Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.432.2025.3.JN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 25 sierpnia 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i jest żonaty. W Jego związku małżeńskim od dnia (…) czerwca 2025 r. obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, a przedmiotowe nieruchomości nabył do majątku osobistego w drodze umów sprzedaży od osób innych niż Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne w zakresie uprawy (...). W zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawca korzysta z regulacji przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Ponadto, prowadzi on jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Przedmiotem działalności nie jest żaden rodzaj działalności rolniczej, ani wspomagającej działalność rolniczą. W ramach działalności gospodarczej, Wnioskodawca wykonuje zlecone prace budowlano-remontowe na rzecz podmiotów z branży budowlanej. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w (…):

1) Nr 1 o obszarze (…), dla której Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył (…) grudnia 2015 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez niego gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej w dziale (…) sposób korzystania dla niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. W dziale II własność wpisana jest na Jego rzecz. Dział III wolny jest od jakichkolwiek aktualnych wpisów. W dziale IV wpisane są: hipoteka umowna łączna do kwoty (…) na rzecz (…) oraz hipoteka umowna łączna do kwoty (…) na rzecz (…).

2) Nr 2 o obszarze (…), dla której Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył (…) września 2014 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez niego gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej w dziale (…) sposób korzystania dla niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. W dziale II własność wpisana jest na Jego rzecz. Dział III wolny jest od jakichkolwiek aktualnych wpisów. W dziale IV wpisane są: hipoteka umowna łączna do kwoty (…) na rzecz (…) oraz hipoteka umowna łączna do kwoty (…) na rzecz (…).

3) Nr 3 o obszarze (…), dla której Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył (…) lutego 2012 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez niego gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej w dziale (…) sposób korzystania dla niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. W dziale II własność wpisana jest na Jego rzecz. Dział III wolny jest od jakichkolwiek aktualnych wpisów. W dziale IV wpisane są: hipoteka umowna łączna do kwoty (…) na rzecz (…) oraz hipoteka umowna łączna do kwoty (…) na rzecz (…).

Do działów IV wymienionych wyżej ksiąg wieczystych wpłynął (…) grudnia 2024 r. wniosek zarejestrowany pod numerem (…) o wykreślenie hipoteki umownej łącznej, jednak do dnia dzisiejszego Sąd w tej sprawie nie orzekł.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (…), przedmiotowe działki położone są na terenach zabudowy obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej (...). Podkreślić przy tym należy, że Wnioskodawca nie miał wpływu na przeznaczenie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednakże dla poszerzenia grona potencjalnie zainteresowanych nabywców złożył on wniosek do Wójta Gminy (…) o zmianę Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. działek. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią grunty orne („RV” „RVI”), nieużytki („N”), pastwiska trwałe („PsV”) i łąki trwałe „ŁV”), grunty pod rowami („W-RVI”).

W stosunku do przedmiotowych działek nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu, jako położonych na obszarze rewitalizacji, ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym powyższe działki Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Ponadto, podkreślić należy, że nieruchomość nie została amortyzowana, a także nie została wprowadzona do środków trwałych.

Wnioskodawca chce zbyć na rzecz (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w miejscowości (…) powyższą nieruchomość stanowiącą działki nr 1, nr 2, nr 3 o łącznej powierzchni (…). Przed sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną podjęte żadne działania marketingowe. Nie zostały podjęte też żadne działania mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały podzielone ani połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone, a Wnioskodawca nie uzyskał dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę. Działki były i są użytkowane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. W przeszłości działki były również przez pewien czas wydzierżawione innej osobie, także prowadzącej gospodarstwo rolne. Wnioskodawca nigdy na działkach nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, jedynie działalność rolną. Nieruchomości są niezabudowane. Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Granice nieruchomości nie są przedmiotem sporów pomiędzy stroną sprzedającą, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przyległych, przebieg granic jest ustalony, położenie punktów i linii granicznych jest określone i utrwalone w gruncie. W stosunku do przedmiotowych nieruchomości nie jest prowadzona egzekucja administracyjna ani sądowa. Powyższe nieruchomości nie są obciążone żadnymi długami, prawami lub roszczeniami osób trzecich. Przedmiotowe nieruchomości nie stanowią wkładu do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej. Nieruchomości nie leżą na terenie specjalnej strefy ekonomicznej. Pomiędzy Wnioskodawcą, a (…) Sp. z o.o. zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży. Końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że:

1) (…)

Przy sprzedaży niniejszej nieruchomości Wnioskodawca nie będzie korzystał z pomocy żadnego pośrednika, do sprzedaży niniejszej nieruchomości nie wyznaczy również pełnomocnika.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1) W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

proszę wskazać:

- w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?

