Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.509.2025.5.JN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 1 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 października 2025 r. (wpływ 28 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku VAT. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest PKD 41.10.Z – Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmuje jeden lokal mieszkalny oraz dokonał zbycia dwóch lokali mieszkalnych w 2019 r. Sprzedaż ta podlegała opodatkowaniu VAT. Od tamtego czasu Wnioskodawca nie dokonał sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponadto, Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości stanowiących jego majątek prywatny, które w części są wynajmowane. Nieruchomości stanowiące majątek prywatny Wnioskodawcy zostały nabyte w drodze kupna i darowizny.

Wnioskodawca jest także właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), działka o nr ew. nr (…) zabudowanej budynkiem mieszkalnym (dalej: „Nieruchomość”). Wnioskodawca nabył Nieruchomość w 2015 r. na podstawie umowy dożywocia zawartej z rodzicami swojego ojca. Nieruchomość nie została nabyła w celu jej dalszej odsprzedaży lub prowadzenia na niej działalności gospodarczej i stanowi składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca planuje w przyszłości wybudowanie w obrębie Nieruchomości budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (dalej: „Budynek”). Wnioskodawca nie wyklucza, że po wybudowaniu Budynku dokona jego sprzedaży, przy czym aktualnym zamiarem Wnioskodawcy jest wykorzystanie co najmniej jednej z dwóch części Budynku na własne potrzeby prywatne.

Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości do celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, ani nie podjął żadnych działań porównywalnych do działań np. deweloperów lub osób zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, takich jak aktywne poszukiwanie nabywcy.

Przy ewentualnej sprzedaży Budynku lub jego części Wnioskodawca zamieści ogłoszenie w Internecie i nie zamierza współpracować z profesjonalnymi biurami obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie ujmował żadnych kosztów związanych z utrzymaniem Nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu, ani nie odliczał od nich podatku VAT.

Wnioskodawca w celu wybudowania Budynku zamierza wykorzystać własne środki pieniężne oraz posłużyć się kredytem hipotecznym lub pożyczką hipoteczną. Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę kredytu lub pożyczki jako osoba fizyczna (konsument), a nie jako przedsiębiorca.

W związku z powyższym, Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy potencjalna sprzedaż Budynku lub jego wydzielonej części w przyszłości będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz czy przysporzenie z tej sprzedaży będzie stanowiło dochód podlegający opodatkowaniu PIT.

W uzupełnieniu wniosku z 27 października 2025 r. wskazał Pan, ze złożony wniosek dotyczy określenia, czy przychód ze zbycia Budynku będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy też źródło przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowymi od osób fizycznych.

Ponadto, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.    Kiedy dokładnie zamierza Pan dokonać sprzedaży Budynku/części Budynku?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie jest w stanie określić dokładnej daty sprzedaży Budynku. Wnioskodawca zaznacza, że nie rozpoczął jeszcze prac budowlanych związanych z jego wznoszeniem.

Początek prac budowlanych jest związany z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Aktualnie Wnioskodawca nie może określić daty sprzedaży, ponieważ nie posiada projektu budowlanego i nie jest w stanie określić kiedy prace budowlane zostaną rozpoczęte. Wiąże się to między innymi z następującymi krokami:

-        oceną zdolności kredytowej i pozyskaniem finansowania (kredytu),

-        przygotowaniem projektu budowlanego zgodnego z aktualnymi przepisami budowlanymi,

-        uzyskaniem pozwolenia na budowę,

-        znalezieniem wykonawcy/wykonawców projektu,

-        odbiorem budynku i dokumentacji budowlanej zgodnej z otrzymaniem prawa jego do użytkowania.

Pomimo braku możliwości wskazania dokładnej daty sprzedaży Budynku, Wnioskodawca wskazuje, że po jego wybudowaniu zamierza go sprzedać.

2.    W jaki sposób wykorzystywana była/jest/będzie Nieruchomość, na której planuje Pan wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej od momentu nabycia na podstawie umowy dożywocia do chwili sprzedaży?

W szczególności proszę wskazać:

a)    w jaki sposób do momentu podjęcia decyzji o budowie wykorzystywana przez Pana była Nieruchomość?

b)    kiedy dokładnie podjął Pan decyzję o budowie ww. budynku?

c)    czy korzystał/korzysta/będzie korzystał Pan z ww. Nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie i w jaki sposób Pan z niej korzystał/korzysta/będzie korzystał?

d)    czy korzystał/korzysta/będzie korzystał Pan z ww. Nieruchomości dla swoich celów osobistych? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pana zaspokajała/zaspokaja/będzie zaspokajała i w jakim okresie?

e)    czy do momentu sprzedaży ww. Nieruchomość była/jest/będzie przedmiotem zawartych przez Pana z podmiotami trzecimi umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

-        w jakich okresach?

