Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.345.2025.4.PSZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 maja 2025r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 2 lipca 2025 r. (wpływ 4 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.A

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.A

Opis zdarzeń przyszłych

Zainteresowaną będącą stroną postępowania oraz zainteresowanym niebędącym stroną postępowania są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, pozostające w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej (dalej: „Zainteresowani”).

Zainteresowani nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

Źródłem dochodu Zainteresowanych jest w przypadku Zainteresowanej umowa o pracę, natomiast w przypadku Zainteresowanego – kontrakt menedżerski.

Zainteresowani posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT.

Zainteresowani w 2019 r. nabyli od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (małżeństwa):

1) niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr 1/24,

2) niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr 1/25,

3) niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr 1/26,

4) udział 8/16 części w niezabudowanej działce nr 1/14 (droga dojazdowa do działek nr 1/24, 1/25 oraz 1/26).

Zainteresowani nabyli powyższe działki celem zabezpieczenia finansowego trójki swoich dzieci. Z uwagi jednak na zmianę planów życiowych dzieci, Zainteresowani zdecydowali się sprzedać powyższe nieruchomości, a uzyskane w ten sposób środki pieniężne zdecydowali się przeznaczyć na zabezpieczenie swojej starości oraz wsparcie finansowe dzieci.

Celem szybszego spieniężenia ww. nieruchomości Zainteresowani dokonali w 2022 r. ich podziału, w następujący sposób:

1) działka nr 1/24 została podzielona na działki o nr: 1/27; 1/28 oraz 1/29,

2) działka nr 1/25 została podzielona na działki o nr: 1/33; 1/34 oraz 1/35 (droga wewnętrzna),

3) działka nr 1/26 została podzielona na działki o nr: 1/30; 1/31 oraz 1/32.

Zainteresowani, aby dokonać powyższego podziału zmuszeni byli do uprzedniego wystąpienia o warunki zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane w latach 2020-2021.

Zainteresowani zamierzają przeznaczyć na sprzedaż nowo wydzielone działki o nr: 1/27; 1/28; 1/29; 1/30; 1/31; 1/32; 1/33; 1/34; 1/35 zwane dalej: „Działkami”.

Zainteresowani wskazują, że przez cały okres posiadania powyższych Działek w żaden sposób ich nie wykorzystywali, w szczególności nie wykorzystywali ich do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych z tego podatku. Zainteresowani powyższych Działek nigdy nikomu nie udostępniali, nie wydzierżawiali ani nie wynajmowali. Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów zwiększających wartość Działek, w szczególności nie doprowadzali do nich wody, prądu, ani nie utwardzali gruntu.

Zainteresowani nie zamierzają podejmować żadnych wyspecjalizowanych działań marketingowych celem ich sprzedaży. Zainteresowani ograniczą się wyłącznie do publikacji ogłoszeń na portalach typu (...). Zainteresowani nie zamierzają korzystać z usług biura nieruchomości. Jeżeli jednak będą miel trudności ze sprzedażą Działek, rozważą skorzystanie z pomocy profesjonalisty – biura nieruchomości.

Zainteresowani na chwilę obecną nie posiadają żadnych kupców zainteresowanych kupnem Działek. Nie zawarli w związku z tym żadnych przedwstępnych umów sprzedaży ani nie udzielali żadnych pełnomocnictw. Zainteresowani nie mogą jednak wykluczyć sytuacji, w której zawrą przedwstępne umowy sprzedaży z przyszłymi kupcami Działek, jeżeli nabywcy jako warunek zakupu będą stawiali zawarcie takich umów.

Zainteresowani w przeszłości byli właścicielami dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych złożonych z kilku działek ewidencyjnych. Jedną nieruchomość nabyli w 2015 r. celem ulokowania wolnych środków pieniężnych i sprzedali ją w latach 2015-2016 przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży na zakup mieszkania. Natomiast drugą nieruchomość nabyli w roku 2016 i sprzedali w latach 2017-2023 przeznaczając uzyskane w ten sposób środki pieniężne na oszczędności (lokata), na pomoc dzieciom (darowizna) oraz na zakup niezabudowanej nieruchomości gruntowej, na której kiedyś będą chcieli wybudować dom, w którym zamieszkają. Obie powyższe nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Zainteresowanych, w szczególności nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani zwolnionych z tego podatku. Nie były również przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Zainteresowani nie posiadają więcej nieruchomości (poza domem, w którym mieszkają), w szczególności nie posiadają więcej nieruchomości na sprzedaż (poza Działkami, o których mowa we wniosku).

