Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.217.2026.2.PR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 28 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 7 kwietnia 2026 r. (wpływ 7 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej i podlegającą obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163, dalej: „updof”).

Prowadzi Pan działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w zakresie (…) uzyskuje Pan z tego tytułu przychody, których wysokość ustala na podstawie zapisów w prowadzonej księdze przychodów i rozchodów, o której mowa w art. 24a ust. 1 updof. Prowadzi Pan także gospodarstwo rolne.

W 1993 r. nabył Pan w drodze darowizny od rodziców nieruchomość stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2 o łącznej powierzchni (…) ha położone w (…), objęte księgą wieczystą o numerze (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…). Nabywając w drodze darowizny powyższą nieruchomość zobowiązał się Pan do prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat.

Nieruchomość oznaczona jako działka gruntu 2 jest wykorzystywana przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej (jest ona zlokalizowana po drugiej stronie ulicy w stosunku do pozostałych nieruchomości i nie jest w jakikolwiek sposób powiązana ze stanem faktycznym opisanym dalej we wniosku).

Z kolei nieruchomość oznaczona jako działka 1 służyła wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego, przy czym od ponad dwóch lat faktycznie wykonuje Pan w ramach tego gospodarstwa jedynie bardzo ograniczone czynności.

W 2009 r. Rada Miejska w (...) uchwałą nr (...) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (...) (dalej: „MPZP”) w rejonie ulic (...). Zgodnie z MPZP nieruchomości stanowiące Pana własność uzyskały przeznaczenie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W 2024 r. dokonał Pan podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu 1, odpowiadającego warunkom określonym w MPZP. W wyniku dokonanych podziałów powstały m.in. działki gruntu o numerach ewidencyjnych:

a)    1/16 i 1/17 (sąsiadujące ze sobą) oraz 1/30 i 1/29 (również sąsiadujące ze sobą), które w 2026 r., przed złożeniem przedmiotowego wniosku, przekazał Pan w formie darowizny na rzecz pełnoletnich synów, którzy wykorzystają je na cele osobiste (budowa domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych),

b)    1/8, 1/9, 1/14, 1/15 oraz 1/20 (dalej: „Działki”), stanowiące przedmiot wniosku.

Z uwagi na wysokie koszty budowy domu jednorodzinnego, planuje Pan dalej aktywnie wspierać finansowo synów poprzez dokonanie na ich rzecz kolejnych darowizn, tym razem obejmujących środki pieniężne. Ponieważ nie dysponuje Pan środkami, które mógłby Pan przekazać synom bez uszczerbku dla własnej stabilności finansowej, zmuszony będzie Pan dokonać zbycia części swojego majątku nieruchomego dla pozyskania takich środków.

Pomimo że nie oferował Pan jakichkolwiek nieruchomości na sprzedaż, otrzymywał w przeszłości od różnych podmiotów oferty zakupu działek gruntu powstałych w wyniku podziału działki 1, które to oferty niezmiennie dotąd Pan odrzucał. Mając jednak na uwadze opisane powyżej okoliczności dotyczące Pana sytuacji rodzinnej, będzie Pan zmuszony dokonać zbycia części majątku nieruchomego. Nie zamierza Pan przy tym poszukiwać samodzielnie ewentualnego nabywcy, a jedynie zaakceptować jedną ze złożonych Panu wcześniej ofert, dotyczącą działek o numerach geodezyjnych 1/8, 1/9, 1/14, 1/15 oraz 1/20.

Działki nie były nigdy wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej, nie zostały także ujęte w prowadzonej ewidencji środków trwałych. Żadne wydatki związane z wykorzystywaniem i utrzymywaniem Działek, w tym związane z podziałem geodezyjnym, nigdy nie były kwalifikowane przez Pana jako koszty uzyskania przychodu.

Planowana transakcja zbycia Działek będzie miała dla Pana charakter incydentalny. Nie zajmuje się Pan na co dzień czynnościami tego rodzaju (obrót nieruchomościami), w szczególności nie nabywa Pan gruntów celem dalszej ich odsprzedaży czy dla realizacji na nich jakichkolwiek inwestycji, nie podejmował Pan takich działań także w przeszłości.

