Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.317.2026.6.PS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne

1 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 1 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 1 czerwca 2026 r. (wpływ 1 czerwca 2026 r.) oraz z 26 czerwca 2026 r. (wpływ 26 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny.

Przedmiotem przeważającej działalności Wnioskodawczyni jest działalność w zakresie restauracji i innych stałych placówek gastronomicznych (PKD 56.10.A). Wykonywana działalność obejmuje także m.in. następujące kody PKD:

·         10.13.Z Produkcja wyrobów z mięsa, włączając wyroby z mięsa drobiowego,

·         10.20.Z Przetwarzanie i konserwowanie ryb, skorupiaków i mięczaków,

·         10.31.Z Przetwarzanie i konserwowanie ziemniaków,

·         10.85.Z Wytwarzanie gotowych posiłków i dań,

·         10.89.Z Produkcja pozostałych artykułów spożywczych, gdzie indziej niesklasyfikowana.

Wnioskodawczyni jest właścicielką następujących nieruchomości:

1)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 1/9 i 1/10 (KW (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane (dalej: Nieruchomość 1);

2)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 2/5, 2/11 i 2/18 (KW (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane dla działek nr 2/11 i 2/18 a dla działki 2/5 bez oznaczonego sposobu korzystania (dalej: Nieruchomość 2);

3)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7 (KW nr (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy dla działki nr 3/5, działka gruntu dla działek nr 3/1, 3/2, 3/3 oraz DR – drogi dla działki nr 3/7 (dalej: Nieruchomość 3);

4)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 4/1, 4/3, 5/1 (KW nr (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy dla działki nr 4/3, DR – drogi dla działki nr 5/1 oraz droga dla działki nr 4/1 (dalej: Nieruchomość 4);

5)  niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 2/9 i 2/13 (dalej: działki 1 i 2) oraz zabudowanych działek ewidencyjnych nr 2/3 i 2/15 (dalej: działki 3 i 4) (KW nr (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy dla działki nr 2/15, BP – zurbanizowane tereny niezabudowane dla działek nr 2/9 i 2/13, B – tereny mieszkaniowe dla działki nr 2/3 (dalej: Nieruchomość 5). Działka nr 2/3 zabudowana jest murowanym niepodpiwniczonym parterowym budynkiem gospodarczym w złym stanie technicznym, przeznaczonym do generalnego remontu lub rozbiórki, niewyposażonym w instalacje, natomiast na części działki 2/15 znajduje się brama wjazdowa do budynku znajdującego się na działce 2/3 wraz murowanym ogrodzeniem.

Ponadto, Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 1/2, 1/4, 2/7, 2/8, 2/12, 2/14, 2/16, 1/6, 1/12 (KW nr (…)) położonych w A. Działka 1/4 stanowi w całości użytek oznaczony symbolem „dr”, tj. drogi. Działki 2/7, 2/8, 1/6, 1/12, 2/14, 2/16, 1/2 stanowią w całości użytek oznaczony symbolem „Bp”, tj. zurbanizowane tereny niezabudowane (dalej: Nieruchomość 6).

Nabycie Nieruchomości 1-4 przez Wnioskodawczynię od Gminy Miasto nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z maja 2024 r.

Nabycie przez Wnioskodawczynię poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości 5 nastąpiło w następujący sposób:

·    działka 2/3: nabycie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu i prawo własności budynku wskutek podziału majątku z mężem w drodze podziału majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego z lutego 2008 r., a następnie nabycie działki na własność od Gminy Miasto (akt notarialny z grudnia 2021 r.);

·    działka 2/15: nabycie 1/3 udziału wskutek podziału majątku z mężem w drodze podziału majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego z lutego 2008 r., następnie nabycie 2/3 udziału na podstawie umowy zamiany z Paniami B i C na podstawie aktu notarialnego z listopada 2023 r.;

·    działka 2/9 i 2/13: nabycie od Gminy Miasto na podstawie aktu notarialnego z listopada 2023 r.

Nabycie przez Wnioskodawczynię udziałów w poszczególnych działkach wchodzących w skład Nieruchomości 6 nastąpiło w następujący sposób:

·    działki 1/4, 2/7, 2/12, 1/6, 1/12 i 2/8: nabycie w udziale wynoszącym (…) na podstawie umowy sprzedaży od Gminy Miasto (akt notarialny z listopada 2023 r.), a w udziale (…) nabycie w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z listopada 2023 r.);

·    działki 2/14, 2/16 i 1/2: nabycie w udziale wynoszącym (…) w drodze podziału majątku wspólnego z mężem na podstawie aktu notarialnego z lutego 2008 r., w udziale (…) nabycie w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z listopada 2023 r.).

Pozostałą część udziałów w działkach 2/14, 2/16 i 1/2 nabyły:

·    BB (dalej: Sprzedająca 1): w udziale wynoszącym (…) części – w drodze spadku po zmarłym w dniu (…) listopada 2018 r. ojcu (zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia z lutego 2019 r.), a w udziale wynoszącym (…) – w drodze umowy zamiany (akt notarialny z listopada 2023 r.) oraz

·    CC (matka BB, dalej: Sprzedająca 2): w udziale wynoszącym (…) części – od Gminy Miasto w dniu (…) grudnia 1997 r., w udziale wynoszącym (…) – w dniu (…) września 2004 r., a w udziale wynoszącym (…) – w dniu (…) listopada 2023 r. w drodze zamiany (akt notarialny z listopada 2023 r.).

Ponadto udziały w działkach 1/4, 2/7, 2/12, 1/6, 1/12 i 2/8 Sprzedająca 1 i 2 nabyły każda w udziałach wynoszących po (…) części od Miasta na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny z listopada 2023 r.).

Nieruchomości 1-6 zwane są dalej łącznie jako Nieruchomości. Nieruchomości nie były nigdy wprowadzone przez Wnioskodawczynię do ewidencji środków trwałych, ani nie były wykorzystywane przez nią w jednoosobowej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie odliczyła również podatku naliczonego VAT przy nabyciu Nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawczyni nie podejmowała jakichkolwiek działań reklamowych, ani marketingowych w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości.

Wszystkie Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości posiadają prawidłowy dostęp do drogi publicznej. Nieruchomości nie są położone w granicach parku narodowego, specjalnej strefy ekonomicznej, ani w obszarze rewitalizacji oraz nie są położone w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Nieruchomości nie są nieruchomościami rolnymi, ani nie stanowią gospodarstwa rolnego zarówno w rozumieniu Kodeksu cywilnego, jak i w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Nieruchomości ponadto nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust 3 ustawy z 28 września 194 r. o lasach, ani nie stanowią lasu. Dla Nieruchomości została natomiast wydana decyzja o warunkach zabudowy z maja 2025 r. przez Prezydenta Miasta.

Nieruchomości nie są obciążone żadnymi niespłaconymi długami, w tym również należnościami o charakterze podatkowym, nie stanowią przedmiotu zabezpieczenia, a także nie zaistniały żadne okoliczności uzasadniające ustanowienie na Nieruchomościach hipoteki ustawowej lub przymusowej oraz ustanowienie takich hipotek nie zagraża w przyszłości.

Nieruchomości nie były przedmiotem żadnych czynności prawnych rozporządzających, ani jakichkolwiek czynności prawnych zobowiązujących do rozporządzenia nimi na rzecz osób trzecich.

Nieruchomości na dzień złożenia wniosku są przedmiotem umów użyczenia zawartych przez Wnioskodawczynię w dniu (…) września 2025 r. Niniejsze umowy użyczenia zostały zawarte przez Wnioskodawczynię z D spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Kupujący 1) oraz E spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Kupujący 2). Powyższe umowy użyczenia zostały zawarte w związku z tym, że zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości Kupujący 1 oraz Kupujący 2 mieli uzyskać pozwolenia oraz zgody, zezwolenia, decyzje, uzgodnienia niezbędne do pozyskania pozwolenia na budowę, czemu miało służyć zawarcie ww. umów użyczenia.

W przypadku Nieruchomości 5 Wnioskodawczyni wskazuje, że adres, pod którym położona jest ta nieruchomość, jest używany jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej jej ojca, jako adres siedziby spółki F sp. z o.o. oraz Wnioskodawczyni na podstawie umowy najmu z lutego 2023 r. wynajmuje lokal położony na Nieruchomości 5 spółce F sp. z o.o.

Nieruchomości nie są zabudowane podziemnymi instalacjami, ani urządzeniami, jak również nie zawierają ukrytych urządzeń, ani substancji niezgodnych z jej przeznaczeniem.

W dniu (…) listopada 2025 r. Wnioskodawczyni wraz ze Sprzedającą 1 i Sprzedającą 2 rozwiązały umowę przedwstępną sprzedaży z listopada 2024 r. nieruchomości w formie aktu notarialnego przed notariuszem z Kupującym 1 i zawarły nową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego przed notariuszem z Kupującym 1 oraz Kupującym 2, zwanymi dalej: „Kupującymi”.

Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 oraz Kupujący będą dalej nazywane łącznie „Stronami”. Spółka 1 jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Zarówno Kupujący 1, jak i Kupujący 2 prowadzą działalność sklasyfikowaną w Polskiej Klasyfikacji Działalności 2007 pod kodem 68.20.Z wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Strony umowy postanowiły w nowej umowie przedwstępnej zawrzeć następujące ustalenia względem Nieruchomości:

a)  Wnioskodawczyni oraz Kupujący 1 zgodnie oświadczyły, że niniejszym zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni sprzeda na rzecz Kupującego 1, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 5, a Kupujący 1 po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie wskazaną wyżej, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 5 kupi;

b)  Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 i Kupujący 1 zgodnie oświadczają, że zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 sprzedadzą na rzecz Kupującego 1, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem służebności przesyłu, Nieruchomość 6, a Kupujący 1 po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie wskazaną wyżej, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 6 kupi;

c)  Wnioskodawczyni oraz Kupujący 2 zgodnie oświadczają, że niniejszym zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawczyni sprzeda na rzecz Kupującego 2, wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4, a Kupujący 2 po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie wskazane wyżej, wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 kupi.

