Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.412.2025.3.PS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 8 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 7 sierpnia 2025 r. (wpływ 7 sierpnia 2025 r.) oraz 26 sierpnia 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.1. Wnioskodawczyni („Wnioskodawczyni”) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”).

I.2. Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości usytuowanej na działkach ewidencyjnych 1 i 2 w obrębie (…) dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (…) („Nieruchomość”).

Nieruchomość została nabyta przez matkę Wnioskodawczyni i ojca Wnioskodawczyni w 2003 r. na podstawie aktu notarialnego z (…) lutego 2003 r. (…). Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego matki Wnioskodawczyni i ojca Wnioskodawczyni.

W 2006 r. matka Wnioskodawczyni i ojciec Wnioskodawczyni dokonali darowizny na jej rzecz udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości

Tym samym na dzień składania Wniosku współwłaścicielami Nieruchomości są: Wnioskodawczyni, ojciec Wnioskodawczyni oraz matka Wnioskodawczyni. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieruchomości wynoszący po 1/3 każdy.

I.3. Ojciec Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do CEiDG polegającą na wynajmie nieruchomości. Ojciec Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności deweloperskiej.

I.4. Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. („Budynek”).

Budynek był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez ojca Wnioskodawczyni opodatkowanej liniowo stawką podatku PIT 19%, budynek wprowadzony był i jest do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej.

Ojciec Wnioskodawczyni odliczał podatek VAT od wydatków na wybudowanie Budynku.

I.5. Budynek był wynajmowany od 2016 do 2024 r. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23%.

I.6. W 2024 r. sytuacja się zmieniła i nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe). Wówczas Wnioskodawczyni i pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobligowani byli przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany.

Obecnie prowadzone są prace budowlane, które mają na celu przywrócenie jego mieszkalnego charakteru. Od tych wydatków ojciec Wnioskodawczyni odlicza podatek VAT. Wartość nakładów nie przekracza jednak 30% wartości początkowej Budynku.

Obecnie zamiarem Wnioskodawczyni i pozostałych współwłaścicieli jest sprzedaż wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego).

W uzupełnieniu wniosku z 7 sierpnia 2025 r. udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. Czy Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, będąca przedmiotem sprzedaży, od momentu jej otrzymania przez Panią w drodze darowizny od rodziców w 2006 r. do momentu sprzedaży była/jest/będzie przez Panią w jakikolwiek sposób wykorzystywana? Jeśli tak, proszę dokładnie opisać w jaki sposób jest ona wykorzystywana?

Odpowiedź: Nieruchomość jest wyłącznie wykorzystywana przez ojca Wnioskodawczyni w ramach jego działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości).

2. Na jakiej podstawie prawnej Pani ojciec dysponuje Pani udziałem w Nieruchomości w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej? Czy jest to świadczenie odpłatne czy nieodpłatne? Proszę szczegółowo opisać.

Odpowiedź: Ojciec dysponuje udziałem Wnioskodawczyni nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń.

3. Czy Budynek, będący w ewidencji środków trwałych, w prowadzonej przez Pani ojca działalności gospodarczej, został/zostanie wycofany z tej działalności gospodarczej przed sprzedażą wyodrębnionych lokali mieszkalnych?

a) jeśli tak, to kiedy i czy czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie, to dlaczego?

b) czy po wycofaniu Budynku z ewidencji środków trwałych nastąpiło jego przekazanie na cele osobiste?

Odpowiedź: Budynek nie zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni działalności gospodarczej.

4. W związku z informacją, że:

(…) na dzień składania Wniosku współwłaścicielami Nieruchomości są: Wnioskodawczyni, ojciec Wnioskodawczyni oraz matka Wnioskodawczyni. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieruchomości wynoszący po 1/3 każdy.

Budynek był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez ojca Wnioskodawczyni (…).

Budynek był wynajmowany od 2016 do 2024 r.

– proszę wskazać:

a) czy Pani również jest stroną umowy najmu?

b) kto uzyskuje korzyści z czynszu z tytułu wynajmu Budynku – czy wyłącznie Pani ojciec, czy również Pani, czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

c) kto rozlicza umowę najmu – czy wyłącznie Pani ojciec, czy również Pani, czy inny współwłaściciel, czy wszyscy współwłaściciele?

d) czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy najmu? Jeśli tak, to kto rozliczał podatek należny z tytułu najmu Budynku?

e) kto i w jaki sposób dokumentuje usługę najmu? Czy czynsz z tytułu najmu Budynku jest dokumentowany wystawionymi przez Panią fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego.