-        na podstawie jakiej umowy?

-        czy były/są/będą to umowy odpłatne?

-        kto był/jest/będzie stroną ww. umowy?

-        czy czynsz z tytułu najmu/dzierżawy ww. Nieruchomości był/jest/będzie dokumentowany fakturami?

-        czy Pan rozliczył/rozlicza/będzie rozliczał podatek należny z tytułu najmu/dzierżawy Nieruchomości? Jeżeli podatek należny z tytułu najmu/dzierżawy nie był/nie jest/nie będzie rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu.

Odpowiedź: Sposób wykorzystywania Nieruchomości:

a)    Niezabudowana część nieruchomości w momencie nabycia własności była porośnięta krzewami i drzewami owocowymi. W odniesieniu do istniejących zabudowań Wnioskodawca po śmierci dziadków przeprowadził remont w celu usunięcia usterek i dokonania napraw, tak by mógł on być użytkowany. Przez około 1 rok budynek mieszkalny był wynajmowany. Po zakończeniu tego najmu Wnioskodawca przeprowadził generalny remont budynku mieszkalnego. Aktualnie budynek nie jest zamieszkany ani wynajmowany. Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż tego budynku.

b)    Wnioskodawca wskazuje, że w obrębie Nieruchomości znajduje się również budynek gospodarczy (garażowy), który Wnioskodawca dostosował do warunków mieszkalnych, wyodrębnił w nim dwa lokale mieszkalne, które wynajął.

c)    Wnioskodawca podjął decyzję o wybudowaniu Budynku w 2025 r.

d)    Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości do celów związanych z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca rejestrując działalność gospodarczą wskazał adres Nieruchomości jako adres prowadzenia działalności gospodarczej, przy czym faktycznie ze względu na przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy, Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą.

e)    Nieruchomość była przez Wnioskodawcę wykorzystywana dla celów osobistych – głównie przechowywanie rzeczy oraz garażowanie pojazdów. Nie była ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów związanych z zamieszkaniem.

f)     Jak wskazano w pkt a znajdujące się w obszarze Nieruchomości budynki były przedmiotem umów najmu:

1)    Budynek mieszkalny – był wynajmowany spółce prowadzącej działalność gospodarczą w roku 2023 i 2024 przez około 11 miesięcy.

2)    Budynek gospodarczy dostosowany do celów mieszkalnych – aktualnie wynajmowane są dwa lokale mieszkalne osobom fizycznym – od listopada 2024 r., wcześniej niewynajmowane.

Wszystkie ww. umowy mają charakter odpłatny. Czynsz najmu nie był dokumentowany fakturami. Zarówno zakończony, jak i aktualny najem ma charakter prywatny (Wnioskodawca wynajmuje składnik majątku osobistego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej). W związku z powyższym Wnioskodawca nie rozliczał i nie rozlicza podatku VAT należnego z tytułu najmu. Dochód z najmu podlegał i podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

3.    Czy Nieruchomość nabyta na podstawie umowy dożywocia została/zostanie podzielona? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)    kiedy nastąpił/nastąpi podział?

b)    co dokładnie będzie wydzielone?

c)    czy to Pan wystąpił/wystąpi z wnioskiem o podział ww. Nieruchomości?

d)    jeśli nie Pan, to należy wskazać, kto wystąpił/wystąpi o podział tej Nieruchomości i na podstawie jakich dokumentów?

Odpowiedź: Nieruchomość nabyta na podstawie umowy dożywocia nie została, ani nie zostanie podzielona.

4.    Kiedy planuje Pan rozpocząć budowę Budynku?

Odpowiedź: Planowaną datą rozpoczęcia budowy jest rok 2026, jak wskazano w pkt II.1 rozpoczęcie prac uzależnione jest od różnych okoliczności takich jak m.in. pozyskanie finansowania, otrzymanie pozwolenia na budowę, znalezienie wykonawców projektu.

5.    Kiedy planuje Pan sprzedać Budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej lub jego część? Czy będzie to bezpośrednio po jego wybudowaniu i oddaniu do użytkowania? Jeśli nie, to kiedy?

Odpowiedź: Wnioskodawca zamierza sprzedać Budynek bezpośrednio po oddaniu do użytkowania.

Użytkowanie Budynku będzie możliwe po otrzymaniu pozwolenia na jego użytkowanie.

