Interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.815.2025.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 29 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie pismem z 2 lutego 2026 r. (wpływ 4 lutego 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zakupu nieruchomości w miejscowości (…) dokonała Pani (…) października 2011 r. Aktem Notarialnym.

(…) lutego 2015 r. zawarła Pani umowę pożyczki prywatnej z p. AA z przeniesieniem własności nieruchomości położonej w miejscowości (…) (wraz z pełnomocnictwem dotyczącym zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości po spłacie tejże pożyczki) Aktem Notarialnym.

Zwrotu tejże pożyczki dokonała Pani w terminie, zgodnie z zawartą umową, w miesiącu maju 2015 r. na rachunek pana AA w kwocie (…) zł. Bezzwłocznie po spłacie pożyczki p. AA miał dokonać zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości położonej w (…) zgodnie z Aktem Notarialnym z (…) lutego 2015 r. i udzielonym mu przez Panią pełnomocnictwem. Po spłacie przez Panią pożyczki z panem A nie było żadnego kontaktu (…).

W międzyczasie okazało się, (…). (…).

Pragnie Pani nadmienić, iż corocznie opłacała podatek od nieruchomości do gminy (dotyczący nieruchomości w miejscowości (…)), nie opłacał go p. A. Z panem AA przez cały ten okres (od 2015 r. do 2024 r. – tj. 9 lat) nie było żadnego kontaktu, pomimo wielu podejmowanych prób z Pani strony. 

Kontakt z panem AA nastąpił dopiero latem 2024 r. Pan A wówczas Aktem Notarialnym dokonał zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości znajdującej się w miejscowości (…) na Pani rzecz, zgodnie z pełnomocnictwem udzielonym przez Panią zawartym w Akcie Notarialnym sporządzonym w (…) lutego 2015 r. przez Notariusza.

Będąc właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…), działka 1, Aktem Notarialnym dnia (…) grudnia 2025 r. zbyła Pani ww. nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.  Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

2.  Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? Jeżeli tak, to czy sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, była związana w jakikolwiek sposób z tą działalnością?

Odpowiedź: Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.

3.  Czy umowa pożyczki, którą zawarła Pani (…) lutego 2015 r., w formie aktu notarialnego, miała charakter umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności? Jakie zapisy o tym świadczą? Czy potwierdzają to również zapisy w księdze wieczystej?

Odpowiedź: Umowa pożyczki, którą zawarła Pani (…) lutego 2015 r., miała charakter umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności. Świadczą o tym zapisy w akcie notarialnym. Po zawarciu umowy pożyczki u notariusza Pan AA – pożyczkodawca, wpisał się w księgę wieczystą nieruchomości jako właściciel.

4.  Czy umowa ta została zawarta pomiędzy dłużnikiem (Panią) – właścicielem nieruchomości a Pani wierzycielem, i na jej mocy przeniosła Pani na wierzyciela własność nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki?

Odpowiedź: Umowa ta została zawarta pomiędzy dłużnikiem (Panią) – właścicielem nieruchomości a Pani wierzycielem, na jej mocy przeniosła Pani na wierzyciela własność nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki.

5.  Czy z treści zwartej umowy (oświadczeń woli stron umowy) jednoznacznie wynikało, że jej zawarcie nie następuje z zamiarem trwałego wyzbycia się własności nieruchomości?

Odpowiedź: Z treści zawartej umowy (oświadczeń woli stron umowy jednoznacznie wynikało, że jej zawarcie nie następuje z zamiarem trwałego wyzbycia się własności nieruchomości.

6.  Czy intencją stron zawartej umowy było, że w razie niespłacenia długu wierzyciel może, jako właściciel rzeczy, zaspokoić z niej swoje roszczenia?

Odpowiedź: W razie niespłacenia pożyczki w terminie wierzyciel nie dokonałby przeniesienia własności nieruchomości na Pani rzecz.

7.  Czy pożyczka została spłacona zgodnie z terminami i na warunkach określonych w umowie? Czy wierzyciel podjął czynności prowadzące do zaspokojenia swoich roszczeń z tytułu udzielonej pożyczki?

Odpowiedź: Pożyczka została spłacona w terminie. Po spłacie pożyczki kontakt z wierzycielem urwał się. (…).

8.  Czy w umowie zapisano w jaki sposób wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia z nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę opisać.

Odpowiedź: W umowie pożyczki Pan AA stał się właścicielem nieruchomości do czasu spłaty pożyczki przez Panią. W akcie notarialnym zawarta była klauzula: § 10 pkt 1 (dotycząca pełnomocnictwa oraz zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości po spłacie pożyczki wraz z odsetkami).

9.  Jakie zapisy zawarto w umowie dotyczące przejęcia nieruchomości przez wierzyciela oraz zwrotnego przejęcia nieruchomości przez Panią?