Strony umowy ustaliły warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i obejmują m.in.:

a)  uzyskania przez Kupującego 1, w całości na swój koszt, w terminie 22 (dwudziestu dwóch) miesięcy od dnia podpisania Pierwotnej Umowy, tj. do dnia (…) września 2026 r., ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Kupującego 1 inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, w tym infrastrukturą mediów i infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym (w pełnej relacji skrętów, tj. prawo i lewoskręty) na Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6 i z uwzględnieniem przyjętych przez Kupującego 1 założeń dotyczących tej inwestycji oraz uzyskania przez Kupującego 2, w całości na swój koszt, w terminie 22 (dwudziestu dwóch) miesięcy od dnia podpisania Pierwotnej Umowy, tj. do dnia (…) września 2026 r., ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Kupującego 2 inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, w tym infrastrukturą mediów i infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym (w pełnej relacji skrętów, tj. prawo i lewoskręty) na Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 i z uwzględnieniem przyjętych przez Kupującego 2 założeń dotyczących tej inwestycji;

b)  że na dzień zawarcia umów przyrzeczonych, w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości lub jej części nie będą po stronie sprzedających istniały żadne umowy najmu, dzierżawy lub jakiekolwiek inne umowy uprawniające osoby trzecie do korzystania z przedmiotowej nieruchomości lub ograniczające w jakikolwiek sposób prawo własności Wnioskodawczyni oraz Sprzedającej 1 i 2 oraz nie będą istniały żadne zobowiązania Wnioskodawczyni oraz Sprzedających 1 i 2 do zawarcia takich umów i poza rozwiązaniem wszelkich ewentualnych umów najmu i dzierżawy istniejących w chwili zawarcia umowy, stan prawny i faktyczny w odniesieniu do Wnioskodawczyni oraz Sprzedających 1 i 2 i Nieruchomości nie ulegnie zmianie, w tym żadne z oświadczeń i zapewnień Wnioskodawczyni oraz Sprzedających 1 i 2 nie okażą się nieprawdziwe lub wprowadzające w błąd, a w szczególności przedmiotowe Nieruchomości będą w stanie wolnym od jakichkolwiek praw i roszczeń osób trzecich oraz jakichkolwiek obciążeń, w tym działy III i IV ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych Nieruchomości wolne będą od wpisów oraz jakichkolwiek wzmianek o wnioskach osób trzecich o ujawnienie praw lub roszczeń w tych księgach wieczystych, za wyjątkiem służebności opisanej w umowie oraz roszczenia Kupującego 1 o zawarcie umowy przyrzeczonej 1 lub umowy przyrzeczonej 2 i roszczenia Kupującego 2 o zawarcie umowy przyrzeczonej 3;

c)  możliwość jednoczesnego nabycia przez Kupującego 1 Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 oraz przez Kupującego 2 Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 oświadczyły, iż udzielają Kupującym, każdemu z nich z oddzielnie, pełnomocnictwa (z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw) i umocowują Kupujących, każdego z nich oddzielnie, do:

a)  występowania z wnioskiem o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów i zaświadczeń dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: w zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisów i wyrysów z rejestrów i ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenia dotyczącego uproszczonego planu urządzania lasu, obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji, a także do wglądu do akt księgi wieczystej oraz pobierania wszelkich odpisów i wypisów, jak również dokonania wszelkich czynności związanych wygaszeniem decyzji wydanych dla Nieruchomości;

b)  składania stosownych wniosków zmierzających do wyeliminowania z obrotu prawnego, w tym uchylenia lub wygaszenia, wszelkich decyzji dotyczących Nieruchomości, których wyeliminowanie z obrotu prawnego jest konieczne dla uzyskania przez Kupującego decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, co nie będzie dotyczyć decyzji o warunkach zabudowy;

c)  zawierania umów przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na rzecz dowolnych podmiotów wskazanych przez Kupującego, zgodnie z treścią § 11 umowy;

d)  dokonywania wszelkich czynności prawnych oraz składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy jakie okażą się niezbędne w wykonaniu tego pełnomocnictwa

-    przy czym niniejsze pełnomocnictwo uprawnia pełnomocnika (lub dalszego pełnomocnika) do reprezentowania mocodawcy przed wszelkimi podmiotami, władzami w tym sądami – wyłącznie wydziałami ksiąg wieczystych, urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, organami skarbowymi oraz Zakładem Ubezpieczeń Społecznych.

Ponadto, Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 udzieliły Kupującym – prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity – Dz. U. z 2024 roku poz. 725 ze zm.), a ponadto wyraziły zgodę na dokonywanie przez Kupujących badań geologicznych gruntu na Nieruchomościach i dokonywania w tym celu przez Kupujących stosownych odwiertów, przy czym Kupujący zobowiązali się w takim przypadku każdorazowo do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości. Jednocześnie Strony zgodnie ustaliły, że Wnioskodawczyni oraz Sprzedająca 1 i 2 są również zobowiązane do przedstawienia Kupującym bez zbędnej zwłoki, to jest w terminach umożliwiających zakończenie procedury zawarcia umów przyrzeczonych w określonym w umowie terminie, będących w posiadaniu Wnioskodawczyni oraz Sprzedającej 1 i 2 dokumentów i informacji wymaganych przez Kupujących w ramach przedmiotowego badania, w celu przeprowadzenia badania stanu technicznego i prawnego Nieruchomości oraz do udostępniania terenu Nieruchomości inspektorom, pracownikom i innym doradcom Kupujących w celu dokonywania jej oględzin, odwiertów i innych badań Nieruchomości, przy czym koszt takich badań w całości obciąża Kupujących.

Po uzyskaniu wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych i sfinalizowaniu umowy sprzedaży Kupujący 1 i Kupujący 2 będą wykorzystywali Nieruchomości dla celów związanych z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT.

Wnioskodawczyni wskazuje również, że z tytułu nabycia Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6 poniosła koszty związane z ustanowieniem służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych. W przypadku Nieruchomości 1-4 ustanowienie służebności gruntowej nastąpiło w akcie notarialnym z maja 2024 r., natomiast w przypadku Nieruchomości 6 w akcie z listopada 2023 r. Ustanowienie tych służebności było niezbędne w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla działek będących przedmiotem niniejszego wniosku.

W pismach stanowiących uzupełnienia wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu z 25 maja 2026 r. pytania:

1. Czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 194 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

2. Proszę wyjaśnić jaki grunt stanowi działka nr 2/12 według ewidencji gruntów i budynków?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że działka o numerze 2/12 według ewidencji gruntów i budynków stanowi użytek oznaczony symbolem „Bp”, tj. zurbanizowane tereny niezabudowane.

3. W jakim konkretnie celu i z jakim zamiarem nabyła Pani działki nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1, 2/9, 2/13, 2/3, 2/15, 1/2, 1/4, 2/7, 2/8, 2/12, 2/14, 2/16, 1/6, 1/12, będące przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nabyła wskazane w pytaniu działki z zamiarem powiększenia obszaru posiadanych nieruchomości oraz lokaty kapitału.

4. Czy działki nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1, 2/9, 2/13, 2/3, 2/15, 1/2, 1/4, 2/7, 2/8, 2/12, 2/14, 2/16, 1/6, 19/12, będące przedmiotem sprzedaży, od momentu ich nabycia przez Panią do momentu planowanej sprzedaży były/są/będą przez Panią w jakikolwiek sposób wykorzystywane? Jeśli tak, proszę dokładnie opisać, w jaki dokładnie sposób były/są/będą one wykorzystywane?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że prawdopodobnie od 1996 r. (Wnioskodawczyni nie pamięta dokładnej daty) wykorzystywała wraz z mężem jedynie działkę 2/3 i 2/15 do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozostałych działek w okresie od 1996 r. do 2008 r. nie wykorzystywała do działalności gospodarczej. Od 2008 r. żadna z wymienionych działek (w tym działka 2/3 i 2/15) nie była i nie jest i nie będzie przez Wnioskodawczynię wykorzystywana w jakikolwiek sposób.

5. Czy ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Panią (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pani cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że prawdopodobnie od 1996 r. wykorzystywała wraz z mężem jedynie działkę 2/3 i 2/15 do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozostałych działek w okresie od 1996 r. do 2008 r. nie wykorzystywała do działalności gospodarczej. Od 2008 r. żadna z wymienionych działek (w tym działka 2/3 i 2/15) nie była i nie jest i nie będzie przez Wnioskodawczynię wykorzystywana w jakikolwiek sposób.

6. Czy poza umową użyczenia „Nieruchomości” oraz umową najmu lokalu położonego na Nieruchomości 5, zawierała Pani wcześniej inne umowy cywilnoprawne w odniesieniu do działek, będących przedmiotem wniosku, na podstawie których udostępniała Pani ww. działki osobom trzecim? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

c)  czy udostępnienie Nieruchomości było czynnością odpłatną (proszę podać kwotę) czy bezpłatną?

d)  czy dokumentowała/dokumentuje Pani czynność najmu/dzierżawy/użyczenia?

e)  czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy najmu? Czy rozliczała Pani podatek należny z tytułu ww. czynności?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zawierała żadnych innych umów w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku o interpretację. Jednocześnie Wnioskodawczyni doprecyzowuje, że umowa najmu lokalu położonego na Nieruchomości 5 została zakończona.

7.  Kto i w jakim celu wystąpił o warunki zabudowy dla wszystkich działek, będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wystąpiła o warunki zabudowy we własnym imieniu, celem ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z urządzeniami, komunikacją wewnętrzną z parkingiem oraz wiatą na wózki zakupowe, wiatą śmietnikową i pylonem reklamowym.

