Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.421.2025.2.BR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 12 sierpnia 2025 r. (wpływ 13 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) dalej Wnioskodawca, jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym i podlega na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), dalej ustawa o PIT, na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania.

Wnioskodawca (…) kwietnia 2025 r. wznowił prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej (…), w zakresie robót budowlanych, a dokładnie przygotowania terenu pod budowę, w tym niwelacji terenu i wykonywania różnego rodzaju wykopów czy przyłączy (kanalizacyjnych, wodnych, elektrycznych, gazowych). Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę utworzoną z działki oznaczonej nr ewidencyjnym A obszar (…) ha, dalej Nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…), prowadzi księgę wieczystą nr X.

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy darowizny z (…) lutego 2000 r. (Repertorium (…)). Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim w ustroju wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, umów majątkowych nie zawierał, a działka nr A z uwagi na sposób nabycia (darowizna) stanowi jego majątek osobisty.

Wnioskodawca oraz Kupujący na mocy aktu notarialnego z (…) lipca 2024 r. Repertorium (…) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki, dalej umowa przedwstępna, która powstanie z podziału Nieruchomości w celu realizacji przez Kupującego inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupujący planuje na Nieruchomości wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

Nieruchomość nie jest i nie była w okresie ostatnich 5 lat wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, jest wolna od roszczeń ewentualnych dawnych właścicieli, w szczególności roszczeń reprywatyzacyjnych, a Wnioskodawcy nie są znane żadne toczące się postępowania reprywatyzacyjne. Nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, a w stosunku do niej nie zostały zastrzeżone prawa odkupu ani pierwokupu lub prawa dożywocia. Nie jest obciążona ponadto żadnymi innymi ciężarami, ograniczeniami, roszczeniami oraz hipotekami. Jest wolna od wad fizycznych i prawnych. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) wskazano na oznaczenie użytków i klasy bonitacyjnej: RIVa – Grunty orne, LIV – Łąki trwałe, ŁV – Łąki trwałe. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) jest oznaczona symbolem 3U. Nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 278), która przewiduje prawo pierwokupu gminy w przypadku sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość nie jest również położona w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 278). Nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, nie jest także objęta decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 567). Nie jest położona w granicach parku narodowego w rozumieniu ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1478). Granice gruntów nie są sporne. Nie jest zabudowana, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nie znajduje się w faktycznym władaniu osób trzecich bez tytułu prawnego.

Ponadto w umowie przedwstępnej Sprzedający (Wnioskodawca) oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży pod następującymi warunkami:

1. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy Nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym.

2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości.

3. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych.

4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych.

5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

7. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

8. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

9. Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości.

W momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać Kupującemu prawo własności Nieruchomości.

Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca oświadczył również, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy oraz, że wyraża zgodę na dysponowanie działką nr A przez Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane, jak również że udostępnia Nieruchomość Kupującemu celem przeprowadzenia badań gruntu.

Należy zaznaczyć, że udzielenie powyższego upoważnienia, zezwoleń i zgód stanowiło warunek konieczny do planowanej sprzedaży Nieruchomości i zostało sformułowane wskutek żądania Kupującego. Tego typu działanie jest typowe w przypadku transakcji zawieranych przez dużych przedsiębiorców (jak Kupujący) z osobami fizycznymi – nieprofesjonalistami, jak Sprzedający (Wnioskodawca).

Wnioskodawca oddał Kupującemu, dalej również jako Dzierżawca, w dzierżawę Nieruchomość, którą po podziale, Kupujący planuje nabyć pod działalność gospodarczą. Dzierżawca, zgodnie z zawartą umową, zobowiązał się płacić Wnioskodawcy jako wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny. Dzierżawca, zgodnie z treścią umowy dzierżawy, wyraził zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę Przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Podkreślić należy, że w stosunku do Nieruchomości Wnioskodawca: nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie dokonywał ulepszeń oraz nie podejmował i nie planuje podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży, Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych (promocyjnych), nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie czy radiu.

