Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.206.2025.2.PR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 29 kwietnia 2025 r. (wpływ 5 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczpospolitej. Zainteresowany pozostaje w związku małżeńskim z B w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej. Małżonka Zainteresowanego jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczpospolitej.

Zainteresowany nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Małżonka Zainteresowanego prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą związaną ze świadczeniami medycznymi.

Zainteresowany jest wspólnikiem w spółce jawnej od 2014 r., której głównym przedmiotem działalności jest malowanie proszkowe (zgodnie z PKD 25.61.Z - Obróbka metali i nakładanie powłok na metale). Wspólnikami spółki jawnej są Zainteresowany oraz córka Zainteresowanego oraz małżonki Zainteresowanego.

Zainteresowany osiąga dochody jedynie z tytułu uczestnictwa w ww. spółce jawnej, które opodatkowane są liniowym podatkiem dochodowym 19% oraz przychody z emerytury. Przychody Zainteresowanego ani w roku 2023, ani w roku 2024 nie przekroczyły kwoty 2 000 000 euro.

W latach 1990-2017 Zainteresowany prowadził jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem była obróbka metali i nakładanie powłok na metale (PKD 25.61.Z).

W roku 1995 została nabyta nieruchomość składająca się z zabudowanej budynkiem magazynowym działki, udziałów w działkach drogowych oraz udziału w działce ze stacją trafo (działka oraz udziały zwane łącznie: trafo) - zwana dalej Nieruchomością. Nieruchomość została nabyta na cele i w związku z prowadzoną w chwili nabycia Nieruchomości działalnością gospodarczą przez Zainteresowanego. Przy transakcji nabycia Nieruchomości cena zawierała podatek VAT w stawce 22%. Całkowita cena za Nieruchomość wynosiła (…) zł. Budynek magazynowy (wartość (…) zł) znajdujący się na Nieruchomości był amortyzowany w latach 1996-2003. Grunt nie podlegał amortyzacji. Budynek znajdujący się na Nieruchomości jest sklasyfikowany pod numerem 1251 PKOB.

Zainteresowany w chwili nabycia Nieruchomości opodatkowany był na zasadzie skali podatkowej.

Jednoosobowa działalność gospodarcza została zlikwidowana w roku 2017 i Zainteresowany został wykreślony z CEIDG w związku z przeniesieniem zorganizowanego przedsiębiorstwa w formie aportu na ww. spółkę jawną. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa zawarta w formie z podpisem notarialnie poświadczonym nie wskazywała Nieruchomości jako składnika majątkowego przedsiębiorstwa. Na dzień przeniesienia przedsiębiorstwa Nieruchomość nie była wprowadzona jako środek trwały do przedsiębiorstwa Zainteresowanego. W skład przenoszonego na spółkę przedsiębiorstwa nie wchodziła Nieruchomość. Nieruchomość stanowiła majątek prywatny Zainteresowanego i jego małżonki.

Od chwili nabycia, tj. 1995 r. Nieruchomość wykorzystywana była przy prowadzeniu działalności polegającej na powlekaniu proszkowym. Na początku przy jednoosobowej działalności Zainteresowanego, a od roku 2014 przez ww. spółkę jawną jako posiadacza zależnego. Spółka jawna wykorzystywała nieruchomość na podstawie umowy użyczenia. Obecnie nieruchomość nadal jest wykorzystywana przez Spółką na podstawie umowy użyczenia.

W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Zainteresowanego zabudowania na Nieruchomości zostały dostosowane do potrzeb prowadzenia lakierni proszkowej, dobudowano część biurową. Podczas eksploatacji prowadzone były przez Zainteresowanego typowe prace remontowe utrzymujące obiekt w należytym stanie technicznym.

Obecnie Nieruchomość stanowi prywatną własność Zainteresowanego oraz jego małżonki na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej oraz nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych żadnego z jej właścicieli (Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej). Obecnie Nieruchomość zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i zabudowę usługową.

Zainteresowany wraz z żoną planuje sprzedać Nieruchomość oraz przenieść działalność gospodarczą prowadzoną przez spółkę jawną, której współwłaścicielem jest Zainteresowany do innej lokalizacji.

Planowana sprzedaż Nieruchomości ma nastąpić na rzecz podmiotu zajmującego się działalnością deweloperską. Planowana sprzedaż ma nastąpić w 2025 r.