6.    Wobec wskazania w opisie sprawy:

należy jednoznacznie wskazać, czy budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej będzie budowany:

a)    z przeznaczeniem na sprzedaż, tj. w celach inwestycyjnych (zarobkowych) w całości,

czy też

b)    w celu realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych?

c)    jaką dokładnie część Budynku i w jaki sposób będzie Pan wykorzystywał na własne potrzeby prywatne? Proszę podać metraż wraz z pomieszczeniami wyszczególnieniem.

d)    w jaki sposób nastąpi wydzielenie części Budynku, którą zamierza Pan wykorzystywać na własne potrzeby prywatne?

Odpowiedź: Budynek będzie przeznaczony na sprzedaż w całości.

7.    Proszę opisać, jakie czynności podjął/będzie podejmował Pan w związku z planowaną budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej lub jego wydzielonej części, w szczególności:

a)    czy dla Nieruchomości, na której będzie Pan budował budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej występował/będzie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

b)    czy występował/będzie występował Pan o wydanie pozwolenia na budowę? Jeśli tak, to budowę jakiego dokładnie budynku będzie obejmowało to pozwolenie.

c)    jakie inne pozwolenia i/lub decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą Nieruchomości wraz z wybudowanym budynkiem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej?

Odpowiedź: W związku z planowaną budową Budynku Wnioskodawca:

a)    nie występował i nie wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, bowiem Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wszelkie podjęte działania będą z nim zgodne;

b)    zamierza wystąpić o pozwolenie na budowę. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zamiarem Wnioskodawcy jest wzniesienie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Wystąpienie o pozwolenie na budowę Wnioskodawca warunkuje wcześniejszym pozyskaniem finansowania i opracowaniem projektu budynku zgodnym z miejscowymi planem zagospodarowania przestrzennego;

c)    nie występował do tej pory o żadne pozwolenia/decyzje. Wnioskodawca wystąpi o pozwolenie na budowlę i pozwolenie na użytkowanie budynku. Jeśli obowiązujące przepisy prawa będą wymagały dodatkowych decyzji/pozwoleń, Wnioskodawca również zamierza o nie wystąpić.

W zakresie pozostałych czynności związanych z planowaną budową Budynku – Wnioskodawca podjął kontakt z doradcą kredytowym, prawnikiem, doradcą podatkowym oraz biurem projektowym.

8.    Czy budynek (jego dwie części), który Pan planuje wybudować będzie miał charakter mieszkalny?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że budynek, który planuje wybudować będzie miał charakter mieszkalny.

9.  Czy posiada Pan inne nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)    kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan tę nieruchomość?

b)    w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c)    czy nieruchomość była/jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Wnioskodawca planuje jedynie sprzedać znajdujący się w obrębie Nieruchomości budynek mieszkalny, który został nabyty w drodze dożywocia w 2015 r. Sposób wykorzystania tego budynku został opisany w pkt II. 2 lit a powyżej.

10.   Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych Nieruchomości w celu sprzedaży.

11.   Od kiedy prowadzi Pan działalność gospodarczą, o której mowa we wniosku? Proszę też podać jej pełną nazwę.

Odpowiedź: Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 2017 r. Pełna nazwa: (…).

12.   W opisie sprawy wskazał Pan, że:

W związku z powyższym proszę opisać dokładnie na czym polega działalność polegająca na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków? Czy w ramach tej działalności dokonuje Pan również sprzedaży wybudowanych budynków?

Odpowiedź: Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w Polsce wzniósł 1 budynek mieszkalny wielorodzinny – 4-lokalowy. Spośród tych 4 lokali, Wnioskodawca wynajmuje jeden lokal mieszkalny oraz dokonał zbycia dwóch lokali mieszkalnych w 2019 r. (tak jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego). W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca wykonuje także usługowo prace remontowo-budowlane na terytorium Republiki Federalnej Niemiec.

13.   Czy Budynek lub jego wydzielona część, którą zamierza Pan sprzedać, do momentu transakcji sprzedaży będzie przedmiotem zawartych przez Pana z podmiotami trzecimi umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę o wskazanie:

a)    na podstawie jakiej umowy Budynek lub jego wydzielona część będzie udostępniana podmiotom trzecim,

b)    czy przedmiotem ww. umowy będzie cały Budynek, czy jego wydzielona część, którą zamierza Pan sprzedać? Jeśli wydzielona część, to proszę o wskazanie jaka dokładnie,

c)    w jakich okresach Budynek lub jego wydzielona część będzie udostępniany podmiotom trzecim i na jaki cel było to udostępnienie,

d)    czy będą to umowy odpłatne,

e)    czy czynsz z tytułu najmu/dzierżawy całego Budynku lub jego części będzie dokumentowany fakturami,

f)     czy będzie Pan rozliczał podatek należny z tytułu najmu/dzierżawy całego Budynku lub jego części; jeżeli podatek należny z tytułu najmu/dzierżawy nie będzie rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu.