- na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

- czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy nieodpłatną?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: Udostępnienie działek innym osobom prowadzącym gospodarstwo rolne:

a) Działka nr 1

Z uwagi na słabsze plony zebrane w roku 2023 oraz wzrost cen nawozów sztucznych Wnioskodawca podjął decyzję o zawarciu umowy dzierżawy na okres od (…) października 2023 r. do (…) września 2025 r.

Umowa miała charakter nieodpłatny.

b) Działka nr 2

Z uwagi na słabsze plony zebrane w roku 2023 oraz wzrost cen nawozów sztucznych Wnioskodawca podjął decyzję o zawarciu umowy dzierżawy na okres od (…) października 2023 r. do (…) września 2025 r.

Umowa miała charakter nieodpłatny.

c) Działka nr 3

Z uwagi na słabsze plony zebrane w roku 2023 oraz wzrost cen nawozów sztucznych Wnioskodawca podjął decyzję o zawarciu umowy dzierżawy na okres od (…) października 2023 r. do (…) września 2025 r.

Umowa miała charakter nieodpłatny.

2) W jaki sposób poszukiwał Pan nabywcy nieruchomości (tj. działek nr 1, nr 2, nr 3)? Gdzie prezentował lub prezentuje Pan oferty sprzedaży?

Odpowiedź: Oferta sprzedaży nie była prezentowana w postaci ogłoszeń na portalach. Podczas zakupu materiałów do gospodarstwa rolnego Wnioskodawca otrzymał zapytanie, czy nie zna osoby, która posiada na sprzedaż działkę o powierzchni co najmniej (…), która mogłaby być przeznaczona pod lokalizację określonego obiektu. W toku dalszych rozmów okazało się, że posiadane przez Wnioskodawcę działki (nr 1, nr 2, nr 3) spełniają wymagania nabywcy.

3) W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę o jednoznaczne wskazanie, czy przez powyższe stwierdzenie należy rozumieć, że wystąpił Pan z wnioskiem o uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. o zmianę dotychczasowego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy (…), miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? O jakie przeznaczenie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Pan wnioskował? Czy nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek – uwzględniający Pana wniosek – został uchwalony lub zostanie uchwalony do dnia ich sprzedaży?

Odpowiedź: Działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Gmina przystępowała do opracowania takiego planu dla okolicznych działek.

Jako właściciel nieruchomości Wnioskodawca zwrócił się z wnioskiem do Wójta Gminy o rozważenie możliwości zmiany przeznaczenia działek z uwagi na niską klasę bonitacyjną (głównie klasa VI) oraz sąsiedztwo (...). Zaproponowano przeznaczenie jako: składy, magazyny, działalność produkcyjna, zabudowania socjalno-biurowe, oraz urządzenia do produkcji energii ze źródeł odnawialnych – dla własnych potrzeb. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego został już uchwalony i uwzględnia sugerowane przeznaczenie.

4) Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

5) Czy działki, które zamierza Pan sprzedać, na moment sprzedaży będą wchodziły w skład Pana gospodarstwa rolnego?

Odpowiedź: Wnioskodawca planuje wykorzystywać działki nr 1, nr 2, nr 3 w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego do momentu ich sprzedaży. Wnioskodawca nie będzie prowadzić na tych działkach pozarolniczej działalności gospodarczej.

6) Czy występował Pan lub będzie Pan występował o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla nieruchomości (tj. działek nr 1, nr 2, nr 3) będącej przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie występował i nie planuje występować z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Z takim wnioskiem prawdopodobnie wystąpi nowy właściciel jeśli dojdzie do zawarcia transakcji.