8.  Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada w swojej działalności gospodarczej wpisane PKD związane z działalnością w zakresie nieruchomości:

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Wnioskodawczyni nie prowadzi jednak aktywnej działalności gospodarczej w zakresie obejmującym powyższe kody PKD, jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich w ramach swojej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni jest m.in. wspólnikiem spółki F spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która to spółka zajmuje się działalnością deweloperską.

9.  Proszę jednoznacznie wskazać:

a) czy wszystkie działki, tj. nr 2/9 i 2/13 (dalej: działki 1 i 2) oraz nr 2/3 i 2/15 (dalej: działki 3 i 4), znajdujące się na Nieruchomości 5, użytkowane są jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej Pani ojca, czy tylko lokal wynajęty na podstawie umowy najmu z 13 lutego 2023 r.? Jeśli nie wszystkie, to proszę wskazać które dokładnie.

b) na jakiej podstawie prawnej Pani ojciec prowadzi działalność gospodarczą na wskazanych w odpowiedzi wyżej (pkt 8a) działkach?

c) na jakiej działce znajduje się lokal, który został wynajęty na podstawie umowy najmu z lutego 2023 r.? (proszę wskazać nr działki/działek)

d) jaki to jest dokładnie lokal i w jakim budynku się znajduje?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że użytkowane jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej jej ojca, są tylko działki 2/3 i 2/15.

Wnioskodawczyni wskazuje, że jej ojciec na podstawie umowy użyczenia prowadzi działalność gospodarczą na działkach 2/3 i 2/15. Umowa najmu z lutego 2023 r. lokalu dotyczyła spółki F sp. z o.o.

Lokal znajduje się na działce 2/3 i jest to lokal usługowy znajdujący się w budynku położonym na działce 2/3.

10. Czy budynek gospodarczy, znajdujący się na działce 2/3 oraz budynek, w którym znajduje się ww. lokal jest/będzie na moment sprzedaży, budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że budynek znajdujący się na działce 2/3 cały czas jest i będzie budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524).

11.  Czy przed dokonaniem sprzedaży dojdzie do rozbiórki budynku gospodarczego, o którym mowa wyżej?

Odpowiedź: Przed dokonaniem sprzedaży nie dojdzie do rozbiórki budynku gospodarczego.

12. W jaki sposób i do jakich celów wykorzystywała Pani ww. budynek gospodarczy oraz lokal (jeszcze przed oddaniem ich ojcu w najem), mające być przedmiotem sprzedaży, od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdego z ww. obiektów.

Odpowiedź: Do 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem Wnioskodawczyni wykorzystywali budynek gospodarczy (w którym również znajduje się też lokal) do własnej działalności gospodarczej. Od 2008 r. budynek gospodarczy, w którym również znajduje się lokal nie był wykorzystywany przez Wnioskodawczynię w żaden sposób.

13.  Czy budynek gospodarczy/lokal, o których mowa wyżej, były wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej? Jeśli tak, to w jaki sposób?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdego z ww. obiektów.

Odpowiedź: Do 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem Wnioskodawczyni wykorzystywali budynek gospodarczy (w którym również znajduje się lokal) do własnej działalności gospodarczej.

14. Czy ww. budynek/lokal stanowi składnik Pani działalności gospodarczej?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdego z ww. obiektów.

Odpowiedź: Wyżej wskazany budynek wraz z lokalem nie stanowią składnika działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

15. Czy budynek gospodarczy/lokal stanowi środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdego z ww. obiektów.

Odpowiedź: Wskazany budynek wraz z lokalem nie stanowią środka trwałego w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

16. Czy przedmiotowy budynek gospodarczy/lokal stanowi towar handlowy w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdego z ww. obiektów.

Odpowiedź: Wskazany budynek wraz z lokalem nie stanowią towaru handlowego w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

17.  Czy budynek, znajdujący się na działce nr 2/3 oraz lokal stanowi wyłącznie Pani majątek osobisty?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdego z ww. obiektów.

Odpowiedź: Wskazany budynek i lokal wchodzą wyłącznie w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni.

18. Czy w celu sprzedaży działek udzieliła Pani/zamierza Pani udzielić, innym niż Kupujący 1 i 2, podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieli/zamierza Pani udzielić pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pani imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Proszę opisać.

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni udzieliła jedynie pełnomocnictwa Pani GG do postępowania administracyjnego, którego celem było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (Decyzja z maja 2025 r.). Wnioskodawczyni nie zamierza udzielać innym podmiotom/osobom pełnomocnictw.

19. Czy dokonywała/zamierza Pani dokonywać jeszcze przed dniem planowanej sprzedaży przedmiotowych działek jakichkolwiek czynności (ponieść nakłady) w celu przygotowania ich do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu w media, przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie planuje ponoszenia żadnych nakładów na przedmiotowych działkach będących przedmiotem sprzedaży.

20. Jaka jest planowana data sprzedaży przedmiotowych działek? (proszę podać rok).

Odpowiedź: Wnioskodawczyni planuje dokonać sprzedaży działek w IV kwartale 2026 r.

21. Czy wcześniej dokonywała Pani kiedykolwiek sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)   na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni wskazuje, że na przestrzeni wielu lat kilkanaście razy zmieniała miejsce zamieszkania, co wiązało się ze sprzedażą wcześniej nabytych nieruchomości stanowiących jej majątek prywatny. Z uwagi na znaczny upływ czasu Wnioskodawczyni nie jest obecnie w stanie odtworzyć wszystkich szczegółów dotyczących historycznych transakcji sprzedaży nieruchomości, w szczególności dat nabycia i sprzedaży poszczególnych nieruchomości oraz sposobu rozdysponowania środków uzyskanych z ich sprzedaży.

Nieruchomości te były nabywane na potrzeby mieszkaniowe (prywatne) Wnioskodawczyni oraz jej rodziny, a ich sprzedaż była związana przede wszystkim ze zmianą miejsca zamieszkania lub zmianą sytuacji życiowej.

Niezależnie od powyższego, Wnioskodawczyni jest w stanie wskazać dokładniejsze informacje, które dotyczą dwóch transakcji sprzedaży niezabudowanych działek położonych w A:

a) działka niezabudowana położona przy ul. 1 w A:

• Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w dniu (…) października 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży,

• Działka została nabyta w celu lokaty kapitału,

• Od momentu nabycia do chwili sprzedaży działka pozostawała niezabudowana i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię,

• Sprzedaż działki nastąpiła w dniu (…) lutego 2023 r. na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem,

• Przyczyną sprzedaży była potrzeba udzielenia dodatkowego finansowania spółce,

• Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na pożyczkę do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem.

b) działka niezabudowana położona przy ul. 2 w A:

• Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w dniu (…) lipca 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży,

• Działka została nabyta w celu lokaty kapitału,

• Od momentu nabycia do chwili sprzedaży działka pozostawała niezabudowana i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię,

• Sprzedaż działki nastąpiła w dniu (…) sierpnia 2023 r. na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem,

• Przyczyną sprzedaży była potrzeba udzielenia dodatkowego finansowania spółce,

• Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na pożyczkę do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni jest wspólnikiem.

22. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości, natomiast obecnie nie planuje ich sprzedaży.

23. Czy w przyszłości planuje Pani nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni obecnie nie planuje nabycia kolejnych nieruchomości w przyszłości.

24. Czy z tytułu ustanowienia służebności gruntowej otrzymywała/otrzymuje Pani wynagrodzenie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie otrzymuje/nie otrzymywała wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej.

25. Jakie dokładnie wydatki związane z ustanowieniem służebności gruntowej Pani poniosła? Proszę wskazać datę ich poniesienia (dd-mm-rrrr).

Odpowiedź: Wnioskodawczyni poniosła łącznie wydatki z tytułu ustanowienia służebności gruntowej w wysokości (…) zł (w tym poniosła koszt w wysokości (…) zł dnia (…) maja 2024 r., natomiast koszt w wysokości (…) zł poniosła dnia (…) listopada 2023 r.).

W pismach stanowiących uzupełnienia wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu z 23 czerwca 2026 r. pytania:

1)  Kto i w jakim zakresie prowadził działalność gospodarczą przed 2008 r. i był z tego tytułu zarejestrowanym, czynnym podatnikiem, tj. Pani, Pani mąż, oboje?

Odpowiedź: Zarówno Wnioskodawczyni, jak i mąż Wnioskodawczyni posiadali swoje działalności gospodarcze i prowadzili wspólnie działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Byli oboje zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

2)  Jeśli działki nr 2/3 i 2/15 były wykorzystywane w prowadzonej przez Panią/Pani męża/obojga małżonków firmy, to czy zostały one wycofane z działalności gospodarczej przed 2008 r.?

a)  jeśli tak, to kiedy i czy czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie, to dlaczego?

b)  czy po wycofaniu ww. działek nastąpiło ich przekazanie na cele osobiste? Proszę wskazać konkretną datę.

Odpowiedź: Działki 2/3 i 2/15 zostały wycofane z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni w 2008 r. Czynność wycofania działek 2/3 i 2/15 z działalności gospodarczej nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni wskazuje, że działki te zostały wycofane do majątku prywatnego w 2008 r.

3)  W jaki sposób wykorzystywana była pozostała część budynku gospodarczego wraz z bramą wjazdową i ogrodzeniem po 2008 r.? Czy przedmiotem najmu był tylko lokal usługowy?

Odpowiedź: Pozostała część budynku gospodarczego wraz z bramą i ogrodzeniem jest przedmiotem nieodpłatnej umowy użyczenia na rzecz ojca Wnioskodawczyni od 2011 r. W okresie między 2008 r. a 2010 r. nie była ona wykorzystywana przez Wnioskodawczynię, jak również nie była przedmiotem żadnych umów.

4)  Czy umowa najmu z lutego 2023 r., która została zakończona, była zawarta w ramach najmu prywatnego?

Odpowiedź: Umowa najmu z dnia (…) lutego 2023 r. była zawarta w ramach najmu prywatnego.

