Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.411.2025.3.AP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

- prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych;

- nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia miejsc postojowych.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 7 sierpnia 2025 r. (wpływ 7 sierpnia 2025 r.) oraz z 26 sierpnia 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.1. Wnioskodawca („Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”).

I.2. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do CEiDG polegającą na wynajmie nieruchomości. Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej.

I.3. Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości usytuowanej na działkach ewidencyjnych 1 i 2 w obrębie (…) dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (…) („Nieruchomość”). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę i żonę Wnioskodawcy w 2003 r. na podstawie aktu notarialnego z dnia (…) lutego 2003 r. Repertorium (…). Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Wnioskodawcy i żony Wnioskodawcy. W 2006 r. Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy dokonali darowizny na rzecz córki udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości. Tym samym na dzień składania wniosku współwłaścicielami Nieruchomości są: Wnioskodawca, żona Wnioskodawcy oraz córka Wnioskodawcy. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieruchomości wynoszący po 1/3 każdy.

I.4. Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi („Budynek”). Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. Budynek od 2016 r. był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę opodatkowanej liniowo stawką podatku PIT 19%, budynek wprowadzony był i nadal jest do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej. Wnioskodawca odliczał podatek VAT od wydatków na wybudowanie Budynku.

I.5. Budynek był wynajmowany od 2016 r. do 2024 r. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23%.

I.6. W 2024 r. sytuacja się zmieniła i nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe). Wówczas Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobligowani byli przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany.

I.7. Obecnie prowadzone są prace budowlane, które mają na celu przywrócenie jego mieszkalnego charakteru. Od tych wydatków Wnioskodawca odlicza podatek VAT. Wartość nakładów nie przekracza jednak 30% wartości początkowej Budynku.

I.8. Obecnie zamiarem Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli jest sprzedaż wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego).

W piśmie z 7 sierpnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy odpowiadając na zawarte w wezwaniu pytania:

1. W jakim celu nabył Pan wraz z żoną Nieruchomość? Czy Nieruchomość nabyto wyłącznie w celu wykorzystywania jej w Pana działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości), czy też nabycia dokonano w innym celu (jakim)?

Odpowiedź: Nieruchomość nabyto wyłącznie w celu wykorzystywania jej w działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości).

2. W jaki sposób Nieruchomość usytuowana na działkach ewidencyjnych 1 i 2 w obrębie (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (…) była wykorzystywana od momentu zakupu w 2003 r. do momentu wynajęcia budynku w 2016 r.? Proszę opisać.

Odpowiedź: Nieruchomość do momentu wynajęcia budynku nie była użytkowana. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę prowadzone były roboty budowlane.

3. Czy Budynek, będący w ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, został/zostanie wycofany z tej działalności gospodarczej przed sprzedażą wyodrębnionych lokali mieszkalnych?

a) jeśli tak, to kiedy i czy czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie, to dlaczego?

b) czy po wycofaniu Budynku z ewidencji środków trwałych nastąpi jego przekazanie na cele osobiste?

Odpowiedź: Budynek nie zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

4. W związku z informacją, że:

proszę wskazać:

a) kto/którzy ze współwłaścicieli był/byli stroną umowy najmu?

Odpowiedź: Stroną umowy najmu był wyłącznie Wnioskodawca prowadzący działalność gospodarczą.

b) kto uzyskiwał korzyści z czynszu z tytułu wynajmu Budynku – czy wyłącznie Pan, czy również inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

Odpowiedź: Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

c) kto rozliczał umowę najmu – czy wyłącznie Pan, czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

Odpowiedź: Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

d) czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy najmu? Jeśli tak, to kto rozliczał podatek należny z tytułu najmu Budynku?

Odpowiedź: Podatek należny z tytułu najmu był rozliczany przez Wnioskodawcę prowadzącego działalność gospodarczą.

e) kto i w jaki sposób dokumentował usługę najmu? Czy czynsz z tytułu najmu Budynku był dokumentowany wystawionymi przez Pana fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego.

Odpowiedź: Faktury wystawiane są przez Wnioskodawcę prowadzącego działalność gospodarczą, w ramach której Budynek ten jest wynajmowany.

5. Czy budynek mieszkalny wielorodzinny znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?

Odpowiedź: Tak, budynek mieszkalny wielorodzinny znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

6. Czy sprzedawane lokale będą stanowiły samodzielne lokale mieszkalne w myśl art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)?

