Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.396.2026.4.PSZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 6 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 1 lipca 2026 r. (wpływ 2 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek o łącznej powierzchni (…) ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (dalej jako „Nieruchomość”), w którym wyodrębniono dwa samodzielne lokale mieszkalne:

·         lokal na pierwszej kondygnacji o łącznej powierzchni (…) m² oraz

·         lokal na poddaszu o łącznej powierzchni (…) m².

Wnioskodawczyni nabyła własność lokalu położonego na poddaszu (nr 2) na podstawie umowy sprzedaży z (…) stycznia 1987 r. zawartej z rodzicami.

Z kolei własność lokalu położonego na pierwszej kondygnacji (nr 1) Wnioskodawczyni nabyła na podstawie zawartej z rodzicami umowy o dożywocie z (…) grudnia 1999 r.

Własność obu ww. lokali wraz z częścią wspólną stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni. Do 2001 r. Wnioskodawczyni mieszkała tam z rodzicami, a następnie w domu mieszkali jej rodzice do 2021 r. Od 2022 r. Wnioskodawczyni wynajmuje oba Lokale długoterminowo w ramach najmu prywatnego.

Nieruchomość jest zabudowana wyżej wymienionym budynkiem w części południowej, jej północna część jest niezabudowana. Działka ta zostanie podzielona na dwie części ze służebnością przejazdu i przechodu do części północnej poprzez część południową. W wyodrębnionej części północnej (dalej jako „Działka północna”) planowana jest budowa budynku jednorodzinnego. Na tę inwestycję wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę, budowa została zgłoszona oraz został założony dziennik budowy. Inwestorem jest Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna.

Po sfinalizowaniu procedury podziału nieruchomości Wnioskodawczyni planuje sprzedać wydzieloną Działkę północną wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym. Wnioskodawczyni nie będzie czyniła na Działce północnej innych nakładów przed zawarciem umowy sprzedaży.

Nabywcą Działki północnej ma być nowopowstała spółka z o.o., której Wnioskodawczyni będzie wspólnikiem i członkiem zarządu (dalej jako „Spółka celowa”). Spółka celowa dokończy inwestycję w postaci budynku jednorodzinnego.

Wnioskodawczyni wykonuje zawód architekta, jest wspólnikiem i członkiem zarządu sp. z o.o., której przedmiotem działalności jest branża architektoniczna (nie jest to ten sam podmiot co Spółka celowa).

Wnioskodawczyni poza ww. spółką prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w formie spółki cywilnej, która zajmuje się projektami architektonicznymi realizowanymi w (…).

Wnioskodawczyni jest właścicielką lokalu mieszkalnego w (…) (zakupionego w 2009 r.), w którym zamieszkuje oraz domu letniskowego w miejscowości (…) (nieruchomość zakupiona częściowo w 1999 r. oraz w 2000 r.). Lokal w (…), w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje jest częściowo wynajmowany w ramach najmu prywatnego (składa się z dwóch niezależnych poziomów).

Wnioskodawczyni nie dokonywała dotychczas zbycia żadnej nieruchomości: ani w ramach zarządu majątkiem prywatnym, ani w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Nie zajmuje się tym również spółka, w ramach której Wnioskodawczyni wykonuje zawód architekta, ani spółka cywilna.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.  W opisie sprawy Pani wskazała:

W związku z powyższym z jakich działek składa się ww. Nieruchomość – proszę o podanie nr ewidencyjnych działek.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości składającej się formalnie z działek nr X o powierzchni (…) ha oraz nr Y o powierzchni (…) ha, które objęte są jedną księgą wieczystą nr (…).

2.  Jeżeli Nieruchomość składa się co najmniej z dwóch ewidencyjnie wyodrębnionych działek, to:

a)  na której działce znajdują się lokale?

b)  w jaki sposób była przez Panią użytkowana działka bez lokali? Czy była ona wydzierżawiana przez Panią, jeśli tak to w jakim okresie czasu i czy była to czynność odpłatna?

c)  z której działki po podziale powstanie działka północna, będąca przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Lokale znajdują się na działce nr Y. Działka nr X musi stanowić pozostałość podziałów geodezyjnych/rozgraniczenia. Działka nr X nie figuruje jednak w ewidencji gruntów, występuje jedynie w księdze wieczystej. Ma marginalną powierzchnię (…) i bez względu na jej położenie dzieli przeznaczenie z działką nr Y. Wnioskodawczyni traktuje obie działki jak jedną nieruchomość. Działka północna, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, powstanie w wyniku podziału działki nr Y.

