Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.524.2025.1.PS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-     nieprawidłowe – w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży działki nr X kosztów bezpośrednio związanych z jej sprzedażą,

-     prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 4 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w drodze umowy o zniesienie współwłasności z dnia (…) czerwca 2024 r. zawartej przed notariuszem (…) w formie aktu notarialnego (…) stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej X oraz nieruchomości gruntowej Y, na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny Z oraz trzy budynki gospodarcze, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta (…).

Nieruchomości te były wspólnością małżeńską A i B, rodziców Wnioskodawcy. (…) maja 1992 r. w drodze umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem (…) w formie aktu notarialnego (…) A (ojciec Wnioskodawcy) kupił niezabudowaną działkę X (…) (przedmiot tego wniosku), (…). (…) kwietnia 1997 r. Sąd (…) wpisał w księdze wieczystej (…): „(…): dotyczy działki X, (…): A oraz B – na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie wyroku Sądu (…) z dnia (…) sierpnia 1996 r. (…)”. (…) czerwca 2008 r. Sąd (…) orzekł rozwód ich małżeństwa. (…) marca 2023 r. B zmarła, a spadek po niej, zgodnie z Aktem Poświadczenia Dziedziczenia sporządzonym przez notariusza (…) z dnia (…) marca 2023 r. (…), nabyły jej dzieci C i Wnioskodawca w udziałach po 1/2 części.

Zgodnie z powyższym, na dzień sporządzenia umowy o zniesienie współwłasności współwłaścicielami nieruchomości opisanej wyżej byli A w udziale 1/2 części oraz C i Wnioskodawca w udziałach po 1/4 części.

Na mocy opisanej wyżej umowy o zniesienie współwłasności z dnia (…) czerwca 2024 r. Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem nieruchomości, nieruchomość została wyceniona na kwotę (…). Jednocześnie Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty na rzecz:

-     A kwoty (…) do dnia (…) września 2025 r.,

-     C kwoty (…) do dnia (…) czerwca 2026 r.

Wnioskodawca zamierza sprzedać opisaną w pierwszej kolejności nieruchomość gruntową X za kwotę (…), przed upływem 5 lat od końca roku, w jakim nabył swój udział w spadku po matce B oraz pozostałe udziały w nieruchomości na skutek zniesienia współwłasności, to jest w 2025 r.

Sprzedaż ma nastąpić w 2025 r., przy czym przychód ze sprzedaży Wnioskodawca ma uzyskać w następujący sposób:

-     do dnia (…) września 2025 r. otrzyma kwotę (…), którą to kwotę Wnioskodawca wpłaci na rzecz A tytułem spłaty,

-     do dnia (…) czerwca 2026 r. otrzyma kwotę (…), którą to kwotę Wnioskodawca wpłaci na rzecz C tytułem spłaty.

Według obliczeń Wnioskodawcy spłata dotyczy 3/4 wartości całej nieruchomości, tj. 3/4 (…), w tym:

-     3/4 wartości działki Y wraz z zabudowaniami na kwotę (…),

-     3/4 wartości działki X (sprzedawanej) na kwotę (…).

W przypadku działki sprzedawanej, udział spłaty w całości spłat Wnioskodawca wylicza następująco: udział 3/4 wartości własności sprzedawanej nieruchomości w 3/4 wartości całej nieruchomości wynosi 31,03448276%, zatem w takim samym udziale procentowym (31,03448276%) przyjmuje się udział spłaty tej części (3/4) tej działki (X sprzedawanej).

Spłata całkowita (…).

Spłata dla działki X 31,03448276% z (…) = (…).

Przy czym, z uwagi na sprzedaż w ratach i spłaty w kolejnych latach również, spłata w 2025 r. stanowi 58,82% całej spłaty, a spłata w 2026 r. stanowi 41,18% całej spłaty, zatem udział spłaty w 2025 r. wyniesie 58,82% z (…) = (…), a udział spłaty w 2026 r. kształtować się będzie w następujący sposób: 41,18% z (…) = (…).

Nadto, z tytułu zawarcia umowy sprzedaży działki X Wnioskodawca poniesie także koszty związane bezpośrednio ze sprzedażą, np.:

a) podatek od czynności cywilnoprawnych 2% od kwoty (…), tj. (…);

b) opłatę sądowa za wpis własności (…);

c) opłatę za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN) (…);

d) należność z tytułu taksy notarialnej: (…),

e) podatek VAT: 23% z (…) = (…).

Ponadto, Wnioskodawca stwierdza, że posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust.1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Wnioskodawca stwierdza także, że nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pytanie

Czy kwoty spłaty, jakie Wnioskodawca zobowiązany jest zapłacić na rzecz byłych współwłaścicieli oraz koszty związane bezpośrednio z dokonywaną sprzedażą stanowić będą koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży z opisanej sprzedaży działki X?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, spłaty na rzecz byłych współwłaścicieli nieruchomości, tj. A i C stanowią koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, której dotyczy wniosek.