Przychód ze sprzedaży Nieruchomości może przekroczyć kwotę 2 000 000 euro. Sprzedaż zostanie przeprowadzona w ten sposób, że albo Nieruchomość zostanie sprzedana od razu na podstawie umowy sprzedaży albo umowę sprzedaży poprzedzać będzie przedwstępna umowa sprzedaży, na mocy której może być wpłacona zaliczka lub zadatek na poczet ceny sprzedaży.

Zainteresowany wraz z małżonką sprzedając Nieruchomość, która stanowi ich majątek prywatny, planują dokonanie tej sprzedaży jako osoby prywatne, nie w ramach w ramach działalności gospodarczej.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. Proszę o wyjaśnienie:

a) od kiedy (od którego roku) nieruchomość będąca przedmiotem wniosku wchodzi w skład Państwa majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską?

b) w jaki sposób była/jest/będzie wykorzystywana przez Państwo nieruchomość wskazana we wniosku od momentu jej nabycia do Państwa majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską do chwili planowanej sprzedaży tej nieruchomości?

Odpowiedź:

a) Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku wchodzi w skład majątku objętego wspólnością ustawową małżonków od jej nabycia, tj. od roku 1995.

b) Nieruchomość od chwili jej nabycia (rok 1995) do majątku wspólnego małżonków A B była wykorzystywana jako jedno z miejsc prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej A (do momentu likwidacji działalności gospodarczej przez A). Następnie od roku 2014 Nieruchomość była udostępniana na podstawie umowy użyczenia spółce jawnej na cele prowadzonej przez tę spółkę działalności (lakiernia proszkowa), w której wspólnikiem jest A oraz córka B i A. Stan ten istnieje do dnia dzisiejszego. Do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomość nadal będzie udostępniana na podstawie umowy użyczenia.

Po sprzedaży Nieruchomości przez czas do jednego roku Nieruchomość od dnia sprzedaży może być nadal wykorzystywana przez spółkę jawną, ale już na podstawie umowy najmu/dzierżawy zawartej z nabywcą nieruchomości. Korzystanie z Nieruchomości po sprzedaży związane jest z koniecznością przeniesienia lakierni proszkowej prowadzonej na Nieruchomości do nowej lokalizacji i w związku z tym czasem niezbędnych na przygotowanie nowej lokalizacji oraz na przeprowadzkę.

2. Czy nieruchomość, o której mowa we wniosku, od momentu likwidacji Pana działalności gospodarczej do chwili planowanej sprzedaży tej nieruchomości była/jest/będzie wyłącznie wykorzystywana przez spółkę jawną na podstawie umowy użyczenia?

Odpowiedź: Tak - Nieruchomość, o której mowa we wniosku od momentu likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy do chwili planowej sprzedaży była/jest/będzie wyłączenie wykorzystywana przez spółkę jawną na podstawie umowy użyczenia.

3. Czy nieruchomość, o której mowa we wniosku, została wniesiona do spółki jawnej jako składnik majątku, czy jedynie oddana do nieodpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia i wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej w ramach tej spółki?

Odpowiedź: Nieruchomość nie została wniesiona do spółki jawnej jako składnik majątku. Nieruchomość została jedynie oddana spółce jawnej do nieodpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia i wykorzystywana była/jest/będzie do celów prowadzonej działalności w ramach spółki jawnej.

4. Jednoznaczne wskazanie, czy na moment planowanej sprzedaży nieruchomości będą Państwo prowadzić działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie obrotu nieruchomościami? Jeżeli tak to, czy sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, nastąpi w ramach wykonywania tej działalności (którego z Państwa działalności?)?

Odpowiedź: Na moment planowanej sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy nie będą prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie obrotu nieruchomościami.

5. Czy prowadzili/prowadzą/będą Państwo prowadzili jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomość będącą przedmiotem wniosku dla celów sprzedaży lub podniesienia jej wartości? W szczególności, czy:

· ogrodzili/ogrodzą Państwo nieruchomość,

· wydzielili/wydzielą Państwo drogi wewnętrzne,

· podzielili/podzielą Państwo nieruchomość - jeśli tak, proszę wskazać na ile działek ją Państwo podzielili/podzielą? Z czyjej inicjatywy nastąpił/nastąpi podział? W jakim celu podzielili/ podzielą Państwo nieruchomość?

· uzbroili/uzbroją Państwo nieruchomość lub podjęli/podejmą Państwo działania w celu uzbrojenia nieruchomości – jeśli tak, proszę wskazać jakie to działania?

Ponadto proszę wskazać, kiedy prowadzili/przeprowadzą Państwo te działania?

