Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.348.2026.3.BR

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-     prawidłowe w części dotyczącej zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem zadatku w kwocie (…) tys. zł otrzymanego (…) lipca 2025 r. przy umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu przy ul. K na zakup lokalu przy ul. G X/2 i X/3;

-     nieprawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismami z – brak daty sporządzenia (wpływ 23 maja 2026 r. i 25 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
    AA

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

    BB

Opis stanu faktycznego

(…) maja 2025 r. podpisali Państwo umowę przedwstępną na zakup lokalu ul. G X/2 i X/3, co stanowi gospodarczą całość, wpłacając (…) tys. zł zadatku.

(…) lipca 2025 r. zawarli Państwo umowę przedwstępną na sprzedaż lokalu ul. K w (…) stanowiącą wspólną własność małżeńską, którą nabyli Państwo (…) lutego 2020 r., pobierając zadatek w kwocie (…) tys. zł, który przeznaczyli Państwo na zakup lokalu mieszkalnego ul. G X/2 i X/3 w (…).

(…) sierpnia 2025 r. nabyli Państwo lokal ul. G X/2 i X/3 za kwotę całkowitą (…) tys. zł (zadatek (…) tys. zł z (…) maja 2025 r.).

(…) września 2025 r. podpisali Państwo umowę sprzedaży na lokal mieszkalny ul. K w (…) stanowiący wspólną własność małżeńską, na kwotę (…) tys. zł pomniejszoną o zadatek (…) tys. zł.

W piśmie, które wpłynęło 23 maja 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowali Państwo opis sprawy o następujące informacje:

1.  Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) mają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odp. Tak, posiadają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2.  Czy prowadzili/prowadzą Państwo działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami?

W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać, czy sprzedaż (…) września 2025 r. lokalu mieszkalnego nastąpiła w ramach wykonywania tej działalności?

Odp. Nie posiadają Państwo działalności gospodarczej.

3.  W opisie sprawy wskazała Pani:

W związku z powyższym proszę wskazać, czy kupili Państwo dwa osobne lokale? Lokal przy ul. G X/2 oraz lokal przy ul. G X/3?

Odp. Lokale przy ul. G X/2 i X/3 posiadają dwie osobne księgi wieczyste, lecz w praktyce funkcjonują jako jedna nieruchomość.

4.  Czy w lokalu mieszkalnym, przy ul. G X/2 oraz X/3 realizowali/realizują Państwo własne cele mieszkaniowe, tj. faktycznie mieszkali/mieszkają Państwo w ww. mieszkaniu?

Odp. Mieszkają Państwo w ww. mieszkaniu.

5.  W jaki sposób nastąpiło nabycie przez Państwa lokalu przy ul. K (np. umowa kupna-sprzedaży, darowizna, inny – jaki?)?

Odp. Lokal nabyli Państwo umową kupna-sprzedaży.

6.  Czy nabycie lokalu, przy ul. K przez Państwa odbyło się w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej?

Odp. Lokal przy ul. K nabyli Państwo w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

7.  Jaki tytuł prawny przysługiwał Państwu do lokalu mieszkalnego przy ul. K (lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, inny – jaki?)?

Odp. Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność.

8.  W opisie sprawy wskazała Pani:

Z powyższego wynika, że zadatek w kwocie (…) zł został sfinansowany kwotą (…) zł zadatku pochodzącego ze sprzedaży lokalu przy ul. K. Proszę zatem wskazać z jakich środków została sfinansowana pozostała część zadatku, tj. kwota (…) zł? Czy została sfinansowana z innych środków (np. ze środków własnych bieżących, własnych oszczędności, otrzymanej darowizny itp.)?

Odp. Zadatek z (..) maja 2026 r. na zakup lokalu ul. G X/2 i X/3 został sfinansowany z własnych oszczędności. Kwota (…) tys. zł z zadatku przy ul. K została przeznaczona na zakup, nie na zadatek przy ul. G X/2 i X/3.

9.  Czy środki ze sprzedaży lokalu przy ul. K przeznaczyli Państwo w całości na zakup lokalu przy ul. G X/2 i X/3?

Odp. Wyjaśniają Państwo, że daty wydania środków ze sprzedaży nieruchomości oraz zakupu mieszkań nie pokrywają się w pełni – wystąpiło przesunięcie wynoszące około trzech tygodni.

