na Pana do 50% udziału w zakupionym przez małżonkę domu, w ciągu najbliższych 2 lat. Przeniesienie własności udziału w nieruchomości odbędzie się w formie umowy potwierdzonej aktem notarialnym.

W tym miejscu zaakcentować należy, że z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25a powołanej ustawy). Jednym z takich celów jest nabycie lokalu mieszkalnego (domu) lub udziału w nim (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit a cyt. ustawy).

Z przedstawionych informacji wynika, że sprzedaży mieszkania dokonali Państwo pod koniec września 2023 roku. Natomiast (jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku z 20 stycznia 2026 r.) przeniesienia na Pana do 50% udziału w zakupionym przez małżonkę domu planują Państwo dokonać w ciągu najbliższych 2 lat.

Powyższe oznacza, że nabycie przez Pana – w tym konkretnym przypadku – udziału w nieruchomości żony w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum), polegającego na zwolnieniu żony z długu z tytułu pożyczki, dokonane do 31 grudnia 2026 r. wypełniać będzie dyspozycje art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Nabędzie Pan wówczas udział w nieruchomości mieszkalnej na własne cele mieszkaniowe w wymaganym w ww. przepisie terminie (w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie mieszkania). Jednakże nabycie przez Pana udziału w nieruchomości dokonane po 31 grudnia 2026 r. nie będzie już wypełniać tej dyspozycji, bowiem nie zostanie zachowany termin, o którym mowa w ww. przepisie.

W związku z powyższym, nabycie przez Pana – w tym konkretnym przypadku – udziału w nieruchomości żony w ramach świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum), polegającego na zwolnieniu żony z długu z tytułu pożyczki, dokonane do 31 grudnia 2026 r., będzie stanowiło dla Pana wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Zatem w tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.

Natomiast przeniesienie na Pana udziału w nieruchomości dokonane po tym terminie, nie będzie wypełniało dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. przepisu, a zatem nie będzie stanowiło dla Pana wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w cytowanym przepisie.

Zatem w tej części Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych podlega odrębnym rozstrzygnięciom.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.