Celem Zainteresowanych nie jest prowadzenie działalności deweloperskiej, a zarząd majątkiem prywatnym.

W piśmie z 2 lipca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. Kiedy zamierzają Państwo dokonać sprzedaży nowo wydzielonych działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35?

Odpowiedź: Nowo wydzielone działki o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 zamierzają Państwo sprzedać w najbliższym czasie. Po uzyskaniu interpretacji, o którą Państwo wnioskowaliście zamierzacie wystawić je na sprzedaż. Nie wiedzą Państwo, kiedy znajdzie się na nie kupiec, może to być za miesiąc, za rok, ale również za 3 lata.

2. W jaki sposób ww. działki będą wykorzystywane przez Państwa do momentu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Ww. działki nie będą przez Państwa w żaden sposób wykorzystywane do momentu ich sprzedaży.

3. Czy działki, będące przedmiotem wniosku, na dzień sprzedaży będą zabudowane czy niezabudowane? W przypadku, gdy na działkach będą znajdowały się zabudowania, proszę wskazać jakie zabudowania znajdują się na poszczególnych działkach.

Odpowiedź: Działki, będące przedmiotem wniosku, na dzień sprzedaży będą niezabudowane.

4. Czy nowo wydzielone działki będące przedmiotem wniosku, tj. działki o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia? Jeśli tak, to czy będą to umowy odpłatne, czy nieodpłatne? W jakim czasie będą obowiązywały te umowy?

Odpowiedź: Nowo wydzielone działki o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 do dnia sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia.

5. Czy w stosunku do przedmiotowych działek do dnia sprzedaży zamierza Pani wraz z Pani mężem prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to będą działania?

Odpowiedź: W stosunku do przedmiotowych działek do dnia sprzedaży nie zamierzają Państwo prowadzić żadnych działań, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej, wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy czy też inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek).

6. W związku ze wskazanie w opisie sprawy, że:

Wobec powyższego, proszę o wskazanie:

a) jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki/działek będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umowy będą ciążyć na kupującym,
a jakie na Pani i Pani mężu?

c) czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działki na nabywcę? Jeśli tak – to jakie?

d) czy po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca dokona na działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakich inwestycji dokona?

Odpowiedź: Na chwilę obecną posiadają Państwo jednego kupca zainteresowanego kupnem jednej działki nr 1/27 (oraz udziału wynoszącego 1/7 części w działce nr 1/35 (droga dojazdowa) oraz udział wynoszący 1/16 w działce nr 1/14 (droga dojazdowa)). Na pozostałe działki na tą chwilę nie posiadają Państwo żadnych kupców zainteresowanych kupnem Działek. Nie mogą Państwo jednak wykluczyć sytuacji, w której zawrą przedwstępne umowy sprzedaży z przyszłymi kupcami Działek, jeżeli nabywcy jako warunek zakupu, będą stawiali zawarcie takich umów.

W stosunku natomiast do działki nr 1/27 oraz udziału w działce nr 1/35 oraz działce nr 1/14 wyjaśnili Państwo, że zawarli przedwstępną umowę sprzedaży i odpowiedzi na pytania organu udzielili Państwo w oparciu o jej zapisy:

a) Z postanowień zawartej umowy przedwstępnej wynika jedynie zamiar zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz konieczność wpłacenia przez kupującego zadatku. Nie wynikają z niej żadne warunki dot. uzyskania zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.

b) Na kupującym ciąży jedynie obowiązek zapłaty zadatku. Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy, jeżeli do czasu przeniesienia własności wyjdą na jaw jakiekolwiek wady prawne nieruchomości, o których wcześniej nie wiedział.

Na Państwu, jako sprzedawcy, ciąży natomiast obowiązek przeniesienia w określonym terminie własności nieruchomości, a Państwa prawem jest otrzymanie zadatku oraz pozostałej ceny sprzedaży w określonych terminach.

c) Jedynym warunkiem, który musiał zostać spełniony w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej prawo własności działki na nabywcę była konieczność wpłacenia zadatku w terminie 3 dni roboczych od zawarcia umowy.

d) Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie może dokonywać na działce inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi.

Jak Państwo wskazali wyżej, z Państwa inicjatywy nie zostaną zawarte żadne przedwstępne umowy sprzedaży w stosunku do pozostałych Działek. Jeżeli jednak nabywca będzie uzależniał kupno nieruchomości od zawarcia takiej umowy, rozważą Państwo jej podpisanie. Nie wiedzą Państwo jednak jakie dokładnie zapisy będą znajdować się w przedmiotowej umowie. Nie są Państwo osobami profesjonalnie zajmującymi się obrotem nieruchomości, więc nie wiedzą Państwo jakie zapisy powinny znaleźć się w takiej umowie. Z pewnością byłby to zapis, że zamierzają Państwo sprzedać nieruchomość danej osobie w określonym czasie – tak jak zrobili to Państwo w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży, którą opisali Państwo wyżej.

7. Czy udzielą Państwo przyszłemu nabywcy/nabywcom nowo wydzielonych działek, tj. działek
o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek? Jeżeli tak, proszę wskazać:

a) jakie działania podejmie podmiot działający jako Państwa pełnomocnik w związku ze sprzedażą działki?

b) kto (Państwo, czy podmiot działający jako Państwa pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

c) jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Państwo udzielą?

Odpowiedź: Nie zamierzają Państwo udzielać przyszłemu nabywcy/nabywcom nowo wydzielonych działek, tj. działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 ani żadnej innej osobie, np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek. Jeżeli jednak kupujący jako warunek zakupu wskaże udzielenie takiego pełnomocnictwa, rozważą Państwo jego udzielenie.

8. Czy dla nowo wydzielonych działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 zostało wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?

Odpowiedź: Dla nowo wydzielonych działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 nie zostało wydane pozwolenie na budowę. Nie zostanie ono również wydane do momentu planowanej sprzedaży.

9. W opisie sprawy wskazali Państwo:

W związku z powyższym proszę wskazać jakie przeznaczenie działek wynika z otrzymanych decyzji?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdej z 9 wydzielonych działek.

Odpowiedź: Udzielili Państwo odpowiedzi oddzielnie dla każdej z 9 wydzielonych działek:

a) Działka o nr 1/27 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

b) Działka o nr 1/28 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

c) Działka o nr 1/29 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

d) Działka o nr 1/30 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

e) Działka o nr 1/31 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

f) Działka o nr 1/32 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

g) Działka o nr 1/33 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

h) Działka o nr 1/34 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

i) Działka o nr 1/35 – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

10. Czy występowali Państwo lub będą występowali o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Nie występowali Państwo ani nie będą Państwo występować o zmianę przeznaczenia terenu ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku.

11. Czy zamierzają Państwo nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierzają Państwo nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, planowana sprzedaż Działek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych, w opisanym zdarzeniu przyszłym, planowana sprzedaż Działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W rozpatrywanej sprawie Zainteresowani nabyli Działki w roku 2019, zatem zakreślony w ustawie PIT 5-letni okres bez wątpienia upłynął.

Rozpatrując natomiast kwestie ewentualnego uznania za działalność gospodarczą czynności zbycia Działek odnieść się należy do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT uznaje się działalność zarobkową:

1) wytwórcza, budowlaną, handlową, usługową,

2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność uznać należy za zarobkową w sytuacji, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu i ona – sama w sobie – jest zdolna do generowania potencjalnego zysku. Jednakże działania ukierunkowane wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb nie mają charakteru zarobkowego, a w okolicznościach niniejszej sprawy środki pieniężne otrzymane z planowanej sprzedaży Działek mają zostać przeznaczone na wsparcie finansowe dzieci oraz zabezpieczenie przyszłości Zainteresowanych.

Odnosząc się natomiast do zorganizowania i ciągłości podejmowanych działań, zauważyć należy, że obrót nieruchomościami nie jest celem Zainteresowanych. Jak wskazał NSA w wyroku z 10 września 2024 r. sygn. akt II FSK 1/22 „(...) wykładnia językowo-logiczna art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w zw. z art. 5a pkt 6 updof wyklucza możliwość zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części) do źródła przychodów przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof wbrew woli podatnika, jeżeli był on jej właścicielem (lub współwłaścicielem) przez okres dłuższy od pięcioletniego okresu między jej nabyciem i zbyciem oraz nie uzewnętrznił w sposób obiektywny woli dokonania odpłatnego zbycia tej nieruchomości (jej części) w ramach wykonania działalności gospodarczej po upływie owego pięcioletniego okresu (przed jej odpłatnym zbyciem)”.

Odnosząc się natomiast do zorganizowania i ciągłości podejmowanych działań, zauważyć należy, że profesjonalny obrót nieruchomościami nie jest celem Zainteresowanych.