5)  W jaki sposób zostały nabyte działki nr 2/9 i 2/13 od Gminy Miasto na podstawie aktu notarialnego z listopada 2023 r.? Proszę wskazać na podstawie jakiej umowy (np. umowa sprzedaży, darowizny itp.).

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nabyła działki 2/9 i 2/13 na podstawie umowy sprzedaży zawartej między nią a Gminą Miasto w formie aktu notarialnego z listopada 2023 r.

Pytania

1)  Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia Nieruchomości będzie stanowić przychód ze źródła „odpłatne zbycie”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

2)  Czy poniesienie kosztów z tytułu ustanowienia służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych przy nabyciu Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6 stanowić będzie koszt nabycia nieruchomości, zgodnie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

1)  W ocenie Wnioskodawczyni, odpłatne zbycie Nieruchomości z uwagi na to, iż następuje z jej majątku prywatnego i nie jest związane z jednoosobową działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni, należy uznać za odpłatne zbycie Nieruchomości ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, z wyjątkiem 1/3 udziału w działce 2/15 oraz (…) udziału w działkach 2/14, 2/16 i 1/2, których zbycie nie będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu z uwagi na to, że od ich nabycia upłynął już termin, o którym mowa w tym przepisie.

2)   Zdaniem Wnioskodawczyni, koszty poniesione na ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych przy nabyciu Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6 będą stanowić koszt nabycia nieruchomości, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

Ad 1.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)    prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)    innych rzeczy,

-    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jednocześnie, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)    polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przy ocenie czy podjęte działania stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności. Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (przykładowo: interpretacja indywidualna z dnia 28 maja 2020 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.264.2020.3.DJ).

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na kryterium zarobkowości. Nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawczyni ma na celu osiągnięcie jak najwyższego zysku ze sprzedaży Nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych dla siebie efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji jest oczywiste i ciężko oczekiwać, żeby postępowała ona w sposób odmienny.

W wyroku NSA z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11, sąd ten wskazał, że spełnienie w konkretnym wypadku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Co więcej, przychód (dochód) ze sprzedaży Nieruchomości wystąpiłby również w przypadku zakwalifikowania takiego przychodu (dochodu) do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Konieczne zatem jest spełnienie pozostałych warunków wskazanych w treści art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, tj. kryterium zorganizowania i ciągłości.

a)    Brak spełnienia kryterium zorganizowania

Zorganizowanie działalności gospodarczej należy rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 8 grudnia 2020 r., sygn. akt II FSK 1543/20). Pierwszy przypadek dotyczy dopełnienia wymogów o charakterze administracyjnym, związanych z rozpoczęciem działalności gospodarczej. Należą do nich takie czynności jak, na przykład, zgłoszenie zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej do CEIDG, czy też utworzenie spółki prawa handlowego i wpisanie jej do KRS.

W przypadku zaś zorganizowania faktycznego badaniu podlega to, czy podatnik bez formalnego statusu przedsiębiorcy podejmuje faktyczne działania pozwalające na przyjęcie, że działalność ta spełnia cechy zorganizowania w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Na pojęcie to składa się zespół czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach faktycznie wyodrębnionej (zorganizowanej) struktury.

W ocenie Wnioskodawczyni, zakres czynności wykonywanych przez nią w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie wykazuje cech zorganizowania w rozumieniu wskazanego przepisu.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, ale jej głównym przedmiotem są usługi gastronomiczne. Wnioskodawczyni ani obecnie, ani w przeszłości nie prowadziła działalności, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami. Zdaniem Wnioskodawczyni podejmowane przez nią czynności odnośnie Nieruchomości nie odbiegają od zwyczajowych czynności podejmowanych przez właścicieli nieruchomości wystawionych na sprzedaż, mają charakter przygotowawczy w stosunku do planowanej transakcji i są podejmowane w celu uzyskania jak najkorzystniejszej ceny.

Należy również podkreślić, że:

• Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomości do majątku osobistego, a nie do majątku firmowego;

• Nieruchomości nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej;

• Nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych;

• Wnioskodawczyni nie ma wiedzy ani doświadczenia w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, zajmuje się działalnością gastronomiczną.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni nie podejmowała jakichkolwiek działań reklamowych, ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości i które mogłyby wskazywać na istnienie cechy „zorganizowania”.

W szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni nie umieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych. Wnioskodawczyni nie zawierała również jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Co więcej, od dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie podejmowała ona aktywnych działań zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości, które wykraczałby ponad zwykły zarząd majątkiem.

Zdaniem Wnioskodawczyni, udzielenie przez nią zgód czy pełnomocnictw Kupującym jest powszechną praktyką stosowaną przy transakcjach nabycia nieruchomości, na których inwestorzy zamierzają przeprowadzić proces inwestycyjny i nie można ich uznać za działania zmierzające do podniesienia atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców. Udzielenie przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa, o którym mowa w stanie opisie zdarzenia przyszłego, ma na celu umożliwienie Kupującym dokonania samodzielnego ustalenia stanu prawnego Nieruchomości i dokonania weryfikacji jej przydatności pod kątem planowanej inwestycji. Udzielenie takiego pełnomocnictwa i przeprowadzenie audytu Nieruchomości stanowi jeden z warunków, bez spełnienia którego Kupujący nie przystąpiliby do transakcji.

Natomiast udzielenie zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane to faktyczne działania, które mogą być realizowane przez Kupujących lub osoby działające w ich imieniu na podstawie takiej zgody lub pełnomocnictwa udzielonych przez Wnioskodawczynię takie jak:

•   wystąpienie do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci oraz zawarcia umowy przyłączeniowej,

•   składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii i ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, w tym pozwolenia na rozbiórkę, oraz na budowę, jak również innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę.

Poza udzieleniem pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, Wnioskodawczyni nie będzie uczestniczyć w żadnych działaniach planowanych przez Kupujących, ani nie będzie ponosić kosztów takich działań. Kupujący nie będą również uprawnieni do żądania od Wnioskodawczyni zwrotu takich kosztów.

Stanowisko, że udzielenie przez Wnioskodawczynię zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane i pełnomocnictwa nie może świadczyć o tym, że Wnioskodawczyni podejmuje w stosunku do Nieruchomości działania, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych m.in.:

• w wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 19 listopada 2020 r., sygn. akt I SA/Go 335/20:

„racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie skarżącej kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez »podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami«. Opisana aktywność strony zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym)”.

• wyroku NSA z dnia 11 stycznia 2022 r., sygn. akt I FSK 645/21:

„już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez skarżącą (zbywającą nieruchomość) czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz. Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta”.

• wyroku NSA z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt II FSK 507/21:

„słusznie Sąd pierwszej instancji wskazał, że organ interpretacyjny pominął, wynikające z opisu stanu faktycznego okoliczności, iż umocowanie dla kupującego zostało udzielonego celem umożliwienia mu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Czynności te miał on realizować po zakupie nieruchomości, we własnym imieniu i na własny rachunek. Z wniosku o wydanie interpretacji wyraźnie wynika, że skarżąca udzieliła kupującemu pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie nieruchomościami, o których mowa w jej wniosku, dla celów budowlanych kupującego i na reprezentowanie jej przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Skarżąca wskazała również, że nie będzie ponosiła wydatków z tym związanych. Zasadnie więc Wojewódzki Sąd Administracyjny podnosi, że skarżąca nie udzieliła kupującemu pełnomocnictw do uzyskania w jej imieniu i na jej rzecz żadnych decyzji, ani pozwoleń. Zatem to nie skarżąca będzie stroną postępowań o uzyskanie decyzji w sprawie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, lecz kupujący. Pełnomocnictwo i zgoda udzielone przez skarżącą, dotyczą jedynie dysponowania nieruchomościami dla celów budowlanych, nie mogą być zatem uznane za pełnomocnictwo do działania w cudzym imieniu w rozumieniu przepisów KC. Ponadto słusznie zaznaczył Sąd pierwszej instancji, że posiadanie statusu właściciela nieruchomości nie oznacza automatycznie uzyskania statusu strony każdego postępowania administracyjnego, dotyczącego w jakikolwiek sposób tej nieruchomości. Zarówno postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy, jak też w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej mogą toczyć się bez udziału właściciela. Błędnie więc uznał organ, że skarżąca jako właścicielka nieruchomości będzie obligatoryjnie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz wszelkich czynności związanych z przedmiotowym gruntem”.

W ocenie Wnioskodawczyni, przytoczone wyżej poglądy znajdują zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Wnioskodawczyni nie ma wiedzy, ani doświadczenia w realizacji procesu przygotowania nieruchomości na potrzeby inwestycji. Udzielenie przez nią zgody na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane i pełnomocnictwa ma na celu przyspieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez Kupujących, którzy jednocześnie chcą się upewnić, czy na nieruchomości tej będą mogli zrealizować swój zamierzony cel. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie Kupujący nie byliby zainteresowani nabyciem Nieruchomości.

Jeszcze raz wymaga przy tym podkreślenia, że czynności, których dotyczy zgoda na dysponowanie Nieruchomościami na cele budowlane oraz pełnomocnictwo wykonane będą przez Kupujących w ich własnym imieniu (jako podmiotów uprawnionych do dysponowania Nieruchomościami), na ich ryzyko i koszt. Tym samym, Wnioskodawczyni nie będzie ponosić żadnych nakładów mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży, co w zasadniczy sposób odróżnia Wnioskodawczynię od osób prowadzących profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, które podejmują takie działania na własny koszt, ponosząc ryzyko tego, że działania te nie przyniosą spodziewanego rezultatu, a zaangażowane w nie środki zostaną utracone.

Zdaniem Wnioskodawczyni, oceniając całokształt okoliczności związanych ze sprzedażą Nieruchomości, trudno dostrzec czynności, które świadczyłyby o aktywnych działaniach Wnioskodawczyni w zakresie obrotu nieruchomościami, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie podjęła w związku ze sprzedażą Nieruchomości działań, które mogłyby wskazywać na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie angażowała środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywała aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Skala podjętych przez Wnioskodawczynię czynności dotyczących Nieruchomości nie wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego – z jego punktu widzenia – przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego.

