Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.785.2025.2.KM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 stycznia 2026 r. (wpływ 30 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabył Pan w kwietniu 2016 r. Nieruchomość gruntową (dalej również: Nieruchomość) o powierzchni (…) ha. Nabył Pan Nieruchomość w drodze darowizny dokonanej przez swoich rodziców, do majątku prywatnego. Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W lipcu 2023 r. na podstawie wniosku złożonego przez Pana, dokonano podziału otrzymanej w darowiźnie nieruchomości na 37 działek. Zdecydował się Pan na sprzedaż działek powstałych w wyniku przeprowadzonego podziału. Żadna z wydzielonych działek nie została uzbrojona przez Pana, jak również nie posiada gotowego przyłącza wodnokanalizacyjnego. Podjął Pan działania mające na celu umożliwienie przyszłego zaopatrzenia działek w dostęp do sieci wodociągowej poprzez zapewnienie możliwości przyłączenia ich do sieci w przyszłości (wykonane elementy sieci zostaną następnie przekazane na rzecz miejscowego zakładu komunalnego, za rekompensatą). Wykonał Pan również utwardzony zjazd umożliwiający dojazd z drogi publicznej do drogi wewnętrznej, a z niej do działek wyodrębnionych w wyniku dokonanego podziału. W przyszłości planuje Pan również modyfikację istniejącej napowietrznej sieci energetycznej, przechodzącej przez część z działek powstałych w wyniku podziału, polegającej na modyfikacji linii z napowietrznej do biegnącej pod ziemią. Wystąpił Pan również do przedsiębiorstwa energetycznego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych względem 2 działek. Nie podjął Pan jednak żadnych dalszych działań dążących do zaopatrzenia działek w dostęp do sieci elektrycznej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszar, na którym znajduje się nieruchomość oznaczony został jako teren przeznaczony do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usług. W ewidencji gruntów i budynków, grunt sklasyfikowany został jako grunty orne. Nie prowadzi Pan działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się Pan do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych. Udzielił Pan w związku ze sprzedażą nieruchomości pełnomocnictwa. Podmioty nabywające nieruchomości nie stanowiły podmiotów powiązanych z Panem.

Dokonał Pan do tej pory zbycia części z działek wydzielonych z nieruchomości. Poniższa tabela prezentuje datę zbycia poszczególnych działek.

Nr działki, data sprzedaży:

-     1/11, (…) marca 2025 r.,

-     1/14, (…) sierpnia 2025 r.,

-     1/22, (…) grudnia 2024 r.,

-     1/23, (…) grudnia 2024 r.,

-     1/28, (…) grudnia 2024 r.,

-     1/29, (…) grudnia 2024 r.,

-     1/31, (…) kwietnia 2024 r.,

-     1/32, (…) kwietnia 2024 r.,

-     1/33, (…) kwietnia 2024 r.,

-     1/34, (…) kwietnia 2024 r.,

-     1/35, (…) kwietnia 2024 r.,

-     1/36, (…) lutego 2025 r.,

-     1/37, (…) lutego 2025 r.,

-     1/38, (…) stycznia 2025 r.,

-     1/39, (…) lutego 2025 r.,

-     1/40, (…) lutego 2025 r.,

-     1/41, (…) marca 2024 r.

Na dzień wystąpienia z wnioskiem, dokonał Pan sprzedaży 17 działek wraz z przypadającym im proporcjonalnie udziałem w działce drogowej, w ramach 10 transakcji. W przeszłości dokonywał Pan incydentalnych transakcji zbycia nieruchomości, należące do jego majątku prywatnego, w związku ze zmianami dotyczącymi planowanego miejsca wybudowania domu. Nabył Pan w 2021 roku nieruchomość w B, planując wybudowanie na niej domu, z czasem jednak zmienił Pan swoje plany i zdecydował się na dokonanie sprzedaży nieruchomości w 2023 r. Nie prowadzi Pan i na moment sprzedaży poszczególnych działek nie będzie prowadził Pan działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami. Na przedmiotowych nieruchomościach nie była prowadzona działalność gospodarcza jakiegokolwiek typu, a Pan nie zamierza wykorzystywać działek do celów związanych z działalnością gospodarczą. Przedmiotowe grunty nie były również przedmiotem najmu bądź innych umów o podobnym charakterze.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. W jaki sposób wykorzystywał Pan obszar obejmujący sprzedane działki od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Działki nie były wykorzystywane w jakikolwiek sposób, sporadycznie koszone były na nich zarośla.

2. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

  proszę wyjaśnić, których działek dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych? Proszę o wskazanie nr ewidencyjnych tych działek.

Odpowiedź: Wniosek dotyczył działek o nr ewidencyjnych 1/17 oraz 1/38.

3. Czy do czasu sprzedaży prowadził Pan jakiekolwiek działania (inne niż opisane we wniosku), żeby uatrakcyjnić działki dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości (np. czy ogrodził Pan działki, wydzielił i/lub wykonał Pan drogi wewnętrzne itp.)?

Odpowiedź: Nie, inne niż opisane we wniosku czynności nie były podejmowane.

4. Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został ustalony lub zmieniony na Pana wniosek? Jeżeli tak, to w jakim celu i w jakich okolicznościach?

Odpowiedź: Nie, miejscowy plan zagospodarowania nie był ustalony ani zmieniany na wniosek.

5. Czy dla sprzedanych działek do momentu sprzedaży wydane zostały pozwolenia na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpił o to pozwolenie?

Odpowiedź: Nie, w momencie sprzedaży działek nie zostały wydane wobec nich pozwolenia na budowę.

6. Czy z nabywcami działek były zawarte przedwstępne umowy kupna/sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    jakie warunki zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące transakcji sprzedaży działki wynikały z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c)    czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielił Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku ze sprzedażą?

 Odpowiedź: Nie, z nabywcami działek nie zawierano umów przedwstępnych.

7. Czy udzielił Pan przyszłemu nabywcy działki lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczyły sprzedanych działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    jakie działania podjął podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą działki?

    Odpowiedź: Udzielił Pan jednego pełnomocnictwa. Pełnomocnik uczestniczy w rozmowach z potencjalnymi nabywcami, podpisuje umowy sprzedaży oraz kompletuje niezbędne w tym zakresie dokumenty

b)    kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) pokrywał koszty tych działań?

 Odpowiedź: Koszty działań były pokrywane przez Pana.

c)    jaki był zakres pełnomocnictwa, którego Pan udzielił

 Odpowiedź: W ramach udzielonego pełnomocnictwa pełnomocnik umocowany jest do:

   -   bliższego określenia przedmiotu umowy według danych z ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów,

-  zawierania, zmiany i rozwiązywania stosownych aktów notarialnych, dokumentujących między innymi: umowy przedwstępne sprzedaży, warunkowe sprzedaży, sprzedaży, przeniesienia własności, darowizny oraz innych aktów notarialnych niezbędnych do wykonywania tego pełnomocnictwa w tym również zmian i rozwiązywania tych umów - według potrzeb,

-   poddawania mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie wydania przedmiotu umowy,

-   ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na zbywanej nieruchomości, a także ustalania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnych,

-  występowania w imieniu mocodawcy przed sądami, urzędami administracji państwowej, samorządowej i wszelkimi władzami, we wszystkich sprawach oraz czynnościach prawnych, składania oświadczeń i wniosków, jakie okażą się konieczne do zrealizowania celu niniejszego pełnomocnictwa,

-   odbioru korespondencji, przesyłek, dokumentów.

8.    Czy posiada Pan inne nieruchomości (przeznaczone do sprzedaży)? Jeśli tak, to proszę podać, ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)    kiedy, w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan tę nieruchomość?

Odpowiedź: Nabył Pan działki w (...) zakupione we wrześniu 2021 r. w celach inwestycyjnych.

b)    w jaki sposób wykorzystywał Pan tę nieruchomość?