Jednak od początku zamiarem sprzedaży mieszkania przy ul. K było przeznaczanie uzyskanych środków na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez zakup mieszkań przy ul. G X/2 i X/3, które stanowią jedno gospodarstwo domowe.

Jednocześnie wskazują Państwo, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania u. K w całości zostały przeznaczone na pokrycie kosztu zakupu mieszkań przy ul. G X/2 i X/3.

W związku z powyższym sprzedaż mieszkania oraz zakup nieruchomości były ze sobą bezpośrednio powiązane i służyły realizacji własnych celów mieszkaniowych.

W piśmie, które wpłynęło 25 czerwca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowali Państwo opis sprawy o następujące informacje:

W odpowiedzi na pytanie nr 9 wezwania z 19 maja 2026 r. o treści:

wskazała Pani:

W związku z powyższym wskazaniem, że daty wydania środków ze sprzedaży nieruchomości oraz zakupu mieszkań nie pokrywają się w pełni – wystąpiło przesunięcie wynoszące około trzech tygodni oraz wskazaniem, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przy ul. K w całości zostały przeznaczone na pokrycie kosztu zakupu mieszkań przy ul. G X/2 i X/3, proszę wyjaśnić:

a)  jaką dokładnie kwotę/kwoty i kiedy zapłacili Państwo za zakup lokalu mieszkalnego przy ul. G X/2 i X/3 (proszę wskazać dzień-miesiąc-rok)?

b)  jaką dokładnie kwotę/kwoty i kiedy otrzymali Państwo za sprzedaż lokalu mieszkalnego przy ul. K (proszę wskazać dzień-miesiąc-rok)?

Odp. (…) maja 2025 r. zapłacili Państwo zadatek u notariusza w kwocie (…) tys. zł na lokale ul. G X/2 i X/3.

(…) lipca 2025 r. otrzymali Państwo zadatek w kwocie (…) tys., które przeznaczyli Państwo na zakup lokalu ul. G X/2 i X/3.

(…) sierpnia 2025 r. nabyli Państwo lokal przy ul. G X/2 i X/3 za kwotę całkowitą (…) tys. zł dopłacając (…) tys. zł.

(…) września 2025 r. podpisali Państwo umowę sprzedaży na lokal mieszkalny ul. K, na kwotę (…) tys. zł.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym ma zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zakup lokalu przy ul. G X/2-X/3 w (…) został dokonany w celu zaspokojenia Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych, tj. zapewnienia miejsca zamieszkania i realizacji potrzeb bytowych rodziny.

Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przy ul. K w (…) zostały przeznaczone na pokrycie wydatków poniesionych na nabycie nowego lokalu mieszkalnego, który służy własnym celom mieszkaniowym.

Tym samym dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został wydatkowany na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Z opisu sprawy wynika, że (…) lutego 2020 r. nabyli Państwo lokal mieszkalny w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej przy ul. K, który (…) września 2025 r. odpłatnie Państwo zbyli.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż (…) września 2025 r. lokalu mieszkalnego stanowi dla Państwa źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i  podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. lokalu zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedanego lokalu mieszkalnego należy wskazać, co następuje:

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 19 ust. 3 cyt. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W analizowanej sprawie lokal mieszkalny nabyli Państwo odpłatnie, zastosowanie znajdzie więc art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi:

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wydatki notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis prawa własności), oraz podatek od czynności cywilnoprawnych – pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na podstawie art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:

Art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8
lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 21 ust. 26 powołanej ustawy:

Przy czym, art. 21 ust. 28 ww. ustawy stanowi, że:

Korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi, czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawowy termin na wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ww. ustawy, wynosi trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a więc w przypadku sprzedanego przez Państwa w 2025 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, termin ten upłynie 31 grudnia 2028 r.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Przy czym, jak już uprzednio wskazałem, zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Z opisu sprawy wynika, że posiadają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie posiadają Państwo działalności gospodarczej. (…) sierpnia nabyli Państwo lokale mieszkalne przy ul. G X/2 i X/3, które w praktyce funkcjonują jako jedna nieruchomość. W ww. lokalu Państwo mieszkają. Zakup lokalu został sfinansowany m.in. kwotą (…) tys. zadatku z własnych oszczędności oraz zadatku w kwocie (…) tys. zł otrzymanego (…) lipca 2025 r. przy umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu przy ul. K.

