Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.470.2025.2.PSZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 6 października 2025 r. (wpływ 6 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, nie prowadzi działalności gospodarczej. Głównym źródłem dochodów Wnioskodawcy jest rolnictwo i najem prywatny. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z uzyskiwaniem przychodów z najmu prywatnego przekraczających 200.000 zł rocznie. Wnioskodawca jest żonaty, a w ramach jego małżeństwa obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

W najbliższej przyszłości Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy i jego żony. Jest to nieruchomość położona w Z., obejmująca prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, tj.:

a)  działka nr A/6 o pow. (…) m²,

b)  położony na działce nr A/6 budynek o pow. użytk. (…) m² składający się z lokali użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,

c)  działka nr B/6 o pow. (…) m²,

d)  położony na działce nr B/6 budynek o pow. użytk. (…) m² składający się z lokali użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,

e)  działka nr C/6 o pow. (...) m²,

f)   działka nr D/6 o pow. (...) m²,

g)  działka nr E/6 o pow. (...) m²,

h)  położone na działkach nr A/6, nr B/6, nr C/6, nr D/6 i nr E/6 budowle w postaci chodnika, drogi i miejsc parkingowych,

i)   urządzenia stacji transformatorowej znajdujące się w budynku transformatora posadowionego na działce nr F/6,

j)   działki nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 o łącznej pow. (...) m²,

k)  położony na działce nr F/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,

l)   położony na działce nr F/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,

ł)   położone na działkach nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 budowle w postaci chodnika, drogi i miejsc parkingowych,

m) znajdujące się na działkach nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 urządzenia stacji transformatorowej, rozdzielni elektrycznej, instalacji grzewczej, hydroforu i wodociągowe

Nieruchomości wymienione powyżej w punktach a-i zostały przez Wnioskodawcę i jego małżonkę kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) lipca 2012 r. Lokale użytkowe wchodzące w skład tej nieruchomości w chwili jej zakupu były przedmiotem najmu, zatem Wnioskodawca i jego małżonka wstąpili w prawa i obowiązki wynajmującego i kontynuowali wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego.

Przy czym, na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) lipca 2012 r. Wnioskodawca i jego małżonka kupili udział (...) w prawie użytkowania wieczystego działki nr E/6. Pozostały udział (...), wraz z prawem własności budowli w postaci drogi i chodnika posadowionych na tej działce, został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) maja 2016 r.

Nieruchomości wymienione powyżej w punktach j-m zostały przez Wnioskodawcę i jego małżonkę kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) lipca 2013 r., jako część składowa przedsiębiorstwa upadłego w rozumieniu art. 55'1 Kodeksu cywilnego, w ramach upadłości likwidacyjnej. Wnioskodawca i jego małżonka przejęli także prawa wynikające z umów najmu lokali użytkowych wchodzących w skład tej nieruchomości i kontynuowali wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego.

W momencie zakupu wszystkie ww. grunty były objęte prawem użytkowania wieczystego. Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z (…) września 2014 r. prawo użytkowania wieczystego tych gruntów (z wyjątkiem działki nr E/6 wymienionej wyżej w punkcie i) zostało przekształcone w prawo własności. Prawo własności działki nr E/6 zostało przez Wnioskodawcę i jego żonę wykupione od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży z (…) kwietnia 2018 r.

Zakup nieruchomości został sfinansowany środkami własnymi Wnioskodawcy i jego małżonki. Źródłem pochodzenia tych oszczędności były przede wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady. Zakup został dokonany w celu ulokowania tych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej (Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych.

Od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe są przez Wnioskodawcę wynajmowane lub wydzierżawiane.

W trakcie posiadania ww. nieruchomości Wnioskodawca wykonał w ich obrębie następujące prace:

1.  Zmiana kierunku zasilania wodociągów z powodu podejrzenia kradzieży wody przez inne podmioty.

2.  Zmiana lokalizacji licznika energii elektrycznej z powodu kradzieży energii elektrycznej przez inne podmioty (licznik był zamontowany na terenie nienależącym do Wnioskodawcy i jego małżonki).

3.  Remont elewacji, okien, drzwi, dachu, klatek schodowych, wind, instalacji, nawierzchni na parkingach i ogrodzenia z uwagi na zły stan techniczny stwarzający zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania.

4.  W przypadku zmiany najemcy, z uwagi na naturalne zużycie przedmiotu najmu lub awarie, dokonywano remontów polegających na malowaniu ścian, naprawie ewentualnych ubytków, remoncie podłóg itp.

Wnioskodawca, jako właściciel nieruchomości, zawierał także umowy dotyczące korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości, w szczególności: ochrona budynku, monitoring pożarowy, telefon powiązany z monitoringiem pożarowym, konserwacja stacji średniego napięcia, konserwacja wind, wywóz odpadów, dostawa wody i odprowadzanie ścieków, dostawa energii elektrycznej, dostawa energii cieplnej, ogrodnictwo, sprzątanie, administracja i bieżące prowadzenie spraw, księgowość.

Wnioskodawca ani jego żona nie dokonywali podziału lub łączenia działek, ani innych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie podejmowali i nie zamierzają podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym. Jeden z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Wnioskodawca bierze pod uwagę sprzedaż tej nieruchomości również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również finansowego) koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz większe oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości. Część prac remontowych została już przez Wnioskodawcę wykonana, ponieważ zły stan techniczny stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak Wnioskodawca nie zamierza w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym, niż wynikał z jego pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu. Nieruchomość może zostać sprzedana w całości lub w częściach jednemu podmiotowi lub różnym podmiotom. Nie jest także wykluczone, że sprzedaż następować będzie etapami, w zależności od zainteresowania i możliwości finansowych nabywców.

Oprócz opisanej powyżej nieruchomości, Wnioskodawca i jego małżonka posiadają grunty rolne i leśne, budynki i budowle wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty, magazyny, obory, przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny. Nieruchomości te zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a wykorzystywane są w celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego. Część nieruchomości była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Małżonka Wnioskodawcy posiada także lokal mieszkalny w ramach majątku odrębnego, który odziedziczyła po matce.

Wnioskodawca i jego małżonka dokonywali dotychczas nieodpłatnego zbycia nieruchomości w formie darowizn dla dzieci w celu zapewnienia im warunków bytowych i majątku potrzebnego do prowadzenia samodzielnego życia. Dokonywali także odpłatnego zbycia nieruchomości w następującym zakresie:

·   W 2022 r. sprzedali udział ½ w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem. Udział ten został nabyty w 2020 r. w korzystnej cenie w związku z upadłością konsumencką jego właścicielki, z zamiarem przekazania domu córce. Niestety brak możliwości nabycia drugiego udziału ½ będącego w posiadaniu byłego męża sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający się stan techniczny niezamieszkałego domu skłoniły Wnioskodawcę i jego małżonkę do sprzedaży posiadanego udziału. Sprzedaż nastąpiła po cenie zakupu i nie wygenerowała żadnego dochodu dla Wnioskodawcy i jego małżonki.

