Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego po upływie 5-lat od daty nabycia.
Podatnik nabył lokal mieszkalny w lipcu 2019 r. i sprzedał go w grudniu 2025 r. Lokal stanowił majątek prywatny, przez część okresu był wynajmowany, a dochody z najmu opodatkowane ryczałtem. Nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej. Podatnik…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 21 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 21 maja 2026 r. (wpływ 21 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
(…) lipca 2019 r. nabył Pan lokal mieszkalny jako osoba fizyczna.
(…) grudnia 2025 r. dokonał Pan sprzedaży tego lokalu.
Nieruchomość nie była związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:
Ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce (podlega Pan opodatkowaniu od całości swoich dochodów w Polsce) zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Lokal mieszkalny będący przedmiotem wniosku znajdował się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło na podstawie umowy kupna-sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (…) lipca 2019 r.
Przysługiwało Panu prawo własności do lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem wniosku.
Lokal mieszkalny od momentu nabycia do chwili sprzedaży stanowił majątek prywatny. Przez część okresu był wynajmowany prywatnie, a uzyskiwane z tego tytułu przychody były opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28). Lokal nie był wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.
Pytanie
Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego dokonana (…) grudnia 2025 r., nabytego (…) lipca 2019 r., podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy też nie podlega opodatkowaniu z uwagi na upływ 5-letniego okresu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie?
Pana stanowisko w sprawie
Uważa Pan, że sprzedaż mieszkania dokonana (…) grudnia 2025 r., które zostało kupione (…) lipca 2019 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ minął wymagany 5-letni okres liczony od końca roku, w którym nastąpił zakup.
W związku z tym, nie ma Pan obowiązku zapłaty podatku, ani składania deklaracji PIT-39, ani innych rozliczeń podatkowych dotyczących tej sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
1) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.
Jak stanowi art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika, że ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce (podlega Pan opodatkowaniu od całości swoich dochodów w Polsce) zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…) lipca 2019 r. nabył Pan na podstawie umowy kupna-sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego lokal mieszkalny znajdujący się na terytorium Polski. Do ww. lokalu przysługiwało Panu prawo własności. Lokal mieszkalny od momentu nabycia do chwili sprzedaży stanowił majątek prywatny. Przez część okresu był wynajmowany prywatnie, a uzyskiwane z tego tytułu przychody były opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28). Lokal nie był wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej i nie był związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. (…) grudnia 2025 r. dokonał Pan sprzedaży ww. lokalu.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis stanu faktycznego stwierdzam, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego), bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro do nabycia przez Pana lokalu mieszkalnego doszło (…) lipca 2019 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży ww. lokalu.
Tym samym dokonana przez Pana (…) grudnia 2025 r. sprzedaż nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nastąpiła po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Zatem, sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Odpowiadając na Pana pytanie wskazuję, że w przedstawionych okolicznościach sprawy sprzedaż dokonana (…) grudnia 2025 r. lokalu mieszkalnego nabytego (…) lipca 2019 r., nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5-letniego okresu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo