Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.457.2026.3.BR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 29 czerwca 2026 r. (wpływ 6 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z małżonką są współwłaścicielami nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, położonej w A, o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta.

Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy i jego małżonki. Prawo wieczystego użytkowania tej działki zostało nabyte do majątku wspólnego od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej w 2008 r., na cele rolnicze, a nie w celu dalszej odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W 2015 r. prawo użytkowania wieczystego Wnioskodawca przekształcił w prawo własności.

Obecnie dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana rolniczo.

W bieżącym roku Gmina przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotową nieruchomość. Z projektu planu wynika, że teren ma zostać przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W przyszłym roku Wnioskodawca wraz z małżonką planują sprzedaż całej nieruchomości na rzecz osoby fizycznej niebędącej rolnikiem i nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności deweloperskiej, ani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca oraz jego małżonka:

-     nie dokonywali podziału nieruchomości na mniejsze działki,

-     nie uzbrajali terenu,

-     nie budowali dróg wewnętrznych,

-     nie wykonywali działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami,

-     nie podejmowali działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości poza zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Sprzedaż nieruchomości będzie miała charakter jednorazowego rozporządzenia majątkiem prywatnym.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej pozarolniczej.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.  W jaki sposób wykorzystywał Pan nieruchomość rolną oznaczoną nr ewidencyjnym 1 od momentu jej nabycia do dnia sprzedaży? Czy korzystał Pan z niej dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?

Odp. Nieruchomość rolna oznaczona numerem ewidencyjnym 1 od dnia jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie rolniczo. Nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, ani w celach inwestycyjnych. Wnioskodawca korzystał z niej wyłącznie jako właściciel prowadzący gospodarstwo rolne.

2.  Czy wskazana we wniosku nieruchomość rolna była/jest/będzie do dnia sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać: jaka to była/jest/będzie umowa, na jaki okres została/zostanie zawarta, oraz czy miała/ma/będzie mieć ona charakter odpłatny.

Odp. Nieruchomość obecnie nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

3.  We wniosku zakazał Pan:

W związku z powyższym proszę wskazać, czy:

a)  miał Pan wpływ na przeznaczenie nieruchomości, o której mowa we wniosku, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

b)  miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został/zostanie uchwalony na Pana wniosek?

Odp.

a)  Wnioskodawca nie miał wpływu na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

b)  miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został i nie zostanie uchwalony na wniosek Wnioskodawcy.

4.  Czy pozostaje Pan wraz z małżonką w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej?

Odp. Wnioskodawca pozostaje z małżonką we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

5.  Czy do nieruchomości rolnej oznaczonej nr ewidencyjnym 1 na dzień sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpi o to pozwolenie i w jakim celu?

Odp. Na dzień sprzedaży dla nieruchomości nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nie zamierza występować o jego wydanie.

6.  Czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości rolnej planuje Pan z przyszłym nabywcą/nabywcami zawrzeć przedwstępną umowę kupna/sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  jakie warunki zawiera/będzie zawierała ta umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości wynikają/będą wynikały z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyły na Panu a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie?

c)  czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielił/udzieli Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku ze sprzedażą nieruchomości;

d)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich;

e)  czy przyszły nabywca ponosił/ponosi/będzie ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z nieruchomością od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odp. Wnioskodawca zamierza zawrzeć z zainteresowanym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży. Umowa będzie określała podstawowe warunki przyszłej sprzedaży, w szczególności cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ewentualne warunki niezbędne do przeprowadzenia transakcji, tj. uchwalenie przez Radę Miasta i Gminy planu zagospodarowania przestrzennego, w którym działka numer 1 przeznaczona zostanie pod budownictwo mieszkaniowe i usługi. Wnioskodawca nie udzieli kupującemu pełnomocnictwa, ani prawa do działania w imieniu Wnioskodawcy. Kupujący nie będzie uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uzyskiwania decyzji administracyjnych, ani wykonywania jakichkolwiek czynności prawnych w imieniu Wnioskodawcy. Kupujący nie będzie również ponosił nakładów na nieruchomość przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

7.  Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy/nabywcom przedmiotowej nieruchomości lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących zbywanej nieruchomości? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  jakie działania podjął/podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych działek?

b)  kto (Pan lub Pana żona, czy podmiot działający jako pełnomocnik) pokrył/pokryje koszty tych działań?

c)  jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzielił/udzieli?

Odp. Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielać kupującemu, ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa lub innego umocowania prawnego do działania w jego imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży nieruchomości.

8.  Czy do dnia planowanej sprzedaży nieruchomości rolnej oznaczonej nr ewidencyjnym 1 ponosił/będzie ponosić Pan lub Pana małżonka jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/są/będą nakłady oraz kiedy i w jakim celu zostały poniesione?