 Odpowiedź: Działki nie są w jakikolwiek sposób wykorzystywane.

c)    czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana - czy zabudowa miała charakter mieszkalny, czy użytkowy?

 Odpowiedź: Nieruchomość jest niezabudowana.

d)    czy zamierza Pan sprzedać pozostałe nieruchomości?

     Odpowiedź: Działki w (...) wystawione są na sprzedaż. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza sprzedać, poza objętymi wnioskiem o interpretację oraz wskazanymi w odpowiedzi powyżej.

9. Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

-        Nieruchomość w A – zakup w 2021 r.

-        Nieruchomość w B – zakup w 2021 r.

b)    Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

 Odpowiedź: Nieruchomości gruntowe, niezabudowane. Nieruchomość w A obejmowała 3 działki, nieruchomość w B 1 działkę.

c)    w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Odpowiedź: Działka w B została zakupiona w celu wybudowania na niej domu, w A w celu zrealizowania na niej inwestycji.

d)    w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Działki nie były w jakikolwiek sposób wykorzystywane.

e)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

Odpowiedź: Sprzedaż działki w B nastąpiła w 2022 r. Powodem była zmiana planów co do lokalizacji domu, który miał zostać na niej wybudowany.

Sprzedaż działki w A także nastąpiła w 2022 r. i spowodowana była nie dojściem do skutku realizacji planowej na niej inwestycji.

 10. Czy za przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości zamierza Pan nabyć inne nieruchomości w celu ich sprzedaży? Jeśli tak, to jakie?

  Odpowiedź: Nie, za przychód uzyskany ze sprzedaży nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu odsprzedaży.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości dokonanych pomiędzy marcem 2024 r. a październikiem 2025 r. przez Wnioskodawcę stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem przychód ze sprzedaży nieruchomości, dokonanych pomiędzy marcem 2024 r. a październikiem 2025 r., nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163; dalej: ustawa o PIT), lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W Pana ocenie, przychód ten jest zwolniony z opodatkowania w zw. z faktem, że do zbycia doszło po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości.

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł, w tym m.in.:

1)  art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT – pozarolnicza działalność gospodarcza,

2)  art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT – odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie:

-     nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i

-     zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku przychodu zakwalifikowanego do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, sposób opodatkowania zależy od wybranej formy opodatkowania przez podatnika. Podatek dochodowy może być w takim przypadku ustalany:

-     na zasadach ogólnych, według skali podatkowej 12% i 32%,

-     zgodnie z art. 27 ustawy o PIT,

-     według stawki liniowej 19% – na podstawie art. 30c ww. ustawy o PIT,

-     w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Z kolei w odniesieniu do odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, art. 30e ust. 1 ustawy o PIT określa, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Idąc dalej, dla zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, kluczowe znaczenie ma ustalenie czy sprzedaż nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. W tym celu konieczne jest każdorazowe przeanalizowanie, czy dana czynność spełnia przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (pojęcia działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej definiowane są tożsamo). W szczególności należy zbadać zarówno przesłanki pozytywne, jak i przesłanki negatywne, wskazane w końcowej części tego przepisu oraz w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-     prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Jednocześnie, w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Dodatkowo, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących m.in. środkami trwałymi, wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Zatem, jeżeli nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, to sprzedaż tej nieruchomości nie będzie traktowana jako przychód z działalności gospodarczej.