Odpowiedź: Budynek do momentu sprzedaży nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

14.   W jaki sposób będzie wykorzystywany przez Pana budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej od momentu wybudowania (oddania do użytkowania) do chwili jego sprzedaży?

Odpowiedź: Od momentu wybudowania do momentu sprzedaży Budynek zostanie wykończony do stanu umożliwiającego sprzedaż, ale nie zostanie on zamieszkany.

15.   Czy do momentu transakcji sprzedaży budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej będzie podejmował Pan jakiekolwiek dodatkowe czynności zmierzające do podniesienia wartości wybudowanego budynku np. założenie klimatyzacji, podłączenie Internetu itp.?

Odpowiedź: Budynek zostanie podłączony do prądu, wody, kanalizacji, a po oddaniu do używania zostanie wyposażony w klimatyzację. Wnioskodawca nie przewiduje wykonywania czynności zwiększających wartość budynku po jego wybudowaniu.

16.   Czy w związku z planowaną budową Budynku i planowaną transakcją zbycia budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej udzielił/udzieli Pan kupującemu, bądź innej osobie trzeciej, pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ich sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)    jaki będzie zakres pełnomocnictwa,

b)    komu udzielił/udzieli Pan tego pełnomocnictwa,

c)    do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictwa?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielał ani nie udzieli kupującemu, ani osobom trzecim pełnomocnictw w celu występowania w sprawcach dotyczących sprzedaży Budynku.

17.   Czy z potencjalnym nabywcą/nabywcami Budynku (dwóch części budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej) będą zawierane przedwstępne umowy kupna/sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)    jakie warunki będzie zawierać dana umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży Budynku (dwóch części budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej) będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b)    jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c)    czy w ramach ww. umowy przedwstępnej zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w zawiązku z zamierzoną sprzedażą;

d)    czy nabywca będzie ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z Budynkiem (dwóch części budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej) od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie wyklucza, że zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. Nie jest to do końca zależne od Wnioskodawcy i może wynikać z potrzeb kupującego (np. posiłkowania się kredytem przy zakupie).

a) b) W związku z faktem, że Wnioskodawca nie zaczął jeszcze budowy Budynku, nie jest w stanie określić jakie warunki, prawa i obowiązki będzie zawierać ewentualna umowa przedwstępna. Intencją Wnioskodawcy jest sprzedaż Budynku po jego wybudowaniu, tym samym Wnioskodawca nie zakłada by po zawarciu umowy przedwstępnej konieczne było pozyskiwanie dodatkowych decyzji, zgód, pozwoleń, opinii itp.

c) Jeśli zostanie zawarta umowa przedwstępna Wnioskodawca nie zamierza udzielać kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw.

d) Jeśli dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej, zostanie uzgodniony z kupującym zadatek lub zaliczka. Kupujący nie będzie ponosił innych kosztów pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej, a zawarciem umowy przyżeczonej.

18.   Czy planowana sprzedaż Budynku, nastąpi w ramach wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Planowana sprzedaż budynku nie nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

19.   Czy od momentu zakończenia budowy i oddania do użytkowania do momentu transakcji sprzedaży budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej będzie wykorzystywany w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)    czy cały Budynek, czy wydzielona część Budynku,

b)    do jakiej dokładnie działalności gospodarczej i na czym konkretnie polegającej będzie wykorzystywany Budynek lub jego wydzielona część?

Odpowiedź: Od momentu zakończenia budowy i oddania do użytkowania do momentu transakcji sprzedaży budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej nie będzie wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (w całości ani w części).

20.   Czy do momentu transakcji sprzedaży budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej będzie stanowić środek trwały, czy towar handlowy w Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Budynek nie będzie stanowił ani środka trwałego, ani towaru handlowego w prowadzonej działalności gospodarczej.

21.   Czy do momentu transakcji sprzedaży cały budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej będzie wykorzystywał Pan na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie cele prywatne będzie Pan zaspokajał i w jakim okresie.

Odpowiedź: Budynek do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywany na cele prywatne (osobiste).

22.   W przypadku, gdy wskaże Pan, że Budynek od dnia zakończenia budowy i oddania do użytkowania do dnia sprzedaży wykorzystywany będzie przez Pana na cele prywatne (osobiste), proszę o wskazanie:

a)    dokładnego okresu tego wykorzystywania,

b)    w jaki dokładnie sposób ten Budynek zaspokajał do czasu sprzedaży Pana cele prywatne (osobiste) np. czy mieszkał Pan/Pana rodzina w tym Budynku?

