Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.799.2025.2.DT

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 15 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na wstępie Wnioskodawczyni wskazuje, że przedmiot i zakres niniejszego wniosku był już objęty poprzednim wnioskiem, pochodzącym od Wnioskodawczyni, jednakże z przyczyn formalnych tj. brak prawem przewidzianego podpisu elektronicznego na dokumentach, w tym nieskuteczność z podanej przyczyny informacji uzupełniających, skutkował tym, że wniosek został pozostawiony bez rozpoznania (zob. znak pisma: (…)).

Z ostrożności Wnioskodawczyni w zakresie przedmiotowego wniosku, przywoła i odniesie się także do poprzednio zadanych przez organ pytań uzupełniających.

W 2020 r. Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, dokonała potwierdzonego aktem notarialnym Rep. A nr (…) zakupu lokalu niemieszkalnego - w stanie deweloperskim, o powierzchni użytkowej (…) m² wraz z udziałem wynoszącym (…) w A, w ramach którego to udziału Wnioskodawczyni przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z zewnętrznego stanowiska postojowego. Przedmiotowego nabycia Wnioskodawczyni dokonała od (…). Przedmiotowy lokal niemieszkalny znajduje się w jednym z trzech budynków usługowych, przeznaczonych na cele zakwaterowania turystycznego (tzw. (...)). Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal oraz przedmiotowe miejsce postojowe, położone są (…). Za rzeczony lokal oraz udział w A, Wnioskodawczyni zapłaciła sprzedającemu na podstawie wystawionych przez niego faktur zaliczkowych łączną kwotę (…) zł uwzględniającą naliczony przy nabyciu podatek VAT w stawce 23%.

Wnioskodawczyni zakupiła przedmiotowy lokal oraz udział w A wynoszący (…) w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu apartamentu, w ramach świadczenia usług wynajmu prywatnego krótkoterminowego.

Od dnia (…) 2019 r. - i nadal, Wnioskodawczyni pozostaje czynnym podatnikiem podatku VAT zarejestrowanym pod numerem NIP (…). Rzeczonej rejestracji Wnioskodawczyni dokonała jako osoba fizyczna, na potrzeby nabycia przedmiotowego lokalu i wykonywania z jego udziałem czynności opodatkowanych (nabycie, sprzedaż towarów, usług), w ramach uzyskiwania przychodów z wynajmu prywatnego krótkoterminowego.

Dokonując zakupu przedmiotowego lokalu, jak i czyniąc niezbędne nakłady na jego wykończenie i wyposażenie, a także na bieżące wydatki związane z jego utrzymaniem, Wnioskodawczyni występuje jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT, nabywający usługi i towary w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem VAT, w ramach uzyskiwania przychodów z wynajmu prywatnego krótkoterminowego.

W ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą przedmiotowego lokalu, nie będą na niego ponoszone wydatki stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Naliczony przy nabyciu przedmiotowego lokalu podatek VAT w wysokości 23% Wnioskodawczyni jako czynny zarejestrowany podatnik VAT odliczyła w całości, i otrzymała go w ramach przysługującego jej do zwrotu naliczonego podatku VAT.

Z końcem (…) 2020 r. przedmiotowy lokal i miejsce postojowe został udostępniony najemcom, w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu prywatnego krótkoterminowego.

W celu pozyskania klientów, Wnioskodawczyni zawarła umowę z (…), za pośrednictwem której to (...) obsługuje rezerwacje swoich klientów.

Wnioskodawczyni, jest jak wskazano, czynnym podatnikiem podatku VAT. Dochody uzyskiwane w ramach świadczenia usług wynajmu prywatnego krótkoterminowego opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, którym obligatoryjnie opodatkowane są przychody uzyskiwane z tytułu najmu prywatnego, czyli najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą. Oprócz dochodów osiąganych z opisanego świadczenia usług wynajmu prywatnego krótkoterminowego, Wnioskodawczyni osiąga przychód z tytułu emerytury, który rozlicza na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym opodatkowaniu od całości swoich dochodów (przychodów), bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

W (…) 2026 r. Wnioskodawczyni jako czynny zarejestrowany podatnik VAT, zamierza sprzedać przedmiotowy lokal niemieszkalny (apartament) wraz z udziałem w (…) wynoszącym (…) - w ramach którego Wnioskodawczyni przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z zewnętrznego stanowiska postojowego.

Sprzedaży tej zamierza dokonać za pośrednictwem biura obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie jest w stanie określić, czy nabywcą (kupującym) lokalu będzie czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT, czy też podmiot/osoba, nie posiadająca takiego statusu. Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży zarówno na rzecz czynnego podatnika VAT, jak i na rzecz osoby/podmiotu nie posiadającego statusu czynnego podatnika VAT.

W tym miejscu Wnioskodawczyni przywołuje wzmiankowane wyżej pytania dodatkowe organu i udzielone na nie odpowiedzi:

W zakresie podatku od towarów i usług:

a) czy lokal niemieszkalny oraz udział wynoszący (…) w A stanowią dwa oddzielne środki trwałe - w myśl przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych?

b) Jeśli udział wynoszący (…) w A stanowi oddzielny od lokalu niemieszkalnego środek trwały, czy jego wartość początkowa przekroczyła (…) zł? udzielono odpowiedzi:

Przedmiotowy lokal niemieszkalny zakupiony został za łączną kwotę (…) zł natomiast udział wynoszący (…) w A zakupiony został za łączną kwotę (…) zł. Ani przedmiotowy lokal, ani przedmiotowy udział nie stanowią oddzielnych ani też łącznych środków trwałych - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dnia (…) 2020 r. Wnioskodawczyni zakupiła przedmiotowy lokal oraz rzeczony udział, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku VAT, który dochody uzyskiwane w ramach świadczenia usług najmu prywatnego krótkoterminowego opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, którym obligatoryjnie opodatkowane są przychody uzyskiwane z tytułu najmu prywatnego, czyli najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą.