Na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku nieruchomości nabytych odpłatnie w drodze zniesienia współwłasności, tj. z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli zastosowanie znajduje art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca w drodze aktu notarialnego ma udokumentowane kwoty podlegające spłacie na rzecz współwłaścicieli. Wskazano także daty, w jakich spłata musi nastąpić. Spłata ta nastąpi przed powstaniem obowiązku podatkowego w kolejnych latach, od kolejnych uzyskanych przychodów. Zatem z całą pewnością, aby uzyskać przychód ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zobligowany będzie ponieść koszty w postaci spłaty współwłaścicieli.

W konsekwencji, kosztem uzyskania przychodu w sytuacji sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze zniesienia współwłasności może być udokumentowana (faktyczna) kwota spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli, ponieważ mieszczą się one w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast koszty z tytułu zawarcia umowy sprzedaży, opisane w końcowej części w punkcie G wniosku w lit. a-e, zdaniem Wnioskodawcy, stanowią koszty, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą bowiem zostać poniesione, by do zawarcia umowy sprzedaży doszło i by przychód ze sprzedaży w ogóle mógł zostać osiągnięty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Według art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do treści art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie Kodeks cywilny.

Według art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 925 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Z wniosku wynika, że w drodze umowy o zniesienie współwłasności z dnia (…) czerwca 2024 r. zawartej w formie aktu notarialnego (…) stał się Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości X oraz nieruchomości gruntowej Y, na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny Z oraz trzy budynki gospodarcze, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta (…). Nieruchomości te były wspólnością małżeńską Pana rodziców: A i B. (…) maja 1992 r. w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (…) Pana ojciec kupił niezabudowaną działkę X. (…) kwietnia 1997 r. Sąd (…) wpisał w księdze wieczystej (…): „(…): dotyczy działki X, (…): A oraz B – na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie wyroku Sądu (…) z dnia (…) sierpnia 1996 r. (…)”. (…) czerwca 2008 r. Sąd (…) orzekł rozwód małżeństwa Pana rodziców. (…) marca 2023 r. Pana matka zmarła, a spadek po niej, zgodnie z Aktem Poświadczenia Dziedziczenia z dnia (…) marca 2023 r. (…), nabyły jej dzieci: Pana siostra – C i Pan w udziałach po 1/2 części. Zgodnie z powyższym, na dzień sporządzenia umowy o zniesienie współwłasności współwłaścicielami nieruchomości opisanej wyżej byli A (Pana ojciec) w udziale 1/2 części oraz C (Pana siostra) i Pan w udziałach po 1/4 części. Na mocy opisanej wyżej umowy o zniesienie współwłasności z dnia (…) czerwca 2024 r. stał się Pan jedynym właścicielem nieruchomości. Jednocześnie został Pan zobowiązany do spłaty na rzecz:

-     Pana ojca kwoty (…) do dnia (…) września 2025 r.,

-     Pana siostry kwoty (…) do dnia (…) czerwca 2026 r.

Zamierza Pan sprzedać opisaną działkę X za kwotę (…), przed upływem 5 lat od końca roku, w jakim nabył Pan swój udział w spadku po matce oraz pozostałe udziały w nieruchomości na skutek zniesienia współwłasności, to jest w 2025 r. Przy czym przychód ze sprzedaży ma Pan uzyskać w następujący sposób:

-     do dnia (…) września 2025 r. otrzyma kwotę (…), którą to kwotę wpłaci Pan na rzecz ojca tytułem spłaty,

-     do dnia (…) czerwca 2026 r. otrzyma kwotę (…), którą to kwotę wpłaci Pan na rzecz siostry tytułem spłaty.

Ponadto, z tytułu zawarcia umowy sprzedaży działki X poniesie Pan także koszty związane bezpośrednio z jej sprzedażą: podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądowa za wpis własności, opłatę za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN), należność z tytułu taksy notarialnej oraz podatek VAT.

Pana wątpliwości dotyczą możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu planowanej w 2025 r. sprzedaży działki X kwoty spłaty, jakie jest Pan zobowiązany zapłacić na rzecz byłych współwłaścicieli (Pana ojca oraz siostry) oraz koszty związane bezpośrednio z dokonywaną sprzedażą tej działki, tj.: podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową za wpis własności, opłatę za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN), należność z tytułu taksy notarialnej oraz podatek VAT.

Odnosząc się do Pana wątpliwości wskazuję, że w przedmiotowej sprawie kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło faktyczne nabycie przez Pana poszczególnych udziałów w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do nabycia przez Pana 1/4 udziału w działce X doszło w drodze spadku po Pana zmarłej w 2023 r. matce. Wskazał Pan, że nieruchomość, którą zamierza Pan sprzedać, została nabyta przez Pana ojca (…) maja 1992 r. Natomiast na podstawie wyroku Sądu (…) z (…) sierpnia 1996 r. została włączona do wspólności ustawowej małżeńskiej Pana rodziców. Następnie (…) czerwca 2008 r. Sąd (…) orzekł rozwód małżeństwa Pana rodziców.