Nie podejmował Pan jakichkolwiek czynności zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności Działek, takich jak:

-        przygotowanie lub uporządkowanie terenu Działek (niwelacja terenu, wycinka roślinności itp.),

-        montaż dodatkowych budowli lub urządzeń,

-        doprowadzenie do terenu Działek jakichkolwiek instalacji (elektroenergetycznej, wodnej itp.),

-        wykonywanie robót drogowych (utwardzenie, budowa infrastruktury),

-        złożenie wniosku o wydanie w stosunku do Działek przez właściwe organy decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę.

Podobnie nie podejmował Pan jakichkolwiek działań zmierzających do sprzedaży Działek, poprzez np. zamieszczanie ogłoszeń o możliwości ich nabycia czy aktywne poszukiwanie potencjalnych nabywców w inny sposób.

Nie powierzał i nie zamierza Pan powierzać wykonania opisanych powyżej czynności w swoim imieniu innym podmiotom czy pełnomocnikom.

Planowana transakcja nie stanowi podstawowego źródła Pana dochodów, gdyż uzyskuje Pan taki dochód z innych źródeł. Środki pochodzące z ewentualnej transakcji służyć będą wyłącznie do zaspokojenia osobistych Pana potrzeb i Pana najbliższej rodziny. Nie będą one służyły działalności inwestycyjnej, a w szczególności nabywaniu gruntów w celu ich odsprzedaży.

Nie udostępniał Pan Działek innym podmiotom na podstawie umów dzierżawy, użyczenia lub innych o podobnym charakterze, nie zawierał Pan także umów przedwstępnych zobowiązujących do przeniesienia własności Działek.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.     W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

proszę wyjaśnić, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został ustalony lub zmieniony na Pana wniosek? Jeżeli tak, to w jakim celu i w jakich okolicznościach?

Odpowiedź: Nie wnioskował Pan o ustalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działki objęte wnioskiem (dalej jako: „Działki”).

2.     Wobec wskazania w opisie sprawy, że:

proszę o wskazanie, jakie dokładnie wydatki związane z wykorzystywaniem, utrzymywaniem i podziałem działek będących przedmiotem wniosku poniósł i poniesie Pan do momentu ich sprzedaży? Proszę o udzielenie odpowiedzi w odniesieniu do każdej z działek będących przedmiotem wniosku.

Odpowiedź: Nie zaliczał Pan do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z Działkami. Wydatki te obejmowały m.in. daniny publiczne np. podatek rolny. Nie posiada Pan pełnego zestawienia takich wydatków poniesionych na przestrzeni lat, gdyż jako niezaliczane do kosztów uzyskania przychodów, nie podlegały one ewidencjonowaniu w jakiejkolwiek formie.

3.     Czy dla działek będących przedmiotem wniosku są wydane pozwolenia na budowę albo pozwolenia takie będą wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o te pozwolenia?

Odpowiedź: Nie występował Pan o wydanie pozwoleń na budowę dla Działek, nie upoważniał Pan innych podmiotów do wystąpienia o wydanie takich pozwoleń w swoim imieniu, nie wyrażał Pan także zgody na wystąpienie o wydanie takich pozwoleń dla innego podmiotu. Nie planuje Pan także podejmowania takich działań w przyszłości.

4.     Czy występował albo wystąpi Pan do momentu planowanej sprzedaży o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Nie występował Pan o wydanie w stosunku do Działek decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, nie planuje Pan także podejmować takich działań.

5.     W jaki dokładnie sposób wykorzystywał Pan działki będące przedmiotem wniosku od momentu ich wydzielenia z działki nr 1?

W szczególności, czy korzystał/korzysta/będzie Pan z nich korzystał dla swoich celów prywatnych (osobistych), przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu wydzielenia do momentu sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne (osobiste) były/są/będą przez Pana realizowane i w jakim okresie?

Odpowiedź: Przed, jak i po podziale, Działki wchodziły w skład Pana gospodarstwa rolnego (na Działkach znajduje się sad owocowy). Aktualnie Działki nie są aktywnie wykorzystywane w ramach tego gospodarstwa.

6.     W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

proszę o wskazanie, czy do czasu sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku prowadził/będzie Pan prowadzić jakiekolwiek działania, żeby uatrakcyjnić działki dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości?