Odpowiedź: Na dzień sporządzania wniosku ustanowienie samodzielności lokali mieszkalnych będzie następowało każdorazowo w stosunku do każdego lokalu mieszkalnego w momencie dokonywania ich sprzedaży.

7. W jaki sposób będzie Pan poszukiwać bądź zamierza znaleźć nabywców ww. lokali? Czy będzie Pan ogłaszać zamiar sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmować inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie planuje samodzielnie znajdować nabywców, ani korzystać co do sprzedaży lokali z pomocy pośredników nieruchomości. Inwestycja ma jedynie założony profil na (…), ale nie będą tam podejmowane kampanie reklamowe. Inwestycja będzie mieć jedynie stronę internetową, a ogłoszenia znajdą się tylko na popularnych portalach ogłoszeniowych – np. (…). Takie działania wynikają przede wszystkim z obecnych czasów i tego jak kupujący poszukują lokali do nabycia.

8. Czy miejsca garażowe będą mogły być przedmiotem odrębnej (samodzielnej) sprzedaży, tj. bez dostawy lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź: Tak, jako udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego hali garażowej.

9. Czy dostawa powstałych w wyniku remontu, przebudowy i rozbudowy lokali mieszkalnych oraz miejsc garażowych będzie dokonywana na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego?

Odpowiedź: Dostawa powstałych w wyniku remontu, przebudowy i rozbudowy lokali mieszkalnych oraz miejsc garażowych będzie dokonywana na podstawie umów i aktu notarialnego w zależności od ilości kupujących.

10. Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: W dniu (…) grudnia 2022 r. na podstawia aktu notarialnego Rep. (…) sprzedana została zabudowana nieruchomość stanowiąca współwłasność I i J (…). Wnioskodawca nabył powyższą nieruchomość na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego (…) z (…) czerwca 2022 r. o stwierdzenie zasiedzenia sygn. akt (…) stwierdzającego, że Wnioskodawca i jego małżonka nabyli przez zasiedzenie z dniem (…) czerwca 2018 r. nieruchomość (…). Budynek posadowiony na tej nieruchomości był wynajmowany w ramach działalności Wnioskodawcy. Nieruchomość została sprzedana w celu spłaty zobowiązań kredytowych zaciągniętych na potrzeby nieruchomości (…).

11. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie ma innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

12. W związku z zawartą we wniosku informacją:

oraz

Proszę o jednoznaczne wskazanie:

a) na jakiej podstawie dysponuje Pan udziałem córki w Nieruchomości, w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej? Czy jest to świadczenie odpłatne czy nieodpłatne? Proszę szczegółowo opisać.

Odpowiedź: Wnioskodawca dysponuje udziałem córki nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń.

b) na jakiej podstawie udział w Budynku, należący do Pana córki, został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w Pana działalności gospodarczej? Proszę szczegółowo opisać.

Odpowiedź: Udział w Budynku, należący do córki, został wprowadzony do ewidencji środków trwałych na podstawie zgody udzielonej ustnie przez córkę Wnioskodawcy.

13. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie.

14. Jak jest sklasyfikowany wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – (PKOB)) – (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – budynek składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych oraz garażu podziemnego, będący przedmiotem wniosku? Proszę wskazać klasyfikację PKOB tego budynku.

Odpowiedź: Budynek jest sklasyfikowany wg PKOB 1122.

15. Jakie przeznaczenie terenu – na którym posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny – wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Odpowiedź: 52MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem zachowania istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług administracji z prawem do bieżącej konserwacji.

16. Wobec wskazania we wniosku, że:

proszę, wyjaśnić:

a) czy Budynek był wynajmowany wyłącznie jednemu najemcy?

Odpowiedź: Tak, budynek był wynajmowany jednemu najemcy.

b) w jaki sposób przedmiotowy Budynek był wykorzystywany przez najemcę/najemców w okresie od 2016-2024 r., tj. czy najemca/najemcy wykorzystywali go w celach mieszkaniowych czy użytkowych (jakich?)?

Odpowiedź: Najemca wykorzystywał go w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

c) z jakich powodów nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe)?

Odpowiedź: Cały budynek na kondygnacjach nadziemnych był faktycznie użytkowany na cele biurowe, podczas gdy dopuszczalne było to jedynie na parterze.

d) czy nadzór budowlany wydał dokument (jaki?), w którym nakazał przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter?