3.  Jaki grunt stanowi działka w części północnej według ewidencji gruntów i budynków?

Odpowiedź: Działka nr Y figuruje w ewidencji gruntów i budynków jako użytek B – tereny mieszkaniowe.

4.  Jaka jest planowana data sprzedaży przedmiotowej działki? (proszę podać rok).

Odpowiedź: Planowana sprzedaż Działki północnej nastąpi w 2026 r.

5.  Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży, od momentu jej nabycia przez Panią do momentu planowanej sprzedaży była/jest/będzie przez Panią w jakikolwiek sposób wykorzystywana? Jeśli tak, proszę dokładnie opisać, w jaki dokładnie sposób była/jest/będzie ona wykorzystywana?

Odpowiedź: Od momentu nabycia przez Wnioskodawczynię Działka północna była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne – jako ogród przydomowy dla istniejącego budynku mieszkalnego. Działka nie była wydzierżawiana. Aktualnie, jak wskazano we wniosku, działka wraz z lokalami jest objęta umową najmu, na mocy której najemca może użytkować ją jako ogród.

6.  Czy do dnia sprzedaży zamierza Pani udzielić przyszłemu nabywcy, tj. Spółce celowej nieruchomości będącej przedmiotem wniosku lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą działki północnej, którą zamierza Pani sprzedać? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  jakie działania podejmie podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku ze sprzedażą nieruchomości?

b)  kto (Pani, czy podmiot działający jako Pani pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

c)  jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pani udzieli?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zamierza udzielać przyszłemu nabywcy (Spółce celowej), ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa, ani innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w sprawach dotyczących Działki północnej.

7.  Czy do dnia sprzedaży zamierza Pani zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży ze Spółką celową? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  wszystkie warunki, jakie będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta ze Spółką celową, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży przedmiotowej działki będzie wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.),

b)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyć na Pani, a jakie na Spółce celowej? Proszę o ich szczegółowe opisanie,

c)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej Spółka celowa na działce mającej być przedmiotem sprzedaży, będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. ogrodzenie itp.? Jeśli tak, to proszę o podanie jakich,

d)  czy Spółka celowa będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

e)  czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działki? Jeśli tak – to jakie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zamierza zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży ze Spółką celową.

8.  Dlaczego sprzedaż działki północnej wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym ma nastąpić na rzecz Spółki celowej, w której będzie Pani wspólnikiem i członkiem zarządu? Czym jest to spowodowane?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna nie chce samodzielnie przeprowadzać kosztownej inwestycji budowlanej o wysokim stopniu ryzyka. Podmiotem, który poprowadzi proces budowlany, dokona sprzedaży wybudowanych lokali i będzie ponosił odpowiedzialność za związane z tym zobowiązania będzie Spółka celowa. Spółka celowa pozwoli na połączenie możliwości finansowych kilkorga wspólników i będzie miała również większe potencjalne możliwości pozyskania dodatkowego finansowania (np. przystąpienia nowego wspólnika) w razie konieczności.

9.  Z jakich względów przedmiotowa działka północna zostanie sprzedana na rzecz Spółki celowej, a nie wniesiona przez Panią aportem do Spółki?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni chce dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości w zamian za zapłatę ceny. Celem Wnioskodawczyni jest uzyskanie od spółki co najmniej równowartości wartości rynkowej nieruchomości. Aport wiązałby się z przeniesieniem własności nieruchomości na spółkę, a ewentualny zwrot z inwestycji uzależniony byłby od zysku wypracowanego przez spółkę po sprzedaży wybudowanych lokali i będzie podzielony wedle przysługujących wspólnikom udziałów. Wnioskodawczyni nie chce ponosić ryzyka niskiej stopy zwrotu inwestycji, która może przynieść jej zysk mniejszy niż wartość rynkowa aportowanej nieruchomości. Stąd planowana umowa sprzedaży ma zapewnić, że Wnioskodawczyni nie uszczupli swojego majątku, gdyż spółka zapłaci jej rynkową cenę za sprzedaną Działkę północną.

10.  Czy Spółka na rzecz, której dokona Pani sprzedaży działki północnej wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym po dokończeniu inwestycji w postaci budynku jednorodzinnego zamierza przeznaczyć ww. nieruchomość do dalszej odsprzedaży?

Odpowiedź: W chwili obecnej zakładane jest, że po zakończeniu inwestycji Spółka celowa przeznaczy nieruchomość do dalszej odsprzedaży – w postaci wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z udziałami w działce.

11.  Jeżeli nie, to do jakich celów będzie służyła ta nieruchomość po zakończeniu inwestycji w postaci budynku jednorodzinnego Spółce celowej?