Odpowiedź: Nieruchomość będzie sprzedawana w stanie w jakim jest. Wnioskodawcy nie prowadzili/nie prowadzą/nie będą prowadzić działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości dla celów sprzedaży lub podniesienia jej wartości. W szczególności Wnioskodawcy:

· nie ogrodzili Nieruchomości (Nieruchomość została nabyta w roku 1995 wraz z ogrodzeniem),

· nie wydzielili/nie wydzielą dróg wewnętrznych,

· nie podzielili/nie podzielą Nieruchomości,

· Nieruchomość została nabyta w stanie uzbrojonym. Tytułem wyjaśnienia ok. roku 2016 na terenie, na którym znajduje się nieruchomość była realizowana sieć gazownicza i Nieruchomość została przyłączona do tej sieci. Następnie ok. roku 2020 był prowadzony światłowód i Nieruchomość została podłączona do światłowodu.

6. Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został ustalony na Państwa wniosek?

Odpowiedź: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został ustalony na wniosek Wnioskodawców.

7. Czy dla nieruchomości jest wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?

Odpowiedź: Dla nieruchomości nie jest wydane pozwolenie na budowę ani nie będzie wydane do momentu planowej sprzedaży.

8. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

a) jakie warunki będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z podmiotem zajmującym się działalnością deweloperską, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży?

Proszę o szczegółowe opisanie:

i) jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

ii) kto (Państwo, czy podmiot kupujący) będzie pokrywał koszty tych działań?

Odpowiedź:

i) Jeżeli będzie zawarta umowa przedwstępna to przedmiotem tej umowy nie będzie uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji etc. Nie będzie to też warunkiem do zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia własności. W umowie mogą pojawić się postanowienia o możliwości przeprowadzenia przez kupującego audytu nieruchomości (tzw. due dilligence) i możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej w przypadku ustalenia wniosków z audytu, które nie będą zadawalające dla kupującego.

Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia własności może być, w zależności od ustaleń stron transakcji, wpłata ceny sprzedaży na depozyt notarialny w ustalonym terminie.

Warunkiem zawarcia umowy ostatecznej może być również uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej na sfinansowanie zakupu przez kupującego lub zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości łącznie z nieruchomości sąsiednimi należącymi do innych podmiotów.

ii) Koszty due diligence, o których mowa powyżej, będzie pokrywał kupujący. Koszty depozytu notarialnego będzie ponosił sprzedający. Koszty uzyskania decyzji kredytowej będzie ponosił kupujący.

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Państwu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

Odpowiedź:

Prawa i obowiązki sprzedających (Wnioskodawców):

- dostarczenie dokumentów wymaganych przez notariusza;

- udostępnienie kupującemu nieruchomości oraz dokumentów do audytu nieruchomości (due diligence), w razie potrzeby udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości (np. wgląd do akt księgi wieczystej);

- przeniesienie własności nieruchomości w stanie w jakim nieruchomość się znajduje;

- wydanie kupującemu nieruchomości w ustalonym terminie po przeniesieniu własności nieruchomości wraz oświadczeniem o poddaniu się egzekucji;

- uzyskanie ceny sprzedaży poprzez wcześniejszą wpłatę na depozyt notarialny;

- zwrot zadatku zgodnie z postanowieniami kodeksu cywilnego.

Prawa i obowiązki kupujących:

- wpłata zadatku;

- przeprowadzenie audytu nieruchomości (due diligence);

- uzyskanie środków na nabycie nieruchomości;

- zapłata ceny poprzez depozyt notarialny;

- uzyskanie własności nieruchomości;

- nabycie nieruchomości w stanie w jakim nieruchomość się znajduje (bez działań zwiększających jej wartość podejmowanych przez sprzedającego).

c) czy w ramach ww. umowy przedwstępnej zamierzają Państwo udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielą Państwo pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą;

Odpowiedź: Pełnomocnictwo zostanie udzielone kupującemu lub kancelarii prawnej albo innemu doradcy reprezentującego kupującego w związku audytem nieruchomości (due diligence) i będzie obejmowało zakres reprezentacji przed sądami i urzędami w sprawach uzyskania dostępu do informacji oraz dokumentów dotyczących nieruchomości.

d) czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

Odpowiedź: Kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność Nieruchomości.

e) czy nabywca będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe (jakie?) związane z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Kupujący może wykonać na własnym koszt odwierty na nieruchomości celem sprawdzenia warunków geologicznych oraz geotechnicznych. Wynik badania będzie stanowił własność kupującego i kupujący poniesie koszt z tym związany. Koszty audytu nieruchomości (due diligence) będzie ponosił kupujący.

