Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.774.2025.2.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 11 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 stycznia 2026 r. (wpływ 26 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Posiadane przez nią nieruchomości wchodziły od początku do jej majątku osobistego i były wykorzystywane wyłącznie w ramach tzw. najmu prywatnego, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5%) i rozliczanego za pomocą PIT-28. Nieruchomości te nie były ujęte w ewidencji środków trwałych, nie były towarami handlowymi, nie dokonywano od nich odpisów amortyzacyjnych.

1. Sprzedaż pierwszego mieszkania - styczeń 2025 r.

Mieszkanie nabyte (…).11.2016 r., wynajmowane do (…).09.2024 r., sprzedane dnia (…).01.2025 r. Sprzedaż była konsekwencją bieżących potrzeb życiowych Wnioskodawczyni po opuszczeniu lokalu przez najemców. Sprzedaż została przeprowadzona samodzielnie, bez pośredników, poprzez zwykłe ogłoszenie na portalu (…).

2. Sprzedaż drugiego mieszkania - grudzień 2025 r.

Mieszkanie nabyte (…).05.2014 r. z zamiarem zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych syna. Po okresie wynajmu mieszkał w nim syn jako student (…). Po uzyskaniu dyplomu (…) i podjęciu pracy w innym mieście, Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie w dniu (…).12.2025 r. i przekazała środki ze sprzedaży przelewem bankowym w formie darowizny synowi dnia (…).12.2025 r., celem zakupu mieszkania w Y lub rozpoczęcia budowy domu.

3. Planowana sprzedaż trzeciego mieszkania - 2026 r.

Mieszkanie nabyte (…).12.2017 r., wynajmowane do (…).12.2025 r. Sprzedaż planowana jest z powodu konieczności pokrycia znacznych kosztów edukacji córki, która planuje studia (…). Wnioskodawczyni nie zamierza już dłużej zajmować się najmem i zamyka ten etap życia.

4. Charakter zdarzeń

Wszystkie trzy sprzedaże wynikają z indywidualnych, losowych i życiowych okoliczności: zmiana miejsca zamieszkania dzieci, zakończenie studiów, wysokie koszty dalszej edukacji drugiego dziecka, zakończenie najmu, potrzeby rodzinne.

Wnioskodawczyni nie nabywa nieruchomości w celu odsprzedaży, nie planuje zakupów kolejnych mieszkań, nie prowadzi żadnej działalności handlowej ani marketingowej, nie podejmuje działań typowych dla przedsiębiorców z branży nieruchomości.

W uzupełnienie wniosku w odpowiedzi na wezwanie doprecyzowała Pani opis sprawy w następujący sposób:

Mieszkanie mające być przedmiotem sprzedaży jest położone w Polsce. Adres to: (…)

Wnioskodawczyni dokonała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości:

a) Dom jednorodzinny położony w F., który Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po zmarłym wuju (…). Zmarł on w roku 2003, udział Wnioskodawczyni w spadku to 1/15. W tym czasie dom stał nieużywany i został doprowadzony do ruiny. Sprzedaży wraz z innymi spadkobiercami Wnioskodawczyni dokonała (…).10.2024 r.

b) Dom jednorodzinny w P. zakup: (…).05.2019 r. (dom kupiony w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych), sprzedaż: (…).09.2021 r. (dom sprzedany ze względu na to, iż Wnioskodawczyni postanowiła kupić działkę budowlaną i na niej wybudować nowy dom ponieważ ten nie spełniał oczekiwań z uwagi na położenie i odległość od miasta O.). Dodatkowym argumentem przemawiającym za sprzedażą była panująca w owym czasie pandemia Covid-19.

Za część pozyskanych środków ze sprzedaży domu Wnioskodawczyni kupiła działkę budowlaną w dniu (…).12.2021 r. Sprzedaż domu została rozliczona w PIT-39 za rok 2021 i podatek został opłacony.

c) Lokal mieszkalny (dwupokojowy położony w J.: zakup: (…).05.2009 r. (mieszkanie kupione na potrzeby własne), sprzedaż: (…).09.2019 r. (mieszkanie sprzedane ponieważ dzieci dorosły i Wnioskodawczyni przestała tam zamieszkiwać )

d) Lokal mieszkalny (kawalerka ) położony w J.: zakup: (…).07.2008 r. (mieszkanie kupione na potrzeby własne, do wykorzystania dla rodziców i dzieci), sprzedaż: (…).06.2016 r. (Wnioskodawczyni potrzebowała środki na potrzeby życiowe)

Pytanie

Czy sprzedaż mieszkania stanowiącego majątek osobisty Wnioskodawczyni, planowana na rok 2026 r., które było wykorzystywane wyłącznie w ramach najmu prywatnego i nie było związane z działalnością gospodarczą, będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też zostanie uznana za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczym sprzedaż trzech mieszkań w latach 2025-2026 nie będzie stanowić pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Sprzedaż dotyczy składników majątku osobistego, nabytych wiele lat temu w celach prywatnych, a nie handlowych. Sprzedaż ma charakter incydentalny i podyktowany wyłącznie okolicznościami rodzinnymi (zmiana miejsca zamieszkania dzieci, zakończenie najmu, potrzeby życiowe).