23.   W przypadku, gdy wskaże Pan, że przed zbyciem Budynku wydzielona część, będzie wykorzystywana przez Pana na własne potrzeby prywatne, od dnia zakończenia budowy Budynku i oddania do użytkowania do dnia sprzedaży wykorzystywana będzie przez Pana na cele prywatne (osobiste), proszę o wskazanie:

a)    dokładnego okresu tego wykorzystywania wydzielonej części Budynku na własne potrzeby prywatne,

b)    w jaki dokładnie sposób ta wydzielona część Budynku będzie zaspokajała do czasu sprzedaży Pana cele prywatne (osobiste) np. czy będzie mieszkał Pan/Pana rodzina w tej części Budynku?

Odpowiedź na pytanie nr 22 i nr 23: Budynek nie będzie wykorzystywany na cele prywatne.

24.   Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o PIT.

Pytania (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu z 27 października 2025 r.)

1.    Czy przychód ze zbycia Budynku będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, czy też źródło przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

2.    Czy w przypadku uznania, że sprzedaż Budynku będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. (przedstawione w uzupełnieniu z 27 października 2025 r.)

W ocenie Wnioskodawcy, przychód ze zbycia Budynku będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ad 2. (przedstawione w uzupełnieniu z 27 października 2025 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że sprzedaż Budynku będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PIT.

UZASADNIENIE

Ad 1.

Na wstępie należy zwrócić uwagę, że definicja działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT jest odmienna od tej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tak potwierdzono m.in. w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lipca 2020 r., sygn. akt II FSK 749/18: „należy zauważyć, że zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) definicja działalności gospodarczej jest odmienna od definicji działalności gospodarczej uregulowanej w u.p.d.o.f.”.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz innych rzeczy. Dotyczy to sytuacji, gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostało dokonane po upływie pięciu lat. Ucząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie o PIT jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalni ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o PIT daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie trzech warunków; po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

a)    charakter możliwej sprzedaży Budynku lub jego wydzielonej części

O braku zarobkowego charakteru możliwej sprzedaży Budynku lub jego wydzielonej części świadczy w pierwszej kolejności sposób jej nabycia. Wnioskodawca nabył bowiem Nieruchomość w drodze umowy dożywocia zawartej z rodzicami swojego ojca, a nie kupił jej w celu inwestycyjnym z zamiarem późniejszej sprzedaży z zyskiem.

Wnioskodawca nie klasyfikuje Nieruchomości jako majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Żadne koszty związane z utrzymaniem Nieruchomości nie stanowiły kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawcy.

Z perspektywy Wnioskodawcy, możliwa sprzedaż Budynku lub jego wydzielonej części będzie stanowiła rozporządzenie jego majątkiem osobistym. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży przez niego Budynku lub jego wydzielonej części nie zostanie spełnione kryterium działalności zarobkowej.

b)    brak zorganizowania

Nieruchomość została nabyta w drodze umowy dożywocia przez Wnioskodawcę w 2015 r. Fakt, że po upływie takiego czasu Wnioskodawca chce wybudować na niej Budynek, a w przyszłości zamierza wykorzystywać co najmniej jedną jego część na potrzeby własne, przy czym nie wyklucza sprzedaży Budynku lub jego części wskazuje wprost, że działania Wnioskodawcy nie mają charakteru zorganizowanego. Wnioskodawca jako właściciel Nieruchomości stanowiącej jego prywatny majątek oraz która nie była wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą postanowił wznieść na niej Budynek. Wnioskodawca nie podjął ani nie zamierza podjąć zorganizowanych działań w celu sprzedaży Budynku, nie zamierza prowadzić zorganizowanych działań marketingowych jakie prowadziłyby podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Tym samym w związku z brakiem celowych i uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym należy wykluczyć zorganizowany charakter działań Wnioskodawcy.

c)    brak ciągłości

W odniesieniu do ciągłości na gruncie wydawanych interpretacji indywidualnych (np. interpretacja indywidualna z 7 lutego 2023 r., znak 0112-KDIL2-1.4011.863.2022.6.MB) podkreśla się, że: „Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania”.

Należy zauważyć, że podjęte przez Wnioskodawcę czynności nie będą miały charakteru stałego lecz incydentalny. Wnioskodawca bowiem zamierza wznieść Budynek na Nieruchomości stanowiącej część jego majątku osobistego, a następnie dopuszcza możliwość dokonania sprzedaży tego Budynku lub jego wydzielonej części, przy czym zamierza co najmniej jedną jego część wykorzystywać na cele osobiste.

Końcowo należy zauważyć, że podejmowane przez Wnioskodawcę czynności nie były ze sobą powiązane, były od siebie oderwane np. nabycie Nieruchomości w roku 2015, a planowanie wybudowania Budynku dopiero obecnie.

Należy również mieć na uwadze, że sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 lipca 2019 r., znak 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4 JS.