Odp. Do dnia sprzedaży ani Wnioskodawca, ani małżonka Wnioskodawcy nie ponosili i nie zamierzają ponosić nakładów zwiększających wartość lub atrakcyjność nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, ogrodzenie, utwardzenie dróg czy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

9.  Czy prowadzi Pan/Państwo działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla Pana i Pana żony.

Odp. Ani Wnioskodawca, ani małżonka Wnioskodawcy nie prowadzą działalności deweloperskiej, ani działalności o podobnym charakterze.

10. Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tej nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte ?

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonywał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)   czy sprzedaż tych nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odp. Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

(…) czerwca 2026 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość położoną w B, oznaczoną jako działka nr 2 o powierzchni (…) ha, stanowiącą użytek rolny zielony.

Prawo własności tej nieruchomości Wnioskodawca nabył w 2012 r. na podstawie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po ojcu Wnioskodawcy. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, a nie w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Od chwili nabycia nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie rolniczo jako użytek zielony.

Sprzedaż nastąpiła na rzecz rolnika będącego właścicielem sąsiedniej nieruchomości rolnej. Przyczyną sprzedaży była niewielka powierzchnia działki oraz nieekonomiczność jej dalszego użytkowania rolniczego z uwagi na konieczność dojazdu sprzętem rolniczym do odrębnie położonej działki. Sprzedaż na rzecz właściciela sąsiedniego gruntu umożliwiła racjonalne wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej rolniczym przeznaczeniem.

Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

11. Czy posiada Pan inne nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to nieruchomości (zabudowane, niezabudowane) oraz ile ich jest?

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte,

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie,

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odp. Wnioskodawca nie posiada obecnie innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Planowana sprzedaż nieruchomości nr 1 będzie miała charakter jednorazowy i będzie dotyczyła składnika majątku prywatnego Wnioskodawcy i jego małżonki.

12. Na jakie cele zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku?

Odp. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prywatne.

13. Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.), ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odp. Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

14. We wniosku wskazał Pan:

W związku z powyższym, proszę wskazać w jakim okresie prowadził Pan działalność rolniczą i co Pan produkował i kiedy?

Odp. Działalność rolniczą na nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym 1 Wnioskodawca prowadził wraz z małżonką od maja 2008 r. Nieruchomość była faktycznie wykorzystywana rolniczo. Prowadzone były na niej uprawy rolne, głównie zbóż oraz kukurydzy.

15. Czy nabywca/nabywcy przedmiotowej nieruchomości rolnej oznaczonej nr 2 jest/są już znany/znani? Jeśli tak, to w jaki sposób został/zostali przez Pana pozyskany/pozyskani? Jeżeli nie, to w jaki sposób będzie Pana poszukiwał przyszłego nabywcę/nabywców?