W szczególności, czy:

i)     ogrodził/ogrodzi Pan działki,

ii)    wydzielił/wydzieli i/lub wykonał/wykona Pan drogi wewnętrzne,

iii)   uzbroi Pan działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub podejmie Pan działania w celu uzbrojenia działek – jeśli tak, proszę wskazać jakie to działania?

Ponadto proszę wskazać, kiedy prowadził/przeprowadzi Pan te działania?

Odpowiedź: Nie podejmował i nie planuje Pan podejmować jakichkolwiek czynności zmierzających do uatrakcyjnienia Działek dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości, takich jak wskazane w wezwaniu lub inne o podobnym charakterze.

7.     Wobec wskazania w opisie sprawy, że:

proszę o wskazanie, czy z nabywcą działek będących przedmiotem wniosku będzie zawarta przedwstępna umowa kupna/sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

i)     jakie warunki będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży?

Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki będą wynikały z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

ii)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

iii)   czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzieli Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku ze sprzedażą?

Odpowiedź: Nie planuje Pan zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Działek.

8.     Czy posiada Pan inne nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a)    kiedy, w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan tę nieruchomość?

b)    w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c)    czy nieruchomość była/jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

Odpowiedź: Nie planuje Pan sprzedaży nieruchomości innych niż Działki.

9.     Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)    kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b)    jakie to były nieruchomości? Ile ich było;

c)    w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte;

d)    w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

e)    kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży;

f)     ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe).

Odpowiedź: Wobec Pana i Pana małżonki skierowano w ubiegłym roku w trybie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenie o przeniesienie własności gruntu stanowiącego działki zabudowane budynkiem mieszkalnym, położone w (...), o numerach ewidencyjnych 1/25 (wyłączna własność Mocodawcy) i 3 (współwłasność małżeńska łączna), które to roszczenie Pan i Pana małżonka uznaliście w całości. Działka 1/25 powstała w wyniku podziału geodezyjnego opisanego w treści wniosku, natomiast działka 3 została nabyta przez Pana i Pana małżonkę w 2007 r. celem powiększenia rodzinnego gospodarstwa rolnego. Obie te działki wchodziły w zakres tego gospodarstwa i były wykorzystywane do prowadzenia produkcji rolnej. Przeniesienie własności gruntu, z uwagi na groźbę realizacji roszczenia na drodze sądowej, nie miało charakteru zwykłej sprzedaży. Kwalifikacja podatkowa tego zbycia stanowiła przedmiot interpretacji indywidualnej wydanej (…), w której Organ uznał Pana stanowisko za prawidłowe.

10.  Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży? Jeżeli tak, to jakie?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan w przeszłości nabycia nieruchomości celem ich odsprzedaży i nie planuje dokonywania takich działań w przyszłości.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie w ramach jednej transakcji działek o numerach geodezyjnych 1/8, 1/9, 1/14, 1/15 oraz 1/20 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof, jedno ze źródeł przychodów stanowi odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Dodatkowo art. 10 ust. 2 updof przewiduje szereg wyjątków od stosowania ust. 1 pkt 8 tegoż przepisu, które jednak z uwagi na stan faktyczny wskazany we wniosku nie mają zastosowania.

Ponieważ updof nie zawiera definicji pojęcia nieruchomości, należy odwołać się do znaczenia, jakiego pojęciu temu nadaje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „KC”). Zgodnie z art. 46 § 1 KC, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Działki będące Pana własnością spełniają bez wątpienia powyższe przesłanki uznania ich za nieruchomości.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 updof, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 updof.

Kluczowe znaczenie dla rozpatrywanej sprawy ma zatem – w Pana ocenie – to, czy działanie w postaci odpłatnego zbycia Działek można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

Jak już wskazano uprzednio, zarówno nabycie, jak i późniejsze wykorzystywanie przez Pana nieruchomości, stanowiącej działkę 1 (z której wydzielono Działki), nie miało jakiegokolwiek związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Podkreślają to zarówno okoliczności towarzyszące nabyciu (darowizna od Pana najbliższych osób), jak i sposób ich rzeczywistego wykorzystywania (prowadzenie gospodarstwa rolnego).