Wnioskodawca pragnie również podkreślić, że biorąc pod uwagę zaprezentowane w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności, jego działania będą miały charakter zwykłego zarządzania własnym majątkiem, niekwalifikowanego jako działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o PIT. Takie stanowisko znajduje m.in. odzwierciedlenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 maja 2025 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.230.2025.4.ST.

Sam fakt, że Wnioskodawca jest formalnie przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą, nie wpływa automatycznie na to, że możliwa sprzedaż Budynku lub jego części będzie podlegała opodatkowaniu PIT jako źródło przychodu z działalności gospodarczej, bowiem powinien na to wskazywać również szereg okoliczności związanych z podejmowanym przedsięwzięciem – co w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie ma miejsca.

Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca uważa, że przychód ze zbycia Budynku lub jego wydzielonej części nie będzie stanowić źródła przychodu z działalności gospodarczej lecz będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli przychód z potencjalnej sprzedaży Budynku lub jego wydzielonej części zostanie uznany za przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, to transakcja ta nie będzie opodatkowana PIT.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W przypadku nieruchomości gruntowej, na której następnie wybudowano budynek, kluczowe znaczenie dla ustalenia momentu rozpoczęcia biegu pięcioletniego terminu ma data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku. Wynika to z zasady superficies solo cedit, zgodnie z którą budynek trwale związany z gruntem stanowi część składową nieruchomości gruntownej i nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, a także praw określonych w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonane poza działalnością gospodarczą przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Ustawa ta nie zawiera jednak definicji nieruchomości, dlatego w celu jej ustalenia należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Dalsze przepisy, tj. art. 47 § 1-3, precyzują, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, a częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości.

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewca i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Oznacza to, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury nieruchomościami, a budynki trwale z gruntem związane są ich częścią składową. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, własność nieruchomości gruntownej rozciąga się na budynki, które stały się jej częścią składową.

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste – wówczas budynek może stanowić odrębny przedmiot własności, a istotne znaczenie ma data jego wybudowania.

Podsumowując, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz – nieruchomość. Oznacza to, że budynek nie może być samodzielnie zbywany bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zatem zarówno grunt, jak i znajdujący się na nim budynek. Za datę nabycia nieruchomości w takim przypadku uznaje się datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Odnosząc powyższe do sytuacji przedstawionej przez Wnioskodawcę, należy zauważyć, że skoro nabył on Nieruchomość w 2015 r., a obecnie w jej obrębie planuje wybudowanie Budynku, to jego potencjalna sprzedaż będzie korzystała z zasad opodatkowania przewidzianych dla gruntu, na którym został on wzniesiony.

Prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy w tym zakresie potwierdzają liczne interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, przykładowo:

• interpretacja indywidualna znak 0115-KDIT3.4011.531.2023.2.DP z 14 listopada 2023 r.;

• interpretacja indywidualna znak 0114-KDIP3-1.4011.235.2024.1.MZ z 7 maja 2024 r.;

• interpretacja indywidualna znak 0112-KDSL1-2.4011.191.2025.2.JN z 19 maja 2025 r.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż Budynku lub jego wydzielonej części nie będzie, w ocenie Wnioskodawcy, podlegała opodatkowaniu PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

-       nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

-       nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

‒        zarobkowym celu działalności,

‒        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek..