Jak wskazał NSA w wyroku z 10 września 2024 r. sygn. akt II FSK 1/22 „(...) wykładnia językowo-logiczna art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w zw. z art. 5a pkt 6 updof wyklucza możliwość zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części) do źródła przychodów przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof wbrew woli podatnika, jeżeli był on jej właścicielem (lub współwłaścicielem) przez okres dłuższy od pięcioletniego okresu między jej nabyciem i zbyciem oraz nie uzewnętrznił w sposób obiektywny woli dokonania odpłatnego zbycia tej nieruchomości (jej części) w ramach wykonania działalności gospodarczej po upływie owego pięcioletniego okresu (przed jej odpłatnym zbyciem)”.

Zespół czynności towarzyszący planowanemu zbyciu Działek nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Podział nieruchomości na mniejsze również nie może stanowić przesłanki kwalifikacji do kategorii „działalności gospodarczej”, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Jak orzekł NSA w wyroku z 17 lipca 2024 r. II FSK 422/24: „Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem”.

Nie ma zatem podstaw do wniosku, że okoliczność podziału działek na mniejsze świadczy o profesjonalnym charakterze działań Zainteresowanych. Zainteresowani nie przeprowadzają żadnych inwestycji właściwych dla przedsiębiorcy, a podział działek na mniejsze był czynnością zmierzającą wyłącznie do szybszego i łatwiejszego przeprowadzenia procesu sprzedaży. Takie stanowisko prezentują sądy administracyjne, w szczególności NSA, który przykładowo w wyroku z 28 marca 2023 r. sygn. akt II FSK 2302/20 wskazał, że „Nie można przyjąć, że dokonywane przez skarżącego w latach 2006-2019 czynności związane z planowaną sprzedażą udziałów w tych działkach miały cechy zorganizowania i ciągłości. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy podział działki na 4 mniejsze, czy też wnioskowanie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego”.

W konsekwencji planowaną przez Zainteresowanych sprzedaż Działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Tożsame stanowisko jak te zaprezentowane powyżej przez Zainteresowanych jest stale przedstawiane przez organy podatkowe. Jako przykład można wskazać interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 stycznia 2023 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.826.2022.3.SR oraz interpretację tego samego organu w interpretacji z 22 czerwca 2022 r. nr 0112-KDIL2-1.4011.279.2022.3.TR.

