Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.502.2025.2.AP

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 9 października 2025 r. (wpływ 13 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą A wpisaną do Rejestru Przedsiębiorców Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod NIP (…). Głównym przedmiotem działalności jest prowadzenie restauracji oraz innych placówek gastronomicznych.

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm., dalej: ustawa o PIT) i rozlicza się na podstawie ewidencji przychodów, a wybraną przez Niego formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W tym celu Wnioskodawca złożył oświadczenie Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania, o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że w poprzednim roku podatkowym, tj. w 2024 r., przychody z prowadzonej działalności gospodarczej nie przekroczyły kwoty 2 000 000 euro.

Wnioskodawca wskazuje, że wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843, dalej: ustawa o ryczałcie) nie mają zastosowania do działalności Wnioskodawcy.

Wnioskodawca kupił niezabudowaną nieruchomość gruntową, poza działalnością gospodarczą (na moment zakupu nie stanowiła ona składnika majątku prowadzonej działalności gospodarczej), z zamiarem wybudowania na niej budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej.

Zdecydowana większość robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji została przeprowadzona w tzw. systemie gospodarczym, przy zaangażowaniu własnego nakładu pracy. Wnioskodawca wykonał m.in. instalację elektryczną i hydrauliczną, elewację, ogrodzenie nieruchomości, szalowanie i zalanie wewnętrznych schodów oraz ułożył styropian na posadzkach, natomiast pozostałe prace realizowane były wspólnie z pracownikiem zatrudnionym w jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy na podstawie umowy o pracę – zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa pracy.

Wnioskodawca korzystał również z usług podmiotów zewnętrznych (podwykonawców), które do tej pory wykonały poniższe prace:

-        montaż stolarki okiennej i drzwi wejściowych,

-        wykonanie i montaż więźby dachowej.

Wnioskodawca zamierza również w przyszłości skorzystać z usług podmiotów zewnętrznych m.in. w zakresie:

-        tynkowania ścian,

-        wykonania ogrodzenia od strony drogi publicznej wraz z bramą wjazdową i furtkami.

Wszystkie materiały budowlane niezbędne do wykonania prac zostały zakupione bezpośrednio przez Wnioskodawcę z prywatnych środków.

Na dzień złożenia wniosku nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych jednoosobowej działalności gospodarczej, ani nie figuruje w niej jako towar.

Wnioskodawca zamierza w najbliższym czasie wnieść przedmiotową nieruchomość do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej, kwalifikując ją jako towar w rozumieniu § 3 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. poz. 2544 z późn. zm.). Dokona tego przed sprzedażą budynków mieszkalnych.

Przedmiotowa inwestycja znajduje się obecnie na etapie stanu surowego zamkniętego, który obejmuje zakończenie podstawowych prac konstrukcyjnych budynku, w tym wykonanie ścian nośnych, dachu oraz montaż stolarki okiennej i drzwiowej zewnętrznej. Wewnątrz budynku wykonano również instalację elektryczną i hydrauliczną oraz wylano posadzki.

Równolegle prowadzone są prace ziemne w obrębie nieruchomości, obejmujące montaż studni chłonnych, dwóch zbiorników bezodpływowych (szambo), murów oporowych typu „L”, schodów zewnętrznych, układanie nawierzchni z kostki brukowej oraz montaż elementów gabionowych.

Roboty budowlane nadal trwają, a do ich zakończenia wymagane jest:

-        budowa gabionowego muru oporowego od podstaw;

-        wykonanie murków oporowych pod ogrodzenie oraz montaż ogrodzenia wewnętrznego rozdzielającego wydzielone działki;

-        ocieplenie poddasza;

-        montaż zabudowy suchej na sufitach.

Po zakończeniu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, Wnioskodawca zamierza dokonać podziału gruntu, a następnie sprzedaży każdej z powstałych części jako odrębnych, zabudowanych budynkiem mieszkalnym nieruchomości.

W piśmie z 9 października 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.    Od kiedy prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 1 stycznia 2018 r.