W świetle powyższego, czynności wykonywane przez Wnioskodawczynię w związku z planowaną transakcją nie mogą, jej zdaniem, samodzielnie przesądzać o zorganizowanym charakterze działań podejmowanych przez nią. Mieszczą się one bowiem w zakresie zwykłego zarządu własnym majątkiem. Racjonalne zarządzanie własnym majątkiem polega między innymi na tym, aby z perspektywy sprzedającego uzyskać z planowanej sprzedaży takiego majątku możliwie jak najkorzystniejszą cenę.

W konsekwencji nie sposób jest przyjąć, że działania Wnioskodawczyni mają charakter zorganizowany.

b)    Brak spełnienia kryterium ciągłości

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż jej działania nie wykazują również cechy ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Warunek ciągłości nie jest bowiem spełniony, jeśli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o jej zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej). Dopiero gdy z okoliczności danej transakcji wynika, że skala podjętych przez podatnika czynności dotyczących nieruchomości wykracza w sposób ewidentny poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego przychodu ze zbycia nieruchomości, a nadto, że działania te nacechowane są fachowością oraz ciągłym, nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem, to zasadne jest uznanie, że przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przesłanka „ciągłości” ma zatem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc, a tym bardziej przez cały dzień). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, tj. stałego zarobkowania (patrz. wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Przy czym o ciągłości działalności w przypadku sprzedaży nieruchomości nie może świadczyć fakt rozciągnięcia transakcji w czasie. Poza wyjątkowymi przypadkami cały proces sprzedaży nieruchomości zazwyczaj obejmuje dłuższy okres, w trakcie, którego strona sprzedająca podejmuje cały szereg działań przygotowawczych, prowadzi negocjacje, realizuje warunki sprzedaży, co jednak w żadnym razie nie świadczy o ciągłym charakterze działań Wnioskodawczyni. O takiej ciągłości można mówić dopiero, kiedy po dokonaniu jednej transakcji sprzedający podejmuje działania zmierzające do zrealizowania, nawet w odległym okresie czasu kolejnych w oparciu o zdobyte środki i doświadczenie.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, zbycie przez Wnioskodawczynię Nieruchomości ma charakter incydentalny. Działania Wnioskodawczyni mają na celu wyłącznie zarząd własnym majątkiem i nie są nacechowane fachowością oraz ciągłym, nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem. W konsekwencji, nie sposób jest przyjąć, że działania samej Wnioskodawczyni miały również charakter ciągły.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawczyni, podejmowane przez nią czynności mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie własnym majątkiem nie należy kwalifikować jako prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Skoro planowane przez Wnioskodawczynię zbycie Nieruchomości nie zostanie dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przychód ze zbycia Nieruchomości nie będzie stanowił przychodu Wnioskodawczyni z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Tym samym stanowić on będzie przychód, który Wnioskodawczyni powinna zakwalifikować jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawczyni, w zakresie 1/3 udziału w działce 2/15 oraz (…) udziału w działkach 2/14, 2/16 i 1/2 przychód na gruncie PIT w ogóle nie powstanie. Udziały w tych działkach zostały bowiem nabyte przez Wnioskodawczynię w 2008 r., zatem upłynął już pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT – tym samym w tej części przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię nie będzie zarówno przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z odpłatnego zbycia – innymi słowy, nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT.

Ad 2.

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie o PIT, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o PIT, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W ocenie Wnioskodawczyni, koszty poniesione z tytułu ustanowienia służebności gruntowych polegających na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych, poniesione przy nabyciu Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6, stanowią udokumentowane koszty nabycia w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Przede wszystkim należy wskazać, że ustanowienie przedmiotowych służebności było warunkiem faktycznej i prawnej możliwości korzystania z Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6 zgodnie z ich przeznaczeniem oraz zapewnienia im dostępu do drogi. W praktyce bez ustanowienia służebności przechodu i przejazdu Nieruchomość 1-4 oraz Nieruchomość 6 nie mogłyby być w pełni wykorzystywane oraz przedstawiałaby istotnie ograniczoną wartość gospodarczą, co oznacza, że wydatek ten pozostaje w bezpośrednim związku z ich nabyciem.

Koszty te zostały poniesione w ścisłym związku czasowym i funkcjonalnym z transakcją zakupu Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6 i stanowiły element ekonomicznie niezbędny do skutecznego nabycia prawa własności nieruchomości o określonych cechach użytkowych. W istocie bowiem przedmiotem nabycia były nieruchomości wraz z zapewnionym dostępem komunikacyjnym, a ustanowienie służebności było instrumentem prawnym umożliwiającym uzyskanie takiego dostępu. Tym samym wydatek na ustanowienie służebności nie ma charakteru odrębnego, samoistnego świadczenia, lecz pozostaje integralnie związany z procesem nabycia i warunkuje możliwość realizacji prawa własności w sposób pełny i zgodny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Z perspektywy art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, przez koszty nabycia należy rozumieć wszelkie udokumentowane wydatki, które muszą zostać poniesione, aby skutecznie i definitywnie wejść w posiadanie nieruchomości o określonym stanie prawnym i użytkowym. Do takich kosztów zalicza się nie tylko cenę wskazaną w umowie sprzedaży, lecz również inne wydatki bezpośrednio warunkujące nabycie, w tym opłaty notarialne, sądowe czy podatki związane z transakcją. Analogicznie należy traktować wynagrodzenie za ustanowienie służebności, jeżeli jego poniesienie było niezbędne dla zapewnienia nieruchomości dostępu do drogi i tym samym realnej możliwości korzystania z niej.

Dodatkowo należy podkreślić, że ustanowienie służebności gruntowej wpływa na wartość nieruchomości, zwiększając jej użyteczność oraz rynkową atrakcyjność. Wydatek ten nie ma charakteru eksploatacyjnego ani bieżącego, lecz prowadzi do trwałego ukształtowania stanu prawnego nieruchomości. W konsekwencji spełnia on również przesłankę nakładu zwiększającego wartość rzeczy, o której mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, przy czym w realiach sprawy zasadniejsze jest jego zakwalifikowanie jako elementu kosztu nabycia, gdyż został poniesiony na etapie uzyskiwania prawa własności i był funkcjonalnie związany z samą czynnością nabycia.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że wydatki poniesione z tytułu ustanowienia służebności gruntowych zapewniających dostęp do drogi pozostają w bezpośrednim i nierozerwalnym związku z nabyciem Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6, warunkują możliwość korzystania z nich zgodnie z jej przeznaczeniem oraz wpływają na ich wartość rynkową. W konsekwencji, o ile zostały właściwie udokumentowane, zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT, powinny zostać zaliczone do udokumentowanych kosztów nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c tej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Według art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 194 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒    nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒    nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem, odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-        zarobkowym celu działalności,

-        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 49/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Ze złożonego przez Panią wniosku oraz jego uzupełnień wynika, że posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jest Pani osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem Pani przeważającej działalności jest działalność w zakresie restauracji i innych stałych placówek gastronomicznych (PKD 56.10.A). Wykonywana działalność obejmuje także m.in. następujące kody PKD: 10.13.Z Produkcja wyrobów z mięsa, włączając wyroby z mięsa drobiowego, 10.20.Z Przetwarzanie i konserwowanie ryb, skorupiaków i mięczaków, 10.31.Z Przetwarzanie i konserwowanie ziemniaków, 10.85.Z Wytwarzanie gotowych posiłków i dań, 10.89.Z Produkcja pozostałych artykułów spożywczych, gdzie indziej niesklasyfikowana. Posiada Pani w swojej działalności gospodarczej wpisane PKD związane z działalnością w zakresie nieruchomości: 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Nie prowadzi Pani jednak aktywnej działalności gospodarczej w zakresie obejmującym powyższe kody PKD, jak również nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich w ramach swojej działalności gospodarczej. Jest Pani m.in. wspólnikiem spółki F spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która to spółka zajmuje się działalnością deweloperską. Jest Pani właścicielką następujących nieruchomości:

1) niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 1/9 i 1/10 (KW nr (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane (Nieruchomość 1);

2) niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 2/5, 2/11 i 2/18 (KW nr (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane dla działek nr 2/11 i 2/18 a dla działki 2/5 bez oznaczonego sposobu korzystania (Nieruchomość 2);

3) niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7 (KW nr (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy dla działki nr 3/5, działka gruntu dla działek nr 3/1, 3/2, 3/3 oraz DR – drogi dla działki nr 3/7 (Nieruchomość 3);

4) niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 4/1, 4/3, 5/1 (KW nr (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy dla działki nr 4/3, DR – drogi dla działki nr 5/1 oraz droga dla działki nr 4/1 (Nieruchomość 4);

5) niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 2/9 i 2/13 (działki 1 i 2) oraz zabudowanych działek ewidencyjnych nr 2/3 i 2/15 (działki 3 i 4) (KW nr (…)) położonych w A, o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy dla działki nr 2/15, BP – zurbanizowane tereny niezabudowane dla działek nr 2/9 i 2/13, B – tereny mieszkaniowe dla działki nr 2/3 (Nieruchomość 5). Działka nr 2/3 zabudowana jest murowanym niepodpiwniczonym parterowym budynkiem gospodarczym w złym stanie technicznym, przeznaczonym do generalnego remontu lub rozbiórki, niewyposażonym w instalacje, natomiast na części działki 2/15 znajduje się brama wjazdowa do budynku znajdującego się na działce 2/3 wraz murowanym ogrodzeniem.

Ponadto, jest Pani współwłaścicielką nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 1/2, 1/4, 2/7, 2/8, 2/12, 2/14, 2/16, 1/6, 1/12 (KW nr (…)) położonych w A. Działka 1/4 stanowi w całości użytek oznaczony symbolem „dr”, tj. drogi. Działki 2/7, 2/8, 1/6, 1/12, 2/12, 2/14, 2/16, 1/2 stanowią w całości użytek oznaczony symbolem „Bp”, tj. zurbanizowane tereny niezabudowane (Nieruchomość 6).