1. Brak cech „zorganizowania” i „ciągłości” — kryterium z art. 5a pkt 6 ustawy PIT

Aby działania mogły zostać uznane za działalność gospodarczą, muszą łącznie spełniać przesłankę:

‐ zarobkowości,

‐ zorganizowania,

‐ ciągłości.

Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.470.2025.2.PSZ potwierdza, że: Czynności zwykłego wykonywania prawa własności nie stanowią działalności gospodarczej, jeśli nie odbiegają od normalnych działań właściciela nieruchomości.

„Działania podatnika (...) wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane przez niego czynności (...) istotnie odbiegają od normalnego wykonywania prawa własności”.

„O działalności wykazującej cechy zorganizowania i ciągłości można by było mówić, gdyby czynności (...) istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności. Wnioskodawca tymczasem nie podejmował żadnych czynności, które odbiegałyby od normalnego wykonywania prawa własności”.

Wnioskodawczyni nie posiada żadnej struktury organizacyjnej, nie prowadzi ewidencji środków trwałych, nie podejmuje aktywnych działań przygotowawczych typowych dla handlowców (reklamy, home staging, inwestycje zwiększające wartość, działania marketingowe, masowa sprzedaż).

NSA w wyroku I FSK 1986/16 wskazał, że o uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą decyduje aktywność porównywalna z profesjonalnymi handlowcami - a taka aktywność w tej sprawie nie występuje.

„To czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną".

2. Ilość sprzedanych nieruchomości nie przesądza o prowadzeniu działalności

WSA Kraków (I SA/Kr 634/15) stwierdził jednoznacznie, że sama liczba zbytych nieruchomości nie może przesądzać o prowadzeniu działalności gospodarczej – znaczenie ma cel, sposób działania, stopień aktywności.

„Jednocześnie w uzasadnieniu decyzji podkreślono, że pierwotny zamiar, jaki towarzyszył podatnikowi w chwili zakupu nieruchomości nie ma przesądzającego znaczenia w sprawie, ponieważ nie należy do cech różnicujących działalność gospodarczą - handlową, od sprzedaży mienia osobistego”.

Wnioskodawczyni dokona trzech sprzedaży w odstępie ok. 2 lat, jednak wynikają one z niezależnych od siebie i nieplanowanych wcześniej zdarzeń życiowych, a nie z powtarzalności charakterystycznej dla działalności handlowej.

3. Nieruchomości służyły celom osobistym

NSA w wyroku I FSK 1634/18 podkreślił, że sprzedaż majątku osobistego w celach prywatnych nie stanowi działalności gospodarczej., co także potwierdza interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.470.2025.2.PSZ:

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności lub jej rodziny.

„Nie mają znaczenia zamiar, czy motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym".

Mieszkania były wykorzystywane jako:

‐ lokata kapitału zabezpieczająca przyszłość finansową,

‐ miejsce zamieszkania syna w okresie studiów,

‐ sposób zapewnienia środków na kosztowną edukację córki.

‐ jako zabezpieczenie przed inflacją

To klasyczny przykład zarządzania majątkiem prywatnym, nie zaś działalności handlowej.

4. Najem prywatny nie tworzy działalności gospodarczej

Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.470.2025.2.PSZ wyraźnie stwierdza że: Nieruchomość wynajmowana w ramach najmu prywatnego, nieujęta w ewidencji środków trwałych i niebędąca towarem handlowym, nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą.

„Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem”.

A skoro nieruchomości nie są składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą, to sprzedaż takich nieruchomości nie może być traktowana jako działalność gospodarcza.

5. Brak zamiaru uczynienia ze sprzedaży stałego źródła zarobkowania

NSA (II FSK 2299/16) wskazał, że kluczowe jest ustalenie zamiaru: czy podatnik chce lub może w sposób stały i powtarzalny zarabiać na sprzedaży nieruchomości.

„Z punktu widzenia art 5a pkt 6 u.p.d.o.f., istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania.”

„Przesłanka ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). (...) Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, tj. stałego zarobkowania”.

Wnioskodawczyni:

‐ nie dokupuje nowych mieszkań,

‐ nie planuje kontynuować sprzedaży,

‐ nie tworzy żadnej struktury powtarzalnych działań,

‐ po sprzedaży trzech mieszkań jej zasób mieszkaniowy ulegnie wyczerpaniu, więc powtarzalność czynności jest z definicji niemożliwa.