2.    W którym roku dokonał Pan wyboru opodatkowania działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że w 2023 r., zgodnie z obowiązującym terminem – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu – dokonał wyboru opodatkowania działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

3.    Czy zamierza Pan rozszerzyć przedmiot swojej działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to o jaki/jakie zakres/zakresy i kiedy?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że na chwilę obecną nie zamierza rozszerzać zakresu prowadzonej działalności gospodarczej. Przedmiot działalności gospodarczej pozostaje bez zmian i jest zgodny z aktualnym wpisem do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

4.    Kiedy (dd-mm-rrrr) zakupił Pan niezabudowaną nieruchomość gruntową do majątku osobistego, na której rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej?

Odpowiedź: Niezabudowaną nieruchomość gruntową do majątku osobistego Wnioskodawca zakupił 25 października 2023 r.

5.    W jakim celu rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej? Co było powodem rozpoczęcia tej budowy?

Odpowiedź: Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej została rozpoczęta z zamiarem jego późniejszej sprzedaży.

6.    Wobec wskazania w opisie sprawy, że:

proszę wskazać:

a)    kiedy zamierza Pan wnieść przedmiotową nieruchomość do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej, kwalifikując ją jako towar, tj. czy wniesienie nastąpi po zakończeniu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, czy też przed jej zakończeniem?

Odpowiedź: Wnioskodawca zamierza wnieść przedmiotową nieruchomość do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej przed zakończeniem realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej.

b)    co jest powodem, że zamierza Pan wnieść przedmiotową nieruchomość do majątku prowadzonej działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Powodem wniesienia przedmiotowej nieruchomości do majątku prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar jej późniejszej sprzedaży.

7.    We wniosku wskazał Pan:

W związku z powyższym proszę wyjaśnić, czy podział gruntu nastąpi przed czy po wniesieniu przedmiotowej nieruchomości do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że podział gruntu ma być przeprowadzony przed wniesieniem nieruchomości do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej. Aktualnie proces ten pozostaje wstrzymany z uwagi na fakt, iż Gmina (…) jest w trakcie opracowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do czasu jego uchwalenia nie ma możliwości dokonania formalnego podziału działki.

8.    W jaki sposób realizuje/będzie realizował Pan przedsięwzięcie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej? W szczególności:

a)    czy budowa ww. budynku podlega realizacji według Pana własnych projektów, czy według projektów nabywcy/nabywców?

b)    kto uzyskał stosowne pozwolenia/zgody (Pan czy nabywca/nabywcy)?

Odpowiedź: Odpowiedź obejmuje pytania oznaczone a i b:

Wnioskodawca wskazuje, że przedsięwzięcie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej realizowane jest na podstawie jego własnego projektu, zatwierdzonego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego.

Wnioskodawca wskazuje również, że wszelkie wymagane pozwolenia, zgody oraz dokumentacja projektowa zostały uzyskane na jego osobę.

9.    Czy przed wybudowaniem budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, o którym mowa we wniosku, zawierał Pan umowy z przyszłym nabywcą/nabywcami? Jeśli tak, to proszę wskazać czy z umów tych wynika, że:

a)    nabywca/nabywcy ponosi główną część ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia budowlanego?

b)    nabywca/nabywcy ma możliwość określenia podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych projektu budowy nieruchomości przed jej rozpoczęciem i/lub spowodowania podstawowych zmian konstrukcyjno-architektonicznych w toku budowy (niezależnie od tego, czy nabywca/nabywcy wykorzystają taką możliwość, czy nie)?

c)    na nabywcy/nabywcach spoczywa obowiązek dostarczenia i zapłaty za główne (podstawowe) materiały budowlane?

Odpowiedź: Odpowiedź obejmuje pytania oznaczone a, b i c:

Wnioskodawca wskazuje, że przed rozpoczęciem budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, o którym mowa we wniosku, nie zawierał żadnych umów sprzedaży ani umów przedwstępnych z żadnym potencjalnym nabywcą. W związku z tym, nie występują okoliczności, o których mowa w punktach a), b) oraz c) pytania – tj. nabywca nie ponosi ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia budowlanego, nie miał wpływu na projekt budowlany, ani nie był zobowiązany do dostarczania, czy finansowania materiałów budowlanych.