Państwa wątpliwość budzi kwestia, czy przysługuje Państwu prawo do zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu przy ul. K na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wskazałem, podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Celem tym może być – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy – nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Istotnym jest, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, nawet jeżeli formalnie sprzedaż ta została dokonana już po poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.

Stanowisko to potwierdza orzecznictwo, czego przykładem jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 22 stycznia 2025 r. sygn. akt I SA/Sz 529/24, w którym Sąd wyjaśnił, że:

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak określone wyjątki, z których najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej pomiędzy stronami, bowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży.

Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Podobnie zaliczka, mimo braku wprost uregulowania prawnego, w razie wykonania umowy ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.

Wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego. Nie mniej w sprawie tej chodzi o wydatkowanie środków uzyskanych z zadatku, a nie ze środków własnych.

Z opisu sprawy wynika, że (…) maja 2025 r. podpisali Państwo umowę przedwstępną na zakup lokalu ul. G X/2 i X/3, co stanowi gospodarczą całość, wpłacając (…) tys. zł zadatku – były to Państwa własne oszczędności. (…) lipca 2025 r. zawarli Państwo umowę przedwstępną na sprzedaż lokalu ul. K, pobierając zadatek w kwocie (…) tys. zł. (…) sierpnia 2025 r. nabyli Państwo lokal ul. G X/2 i X/3 za kwotę całkowitą (…) tys. zł (w tym zadatek (…) tys. zł z (…) maja 2025 r.) – na nabycie tego lokalu przeznaczyli Państwo otrzymany (…) lipca 2025 r. zadatek w kwocie (…) tys. zł. Natomiast (…) września 2025 r. podpisali Państwo umowę sprzedaży na lokal ul. K na kwotę (…) tys. zł pomniejszoną o zadatek w wysokości (…) tys. zł.

Jak już wcześniej wskazałem, aby uznać poniesione wydatki za wydatki na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne jest, by w momencie dokonywania wydatków na cele mieszkaniowe podatnik dysponował przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub przychodem uzyskanym na poczet ceny sprzedaży (zaliczką) nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, wydatki związane z nabyciem lokalu ul. G X/2 i X/3, tj. (…) maja 2025 r. wpłata zadatku w wysokości (…) tys. zł, jak i pozostała kwota do zapłaty za ten lokal, tj. (…) tys. zł zostały poniesione przez Państwa przed sprzedażą lokalu mieszkalnego ul. K. (…) lipca 2025 r. otrzymali Państwo jedynie zaliczkę w wysokości (…) tys. zł na poczet sprzedaży lokalu ul. K.

Zatem, tylko wydatkowanie przez Państwa przychodu uzyskanego na poczet ceny sprzedaży, tj. zadatku w kwocie (…) tys. zł otrzymanego od nabywcy lokalu ul. K – przeznaczonego przed sprzedażą lokalu mieszkalnego ul. K na zapłatę pozostałej kwoty na nabycie nowej nieruchomości ul. G X/2 i X/3 , można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które uprawniają Państwa do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast, gdy (…) sierpnia 2025 r. nabyli Państwo lokal ul. G X/2 i X/3 za całkowitą kwotę (…) tys. zł i dopłacając (…) tys. zł, poza zadatkiem w wysokości (…) tys. zł, nie dysponowaliście jeszcze Państwo przychodem ze zbycia lokalu ul. K, do sprzedaży którego doszło dopiero (…) września 2025 r., wobec powyższego wydatków tych nie można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, zadatek w kwocie (…) tys. zł otrzymany przy umowie przedwstępnej sprzedaży (…) lipca 2025 r. poniesiony na zakup (…) sierpnia 2025 r. lokalu mieszkalnego przy ul. G X/2 i X/3 można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, uprawniający do zastosowania zwolnienia, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej części Państwa stanowisko uznano za prawidłowe.

Natomiast, pozostały dochód uzyskany ze sprzedaży (…) września 2025 r. lokalu mieszkalnego ul. K (kwota (…) tys. zł pomniejszona o zadatek w kwocie (…) tys. zł) podlega opodatkowaniu 19% podatkiem, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej części Państwa stanowisko uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zwracam uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania) w oparciu o przedstawiony opis. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani AA (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.