Odpowiedź: Wydana została decyzja administracyjna nakazująca przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania na cele mieszkalne.

e) czy po stwierdzeniu przez nadzór budowlany, że Budynek nie jest użytkowany na cele mieszkaniowe miał Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami prawo zachować jego niemieszkalny charakter (np. poprzez zalegalizowanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lub postępowanie naprawcze)? Jeżeli tak, proszę wyjaśnić dlaczego Pan oraz pozostali współwłaściciele zdecydowali o przywróceniu jego mieszkalnego charakteru?

Odpowiedź: Nie było możliwości zachowania niemieszkalnego charakteru Budynku (np. poprzez zalegalizowanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lub postępowanie naprawcze) z uwagi na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

f) czy lokale mieszkalne powstałe w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych zamierza Pan ująć w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych?

Odpowiedź: Nie.

17. Wobec wskazania we wniosku:

proszę, żeby Pan podał:

a) kiedy zamierza Pan dokonać zbycia lokali mieszkalnych? Proszę, żeby podał Pan przybliżoną datę.

Odpowiedź: Wnioskodawca zakłada, że sprzedaż lokali mieszkalnych rozpocznie się pod koniec 2025 r.

b) jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży lokali mieszkalnych?

Odpowiedź: Z uwagi na decyzję nadzoru budowlanego i przywrócenie Budynkowi jego charakteru mieszkalnego jako budynek mieszkalny wielorodzinny została podjęta decyzja o sprzedaży lokali mieszkalnych.

c) na jakie konkretnie cele zamierza Pan przeznaczyć środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie wie na co przeznaczy środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych.

W piśmie z 26 sierpnia 2025 r. doprecyzował Pan opis sprawy wskazując, że hala garażowa jako odrębny lokal niemieszkalny będzie posiadać własną księgę wieczystą. Kupujący będzie nabywał lokal mieszkalny oraz udział we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej) wraz z prawem do wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, w sytuacji sprzedaży 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych, następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości i wybudowanie Budynku, przychód ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych i miejsc postojowych będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

I.1. Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, w sytuacji sprzedaży 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych, następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości i wybudowanie Budynku, przychód ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych i miejsc postojowych będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

I.2. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o PIT wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem [art. 10] ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT, przepisów [art. 10] ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem [art. 10] ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

I.3. W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem [art. 14] ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy [art. 14] ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

I.4. Jak stanowi art. 22a ust. 1 ustawy o PIT, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c ustawy o PIT, amortyzacji nie podlegają:

1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o PIT, składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w [art. 22d] ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

I.5. Z powyższych wyjaśnień wynika, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, do przychodów, o których mowa w [art. 14] ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o PIT), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Natomiast skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub praw nie powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej (chyba, że są one towarem handlowym), lecz należy rozpatrywać je w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro sprzedaży podlegać będą lokale mieszkalne, wykorzystywane w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o PIT, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art. 14 ust. 2c ustawy o PIT. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Wobec faktu, że lokale mieszkalne znajdują się w Budynku, który został oddany do użytkowania w 2016 r., zaś nabycie Nieruchomości nastąpiło w 2003 r., to planowana sprzedaż tych lokali nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia Nieruchomości i wybudowania Budynku. Zatem planowana sprzedaż opisanych lokali mieszkalnych nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Powyższe stanowisko ma oparcie w interpretacjach przepisów prawa podatkowego wydawanych.

Tak m.in.:

1) interpretacja indywidualna z 30 czerwca 2020 r. nr 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ: „Wnioskodawca wynajmuje lokale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej liniowo stawką 19%, lokale wprowadzone są do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej. Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych, nie powstanie przychód z prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Do odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych, w sytuacji gdy są one wynajęte w celach zarobkowych w ramach działalności gospodarczej (wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej), zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe opisanej w złożonym wniosku sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.”;

2) interpretacja indywidualna z 15 listopada 2023 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.892.2023.2.MJ: „powziął Pan wątpliwość czy będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego i miejsca garażowego, zakupionych 30 listopada 2009 r., które w okresie od 30 listopada 2009 r. do 1 kwietnia 2015 r., były w zasobie środków trwałych. Sprzedaż lokalu mieszkalnego wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Należy przypomnieć, że przychód ze sprzedaży nieruchomości w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie tej nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta”.