10. Proszę wyjaśnić jakie dokładnie czynności wykonywał/obecnie wykonuje Pan w ramach robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji? Proszę szczegółowo i jednoznacznie opisać charakter tych czynności/zadań, tj. wskazać na czym konkretnie polegają, czego dotyczą, jaki jest ich zakres oraz co jest ich efektem?

Odpowiedź: W ramach realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, Wnioskodawca wykonywał/obecnie wykonuje następujące czynności budowlane:

1)    Prace wykonane dotychczas:

-        prace murarskie,

-        wykonanie instalacji elektrycznej,

-        wykonanie instalacji hydraulicznej,

-        ułożenie izolacji termicznej i styropianu na podłogach oraz montaż ogrzewania podłogowego,

-        wykonanie elewacji zewnętrznej.

2)    Prace aktualnie realizowane:

-        prace ziemne związane z odwodnieniem budynku,

-        wykonanie instalacji odgromowej oraz instalacji elektrycznej zewnętrznej,

-        wykonanie systemu odprowadzenia wód opadowych,

-        prace ziemne związane z utwardzeniem nawierzchni wokół budynku,

-        wykonanie ogrodzeń i murów oporowych typu gabion.

Efektem powyższych prac jest realizacja budowy nieruchomości.

11. Czy po wniesieniu nieruchomości do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej jako towar, będzie Pan kontynuował prace budowlane w tej nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę szczegółowo i jednoznacznie opisać charakter tych czynności/zadań, tj. wskazać na czym konkretnie będą polegały, czego będą dotyczyły, jaki będzie ich zakres oraz jaki będzie ich efekt?

Odpowiedź: Wnioskodawca zamierza po wniesieniu nieruchomości do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej jako towar, kontynuację prac budowlanych w jej obrębie. Charakter planowanych czynności będzie obejmował przede wszystkim prace wykończeniowe, które mają na celu finalizację inwestycji budowlanej.

Zakres planowanych prac będzie obejmował:

-        montaż podbitki dachowej,

-        wykonanie struktury na elewacji,

-        ocieplenie poddasza wełną mineralną oraz montaż suchej zabudowy,

-        wykonanie muru/płotu ozdobnego wzdłuż drogi wjazdowej oraz montaż bram, furtek i przęseł ogrodzeniowych,

-        nasadzenia w ogrodach.

Efektem powyższych prac będzie zakończenie procesu budowlanego oraz przygotowanie nieruchomości do sprzedaży.

12. Kiedy planuje Pan osiągnąć pierwszy przychód z działalności związanej ze sprzedażą przedmiotowych budynków mieszkalnych?

Odpowiedź: W związku z brakiem zainteresowania ze strony potencjalnych kupców, Wnioskodawca nie wie, kiedy dokona sprzedaży przedmiotowych budynków mieszkalnych. W przypadku braku chętnych do zakupu, Wnioskodawca zamierza ogłosić sprzedaż dopiero po całkowitym zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

13. Jak jest sklasyfikowana – na podstawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) – faktycznie wykonywana przez Pana usługa polegająca na wybudowaniu i wykończeniu budynku mieszkalnego oraz jego sprzedaży, której dotyczy wniosek (proszę podać podstawowy symbol grupowania, który jest siedmiocyfrowy, zapisywany w blokach po dwa znaki oddzielone kropką).

W celu ustalenia możliwości opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych niezbędne jest, aby podał Pan pełny siedmiocyfrowy symbol PKWiU (Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług) a nie PKD, świadczonych usług. Klasyfikacji działalności usługowej wg PKWiU dokonuje sam podatnik.

Odpowiedź: Wnioskodawca w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej świadczy usługi zgrupowane pod kodami 56.10.11.0, tj. Usługi przygotowywania i podawania posiłków w restauracjach oraz 55.10.10.0, tj. Usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe. Jednak przedmiotem wniosku jest ustalenie właściwej stawki dla sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca z całą pewnością nie świadczy usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1), ponieważ budynki mieszkalne, które chce sprzedać, nie zostały przez niego nabyte. Jednocześnie Wnioskodawca pragnie zauważyć, że ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 z późn. zm., dalej: ustawa o ryczałcie) nie przewiduje przy działalności wytwórczej właściwych dla niej kodów PKWiU. Podobnie jak w przypadku przepisu art. 12 ust. 10 ustawy o ryczałcie, gdzie uregulowana została stawka ryczałtowego podatku przy sprzedaży nieruchomości np. gdy były środkiem trwałym w działalności podatnika.

Na koniec warto pamiętać o wyroku NSA z 19 lutego 2021 r., sygn. akt II FSK 2441/20, w którym Sąd stwierdził, że:

14. Czy uzyskuje Pan inne dochody podlegające opodatkowaniu? Jeśli tak, to z jakich źródeł przychodów pochodzą inne dochody podlegające opodatkowaniu i czy prowadzi/prowadzić będzie Pan ewidencję, w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju prowadzonej przez Pana działalności odrębnie (jeżeli zaistnieje taka sytuacja)?

Odpowiedź: Wnioskodawca osiąga przychody z tytułu prowadzenia działalności gastronomicznej oraz wynajmu miejsc noclegowych. Ponadto, planuje uzyskać przychód ze sprzedaży nieruchomości objętej złożonym wnioskiem. Jednocześnie podkreśla, że prowadzi/będzie prowadzić ewidencję w sposób umożliwiający jednoznaczne wyodrębnienie przychodów z poszczególnych rodzajów działalności.

Pytanie

Czy na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie Wnioskodawca będzie miał prawo zastosować stawkę ryczałtu w wysokości 5,5% dla przychodów uzyskanych przez niego ze sprzedaży opisanych we wniosku domów jednorodzinnych, jako przychody z działalności wytwórczej?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, stawka ryczałtu w wysokości 5,5% powinna znaleźć zastosowanie wobec przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (wybudowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej), jako przychód z działalności wytwórczej polegającej na budowaniu nowych budynków mieszkalnych. Tym samym, Wnioskodawca uważa, że stawka ryczałtu w wysokości 5,5% będzie stawką odpowiednią w opisanym zdarzeniu przyszłym.

Zgodnie z postanowieniami art. 1 pkt 1 ustawy o ryczałcie:

Zgodnie art. 4 ust. 1 pkt 12 tej ustawy:

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy o PIT:

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 tej ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 4 pkt 1 tej ustawy:

Ustawa o ryczałcie przewiduje również wyłączenia z tej formy opodatkowania.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy:

Ponadto w art. 8 ust. 2 ww. ustawy wskazano:

Jednocześnie należy wskazać, że warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o ryczałcie:

Stosownie do art. 9 ust. 1c ww. ustawy:

Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zostały określone w art. 12 ustawy o ryczałcie.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie:

Definicja działalności wytwórczej została przez ustawodawcę zawarta w art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie. Zgodnie z tą definicją, działalnością wytwórczą jest działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby. Definicja ta obejmuje również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzoną przez podatnika.

Zdaniem Wnioskodawcy, profil jego przyszłej działalności odpowiada definicji działalności wytwórczej, ponieważ efektem planowanych prac będzie wytworzenie nowych wyrobów w postaci budynków mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży.

Dotychczasowe prace budowlane przy przedmiotowej nieruchomości były realizowane poza zakresem działalności gospodarczej. Aktualnie inwestycja znajduje się na etapie stanu surowego zamkniętego, który obejmuje zakończenie kluczowych prac konstrukcyjnych, w tym wykonanie ścian nośnych, dachu oraz montaż stolarki okiennej i drzwiowej zewnętrznej.

Wnioskodawca planuje wniesienie przedmiotowej nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej celem kontynuacji prac budowlanych, obejmujących m.in. wykończenie budynków oraz wykonanie instalacji technicznych. Po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomość zostanie podzielona i przeznaczona do sprzedaży. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że taka forma aktywności – polegająca na wytworzeniu nowych, uprzednio nieistniejących wyrobów budowlanych – wpisuje się w definicję działalności wytwórczej.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy nie będzie miał zastosowania art. 12 ust. 10 pkt 1 i 3 ustawy o ryczałcie, z uwagi na fakt, że przedmiotowe nieruchomości nie są środkami trwałymi (będą towarami).

Tym samym przychody uzyskane z tego tytułu powinny zostać opodatkowane stawką ryczałtu odpowiednią dla przychodów uzyskanych z działalności wytwórczej, czyli zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie, stawką w wysokości 5,5%.