Odpowiedź: W akcie notarialnym na okres pożyczki do czasu jej spłaty przeniesiono własność nieruchomości na rzecz p. AA (pożyczkodawcy) oraz w akcie notarialnym udzieliła Pani p. AA pełnomocnictwa do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości po spłacie pożyczki przez Panią.

Po okresie dziewięciu lat (2024 r.) nastąpił kontakt z Panem A i dokonał wówczas zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na Pani rzecz.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości mieszczącej się pod adresem (…) stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym zbycie ww. nieruchomości przez Panią w grudniu 2025 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie podatek dochodowy od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od chwili nabycia nie następuje, ponieważ nieruchomość położoną w miejscowości (…) nabyła Pani w 2011 r., pożyczka pod zastaw nieruchomości została Pani udzielona w 2015 r. na okres 3 miesięcy, oddała ją Pani w terminie, nie z Pani winy pożyczkodawca nie dokonał zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości po spłacie pożyczki (co miało nastąpić bezzwłocznie po spłacie pożyczki, zgodnie z udzielonym pełnomocnictwem w Akcie Notarialnym).

Co działo się z pożyczkodawcą przez okres 9 lat – Pani nie wie. Lecz przez cały ten okres wraz z Pani rodziną mieszkała Pani pod adresem (…), opłacała Pani wszelkie rachunki, oraz coroczny podatek od nieruchomości do gminy.

Po kontakcie z panem AA, który nastąpił dopiero w 2024 r., nastąpiło zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na Pani rzecz, które powinno nastąpić niezwłocznie po spłacie pożyczki w 2015 r.

(…) grudnia 2025 r. zbyła Pani ww. nieruchomość.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W świetle art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że zakupu nieruchomości w miejscowości (…) dokonała Pani (…) października 2011 r.

(…) lutego 2015 r. zawarła Pani umowę pożyczki prywatnej z p. AA z przeniesieniem własności przedmiotowej nieruchomości (wraz z pełnomocnictwem dotyczącym zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości po spłacie tejże pożyczki). Zwrotu pożyczki dokonała Pani w terminie – zgodnie z zawartą umową – w maju 2015 r.

Bezzwłocznie po spłacie pożyczki p. AA miał dokonać zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości zgodnie z Aktem Notarialnym z (…) lutego 2015 r. i udzielonym mu przez Panią pełnomocnictwem. Po spłacie przez Panią pożyczki z panem A nie było żadnego kontaktu (…). Kontakt z panem AA nastąpił dopiero latem 2024 r. Aktem Notarialnym z (…) października 2024 r. Pan AA dokonał zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości.

Będąc właścicielem nieruchomości, o której mowa we wniosku, (…) grudnia 2025 r. zbyła Pani ww. nieruchomość.

Ponadto, wskazała Pani, że umowa pożyczki, którą zawarła Pani (…) lutego 2015 r., miała charakter umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności. Świadczą o tym zapisy w akcie notarialnym. Po zawarciu umowy pożyczki u notariusza Pan AA – pożyczkodawca, wpisał się w księgę wieczystą nieruchomości jako właściciel. Umowa ta została zawarta pomiędzy dłużnikiem (Panią) – właścicielem nieruchomości a Pani wierzycielem, na jej mocy przeniosła Pani na wierzyciela własność nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki. Z treści zawartej umowy (oświadczeń woli stron umowy) jednoznacznie wynikało, że jej zawarcie nie następuje z zamiarem trwałego wyzbycia się własności nieruchomości. W razie niespłacenia pożyczki w terminie wierzyciel nie dokonałby przeniesienia własności nieruchomości na Pani rzecz. W umowie pożyczki Pan AA stał się właścicielem nieruchomości do czasu spłaty pożyczki przez Panią.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ma Pani wątpliwość, czy odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości, zwrotnie przeniesionej na Panią w następstwie spłaty pożyczki zabezpieczonej przewłaszczeniem, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczyć należy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W tej kwestii, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00, stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”. Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z treści przywołanego powyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku powstanie tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia – w związku z nieuiszczeniem długu – definitywnie przejdzie na własność wierzyciela.

Wobec tego powrotne nabycie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę, który spełnił ciążący na nim obowiązek, nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazano w treści wniosku, z uwagi na fakt, że dokonała Pani całkowitej spłaty zadłużenia w terminie, przedmiotowa nieruchomość – zgodnie z konstrukcją przewłaszczenia na zabezpieczenie – została zwrotnie przeniesiona na Panią.

Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Panią, tj. od końca 2011 r.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy, stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W konsekwencji, nie ciąży na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ponadto wskazuję, że nie jestem uprawniony do analizowania i oceny załączonych dokumentów – jestem związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Panią we wniosku, zadanym przez Panią pytaniem oraz zajętym stanowiskiem. W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą stanowić przedmiotu merytorycznej analizy w niniejszej sprawie.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie określone skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.