Na gruncie analizowanej sprawy, uwzględniając stan faktyczny przedstawiony powyżej, a także całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu Nieruchomości – w szczególności zakres oraz cel podejmowanych przez Pana działań – należy uznać, że przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości przez Pana będzie zakwalifikowany jako przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Pana działania nie maja charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom, ponieważ nie spełniają podstawowych cech takich jak zarobkowość, zorganizowanie i ciągłość. Mieszczą się one natomiast w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, co jednoznacznie wyklucza możliwość zakwalifikowania tych czynności jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W pierwszej kolejności, należy wskazać, że czynności podejmowane przez Pana nie są prowadzone w celach zarobkowych. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 marca 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.40.2025.2.SR): „Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy podkreślić, że nabył Pan nieruchomość w kwietniu 2016 r. w drodze darowizny. Nie sposób zatem uznać, że do nabycia nieruchomości doszło z zamiarem uczynienia z nich przedmiotu działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan działań wykazujących cechy profesjonalnego obrotu handlowego, przeciwnie, rozmiar, charakter i wartość transakcji, określona na warunkach rynkowych, nie wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej, lecz mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Transakcje zbycia nieruchomości mają charakter incydentalny. Czynności podjęte przez Pana mają na celu spieniężenie mienia z majątku prywatnego, nie wykazują zatem cech działalności zarobkowej. W dalszej kolejności należy podkreślić, że działania Wnioskodawcy nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, że nawet podział nieruchomości na mniejsze działki w celu uzyskania wyższej ceny nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej: „Sam podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna sprzedaż działek nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem.” (Wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r., sygn. akt II FSK 21/23).

Zgodnie z powyższym, w Pana sytuacji, w której doszło jedynie do podziału nieruchomości, brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że działał Pan w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej. Wobec kryterium ciągłości, uzasadnione jest przywołanie fragmentu stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonego w interpretacji indywidualnej z dnia 3 lutego 2025 r. (0114-KDIP3-1.4011.888.2024.4.MS2): „Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.”

Jak wskazał NSA w wyroku z 19 kwietnia 2023 r. (sygn. II FSK 2548/20) Okoliczności związane z podziałem nieruchomości, działania informacyjne (oraz zachęcające do zakupu działek), a także w konsekwencji sprzedaż wydzielonych działek gruntu - świadczą o tym, że podatnik działał z zamiarem uzyskania korzyści majątkowej, a zatem w celu zarobkowym. Nie ulega też wątpliwości, że transakcje obejmujące sprzedaż działek zostały dokonane m.in. w imieniu własnym i na jego rachunek. Spełnienie jednak tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.) nie pozwala przyjąć, że przychody ze sprzedaży nieruchomości można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Stanowisko to potwierdza także wyrok NSA z 29 czerwca 2023 r. (sygn. II FSK 180/23): Nie można przyjąć, aby działania takie jak podział nieruchomości na mniejsze działki, wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej wystawienie tablicy informacyjnej o sprzedaży działek na jednej ze sprzedawanych nieruchomości, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), podatnik z operacji tych uczynił sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania. Zwłaszcza gdy nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat.

W Pana przypadku, wszelkie podjęte działania miały charakter okazjonalny - nie były elementem szerszego planu inwestycyjnego ani tym bardziej próbą uczynienia z tej operacji stałego źródła zarobkowania. Nie zamierza Pan prowadzić działalności polegającej na obrocie nieruchomości, a jedynie wyprzedać posiadany majątek prywatny. Wszelkie czynności podejmowane przez Pana miały charakter typowych działań związanych z zarządzaniem majątkiem osobistym. Nie noszą one cech działalności profesjonalnej ani powtarzalnej. Co więcej, w stosunku do Nieruchomości, ograniczył się Pan w działaniach marketingowych, jedynie do umieszczenia ofert sprzedaży w postaci billboardów na terenie nieruchomości oraz zamieszczenie ogłoszeń dotyczących możliwości ich zakupu w Internecie, przez biuro pośrednictwa nieruchomości. Taki zakres podjętych działań, bez wątpienia nie stanowi o profesjonalnym charakterze prowadzonej sprzedaży działek. Niewątpliwie zatem, Pana działania nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego, nie wykraczają poza ramy normalnego wykonywania prawa własności, a nadto nie towarzyszy im zamiar uczynienia z tej operacji stałego, powtarzalnego źródła zarobkowania. Dodać należy, że sam fakt działania we własnym imieniu i na własny rachunek nie jest wystarczający do zakwalifikowania danej aktywności jako pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli brak jest cech zorganizowania, ciągłości oraz zarobkowości. Aby dana aktywność została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Z kolei, art. 5b ust. 1 ustawy o PIT odnosi się do weryfikacji, czy konkretna czynność, mimo spełnienia przesłanek pozytywnych z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, może zostać wyłączona z uznania jej za działalność gospodarczą. W Pana przypadku, ponieważ przesłanki pozytywne z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT nie zostały spełnione, analiza przesłanek zawartych w art. 5b ust. 1 nie ma zastosowania. W związku z powyższym, stanowisko przedstawione przez Pana należy uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