Odp. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierza sprzedać nieruchomość zainteresowanemu nabywcy. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia z obecnie zainteresowanymi osobami ewentualny nabywca będzie poszukiwany w zwyczajowo przyjęty sposób, bez podejmowania profesjonalnych działań charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie skutkowała obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jej sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie wskazanego terminu, po stronie Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że sprzedaż nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Według art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒     nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒     nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem, odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Jest Pan wraz z małżonką współwłaścicielem nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, położonej w A, o powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Pana i Pana małżonki. Pozostaje Pan z małżonką we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Prawo wieczystego użytkowania tej działki zostało nabyte do majątku wspólnego od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej w 2008 r., na cele rolnicze, a nie w celu dalszej odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W 2015 r. prawo użytkowania wieczystego przekształcił Pan w prawo własności. Obecnie dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest faktycznie wykorzystywana rolniczo. Nieruchomość rolna oznaczona numerem ewidencyjnym 1 od dnia jej nabycia była wykorzystywana wyłącznie rolniczo. Nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, ani w celach inwestycyjnych. Korzystał Pan z niej wyłącznie jako właściciel prowadzący gospodarstwo rolne – prowadzone były na niej uprawy rolne, głównie zbóż oraz kukurydzy. W bieżącym roku Gmina przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotową nieruchomość. Nie miał Pan wpływu na przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został i nie zostanie uchwalony na Pana wniosek. Z projektu planu wynika, że teren ma zostać przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W przyszłym roku planuje Pan wraz z małżonką sprzedaż całej nieruchomości na rzecz osoby fizycznej niebędącej rolnikiem i nieprowadzącej działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pan działalności deweloperskiej, ani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Pan oraz Pana małżonka: nie dokonywali Państwo podziału nieruchomości na mniejsze działki; nie uzbrajali terenu; nie budowali dróg wewnętrznych; nie wykonywali działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami; nie podejmowali działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości poza zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedaż nieruchomości będzie miała charakter jednorazowego rozporządzenia majątkiem prywatnym. Na dzień sprzedaży dla nieruchomości nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Nie zamierza Pan występować o jego wydanie. Zamierza Pan zawrzeć z zainteresowanym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży. Umowa będzie określała podstawowe warunki przyszłej sprzedaży, w szczególności cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ewentualne warunki niezbędne do przeprowadzenia transakcji, tj. uchwalenie przez Radę Miasta i Gminy planu zagospodarowania przestrzennego, w którym działka numer 1 przeznaczona zostanie pod budownictwo mieszkaniowe i usługi. Nie udzieli Pan kupującemu pełnomocnictwa, ani prawa do działania w Pana imieniu. Kupujący nie będzie uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uzyskiwania decyzji administracyjnych, ani wykonywania jakichkolwiek czynności prawnych w Pana imieniu. Kupujący nie będzie również ponosił nakładów na nieruchomość przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Nie udzielił i nie zamierza Pan udzielać kupującemu ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa lub innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży nieruchomości. Do dnia sprzedaży ani Pan, ani Pana małżonka nie ponosili i nie zamierzają ponosić nakładów zwiększających wartość lub atrakcyjność nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu, wykonanie przyłączy, ogrodzenie, utwardzenie dróg czy wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Ani Pan, ani Pana małżonka nie prowadzicie działalności deweloperskiej, ani działalności o podobnym charakterze. Wraz z małżonką zamierza Pan sprzedać nieruchomość zainteresowanemu nabywcy. W przypadku nieosiągnięcia porozumienia z obecnie zainteresowanymi osobami ewentualny nabywca będzie poszukiwany w zwyczajowo przyjęty sposób, bez podejmowania profesjonalnych działań charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nieruchomość obecnie nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. (…) czerwca 2026 r. sprzedał Pan nieruchomość położoną w B, oznaczoną jako działka nr 2 o powierzchni (…) ha, stanowiącą użytek rolny zielony. Prawo własności tej nieruchomości nabył Pan w 2012 r. na podstawie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po Pana ojcu. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, a nie w celu odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż nastąpiła na rzecz rolnika będącego właścicielem sąsiedniej nieruchomości rolnej. Przyczyną sprzedaży była niewielka powierzchnia działki oraz nieekonomiczność jej dalszego użytkowania rolniczego z uwagi na konieczność dojazdu sprzętem rolniczym do odrębnie położonej działki. Sprzedaż na rzecz właściciela sąsiedniego gruntu umożliwiła racjonalne wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej rolniczym przeznaczeniem. Nie posiada Pan obecnie innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Planowana sprzedaż nieruchomości nr 1 będzie miała charakter jednorazowy i będzie dotyczyła składnika majątku prywatnego Pana i Pana małżonki. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prywatne.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając całokształt czynności dotyczących planowanej sprzedaży nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 stwierdzam, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania ww. nieruchomości do sprzedaży. Okoliczności dotyczące sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione będą przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem istotą Pana działania nie jest i nie będzie prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Wobec powyższego kwota jaką Pan uzyska ze sprzedaży nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdarzenie opisane we wniosku wskazuje, że skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, jak wskazano na wstępie, w przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Pana nieruchomości rolniczej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Należy podkreślić użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt, czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795)

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku, nieodpłatnego zniesienia współwłasności), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Natomiast kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie Kodeks cywilny. Przepis art. 232 § 1 tej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 233 Kodeksu cywilnego:

Art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi jednak, że:

W przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności, za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w przywołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Natomiast nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania. Wobec powyższego, ww. przekształcenie nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy oraz jego uzupełnienia wynika, że Pan wraz z małżonką jesteście współwłaścicielami nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, położonej w A, o powierzchni (…) ha. Prawo wieczystego użytkowania tej działki zostało nabyte do majątku wspólnego od Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej w 2008 r. W 2015 r. prawo użytkowania wieczystego przekształcił Pan w prawo własności. W przyszłym roku planuje Pan wraz z małżonką sprzedaż całej nieruchomości na rzecz osoby fizycznej niebędącej rolnikiem i nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 już upłynął, bowiem jej nabycie miało miejsce w 2008 r.

Mając na uwadze opis sprawy i powyższe przepisy prawne stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości rolnej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 nie będzie stanowiła dla Pana również źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. W związku z powyższym planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie skutkowała obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzeń przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto, wskazuję, że ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (pozostałych współwłaścicieli, tj. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.