·   W 1999 r. Wnioskodawca i jego małżonka dokonali sprzedaży gruntów rolnych położonych w rejonie, w którym planowana była budowa autostrady. Cena zaproponowana przez kupującego była atrakcyjna, a ze względu na planowaną budowę, możliwość ich dalszego użytkowania do celów rolniczych w dłuższej perspektywie była wątpliwa.

Wnioskodawca i jego małżonka utracili także prawo własności nieruchomości gruntowych w drodze przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa za odszkodowaniem w następującym zakresie:

·   W 2008 r. Wojewoda (…) wydał decyzję stwierdzającą nabycie z dniem (…) stycznia 1999 r. z mocy prawa przez Skarb Państwa własności nieruchomości stanowiących własność Wnioskodawcy, zajętych pod krajową drogę publiczną. Decyzja została wydana na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, zgodnie z którym nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa ich własnością za odszkodowaniem.

·   W 2011 r. Wojewoda (...) wydał decyzję stwierdzającą nabycie z dniem (…) stycznia 1999 r. z mocy prawa przez Gminę własności nieruchomości stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy i jego małżonki, zajętej pod gminną drogę publiczną. Decyzja została wydana na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, zgodnie z którym nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa ich własnością za odszkodowaniem.

·   W 2016 r. Wojewoda (...) wydał decyzję stwierdzającą nabycie z dniem (…) stycznia 1999 r. z mocy prawa przez Gminę własności nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawcy, zajętej pod gminną drogę publiczną. Decyzja została wydana na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, zgodnie z którym nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa ich własnością za odszkodowaniem.

·   W latach 2002 i 2010 Wojewoda (...) wydał decyzję o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiących własność Wnioskodawcy, przeznaczonych pod lokalizację autostrady oraz o ustaleniu na rzecz Wnioskodawcy odszkodowania za te nieruchomości, płatnego przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Decyzja została wydana na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości.

·   W latach 2010 i 2013 Wojewoda (...) wydał decyzję o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiących współwłasność Wnioskodawcy i jego małżonki, przeznaczonych pod lokalizację autostrady oraz o ustaleniu na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki odszkodowania za te nieruchomości, płatnego przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Decyzja została wydana na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości.

·   W 2022 r. Wojewoda (...) wydał decyzję ustalającą odszkodowanie na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki z tytułu przejęcia z mocy prawa nieruchomości objętej decyzją Wojewody (...) z 2020 r. o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Decyzja o odszkodowaniu została wydana na podstawie art. 20 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, zgodnie z którym z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem a dotychczasowym właścicielem, przy czym jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji.

W uzupełnieniu wniosku z 6 października 2025 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odpowiedź: Tak. Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.). zwanej dalej „u.p.d.o.f.”.

2. Czy prowadził Pan zarejestrowaną działalność gospodarczą? Jeśli tak, to w jakim zakresie i okresie oraz czy była związana także z obrotem nieruchomościami?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadził zarejestrowanej działalności gospodarczej.

3. Wobec wskazania we wniosku, że:

oraz, że:

proszę zweryfikować zawarte we wniosku sformułowanie „(z wyjątkiem działki nr E/6 wymienionej wyżej w punkcie i)”.

Odpowiedź: Wnioskodawca błędnie odwołał się do punktu i) zamiast do punktu g). Zdanie to powinno brzmieć: „Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia (…).09.2014 r. prawo użytkowania wieczystego tych gruntów (z wyjątkiem działki nr E/6 wymienionej wyżej w punkcie g) zostało przekształcone w prawo własności”.

4.  Kiedy planuje Pan dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w Z., na którą składają się wymienione we wniosku lit. a-m nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca planuje dokonać zbycia nieruchomości w przyszłości po uzyskaniu interpretacji indywidualnej.

5.  Wobec wskazania w opisie zdarzenia, że:

należy rozumieć, że w przypadku, gdy nie znajdzie się jeden podmiot, który zakupi całość to będzie Pan zbywać ww. nieruchomość w częściach, tj. odrębnie poszczególne działki?

Odpowiedź: Wnioskodawca dąży do sprzedaży nieruchomości w całości, jednorazowo. Nie ma jednak pewności czy uda się tego dokonać, ponieważ jest to zależne od woli nabywcy, a żadna umowa przedwstępna sprzedaży nie została zawarta. Gdyby nie udało się dokonać sprzedaży w ramach jednej transakcji, nie można wykluczyć, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w częściach obejmujących np. poszczególne działki ewidencyjne.

6.  Wobec zawarcia w opisie zdarzenia informacji, że:

należy wyjaśnić:

a)    czy ww. zakup oznaczał przejęcie działalności tego upadłego przedsiębiorstwa?

b)    czy zakup dotyczył wyłącznie składników majątkowych, czy również praw i obowiązków związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa?

c)    w jakim celu Pan i Pana małżonka nabyli te nieruchomości? Czy na potrzeby prywatne, czy z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej?

d)    czy po zakupie nieruchomości były faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej?

Odpowiedź:

a) i b) Zakup został dokonany od syndyka masy upadłości spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej. Na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca i jego małżonka kupili przedsiębiorstwo upadłe w rozumieniu art. 55’ 1 Kodeksu cywilnego, na które składały się:

-   prawo użytkowania wieczystego działek nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i J/6 o łącznej pow. (...) m² oraz własność stanowiących odrębną nieruchomość budynków i urządzenia oraz budowli w postaci drogi;

-   prawo własności ruchomości stanowiących wyposażenie tej nieruchomości (hydrant, gaśnice, kurtyna powietrzna, lampy, system monitoringu, router, transformator, koc gaśniczy, chodniki elektroizolacyjne, kalosze elektroizolacyjne, rękawice, hełm dla elektryków, wskaźnik niskiego napięcia, uziemiacz przenośny, ekran dźwiękochłonny);

-   prawa wynikające z umów najmu oraz innych umów cywilnoprawnych (z wyłączeniem umów o prowadzenie rachunków bankowych), których stroną była ww. spółka (w tym m.in. o świadczenie usług serwisowych, telekomunikacyjnych, dostępu do sieci Internet, ubezpieczenia mienia i odpowiedzialności cywilnej);

-   prawa wynikające z umowy o pracę, której stroną była ww. spółka;

-   dokumentacja techniczna budynków wraz z infrastrukturą techniczną.

W skład przedsiębiorstwa upadłego wchodziły także następujące składniki materialne i niematerialne, które jednak nie były przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki:

-     środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych prowadzonych dla ww. spółki oraz w kasie tej spółki,

-     prawa z umów o prowadzenie rachunków bankowych których stroną była ww. spółka,

-     wierzytelności przysługujące ww. spółce,

-     księgi i dokumentacja rachunkowa ww. spółki,

-     dokumentacja handlowa ww. spółki.