-     po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

-     po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

-     po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabył Pan w kwietniu 2016 r. nieruchomość gruntową w drodze darowizny dokonanej przez swoich rodziców, do majątku prywatnego. Sprzedane działki nie były wykorzystywane w jakikolwiek sposób, sporadycznie koszone były na nich zarośla. W lipcu 2023 r. na podstawie wniosku złożonego przez Pana, dokonano podziału otrzymanej w darowiźnie nieruchomości na 37 działek. Zdecydował się Pan na sprzedaż działek powstałych w wyniku przeprowadzonego podziału. Żadna z wydzielonych działek nie została uzbrojona przez Pana, jak również nie posiada gotowego przyłącza wodnokanalizacyjnego. Podjął Pan działania mające na celu umożliwienie przyszłego zaopatrzenia działek w dostęp do sieci wodociągowej poprzez zapewnienie możliwości przyłączenia ich do sieci w przyszłości (wykonane elementy sieci zostaną następnie przekazane na rzecz miejscowego zakładu komunalnego, za rekompensatą). Wykonał Pan również utwardzony zjazd umożliwiający dojazd z drogi publicznej do drogi wewnętrznej, a z niej do działek wyodrębnionych w wyniku dokonanego podziału. Wystąpił Pan również do przedsiębiorstwa energetycznego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych względem 2 działek. Nie podjął Pan jednak żadnych dalszych działań dążących do zaopatrzenia działek w dostęp do sieci elektrycznej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszar, na którym znajduje się nieruchomość oznaczony został jako teren przeznaczony do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usług. W ewidencji gruntów i budynków, grunt sklasyfikowany został jako grunty orne. Miejscowy plan zagospodarowania nie był ustalony ani zmieniany na Pana wniosek. W momencie sprzedaży działek nie zostały wydane wobec nich pozwolenia na budowę. Nie prowadził Pan działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się Pan do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych. Udzielił Pan w związku ze sprzedażą nieruchomości pełnomocnictwa. Podmioty nabywające nieruchomości nie stanowiły podmiotów powiązanych z Panem. Na dzień wystąpienia z wnioskiem, dokonał Pan sprzedaży 17 działek wraz z przypadającym im proporcjonalnie udziałem w działce drogowej, w ramach 10 transakcji. Sprzedane działki posiadają numery: 1/11, 1/14, 1/22, 1/23, 1/28, 1/29, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35, 1/36, 1/37, 1/38, 1/39, 1/40, 1/41. Z nabywcami działek nie zawierano umów przedwstępnych. W przeszłości dokonywał Pan incydentalnych transakcji zbycia nieruchomości, należące do jego majątku prywatnego, w związku ze zmianami dotyczącymi planowanego miejsca wybudowania domu. Nabył Pan w 2021 roku nieruchomość w B, planując wybudowanie na niej domu, z czasem jednak zmienił Pan swoje plany i zdecydował się na dokonanie sprzedaży nieruchomości w 2023 r. Nie prowadził Pan na moment sprzedaży poszczególnych działek działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami. Na przedmiotowych nieruchomościach nie była prowadzona działalność gospodarcza jakiegokolwiek typu, a Pan nie zamierza wykorzystywać działek do celów związanych z działalnością gospodarczą. Przedmiotowe grunty nie były również przedmiotem najmu bądź innych umów o podobnym charakterze. Posiada Pan inne nieruchomości: działki w (...) zakupione we wrześniu 2021 r. w celach inwestycyjnych. Działki nie są w jakikolwiek sposób wykorzystywane. Wystawione są na sprzedaż. Za przychód uzyskany ze sprzedaży nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu odsprzedaży.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dokonanych pomiędzy marcem 2024 r. a październikiem 2025 r. stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu sprzedaży ww. działek należy rozważyć, czy czynność ich sprzedaży zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tak przedstawionym opisie sytuacji nie sposób zatem przyjąć, że sprzedane przez Pana działki, wygenerowały przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że sprzedaż działek powstałych z podziału nieruchomości nastąpił po upływie długiego okresu od jej nabycia (2016 r.), sposób nabycia tej nieruchomości (darowizna od rodziców), a także fakt, że nie prowadził Pan na moment sprzedaży poszczególnych działek działalności, która jest związana z obrotem nieruchomościami, na działkach nie była prowadzona działalność gospodarcza jakiegokolwiek typu i nie wykorzystywał Pan działek do celów związanych z działalnością gospodarczą, wskazują, że są to działania należące do zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi.