Odpowiedź:

a) Stroną umowy najmu był wyłącznie ojciec Wnioskodawczyni prowadzący działalność gospodarczą.

b) Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni.

c) Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez ojca Wnioskodawczyni.

d) Podatek należny z tytułu najmu był rozliczany przez ojca Wnioskodawczyni prowadzącego działalność gospodarczą.

e) Faktury wystawiane są przez ojca Wnioskodawczyni prowadzącego działalność gospodarczą, w ramach której Budynek ten był wynajmowany.

5. Czy budynek mieszkalny wielorodzinny znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?

Odpowiedź: Tak, budynek mieszkalny wielorodzinny znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

6. Czy sprzedawane lokale będą stanowiły samodzielne lokale mieszkalne w myśl art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)?

Odpowiedź: Na dzień sporządzania wniosku ustanowienie samodzielności lokali mieszkalnych będzie następowało każdorazowo w stosunku do każdego lokalu mieszkalnego w momencie dokonywania ich sprzedaży.

7. W jaki sposób będzie Pani poszukiwać bądź zamierza znaleźć nabywców ww. lokali? Czy będzie Pani ogłaszać zamiar sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmować inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie planuje samodzielnie znajdować nabywców, ani korzystać co do sprzedaży lokali, z pomocy pośredników nieruchomości. Inwestycja ma jedynie założony profil na (…), ale nie będą tam podejmowane kampanie reklamowe. Inwestycja będzie mieć jedynie stronę internetową, a ogłoszenia znajdą się tylko na popularnych portalach ogłoszeniowych – np. (…). Takie działania wynikają przede wszystkim z obecnych czasów i tego jak kupujący poszukują lokali do nabycia.

8. Czy miejsca garażowe będą mogły być przedmiotem odrębnej (samodzielnej) sprzedaży, tj. bez dostawy lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź: Tak, jako udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego hali garażowej.

9. Czy dostawa powstałych w wyniku remontu, przebudowy i rozbudowy lokali mieszkalnych oraz miejsc garażowych będzie dokonywana na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego?

Odpowiedź: Dostawa powstałych w wyniku remontu, przebudowy i rozbudowy lokali mieszkalnych oraz miejsc garażowych będzie dokonywana na podstawie umów i aktu notarialnego w zależności od ilości kupujących.

10. Czy wcześniej dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

11. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.

12. Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie.

13. Jak jest sklasyfikowany wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – (PKOB)) – (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – budynek składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych oraz garażu podziemnego, będący przedmiotem wniosku? Proszę wskazać klasyfikację PKOB tego budynku.

Odpowiedź: Budynek jest sklasyfikowany wg PKOB 1122.

14. Jakie przeznaczenie terenu – na którym posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny – wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Odpowiedź: 52MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem zachowania istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług administracji z prawem do bieżącej konserwacji.

15. Wobec wskazania we wniosku, że:

I.5. Budynek był wynajmowany od 2016 do 2024 r. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23%.

I.6. W 2024 r. sytuacja się zmieniła i nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe). Wówczas Wnioskodawczyni i pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobligowani byli przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany.

Obecnie prowadzone są prace budowlane, które mają na celu przywrócenie jego mieszkalnego charakteru. Od tych wydatków ojciec Wnioskodawczyni odlicza podatek VAT. Wartość nakładów nie przekracza jednak 30 % wartości początkowej Budynku.

proszę, wyjaśnić:

a) czy Budynek był wynajmowany wyłącznie jednemu najemcy?

b) w jaki sposób przedmiotowy Budynek był wykorzystywany przez najemcę/najemców w okresie od 2016-2024 r., tj. czy najemca/najemcy wykorzystywali go w celach mieszkaniowych czy użytkowych (jakich?)?

c) z jakich powodów nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe)?

d) czy nadzór budowlany wydał dokument (jaki?), w którym nakazał przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter?

e) czy po stwierdzeniu przez nadzór budowlany, że Budynek nie jest użytkowany na cele mieszkaniowe miała Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami prawo zachować jego niemieszkalny charakter (np. poprzez zalegalizowanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lub postępowanie naprawcze)? Jeżeli tak, proszę wyjaśnić dlaczego Pani oraz pozostali współwłaściciele zdecydowali o przywróceniu jego mieszkalnego charakteru?

f) czy lokale mieszkalne powstałe w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych zostaną ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych?