Wnioskodawca pozwala sobie w tym zakresie odwołać się do wcześniej wydanych interpretacji indywidualnych w zbliżonych stanach faktycznych, w których Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaaprobował możliwość zastosowania stawki ryczałtu w wysokości 5,5%. Tytułem przykładu wskazać można na:

1.    Interpretację indywidualną z 12 lutego 2025 r., sygn.: 0115-KDST2-1.4011.18.2025.1.KB:

Ponadto mając na uwadze przedstawiony opis sprawy w świetle powołanych przepisów prawa, stwierdzić należy, że w ramach opisanej działalności gospodarczej prowadzi Pan proces wytwórczy – budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych na własnym gruncie, które po wybudowaniu oferuje do sprzedaży. Zatem w opisanym przypadku, Pana działalność wpisuje się w definicję działalności wytwórczej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tym samym, dla przychodów uzyskanych przez Pana ze sprzedaży wybudowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, stawka ryczałtu wynosi 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

2.    Interpretację indywidualną z 5 marca 2024 r., sygn.: 0115-KDST2-2.4011.535.2023.2.PR:

Z treści wniosku wynika, że w listopadzie 2018 r. zakupiła Pani grunt w celu wybudowania na nim domów jednorodzinnych przeznaczonych do sprzedaży, rozpoczęła czynności związane z uzgodnieniem zagospodarowania terenu i zaprojektowania domów, uzyskała pozwolenia na budowę i we własnym zakresie rozpoczęła inwestycje. Większość prac wykonanych podczas budowy domów odbyła się tzw. sposobem gospodarczym, angażując Pani wysiłek własny oraz zatrudnionych pracowników. Wszystkie materiały potrzebne do realizacji inwestycji zostały nabyte przez Panią. Nieruchomości te nie są środkami trwałymi w Pani działalności. Aktualnie jest Pani na etapie poszukiwania potencjalnych nabywców.

Przedstawiony opis sprawy potwierdza, że prowadzi Pani proces wytwórczy – budowę na własnym gruncie domów jednorodzinnych, które będzie oferowała do sprzedaży. Biorąc zatem pod uwagę powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że przychody uzyskane przez Panią ze sprzedaży wybudowanych domów jednorodzinnych, jako przychody z działalności wytwórczej, będą podlegały opodatkowaniu stawką 5,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wnioskodawca zwraca również uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 marca 2016 r., sygn.: II FSK 3916/13, który jego zdaniem powinien być rozpatrywany w kontekście odróżnienia działalności wytwórczej od działalności handlowej.

Mianowicie, NSA w przywołanym wyroku zaprezentował tezę, zgodnie z którą przejawem działalności wytwórczej jest wytwarzanie przez podatnika nowych przedmiotów z własnych materiałów:

Należy zatem przyznać rację sądowi I instancji, który konkludował, że w obu przepisach chodzi o wytwarzanie przedmiotów.

Analiza art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. f pozwala przyjąć, że wytwarzanie przedmiotów, o którym mowa w tym przepisie zostało uszczegółowione o takie przypadki, i tylko takie, gdy wytwarzanie następuje z materiału powierzonego przez nabywcę.

Opierając się na przywołanych interpretacjach indywidualnych oraz wyroku NSA, Wnioskodawca ponownie stwierdza, że w jego opinii, wobec przychodów ze zbycia wytworzonego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, prawidłową stawką ryczałtu będzie stawka w wysokości 5,5%. Wnioskodawca chciałby również zwrócić uwagę na treść wyroku NSA z 19 lutego 2021 r., sygn. akt II FSK 2441/20, w którym Sąd stwierdził, że:

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Według treści art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Z kolei, na podstawie art. 5b ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Według ww. przepisu:

Kolejnym warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależy od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Zostały one określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).

Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, zaś powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).

Zatem, o zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych, czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.