Wobec powyższego brak jakichkolwiek przesłanek o charakterze formalnym pozwalających przyjąć, że planowane zbycie Działek następowałoby w wykonaniu prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Odrębnie należy ocenić kwestię całokształtu Pana działań związanych ze zbyciem Działek oraz towarzyszących mu okoliczności pod kątem oceny, czy działania te w sposób faktyczny nie wpisują się w przytoczoną definicję działalności gospodarczej zawartą w przepisach updof.

Z uwagi na brak wyraźnego zdefiniowania w przepisach updof granic pomiędzy czynnościami wchodzącymi w zakres działalności gospodarczej, a czynnościami mającymi na celu zarząd i gospodarowanie majątkiem prywatnym, warto odwołać się zarówno do orzecznictwa sądów administracyjnych, jak i poglądów wyrażanych przez organy administracji skarbowej.

Z utrwalonego na przestrzeni ostatnich lat stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („Dyrektor KIS”) wyrażanego w indywidualnych interpretacjach podatkowych wynika, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy updof wymagają również, aby czynności kwalifikowane jako działalność gospodarcza, wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Odnosząc powyższe ramy do kwestii odpłatnego zbycia nieruchomości przez osobę fizyczną, Naczelny Sąd Administracyjny („NSA”) wskazuje, że zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof zastrzeżenie: „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej” ma taki skutek, że dla kwalifikacji przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości do tego źródła przychodów bądź przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) decydujące znaczenie ma ustalenie, czy stanowią one wynik aktywności podatnika, której można przypisać cechy pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 updof (wyrok NSA z 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14).

Dalej, jak wskazał NSA, o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej (na co Pan także wskazał wyżej), ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 updof. Według NSA, parametry pozwalające odróżnić sprzedaż wykonywaną w ramach działalności gospodarczej od wyzbywania się majątku prywatnego nie powinny różnić się zarówno przy ocenie określonych czynności z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem NSA, działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W ocenie NSA, każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, które cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej). Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje.

Co istotne, podobne zdanie zostało wyrażone także w innych orzeczeniach NSA (wyrok z 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, wyrok z 5 marca 2019 r. sygn. akt II FSK 829/17).

W zaprezentowaną linię orzeczniczą i wyrażone w niej poglądy wpisuje się także wyrok NSA z 4 lipca 2023 r. sygn. akt I FSK 427/23, w którym Sąd wskazał, że: „Nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Szczególnie trafnie wpisują się w kontekst stanu faktycznego opisanego we wniosku tezy zawarte w wyroku NSA z 10 września 2024 r. sygn. akt II FSK 1/22, który podkreślił, że: „Brak jest przy tym podstaw do wniosku, że takie okoliczności jak podział nieruchomości i wzrost ich wartości bez stosownych inwestycji właściwych dla przedsiębiorcy i bez reinwestowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w składniki majątkowe właściwe dla przedsiębiorcy, świadczą o tym, że sprzedaż działek budowlanych wydzielonych z nieruchomości rolnej została dokonana w ramach niezarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 3 updof”.

W tym miejscu warto odwołać się do wspomnianego już wyroku NSA z 5 marca 2019 r. sygn. akt II FSK 829/17. Sąd w uzasadnieniu tego orzeczenia wprost wskazał, że „Niewątpliwie skarżący, decydując się na podział nieruchomości na mniejsze działki oraz występując o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek, chcieli doprowadzić do obiektywnego wzrostu wartości tych nieruchomości, działali w celu osiągnięcia i maksymalizacji zysku ze sprzedaży tych nieruchomości oraz poszerzenia kręgu potencjalnych nabywców. Nie przesądza to jednak, że działania te były podejmowane w ramach działalności gospodarczej mającej na celu obrót nieruchomościami. Motywy takie mogą bowiem kierować również osobami zarządzającymi prywatnym majątkiem. Konsekwencją podziału dużej nieruchomości na mniejsze działki jest bowiem poszerzenie kręgu potencjalnych kupujących i tym samym zwiększenie szans na sprzedaż działek. Stworzenie możliwości ewentualnego uzbrojenia terenu może natomiast stanowić istotną okoliczność sprzyjającą podjęciu przez nabywcę decyzji o zakupie. Nie można zaś argumentować, że podatnik zarządzający prywatnym majątkiem nie może podejmować działań zwiększających rynkową atrakcyjność rzeczy, które zamierza sprzedać”.