Nabycie Nieruchomości 1-4 przez Panią od Gminy Miasto z nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z maja 2024 r. Nabycie przez Panią poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości 5 nastąpiło w następujący sposób:

·    działka 2/3: nabycie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu i prawo własności budynku wskutek podziału majątku z mężem w drodze podziału majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 lutego 2008 r., a następnie nabycie działki na własność od Gminy Miasto (akt notarialny z grudnia 2021 r.);

·    działka 2/15: nabycie 1/3 udziału wskutek podziału majątku z mężem w drodze podziału majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego z lutego 2008 r., następnie nabycie 2/3 udziału na podstawie umowy zamiany z Paniami B i C na podstawie aktu notarialnego z listopada 2023 r.;

·    działka 2/9 i 2/13: nabycie na podstawie umowy sprzedaży zawartej między Panią a Gminą Miasto na podstawie aktu notarialnego z listopada 2023 r.

Nabycie przez Panią udziałów w poszczególnych działkach wchodzących w skład Nieruchomości 6 nastąpiło w następujący sposób:

·    działki 1/4, 2/7, 2/12, 1/6, 1/12 i 2/8: nabycie w udziale wynoszącym (…) na podstawie umowy sprzedaży od Gminy Miasto (akt notarialny z listopada 2023 r.), a w udziale (…) nabycie w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z dnia 23 listopada 2023 r.);

·    działki 2/14, 2/16 i 1/2: nabycie w udziale wynoszącym (…) w drodze podziału majątku wspólnego z mężem na podstawie aktu notarialnego z lutego 2008 r., w udziale (…) nabycie w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z listopada 2023 r.).

Pozostałą część udziałów w działkach 2/14, 2/16 i 1/2 nabyły:

·    BB (Sprzedająca 1): w udziale wynoszącym (…) części – w drodze spadku po zmarłym w dniu (…) listopada 2018 r. ojcu (zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia z lutego 2019 r.), a w udziale wynoszącym (…) – w drodze umowy zamiany (akt notarialny z listopada 2023 r.) oraz

·    CC (matka BB, Sprzedająca 2): w udziale wynoszącym (…) części – od Gminy Miasto w dniu (…) grudnia 1997 r., w udziale wynoszącym (…) – w dniu (…) września 2004 r., a w udziale wynoszącym (…) – w dniu (…) listopada 2023 r. w drodze zamiany (akt notarialny z listopada 2023 r.).

Ponadto udziały w działkach 1/4, 2/7, 2/12, 1/6, 1/12 i 2/8 Sprzedająca 1 i 2 nabyły każda w udziałach wynoszących po (…) części od Miasta na podstawie umowy sprzedaży (akt notarialny z listopada 2023 r.). Nieruchomości 1-6 zwane są dalej łącznie jako Nieruchomości. Nabyła Pani przedmiotowe Nieruchomości z zamiarem powiększenia obszaru posiadanych nieruchomości oraz lokaty kapitału. Wskazuje Pani, że prawdopodobnie od 1996 r. (nie pamięta Pani dokładnej daty) wykorzystywała wraz z mężem jedynie działkę 2/3 i 2/15 do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozostałych działek w okresie od 1996 r. do 2008 r. nie wykorzystywała Pani do działalności gospodarczej. Od 2008 r. żadna z wymienionych działek (w tym działka 2/3 i 2/15) nie była i nie jest i nie będzie przez Panią wykorzystywana w jakikolwiek sposób. Działki 2/3 i 2/15 zostały wycofane z działalności gospodarczej do Pani majątku prywatnego w 2008 r. Czynność wycofania działek 2/3 i 2/15 z działalności gospodarczej nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomości nie były nigdy wprowadzone przez Panią do ewidencji środków trwałych, ani nie były wykorzystywane przez Panią w jednoosobowej działalności gospodarczej. Nie odliczyła Pani również podatku naliczonego VAT przy nabyciu Nieruchomości. Ponadto, nie podejmowała Pani jakichkolwiek działań reklamowych, ani marketingowych w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości. Wszystkie Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości posiadają prawidłowy dostęp do drogi publicznej. Nieruchomości nie są położone w granicach parku narodowego, specjalnej strefy ekonomicznej, ani w obszarze rewitalizacji oraz nie są położone w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Nieruchomości nie są nieruchomościami rolnymi, ani nie stanowią gospodarstwa rolnego zarówno w rozumieniu Kodeksu cywilnego, jak i w rozumieniu ustawy z o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawy o podatku rolnym. Nieruchomości ponadto nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust 3 ustawy o lasach, ani nie stanowią lasu. Dla Nieruchomości została natomiast wydana decyzja o warunkach zabudowy z maja 2025 r. przez Prezydenta Miasta. Wystąpiła Pani o warunki zabudowy we własnym imieniu, celem ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z urządzeniami, komunikacją wewnętrzną z parkingiem oraz wiatą na wózki zakupowe, wiatą śmietnikową i pylonem reklamowym. Nieruchomości nie są obciążone żadnymi niespłaconymi długami, w tym również należnościami o charakterze podatkowym, nie stanowią przedmiotu zabezpieczenia, a także nie zaistniały żadne okoliczności uzasadniające ustanowienie na Nieruchomościach hipoteki ustawowej lub przymusowej oraz ustanowienie takich hipotek nie zagraża w przyszłości. Nieruchomości nie były przedmiotem żadnych czynności prawnych rozporządzających, ani jakichkolwiek czynności prawnych zobowiązujących do rozporządzenia nimi na rzecz osób trzecich. Nieruchomości na dzień złożenia wniosku są przedmiotem umów użyczenia zawartych przez Panią w dniu 19 września 2025 r. Umowy użyczenia zostały zawarte przez Panią z D spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, Kupujący 1 oraz E spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, Kupujący 2. Powyższe umowy użyczenia zostały zawarte w związku z tym, że zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości Kupujący 1 oraz Kupujący 2 mieli uzyskać pozwolenia oraz zgody, zezwolenia, decyzje, uzgodnienia niezbędne do pozyskania pozwolenia na budowę, czemu miało służyć zawarcie ww. umów użyczenia. W przypadku Nieruchomości 5 wskazuje Pani, że adres, pod którym położona jest ta nieruchomość, jest używany jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej Pani ojca, jako adres siedziby spółki F sp. z o.o. oraz na podstawie umowy najmu z lutego 2023 r. wynajmowała Pani lokal położony na Nieruchomości 5 spółce F sp. z o.o. w ramach najmu prywatnego. Tylko działki 2/3 i 2/15 są użytkowane jako stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej Pani ojca. Pani ojciec na podstawie umowy użyczenia od 2011 r. prowadzi działalność gospodarczą na pozostałej części budynku gospodarczego wraz z bramą i ogrodzeniem na działkach 2/3 i 2/15, która w okresie między 2008 r. a 2010 r. nie była wykorzystywana przez Panią, jak również nie była przedmiotem żadnych umów. Nie zawierała Pani żadnych innych umów w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku o interpretację. Natomiast umowa najmu lokalu położonego na Nieruchomości 5 została zakończona. Lokal znajduje się na działce 2/3 i jest to lokal usługowy znajdujący się w budynku położonym na działce 2/3. Budynek znajdujący się na działce 2/3 cały czas jest i będzie budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego. Przed dokonaniem sprzedaży nie dojdzie do rozbiórki budynku gospodarczego. Do 2008 r. Pani wraz z byłym mężem wykorzystywaliście budynek gospodarczy (w którym również znajduje się też lokal) do własnej działalności gospodarczej. Zarówno Pani, jaki i Pani mąż posiadaliście swoje działalności gospodarcze i prowadziliście wspólnie działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Byliście oboje zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Od 2008 r. budynek gospodarczy, w którym również znajduje się lokal nie był wykorzystywany przez Panią w żaden sposób. Wyżej wskazany budynek wraz z lokalem nie stanowią składnika Pani działalności gospodarczej, nie stanowią również środka trwałego w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, czy też towaru handlowego w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Wskazany budynek i lokal wchodzą wyłącznie w skład Pani majątku osobistego. Nieruchomości nie są zabudowane podziemnymi instalacjami, ani urządzeniami, jak również nie zawierają ukrytych urządzeń, ani substancji niezgodnych z jej przeznaczeniem. 4 listopada 2025 r. Pani wraz ze Sprzedającą 1 i Sprzedającą 2 rozwiązałyście umowę przedwstępną sprzedaży z listopada 2024 r. nieruchomości w formie aktu notarialnego przed notariuszem z Kupującym 1 i zawarłyście nową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego przed notariuszem z Kupującym 1 oraz Kupującym 2 (Kupujący). Pani oraz Sprzedająca 1 i 2 oraz Kupujący będą dalej nazywane łącznie „Stronami”. Spółka 1 jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Zarówno Kupujący 1, jak i Kupujący 2 prowadzą działalność sklasyfikowaną w Polskiej Klasyfikacji Działalności 2007 pod kodem 68.20.Z wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Strony umowy postanowiły w nowej umowie przedwstępnej zawrzeć następujące ustalenia względem Nieruchomości:

a)  Pani oraz Kupujący 1 zgodnie oświadczyliście, że zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której sprzeda Pani na rzecz Kupującego 1, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 5, a Kupujący 1 po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie wskazaną wyżej, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 5 kupi;

b)  Pani oraz Sprzedająca 1 i 2 i Kupujący 1 zgodnie oświadczacie, że zobowiązujecie się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której Pani oraz Sprzedająca 1 i 2 sprzedadzą na rzecz Kupującego 1, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem służebności przesyłu, Nieruchomość 6, a Kupujący 1 po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie wskazaną wyżej, wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 6 kupi;

c)  Pani oraz Kupujący 2 zgodnie oświadczacie, że zobowiązujecie się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży, na podstawie której Pani sprzeda na rzecz Kupującego 2, wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4, a Kupujący 2 po spełnieniu się warunków wskazanych w Umowie wskazane wyżej, wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 kupi.