Odpowiedź:

a) Tak, budynek był wynajmowany jednemu najemcy.

b) Najemca wykorzystywał go w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

c) Cały budynek na kondygnacjach nadziemnych był faktycznie użytkowany na cele biurowe, podczas gdy dopuszczalne było to jedynie na parterze.

d) Wydana została decyzja administracyjna nakazująca przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania na cele mieszkalne.

e) Nie było możliwości zachowania niemieszkalnego charakteru Budynku (np. przez zalegalizowanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lub postępowanie naprawcze) z uwagi na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

f) Nie.

16. Wobec wskazania we wniosku:

Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. („Budynek”).

(…)

Obecnie zamiarem Wnioskodawczyni i pozostałych współwłaścicieli jest sprzedaż wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego).

proszę, żeby Pani podała:

a) kiedy zamierza Pani dokonać zbycia lokali mieszkalnych? Proszę, żeby podała Pani przybliżoną datę.

b) jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży lokali mieszkalnych?

c) na jakie konkretnie cele zamierza Pani przeznaczyć środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych?

Odpowiedź:

a) Wnioskodawczyni zakłada, że sprzedaż lokali mieszkalnych rozpocznie się pod koniec roku 2025.

b) Z uwagi na decyzję nadzoru budowlanego i przywrócenie Budynkowi jego charakteru mieszkalnego jako budynek mieszkalny wielorodzinny została podjęta decyzja o sprzedaży lokali mieszkalnych.

c) Wnioskodawczyni nie wie na co przeznaczy środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych.

W uzupełnieniu wniosku z 26 sierpnia 2025 r. doprecyzowała Pani opis sprawy poprzez wskazanie:

Hala garażowa jako odrębny lokal niemieszkalny będzie posiadać własną księgę wieczystą.

Kupujący będzie nabywał lokal mieszkalny oraz udział we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej) wraz z prawem do wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 7 sierpnia 2025 r.)

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, w sytuacji sprzedaży 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych (przez ojca Wnioskodawczyni), następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości i wybudowanie Budynku, przychód ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych i miejsc postojowych będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 7 sierpnia 2025 r.)

I.1. Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we Wniosku, w sytuacji sprzedaży 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych (przez ojca Wnioskodawczyni), następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości i wybudowanie Budynku, przychód ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych i miejsc postojowych będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

I.2. [Źródła przychodu ze zbycia nieruchomości]

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj.:

1) z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo

2) z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem przychodów wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może bowiem wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

I.3. [Definicja „działalności gospodarczej” na gruncie ustawy o PIT]

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT: „Ilekroć w [ustawie o PIT] jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”. Definicja ta ma węższy zakres niż definicja „działalności gospodarczej” na gruncie ustawy o VAT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

1) zarobkowym celu działalności,

2) wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3) prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1) jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2) wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3) prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej formalnej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium „ciągłości” w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za „pozarolniczą działalność gospodarczą” nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Definicja „działalności gospodarczej” na gruncie ustawy o PIT ma zatem węższy zakres niż definicja „działalności gospodarczej” ujęta w ustawie o VAT.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych: „na powstanie obowiązku podatkowego w [podatki PIT] nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty [podatku VAT]. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w [ustawie o VAT]. Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym [ustawą o VAT zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym [ustawą o PIT]” (tak: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 czerwca 2020 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK) oraz z 12 marca 2021 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.1049.2020.1.AKR).

Oznacza to, że niezależnie od wydanej na rzecz Wnioskodawczyni interpretacji w zakresie podatku VAT, przychód ze zbycia Nieruchomości będzie mógł być kwalifikowany na gruncie ustawy o PIT jako „przychód ze zbycia nieruchomości”.

I.4. [Kwalifikacja przychodu do odpowiedniego źródła przychodów w ustawie o PIT]

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem Nieruchomości. Nieruchomość była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalność gospodarczej, ale nie przez Wnioskodawczynię a ojca Wnioskodawczyni, Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej.

Ponadto, w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawczyni:

1) nie prowadzi działalności gospodarczej na Nieruchomości ani z jej wykorzystaniem;

2) nie wprowadziła Nieruchomości do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej ani nie ujmowała w kosztach działalności wydatków związanych z nabyciem Nieruchomości czy uzyskaniem wszelkich decyzji (związanych ze statusem Nieruchomości, czy uzyskanym pozwoleniem na budowę);

3) nie zawierała z nikim umów pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe kwestie, nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż Nieruchomość wygeneruje przychód z „pozarolniczej działalności gospodarczej”, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 3 ustawy o PIT. Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ten należy zakwalifikować na gruncie ustawy o PIT jako „przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości”.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT „Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem [art. 10] ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c– przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec faktu, że lokale mieszkalne znajdują się w Budynku, który został oddany do użytkowania w 2016 r. zaś nabycie udziału w Nieruchomości nastąpiło w 2006 r. to planowana sprzedaż tych lokal nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich wybudowania. Zatem planowana sprzedaż opisanych w zdarzeniu lokali mieszkalnych nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