Końcowo należy zauważyć, że wprowadzenie w przepisach ustawy o PIT odrębnych regulacji dotyczących skutków zbycia nieruchomości wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej stanowi okoliczności świadczącą o tym, że nie stanowi ono zbycia „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Potwierdza to m.in. wyrok NSA z 14 listopada 2017 r., sygn. akt II FSK 2728/15: „ustawodawca wyraźnie odróżnia jako odrębne źródło przychodów sprzedaż określonych rzeczy i praw (art. 10 ust. 1 pkt 8 [ustawy o PIT]), wymagając jedynie, aby nie następowało to »w wykonaniu działalności gospodarczej«. Z kolei do przychodów z tej ostatniej art. 14 ust. 2c [ustawy o PIT] zalicza również te pochodzące z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi, lecz pod drugą ze wskazanych powyżej przesłanek, a mianowicie ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych”. Zatem wyraźnie wskazał, że chodzi o sprzedaż towarów handlowych w sensie ogólnym, gdyż ustawodawca odróżnia ich sprzedaż w ramach wykonywanej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine [ustawy o PIT]), gdy te towary handlowe są przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej (budowa i sprzedaż), od sytuacji, gdy są one tylko wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”.

W związku z tym prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, w sytuacji sprzedaży 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych, następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości i wybudowanie Budynku, przychód ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych i miejsc postojowych będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒ nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒ nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Natomiast, w przypadku gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym – jak stanowi art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy.

Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały, decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 22c ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od jego wartości początkowej dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do CEiDG, polegającą na wynajmie nieruchomości. Nie prowadzi Pan działalności deweloperskiej. Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości usytuowanej na działkach ewidencyjnych 1 i 2 w obrębie (…) (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość została nabyta przez Pana i Pana żonę do majątku wspólnego, na podstawie aktu notarialnego z (…) lutego 2003 r. Nieruchomość została nabyta w celu wykorzystywania jej w Pana działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). W 2006 r. wraz z żoną dokonał Pan darowizny na rzecz Pana córki udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości. Tym samym współwłaścicielami Nieruchomości są: Pan, Pana żona i Pana córka. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieruchomości wynoszący po 1/3. Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi (dalej: „Budynek”). Ww. Budynek jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz jest sklasyfikowany wg PKOB 1122. Przeznaczenie terenu, na którym posadowiony jest Budynek – wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to (...) – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem zachowania istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług administracji z prawem do bieżącej konserwacji. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. i od tego czasu był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, opodatkowanej liniowo – stawką podatku dochodowego od osób fizycznych 19%. Dysponuje Pan udziałem córki w Nieruchomości oraz Budynku nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń. Budynek wprowadzony był i nadal jest do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej. Budynek nie zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Odliczał Pan podatek od towarów i usług od wydatków na wybudowanie Budynku. Budynek był wynajmowany jednemu najemcy od 2016 r. do 2024 r. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%. Stroną umowy najmu był wyłącznie Pan, a przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Najemca wykorzystywał Budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W 2024 r. nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe), ponieważ cały budynek na kondygnacjach nadziemnych był faktycznie użytkowany na cele biurowe, podczas gdy dopuszczalne było to jedynie na parterze. W związku z powyższym wydana została decyzja administracyjna nakazująca przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania na cele mieszkalne. Wówczas Pan i pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobligowani byli przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter. Nie było możliwości zachowania niemieszkalnego charakteru Budynku (np. przez zalegalizowanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lub postępowanie naprawcze) z uwagi na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany. Obecnie prowadzone są prace budowlane, które mają na celu przywrócenie jego mieszkalnego charakteru. Obecnie zamiarem Pana i pozostałych współwłaścicieli jest sprzedaż wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego). Miejsca garażowe będą mogły być przedmiotem odrębnej (samodzielnej) sprzedaży, jako udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego hali garażowej. Hala garażowa jako odrębny lokal niemieszkalny będzie posiadać własną księgę wieczystą. Kupujący będzie nabywał lokal mieszkalny oraz udział we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej) wraz z prawem do wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego. Decyzja o sprzedaży lokali mieszkalnych została podjęta z uwagi na decyzję nadzoru budowlanego i przywrócenie Budynkowi jego charakteru mieszkalnego jako budynek mieszkalny wielorodzinny. Zakłada Pan, że sprzedaż lokali mieszkalnych rozpocznie się pod koniec 2025 r. Nie planuje Pan samodzielnie znajdować nabywców, ani korzystać co do sprzedaży lokali, z pomocy pośredników nieruchomości. Inwestycja ma jedynie założony profil na (…), ale nie będą tam podejmowane kampanie reklamowe. Inwestycja będzie mieć jedynie stronę internetową, a ogłoszenia znajdą się tylko na popularnych portalach ogłoszeniowych – np. (…). Takie działania wynikają przede wszystkim z obecnych czasów i tego jak kupujący poszukują lokali do nabycia. Wcześniej, tj. (…) grudnia 2022 r. dokonał Pan sprzedaży nieruchomości zabudowanej (stanowiącej współwłasność Pana i Pana żony) (…). Wyżej wymieniona nieruchomość została sprzedana w celu spłaty zobowiązań kredytowych zaciągniętych na potrzeby nieruchomości (…). Nie ma Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Nie zamierza Pan także nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