Argumentacja ta zaaprobowana została także w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora KIS (np. 0112-KDSL1-1.4011.637.2024.2.AK z 7 lutego 2025 r., 0112-KDSL1-1.4011.314.2025.4.DS z 30 lipca 2025 r. czy 0112-KDSL1-1.4011.308.2025.3.MW z 29 lipca 2025 r.).

Uwzględniając wskazany kierunek interpretacyjny, przejść należy do oceny poszczególnych działań podejmowanych przez Pana w stosunku do Działek, które będą podlegać zbyciu.

W Pana ocenie, zarówno sposób w jaki wszedł Pan w posiadanie Działek, jak i sposób ich późniejszego wykorzystywania jednoznacznie wskazują, że stanowią one element Pana majątku prywatnego, a nie składnik związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny od rodziców, a więc w okolicznościach typowych dla przekazywania majątku rodzinnego, a nie dla działań o charakterze inwestycyjnym czy handlowym.

Również późniejsze wykorzystanie nieruchomości – służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego, bez podejmowania jakichkolwiek czynności o charakterze profesjonalnym – potwierdza, że celem posiadania Działek nie było ich późniejsze zbycie w ramach działalności o charakterze zarobkowym.

Podkreśla Pan, że w całym okresie posiadania Działek nie wykonywał i nadal nie wykonuje Pan żadnych działań typowych dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. W szczególności nie prowadził Pan żadnych prac przygotowawczych, nie ponosił Pan nakładów zwiększających wartość nieruchomości, nie uzbrajał Pan terenu, nie podejmował działań w celu ułatwienia ich sprzedaży ani nie prowadził Pan działań marketingowych. Nie korzystał Pan również z usług pośredników, nie zamieszczał ogłoszeń ani nie podejmował żadnych aktywnych kroków zmierzających do pozyskania nabywców. Otrzymywane w przeszłości oferty sprzedaży pochodziły wyłącznie od podmiotów trzecich i nie były przez Pana inicjowane.

W świetle powyższego brak jest jakichkolwiek przesłanek, by uznać, że planowane zbycie Działek mogłoby stanowić element działalności gospodarczej. Jest to działanie incydentalne, motywowane wyłącznie potrzebą wsparcia finansowego członków najbliższej rodziny, a nie chęcią prowadzenia powtarzalnych, zorganizowanych i ukierunkowanych na zysk operacji handlowych.

Nie zmienia tego również fakt dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział został przeprowadzony wyłącznie w związku ze zmianą przeznaczenia terenu wynikającą z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z przekazaniem części działek dzieciom na cele osobiste. Nie podejmował Pan przy tym żadnych innych kroków mających na celu zwiększenie atrakcyjności terenu czy ułatwienie sprzedaży. Sam podział – bez towarzyszących mu profesjonalnych działań o charakterze inwestycyjnym lub handlowym – nie stanowi przesłanki do uznania, że zbycie Działek nastąpi w ramach działalności gospodarczej.

W tej sytuacji w pełni uzasadniony jest wniosek, że planowane odpłatne zbycie Działek przez Pana, będzie stanowić działanie charakterystyczne dla rozporządzania majątkiem prywatnym, nienoszące jakichkolwiek znamion zorganizowania charakterystycznego dla działalności gospodarczej. Tym samym za spełnioną należy uznać określoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 przesłankę braku zbycia nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jednocześnie w stosunku do planowanego zbycia Działek zostanie spełniona także określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof przesłanka dotycząca upływu określonego czasu pomiędzy nabyciem Działek a ich zbyciem.

W przedstawionym przez Pana stanie faktycznym i prawnym, pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Pana, a więc od 31 grudnia 1993 r. Bez znaczenia dla kwestii obliczenia terminu oznaczonego w tym przepisie jest fakt dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości (por. 0112-KDSL1-2.4011.333.2025.3.AP z 31 lipca 2025 r., 0114-KDIP3-2.4011.40.2025.2.BM z 25 marca 2025 r.).