I.5. W związku z tym, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, w sytuacji sprzedaży 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartość materialnych prawnych (przez ojca Wnioskodawczyni), następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości i wybudowanie Budynku, przychód ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych i miejsc postojowych będzie uznany jako przychód ze zbycia majątki niepodlegający opodatkowaniu podatkiem PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒ po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒ po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒ po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem nieruchomości usytuowanej na działkach ewidencyjnych 1 i 2 w obrębie (…). Nieruchomość została nabyta przez Pani matkę i Pani ojca w 2003 r. na podstawie aktu notarialnego z (…) lutego 2003 r. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Pani matki i Pani ojca. W 2006 r. Pani matka i Pani ojciec dokonali darowizny na rzecz Pani udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości. Tym samym współwłaścicielami Nieruchomości są: Pani, Pani ojciec oraz Pani matka. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w Nieruchomości wynoszący po 1/3 każdy. Pani ojciec prowadzi działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do CEiDG polegającą na wynajmie nieruchomości. Pani ojciec nie prowadzi działalności deweloperskiej. Nieruchomość jest wyłącznie wykorzystywana przez Pani ojca w ramach jego działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości). Ojciec dysponuje Pani udziałem nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń. Na Nieruchomości posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny składający się z 18 lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych o charakterze biurowym oraz garażu podziemnego z wydzielonymi miejscami postojowymi. Ww. budynek jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Przeznaczenie terenu – na którym posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny – wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to 52MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem zachowania istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług administracji z prawem do bieżącej konserwacji. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r. Budynek był wykorzystywany na cele działalności gospodarczej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Pani ojca opodatkowanej liniowo stawką podatku PIT 19%, budynek wprowadzony był i jest do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej. Pani ojciec odliczał podatek VAT od wydatków na wybudowanie Budynku. Budynek był wynajmowany jednemu najemcy od 2016 do 2024 r. Najemca wykorzystywał go w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wynajem Budynku podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki VAT 23%. Stroną umowy najmu był wyłącznie Pani ojciec prowadzący działalność gospodarczą. Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani ojca. Stroną umowy najmu był wyłącznie Pani ojciec prowadzący działalność gospodarczą. Przychody z tytułu umowy najmu były rozliczane wyłącznie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani ojca. Podatek należny z tytułu najmu był rozliczany przez Pani ojca prowadzącego działalność gospodarczą. Faktury wystawiane są przez Pani ojca prowadzącego działalność gospodarczą, w ramach której Budynek ten był wynajmowany. Budynek jest sklasyfikowany wg PKOB 1122. W 2024 r. sytuacja się zmieniła i nadzór budowlany zarzucił, że Budynek nie jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem (tj. na cele mieszkaniowe). Wówczas Pani i pozostali współwłaściciele Nieruchomości zobligowani byli przywrócić Budynkowi mieszkalny charakter. Cały budynek na kondygnacjach nadziemnych był faktycznie użytkowany na cele biurowe, podczas gdy dopuszczalne było to jedynie na parterze. W związku z powyższym wydana została decyzja administracyjna nakazująca przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania na cele mieszkalne. Nie było możliwości zachowania niemieszkalnego charakteru Budynku (np. przez zalegalizowanie dokonanej zmiany sposobu użytkowania lub postępowanie naprawcze) z uwagi na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Umowa najmu Budynku została rozwiązana i od tego momentu Budynek nie jest wynajmowany. Obecnie prowadzone są prace budowlane, które mają na celu przywrócenie jego mieszkalnego charakteru. Od tych wydatków Pani ojciec odlicza podatek VAT. Wartość nakładów nie przekracza jednak 30% wartości początkowej Budynku. Budynek nie zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pani ojca działalności gospodarczej. Obecnie zamiarem Pani i pozostałych współwłaścicieli jest sprzedaż wyodrębnionych 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonym do każdego lokalu miejscem garażowym (wyodrębnienie lokali nastąpi w momencie sprzedaży każdego poszczególnego lokalu mieszkalnego). Zakłada Pani, że sprzedaż lokali mieszkalnych rozpocznie się pod koniec roku 2025 r. Decyzja o sprzedaży lokali mieszkalnych została podjęta z uwagi na decyzję nadzoru budowlanego i przywrócenie Budynkowi jego charakteru mieszkalnego jako budynek mieszkalny wielorodzinny. Nie wie Pani na co przeznaczy środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokali mieszkalnych Na dzień sporządzania wniosku ustanowienie samodzielności lokali mieszkalnych będzie następowało każdorazowo w stosunku do każdego lokalu mieszkalnego w momencie dokonywania ich sprzedaży. Nie planuje Pani samodzielnie znajdować nabywców, ani korzystać co do sprzedaży lokali, z pomocy pośredników nieruchomości. Inwestycja ma jedynie założony profil na (…), ale nie będą tam podejmowane kampanie reklamowe. Inwestycja będzie mieć jedynie stronę internetową, a ogłoszenia znajdą się tylko na popularnych portalach ogłoszeniowych – np. (…). Takie działania wynikają przede wszystkim z obecnych czasów i tego jak kupujący poszukują lokali do nabycia. Miejsca garażowe będą mogły być przedmiotem odrębnej (samodzielnej) sprzedaży, jako udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego hali garażowej. Hala garażowa jako odrębny lokal niemieszkalny będzie posiadać własną księgę wieczystą. Kupujący będzie nabywał lokal mieszkalny oraz udział we własności lokalu niemieszkalnego (hali garażowej) wraz z prawem do wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego na podstawie jednej umowy i jednego aktu notarialnego. Lokale mieszkalne powstałe w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych nie zostaną ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż. Nie zamierza Pani nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Powzięła Pani wątpliwość, czy w sytuacji sprzedaży 18 lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych przez Pani ojca, następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości i wybudowanie Budynku, przychód ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych i miejsc postojowych będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży przez Panią udziałów w 18 lokalach mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku należy rozważyć, czy czynności ich sprzedaży będą miały znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnień opisu sprawy nie sposób zatem wywieść, że sprzedaż nieruchomości, wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podejmowane przez Panią czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Budynek, który posadowiony jest na Nieruchomości był wyłącznie wykorzystywany przez Pani ojca w ramach jego działalności gospodarczej. Ojciec dysponuje Pani udziałem nieodpłatnie na podstawie ustnych ustaleń. Nie planuje Pani samodzielnie znajdować nabywców, ani korzystać co do sprzedaży lokali, z pomocy pośredników nieruchomości. Inwestycja ma jedynie założony profil na (…), ale nie będą tam podejmowane kampanie reklamowe. Inwestycja będzie mieć jedynie stronę internetową, a ogłoszenia znajdą się tylko na popularnych portalach ogłoszeniowych – np. (…). Jak Pani wskazuje, takie działania wynikają przede wszystkim z obecnych czasów i tego jak kupujący poszukują lokali do nabycia. Ponadto, nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie posiada Pani także innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż. Nie zamierza Pani również nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią udziałów w 18 lokalach mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia 1/3 udziału w Nieruchomości przez Panią, fakt, że sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi nastąpi po upływie długiego czasu od nabycia 1/3 udziału w Nieruchomości, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, sprzedaż udziałów w 18 lokalach mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku nie będzie stanowiła dla Pani przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe sprzedaży przez Panią udziałów w 18 lokalach mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.