Wnioskodawca i jego małżonka dokonali zatem zakupu przedsiębiorstwa, ponieważ w takiej formie prowadzony był przetarg przez syndyka masy upadłości dotyczący nieruchomości, której zakupem zainteresowany był Wnioskodawca. Przetarg nie przewidywał możliwości zakupu samej nieruchomości. Celem Wnioskodawcy od początku był jednak zakup nieruchomości i nie miał on zamiaru kontynuowania prowadzenia działalności przedsiębiorstwa spółki w upadłości likwidacyjnej. Umową sprzedaży objęto zatem te składniki przedsiębiorstwa, które były ściśle związane z nabywaną nieruchomością, natomiast sprzedaż nie obejmowała pozostałych składników przedsiębiorstwa szczegółowo wymienionych powyżej. Również umowa o pracę dotyczyła pracownika, który zajmował się administrowaniem budynkiem, a więc była ściśle związana z nieruchomością. Ponieważ Wnioskodawca nie miał zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej, umowa o pracę została rozwiązana w krótkim czasie po zakupie nieruchomości (po dwóch miesiącach, tj. w dniu (…) września 2013 r.).

Wnioskodawca i jego żona byli zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych w punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i (kupionymi przez nich rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione w punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w punktach a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja przedsiębiorstwa będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla prawidłowego użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Wnioskodawcę i jego żonę. Zagrożenie to związane było m.in. z możliwością braku konserwowania urządzeń i linii przesyłowych zaopatrujących nieruchomości a-i w media, utrudnieniami w dostępie do nich, czy też możliwością narzucenia nadmiernie wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych powodów zakup nieruchomości wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla Wnioskodawcy i jego żony.

c) Wnioskodawca i jego małżonka nabyli te nieruchomości w celu ulokowania posiadanych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości, jak również z powodów wymienionych powyżej w odpowiedzi na pytania 6a i 6b. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej, ani z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej (Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych.

d) Po zakupie nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Do dochodów z najmu stosowano zasady rozliczenia tzw. najmu prywatnego, czyli w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

7.  W jaki sposób będzie poszukiwał Pan nabywcę/nabywców nieruchomości położonej w Z.? Gdzie będzie Pan prezentował oferty sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca ma zamiar dokonać sprzedaży nieruchomości na rzecz jednego z dzierżawców obiektu, który jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Jeżeli podmiot ten nie dokona zakupu całej nieruchomości, Wnioskodawca zapyta innych dzierżawców, czy są zainteresowani zakupem pozostałej części nieruchomości. Wnioskodawca nie zamierza podejmować żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym, w tym publicznie prezentować ofert sprzedaży.

8.  Wobec wskazania we wniosku, że:

proszę wyjaśnić:

a)  od kiedy obowiązują wskazane przez Pana w opisie umowy lub w jakim czasie obowiązywały/będą obowiązywały te umowy?

b)  czy zawarte/zawierane umowy najmu i umowy dzierżawy były odpłatne czy nieodpłatne?

c)  czy umowy najmu są zawarte/zawierane w ramach umów mających charakter krótkoterminowy?

d)  czy Pan oraz Pana żona sami poszukujecie najemców/dzierżawców? Czy też może korzysta Pan oraz Pana małżonka z usług profesjonalnych biur czy agencji?

e)  czy po zakupie nieruchomości położonej w Z. dokonywał Pan i Pana małżonka – od momentu wejścia w prawa i obowiązki wynajmującego – modyfikacji zawartych umów najmu lub dzierżawy?

f)   czy po zakupie ww. nieruchomości zawierał Pan oraz Pana żona nowe umowy najmu lub umowy dzierżawy?

Odpowiedź:

a) Umowy najmu, w których prawa i obowiązki Wnioskodawca wstąpił wraz z zakupem nieruchomości zawarte były przez poprzedniego właściciela i obowiązywały jeszcze zanim Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości. Zawierane były w latach 2000-2013. Kolejne umowy najmu lub dzierżawy były zawierane w trakcie posiadania nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. w latach 2012-2025. Umowy z nowymi najemcami zawierane były w przypadku rezygnacji poprzedniego najemcy. Nowe umowy były także zawierane z dotychczasowymi najemcami w przypadku zmiany użytkowanego przez nich lokalu. Co do zasady umowy obowiązywały i obowiązują na czas nieokreślony, z pojedynczymi wyjątkami, w których umowa zawarta była na czas określony wynoszący kilka lat. Nie zawierano umów krótkoterminowych.

b) Umowy najmu i dzierżawy były odpłatne.

c) Umowy najmu nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego.

d) Wnioskodawca sam poszukuje najemców. Wnioskodawca ani jego małżonka nie korzystają z usług profesjonalnych biur czy agencji w zakresie poszukiwania najemców/dzierżawców.

e) Wnioskodawca ani jego małżonka co do zasady nie modyfikowali zawartych umów najmu lub dzierżawy, z zastrzeżeniem następujących sytuacji:

-     waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji,

-     zmiana wysokości czynszu w trakcie remontu,

-     zmiana sposobu naliczania opłat eksploatacyjnych po remoncie,

-     w przypadku konieczności wyremontowania lokalu zajmowanego przez najemcę, rozwiązywano z nim umowę i zawierano z nim nową umowę najmu innego lokalu.

f) Po zakupie nieruchomości Wnioskodawca zawierał nowe umowy najmu lub dzierżawy w następujących przypadkach:

-     w przypadku rezygnacji dotychczasowego najemcy zawierano umowę najmu danego lokalu z nowym najemcą,

-     w przypadku konieczności wyremontowania lokalu zajmowanego przez najemcę, rozwiązywano z nim umowę i zawierano z nim nową umowę najmu innego lokalu

9.  Wobec wskazania we wniosku, że:

należy rozumieć, że opisane wyżej działania były podejmowane wyłącznie w celu utrzymania nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem oraz stanowiły zwykłe czynności eksploatacyjne dokonywane w ramach prowadzenia najmu prywatnego?

Odpowiedź: Opisane przez Wnioskodawcę działania obejmujące remonty oraz zawieranie umów dotyczących korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości miały na celu:

-   utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem i eksploatację oraz uniknięcie zagrożenia wyłączenia nieruchomości z użytkowania z uwagi na zły stan techniczny,

-  zapewnienie dostaw mediów i innych usług niezbędnych do zapewnienia bezpieczeństwa i umożliwienia bieżącej eksploatacji nieruchomości,

-  zapobieżenie kradzieżom wody i energii elektrycznej przez inne podmioty

10.  Kiedy i w jaki sposób nabył Pan oraz Pana żona grunty rolne, które w 1999 r. sprzedali Państwo z uwagi na zaproponowaną przez kupującego cenę?

Odpowiedź: Grunty rolne, które zostały sprzedane w 1999 r. zostały nabyte w 1994 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.

11.  Kiedy i w jaki sposób nabył Pan oraz Pana żona przejęte przez Gminę na podstawie decyzji z 2011 r. nieruchomości zajęte pod gminną drogę publiczną?