Z uwagi na powołane okoliczności faktyczne i prawne, w Pana ocenie, opisane we wniosku planowane odpłatne zbycie Działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpi po upływie pięciu lat od ich nabycia, a czynność ta nie zostanie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒        po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒        po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒        po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 1993 r. nabył Pan w drodze darowizny od rodziców nieruchomość stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2. Nabywając w drodze darowizny powyższą nieruchomość zobowiązał się Pan do prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat. Działka 1 służyła wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego, przy czym od ponad dwóch lat faktycznie wykonuje Pan w ramach tego gospodarstwa jedynie bardzo ograniczone czynności. W 2009 r. Rada Miejska w (...) uchwałą nr (...) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (...) w rejonie ulic (...). Nie wnioskował Pan o ustalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działki objęte wnioskiem. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości stanowiące Pana własność uzyskały przeznaczenie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W 2024 r. dokonał Pan podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu 1, odpowiadającego warunkom określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W wyniku dokonanych podziałów powstały m.in. działki gruntu o numerach ewidencyjnych:

a)    1/16 i 1/17 (sąsiadujące ze sobą) oraz 1/30 i 1/29 (również sąsiadujące ze sobą), które w 2026 r., przed złożeniem przedmiotowego wniosku, przekazał Pan w formie darowizny na rzecz pełnoletnich synów, którzy wykorzystają je na cele osobiste (budowa domów jednorodzinnych dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych),

b)    1/8, 1/9, 1/14, 1/15 oraz 1/20 (dalej: „działki”), stanowiące przedmiot wniosku.

