Podatnik jest rolnikiem, który w 2007 r. otrzymał w drodze darowizny gospodarstwo rolne, w tym działkę rolną. Planuje sprzedać część tej działki gminie poprzez jej spółkę w grudniu 2025 r. Działka jest użytkowana…
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
16 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 października 2025 r. (wpływ 27 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Jest Pan rolnikiem rozliczającym się z VAT na zasadach ogólnych, prowadzi Pan produkcję produktów roślinnych nieprzetworzonych w celu sprzedaży. Ziemia rolna jest dla Pana własnością prywatną, a nie towarem ani usługą. Jest Pan właścicielem gospodarstwa od 2007 r.
Gmina (Burmistrz) poprzez jedną ze swoich spółek, chce odkupić część działki o powierzchni (…) m2. Działka jest działką rolną bez wydanych warunków zabudowy i nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Nie posiada Pan informacji, w jakim celu Spółka Gminna chce nabyć część działki. Cena zakupu będzie negocjowana.
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:
Działkę, której część planuje Pan sprzedać, otrzymał Pan w drodze darowizny, gdy ojciec przekazał Panu gospodarstwo rolne w 2007 r., z zamiarem prowadzania na niej działalności rolniczej, którą to działalność prowadzi Pan do chwili obecnej.
Nie wystąpił Pan jeszcze z wnioskiem o podział działki rolnej, tj. o wydzielenie (…) m2. Albo Pan wystąpi o wydzielenie działki, albo wydzieli ją Burmistrz Miasta Z za Pana upoważnieniem. Podział prawdopodobnie nastąpi jeszcze w 2025 r.
Działka, której część jest przedmiotem sprzedaży (wniosku), była pierwotnie oznaczona nr ewidencyjnym 5. W związku z tym, że Burmistrz Miasta Z, wcześniej brał pod uwagę nabycie części działki, podzielił ją za Pana upoważnieniem na działki nr 5/1 o powierzchni (…) m2 oraz działkę nr 5/2 o powierzchni (…) m2. Transakcja, w której Burmistrz (Urząd Miasta Z) miał nabyć od Pana wyznaczoną działkę nr 5/1, nie doszła do skutku, ale podział pozostał. Obecnie więc przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 5/1 (…) oraz część działki nr 5/2 ((…), którą trzeba podzielić) o łącznej powierzchni (…) m2, położone w województwie X, powiat Y, Miasto Z, obręb Z.
Działkę (działki) sprzedaje Pan jako działkę rolną, nie jest zabudowana i z tego co Pan wie, nie będzie zabudowana.
Działka, z której zostanie wydzielona działka do sprzedaży, jak również działka nr 5/1, wchodzą w skład Pana gospodarstwa rolnego. Zarówno niepotrzebnie wydzielona działka nr 5/1, jak i działka nr 5/2, która ma zostać podzielona, wchodzą w skład Pana gospodarstwa rolnego.
Nie prowadzi Pan działalności w zakresie usług deweloperskich, ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Zarówno z działki, która będzie wydzielona, jak i z działki 5/1, nie korzysta Pan, ani Pan nie korzystał dla celów prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolniczej. Z działek korzystał Pan tylko do prowadzenia działalności rolniczej.
Działkę o obecnym nr ewidencyjnym 5/1 oraz działkę, która będzie wydzielona na sprzedaż, od momentu odziedziczenia od ojca, wykorzystywał Pan jedynie w celach rolniczych, prowadząc uprawę zbóż, roślin motylkowych oraz ugorował Pan zgodnie z wymaganiami ARiMR.
Nigdy nie udostępniał Pan na podstawie umowy najmu ani dzierżawy, odpłatnie ani nieodpłatnie, działki o obecnym nr ewidencyjnym 5/1 ani działki, która będzie wydzielona na sprzedaż.
Nie dokonał Pan żadnych czynności, nie poniósł Pan żadnych kosztów w celu przygotowania przedmiotowej działki (działek) do sprzedaży. Nie podnosił Pan ich atrakcyjności. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej działki (działek).
Nie wystąpił Pan również z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolniczej działki (działek) przeznaczonej na sprzedaż.
Dla działki (działek) będącej przedmiotem sprzedaży nie obowiązuje i w momencie sprzedaży, nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie ma możliwości zabudowy tych działek. Nikt nie wystąpił o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki (działek). Na moment sprzedaży działki (działek) nie zostanie wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy bądź o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nikt nie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ani lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dla działki (działek), będącej przedmiotem wniosku, do momentu sprzedaży, nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Żadne inne decyzje, pozwolenia nie będą wydawane do momentu sprzedaży dla przedmiotowej działki (działek). Działka (działki), przeznaczona na sprzedaż, nie jest zabudowana.
Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości. Żadnych innych działek rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa, nie planuje Pan przeznaczyć w przyszłości na sprzedaż wobec czego nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż. Nie zamierza Pan nabywać żadnych nieruchomości w celu ich sprzedaży.
W 2007 r. nabył Pan nieruchomość gruntową wraz z całym gospodarstwem rolnym na podstawie aktu notarialnego w drodze darowizny (przekazania gospodarstwa od rodziców). Grunty stanowiące przedmiotową nieruchomość gruntową, sklasyfikowane są jako grunty rolne. Zbycia przedmiotowej działki (działek) zamierza Pan dokonać w grudniu 2025 r. W ramach gospodarstwa rolnego, nie prowadzi ani nie prowadził Pan działalności rolniczej zaliczającej się do działów specjalnych produkcji rolnej. Nie zawarł Pan ani nie zawrze przedwstępnej umowy sprzedaży z przyszłym nabywcą.