Odpowiedź: Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod gminną drogę publiczną na podstawie decyzji z 2011 r. zostały nabyte:

-     w 1991 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży,

-     w 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców.

12.  Kiedy i w jaki sposób nabył Pan oraz Pana żona przejęte przez Skarb Państwa na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2010 r. i 2013 r. nieruchomości przeznaczone pod lokalizację autostrady?

Odpowiedź: Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod lokalizację autostrady na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2010 r. i 2013 r. zostały nabyte:

-     w 1986 r. i 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców,

-     w 1994 r., 2001 r., 2003 r. i 2005 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.

13.  Kiedy i w jaki sposób nabył Pan oraz Pana żona przejęte na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2020 r. nieruchomości na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych?

Odpowiedź: Nieruchomości, które zostały wywłaszczone na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2020 r. zostały nabyte w 2003 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.

14.  W jakim celu i z jakim przeznaczeniem były nabywane przez Pana i Pana żonę nieruchomości, o których mowa w pytaniach nr 9-12 niniejszego wezwania?

Odpowiedź: Udzielając odpowiedzi na pytanie Wnioskodawca wychodzi z założenia, że dotyczy ono nieruchomości, o których mowa w pytaniach nr 10-13 wezwania, a nie 9-12.

Nieruchomości, o których mowa w pytaniach nr 10-13 wezwania, Wnioskodawca i jego żona nabyli w celu powiększenia gospodarstwa rolnego (uprawiania roli i hodowli zwierząt).

15.  Czy do dnia sprzedaży zamierza Pan udzielić przyszłemu nabywcy/nabywcom nieruchomości będących przedmiotem wniosku lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    jakie działania podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą nieruchomości?

b)    kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

c)    jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzieli?

Odpowiedź: Do dnia sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza udzielać przyszłemu nabywcy/nabywcom nieruchomości ani jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi) pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy w sprawach, które dotyczą sprzedawanej nieruchomości.

16.  Czy do dnia sprzedaży zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży z przyszłym nabywcą/nabywcami? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) wszystkie warunki, jakie będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży przedmiotowych działek będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) – informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży;

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyć na Panu, a jakie na nabywcy/nabywcach? Proszę o ich szczegółowe opisanie;

c) czy po zawarciu umowy przedwstępnej potencjalny nabywca/nabywcy na działkach mających być przedmiotem sprzedaży, będzie/będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. ogrodzenie itp.? Jeśli tak, to proszę o podanie jakich;

d) czy potencjalny nabywca/nabywcy będzie/będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki mającej być przedmiotem sprzedaży;

e) czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działek? Jeśli tak – to jakie?

Odpowiedź: Do dnia sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą/nabywcami.

17. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości bądź udziały w nieruchomościach przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, oprócz wskazanych we wniosku? Jeśli tak, to ile i jakie oraz kiedy je Pan nabył i w jakim celu?

Odpowiedź: Oprócz nieruchomości opisanych we wniosku, Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości bądź udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

18. Czy planuje Pan w przyszłości dokonywać transakcji nabycia lub zbycia innych (niewymienionych wcześniej) nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach?

Odpowiedź: Choć nie sposób wykluczyć, że w przyszłości Wnioskodawca dokona nabycia lub zbycia innych nieruchomości (np. w celach mieszkaniowych, powiększenia gospodarstwa rolnego, wynajmu), to w chwili obecnej Wnioskodawca nie ma takich planów. Wnioskodawca nie planuje nabywania nieruchomości w celu odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym podlegać będzie u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli tak – w ramach jakiego źródła przychodów?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.), zwanej dalej „u.p.d.o.f.”, stanowią, że:

Art. 10.

1.  Źródłami przychodów są:

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

2.  Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4) składników, o których mowa w art. 14 ust 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Z przepisów art. 10 u.p.d.o.f. wynika zatem, że odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, powoduje powstanie przychodu wtedy, gdy dokonywane jest przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie zalicza się do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli przedmiotem zbycia jest składnik majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przy czym wyjątek ten nie dotyczy składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej co najmniej 6 lat przed ich zbyciem.

Z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. wymienia następujące składniki majątku:

Art. 14.

2. Przychodem z działalności gospodarczej są również:

1)  przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

-    wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio;

Zgodnie z tym przepisem, do przychodów z działalności gospodarczej należy zaliczyć m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

-  środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych,

-  składników majątku, które nie zostały zaliczone do środków trwałych ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok, pod warunkiem wykorzystywania ich na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Definicję legalną działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.:

Art. 5a.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

6) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-  prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Wskazuje ona na kilka elementów, które muszą wystąpić łącznie, aby dany rodzaj aktywności można było uznać za działalność gospodarczą na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Mianowicie wskazuje, że powinna to być działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat.

W orzecznictwie podkreśla się także, że działalność ma charakter zarobkowy wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć, choć mimo podjętych działań może się zakończyć poniesieniem straty (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 września 2020 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.541.2020.4.KK). Działalność gospodarcza musi być prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, na co wskazuje planowa realizacja określonych zadań oraz podejmowanie ich w sposób systematyczny i powtarzalny (wyrok NSA z 27 czerwca 2017 r., sygn. akt II FSK 1446/15).

Dla oceny, czy podatnik prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. ma istotne znaczenie, czy była ona prowadzona na przestrzeni kilku lat a nie roku, za który została wydana decyzja podatkowa. Znaczenie ma zorganizowanie faktyczne tej działalności, na co składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji (wyrok NSA z 25 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3525/15). Działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (wyrok NSA z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14). Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55'1 Kodeksu cywilnego, mający zastosowanie także do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 u.p.d.o.f.).

Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18). Jeżeli podatnik:

a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą (uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21).

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez niego sprzedaż nieruchomości nie nosi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Nie podejmuje bowiem żadnych zorganizowanych działań o charakterze handlowym, ukierunkowanych na osiąganie regularnych zysków z tytułu handlu nieruchomościami. Decyzja o sprzedaży nieruchomości nie stanowi takiego rodzaju aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nabył nieruchomość w celu ulokowania (uchronienia przed utratą wartości) oszczędności, których źródłem pochodzenia były przede wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej (Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych. W chwili zakupu Wnioskodawca wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez poprzedniego właściciela, a od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe są przez Wnioskodawcę wynajmowane lub wydzierżawiane. Wnioskodawca ani jego żona nie dokonywali podziału lub łączenia działek, ani innych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie podejmowali i nie zamierzają podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym. Jeden z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Wnioskodawca bierze pod uwagę sprzedaż tej nieruchomości również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również finansowego) koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz większe oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości. Część prac remontowych została już przez Wnioskodawcę wykonana, ponieważ zły stan techniczny stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak Wnioskodawca nie zamierza w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym, niż wynikał z jego pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu.