Nie występował Pan o wydanie pozwoleń na budowę dla działek, nie upoważniał Pan innych podmiotów do wystąpienia o wydanie takich pozwoleń w swoim imieniu, nie wyrażał Pan także zgody na wystąpienie o wydanie takich pozwoleń dla innego podmiotu. Nie planuje Pan także podejmowania takich działań w przyszłości. Nie występował Pan o wydanie w stosunku do działek decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, nie planuje Pan także podejmować takich działań. Z uwagi na wysokie koszty budowy domu jednorodzinnego, planuje Pan dalej aktywnie wspierać finansowo synów poprzez dokonanie na ich rzecz kolejnych darowizn, tym razem obejmujących środki pieniężne. Ponieważ nie dysponuje Pan środkami, które mógłby przekazać synom bez uszczerbku dla własnej stabilności finansowej, zmuszony będzie Pan dokonać zbycia części swojego majątku nieruchomego dla pozyskania takich środków. Pomimo że nie oferował Pan jakichkolwiek nieruchomości na sprzedaż, otrzymywał Pan w przeszłości od różnych podmiotów oferty zakupu działek gruntu powstałych w wyniku podziału działki 1, które to oferty niezmiennie dotąd Pan odrzucał. Podobnie nie podejmował Pan jakichkolwiek działań zmierzających do sprzedaży działek, poprzez np. zamieszczanie ogłoszeń o możliwości ich nabycia czy aktywne poszukiwanie potencjalnych nabywców w inny sposób. Nie powierzał i nie zamierza Pan powierzać wykonania opisanych powyżej czynności w swoim imieniu innym podmiotom czy pełnomocnikom. Mając jednak na uwadze opisane powyżej okoliczności dotyczące jego sytuacji rodzinnej, będzie Pan zmuszony dokonać zbycia części majątku nieruchomego. Nie zamierza przy tym poszukiwać Pan samodzielnie ewentualnego nabywcy, a jedynie zaakceptować jedną ze złożonych Panu wcześniej ofert, dotyczącą działek będących przedmiotem wniosku. Działki nie były nigdy wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej, nie zostały także ujęte w prowadzonej ewidencji środków trwałych. Przed, jak i po podziale, działki wchodziły w skład Pana gospodarstwa rolnego (na działkach znajduje się sad owocowy). Aktualnie działki nie są aktywnie wykorzystywane w ramach tego gospodarstwa. Żadne wydatki związane z wykorzystywaniem i utrzymywaniem działek, w tym związane z podziałem geodezyjnym, nigdy nie były kwalifikowane przez Pana jako koszty uzyskania przychodu. Wydatki te obejmowały m.in. daniny publiczne np. podatek rolny. Nie posiada Pan pełnego zestawienia takich wydatków poniesionych na przestrzeni lat, gdyż jako niezaliczane do kosztów uzyskania przychodów, nie podlegały one ewidencjonowaniu w jakiejkolwiek formie. Nie podejmował Pan jakichkolwiek czynności zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek, takich jak: przygotowanie lub uporządkowanie terenu działek (niwelacja terenu, wycinka roślinności itp.); montaż dodatkowych budowli lub urządzeń; doprowadzenie do terenu działek jakichkolwiek instalacji (elektroenergetycznej, wodnej itp.); wykonywanie robót drogowych (utwardzenie, budowa infrastruktury); złożenie wniosku o wydanie w stosunku do działek przez właściwe organy decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Nie podejmował i nie planuje Pan podejmować jakichkolwiek czynności zmierzających do uatrakcyjnienia działek dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości, takich jak: ogrodzenie działek, wydzielenie/wykonanie dróg wewnętrznych, uzbrojenie działek lub innych o podobnym charakterze. Nie udostępniał Pan działek innym podmiotom na podstawie umów dzierżawy, użyczenia lub innych o podobnym charakterze, nie zawierał także umów przedwstępnych zobowiązujących do przeniesienia własności działek. Nie planuje Pan zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży działek. Nie planuje Pan sprzedaży nieruchomości innych niż działki będące przedmiotem wniosku. Nie dokonywał Pan w przeszłości nabycia nieruchomości celem ich odsprzedaży i nie planuje dokonywania takich działań w przyszłości. Wobec Pana i Pana małżonki skierowano w ubiegłym roku w trybie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenie o przeniesienie własności gruntu stanowiącego działki zabudowane budynkiem mieszkalnym, położone w (...), o numerach ewidencyjnych 1/25 (wyłączna własność Mocodawcy) i 3 (współwłasność małżeńska łączna), które to roszczenie Pan i Pana małżonka uznaliście w całości. Działka 1/25 powstała w wyniku podziału geodezyjnego opisanego w treści wniosku, natomiast działka 3 została nabyta przez Pana i Pana małżonkę w 2007 r. celem powiększenia rodzinnego gospodarstwa rolnego. Obie te działki wchodziły w zakres tego gospodarstwa i były wykorzystywane do prowadzenia produkcji rolnej. Planowana transakcja zbycia działek będzie miała dla Pana charakter incydentalny. Nie zajmuje się Pan na co dzień czynnościami tego rodzaju (obrotem nieruchomościami), w szczególności nie nabywa Pan gruntów celem dalszej ich odsprzedaży czy dla realizacji na nich jakichkolwiek inwestycji, nie podejmował Pan takich działań także w przeszłości. Planowana transakcja nie stanowi podstawowego źródła Pana dochodów, gdyż uzyskuje Pan taki dochód z innych źródeł. Środki pochodzące z ewentualnej transakcji służyć będą wyłącznie do zaspokojenia osobistych Pana potrzeb i Pana najbliższej rodziny. Nie będą one służyły działalności inwestycyjnej, a w szczególności nabywaniu gruntów w celu ich odsprzedaży.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy odpłatne zbycie w ramach jednej transakcji działek o numerach geodezyjnych 1/8, 1/9, 1/14, 1/15 oraz 1/20 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu sprzedaży ww. działek należy rozważyć, czy czynność ich sprzedaży zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tak przedstawionym opisie sytuacji nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż opisanych działek, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że planowana sprzedaż działek powstałych z podziału nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia (1993 r.), sposób nabycia tej nieruchomości (darowizna od rodziców), a także fakt, że działki nie były nigdy wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej, nie zostały także ujęte w prowadzonej ewidencji środków trwałych, przed, jak i po podziale, działki wchodziły w skład Pana gospodarstwa rolnego (na działkach znajduje się sad owocowy), a aktualnie działki nie są aktywnie wykorzystywane w ramach tego gospodarstwa, nie zajmuje się Pan obrotem nieruchomościami, w szczególności nie nabywa Pan gruntów celem dalszej ich odsprzedaży czy dla realizacji na nich jakichkolwiek inwestycji, nie podejmował Pan takich działań także w przeszłości, wskazują, że są to działania należące do zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi.