Odpowiedź: j.w.

12.  W jaki sposób została/zostanie ustalona wartość działki północnej wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym? Czy wartość ta będzie wynikała z wyceny nieruchomości, określającej wartość rynkową nieruchomości, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego?

Odpowiedź: Wartość Działki północnej wraz z pozwoleniem na budowę i projektem budowlanym została oszacowana przez Wnioskodawczynię według rynkowych stawek.

13.  Jaki będzie profil działalności nowej Spółki celowej?

Odpowiedź: Spółka celowa prowadzi działalność deweloperską polegającą na realizacji inwestycji budowlanych i sprzedaży lokali mieszkalnych.

14.  Na jakie konkretnie cele zamierza Pani przeznaczyć środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działki północnej?

Odpowiedź: Środki ze sprzedaży Działki północnej Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe.

15.  Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. We wniosku zostały wskazane nieruchomości, których właścicielką jest Wnioskodawczyni, jednak żadna z nich nie jest przeznaczona do sprzedaży.

16.  Czy w przyszłości planuje Pani nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni planuje nabycie lokalu mieszkalnego w celu realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych, wyłącznie na potrzeby prywatne.

17.  Czy sprzedaż przedmiotowej działki północnej na rzecz Spółki celowej nastąpi w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592)?

Odpowiedź: Tak, sprzedaż przedmiotowej Działki północnej na rzecz Spółki celowej nastąpi w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w art. 19 ust. 3 uPIT.

18.  Kiedy (w jakim terminie) nastąpi zapłata przez Spółkę celową za nabycie działki północnej na Pani rzecz?

Odpowiedź: Całkowita zapłata przez Spółkę celową za nabycie Działki północnej nastąpi w terminie odroczonym – po sprzedaży gotowych lokali przez Spółkę celową, zgodnie z postanowieniami umowy zawartej między wspólnikami Spółki.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży Działki północnej wydzielonej z Nieruchomości będzie dla Wnioskodawczyni stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży Działki północnej wydzielonej z Nieruchomości będzie dla niej stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT.

Sprzedaż Działki północnej uznać należy za zarząd majątkiem prywatnym, niestanowiący działalności gospodarczej. W związku z tym przychód z tego tytułu pochodzi ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT, co umożliwi skorzystanie ze zwolnienia przychodu od opodatkowania z uwagi na zbycie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