Nieruchomość, która pozostawała i pozostaje w majątku prywatnym, nigdy nie miała być zajęta na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, ani też w żaden sposób wykorzystywana w tej działalności, czyli w żaden sposób nie miała być użytkowana w ramach prowadzenia działalności. Wnioskodawca nie planował utworzenia na darowanej Nieruchomości siedziby czy jakiegokolwiek swojego biura, w którym wykonywałby działalność gospodarczą. W konsekwencji nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych.

Wydzielonej z Nieruchomości działce na mocy Decyzji Burmistrza Miasta i Gminy (…) zatwierdzającej podział nadano numer B. Powierzchnia tej działki wynosi (…) ha.

W piśmie z 12 sierpnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

1. Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odp. Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

2. Czy rozliczał/rozlicza/będzie rozliczał Pan przychody z tytułu dzierżawy Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, czy też zaliczał/zalicza/będzie zaliczał Pan te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odp. Wnioskodawca nie rozliczył przychodów z tytułu dzierżawy Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, jak również nie zaliczył tych przychodów do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w łącznej wysokości (…) zł za czas trwania umowy dzierżawy, tj. za okres 3 miesięcy. Otrzymany czynsz dzierżawny, gdyby nie przeoczenie, zostałby zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

3. W jaki sposób była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana działka nr A oraz powstała z jej podziału działka nr B od momentu nabycia w drodze darowizny do chwili sprzedaży?

Odp. Żadna z tych działek (zarówno nr A, jak i nr B) nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na żadne cele, ani na cele związane z działalnością gospodarczą, ani na cele prywatne. Jedyną czynnością przedsięwziętą w stosunku do działki nr A było jej koszenie.

4. Kto i w jakim celu wystąpił o podział działki nr A?

Odp. Z wnioskiem o podział działki nr A wystąpiła Strona zobowiązana do kupna na mocy udzielonego jej przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa, w celu realizacji przez tę Stronę jako Kupującego na działce powstałej wskutek podziału działki nr A planowanej inwestycji budowlanej w postaci budynku handlowo-usługowego.

(…).

5. Czy występował Pan lub będzie Pan występować o zmianę przeznaczenia terenu?

Odp. Tak, w roku 2021 Wnioskodawca wystąpił o zmianę przeznaczenia terenu przeznaczonego ówcześnie pod usługi komunikacyjne. Nie, Wnioskodawca nie będzie już występować o zmianę przeznaczenia tego terenu.

6. W związku ze wskazaniem we wniosku, że:

proszę wskazać, czy Nieruchomość była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności w okresie wcześniejszym niż ostatnie 5 lat?

Odp. Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej w okresie wcześniejszym niż ostatnie 5 lat.

7. W związku ze wskazaniem we wniosku, że:

proszę wskazać, na jaki okres oddał Pan Kupującemu w dzierżawę Nieruchomość oraz za jaką kwotę?

Odp. Nieruchomość Wnioskodawca oddał Kupującemu w dzierżawę na okres 3 miesięcy, a wysokość czynszu dzierżawnego Strony ustaliły na kwotę (…) zł miesięcznie.

8. We wniosku wskazał Pan:

W związku z powyższym proszę wyjaśnić kto, kiedy i w jakim celu wystąpił o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy dotyczy on także działki nr B?

Odp. Wnioskodawca, w roku 2000 lub 2001, wystąpił o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego celem posadowienia na działce budynku mieszkalno-usługowego. MPZP dotyczy również działki nr B.

9. Czy dla działki nr B na dzień sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpi o to pozwolenie?

Odp. Prawdopodobnie, dla działki nr B na dzień sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę (zgodnie z zapisem § 3.2.1 umowy przedwstępnej). O pozwolenie wystąpił Kupujący.

10. W jakim terminie zamierza pan wraz z Kupującym zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży działki nr B?

Odp. Przyrzeczona umowa sprzedaży działki nr B ma zostać zawarta w terminie do (…) grudnia 2025 r.