W tym miejscu wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

Z wniosku wynika, że w 2003 r. nabył Pan wraz z żoną do wspólności majątkowej małżeńskiej Nieruchomość, na której od 2016 r. posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Nieruchomość nabyto wyłącznie w celu wykorzystywania jej w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). Obecnie Pan i Pana żona posiadają udziały w Nieruchomości wynoszące po 1/3 każdy.

Tym samym, nabywając wspólnie z żoną ww. Nieruchomość stał się Pan jej współwłaścicielem. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wyodrębnić części należącej do Pana żony i części należącej do Pana, bowiem Nieruchomość ta jest niepodzielnie własnością zarówno Pana, jak i Pana żony.

Wskazać należy, że odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie od 2016 r. do 2024 r. Budynek był wynajmowany przez Pana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i znajdował się w ewidencji środków trwałych. Stroną umowy najmu był wyłącznie Pan, a przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana. Budynek nie zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Zatem, skoro Budynek wykorzystywany był w Pana działalności gospodarczej, to sprzedaż w udziale należącym do Pana i Pana żony, spowoduje powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej u Pana.

Jeżeli jednak przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tego zbycia nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej – nawet jeżeli nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, obecnie zamiarem Pana i pozostałych współwłaścicieli jest sprzedaż wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego).

Zatem z uwagi na fakt, że przedmiotem planowanej sprzedaży będą wyodrębnione lokale mieszkalne wykorzystywane w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wskazuje, że skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym należy rozpatrywać na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z brzmieniem powołanego przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2003 r. nabył Pan wraz z żoną do wspólności majątkowej małżeńskiej Nieruchomość, na której posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. Obecnie zamiarem Pana i pozostałych współwłaścicieli jest sprzedaż wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego).

W tym miejscu zauważyć należy, że stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy oraz opis sprawy stwierdzam, że w przypadku odpłatnego zbycia przez Pana wyodrębnionych lokali mieszkalnych zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nabył Pan Nieruchomość w 2003 r., zatem datą nabycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych jest data nabycia do majątku wspólnego małżonków Nieruchomości. W konsekwencji pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, należy liczyć od końca 2003 r. Z uwagi na to, że ww. pięcioletni termin upłynął, planowane przez Pana odpłatne zbycie wyodrębnionych lokali mieszkalnych nie będzie stanowić źródła przychodu, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu natomiast do sprzedaży miejsc postojowych – w związku z tym, że miejsca te stanowią odrębną nieruchomość niemieszkalną (posiadają odrębną księgę wieczystą – stanowią więc odrębny przedmiot sprzedaży) i były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – zastosowanie znajdzie art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tych miejsc postojowych stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. W tym przypadku nie ma znaczenia data ich nabycia i upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ przepis ten nie ma w tej sytuacji zastosowania. Odpłatne zbycie miejsc postojowych stanowić będzie odpłatne zbycie składnika majątku wykorzystywanego w pozarolniczej działalności gospodarczej.

Podsumowując, w sytuacji przedstawionej we wniosku, za datę nabycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych należy uznać 2003 r. W konsekwencji planowane przez Pana odpłatne zbycie 18 wyodrębnionych lokali mieszkalnych (udziałów należących do Pana i Pana żony) nie będzie stanowić źródła przychodu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tytułu tego zbycia nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odpłatne zbycie miejsc postojowych (udziałów należących do Pana i Pana żony) stanowić będzie dla Pana odpłatne zbycie składnika majątku wykorzystywanego w pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z powyższym przychód uzyskany z tego tytułu będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającym opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla tego źródła przychodów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

W odniesieniu do powołanego wyroku sądu administracyjnego należy zauważyć, że zapadł on w indywidualnej sprawie określonego podmiotu i nie ma mocy wiążącej w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony oraz Pana córki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.