Zgodnie z treścią uchwały Składu Siedmiu Sędziów NSA z dnia 24 maja 2021 r. II FPS 1/21 – której poglądy tamże wyrażone Wnioskodawczyni w pełni podziela i uznaje za własne, przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.

W realiach zdarzenia przyszłego opisanego w rozpoznawanym wniosku, nie ma podstaw do tego, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej – w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez Wnioskodawczynię, a opisane we wniosku czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika. Działań takich, z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności, nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

a) Jaki jest powód sprzedaży lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w A? udzielono odpowiedzi:

Niepewna, niestabilna sytuacja na rynku nieruchomości, spowodowana m.in. aktualną sytuacją geopolityczną Polski, mogąca skutkować w najbliżej perspektywie, znaczną utratą wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, brakiem potencjalnych nabywców.

b) Czy dokonywała Pani w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości z majątku prywatnego? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie i ile nieruchomości Pani sprzedała.

udzielono odpowiedzi:

Około 20 lat temu Wnioskodawczyni sprzedała ze swojego majątku prywatnego dom mieszkalny jednorodzinny, w którym zamieszkiwała. Z uzyskanej z tejże sprzedaży kwoty zapłaty, Wnioskodawczyni dokonała zakupu mieszkania, w którym nadal mieszka.

c) Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak to:

- ile i jakie oraz kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości,

- w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte,

- w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie,

- jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

udzielono odpowiedzi:

Wnioskodawczyni nie posiada innej nieruchomości przeznaczonej w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży w (…) 2026 r. przedmiotowego lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w A wynoszącym (…) - w ramach którego Wnioskodawczyni przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z zewnętrznego stanowiska postojowego, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z ich odpłatnego zbycia, nie podlega opodatkowaniu.

Pani stanowisko w sprawie

Przychód ze sprzedaży w (…) 2026 r. przedmiotowego lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w A wynoszącym (…) – w ramach którego Wnioskodawczyni przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z zewnętrznego stanowiska postojowego, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z ich odpłatnego zbycia nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)    prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)    innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z powyższego przepisu wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·         odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·         zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl zaś art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)    środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)    składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)    składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)    składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1)    środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2)    składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,

3)    składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4)    składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5)    składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

- bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Wskazać należy, że skoro Nieruchomość (lokal usługowy – apartament), o której mowa we wniosku, nie jest związana z działalnością gospodarczą (nie jest środkiem trwałym w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności) i stanowi przedmiot najmu prywatnego, to kwota uzyskana z jej sprzedaży, nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT oraz przychodu opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw ' majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) przedmiotowej ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nabycie przez wnioskodawczynię nieruchomości nastąpiło w postaci zakupu, potwierdzonego aktem notarialnym z (…) 2020 r.

Zatem, jeżeli planowana sprzedaż Nieruchomości nastąpi w (…) 2026 r., to nastąpi ona niewątpliwie po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychód (dochód) z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z tym przepisem:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-        zarobkowym celu działalności,

-        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W przedmiotowej sprawie należy także zwrócić uwagę na treść przepisu art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, w myśl którego:

Według art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c tej ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Zaznaczam, że do sprzedaży składników majątku o charakterze niemieszkalnym zastosowanie znajdą regulacje zawarte w cytowanych przepisach art. 14 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że (…) 2020 r. jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, dokonała Pani zakupu lokalu niemieszkalnego – w stanie deweloperskim, o powierzchni użytkowej (…) m² wraz z udziałem wynoszącym (…) w A, w ramach którego to udziału przysługuje Pani prawo do wyłącznego korzystania z zewnętrznego stanowiska postojowego. Zakupiła Pani przedmiotowy lokal oraz udział w A wynoszący (…) w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu apartamentu, w ramach świadczenia usług wynajmu prywatnego krótkoterminowego. Od (…) 2019 r. pozostaje Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Rejestracji dokonała Pani jako osoba fizyczna, na potrzeby nabycia przedmiotowego lokalu i wykonywania z jego udziałem czynności opodatkowanych (nabycie, sprzedaż towarów, usług) w ramach uzyskiwania przychodów z wynajmu prywatnego krótkoterminowego. Z końcem (…) 2020 r. przedmiotowy lokal i miejsce postojowe zostały udostępnione najemcom, w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu prywatnego krótkoterminowego. Dochody uzyskiwane w ramach świadczenia usług wynajmu prywatnego krótkoterminowego opodatkowuje Pani ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oprócz dochodów osiąganych z opisanego świadczenia usług wynajmu prywatnego krótkoterminowego, wnioskodawczyni osiąga przychód z tytułu emerytury, który rozlicza na zasadach ogólnych. Jest Pani polskim rezydentem podatkowym, podlegającym opodatkowaniu od całości swoich dochodów (przychodów), bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). W kwietniu 2026 r. jako czynny zarejestrowany podatnik VAT, zamierza Pani sprzedać przedmiotowy lokal niemieszkalny (apartament) wraz z udziałem w A wynoszącym (…) – w ramach którego przysługuje Pani prawo do wyłącznego korzystania z zewnętrznego stanowiska postojowego, który nabyła Pani w 2020 r.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży lokalu niemieszkalnego oraz udziału w A, okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości te nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane.

Czynności podejmowane przez Panią nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, przychody z planowanej przez Panią sprzedaży lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabyła Pani przedmiotowy lokal niemieszkalny wraz z udziałem w A w 2020 r. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2025 r.

W konsekwencji, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, sprzedaż przedmiotowego lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w A nie będzie skutkowała powstaniem po Pani stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, planowana przez Panią sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.