·       po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

·       po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

·       po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, tj. Działki północnej będącej przedmiotem wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie prywatnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych przez Panią informacji wynika, że posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest Pani właścicielką nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek o łącznej powierzchni (…) ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w którym wyodrębniono dwa samodzielne lokale mieszkalne: lokal na pierwszej kondygnacji o łącznej powierzchni (…) m² oraz lokal na poddaszu o łącznej powierzchni (…) m². Własność lokalu położonego na poddaszu (nr 2) nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży z (…) stycznia 1987 r. zawartej z rodzicami, z kolei własność lokalu położonego na pierwszej kondygnacji (nr 1) nabyła Pani na podstawie zawartej z rodzicami umowy o dożywocie z (…) grudnia 1999 r. Własność obu ww. lokali wraz z częścią wspólną stanowi Pani majątek prywatny. Do 2001 r. mieszkała Pani tam z rodzicami, a następnie w domu mieszkali Pani rodzice do 2021 r. Od 2022 r. wynajmuje Pani oba lokale długoterminowo w ramach najmu prywatnego. Nieruchomość jest zabudowana wyżej wymienionym budynkiem w części południowej, jej północna część jest niezabudowana. Działka ta zostanie podzielona na dwie części ze służebnością przejazdu i przechodu do części północnej poprzez część południową. W wyodrębnionej części północnej (Działka północna) planowana jest budowa budynku jednorodzinnego. Na tę inwestycję wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę, budowa została zgłoszona oraz został założony dziennik budowy. Inwestorem jest Pani jako osoba fizyczna. Po sfinalizowaniu procedury podziału nieruchomości planuje Pani sprzedać wydzieloną Działkę północną wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym – planowana sprzedaż tej działki nastąpi w 2026 r. Nie będzie czyniła Pani na Działce północnej innych nakładów przed zawarciem umowy sprzedaży. Nabywcą Działki północnej ma być nowopowstała spółka z o.o., której będzie Pani wspólnikiem i członkiem zarządu (Spółka celowa). Spółka celowa dokończy inwestycję w postaci budynku jednorodzinnego. Wykonuje Pani zawód architekta, jest Pani wspólnikiem i członkiem zarządu sp. z o.o., której przedmiotem działalności jest branża architektoniczna (nie jest to ten sam podmiot co Spółka celowa), poza ww. spółką prowadzi Pani działalność gospodarczą wyłącznie w formie spółki cywilnej, która zajmuje się projektami architektonicznymi realizowanymi w USA. Jest Pani właścicielką lokalu mieszkalnego w (…) (zakupionego w 2009 r.), w którym Pani zamieszkuje oraz domu letniskowego w miejscowości (…) (nieruchomość zakupiona częściowo w 1999 r. oraz w 2000 r.). Lokal w (…), w którym Pani zamieszkuje jest częściowo wynajmowany w ramach najmu prywatnego (składa się z dwóch niezależnych poziomów). Nie dokonywała Pani dotychczas zbycia żadnej nieruchomości: ani w ramach zarządu majątkiem prywatnym, ani w ramach działalności gospodarczej, nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT, nigdy nie prowadziła Pani działalności związanej z obrotem nieruchomościami, nie zajmuje się tym również spółka, w ramach której wykonuje Pani zawód architekta, ani spółka cywilna. W uzupełnieniu wniosku doprecyzowała Pani, że jest Pani właścicielką nieruchomości składającej się formalnie z działek nr X o powierzchni (…) ha oraz nr Y o powierzchni (…) ha, które objęte są jedną księgą wieczystą nr (…). Lokale znajdują się na działce nr Y. Działka nr X musi stanowić pozostałość podziałów geodezyjnych/rozgraniczenia. Działka nr X nie figuruje jednak w ewidencji gruntów, występuje jedynie w księdze wieczystej, ma marginalną powierzchnię (…) i bez względu na jej położenie dzieli przeznaczenie z działką nr Y. Traktuje Pani obie działki jak jedną nieruchomość. Działka północna, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, powstanie w wyniku podziału działki nr Y, działka ta figuruje w ewidencji gruntów i budynków jako użytek B – tereny mieszkaniowe. Planowana sprzedaż Działki północnej nastąpi w 2026 r. Od momentu nabycia przez Panią ww. działki była ona wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne – jako ogród przydomowy dla istniejącego budynku mieszkalnego. Działka nie była wydzierżawiana. Aktualnie, działka wraz z lokalami jest objęta umową najmu, na mocy której najemca może użytkować ją jako ogród. Nie zamierza Pani udzielać przyszłemu nabywcy (Spółce celowej) ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa, ani innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w sprawach dotyczących Działki północnej, nie zamierza Pani zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży ze Spółką celową. Jako osoba fizyczna nie chce Pani samodzielnie przeprowadzać kosztownej inwestycji budowlanej o wysokim stopniu ryzyka. Podmiotem, który poprowadzi proces budowlany, dokona sprzedaży wybudowanych lokali i będzie ponosił odpowiedzialność za związane z tym zobowiązania będzie Spółka celowa. Spółka celowa pozwoli na połączenie możliwości finansowych kilkorga wspólników i będzie miała również większe potencjalne możliwości pozyskania dodatkowego finansowania (np. przystąpienia nowego wspólnika) w razie konieczności. Chce Pani dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości w zamian za zapłatę ceny. Pani celem jest uzyskanie od spółki co najmniej równowartości wartości rynkowej nieruchomości. Aport wiązałby się z przeniesieniem własności nieruchomości na spółkę, a ewentualny zwrot z inwestycji uzależniony byłby od zysku wypracowanego przez spółkę po sprzedaży wybudowanych lokali i będzie podzielony wedle przysługujących wspólnikom udziałów. Nie chce Pani ponosić ryzyka niskiej stopy zwrotu inwestycji, która może przynieść Pani zysk mniejszy niż wartość rynkowa aportowanej nieruchomości. Stąd planowana umowa sprzedaży ma zapewnić, że nie uszczupli Pani swojego majątku, gdyż spółka zapłaci Pani rynkową cenę za sprzedaną Działkę północną. W chwili obecnej zakładane jest, że po zakończeniu inwestycji Spółka celowa przeznaczy nieruchomość do dalszej odsprzedaży – w postaci wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z udziałami w działce. Wartość Działki północnej wraz z pozwoleniem na budowę i projektem budowlanym została oszacowana przez Panią według rynkowych stawek. Spółka celowa prowadzi działalność deweloperską polegającą na realizacji inwestycji budowlanych i sprzedaży lokali mieszkalnych. Wskazała Pani, że środki ze sprzedaży Działki północnej zamierza Pani przeznaczyć na zakup mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży, we wniosku zostały wskazane nieruchomości, których jest Pani właścicielką, jednak żadna z nich nie jest przeznaczona do sprzedaży. W przyszłości planuje Pani nabycie lokalu mieszkalnego w celu realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych, wyłącznie na potrzeby prywatne. Sprzedaż przedmiotowej Działki północnej na rzecz Spółki celowej nastąpi w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w art. 19 ust. 3 uPIT. Całkowita zapłata przez Spółkę celową za nabycie Działki północnej nastąpi w terminie odroczonym – po sprzedaży gotowych lokali przez Spółkę celową, zgodnie z postanowieniami umowy zawartej między wspólnikami Spółki.