Wskazuję ponadto, że Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) jest klasyfikacją produktów pochodzenia krajowego oraz z importu, przy czym, pod pojęciem produktów rozumie się wyroby i usługi:

1)    wyroby stanowią: surowce, półfabrykaty, wyroby finalne oraz zespoły i części tych wyrobów – o ile występują w obrocie,

2)    usługi stanowią:

‒        wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarczych prowadzących działalność o charakterze produkcyjnym, tzn. usługi dla celów produkcji nietworzące bezpośrednio nowych dóbr materialnych,

‒        wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarki narodowej oraz na rzecz ludności, przeznaczone dla celów konsumpcji indywidualnej, zbiorowej i ogólnospołecznej.

Pojęcie usług według PKWiU nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.

Z treści wniosku wynika, że od 1 stycznia 2018 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest prowadzenie restauracji oraz innych placówek gastronomicznych. W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej świadczy Pan usługi zgrupowane pod kodami PKWiU 56.10.11.0, tj. „Usługi przygotowywania i podawania posiłków w restauracjach” oraz 55.10.10.0, tj. „Usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe”. Ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i rozlicza się Pan na podstawie ewidencji przychodów, a wybrana przez Pana forma opodatkowania to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W tym celu złożył Pan w 2023 r., zgodnie z obowiązującym terminem – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu – oświadczenie Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania, o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Dodatkowo wskazał Pan, że w poprzednim roku podatkowym, tj. w 2024 r., przychody z prowadzonej działalności gospodarczej nie przekroczyły kwoty 2 000 000 euro. Wskazał Pan również, że wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie mają zastosowania do Pana działalności.

25 października 2023 r. do majątku osobistego zakupił Pan niezabudowaną nieruchomość gruntową (na moment zakupu nie stanowiła ona składnika majątku prowadzonej działalności gospodarczej), z zamiarem wybudowania na niej budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej została rozpoczęta z zamysłem jego późniejszej sprzedaży. Zdecydowana większość robót budowlanych związanych z realizacją inwestycji została przeprowadzona w tzw. systemie gospodarczym, przy zaangażowaniu własnego nakładu pracy. Wykonał Pan m.in.: instalację elektryczną i hydrauliczną, elewację, ogrodzenie nieruchomości, szalowanie i zalanie wewnętrznych schodów oraz ułożył Pan styropian na posadzkach, natomiast pozostałe prace realizowane były wspólnie z pracownikiem zatrudnionym w Pana jednoosobowej działalności gospodarczej na podstawie umowy o pracę. Korzystał Pan również z usług podmiotów zewnętrznych (podwykonawców), które do tej pory wykonały prace takie jak: montaż stolarki okiennej i drzwi wejściowych, wykonanie i montaż więźby dachowej. Zamierza Pan również w przyszłości skorzystać z usług podmiotów zewnętrznych m.in. w zakresie: tynkowania ścian oraz wykonania ogrodzenia od strony drogi publicznej wraz z bramą wjazdową i furtkami. Wszystkie materiały budowlane niezbędne do wykonania prac zostały zakupione bezpośrednio przez Pana z prywatnych środków.

Na dzień złożenia wniosku nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych jednoosobowej działalności gospodarczej ani nie figuruje w niej jako towar. Zamierza Pan w najbliższym czasie wnieść przedmiotową nieruchomość do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej – kwalifikując ją jako towar w rozumieniu § 3 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Powodem wniesienia przedmiotowej nieruchomości do majątku prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar jej późniejszej sprzedaży. Dokona Pan tego przed zakończeniem realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej oraz przed sprzedażą budynków mieszkalnych.