11. Czy od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej na działce nr B były/są/będą wykonywane na koszt i staraniem Kupującego?

Odp. Od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej na działce nr B były, są i będą wykonywane na koszt i staraniem Kupującego.

12. Czy w umowie przedwstępnej została określona cena sprzedaży działki nr B i podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do jej podwyższenia w ostatecznej umowie sprzedaży?

Odp. Tak, w umowie przedwstępnej została określona cena sprzedaży działki nr B i podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do jej podwyższenia w ostatecznej umowie sprzedaży.

13. We wniosku wskazał Pan:

W związku z powyższym proszę wyjaśnić:

a) jakie działania podjął/podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą działki nr B?

b) kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) pokrył/będzie pokrywał koszty tych działań?

c) kto pokryje koszt badania gruntu (Pan czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik)?

Odp.

a) Podmiot działający jako pełnomocnik Wnioskodawcy (Strona zobowiązana do kupna) w związku ze sprzedażą działki nr B podejmie następujące działania, które sprowadzają się do uzyskania decyzji i pozwoleń (w szczególności zgodnie z § 3 ust. 2 umowy przedwstępnej – vide Ad. 4):

i. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej zabudowy (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych;

ii. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

iii. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

iv. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

v. wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr A zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego;

vi. uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

vii. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

viii. uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,

ix. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Kupujący będzie mógł posadowić na nieruchomości obiekt handlowo-usługowy.

b) koszty tych działań w całości pokrył/będzie pokrywał podmiot działający jako pełnomocnik Wnioskodawcy.

c) koszty badania gruntu pokryje podmiot działający jako pełnomocnik Wnioskodawcy.

14. Na co będą przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży działki nr B?

Odp. Środki uzyskane ze sprzedaży działki nr B zostaną w całości przeznaczone na budowę lokalu usługowego pod działalność typu (…) z myślą o członkach najbliższej rodziny, którzy prowadząc tego typu działalność i wynajmując lokale od innych podmiotów gospodarczych ponoszą znaczne koszty z tym związane.

15. Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odp. Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

16. Czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanej we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b) w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c) czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odp. Tak, Wnioskodawca posiada jedną, inną aniżeli wskazaną we wniosku, nieruchomość
o pow. (…) ar, która jest zabudowana domem jednorodzinnym, a która to zostanie przeznaczona w przyszłości do sprzedaży.

a) nieruchomość w (…) Wnioskodawca kupił w 2004 r. celem budowy domu jednorodzinnego i zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,

b) nieruchomość, o której mowa w pkt a, Wnioskodawca wykorzystywał i wykorzystuje do celów prywatnych,

c) w 2006 r. Wnioskodawca wybudował na tej nieruchomości dom, w którym mieszka do dnia dzisiejszego; w 2021 r. Wnioskodawca dokonał podziału tej nieruchomości, wskutek którego na pozostałej jej części (działce o pow. (…) ar) wybudował budynek mieszkalny celem odsprzedaży w przyszłości.

Pytania

Czy sprzedaż Nieruchomości, tj. działki nr B, położonej w (…) nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 t. j. ze zm.), podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż Nieruchomości, tj. działki nr B, położonej w (…) nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 źródłami przychodów są: pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), oraz odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

Zatem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT formułuje zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu Ustawy o PIT (o ile nie znajdzie zastosowania wyłączenie wskazane w art. 10 ust. 2 tej ustawy). Tym samym, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W takiej sytuacji (opisanej powyżej) znajduje się Wnioskodawca, albowiem Nieruchomość nabył w dniu (…) lutego 2000 r. na mocy umowy darowizny, stąd wobec upływu ustawowego 5-letniego okresu od nabycia nieruchomości (z dniem (…) grudnia 2005 r.), sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, więc nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie powstaje, jeżeli w przypadku zbycia spełnione są łącznie dwa warunki:

1) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie,

2) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wątpliwości podatnika budzi jednak warunek nr 2, który sprowadza się do oceny tego, czy i do jakiego innego źródła przychodów (ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła) należy ewentualnie zakwalifikować przychód ze sprzedaży Nieruchomości, w szczególności, czy w opisanym stanie faktycznym sprawy nie dojdzie do powstania ewentualnego przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT – ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicję pozarolniczej działalności gospodarczej zawiera ustawa o PIT w art. 5a pkt 6, zgodnie z którego treścią Ilekroć w ustawie jest mowa o: działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową; b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż; c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

A zatem dla przyjęcia, iż dana działalność stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, niezbędne jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek: charakter zarobkowy działalności; wykonywanie działalności w sposób zorganizowany i ciągły /inaczej, niż na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775), dalej ustawa o VAT/; charakter wytwórczy, budowlany, handlowy lub usługowy działalności; wykonywanie działalności we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat; niezaliczanie przychodów z takiej działalności do innych źródeł.

Rozkładając powyższą definicję na czynniki pierwsze, wskazać należy, iż z działalnością zarobkową mamy do czynienia wówczas, gdy jest ona zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Zarobkowego charakteru nie mają jednak działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności (vide interpretacja indywidualna DKIS z 23 czerwca 2023 r., 0112-KDIL2-1.4011.366.2023.1 .AKR). Na brak zarobkowego charakteru posiadania przez Wnioskodawcę Nieruchomości przemawia fakt jej nabycia w drodze darowizny. Nieruchomość ta była i jest w majątku osobistym Wnioskodawcy, nigdy nie stanowiła majątku jego firmy, jak również nie była wykazywana przez Wnioskodawcę jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie podejmował również żadnych innych czynności wobec tej Nieruchomości, które wskazywałyby na zarobkowy cel jej posiadania. Nieruchomość jest obecnie przedmiotem dzierżawy w ramach zarządu majątkiem prywatnym (stroną umowy dzierżawy pozostaje Wnioskodawca/ Wydzierżawiający jako osoba fizyczna) a planowana sprzedaż stanowi tylko i wyłącznie o rozporządzeniu majątkiem prywatnym/osobistym.

Aby jednak jakąś działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Również i ten warunek z pewnością nie jest spełniony w sytuacji Wnioskodawcy. Na podstawie stanowisk zajmowanych przez organy podatkowe w przeszłości, cecha zorganizowania w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości powinna być rozumiana jako podejmowanie profesjonalnych czynności zmierzających do intensyfikacji sprzedaży (m.in. działań podnoszących atrakcyjność działek, działań promujących sprzedaż).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (vide interpretacja indywidualna DKIS z 4 sierpnia 2023 r., 0114-KDIP3-1.4011.539.2023.3.MZ).

Tymczasem Wnioskodawca nie podejmował czynności, jakie zostały wskazane powyżej. Co prawda Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa Kupującemu, przy czym czynność ta nie służyła podniesieniu wartości nieruchomości i zwiększeniu tym samym jej atrakcyjności dla potencjalnego nabywcy, gdyż taki nabywca (Kupujący) już się pojawił i zawierając umowę przedwstępną wyraził wolę nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z powyższego wynika, że wszelkie umocowania udzielone przez Wnioskodawcę Kupującemu nie były nakierowane na podwyższenie atrakcyjności nieruchomości, nie był to ciąg zorganizowanych działań w celu maksymalizacji dochodu.

Przeciwnie, działania te były podejmowane przez Kupującego w celach związanych z jego interesem faktycznym i prawnym (jak np. uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz z miejscami parkingowymi, czy uzyskanie warunków technicznych przyłączy oraz zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) sprowadzającym się do zapewnienia możliwości realizacji inwestycji, którą Kupujący planował wykonać na nabywanej od Wnioskodawcy Nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z 8 czerwca 2022 r., III SA/Wa 2106/21), a czynności te nie wykraczają poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyrok NSA z 4 kwietnia 2019 r., II FSK 1100/17).