Powzięła Pani wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży Działki północnej wydzielonej z nieruchomości będzie stanowił dla Pani przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego, w przedstawionej sytuacji konieczne jest ustalenie, czy planowana sprzedaż Działki północnej wiąże się z podejmowaniem przez Panią aktywnych działań charakterystycznych dla działalności gospodarczej, czy też stanowi element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Aby prawidłowo określić źródło przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezbędne jest przeanalizowanie zamiaru, okoliczności oraz celu działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, tj. Działki północnej.

Z opisu sprawy przedstawionego we wniosku oraz uzupełnieniu wynika, że działania, które Pani podjęła mają/będą miały charakter zorganizowany, gdyż wymagały podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności – dokonała bowiem Pani podziału nieruchomości, uzyskała Pani pozwolenie na budowę dla Działki północnej, budowa została zgłoszona oraz został założony dziennik budowy. Ponadto, wskazała Pani, że pracuje w zawodzie architekta dzięki czemu może korzystać z profesjonalnej wiedzy. Zamierza Pani sprzedać Działkę północną wraz z dokonanymi już przez Panią czynnościami na rzecz spółki, w której będzie pełniła Pani funkcję wspólnika i członka zarządu. Świadomie wybrała Pani sprzedaż Działki północnej na rzecz spółki zamiast aportu z powodów ekonomicznych – nie chce Pani samodzielnie przeprowadzać kosztownej inwestycji budowlanej o wysokim stopniu ryzyka. Planowana umowa sprzedaży ma zapewnić, że nie uszczupli Pani swojego majątku. Chce Pani dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości w zamian za zapłatę ceny, a Pani celem jest uzyskanie od spółki co najmniej równowartości wartości rynkowej nieruchomości – a więc od samego początku Pani działania posiadały cechy inwestycji charakterystycznej dla działalności gospodarczej z zamiarem osiągnięcia zysku a nie zarządem majątkiem prywatnym. Nie ulega zatem wątpliwości, że zakres, rozmiar i charakter dokonanych przez Panią czynności nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania są przejawem Pani profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).

Całokształt podejmowanych przez Panią działań wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego) a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pani majątku osobistego. Podejmowane przez Panią działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Są przejawem zorganizowanej i ciągłej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności posiadanej nieruchomości w celu osiągnięcia możliwie najwyższego zysku z jej sprzedaży.

Ponadto, wskazać należy, że realizowane przez Panią przedsięwzięcia nie były przypadkowe, nieprzemyślane czy wynikające ze zwykłego zarządu nad majątkiem. Wskazane w opisie zdarzenia okoliczności jednoznacznie potwierdzają, że Pani działania były przemyślane, przejawiające się efektami ekonomicznymi, które świadczą o gospodarczym charakterze prowadzonej przez Panią działalności.

Zatem działania, które Pani podjęła/podejmie w związku z planowaną sprzedażą Działki północnej wskazują, że czynności te wyrażają Pani wolę i zamiar uzyskania korzyści finansowej. Działania te będą cechowały się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, będą miały zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie będzie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęte były/będą czynności przygotowujące do sprzedaży Działki północnej. Stwierdzić należy, że czynności takie nie będą mieściły się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast będą nosiły znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rezultacie, przeprowadzenie opisanych przez Panią czynności uzasadnia stwierdzenie, że Pani sposób działania odpowiada modelowi właściwemu dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec tego, nie mogę się z Panią zgodzić, że odpłatne zbycie Działki północnej do spółki, w której będzie Pani wspólnikiem i członkiem zarządu – nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż spełnione zostaną przez Panią warunki określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

W konsekwencji, planowana przez Panią sprzedaż Działki północnej spółce, będzie stanowiła dla Pani przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychód który Pani uzyska z planowanej sprzedaży Działki północnej wydzielonej z posiadanej Nieruchomości, będzie stanowił dla Pani przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten będzie podlegał opodatkowaniu przez Panią zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.