Na podstawie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, czynności podejmowane przez Pana nie będą miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z racjonalnym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowej nieruchomości w celu sprzedaży i nie podejmował Pan jakichkolwiek czynności zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek, takich jak: przygotowanie lub uporządkowanie terenu działek (niwelacja terenu, wycinka roślinności itp.); montaż dodatkowych budowli lub urządzeń; doprowadzenie do terenu działek jakichkolwiek instalacji (elektroenergetycznej, wodnej itp.); wykonywanie robót drogowych (utwardzenie, budowa infrastruktury); złożenie wniosku o wydanie w stosunku do działek przez właściwe organy decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Nie podejmował i nie planuje Pan podejmować jakichkolwiek czynności zmierzających do uatrakcyjnienia działek dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości, takich jak: ogrodzenie działek, wydzielenie/wykonanie dróg wewnętrznych, uzbrojenie działek lub innych o podobnym charakterze. Nie prowadził, nie prowadzi i nie będzie Pan prowadził w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie będzie prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, jej podziału na mniejsze działki, jak i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione będą przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Co prawda, dokonał Pan podziału otrzymanej w darowiźnie działki, ale nie wnioskował Pan o ustalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego działki objęte wnioskiem, nie występował Pan o wydanie pozwoleń na budowę dla działek, nie upoważniał Pan innych podmiotów do wystąpienia o wydanie takich pozwoleń w swoim imieniu, nie wyrażał Pan także zgody na wystąpienie o wydanie takich pozwoleń dla innego podmiotu. Ponadto nie planuje Pan także podejmowania takich działań w przyszłości. Nie występował Pan o wydanie w stosunku do działek decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, nie planuje Pan także podejmować takich działań. Nie podejmował i nie planuje Pan podejmować jakichkolwiek czynności zmierzających do uatrakcyjnienia działek dla celów sprzedaży lub podniesienia ich wartości. Pomimo, że nie oferował Pan jakichkolwiek nieruchomości na sprzedaż, otrzymywał w przeszłości od różnych podmiotów oferty zakupu działek gruntu powstałych w wyniku podziału działki 1, które to oferty niezmiennie dotąd Pan odrzucał. Podobnie nie podejmował Pan jakichkolwiek działań zmierzających do sprzedaży działek, poprzez np. zamieszczanie ogłoszeń o możliwości ich nabycia czy aktywne poszukiwanie potencjalnych nabywców w inny sposób. Nie powierzał i nie zamierza Pan powierzać wykonania opisanych powyżej czynności w swoim imieniu innym podmiotom czy pełnomocnikom. Nie zamierza Pan poszukiwać samodzielnie ewentualnego nabywcy, a jedynie zaakceptować jedną ze złożonych Panu wcześniej ofert, dotyczącą działek. Nie planuje Pan zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży działek. Nie planuje Pan sprzedaży nieruchomości innych niż działki będące przedmiotem wniosku. Środki pochodzące z ewentualnej transakcji służyć będą wyłącznie do zaspokojenia osobistych Pana potrzeb i Pana najbliższej rodziny. Nie będą one służyły działalności inwestycyjnej, a w szczególności nabywaniu gruntów w celu ich odsprzedaży.

Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. W przedstawionym opisie sytuacji nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek o numerach geodezyjnych 1/8, 1/9, 1/14, 1/15 oraz 1/20 należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Pana ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości rolnej.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), w myśl którego:

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym darowizna nastąpiła.

Tym samym, za datę nabycia wydzielonych działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia przez Pana nieruchomości na podstawie darowizny, tj. 1993 r.

Wobec powyższego planowana przez Pana sprzedaż działek nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nieruchomość – z której przedmiotowe działki zostały wydzielone – w drodze darowizny. W rezultacie przychód ze sprzedaży tych działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie wpływał podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż działek o numerach geodezyjnych 1/8, 1/9, 1/14, 1/15 oraz 1/20, powstałych z podziału nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądów wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego i nie są wiążące w Pana sprawie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.