Należy rozróżnić sytuację, w której podatnik nabył nieruchomość planując jej sprzedaż w przyszłości (lub choćby rozważając taką możliwość) i sytuację, w której nieruchomość została przez podatnika otrzymana (Wnioskodawca otrzymał Nieruchomość w wykonaniu umowy darowizny).

W szczególności w tym ostatnim przypadku nie sposób jest więc przypisać Wnioskodawcy zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami przede wszystkim z tego względu, że czynność nabycia nieruchomości nastąpiła z przyczyn de facto od niego niezależnych. W takiej sytuacji brak jest elementu woli podatnika odnośnie do prowadzenia działalności gospodarczej, co samoistnie wyklucza możliwość przypisania działalności podatnika cech zorganizowania, ale i ciągłości (vide interpretacja indywidualna DKIS z 31 maja 2024 r., 0112-KDSL1-2.4011.191.2024.2.BR).

Warunkiem koniecznym do uznania, że ma miejsce zarządzanie majątkiem w ramach działalności gospodarczej jest ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej, oznaczająca względnie stały zamiar jej wykonywania. Tym samym wyeliminowane z pojęcia działalności gospodarczej są zdarzenia o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Z całokształtu okoliczności sprawy Wnioskodawcy nie wynika, ażeby miał on zamiar powtarzania konkretnych działań w celu osiągnięcia zarobku (transakcja sprzedaży Nieruchomości ma charakter jednorazowy, a zaangażowanie Wnioskodawcy ograniczało się do bycia stroną transakcji), ani też to, by poprzedzające sprzedaż przygotowawcze czynności Wnioskodawcy, tworzyły ciąg działań, który można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 Ustawy o PIT, bo ograniczały się one tylko do wyrażenia zainteresowania ofertą i sformalizowania wzajemnych biznesowych ustaleń, w tym udzielenia Kupującemu koniecznych do przeprowadzenia transakcji upoważnień do działań (por. wyrok WSA w Poznaniu z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14).

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych udzielenie nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności związanych z tą nieruchomością – takich jak uzyskanie decyzji administracyjnych (np. o warunkach zabudowy), zgód na dysponowanie nieruchomością dla celów inwestycyjnych, czy też wystąpienie o warunki techniczne przyłączy – nie może być traktowane jako przejaw prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.

Jak wskazano m.in. w interpretacji indywidualnej z 3 października 2022 r. (nr 0115- KDIT3.4011.536.2022.2.AWO) oraz w interpretacji z 4 października 2022 r. (nr 0115- KDIT3.4011.539.2022.2. JS), takie pełnomocnictwa służą wyłącznie interesowi nabywcy, a nie sprzedającego i są udzielane wyłącznie po to, aby umożliwić kupującemu realizację jego planów inwestycyjnych.

Reasumując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż nie podejmował i nie podejmuje działań, które charakteryzują się ciągłością i zorganizowaniem niezbędnym do przyjęcia, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o PIT) o jakimkolwiek charakterze: wytwórczym, budowlanym, handlowym, czy innym.

Na zakończenie Wnioskodawca chciałby wskazać na istotną kwestię, a mianowicie, iż to, że sprzedaż nieruchomości zostaje uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), nie przesądza jeszcze o tym, że przychód z tej transakcji powinien być kwalifikowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Pomiędzy przepisami ustawy o VAT a ustawą o PIT występują istotne różnice w zakresie definicji działalności gospodarczej, co oznacza, że zakwalifikowanie czynności jako działalności gospodarczej na gruncie VAT nie implikuje automatycznie identycznej kwalifikacji na gruncie PIT. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT jest bowiem znacznie szersza. Obejmuje ona wszelką działalność zarobkową, niezależnie od jej zakresu, powtarzalności czy profesjonalizacji. W szczególności, już samo jednorazowe wykorzystanie towaru (jakim jest nieruchomość) w celu uzyskania przychodu może zostać uznane za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, jeżeli działanie to nosi cechy typowe dla obrotu gospodarczego – np. sprzedaż z zamiarem osiągnięcia korzyści ekonomicznej. Ustawa ta nie wymaga, aby czynności były wykonywane w sposób zorganizowany, ciągły czy w ramach wyodrębnionej struktury – wystarczy ich odpłatny charakter i związanie z działalnością handlową, produkcyjną lub usługową.