7) W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku (tj. działek nr 1, nr 2, nr 3), proszę opisać:

a) czy w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży udzielił Pan jakiegokolwiek pełnomocnictwa na rzecz Spółki? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił Pan pełnomocnictwa dla Spółki (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą działek.

b) czy Spółka ponosi/będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością będącą przedmiotem wniosku (tj. działkami nr 1, nr 2, nr 3) od momentu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży do zawarcia umowy finalnej?

c) czy Spółka ponosi/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością będącą przedmiotem wniosku (tj. działkami nr 1, nr 2, nr 3) od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź:

a) W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca upoważnił Spółkę tylko i wyłącznie do wystąpienia z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu do dnia (…) grudnia 2026 r.

b, c) Spółka nie będzie ponosić, żadnych kosztów związanych z utrzymaniem tych nieruchomości dopóki nie zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży.

Jak wskazano we wniosku – umowa została zawarta pod warunkami:

1) „(…)”.

Zatem Spółka zainteresowana zakupem będzie musiała we własnym zakresie ponieść koszty przygotowania stosownego wniosku oraz opłaty skarbowej za wydanie pozwolenia na budowę.

8) Kiedy planuje Pan sprzedać działki, o których mowa we wniosku? Proszę o wskazanie roku, w którym zamierza Pan sprzedać te działki.

Odpowiedź: Zgodnie z zawartą umową przedwstępną – umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta do (…) kwietnia 2026 r. na każde wezwanie Spółki przy założeniu ziszczenia się opisanych w poprzednim punkcie warunków.

9) Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób Pan ją nabył?

b) w jakim celu Pan ją nabył?

c) w jaki sposób Pan ją wykorzystywał od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

d) kiedy ją Pan sprzedał? Z jakiego powodu Pan ją sprzedał?

e) czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź: Tak, w przeszłości Wnioskodawca dokonał dwóch transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych:

a) Lokal mieszkalny (…), do którego przynależy piwnica o powierzchni użytkowej (…),dla którego Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Do wyżej wymienionego lokalu mieszkalnego przynależy udział wynoszący (…) części w częściach wspólnych budynku oraz prawie własności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…).

· Nabycie nieruchomości (…) czerwca 2011 r. na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu od osoby prawnej. Nabycie do majątku wspólnego małżonków. Finansowanie przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego.

· Cel nabycia – zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

· Wykorzystywanie na cele mieszkaniowe małżonków.

· Sprzedaż (…) września 2017 r. Powodem sprzedaży był brak przestrzeni dla dorastających dzieci – środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na finansowanie części kosztów budowy domu.

· Nieruchomość była lokalem mieszkalnym wraz z komórką lokatorską i udziałem w gruncie.

b) Lokal mieszkalny (…), do którego przynależy piwnica o powierzchni (…), dla którego Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…). Z prawem własności lokalu związany jest udział wynoszący (…) części we współwłasności części wspólnych budynku i we współwłasności gruntu dla którego Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…).

· Nabycie nieruchomości na podstawie umowy darowizny z (…) grudnia 2011 r. do majątku wspólnego Obdarowanych, z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz Darczyńcy dożywotniego nieodpłatnego prawa użytkowania przedmiotowego lokalu.

· Cel nabycia – nabycie nieodpłatne w drodze umowy darowizny wraz z ustanowieniem dożywotniego nieodpłatnego prawa użytkowania lokalu. Planowano przeznaczenie w przyszłości lokalu na zaspokojenie potrzeb nowonarodzonego dziecka.

· Wykorzystywanie – lokal był wykorzystywany przez Darczyńcę.

· Sprzedaż (…) sierpnia 2017 r. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na sfinansowanie części kosztów budowy domu.

· Nieruchomość była lokalem mieszkalnym wraz z komórką lokatorską i udziałem w gruncie.

10) Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b) w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

11) Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawca zamierza nabyć inne nieruchomości rolne występując jako strona umowy sprzedaży, jednakże działając jako powiernik przyszłego nabywcy. Transakcja taka będzie składała się z następujących etapów:

1) Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (która została/zostanie nabyta w przyszłości) z powierzającym.

2) Zawarcie analogicznej przedwstępnej umowy sprzedaży z właścicielem nieruchomości rolnej.

3) Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży z właścicielem wybranej nieruchomości rolnej.

4) Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży z powierzającym.

Powyższe transakcje będą odbywały się w oparciu o jednakowe ceny bez uwzględniania marży.