9. Czy planują Państwo udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Państwa imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku? Jeżeli tak, to proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Państwa pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości (np. wystąpienie o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę). Kto (Państwo, czy podmiot działający jako Państwa pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań.

Odpowiedź: Wnioskodawcy planują udzielić pełnomocnictwa radcy prawnemu lub adwokatowi do negocjacji warunków sprzedaży nieruchomości oraz treści umowy przedwstępnej oraz końcowej. Pełnomocnictwo nie będzie upoważniało do zawierania umów przedwstępnych ani do przenoszenia prawa własności nieruchomości.

Wnioskodawcy, jeżeli będzie to konieczne, planują udzielić sobie nawzajem lub swoim dzieciom pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawcy będą pokrywać koszty działań pełnomocników.

10. Czy posiadają Państwo inne nieruchomości, które zamierzają Państwo sprzedać? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju nieruchomości Państwo posiadają i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyli Państwo tę nieruchomość?

b) w jaki sposób wykorzystywali, wykorzystują, będą wykorzystywali Państwo tę nieruchomość?

c) czy nieruchomość jest/będzie niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest/będzie zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

11. Czy w przeszłości dokonywali Państwo sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a) kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości;

b) jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

c) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Państwo nabyte;

d) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Państwo od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

e) kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży;

f) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe).

Odpowiedź: Mieszkanie zakupione na cele własne od spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).

a) W roku 1978 nastąpił przydział lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz A na warunkach prawa do lokalu mieszkalnego.

b) Jedno mieszkanie (lokal mieszkalny).

c) W celach własnych mieszkaniowych.

d) W celach własnych mieszkaniowych.

e) Lokal mieszkalny (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) został sprzedany w roku 2000 w związku z przeprowadzką do domu jednorodzinnego.

f) Zostało sprzedane jedno mieszkanie opisane w pkt a-e powyżej.

12. Czy zamierzają Państwo nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie zamierzają nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Pytanie

Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że Zainteresowany oraz jego małżonka dokonają sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jako majątku prywatnego i przychód z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu jako odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż nie zostanie dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej oraz sprzedaż zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie?

Państwa stanowisko w sprawie w sprawie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ogólną zasadą jest zatem to, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. W konsekwencji odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zainteresowany uważa, że skoro od wielu lat przedmiotowa nieruchomość stanowi prywatną własność Zainteresowanego oraz jego małżonki, Zainteresowany nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej od wielu lat (7 lat), a od nabycia nieruchomości minęło 29 lat, to planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi jako majątku prywatnego i przychód z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu jako odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nie zostało dokonane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej oraz zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Użyczenie nieruchomości przez Zainteresowanego nie może zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Taka aktywność Wnioskodawcy nie spełnia bowiem definicji zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

W przedmiotowej sprawie zarząd majątkiem w postaci przedmiotowej nieruchomości nie spełnia powyższych przesłanek i stanowi czynność prywatną Zainteresowanego oraz jego małżonki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Według art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie ww. przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Definicja środka trwałego zawarta została natomiast w treści art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Stosownie do art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ponadto, zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że ww. przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych. Z przepisu tego wynika, że przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku powstaje w sytuacji, gdy spełniają one ustawową definicję środków trwałych podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

· składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

· składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

· składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Z opisu sprawy wynika, że w 1995 r. została nabyta do Państwa majątku wspólnego objętego wspólnością ustawową małżonków Nieruchomość składająca się z zabudowanej budynkiem magazynowym działki, udziałów w działkach drogowych oraz udziału w działce ze stacją trafo. Nieruchomość została nabyta na cele i w związku z prowadzoną przez Pana w chwili nabycia Nieruchomości działalnością gospodarczą. Nieruchomość była wykorzystywana jako jedno z miejsc prowadzenia jednoosobowej przez Pana działalności gospodarczej (do momentu likwidacji Pana działalności gospodarczej w 2017 r.). Od 2014 r. Nieruchomość była udostępniana na podstawie umowy użyczenia spółce jawnej na cele prowadzonej przez tę spółkę działalności (lakiernia proszkowa), w której wspólnikiem jest Pan oraz Państwa córka. Stan ten istnieje do dnia dzisiejszego. Do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomość nadal będzie udostępniana na podstawie umowy użyczenia. Nieruchomość od momentu likwidacji Pana jednoosobowej działalności gospodarczej do chwili planowej sprzedaży była/jest/będzie wyłączenie wykorzystywana przez spółkę jawną na podstawie umowy użyczenia. Nieruchomość nie została wniesiona do spółki jawnej jako składnik majątku, a została jedynie oddana spółce jawnej do nieodpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia i wykorzystywana była/jest/będzie do celów prowadzonej działalności w ramach spółki jawnej. Obecnie Nieruchomość zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i zabudowę usługową. Planują Państwo sprzedać Nieruchomość oraz przenieść działalność gospodarczą prowadzoną przez spółkę jawną, której jest Pan współwłaścicielem do innej lokalizacji. Planowana sprzedaż Nieruchomości ma nastąpić w 2025 r. na rzecz podmiotu zajmującego się działalnością deweloperską. Na moment planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będą Państwo prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie obrotu nieruchomościami. Nieruchomość będzie sprzedawana w stanie w jakim jest. Nie prowadzili/nie prowadzą/nie będą Państwo prowadzić działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości dla celów sprzedaży lub podniesienia jej wartości. W szczególności nie ogrodzili Państwo Nieruchomości (Nieruchomość została nabyta wraz z ogrodzeniem), nie wydzielili/nie wydzielą Państwo dróg wewnętrznych, nie podzielili/nie podzielą Państwo Nieruchomości, Nieruchomość została nabyta w stanie uzbrojonym, ok. 2016 r. na terenie, na którym znajduje się nieruchomość była realizowana sieć gazownicza i Nieruchomość została przyłączona do tej sieci, ok. 2020 r. był prowadzony światłowód i Nieruchomość została podłączona do światłowodu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został ustalony na Państwa wniosek. Dla Nieruchomości nie jest wydane pozwolenie na budowę ani nie będzie wydane do momentu planowej sprzedaży. Jeżeli będzie zawarta umowa przedwstępna to przedmiotem tej umowy nie będzie uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji etc.). Nie będzie to też warunkiem do zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia własności. W umowie mogą pojawić się postanowienia o możliwości przeprowadzenia przez kupującego audytu nieruchomości (tzw. due dilligence) i możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej w przypadku ustalenia wniosków z audytu, które nie będą zadawalające dla kupującego. W ramach ww. umowy przedwstępnej pełnomocnictwo zostanie udzielone kupującemu lub kancelarii prawnej albo innemu doradcy reprezentującego kupującego w związku audytem nieruchomości (due diligence) i będzie obejmowało zakres reprezentacji przed sądami i urzędami w sprawach uzyskania dostępu do informacji oraz dokumentów dotyczących nieruchomości. Nie posiadają Państwo innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż i nie zamierzają Państwo nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży. W przeszłości sprzedali Państwo mieszkanie zakupione na cele własne od spółdzielni mieszkaniowej (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego).

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że planowana przez Państwo sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość ta została wycofana z Pana działalności gospodarczej. Nie będzie więc skutkowała powstaniem przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, oddanie Nieruchomości do używania i wykorzystywania do celów prowadzenia działalności gospodarczej przez spółkę jawną, nie powoduje wniesienia jej do majątku tych podmiotów, co oznacza że właścicielami nieruchomości pozostają nadal Państwo.

Konsekwentnie, w sytuacji gdy Pan jako wspólnik przekazał do prowadzonej spółki jawnej, prawo używania Nieruchomości i nie doszło do przeniesienia jej własności, to składnika tego nie można uznać za środek trwały spółki jawnej, w rozumieniu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A tym samym, odpłatne zbycie Nieruchomości nie będzie generowało przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Następnie, zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Stosownie natomiast do art. 48 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady, części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Tak więc, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu, stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany. Zatem jeśli spółka poniosła nakłady na nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

W przypadku odpłatnego zbycia Nieruchomości, która nie została uprzednio wniesiona do spółki jawnej jako składnik majątku, a jedynie oddana do nieodpłatnego używania i wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej w ramach tej spółki, zastosowanie będą miały przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby zatem stwierdzić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne jej zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej Nieruchomości.

Nabycie przez Państwa Nieruchomości nastąpiło w 1995 r. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Państwa Nieruchomości, czyli od końca 1995 r.

Biorąc powyższe pod uwagę, na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego odpłatne zbycie przez Państwa Nieruchomości nabytej w 1995 r. nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ odpłatne jej zbycie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.