Inaczej sytuacja wygląda na gruncie ustawy o PIT, która wymaga spełnienia bardziej rygorystycznych przesłanek (o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT). W praktyce oznacza to, że jednorazowa sprzedaż nieruchomości, niepoprzedzona bezpośrednio przez sprzedawcę działaniami wskazującymi na celowe przygotowanie do prowadzenia obrotu nieruchomościami (np. zakup z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie, działania marketingowe, nakłady inwestycyjne podnoszące wartość nieruchomości) oraz bez woli na dalsze kontynuowanie tego typu działań, nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, nawet jeśli zostanie objęta VAT.

Odmienność tych definicji prowadzi do sytuacji, które są powszechne w praktyce podatkowej, gdzie ta sama czynność – sprzedaż działki – podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako czynność handlowa, lecz z perspektywy ustawy o PIT nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług.

Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (vide interpretacja indywidualna DKIS z 2 czerwca 2020 r., 0113- KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK).

W innej interpretacji indywidualnej – z 30 września 2022 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.704.2022.2.MG), organ wskazał, że sprzedaż, która nie miała charakteru działań powtarzalnych, systematycznych i ukierunkowanych na osiągnięcie zysku, nie może być uznana za przejaw działalności o cechach profesjonalnych, typowych dla przedsiębiorcy.

Ustalenie więc, że dana transakcja jest objęta VAT, nie może być jedyną ani wystarczającą przesłanką do uznania, że stanowi ona działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT. Konieczna jest każdorazowa, indywidualna ocena całokształtu okoliczności – w szczególności celów i zamiarów podatnika, charakteru dokonywanych czynności oraz sposobu działania – pod kątem przesłanek „zorganizowania” i „ciągłości”, bez których nie można mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.