W pozostałych działaniach dokonywanych dotychczas przez Wnioskodawcę w związku z posiadaniem przez niego innych nieruchomości również nie sposób doszukać się znamion prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Oprócz opisanej powyżej nieruchomości, Wnioskodawca i jego małżonka posiadają grunty rolne i leśne, budynki i budowle wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty, magazyny, obory, przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny. Nieruchomości te zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a wykorzystywane są w celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego. Część nieruchomości była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Małżonka Wnioskodawcy posiada także lokal mieszkalny w ramach majątku odrębnego, który odziedziczyła po matce. Wnioskodawca i jego małżonka dokonywali dotychczas nieodpłatnego zbycia nieruchomości w formie darowizn dla dzieci w celu zapewnienia im warunków bytowych i majątku potrzebnego do prowadzenia samodzielnego życia. Sprzedaży nieruchomości dokonywali zaledwie dwukrotnie – w 1999 r. sprzedali grunty rolne położone w rejonie, w którym planowana była budowa autostrady (cena zaproponowana przez kupującego była atrakcyjna, a ze względu na planowaną budowę, możliwość dalszego użytkowania tych gruntów do celów rolniczych w dłuższej perspektywie była wątpliwa), a w 2022 r. sprzedali udział ½ w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem (który został nabyty w korzystnej cenie z zamiarem przekazania córce, jednak brak możliwości nabycia drugiego udziału ½ będącego w posiadaniu byłego męża sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający się stan techniczny niezamieszkałego domu skłoniły ich do sprzedaży posiadanego udziału po cenie zakupu). Wnioskodawca i jego małżonka utracili także prawo własności nieruchomości gruntowych w drodze przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa za odszkodowaniem, czego również nie sposób uznać za działania zamierzone, planowane, mogące wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej, skoro następowały z inicjatywy organów państwowych, a Wnioskodawca i jego małżonka uczestniczyli w nich pod przymusem. Sprzedaż nieruchomości dokonywana była dotychczas przez Wnioskodawcę i jego żonę zaledwie dwukrotnie, w odstępie 23 lat, miała jednorazowy, okazjonalny charakter i nie nosi znamion profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca i jego żona nie dokonywali sprzedaży żadnej innej nieruchomości. Nie nabywali żadnych nieruchomości w celu odsprzedaży, w tym również nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek. Posiadane przez nich nieruchomości służą celom osobistym, prowadzeniu gospodarstwa rolnego lub uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego, nie stanowią natomiast majątku przedsiębiorstwa i nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej.

Odnosząc się do wniosków płynących z orzecznictwa, wskazującego na cechy odróżniające sprzedaż nieruchomości, z której przychód należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, od sprzedaży, z której przychód zalicza się do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, praw majątkowych i innych rzeczy, po pierwsze należy zauważyć, że zakres aktywności Wnioskodawcy związanej z posiadaniem opisanej nieruchomości nie wskazuje na to, aby w sposób systematyczny, powtarzalny i zaplanowany realizował on określone zadania ukierunkowane na uzyskanie dochodów ze zbycia nieruchomości. Nie sposób doszukać się u Wnioskodawcy zespołu celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji. O działalności wykazującej cechy zorganizowania i ciągłości można by było mówić, gdyby czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w stosunku do posiadanej nieruchomości, związane z jej zagospodarowaniem i rozporządzaniem, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności. Wnioskodawca tymczasem nie podejmował żadnych czynności, które odbiegałyby od normalnego wykonywania prawa własności, w ramach którego mieści się w szczególności prawo do jej wynajmu, wykonania prac remontowych wobec znacznego zużycia czy wręcz zagrożenia wyłączeniem z użytkowania, jak również prawo do dokonania sprzedaży posiadanej nieruchomości. Z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika także, aby nieruchomość podlegająca sprzedaży stanowiła składnik majątku przedsiębiorstwa, rozumianego zgodnie z art. 55’1 Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Wręcz przeciwnie – Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej, nigdy nie wprowadzali tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, nie dokonywali od niej odpisów amortyzacyjnych, nieruchomość nie stanowiła też towaru handlowego.

Od samego początku wchodziła w skład majątku osobistego Wnioskodawcy i jego żony i nie była powiązana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Odnosząc się zatem do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f., wymieniającego rodzaje składników majątkowych, do których nie ma zastosowania opodatkowanie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, wskazać należy, że sprzedawana przez Wnioskodawcę nieruchomość nie stanowi żadnego ze składników majątkowych wymienionych w treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe, trudno byłoby uznać, że Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze profesjonalnym, ukierunkowaną na osiąganie zysków, skoro nie podejmował żadnych działań, które mogłyby się do tego przyczynić. Nie sposób również doszukać się cechy ciągłości, regularności w tym zakresie. W ocenie Wnioskodawcy, powyższe rozważania wskazują na to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości opisanej w złożonym wniosku nie sposób zaliczyć do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Należałoby go zaliczyć do źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Jednocześnie z przepisu tego wynika, że przychód powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponieważ nieruchomość została nabyta w latach 2012-2018 (ostatnią czynnością prowadzącą do uzyskania prawa własności był dokonany w dniu 24 kwietnia 2018 r. zakup od Skarbu Państwa prawa własności działki nr E/6 w miejsce dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego), przychód z jej odpłatnego zbycia mógłby powstać, gdyby odpłatne zbycie zostało dokonane przed dniem 31 grudnia 2023 r. Uznać zatem należy, że sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie podlegać u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒        po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒        po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒        po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Nie prowadzi Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej. Głównym źródłem Pana dochodów jest rolnictwo i najem prywatny. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z uzyskiwaniem przychodów z najmu prywatnego przekraczających 200.000 zł rocznie. Jest Pan żonaty, a w ramach Pana małżeństwa obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej. W najbliższej przyszłości zamierza Pan dokonać sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność Pana i Pana żony. Jest to nieruchomość położona w Z., obejmująca prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, tj.:

a)  działka nr A/6 o pow. (...) m²,

b)  położony na działce nr A/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,

c)  działka nr B/6 o pow. (...) m²,

d)  położony na działce nr B/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,

e)  działka nr C/6 o pow. (...) m²,

f)   działka nr D/6 o pow. (...) m²,

g)  działka nr E/6 o pow. (...) m²,

h)  położone na działkach nr A/6, nr B/6, nr C/6, nr D/6 i nr E/6 budowle w postaci chodnika, drogi i miejsc parkingowych,

i)    urządzenia stacji transformatorowej znajdujące się w budynku transformatora posadowionego na działce nr F/6,

j)    działki nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 o łącznej pow. (...) m²,

k)   położony na działce nr F/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,

l)    położony na działce nr F/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,

ł)    położone na działkach nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 budowle w postaci chodnika, drogi i miejsc parkingowych,

m)  znajdujące się na działkach nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 urządzenia stacji transformatorowej, rozdzielni elektrycznej, instalacji grzewczej, hydroforu i wodociągowe.