Jak stanowi art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Na podstawie art. 33 pkt 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Natomiast według art. 47 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z powyższym, małżonkowie – poprzez zawarcie stosownej umowy – mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków w drodze umowy darowizny, czy w drodze umowy rozszerzającej wspólność małżeńską majątkową nie stanowi nabycia tego prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, również w odniesieniu do małżonka, który nabył prawo własności nieruchomości poprzez umowę darowizny czy umowę rozszerzającą wspólność małżeńską majątkową.

Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Stosownie natomiast do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, datą nabycia przez Pana matkę działki X jest data nabycia tej nieruchomości przez Pana ojca, który włączył ją do majątku wspólnego, tj. rok 1992. W konsekwencji, odpłatne zbycie 1/4 części działki X nabytej przez Pana w drodze spadku po zmarłej matce, nie będzie skutkowało dla Pana powstaniem przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ planowana sprzedaż tej części nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Pana zmarłą matkę.

Do nabycia przez Pana 3/4 udziału w działce X doszło w drodze umowy o zniesienie współwłasności z (…) czerwca 2024 r. zawartej w formie aktu notarialnego (…). Na dzień sporządzenia umowy o zniesienie współwłasności współwłaścicielami nieruchomości X byli Pana ojciec w udziale 1/2 części oraz Pana siostra oraz Pan w udziałach po 1/4 części. Na mocy umowy o zniesienie współwłasności z (…) czerwca 2024 r. stał się Pan jedynym właścicielem nieruchomości. Jednocześnie został Pan zobowiązany do spłaty na rzecz byłych współwłaścicieli, tj. Pana ojca kwoty (…) do dnia (…) września 2025 r. oraz Pana siostry kwoty (…) do dnia (…) czerwca 2026 r.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 206 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału.

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego:

Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. O tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

a)    podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)    wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę nabycia pierwotnego udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.

Nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się zatem do kwestii nabycia przez Pana 3/4 udziału w działce X w wyniku umowy o zniesienie współwłasności z (…) czerwca 2024 r. stwierdzam, że nabycie ww. udziału stanowi dla Pana źródło przychodu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bowiem termin, o którym mowa w tym przepisie należy w tym przypadku liczyć od końca roku, w którym nastąpiło zawarcie umowy o zniesienie współwłasności. Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy dla 3/4 udziału w nieruchomości X w momencie jej sprzedaży w 2025 r. niewątpliwie jeszcze nie upłynie.

Według art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 przywołanej ustawy stanowi, że

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Stosownie do treści art. 19 ust. 1 cyt. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W związku z tym, że jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegać tylko część przychodu z planowanej sprzedaży działki X, tj. 3/4 udziału nabytego przez Pana od ojca i siostry w drodze umowy o zniesieniu współwłasności z obowiązkiem spłaty (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów ustalane zostaną na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazane powyżej przepisy regulują kwestie związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Tym samym art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

nie ma zastosowania do sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z tych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmującymi w szczególności udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można zaliczyć:

·       udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,

·       udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany np. kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą np. z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe.

Ustawodawca jako koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wskazał również nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości poniesione w czasie jej posiadania. Przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Pod pojęciem nakładów należy zatem rozumieć wydatki ulepszające, modernizujące dany lokal mieszkalny, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową lokalu.

Rozpatrując powyższe należy mieć na względzie fakt, że aby dany wydatek zaliczyć jako nakład zwiększający wartość nieruchomości w czasie jej posiadania musi zostać udokumentowany w sposób, o którym mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzam, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu planowanej sprzedaży działki X opisanej we wniosku – w części nabytej przez Pana w wyniku umowy zniesienia współwłasności – będzie kwota spłaty na rzecz Pana ojca i siostry za nabycie tej części nieruchomości (udokumentowana i faktycznie przez Pana poniesiona), ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko w tej części uznałem za prawidłowe.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodu z tytułu planowanej sprzedaży działki X nie będzie Pan mógł zaliczyć kosztów związanych bezpośrednio z dokonywaną sprzedażą tej nieruchomości bowiem wydatki te nie mieszczą się w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mającym zastosowanie w przypadku sprzedaży nieruchomości.

W tym zakresie Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Jak powyżej wskazałem, przepis art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do ustalenia kosztów uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości, zatem Pana stanowisko w tym zakresie jest również nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że pytanie sformułowane przez Pana w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji. W szczególności dotyczy to ustalenia, czy koszty, które Pan poniesie związane bezpośrednio z dokonywaną sprzedażą, tj.: podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądowa za wpis własności, opłatę za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN), należność z tytułu taksy notarialnej oraz podatek VAT, będą stanowić dla Pana koszty odpłatnego zbycia.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wyjaśniam również, że wydając interpretacje w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nie odnoszę się do kwot i nie dokonuję wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.