Pytanie

Czy w przedmiotowej sytuacji przychód z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie stanowić dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła i tym samym w sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, przychód z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości stanowiących grunty rolne, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła i tym samym, w sprawie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Uzasadnienie stanowiska

Przed planowaną sprzedażą nieruchomości stanowiących grunty rolne, Wnioskodawca nie podejmował czynności, które mogły wskazywać na profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a co za tym idzie w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że dotyczy on przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto, należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez podatnika do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek). Okoliczności, które mogą przemawiać za zakwalifikowaniem czynności podatnika jako działalności gospodarczej, to na przykład:

1. Dotychczasowa działalność sprzedającego – np. podejmowanie przez sprzedającego w przeszłości czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

2. Historia nieruchomości, której dotyczy sprzedaż – np. gdy materiał zgromadzony w postępowaniu dowodowym świadczy o tym, że sprzedający nabył nieruchomość w celach inwestycyjnych.

3. Podnoszenie wartości nieruchomości – np. podejmowanie przez sprzedającego czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości lub zlecenie takich czynności profesjonaliście poprzez doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie pozwolenia na budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru itd.

4. Promowanie oferty sprzedaży – np. posługiwanie się przez sprzedającego wieloma narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży nieruchomości, gdy czynności takie wymagają większych od zwyczajowo przyjętych nakładów finansowych.

Biorąc powyższe pod uwagę Wnioskodawca wskazuje, że skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia. Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

W świetle powyższego, zgodnie z powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia przedmiotowych nieruchomości gruntowej należy utożsamiać z datą nabycia praw do tych nieruchomości uzyskanych przez Wnioskodawcę odpowiednio w latach 2012, 2014, 2015.

Zatem, ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął odpowiednio z końcem 2017, 2019, 2020 r.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie nieruchomości nabytych w latach 2012-2015 nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, a co za tym idzie nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, planowane przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie nieruchomości, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a co zatem idzie nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒ po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒ po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒ po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Jest Pan żonaty. W Pana związku małżeńskim od (…) czerwca 2025 r. obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Prowadzi Pan gospodarstwo rolne w zakresie uprawy (...). W zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego korzysta Pan z regulacji przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Ponadto, prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. W ramach działalności gospodarczej, wykonuje Pan zlecone prace budowlano-remontowe na rzecz podmiotów z branży budowlanej. Jest Pan właścicielem nieruchomości położonej w (…), składającej się z niezabudowanych działek:

1) nr 1 o obszarze (…) – nieruchomość nabył Pan (…) grudnia 2015 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Nabył Pan przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez Pana gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej sposób korzystania dla niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. Z uwagi na słabsze plony zebrane w 2023 r. oraz wzrost cen nawozów sztucznych podjął Pan decyzję o zawarciu umowy dzierżawy na okres od (…) października 2023 r. do (…) września 2025 r. Umowa miała charakter nieodpłatny;

2) nr 2 o obszarze (…) – nieruchomość nabył Pan (…) września 2014 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Nabył Pan przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez Pana gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej sposób korzystania dla niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. Z uwagi na słabsze plony zebrane w 2023 r. oraz wzrost cen nawozów sztucznych podjął Pan decyzję o zawarciu umowy dzierżawy na okres od (…) października 2023 r. do (…) września 2025 r. Umowa miała charakter nieodpłatny;

3) nr 3 o obszarze (…) – nieruchomość nabył Pan (…) lutego 2012 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Nabył Pan przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez Pana gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej sposób korzystania dla niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. Z uwagi na słabsze plony zebrane w 2023 r. oraz wzrost cen nawozów sztucznych podjął pan decyzję o zawarciu umowy dzierżawy na okres od (…) października 2023 r. do (…) września 2025 r. Umowa miała charakter nieodpłatny.

Działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Gmina przystępowała do opracowania takiego planu dla okolicznych działek. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z (…), przedmiotowe działki położone są na terenach zabudowy obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej (...). Dla poszerzenia grona potencjalnie zainteresowanych nabywców jako właściciel nieruchomości zwrócił się Pan z wnioskiem do Wójta Gminy o rozważenie możliwości zmiany przeznaczenia działek z uwagi na niską klasę bonitacyjną (głównie klasa VI) oraz sąsiedztwo terenów (...). Zaproponowano przeznaczenie jako: składy, magazyny, działalność produkcyjna, zabudowania socjalno-biurowe, oraz urządzenia do produkcji energii ze źródeł odnawialnych – dla własnych potrzeb. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego został już uchwalony i uwzględnia sugerowane przeznaczenie. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią grunty orne („RV” „RVI”), nieużytki („N”), pastwiska trwałe („PsV”) i łąki trwałe „ŁV”), grunty pod rowami („W-RVI”). W stosunku do przedmiotowych działek nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu, jako położonych na obszarze rewitalizacji, ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym powyższe działki Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Nieruchomość nie została amortyzowana, a także nie została wprowadzona do środków trwałych. Chce Pan zbyć na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością powyższą nieruchomość stanowiącą działki nr 1, nr 2, nr 3 o łącznej powierzchni (…). Oferta sprzedaży nie była prezentowana w postaci ogłoszeń na portalach. Podczas zakupu materiałów do gospodarstwa rolnego otrzymał Pan zapytanie, czy nie zna osoby, która posiada na sprzedaż działkę o powierzchni co najmniej (…), która mogłaby być przeznaczona pod lokalizację określonego obiektu. W toku dalszych rozmów okazało się, że posiadane przez Pana działki (nr 1, nr 2, nr 3) spełniają wymagania nabywcy. Planuje wykorzystywać Pan działki nr 1, nr 2, nr 3 w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego do momentu ich sprzedaży. Nie będzie prowadzić Pan na tych działkach pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie występował Pan i nie planuje występować z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Z takim wnioskiem prawdopodobnie wystąpi nowy właściciel jeśli dojdzie do zawarcia transakcji. Przed sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną podjęte żadne działania marketingowe. Nie zostały podjęte też żadne działania mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały podzielone ani połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone, a Pan nie uzyskał dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę. Działki były i są użytkowane przez Pana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Na działkach nigdy nie prowadził Pan żadnej działalności gospodarczej, jedynie działalności rolną. Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Granice nieruchomości nie są przedmiotem sporów pomiędzy stroną sprzedającą, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przyległych, przebieg granic jest ustalony, położenie punktów i linii granicznych jest określone i utrwalone w gruncie. W stosunku do przedmiotowych nieruchomości nie jest prowadzona egzekucja administracyjna ani sądowa. Powyższe nieruchomości nie są obciążone żadnymi długami, prawami lub roszczeniami osób trzecich. Przedmiotowe nieruchomości nie stanowią wkładu do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej. Nieruchomości nie leżą na terenie specjalnej strefy ekonomicznej. Przy sprzedaży niniejszej nieruchomości nie będzie korzystał Pan z pomocy żadnego pośrednika, do sprzedaży niniejszej nieruchomości nie wyznaczy również pełnomocnika. W ramach zawartej umowy przedwstępnej upoważnił Pan Spółkę tylko i wyłącznie do wystąpienia z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu do dnia (…) grudnia 2026 r. Spółka nie będzie ponosić, żadnych kosztów związanych z utrzymaniem tych nieruchomości dopóki nie zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży. Umowa została zawarta pod warunkami:

„(…)”.

Zatem Spółka zainteresowana zakupem będzie musiała we własnym zakresie ponieść koszty przygotowania stosownego wniosku oraz opłaty skarbowej za wydanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną – umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta do (…) kwietnia 2026 r. na każde wezwanie Spółki przy założeniu ziszczenia się opisanych w poprzednim punkcie warunków. W przeszłości dokonał Pan dwóch transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych:

a) Lokal mieszkalny (…), do którego przynależy piwnica o powierzchni użytkowej (…) oraz udziałem wynoszącym (…) części w częściach wspólnych budynku oraz prawie własności nieruchomości – nabycie nieruchomości (…) czerwca 2011 r. na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu od osoby prawnej. Nabycie do majątku wspólnego małżonków w celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, wykorzystywany na cele mieszkaniowe małżonków. Finansowanie przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Sprzedaż (…) września 2017 r. Powodem sprzedaży był brak przestrzeni dla dorastających dzieci – środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na finansowanie części kosztów budowy domu. Nieruchomość była lokalem mieszkalnym wraz z komórką lokatorską i udziałem w gruncie.

b) Lokal mieszkalny (…), do którego przynależy piwnica o powierzchni (…), oraz udziałem wynoszącym (…) części we współwłasności części wspólnych budynku i we współwłasności gruntu – nabycie nieruchomości na podstawie umowy darowizny z (…) grudnia 2011 r. do majątku wspólnego Obdarowanych, z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz Darczyńcy dożywotniego nieodpłatnego prawa użytkowania przedmiotowego lokalu. Planowano przeznaczenie w przyszłości lokalu na zaspokojenie potrzeb nowonarodzonego dziecka. Lokal był wykorzystywany przez Darczyńcę. Sprzedaż (…) sierpnia 2017 r. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na sfinansowanie części kosztów budowy domu. Nieruchomość była lokalem mieszkalnym wraz z komórką lokatorską i udziałem w gruncie.