Na podstawie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, czynności podejmowane przez Pana nie miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z racjonalnym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowej nieruchomości w celu sprzedaży i nie była ona wykorzystywana przez Pana w jakikolwiek sposób przed, jak i po podziale. Nie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpiła po upływie długiego czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie było prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, jej podziału na mniejsze działki, jak i sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania, które Pan podjął nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Co prawda dokonał Pan podziału otrzymanej w darowiźnie działki, ale nie wystąpił Pan z wnioskiem o ustalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wobec sprzedanych działek nie zostały wydane pozwolenia na budowę. Nie prowadził Pan jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek dla celów sprzedaży. Żadna z wydzielonych działek nie została uzbrojona przez Pana, jak również nie posiada gotowego przyłącza wodnokanalizacyjnego. Podjął Pan jedynie działania mające na celu umożliwienie przyszłego zaopatrzenia działek w dostęp do sieci wodociągowej poprzez zapewnienie możliwości przyłączenia ich do sieci w przyszłości (wykonane elementy sieci zostaną następnie przekazane na rzecz miejscowego zakładu komunalnego, za rekompensatą). Wykonał Pan również utwardzony zjazd umożliwiający dojazd z drogi publicznej do drogi wewnętrznej, a z niej do działek wyodrębnionych w wyniku dokonanego podziału. Wystąpił Pan również do przedsiębiorstwa energetycznego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach przyłączeniowych względem 2 działek. Nie podjął Pan jednak żadnych dalszych działań dążących do zaopatrzenia działek w dostęp do sieci elektrycznej. Nie prowadził Pan działań marketingowych ukierunkowanych na szerokie rozreklamowanie możliwości kupna działek, ograniczył się Pan do umieszczenia ogłoszenia w postaci billboardu na terenie nieruchomości oraz ogłoszeń internetowych w ramach dwóch portali do tego przeznaczonych. Udzielił Pan w związku ze sprzedażą nieruchomości pełnomocnictwa. Podmioty nabywające nieruchomości nie stanowiły podmiotów powiązanych z Panem.

Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku nie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. W przedstawionym opisie sytuacji nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek dokonanych pomiędzy marcem 2024 r., a październikiem 2025 r. wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe sprzedaży działek należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana ww. działek podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości rolnej.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony zgodnie w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu Cywilnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), w myśl którego:

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym darowizna nastąpiła.

Tym samym, za datę nabycia wydzielonych działek będących przedmiotem sprzedaży, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia przez Pana nieruchomości na podstawie darowizny, tj. 2016 r.

Wobec powyższego sprzedaż przez Pana działek nastąpiła po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nieruchomość – z której przedmiotowe działki zostały wydzielone – w drodze darowizny. W rezultacie przychód ze sprzedaży tych działek nie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie wpływał podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że sprzedaż nieruchomości dokonanych pomiędzy marcem 2024 r. a październikiem 2025 r. powstałych z podziału nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny, nie nosi cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie stanowi dla Pana przychodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

W konsekwencji, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż ww. działek, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, nie stanowi dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.