Stosownie do art. 155 § 1 ww. ustawy:

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Ponadto, stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

We wniosku wskazała Pani, że Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Pani matki i Pani ojca. W 2006 r. Pani matka i Pani ojciec dokonali darowizny na rzecz Pani udziału wynoszącego 1/3 części we współwłasności Nieruchomości. Budynek został oddany do użytkowania w 2016 r.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią udziałów w wyodrębnionych 18 lokalach mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który został oddany do użytkowania w 2016 r. na Nieruchomości, której udział w wysokości 1/3 otrzymała Pani tytułem darowizny od rodziców w grudniu 2006 r., nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie tych lokali mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi zostanie dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w których nastąpiło nabycie przez Panią w drodze darowizny 1/3 udziału w Nieruchomości (tj. w 2006 r.).

W związku z powyższym planowana przez Panią sprzedaż udziałów w 18 lokalach mieszkalnych wraz z przydzielonymi do każdego lokalu miejscami postojowymi znajdujących się w Budynku, który był wynajmowany w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości materialnych i prawnych przez Pani ojca, nie będzie stanowiła dla Pani przychodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż nie będzie również stanowiła przychodu ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

W odniesieniu do powołanego wyroku sądu administracyjnego należy zauważyć, że zapadł on w indywidualnej sprawie określonego podmiotu i nie ma mocy wiążącej w sprawie będącej przedmiotem Pani wniosku.

Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pani, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pani ojca oraz Pani matki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.