Strony umowy ustaliły warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i obejmują m.in.:

a)  uzyskania przez Kupującego 1, w całości na swój koszt, w terminie 22 (dwudziestu dwóch) miesięcy od dnia podpisania Pierwotnej Umowy, tj. do dnia (…) września 2026 r., ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Kupującego 1 inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, w tym infrastrukturą mediów i infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym (w pełnej relacji skrętów tj. prawo i lewoskręty) na Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6 i z uwzględnieniem przyjętych przez Kupującego 1 założeń dotyczących tej inwestycji oraz uzyskania przez Kupującego 2, w całości na swój koszt, w terminie 22 (dwudziestu dwóch) miesięcy od dnia podpisania Pierwotnej Umowy, tj. do dnia (…) września 2026 r., ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Kupującego 2 inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, w tym infrastrukturą mediów i infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym (w pełnej relacji skrętów tj. prawo i lewoskręty) na Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 i z uwzględnieniem przyjętych przez Kupującego 2 założeń dotyczących tej inwestycji;

b)  że na dzień zawarcia umów przyrzeczonych, w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości lub jej części nie będą po stronie sprzedających istniały żadne umowy najmu, dzierżawy lub jakiekolwiek inne umowy uprawniające osoby trzecie do korzystania z przedmiotowej nieruchomości lub ograniczające w jakikolwiek sposób Pani prawo własności oraz Sprzedającej 1 i 2 oraz nie będą istniały żadne zobowiązania Pani oraz Sprzedających 1 i 2 do zawarcia takich umów i poza rozwiązaniem wszelkich ewentualnych umów najmu i dzierżawy istniejących w chwili zawarcia umowy, stan prawny i faktyczny w odniesieniu do Pani oraz Sprzedających 1 i 2 i Nieruchomości nie ulegnie zmianie, w tym żadne z oświadczeń i zapewnień Pani oraz Sprzedających 1 i 2 nie okażą się nieprawdziwe lub wprowadzające w błąd, a w szczególności przedmiotowe Nieruchomości będą w stanie wolnym od jakichkolwiek praw i roszczeń osób trzecich oraz jakichkolwiek obciążeń, w tym działy III i IV ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych Nieruchomości wolne będą od wpisów oraz jakichkolwiek wzmianek o wnioskach osób trzecich o ujawnienie praw lub roszczeń w tych księgach wieczystych, za wyjątkiem służebności opisanej w umowie oraz roszczenia Kupującego 1 o zawarcie umowy przyrzeczonej 1 lub umowy przyrzeczonej 2 i roszczenia Kupującego 2 o zawarcie umowy przyrzeczonej 3;

c)   możliwość jednoczesnego nabycia przez Kupującego 1 Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 oraz przez Kupującego 2 Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.

Pani oraz Sprzedająca 1 i 2 oświadczyliście, iż udzielają Kupującym, każdemu z nich z oddzielnie, pełnomocnictwa (z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw) i umocowują Kupujących, każdego z nich oddzielnie, do:

a)  występowania z wnioskiem o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów i zaświadczeń dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: w zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisów i wyrysów z rejestrów i ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenia dotyczącego uproszczonego planu urządzania lasu, obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji, a także do wglądu do akt księgi wieczystej oraz pobierania wszelkich odpisów i wypisów, jak również dokonania wszelkich czynności związanych wygaszeniem decyzji wydanych dla Nieruchomości;

b)  składania stosownych wniosków zmierzających do wyeliminowania z obrotu prawnego, w tym uchylenia lub wygaszenia, wszelkich decyzji dotyczących Nieruchomości, których wyeliminowanie z obrotu prawnego jest konieczne dla uzyskania przez Kupującego decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, co nie będzie dotyczyć decyzji o warunkach zabudowy;

c)   zawierania umów przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na rzecz dowolnych podmiotów wskazanych przez Kupującego, zgodnie z treścią § 11 umowy;

d)  dokonywania wszelkich czynności prawnych oraz składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy jakie okażą się niezbędne w wykonaniu tego pełnomocnictwa

-    przy czym niniejsze pełnomocnictwo uprawnia pełnomocnika (lub dalszego pełnomocnika) do reprezentowania mocodawcy przed wszelkimi podmiotami, władzami w tym sądami – wyłącznie wydziałami ksiąg wieczystych, urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, organami skarbowymi oraz Zakładem Ubezpieczeń Społecznych.

Ponadto, Pani oraz Sprzedająca 1 i 2 udzieliłyście Kupującym – prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, a ponadto wyraziłyście zgodę na dokonywanie przez Kupujących badań geologicznych gruntu na Nieruchomościach i dokonywania w tym celu przez Kupujących stosownych odwiertów, przy czym Kupujący zobowiązali się w takim przypadku każdorazowo do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości. Jednocześnie Strony zgodnie ustaliły, że Pani oraz Sprzedająca 1 i 2 jesteście również zobowiązane do przedstawienia Kupującym bez zbędnej zwłoki, to jest w terminach umożliwiających zakończenie procedury zawarcia umów przyrzeczonych w określonym w umowie terminie, będących w posiadaniu Pani oraz Sprzedającej 1 i 2 dokumentów i informacji wymaganych przez Kupujących w ramach przedmiotowego badania, w celu przeprowadzenia badania stanu technicznego i prawnego Nieruchomości oraz do udostępniania terenu Nieruchomości inspektorom, pracownikom i innym doradcom Kupujących w celu dokonywania jej oględzin, odwiertów i innych badań Nieruchomości, przy czym koszt takich badań w całości obciąża Kupujących. Po uzyskaniu wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych i sfinalizowaniu umowy sprzedaży Kupujący 1 i Kupujący 2 będą wykorzystywali Nieruchomości dla celów związanych z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT. Oprócz Kupującemu 1 oraz Kupującemu 2 udzieliła Pani jedynie pełnomocnictwa Pani GG do postępowania administracyjnego, którego celem było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (Decyzja z maja 2025 r.). Nie zamierza Pani udzielać innym podmiotom/osobom pełnomocnictw. Nie planuje Pani ponoszenia żadnych nakładów na przedmiotowych działkach będących przedmiotem sprzedaży. Planuje Pani dokonać sprzedaży działek w IV kwartale 2026 r. Na przestrzeni wielu lat kilkanaście razy zmieniała Pani miejsce zamieszkania, co wiązało się ze sprzedażą wcześniej nabytych nieruchomości stanowiących jej majątek prywatny. Z uwagi na znaczny upływ czasu nie jest Pani obecnie w stanie odtworzyć wszystkich szczegółów dotyczących historycznych transakcji sprzedaży nieruchomości, w szczególności dat nabycia i sprzedaży poszczególnych nieruchomości oraz sposobu rozdysponowania środków uzyskanych z ich sprzedaży. Nieruchomości te były nabywane na potrzeby mieszkaniowe (prywatne) Pani oraz Pani rodziny, a ich sprzedaż była związana przede wszystkim ze zmianą miejsca zamieszkania lub zmianą sytuacji życiowej. Niezależnie od powyższego, jest Pani w stanie wskazać dokładniejsze informacje, które dotyczą dwóch transakcji sprzedaży niezabudowanych działek położonych w A:

a) działka niezabudowana położona przy ul. 1 w A:

• Nieruchomość została nabyta przez Panią (…) października 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży,

• Działka została nabyta w celu lokaty kapitału,

• Od momentu nabycia do chwili sprzedaży działka pozostawała niezabudowana i nie była wykorzystywana przez Panią,

• Sprzedaż działki nastąpiła (…) lutego 2023 r. na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest Pani wspólnikiem,

• Przyczyną sprzedaży była potrzeba udzielenia dodatkowego finansowania spółce,

• Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na pożyczkę do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest Pani wspólnikiem.

b) działka niezabudowana położona przy ul. 2 w A:

• Nieruchomość została nabyta przez Panią w dniu (…) lipca 2022 r. na podstawie umowy sprzedaży,

• Działka została nabyta w celu lokaty kapitału,

• Od momentu nabycia do chwili sprzedaży działka pozostawała niezabudowana i nie była wykorzystywana przez Panią,

• Sprzedaż działki nastąpiła (…) sierpnia 2023 r. na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest Pani wspólnikiem,

• Przyczyną sprzedaży była potrzeba udzielenia dodatkowego finansowania spółce,

• Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na pożyczkę do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest Pani wspólnikiem.

Posiada Pani inne nieruchomości, natomiast obecnie nie planuje ich sprzedaży. Obecnie nie planuje Pani nabycia kolejnych nieruchomości w przyszłości. Ponadto, z tytułu nabycia Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6 poniosła Pani koszty związane z ustanowieniem służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych. W przypadku Nieruchomości 1-4 ustanowienie służebności gruntowej nastąpiło w akcie notarialnym z dnia 17 maja 2024 r., natomiast w przypadku Nieruchomości 6 w akcie z dnia 23 listopada 2023 r. Ustanowienie tych służebności było niezbędne w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla działek będących przedmiotem wniosku. Nie otrzymuje/nie otrzymywała Pani wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności gruntowej. Poniosła Pani łącznie wydatki z tytułu ustanowienia służebności gruntowej w wysokości (…) zł (w tym poniosła koszt w wysokości (…) zł (…) maja 2024 r., natomiast koszt w wysokości (…) zł poniosła Pani (…) listopada 2023 r.).