Mając powyższe na względzie planowana sprzedaż Działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒ po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒ po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒ po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r.,
sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Ze złożonego przez Państwa wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że są Państwo osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, pozostającymi w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej. Nie są Państwo zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Państwa źródłem dochodu jest w przypadku Pani umowa o pracę, natomiast w przypadku Pani męża – kontrakt menedżerski. Posiadają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W 2019 r. nabyli Państwo od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (małżeństwa): niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr 1/24; niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr 1/25; niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną nr 1/26 oraz udział 8/16 części w niezabudowanej działce nr 1/14 (droga dojazdowa do działek nr 1/24; 1/25 oraz 1/26). Powyższe działki nabyli Państwo celem zabezpieczenia finansowego trójki swoich dzieci. Z uwagi jednak na zmianę planów życiowych dzieci, zdecydowali się Państwo sprzedać powyższe nieruchomości, a uzyskane w ten sposób środki pieniężne zdecydowali się Państwo przeznaczyć na zabezpieczenie swojej starości oraz wsparcie finansowe dzieci. Celem szybszego spieniężenia ww. nieruchomości dokonali Państwo w 2022 r. ich podziału, w następujący sposób: działka nr 1/24 została podzielona na działki o nr: 1/27, 1/28 oraz 1/29, działka nr 1/25 została podzielona na działki o nr: 1/33, 1/34 oraz 1/35 (droga wewnętrzna); działka nr 1/26 została podzielona na działki o nr: 1/30, 1/31 oraz 1/32. Aby dokonać powyższego podziału zmuszeni byli Państwo do uprzedniego wystąpienia o warunki zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane w latach 2020-2021. Na sprzedaż zamierzają Państwo przeznaczyć nowo wydzielone działki o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35. Wskazali Państwo, że przez cały okres posiadania powyższych działek w żaden sposób ich nie wykorzystywali, w szczególności nie wykorzystywali ich Państwo do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych z tego podatku. Powyższych działek nigdy nikomu Państwo nie udostępniali, nie wydzierżawiali ani nie wynajmowali. Nie ponosili Państwo żadnych nakładów zwiększających wartość działek, w szczególności nie doprowadzali Państwo do nich wody, prądu, ani nie utwardzali gruntu. Nie zamierzają Państwo podejmować żadnych wyspecjalizowanych działań marketingowych celem ich sprzedaży, ograniczą się Państwo wyłącznie do publikacji ogłoszeń na portalach typu (…). Nie zamierzają Państwo korzystać z usług biura nieruchomości, jeżeli jednak będą mieli Państwo trudności ze sprzedażą przedmiotowych działek, rozważą Państwo skorzystanie z pomocy profesjonalisty – biura nieruchomości. W przeszłości byli Państwo właścicielami dwóch niezabudowanych nieruchomości gruntowych złożonych z kilku działek ewidencyjnych. Jedną nieruchomość nabyli Państwo w 2015 r. celem ulokowania wolnych środków pieniężnych i sprzedali ją Państwo w latach 2015-2016 przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży na zakup mieszkania. Natomiast drugą nieruchomość nabyli Państwo w roku 2016 i sprzedali w latach 2017-2023 przeznaczając uzyskane w ten sposób środki pieniężne na oszczędności (lokata), na pomoc dzieciom (darowizna) oraz na zakup niezabudowanej nieruchomości gruntowej, na której kiedyś będą chcieli Państwo wybudować dom, w którym zamieszkają. Obie powyższe nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Państwa, w szczególności nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani zwolnionych z tego podatku. Nie były również przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie posiadają Państwo więcej nieruchomości (poza domem, w którym mieszkają), w szczególności nie posiadają Państwo więcej nieruchomości na sprzedaż (poza Działkami, o których mowa we wniosku). Państwa celem nie jest prowadzenie działalności deweloperskiej, a zarząd majątkiem prywatnym. W uzupełnieniu wniosku doprecyzowali Państwo, że nowo wydzielone działki o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 zamierzają Państwo sprzedać w najbliższym czasie. Po uzyskaniu interpretacji, o którą Państwo wnioskowaliście zamierzacie wystawić je na sprzedaż. Nie wiedzą Państwo, kiedy znajdzie się na nie kupiec, może to być za miesiąc, za rok, ale również za 3 lata. Ww. działki nie będą przez Państwa w żaden sposób wykorzystywane do momentu ich sprzedaży. Działki na dzień sprzedaży będą niezabudowane. Nowo wydzielone działki o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 do dnia sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia. W stosunku do przedmiotowych działek do dnia sprzedaży nie zamierzają Państwo prowadzić żadnych działań, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej, wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy czy też inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek). Na chwilę obecną posiadają Państwo jednego kupca zainteresowanego kupnem jednej działki nr 1/27 (oraz udziału wynoszącego 1/7 części w działce nr 1/35 (droga dojazdowa) oraz udział wynoszący 1/16 w działce nr 1/14 (droga dojazdowa)). Na pozostałe działki na tą chwilę nie posiadają Państwo żadnych kupców zainteresowanych kupnem ww. działek. Nie mogą Państwo jednak wykluczyć sytuacji, w której zawrą przedwstępne umowy sprzedaży z przyszłymi kupcami działek, jeżeli nabywcy jako warunek zakupu, będą stawiali zawarcie takich umów. W stosunku natomiast do działki nr 1/27 oraz udziału w działce nr 1/35 oraz działce nr 1/14 wyjaśnili Państwo, że zawarli przedwstępną umowę sprzedaży. W uzupełnieniu wniosku szczegółowo opisali Państwo postanowienia zawartej umowy przedwstępnej. Jak Państwo wskazali, z Państwa inicjatywy nie zostaną zawarte żadne przedwstępne umowy sprzedaży w stosunku do pozostałych działek. Jeżeli jednak nabywca będzie uzależniał kupno nieruchomości od zawarcia takiej umowy, rozważą Państwo jej podpisanie. Nie wiedzą Państwo jednak jakie dokładnie zapisy będą znajdować się w przedmiotowej umowie. Nie są Państwo osobami profesjonalnie zajmującymi się obrotem nieruchomości, więc nie wiedzą Państwo jakie zapisy powinny znaleźć się w takiej umowie. Z pewnością byłby to zapis, że zamierzają Państwo sprzedać nieruchomość danej osobie w określonym czasie – tak jak zrobili to Państwo w przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży, którą szczegółowo opisali Państwo w uzupełnieniu. Nie zamierzają Państwo udzielać przyszłemu nabywcy/nabywcom nowo wydzielonych działek, ani żadnej innej osobie, np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek. Jeżeli jednak kupujący jako warunek zakupu wskaże udzielenie takiego pełnomocnictwa, rozważą Państwo jego udzielenie. Dla nowo wydzielonych działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 nie zostało wydane pozwolenie na budowę. Nie zostanie ono również wydane do momentu planowanej sprzedaży. Z otrzymanych przez Państwo decyzji wynika, że ww. działki przeznaczone będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nie występowali Państwo ani nie będą Państwo występować o zmianę przeznaczenia terenu ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku. Nie zamierzają Państwo nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana przez Państwa sprzedaż nowo wydzielonych działek, tj. działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży ww. nowo wydzielonych działek należy rozważyć, czy czynność sprzedaży wydzielonych działek zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Państwa działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając całokształt czynności dotyczących planowanej sprzedaży działek o nr 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35, należy stwierdzić, że czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyli Państwo przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży, przedmiotowe działki nabyli Państwo celem zabezpieczenia finansowego trójki swoich dzieci. Przez cały okres posiadania powyższych działek w żaden sposób ich Państwo nie wykorzystywali, w szczególności nie wykorzystywali ich Państwo do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani do czynności zwolnionych z tego podatku. Powyższych działek nigdy nikomu Państwo nie udostępniali, nie wydzierżawiali ani nie wynajmowali, jak również do dnia sprzedaży nie będą one udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia. Nie ponosili Państwo żadnych nakładów zwiększających wartość działek, w szczególności nie doprowadzali Państwo do nich wody, prądu, ani nie utwardzali gruntu. Nie zamierzają Państwo podejmować żadnych wyspecjalizowanych działań marketingowych celem ich sprzedaży, ograniczą się Państwo wyłącznie do publikacji ogłoszeń na portalach typu (…). Nie zamierzają Państwo korzystać z usług biura nieruchomości, jeżeli jednak będą mieli Państwo trudności ze sprzedażą przedmiotowych działek, rozważą Państwo skorzystanie z pomocy profesjonalisty – biura nieruchomości. Nie posiadają Państwo więcej nieruchomości (poza domem, w którym mieszkają), w szczególności nie posiadają Państwo więcej nieruchomości na sprzedaż (poza działkami, o których mowa we wniosku). Ww. działki nie będą przez Państwa w żaden sposób wykorzystywane do momentu ich sprzedaży. Działki na dzień sprzedaży będą niezabudowane. Nie zamierzają Państwo prowadzić żadnych działań, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej, wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy czy też inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek). Nie zamierzają Państwo udzielać przyszłemu nabywcy/nabywcom nowo wydzielonych działek, ani żadnej innej osobie, np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek. Dla nowo wydzielonych działek nie zostało wydane pozwolenie na budowę i nie zostanie ono również wydane do momentu planowanej sprzedaży. Z otrzymanych przez Państwo decyzji wynika, że ww. działki przeznaczone będą pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nie występowali Państwo ani nie będą Państwo występować o zmianę przeznaczenia terenu ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Nie zamierzają Państwo nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Zatem istotą Państwa działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Okoliczności dotyczące sprzedaży działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Państwa czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż ww. działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w przedstawionym zdarzeniu nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Państwa ww. działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych
w prawie cywilnym.