W sytuacji, w której Wnioskodawca – jak ma to miejsce w stanie faktycznym sprawy będącej przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego – otrzymał Nieruchomość na mocy umowy darowizny jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, a która to Nieruchomość „weszła” do jego majątku osobistego, nie podejmował żadnych działań wpływających na zwiększenie wartości Nieruchomości, nie wykorzystywał Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, brak jest podstaw do przyjęcia, iż doszło do prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, albowiem czynności przez niego podjęte mają charakter incydentalny, nieprofesjonalny i niezorganizowany, co przesądza o ich wyłączeniu spod regulacji dotyczących uzyskiwania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Reasumując, kwalifikacja czynności zbycia nieruchomości jako podlegającej ustawie o VAT nie przesądza o istnieniu działalności gospodarczej na gruncie przepisów ustawy o PIT, a brak spełnienia przesłanek zorganizowania, ciągłości i zawodowego charakteru prowadzonej aktywności wyklucza możliwość przypisania Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒ nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒ nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że jest Pan osobą fizyczną, posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…) kwietnia 2025 r. wznowił Pan prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej w zakresie robót budowlanych. Jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę utworzoną z działki oznaczonej nr ewidencyjnym A. Nabył Pan nieruchomość (…) lutego 2000 r. na podstawie umowy darowizny. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Nieruchomość, która pozostawała i pozostaje w Pana majątku prywatnym, nigdy nie miała być zajęta na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, ani też w żaden sposób wykorzystywana w tej działalności, czyli w żaden sposób nie miała być użytkowana w ramach prowadzenia działalności. Nie planował Pan utworzenia na darowanej Nieruchomości siedziby czy jakiegokolwiek swojego biura, w którym wykonywałby Pan działalność gospodarczą. W konsekwencji Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych, nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, a w stosunku do niej nie zostały zastrzeżone prawa odkupu ani pierwokupu lub prawa dożywocia. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) wskazano na oznaczenie użytków i klasy bonitacyjnej: RIVa – Grunty orne, LIV- Łąki trwałe, ŁV – Łąki trwałe. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) jest oznaczona symbolem 3U. Nieruchomość nie jest zabudowana, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nie znajduje się w faktycznym władaniu osób trzecich bez tytułu prawnego. Zawarł Pan (…) lipca 2024 r. z Kupującym na podstawie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży działki, która powstanie z podziału Nieruchomości w celu realizacji przez Kupującego inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. W umowie przedwstępnej – w związku ze sprzedażą działki nr B – Pan oraz Kupujący (Podmiot działający jako Pana pełnomocnik) zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży pod następującymi warunkami (w szczególności zgodnie z § 3 ust. 2 umowy przedwstępnej): uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę; uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości; uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego; uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym; zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości. Uzyskanie powyższych decyzji, pozwoleń, upoważnień, zezwoleń i zgód stanowiło warunek konieczny do planowanej sprzedaży Nieruchomości i zostało sformułowane wskutek żądania Kupującego. Koszt powyższych działań, jak i koszt badania gruntu w całości pokrył/będzie pokrywał podmiot działający jako Pana pełnomocnik. Od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej na działce nr B były, są i będą wykonywane na koszt i staraniem Kupującego. W umowie przedwstępnej została określona cena sprzedaży działki nr B i podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do jej podwyższenia w ostatecznej umowie sprzedaży. Przyrzeczona umowa sprzedaży działki nr B ma zostać zawarta w terminie do (…) grudnia 2025 r. Oddał Pan Kupującemu w dzierżawę Nieruchomość na okres 3 miesięcy, którą po podziale, Kupujący planuje nabyć pod działalność gospodarczą. Dzierżawca, zgodnie z zawartą umową, zobowiązał się płacić Wnioskodawcy jako wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny. W stosunku do Nieruchomości nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie dokonywał Pan ulepszeń oraz nie podejmował i nie planuje Pan podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych (promocyjnych), nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie czy radiu. Wydzielonej z Nieruchomości działce na mocy Decyzji Burmistrza Miasta i Gminy (…) zatwierdzającej podział nadano numer B. Żadna z działek (zarówno nr A, jak i nr B) nie była wykorzystywana przez Pana na żadne cele, ani na cele związane z działalnością gospodarczą, ani na cele prywatne. Jedyną czynnością przedsięwziętą w stosunku do działki nr A było jej koszenie. Z wnioskiem o podział działki nr A wystąpiła Strona zobowiązana do kupna na mocy udzielonego jej przez Pana pełnomocnictwa, w celu realizacji przez tę Stronę jako Kupującego na działce powstałej wskutek podziału działki nr A planowanej inwestycji budowlanej w postaci budynku handlowo-usługowego. W roku 2021 wystąpił Pan o zmianę przeznaczenia terenu przeznaczonego ówcześnie pod usługi komunikacyjne. W roku 2000 lub 2001, wystąpił Pan o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego celem posadowienia na działce budynku mieszkalno-usługowego. MPZP dotyczy również działki nr B. Prawdopodobnie, dla działki nr B na dzień sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę (zgodnie z zapisem § 3.2.1 umowy przedwstępnej). O pozwolenie wystąpił Kupujący. Środki uzyskane ze sprzedaży działki nr B przeznaczy Pan w całości na budowę lokalu usługowego pod działalność typu (…) z myślą o członkach najbliższej rodziny, którzy prowadząc tego typu działalność i wynajmując lokale od innych podmiotów gospodarczych ponoszą znaczne koszty z tym związane. Nie zamierza Pan w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż Nieruchomości, tj. działki nr B będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży działki nr B należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (Działki), o której mowa we wniosku.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że przyszła sprzedaż działki, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości (działki) do sprzedaży. Zatem istotą Pana działania nie było i nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży działki nr B nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wobec tego Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości (działki nr B) nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Podsumowując, nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości, tj. działki nr B położonej w (…) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Ponadto w odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.