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od 2017 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej w Polsce wzniósł Pan 1 budynek mieszkalny wielorodzinny – 4-lokalowy. Spośród tych 4 lokali, wynajmuje Pan jeden lokal mieszkalny oraz dokonał Pan zbycia dwóch lokali mieszkalnych w 2019 r. W ramach prowadzonej działalności wykonuje Pan również usługowo prace remontowo-budowlane na terytorium Republiki Federalnej Niemiec. Jest Pan także właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…) (działka nr (…)) zabudowanej budynkiem mieszkalnym (Nieruchomość). Nieruchomość nabył Pan w 2015 r. na podstawie umowy dożywocia zawartej z rodzicami Pana ojca. Nieruchomość nie została nabyła w celu jej dalszej odsprzedaży lub prowadzenia na niej działalności gospodarczej i stanowi Pana składnik majątku prywatnego. Nieruchomość nie została ani nie zostanie podzielona. Nie wykorzystywał Pan Nieruchomości do celów związanych z działalnością gospodarczą, ani nie podjął żadnych działań porównywalnych do działań np. deweloperów lub osób zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, takich jak aktywne poszukiwanie nabywcy. Rejestrując działalność gospodarczą wskazał Pan adres Nieruchomości jako adres prowadzenia działalności gospodarczej, przy czym faktycznie ze względu na przedmiot Pana działalności gospodarczej, Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą. Nieruchomość była przez Pana wykorzystywana dla celów osobistych – głównie przechowywanie rzeczy oraz garażowanie pojazdów. Nie była ona wykorzystywana przez Pana do celów związanych z zamieszkaniem. Niezabudowana część nieruchomości w momencie nabycia własności była porośnięta krzewami i drzewami owocowymi. W odniesieniu do istniejących zabudowań po śmierci dziadków przeprowadził Pan remont w celu usunięcia usterek i dokonania napraw, tak by mógł on być użytkowany. Budynek mieszkalny był wynajmowany spółce prowadzącej działalność gospodarczą w 2023 r. i 2024 r. przez około 11 miesięcy. Po zakończeniu tego najmu przeprowadził Pan generalny remont budynku mieszkalnego. Aktualnie budynek nie jest zamieszkany, ani wynajmowany, a Pana zamiarem jest sprzedaż tego budynku. W obrębie Nieruchomości znajduje się również budynek gospodarczy (garażowy), który dostosował Pan do warunków mieszkalnych, wyodrębnił w nim dwa lokale mieszkalne – aktualnie wynajmowane są osobom fizycznym od listopada 2024 r., wcześniej niewynajmowane. Wszystkie ww. umowy mają charakter odpłatny. Czynsz najmu nie był dokumentowany fakturami. Zarówno zakończony, jak i aktualny najem ma charakter prywatny (wynajmuje Pan składnik majątku osobistego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej). Dochód z najmu podlegał i podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Planuje Pan w przyszłości wybudowanie w obrębie Nieruchomości budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej (Budynek), który po wybudowaniu zamierza Pan sprzedać. Budynek będzie miał charakter mieszkalny. Decyzję o wybudowaniu Budynku podjął Pan w 2025 r. Nie rozpoczął Pan jeszcze prac budowlanych związanych z jego wznoszeniem. Planowaną datą rozpoczęcia budowy jest 2026 r. Początek prac budowlanych jest związany z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Aktualnie nie może Pan określić daty sprzedaży, ponieważ nie posiada projektu budowlanego i nie jest w stanie określić kiedy prace budowlane zostaną rozpoczęte. Wiąże się to między innymi z następującymi krokami: oceną zdolności kredytowej i pozyskaniem finansowania (kredytu), przygotowaniem projektu budowlanego zgodnego z aktualnymi przepisami budowlanymi, uzyskaniem pozwolenia na budowę, znalezieniem wykonawcy/wykonawców projektu, odbiorem budynku i dokumentacji budowlanej zgodnej z otrzymaniem prawa jego do użytkowania. Umowę kredytu lub pożyczki planuje Pan zawrzeć jako osoba fizyczna (konsument), a nie jako przedsiębiorca. Nie występował Pan i nie wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy bowiem Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wszelkie podjęte działania będą z nim zgodne. Nie występował Pan do tej pory o żadne pozwolenia/decyzje. Wystąpi Pan o pozwolenie na budowlę i pozwolenie na użytkowanie budynku. Wystąpienie o pozwolenie na budowlę warunkuje Pan wcześniejszym pozyskaniem finansowania i opracowaniem projektu budynku zgodnym z miejscowymi planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli obowiązujące przepisy prawa będą wymagały dodatkowych decyzji/pozwoleń, również zamierza Pan o nie wystąpić. W zakresie pozostałych czynności związanych z planowaną budową Budynku – podjął Pan kontakt z doradcą kredytowym, prawnikiem, doradcą podatkowym oraz biurem projektowym. Od momentu wybudowania do momentu sprzedaży Budynek zostanie wykończony do stanu umożliwiającego sprzedaż, ale nie zostanie on zamieszkany. Budynek zostanie podłączony do prądu, wody, kanalizacji, a po oddaniu do używania zostanie wyposażony w klimatyzację. Nie udzielał Pan ani nie udzieli kupującemu ani osobom trzecim pełnomocnictw w celu występowania w sprawcach dotyczących sprzedaży Budynku. Nie wyklucza Pan, że zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży. Nie jest to do końca zależne od Pana i może wynikać z potrzeb kupującego (np. posiłkowania się kredytem przy zakupie). Jeśli zostanie zawarta umowa przedwstępna nie zamierza Pan udzielać kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw, zostanie uzgodniony z kupującym zadatek lub zaliczka. Kupujący nie będzie ponosił innych kosztów pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej, a zawarciem umowy przyżeczonej. Przy sprzedaży Budynku zamieści Pan ogłoszenie w Internecie, nie zamierza współpracować z profesjonalnymi biurami obrotu nieruchomościami. Budynek do momentu sprzedaży nie będzie przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Od momentu zakończenia budowy i oddania do użytkowania do momentu transakcji sprzedaży budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej nie będzie: wykorzystywany w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej ((w całości ani w części), Budynek nie będzie stanowił ani środka trwałego, ani towaru handlowego w prowadzonej działalności gospodarczej) oraz nie będzie wykorzystywany na cele prywatne (osobiste). Budynek zamierza Pan sprzedać bezpośrednio po oddaniu do użytkowania. Budynek będzie przeznaczony na sprzedaż w całości. Planowana sprzedaż Budynku nie nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. Wskazał Pan, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje Pan jeden lokal mieszkalny oraz dokonał Pan zbycia dwóch lokali mieszkalnych w 2019 r. Od tamtego czasu nie dokonał Pan sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, jest Pan właścicielem innych nieruchomości stanowiących Pana majątek prywatny, które w części są wynajmowane. Nieruchomości stanowiące Pana majątek prywatny zostały nabyte w drodze kupna i darowizny. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. Nie zamierza Pan nabywać innych Nieruchomości w celu sprzedaży.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości, tj. budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, nosi znamiona działalności gospodarczej.

Nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar i charakter dokonywanych przez Pana czynności:

·         nakładów poczynionych na nieruchomości, tj. budowaniu na niej budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej,

·         planowanej sprzedaży Budynku

nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania, które Pan podejmie celem sprzedaży Nieruchomości są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na ścisłe związanie działań, które zamierza Pan podjęć z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Pana zamiarem towarzyszącym przy planowanej budowie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej jest sprzedaż tego budynku w całości. Tym samym już przed rozpoczęciem budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej zamierza Pan go sprzedać. Zatem budowa ww. budynku nie nastąpi celem realizacji Pana celów mieszkaniowych. Można więc uznać, że budowa budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej od samego początku posiada cechy swego rodzaju inwestycji. W ramach planowanej budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wystąpi Pan o pozwolenie na budowlę i pozwolenie na użytkowanie budynku oraz jeśli obowiązujące przepisy prawa będą wymagały dodatkowych decyzji/pozwoleń, również zamierza Pan o nie wystąpić. W celu realizacji inwestycji podjął Pan już kontakt z doradcą kredytowym, prawnikiem, doradcą podatkowym oraz biurem projektowym. Ponadto, Budynek przed sprzedażą zostanie podłączony do prądu, wody, kanalizacji, a po oddaniu do używania zostanie wyposażony w klimatyzację.

Okoliczności faktyczne sprawy wskazują, że Pana zamiarem towarzyszącym przy planowanej budowie budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, a następnie jego sprzedaży jest chęć osiągnięcia zysku. Jak bowiem sam Pan wskazał, budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej będzie budowany z przeznaczeniem na sprzedaż. Zatem, nie w celu realizacji Pana i Pana rodziny celów mieszkaniowych. W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar (budowa budynku jednorodzinnego) i charakter planowanych przez Pana czynności nie będzie typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania będą przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).

Zatem działania, które Pan już podjął oraz będzie Pan podejmował nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Całokształt czynności podejmowanych przez Pana jednoznacznie wskazuje na fakt, że sprzedaż wybudowanego przez Pana budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, nie można uznać za zbycie majątku prywatnego. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem będzie stanowiło o jego zarobkowym charakterze i determinowało jego wyłączenie z Pana majątku osobistego.

Ponadto, należy zauważyć, że w przeszłości dokonał Pan (2019 r.) zbycia dwóch lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W 2023 r. i 2024 r. wynajmował Pan także przez około 11 miesięcy budynek mieszkalny, w którym po zakończeniu najmu przeprowadził Pan generalny remont i zamierza Pan go sprzedać. W obrębie Nieruchomości znajduje się również budynek gospodarczy (garażowy), który dostosował Pan do warunków mieszkalnych – wyodrębnił w nim dwa lokale mieszkalne aktualnie wynajmowane osobom fizycznym od listopada 2024 r. W ramach prowadzonej działalności wykonuje Pan także usługowo prace remontowo-budowlane na terytorium Republiki Federalnej Niemiec.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, który planuje Pan wybudować, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie stanowiła sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem planowanej sprzedaży będą składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Pana działania będą wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód, który Pan osiągnie z tej sprzedaży należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Podsumowując, przychody, które Pan uzyska ze sprzedaży budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej będącego przedmiotem wniosku, będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te będą podlegały opodatkowaniu przez Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.

Jednocześnie wskazać należy, że nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 3 (w przedmiotowej interpretacji oznaczone nr 2), gdyż jak wynika ze sposobu zadania tego pytania, oczekiwał Pan na nie odpowiedzi w przypadku stwierdzenia, że sprzedaż Budynku będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.