To czysto incydentalna sprzedaż majątku rodzinnego.

6. Sprzedaż wynika z okoliczności losowych i rodzinnych Wnioskodawczyni sprzedaje mieszkania dlatego, że:

‐   syn zakończył studia w dotychczasowym miejscu zamieszkania i wyprowadził się do innego miasta, co wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów związanych z nowym miejscem zamieszkania,

‐   córka wymaga znacznych nakładów finansowych na edukację,

‐   najemcy poopuszczali lokale,

‐   nie ma zamiaru dalej zajmować się wynajmem.

7. Okres posiadania nieruchomości a kwalifikacja przychodu

W niniejszej sprawie każda z nieruchomości została nabyta odpowiednio w latach 2014, 2016 i 2017, a zatem planowana sprzedaż nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o PIT (liczonego od końca roku kalendarzowego nabycia). Sprzedaż przeprowadzona po przekroczeniu tego terminu nie stanowi źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o ile nie jest realizowana w ramach działalności gospodarczej.

Powyższe znajduje jednoznaczne potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 grudnia 2017 r., sygn. 0114-KDIP3-3.4011.429.2017.2.LZ, w której wskazano:

„Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (...) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie".

Organ podatkowy podkreślił także, że sprzedaż dokonana po upływie pięcioletniego okresu „nie będzie stanowiła źródła przychodów” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Okoliczność ta jednoznacznie potwierdza, że sprzedaż analizowanych lokali mieści się w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym podatnika po upływie ustawowego terminu, a nie w zakresie działalności gospodarczej.

8. Prowadzenie działalności gospodarnej w chwili sprzedaży

W wyroku II FSK 1210/11 Sąd wskazał, iż o tym, czy dana nieruchomość zostaje zbyta w wykonaniu działalności gospodarczej nie przesądza sposób jej nabycia, lecz stan nieruchomości świadczący o tym, że podjęte w stosunku do niej czynności miały na celu przygotowanie jej do zbycia w ramach obrotu gospodarczego. W tym kontekście Sąd przyjął, że istotne jest to, iż w chwili dokonywania sprzedaży (...) Skarżąca prowadziła zarejestrowaną działalność gospodarczą w tym zakresie.

Na moment sprzedaży podatniczka nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Czynność sprzedaży lokali nie miała zatem charakteru profesjonalnego, zorganizowanego obrotu gospodarczego, lecz była realizacją uprawnień właścicielskich w sferze majątku osobistego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, polegającą na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie ma Pani wątpliwości, czy sprzedaż mieszkania stanowiącego Pani majątek osobisty, planowana na rok 2026 r., które było wykorzystywane wyłącznie w ramach najmu prywatnego i nie było związane z działalnością gospodarczą, będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Wskazała Pani w opisie sprawy, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W roku 2025 dokonała Pani sprzedaży dwóch mieszkań, a w roku 2026 planuje sprzedaż trzeciego. Posiadane przez nią nieruchomości wchodziły od początku do Pani majątku osobistego i były wykorzystywane wyłącznie w ramach tzw. najmu prywatnego, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nieruchomości te nie były ujęte w ewidencji środków trwałych, nie były towarami handlowymi, nie dokonywano od nich odpisów amortyzacyjnych. Sprzedaż mieszkania planowana jest z powodu konieczności pokrycia znacznych kosztów edukacji córki, która planuje studia (...). Nie zamierza Pani już dłużej zajmować się najmem i zamyka ten etap życia. Sprzedaż wszystkich trzech mieszkań wynika z indywidualnych, losowych i życiowych okoliczności: zmiana miejsca zamieszkania dzieci, zakończenie studiów, wysokie koszty dalszej edukacji drugiego dziecka, zakończenie najmu, potrzeby rodzinne. Nie nabywa Pani nieruchomości w celu odsprzedaży, nie planuje zakupów kolejnych mieszkań, nie prowadzi żadnej działalności handlowej ani marketingowej, nie podejmuje działań typowych dla przedsiębiorców z branży nieruchomości. Dokonała Pani w latach 2016-2021 sprzedaży trzech innych nieruchomości, które zakupiła na potrzeby własne oraz w 2024 roku udziału w nieruchomości nabytego w spadku.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnienia opisu sprawy nie sposób zatem wywieść, że sprzedaż mieszkania planowana na rok 2026 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podejmowane przez Panią czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

W związku z powyższym, kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Zauważyć należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma moment nabycia.

Odpłatne zbycie (sprzedaż) mieszkania po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie nie będzie skutkować powstaniem przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (sformułowanego pytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy lub własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. W szczególności wydana interpretacja nie rozstrzyga w zakresie opodatkowania sprzedaży dwóch mieszkań w 2025 r.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.