Zamierza Pan nabyć inne nieruchomości rolne występując jako strona umowy sprzedaży, jednakże działając jako powiernik przyszłego nabywcy. Transakcja taka będzie składała się z następujących etapów: zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (która została zostanie nabyta w przyszłości) z powierzającym; zawarcie analogicznej przedwstępnej umowy sprzedaży z właścicielem nieruchomości rolnej; zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży z właścicielem wybranej nieruchomości rolnej; zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży z powierzającym. Powyższe transakcje będą odbywały się w oparciu o jednakowe ceny bez uwzględniania marży.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2 i nr 3) należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (niezabudowanych działek nr 1, nr 2 i nr 3), o której mowa we wniosku.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (działek nr 1, nr 2 i nr 3) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży oraz były i są one wykorzystywane w działalności rolniczej. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości (działek) do sprzedaży.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia niezabudowanych działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 wchodzących w skład Pana gospodarstwa rolnego oraz planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie dokonanej oraz planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza Pan podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie planowanej sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że zwrócił się Pan jedynie z wnioskiem do Wójta Gminy o rozważenie możliwości zmiany przeznaczenia działek w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego z uwagi na niską klasę bonitacyjną oraz sąsiedztwo terenów (...). Zaproponowano przeznaczenie jako: składy, magazyny, działalność produkcyjna, zabudowania socjalno-biurowe, oraz urządzenia do produkcji energii ze źródeł odnawialnych – dla własnych potrzeb. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego został już uchwalony i uwzględnia sugerowane przeznaczenie.

Pomiędzy Panem a Spółką zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży. Natomiast końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że: (…). Przy czym nawet w przypadku nieziszczenia się tego warunku, Spółka może żądać wykonania umowy przyrzeczonej przez Pana. Należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel nieruchomości (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jej nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez nabywcę w sensie prawnym dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji udzielającej pozwolenia na budowę). Jednak działania nabywcy nie są działaniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowane działki uczynić atrakcyjniejszymi dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Przed sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną również podjęte żadne działania marketingowe, nie zostały podjęte też żadne działania mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały podzielone ani połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone, a Pan nie uzyskał dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę. Przy sprzedaży nieruchomości nie będzie korzystał Pan z pomocy żadnego pośrednika, do sprzedaży niniejszej nieruchomości nie wyznaczy również pełnomocnika oraz oferta sprzedaży nie była prezentowana w postaci ogłoszeń na portalach. Działki były i są użytkowane przez Pana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, na działkach nigdy nie prowadził Pan żadnej działalności gospodarczej, jedynie działalności rolną.

W konsekwencji, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działek nr 1, nr 2 i nr 3) nastąpi przez Pana w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt opisanych powyżej okoliczności wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (działek nr 1, nr 2 oraz nr 3) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a więc nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę oraz w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana wskazuję, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), w myśl którego:

Z treści wniosku wynika, że nabył Pan niezabudowane działki – (…) grudnia 2015 r. działkę nr 1, (…) września 2014 r. działkę nr 2 oraz (…) lutego 2012 r. działkę nr 3 – do majątku osobistego od osób fizycznych. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną – umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta do (…) kwietnia 2026 r.

Zatem, planowana przez Pana sprzedaż działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one przez Pana nabyte. W rezultacie przychód ze sprzedaży ww. działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Pana sprzedaż działek nr 1, nr 2 oraz nr 3, nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odpowiadając na Pana pytanie wskazuję, że w przedmiotowej sytuacji przychód z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości (działek nr 1, nr 2 oraz nr 3) przez Pana nie będzie stanowić dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym w sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wskazanego w ww. przepisie sprzedaż działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.