Przedmiotowa inwestycja znajduje się obecnie na etapie stanu surowego zamkniętego, który obejmuje zakończenie podstawowych prac konstrukcyjnych budynku, w tym wykonanie ścian nośnych, dachu oraz montaż stolarki okiennej i drzwiowej zewnętrznej. Wewnątrz budynku wykonano również instalację elektryczną i hydrauliczną oraz wylano posadzki. Równolegle prowadzone są prace ziemne w obrębie nieruchomości, obejmujące montaż studni chłonnych, dwóch zbiorników bezodpływowych (szambo), murów oporowych typu „L”, schodów zewnętrznych, układanie nawierzchni z kostki brukowej oraz montaż elementów gabionowych. Roboty budowlane nadal trwają, a do ich zakończenia wymagane jest: budowa gabionowego muru oporowego od podstaw, wykonanie murków oporowych pod ogrodzenie oraz montaż ogrodzenia wewnętrznego rozdzielającego wydzielone działki, ocieplenie poddasza, montaż zabudowy suchej na sufitach. Po zakończeniu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, zamierza Pan dokonać podziału gruntu, a następnie sprzedaży każdej z powstałych części jako odrębnych, zabudowanych budynkiem mieszkalnym nieruchomości. Wskazał Pan, że podział gruntu ma być przeprowadzony przed wniesieniem nieruchomości do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej. Aktualnie proces ten pozostaje wstrzymany z uwagi na fakt, iż Gmina (…) jest w trakcie opracowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do czasu jego uchwalenia nie ma możliwości dokonania formalnego podziału działki.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan, że przedsięwzięcie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej realizowane jest na podstawie Pana własnego projektu, zatwierdzonego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Wskazał Pan również, że wszelkie wymagane pozwolenia, zgody oraz dokumentacja projektowa zostały uzyskane na Pana. Dodatkowo wyjaśnił Pan, że przed rozpoczęciem budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, o którym mowa we wniosku, nie zawierał Pan żadnych umów sprzedaży ani umów przedwstępnych z żadnym potencjalnym nabywcą. W związku z tym nabywca nie ponosi ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia budowlanego, nie miał wpływu na projekt budowlany, ani nie był zobowiązany do dostarczania, czy finansowania materiałów budowlanych. W ramach realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, wykonywał Pan/obecnie wykonuje następujące czynności budowlane:

Prace wykonane dotychczas:

-        prace murarskie,

-        wykonanie instalacji elektrycznej,

-        wykonanie instalacji hydraulicznej,

-        ułożenie izolacji termicznej i styropianu na podłogach oraz montaż ogrzewania podłogowego,

-        wykonanie elewacji zewnętrznej.

Prace aktualnie realizowane:

-        prace ziemne związane z odwodnieniem budynku,

-        wykonanie instalacji odgromowej oraz instalacji elektrycznej zewnętrznej,

-        wykonanie systemu odprowadzenia wód opadowych,

-        prace ziemne związane z utwardzeniem nawierzchni wokół budynku,

-        wykonanie ogrodzeń i murów oporowych typu gabion.

Efektem powyższych prac jest realizacja budowy nieruchomości.

Zamierza Pan, po wniesieniu nieruchomości do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej jako towar, kontynuację prac budowlanych w jej obrębie. Charakter planowanych czynności będzie obejmował przede wszystkim prace wykończeniowe, które mają na celu finalizację inwestycji budowlanej.

Zakres planowanych prac będzie obejmował:

-        montaż podbitki dachowej,

-        wykonanie struktury na elewacji,

-        ocieplenie poddasza wełną mineralną oraz montaż suchej zabudowy,

-        wykonanie muru/płotu ozdobnego wzdłuż drogi wjazdowej oraz montaż bram, furtek i przęseł ogrodzeniowych,

-        nasadzenia w ogrodach.

Efektem powyższych prac będzie zakończenie procesu budowlanego oraz przygotowanie nieruchomości do sprzedaży.

W związku z brakiem zainteresowania ze strony potencjalnych kupców, nie wie Pan, kiedy dokona sprzedaży przedmiotowych budynków mieszkalnych. W przypadku braku chętnych do zakupu zamierza Pan ogłosić sprzedaż dopiero po całkowitym zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Końcowo podkreślił Pan, że prowadzi/będzie Pan prowadzić ewidencję w sposób umożliwiający jednoznaczne wyodrębnienie przychodów z poszczególnych rodzajów działalności.

Analizując przedstawiony opis Pana działalności przedstawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu w świetle powołanych przepisów prawa stwierdzam, że prowadzi Pan proces wytwórczy polegający na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na zakupionej niezabudowanej nieruchomości gruntowej, który po wybudowaniu będzie Pan oferował do sprzedaży. Zatem prowadzona przez Pana działalność gospodarcza będąca przedmiotem wniosku będzie działalnością wytwórczą, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tym samym przychody, które Pan uzyska ze sprzedaży wybudowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej będą podlegały opodatkowaniu stawką ryczałtu w wysokości 5,5% przychodów, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przewidzianą dla działalności wytwórczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji oraz wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.