Odnosząc się do powyższego, należy rozważyć, czy planowana czynność sprzedaży Nieruchomości będzie zawierała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości 1-5 oraz udziałów w Nieruchomości 6, o których mowa we wniosku.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku oraz jego uzupełnieniach – w odniesieniu planowanej w 2026 r. sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości – nie wskazują, że sprzedaż ta będzie następowała w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przedmiotem Pani przeważającej działalności jest działalność w zakresie restauracji i innych stałych placówek gastronomicznych (PKD 56.10.A). Wykonywana działalność obejmuje także m.in. następujące kody PKD: 10.13.Z Produkcja wyrobów z mięsa, włączając wyroby z mięsa drobiowego, 10.20.Z Przetwarzanie i konserwowanie ryb, skorupiaków i mięczaków, 10.31.Z Przetwarzanie i konserwowanie ziemniaków, 10.85.Z Wytwarzanie gotowych posiłków i dań, 10.89.Z Produkcja pozostałych artykułów spożywczych, gdzie indziej niesklasyfikowana. Posiada Pani w swojej działalności gospodarczej wpisane PKD związane z działalnością w zakresie nieruchomości: 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Nie prowadzi Pani jednak aktywnej działalności gospodarczej w zakresie obejmującym powyższe kody PKD, jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich w ramach swojej działalności gospodarczej. Nabyła Pani przedmiotowe Nieruchomości z zamiarem powiększenia obszaru posiadanych nieruchomości oraz lokaty kapitału. Wskazuje Pani, prawdopodobnie od 1996 r. (nie pamięta Pani dokładnej daty) wykorzystywała wraz z mężem jedynie działkę 2/3 i 2/15 do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozostałych działek w okresie od 1996 r. do 2008 r. nie wykorzystywała Pani do działalności gospodarczej. Od 2008 r. żadna z wymienionych działek (w tym działka 2/3 i 2/15) nie była i nie jest i nie będzie przez Panią wykorzystywana w jakikolwiek sposób. Działki 2/3 i 2/15 zostały wycofane z działalności gospodarczej do Pani majątku prywatnego w 2008 r. Czynność wycofania działek 2/3 i 2/15 z działalności gospodarczej nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedmiotowe nieruchomości nie były nigdy wprowadzone przez Panią do ewidencji środków trwałych, ani nie były wykorzystywane przez Panią w jednoosobowej działalności gospodarczej. Nie odliczyła Pani również podatku naliczonego VAT przy nabyciu Nieruchomości. Na podstawie umowy najmu z 13 lutego 2023 r. wynajmowała Pani lokal położony na Nieruchomości 5 spółce F sp. z o.o. w ramach najmu prywatnego – umowa została zakończona. Jedynie Pani ojciec na podstawie umowy użyczenia od 2011 r. prowadzi działalność gospodarczą na pozostałej części budynku gospodarczego wraz z bramą i ogrodzeniem na działkach 2/3 i 2/15. Nie zawierała Pani żadnych innych umów w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku o interpretację. Ponadto, nie podejmowała Pani jakichkolwiek działań reklamowych, ani marketingowych w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości. Wszystkie Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości nie były przedmiotem żadnych czynności prawnych rozporządzających, ani jakichkolwiek czynności prawnych zobowiązujących do rozporządzenia nimi na rzecz osób trzecich. Oprócz Kupującemu 1 oraz Kupującemu 2 udzieliła Pani jedynie pełnomocnictwa jednej osobie do postępowania administracyjnego, którego celem było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie zamierza Pani udzielać innym podmiotom/osobom pełnomocnictw. Nie planuje Pani ponoszenia żadnych nakładów na przedmiotowych działkach będących przedmiotem sprzedaży. Posiada Pani inne nieruchomości, natomiast obecnie nie planuje ich sprzedaży. Obecnie nie planuje Pani nabycia kolejnych nieruchomości w przyszłości.

Uwzględniając całokształt czynności dotyczących planowanej sprzedaży działek nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1, 2/9, 2/13, 2/3, 2/15 oraz udziałów w działkach nr: 1/2, 1/4, 2/7, 2/8, 2/12, 2/14, 2/16, 1/6, 1/12 stwierdzam, że czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania ww. działek do sprzedaży. Okoliczności dotyczące sprzedaży przedmiotowych działek nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione będą przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pani czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem istotą Pani działania nie jest i nie będzie prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Zdarzenie opisane we wniosku wskazuje, że skutki podatkowe sprzedaży działek nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1, 2/9, 2/13, 2/3, 2/15 oraz udziałów w działkach nr 1/2, 1/4, 2/7, 2/8, 2/12, 2/14, 2/16, 1/6, 1/12 należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, jak wskazano na wstępie, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Panią działek nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1, 2/9, 2/13, 2/3, 2/15 oraz udziałów w działkach nr 1/2, 1/4, 2/7, 2/8, 2/12, 2/14, 2/16, 1/6, 1/12 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Należy podkreślić użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt, czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795)

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku, nieodpłatnego zniesienia współwłasności), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Jak wynika z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 236):

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 ww. Kodeksu) albo z mocy prawa, np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 ww. Kodeksu).

Stosownie natomiast do art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą ustania wspólności ustawowej wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Natomiast, umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany może nie występować świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

Wyjaśnić należy ponadto, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W świetle art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że nabycie przez Panią działek nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1 nastąpiło od Gminy Miasto na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z maja 2024 r. Prawo użytkowania wieczystego działki gruntu i prawo własności budynku działki nr 2/3 nabyła Pani wskutek podziału majątku z Pani byłym mężem w drodze podziału majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego z lutego 2008 r., a następnie nastąpiło nabycie działki na własność od Gminy Miasto (akt notarialny z grudnia 2021 r.). Nabycie 1/3 udziału działki nr 2/15 nastąpiło wskutek podziału majątku z Pani byłym mężem w drodze podziału majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego z lutego 2008 r., następnie nabycie 2/3 udziału działki nr 2/15 na podstawie umowy zamiany z Paniami B i C na podstawie aktu notarialnego z listopada 2023 r. Nabycie przez Panią działek nr 2/9 i 2/13 nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży zawartej między Panią a Gminą Miasto w formie aktu notarialnego z listopada 2023 r. Natomiast nabycie przez Panią udziałów w działkach nr 1/4, 2/7, 2/12, 1/6, 1/12 i 2/8 nastąpiło w udziale wynoszącym (…) na podstawie umowy sprzedaży od Gminy Miasto (akt notarialny z listopada 2023 r.), a w udziale (…) nastąpiło w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z listopada 2023 r.), w działkach nr 2/14, 2/16 i 1/2 w udziale wynoszącym (…) nabycie nastąpiło w drodze podziału majątku wspólnego z Pani byłym mężem na podstawie aktu notarialnego z lutego 2008 r., w udziale (…) w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie (akt notarialny z listopada 2023 r.). Planuje Pani dokonać sprzedaży przedmiotowych działek w IV kwartale 2026 r.

Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku działek nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1, 2/3, 2/9, 2/13 i 2/3 udziałów w działce nr 2/15 oraz (…) udziałów w działkach nr 1/4, 2/7, 2/12, 1/6, 1/12 i 2/8 oraz (…) udziałów w działkach nr 2/14, 2/16, 1/2 jeszcze nie upłynie, bowiem ich nabycie miało miejsce w 2021 r., 2023 r. oraz 2024 r. Natomiast w przypadku planowanej sprzedaży udziałów: 1/3 w działce nr 2/15 oraz (…) w działkach nr 2/14, 2/16, 1/2 pięcioletni niewątpliwie termin już upłynął.

Mając na uwadze opis sprawy i powyższe przepisy prawne stwierdzam, że planowania w IV kwartale 2026 r. sprzedaż przez Panią działek nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1, 2/3, 2/9, 2/13, 2/3 i 2/3 udziałów w działce nr 2/15 oraz (…) udziałów w działkach nr /4, 2/7, 2/12, 1/6, 1/12 i 2/8 oraz (…) udziałów w działkach nr 2/14, 2/16, 1/2, która nastąpi przed upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych Nieruchomości, będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tych nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast planowana sprzedaż udziałów: 1/3 w działce nr 2/15 oraz (…) w działkach nr 2/14, 2/16, 1/2 nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Odnosząc się do Pani pytania czy poniesienie kosztów z tytułu ustanowienia służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych przy nabyciu działek nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1, oraz udziałów w działkach nr: 1/2, 1/4, 2/7, 2/8, 2/12, 2/14, 2/16, 1/6, 1/12 stanowić będzie koszt nabycia nieruchomości zgodnie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wskazać, że:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższymi uregulowaniami, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmującymi w szczególności udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można zaliczyć:

·   udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,

·   udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, czy też wynagrodzenie za ustanowienie służebności, jeżeli poniesienie tego wydatku było niezbędne dla zapewnienia nieruchomości dostępu do drogi i tym samym realnej możliwości korzystania z niej.

Rozpatrując powyższe należy mieć na względzie fakt, że aby dany wydatek zaliczyć jako nakład zwiększający wartość nieruchomości w czasie jej posiadania musi zostać udokumentowany w sposób, o którym mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazała Pani, że z tytułu nabycia Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6 poniosła Pani koszty związane z ustanowieniem służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych. W przypadku Nieruchomości 1-4 ustanowienie służebności gruntowej nastąpiło w akcie notarialnym z dnia 17 maja 2024 r., natomiast w przypadku Nieruchomości 6 w akcie z dnia 23 listopada 2023 r. ustanowienie tych służebności było niezbędne w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla tych działek.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzam, że poniesienie kosztów z tytułu ustanowienia służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez układ komunikacyjny dróg wewnętrznych przy nabyciu działek nr: 1/9, 1/10, 2/5, 2/11, 2/18, 3/1, 3/2, 3/3, 3/5, 3/7, 4/1, 4/3, 5/1 oraz udziałów w działkach nr: 1/2, 1/4, 2/7, 2/8, 2/12, 2/14, 2/16, 1/6, 1/12, tj. Nieruchomości 1-4 oraz Nieruchomości 6, stanowić będzie koszt nabycia nieruchomości, zgodnie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pani przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzeń przyszłych podanych przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenia przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzeń przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Panią wyroków i interpretacji indywidualnej wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Ponadto, wskazuję, że ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pani jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (pozostałych współwłaścicieli).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.