Z treści wniosku wynika, że działki o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 zostały wydzielone z działek o nr: 1/24, 1/25, 1/26, które nabyli Państwo w 2019 r.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.):

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości, tj. działek o nr: 1/24, 1/25, 1/26 w 2019 r. odbyło się w ramach Państwa wspólności ustawowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów regulujących stosunki majątkowe małżeńskie zawartych w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Stosownie do art. 35 cyt. ustawy:

W świetle natomiast art. 43 § 1 powołanej ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Zatem za datę nabycia nowo wydzielonych działek, tj. działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 należy w Państwa sytuacji przyjąć datę nabycia przez Państwa działek o nr: 1/24, 1/25 oraz 1/26 od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w 2019 r.

Należy podkreślić, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem.

Podsumowując, planowana przez Państwa w 2025 r. lub w latach kolejnych sprzedaż działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35, powstałych z podziału działek o nr: 1/24, 1/25 oraz 1/26, nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one przez Państwa nabyte. W rezultacie przychód ze sprzedaży ww. działek, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, planowana przez Państwa sprzedaż działek o nr: 1/27, 1/28, 1/29, 1/30, 1/31, 1/32, 1/33, 1/34, 1/35 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzeń przyszłych podanych przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenia przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniach przyszłych przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków oraz interpretacji indywidualnych należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.