Nieruchomości wymienione powyżej w punktach a-i zostały przez Pana i Pana małżonkę kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) lipca 2012 r. Lokale użytkowe wchodzące w skład tej nieruchomości w chwili jej zakupu były przedmiotem najmu, zatem Pan i Pana małżonka wstąpili w prawa i obowiązki wynajmującego i kontynuowali wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego. Przy czym, na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) lipca 2012 r. Pan i Pana małżonka kupili udział (...) w prawie użytkowania wieczystego działki nr E/6. Pozostały udział 315/12130, wraz z prawem własności budowli w postaci drogi i chodnika posadowionych na tej działce, został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) maja 2016 r. Nieruchomości wymienione powyżej w punktach j-m zostały przez Pana i Pana małżonkę kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) lipca 2013 r., jako część składowa przedsiębiorstwa upadłego w rozumieniu art. 55'1 Kodeksu cywilnego, w ramach upadłości likwidacyjnej. Pan i Pana małżonka przejęli także prawa wynikające z umów najmu lokali użytkowych wchodzących w skład tej nieruchomości i kontynuowali wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego. W momencie zakupu wszystkie ww. grunty były objęte prawem użytkowania wieczystego. Zakup został dokonany od syndyka masy upadłości spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej. Na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca i jego małżonka kupili przedsiębiorstwo upadłe w rozumieniu art. 55’ 1 Kodeksu cywilnego, na które składały się: prawo użytkowania wieczystego działek nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i J/6 o łącznej pow. (...) m² oraz własność stanowiących odrębną nieruchomość budynków i urządzenia oraz budowli w postaci drogi; prawo własności ruchomości stanowiących wyposażenie tej nieruchomości (hydrant, gaśnice, kurtyna powietrzna, lampy, system monitoringu, router, transformator, koc gaśniczy, chodniki elektroizolacyjne, kalosze elektroizolacyjne, rękawice, hełm dla elektryków, wskaźnik niskiego napięcia, uziemiacz przenośny, ekran dźwiękochłonny); prawa wynikające z umów najmu oraz innych umów cywilnoprawnych (z wyłączeniem umów o prowadzenie rachunków bankowych), których stroną była ww. spółka (w tym m.in. o świadczenie usług serwisowych, telekomunikacyjnych, dostępu do sieci Internet, ubezpieczenia mienia i odpowiedzialności cywilnej); prawa wynikające z umowy o pracę, której stroną była ww. spółka; dokumentacja techniczna budynków wraz z infrastrukturą techniczną. W skład przedsiębiorstwa upadłego wchodziły także następujące składniki materialne i niematerialne, które jednak nie były przedmiotem sprzedaży na rzecz Pana i Pana małżonki: środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych prowadzonych dla ww. spółki oraz w kasie tej spółki; prawa z umów o prowadzenie rachunków bankowych, których stroną była ww. spółka; wierzytelności przysługujące ww. spółce; księgi i dokumentacja rachunkowa ww. spółki; dokumentacja handlowa ww. spółki. Pan i Pana małżonka dokonali zatem zakupu przedsiębiorstwa, ponieważ w takiej formie prowadzony był przetarg przez syndyka masy upadłości dotyczący nieruchomości, której zakupem zainteresowany był Pan. Przetarg nie przewidywał możliwości zakupu samej nieruchomości. Pana celem od początku był jednak zakup nieruchomości i nie miał Pan zamiaru kontynuowania prowadzenia działalności przedsiębiorstwa spółki w upadłości likwidacyjnej. Pan i Pana małżonka nabyli te nieruchomości w celu ulokowania posiadanych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości, jak również z powodów wymienionych w uzupełnieniu wniosku. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej, ani z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej (ani Pan ani Pana żona nie prowadzą działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych. Po zakupie nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Do dochodów z najmu stosowano zasady rozliczenia tzw. najmu prywatnego, czyli w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umową sprzedaży objęto zatem te składniki przedsiębiorstwa, które były ściśle związane z nabywaną nieruchomością, natomiast sprzedaż nie obejmowała pozostałych składników przedsiębiorstwa. Również umowa o pracę dotyczyła pracownika, który zajmował się administrowaniem budynkiem, a więc była ściśle związana z nieruchomością. Ponieważ nie miał Pan zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej, umowa o pracę została rozwiązana w krótkim czasie po zakupie nieruchomości (po dwóch miesiącach, tj. w dniu (…) września 2013 r.). Ponadto, Pan i Pana żona byli zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych w punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i (kupionymi przez nich rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione w punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w punktach a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja przedsiębiorstwa będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla prawidłowego użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Pana i Pana żonę. Zagrożenie to związane było m.in. z możliwością braku konserwowania urządzeń i linii przesyłowych zaopatrujących nieruchomości a-i w media, utrudnieniami w dostępie do nich, czy też możliwością narzucenia nadmiernie wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych powodów zakup nieruchomości wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla Pana i Pana żony. Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z (…) września 2014 r. prawo użytkowania wieczystego tych gruntów (z wyjątkiem działki nr E/6 wymienionej wyżej w punkcie g) zostało przekształcone w prawo własności. Prawo własności działki nr E/6 zostało przez Pana i Pana żonę wykupione od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży z (…) kwietnia 2018 r. Zakup nieruchomości został sfinansowany środkami własnymi Pana i Pana małżonki. Źródłem pochodzenia tych oszczędności były przede wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady. Od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe są przez Pana wynajmowane lub wydzierżawiane. W trakcie posiadania ww. nieruchomości wykonał Pan w ich obrębie następujące prace: zmiana kierunku zasilania wodociągów z powodu podejrzenia kradzieży wody przez inne podmioty, zmiana lokalizacji licznika energii elektrycznej z powodu kradzieży energii elektrycznej przez inne podmioty (licznik był zamontowany na terenie nienależącym do Pana i Pana małżonki), remont elewacji, okien, drzwi, dachu, klatek schodowych, wind, instalacji, nawierzchni na parkingach i ogrodzenia z uwagi na zły stan techniczny stwarzający zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, w przypadku zmiany najemcy, z uwagi na naturalne zużycie przedmiotu najmu lub awarie, dokonywano remontów polegających na malowaniu ścian, naprawie ewentualnych ubytków, remoncie podłóg itp. Opisane przez Pana działania obejmujące remonty oraz zawieranie umów dotyczących korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości miały na celu: utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem i eksploatację oraz uniknięcie zagrożenia wyłączenia nieruchomości z użytkowania z uwagi na zły stan techniczny, zapewnienie dostaw mediów i innych usług niezbędnych do zapewnienia bezpieczeństwa i umożliwienia bieżącej eksploatacji nieruchomości, zapobieżenie kradzieżom wody i energii elektrycznej przez inne podmioty. Pan, jako właściciel nieruchomości, zawierał także umowy dotyczące korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości, w szczególności: ochrona budynku, monitoring pożarowy, telefon powiązany z monitoringiem pożarowym, konserwacja stacji średniego napięcia, konserwacja wind, wywóz odpadów, dostawa wody i odprowadzanie ścieków, dostawa energii elektrycznej, dostawa energii cieplnej, ogrodnictwo, sprzątanie, administracja i bieżące prowadzenie spraw, księgowość. Pan ani Pana żona nie dokonywali podziału lub łączenia działek, ani innych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia Pan i Pana żona nie podejmowali i nie zamierzają podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym. Jeden z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Bierze Pan pod uwagę sprzedaż tej nieruchomości również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również finansowego) koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz większe oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości. Część prac remontowych została już przez Pana wykonana, ponieważ zły stan techniczny stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak nie zamierza Pan w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym, niż wynikał z jego pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu. Nieruchomość może zostać sprzedana w całości lub w częściach jednemu podmiotowi lub różnym podmiotom. Nie jest także wykluczone, że sprzedaż następować będzie etapami, w zależności od zainteresowania i możliwości finansowych nabywców. Oprócz opisanej powyżej nieruchomości, Pan i Pana małżonka posiadają grunty rolne i leśne, budynki i budowle wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty, magazyny, obory, przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny. Nieruchomości te zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a wykorzystywane są w celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego. Część nieruchomości była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Pana małżonka posiada także lokal mieszkalny w ramach majątku odrębnego, który odziedziczyła po matce. Umowy najmu, w których prawa i obowiązki Pan wstąpił wraz z zakupem nieruchomości zawarte były przez poprzedniego właściciela i obowiązywały jeszcze zanim Pan stał się właścicielem nieruchomości. Zawierane były w latach 2000-2013. Kolejne umowy najmu lub dzierżawy były zawierane w trakcie posiadania nieruchomości przez Pana, tj. w latach 2012-2025. Umowy z nowymi najemcami zawierane były w przypadku rezygnacji poprzedniego najemcy. Nowe umowy były także zawierane z dotychczasowymi najemcami w przypadku zmiany użytkowanego przez nich lokalu. Co do zasady umowy obowiązywały i obowiązują na czas nieokreślony, z pojedynczymi wyjątkami, w których umowa zawarta była na czas określony wynoszący kilka lat. Nie zawierano umów krótkoterminowych. Umowy najmu i dzierżawy były odpłatne. Umowy najmu nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego. Sam poszukuje Pan najemców. Ani Pan ani Pana małżonka nie korzystają z usług profesjonalnych biur czy agencji w zakresie poszukiwania najemców/dzierżawców. Ani Pan ani Pana małżonka co do zasady nie modyfikowali zawartych umów najmu lub dzierżawy, z zastrzeżeniem następujących sytuacji: waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji, zmiana wysokości czynszu w trakcie remontu, zmiana sposobu naliczania opłat eksploatacyjnych po remoncie, w przepadku konieczności wymontowania lokalu zajmowanego przez najemcę, rozwiązywano z nim umowę i zawierano z nim nową umowę najmu innego lokalu. Po zakupie nieruchomości zawierał Pan nowe umowy najmu lub dzierżawy w następujących przypadkach: w przypadku rezygnacji dotychczasowego najemcy zawierano umowę najmu danego lokalu z nowym najemcą oraz w przypadku konieczności wymontowania lokalu zajmowanego przez najemcę, rozwiązywano z nim umowę i zawierano z nim nową umowę najmu innego lokalu. Pan i Pana małżonka dokonywali dotychczas nieodpłatnego zbycia nieruchomości w formie darowizn dla dzieci w celu zapewnienia im warunków bytowych i majątku potrzebnego do prowadzenia samodzielnego życia. Dokonywali także odpłatnego zbycia nieruchomości w następującym zakresie:

·   W 2022 r. sprzedali udział ½ w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem. Udział ten został nabyty w 2020 r. w korzystnej cenie w związku z upadłością konsumencką jego właścicielki, z zamiarem przekazania domu córce. Niestety brak możliwości nabycia drugiego udziału ½ będącego w posiadaniu byłego męża sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający się stan techniczny niezamieszkałego domu skłoniły Pana i Pana małżonkę do sprzedaży posiadanego udziału. Sprzedaż nastąpiła po cenie zakupu i nie wygenerowała żadnego dochodu dla Pana i Pana małżonki.

·   W 1999 r. Pan i Pana małżonka dokonali sprzedaży gruntów rolnych położonych w rejonie, w którym planowana była budowa autostrady. Cena zaproponowana przez kupującego była atrakcyjna, a ze względu na planowaną budowę, możliwość ich dalszego użytkowania do celów rolniczych w dłuższej perspektywie była wątpliwa.

Pan i Pana żona utraciliście także prawo własności nieruchomości gruntowych w drodze przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa za odszkodowaniem. Ponadto, grunty rolne, które zostały sprzedane w 1999 r. zostały nabyte w 1994 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży. Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod gminną drogę publiczną na podstawie decyzji z 2011 r. zostały nabyte: w 1991 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży, w 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców. Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod lokalizację autostrady na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2010 r. i 2013 r. zostały nabyte: w 1986 r. i 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców, w 1994 r., 2001 r., 2003 r. i 2005 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży. Nieruchomości, które zostały wywłaszczone na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2020 r. zostały nabyte w 2003 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży. Grunty, które były nabywane, kupowano w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, czyli uprawy roli i hodowli zwierząt. Dąży Pan do sprzedaży nieruchomości w całości, jednorazowo. Nie ma jednak pewności czy uda się tego dokonać, ponieważ jest to zależne od woli nabywcy, a żadna umowa przedwstępna sprzedaży nie została zawarta. Gdyby nie udało się dokonać sprzedaży w ramach jednej transakcji, nie można wykluczyć, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w częściach obejmujących np. poszczególne działki ewidencyjne. Ma Pan zamiar dokonać sprzedaży nieruchomości na rzecz jednego z dzierżawców obiektu, który jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Jeżeli podmiot ten nie dokona zakupu całej nieruchomości, zapyta Pan innych dzierżawców, czy są zainteresowani zakupem pozostałej części nieruchomości. Nie zamierza podejmować Pan żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym, w tym publicznie prezentować ofert sprzedaży. Do dnia sprzedaży nie zamierza Pan udzielać przyszłemu nabywcy/nabywcom nieruchomości ani jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi) pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą sprzedawanej nieruchomości. Do dnia sprzedaży nie zamierza Pan zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą/nabywcami. Oprócz nieruchomości opisanych we wniosku nie posiada Pan innych nieruchomości bądź udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Choć nie sposób wykluczyć, że w przyszłości dokona Pan nabycia lub zbycia innych nieruchomości (np. w celach mieszkaniowych, powiększenia gospodarstwa rolnego, wynajmu), to w chwili obecnej nie ma Pan takich planów. Nie planuje Pan nabywania nieruchomości w celu odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów, które uzyska Pan ze sprzedaży przez Pana nieruchomości położonej w Z., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń należy rozważyć, czy czynności ich sprzedaży będą miały znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnienia opisu sprawy nie sposób zatem wywieść, że sprzedaż nieruchomości, wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podejmowane przez Pana czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Nieruchomość położona w Z., obejmująca prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, została nabyta przez Pana i Pana małżonkę w celu ulokowania posiadanych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej, ani z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej (ani Pan ani Pana żona nie prowadzą działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych. Po zakupie nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Do dochodów z najmu stosowano zasady rozliczenia tzw. najmu prywatnego, czyli w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto, Pan i Pana żona byli zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych w punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i (kupionymi przez nich rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione w punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w punktach a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja przedsiębiorstwa będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla prawidłowego użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Pana i Pana żonę. Zagrożenie to związane było m.in. z możliwością braku konserwowania urządzeń i linii przesyłowych zaopatrujących nieruchomości a-i w media, utrudnieniami w dostępie do nich, czy też możliwością narzucenia nadmiernie wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych powodów zakup nieruchomości wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla Pana i Pana żony. Od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe są przez Pana wynajmowane lub wydzierżawiane. W trakcie posiadania ww. nieruchomości wykonał Pan w ich obrębie prace z uwagi na zły stan techniczny stwarzający zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, w przypadku zmiany najemcy, z uwagi na naturalne zużycie przedmiotu najmu lub awarie, dokonywano remontów polegających na malowaniu ścian, naprawie ewentualnych ubytków, remoncie podłóg itp. Opisane przez Pana działania obejmujące remonty oraz zawieranie umów dotyczących korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości miały na celu: utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem i eksploatację oraz uniknięcie zagrożenia wyłączenia nieruchomości z użytkowania z uwagi na zły stan techniczny, zapewnienie dostaw mediów i innych usług niezbędnych do zapewnienia bezpieczeństwa i umożliwienia bieżącej eksploatacji nieruchomości, zapobieżenie kradzieżom wody i energii elektrycznej przez inne podmioty. Pan ani Pana żona nie dokonywali podziału lub łączenia działek, ani innych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie podejmowali i nie zamierzają podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym. Jeden z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Bierze Pan pod uwagę sprzedaż tej nieruchomości również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również finansowego) koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz większe oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości. Część prac remontowych została już przez Pana wykonana, ponieważ zły stan techniczny stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak nie zamierza Pan w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym, niż wynikał z jego pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu. Nieruchomość może zostać sprzedana w całości lub w częściach jednemu podmiotowi lub różnym podmiotom. Nie jest także wykluczone, że sprzedaż następować będzie etapami, w zależności od zainteresowania i możliwości finansowych nabywców. Umowy najmu, w których prawa i obowiązki Pan wstąpił wraz z zakupem nieruchomości zawarte były przez poprzedniego właściciela i obowiązywały jeszcze zanim Pan stał się właścicielem nieruchomości. Zawierane były w latach 2000-2013. Kolejne umowy najmu lub dzierżawy były zawierane w trakcie posiadania nieruchomości przez Pana, tj. w latach 2012-2025. Umowy z nowymi najemcami zawierane były w przypadku rezygnacji poprzedniego najemcy. Nowe umowy były także zawierane z dotychczasowymi najemcami w przypadku zmiany użytkowanego przez nich lokalu. Co do zasady umowy obowiązywały i obowiązują na czas nieokreślony, z pojedynczymi wyjątkami, w których umowa zawarta była na czas określony wynoszący kilka lat. Nie zawierano umów krótkoterminowych. Umowy najmu nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego. Sam poszukuje Pan najemców. Ani Pan ani Pana małżonka nie korzystają z usług profesjonalnych biur czy agencji w zakresie poszukiwania najemców/dzierżawców. Ani Pan ani Pana małżonka co do zasady nie modyfikowali zawartych umów najmu lub dzierżawy. Ma Pan zamiar dokonać sprzedaży nieruchomości na rzecz jednego z dzierżawców obiektu, który jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Jeżeli podmiot ten nie dokona zakupu całej nieruchomości, zapyta Pan innych dzierżawców, czy są zainteresowani zakupem pozostałej części nieruchomości. Nie zamierza podejmować Pan żadnych działań o charakterze reklamowym, czy marketingowym, w tym publicznie prezentować ofert sprzedaży. Do dnia sprzedaży nie zamierza Pan udzielać przyszłemu nabywcy nabywcom nieruchomości ani jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi) pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą sprzedawanej nieruchomości. Do dnia sprzedaży nie zamierza Pan zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą/nabywcami. Oprócz nieruchomości opisanych we wniosku nie posiada Pan innych nieruchomości bądź udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Choć nie sposób wykluczyć, że w przyszłości dokona Pan nabycia lub zbycia innych nieruchomości (np. w celach mieszkaniowych, powiększenia gospodarstwa rolnego, wynajmu), to w chwili obecnej nie ma Pan takich planów. Nie planuje Pan nabywania nieruchomości w celu odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana nieruchomości położonej w Z., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, która była/jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego i nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia ww. nieruchomości przez Pana, fakt, że sprzedaż nieruchomości obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń nastąpi po upływie długiego czasu od nabycia, zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, sprzedaż nieruchomości położonej w Z., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, która była/jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego i nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem opisane we wniosku czynności, jakie podejmował/podejmuje Pan w okresie posiadania przedmiotowej nieruchomości, w szczególności wynajęcie jej w ramach najmu prywatnego należy uznać wyłącznie za zarząd majątkiem prywatnym. Planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można przypisać jej cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Ponadto, w okresie, w którym był Pan w posiadaniu przedmiotowej nieruchomości nie była ona ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe sprzedaży przez Pana nieruchomości położonej w Z., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), stanowi, że

Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy:

Stosownie zaś do art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl natomiast art. 48 cytowanej ustawy:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 ustawy Kodeks cywilny, który stanowi, że:

Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 Kodeksu cywilnego wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.

Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 900).

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności nieruchomości nie stanowi nowego nabycia nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan wraz z żoną prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętych wnioskiem w 2012 r., 2013 r. i 2016 r. 2 września 2014 r. na podstawie decyzji Prezydenta Miasta prawo użytkowania tych gruntów (z wyjątkiem działki nr E/6) zostało przekształcone w prawo własności. Natomiast prawo własności działki nr E/6 zostało przez Pana i Pana żonę wykupione od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży z (…) kwietnia 2018 r. Wskazał Pan, że planuje dokonać zbycia nieruchomości w przyszłości po uzyskaniu interpretacji indywidualnej. Zatem, do dnia sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynie.

Zatem uznać należy, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości położonej w Z., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, o której mowa we wniosku nie będzie stanowiła dla Pana również źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości.

W związku z powyższym planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości położonej w Z., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, która była/jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego i nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych, nie będzie stanowiła dla Pana przychodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż nie będzie również stanowiła przychodu ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

W odniesieniu do powołanych wyroków sądu administracyjnego należy zauważyć, że zapadły one w indywidualnych sprawach określonych podmiotów i nie mają mocy wiążącej w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.