Czy zapłaci Pan podatek dochodowy od sprzedaży?
Pana zdaniem, nie powinien Pan zapłacić podatku dochodowego, ponieważ jest Pan właścicielem gospodarstwa i omawianej działki, dłużej niż 5 lat, sprzedaje Pan jako działkę rolną.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.
Zgodnie z tym przepisem:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:
‒ po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
‒ po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz
‒ po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:
Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.
Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem rozliczającym się z VAT na zasadach ogólnych, prowadzi Pan produkcję produktów roślinnych nieprzetworzonych w celu sprzedaży. Ziemia rolna jest dla Pana własnością prywatną, a nie towarem ani usługą. Gmina (Burmistrz) poprzez jedną ze swoich spółek, chce odkupić część działki o powierzchni (…) m2. Działka jest działką rolną bez wydanych warunków zabudowy i nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie posiada Pan informacji, w jakim celu Spółka Gminna chce nabyć część działki. Cena zakupu będzie negocjowana. Działkę, której część planuje Pan sprzedać w grudniu 2025 r., otrzymał Pan w drodze darowizny, gdy ojciec przekazał Panu gospodarstwo rolne w 2007 r., z zamiarem prowadzania na niej działalności rolniczej, którą to działalność prowadzi Pan do chwili obecnej. W ramach gospodarstwa rolnego, nie prowadzi ani nie prowadził Pan działalności rolniczej zaliczającej się do działów specjalnych produkcji rolnej. Nie wystąpił Pan jeszcze z wnioskiem o podział działki rolnej, tj. o wydzielenie (…) m2. Albo Pan wystąpi o wydzielenie działki, albo wydzieli ją Burmistrz Miasta Z za Pana upoważnieniem. Podział prawdopodobnie nastąpi jeszcze w 2025 r. Działka, której część jest przedmiotem sprzedaży (wniosku), była pierwotnie oznaczona nr ewidencyjnym 5. W związku z tym, że Burmistrz Miasta Z, wcześniej brał pod uwagę nabycie części działki, podzielił ją za Pana upoważnieniem na działki nr 5/1 o powierzchni (…) m2 oraz działkę nr 5/2 o powierzchni (…) m2. Transakcja, w której Burmistrz (Urząd Miasta Z) miał nabyć od Pana wyznaczoną działkę nr 5/1, nie doszła do skutku, ale podział pozostał. Obecnie więc przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 5/1 oraz część działki nr 5/2, (którą trzeba podzielić) o łącznej powierzchni (…) m2. Działkę (działki) sprzedaje Pan jako działkę rolną, nie jest zabudowana i z tego co Pan wie, nie będzie zabudowana. Działka, z której zostanie wydzielona działka do sprzedaży, jak również działka nr 5/1, wchodzą w skład Pana gospodarstwa rolnego. Grunty stanowiące przedmiotową nieruchomość gruntową, sklasyfikowane są jako grunty rolne. Nie prowadzi Pan działalności w zakresie usług deweloperskich ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Zarówno z działki, która będzie wydzielona, jak i z działki 5/1, nie korzysta Pan, ani Pan nie korzystał dla celów prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolniczej. Działkę o obecnym nr ewidencyjnym 5/1 oraz działkę, która będzie wydzielona na sprzedaż, od momentu odziedziczenia od ojca, wykorzystywał Pan jedynie w celach rolniczych. Nigdy nie udostępniał Pan na podstawie umowy najmu ani dzierżawy, odpłatnie ani nieodpłatnie, działki o obecnym nr ewidencyjnym 5/1 ani działki, która będzie wydzielona na sprzedaż. Nie dokonał Pan żadnych czynności, nie poniósł Pan żadnych kosztów w celu przygotowania przedmiotowej działki (działek) do sprzedaży. Nie podnosił Pan ich atrakcyjności. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej działki (działek). Nie wystąpił Pan z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolniczej działki (działek) przeznaczonej na sprzedaż. Dla działki (działek) będącej przedmiotem sprzedaży nie obowiązuje i w momencie sprzedaży, nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie ma możliwości zabudowy tych działek. Na moment sprzedaży działki (działek) nie zostanie wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy bądź o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dla działki (działek), będącej przedmiotem wniosku, do momentu sprzedaży, nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Żadne inne decyzje, pozwolenia nie będą wydawane do momentu sprzedaży dla przedmiotowej działki (działek). Działka (działki), przeznaczona na sprzedaż, nie jest zabudowana. Nie zawarł Pan, ani nie zawrze przedwstępnej umowy sprzedaży z przyszłym nabywcą. Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości. Żadnych innych działek rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa, nie planuje Pan przeznaczyć w przyszłości na sprzedaż wobec czego nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż. Nie zamierza Pan nabywać żadnych nieruchomości w celu ich sprzedaży.
Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działki nr 5/1 oraz części działki nr 5/2, o łącznej powierzchni (…) m2, będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu sprzedaży ww. działek należy rozważyć, czy czynność ich sprzedaży zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.
Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.
Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tak przedstawionym opisie sytuacji nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr 5/1 oraz części działki nr 5/2, o łącznej powierzchni (…) m2, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że planowana sprzedaż działek, powstałych z podziału nieruchomości rolnej nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia (2007 r.), sposób nabycia tej nieruchomości (darowizna od rodziców), a także fakt, że nieruchomość nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej oraz nigdy nie nabywał Pan innych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, nie posiada Pan innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które będą w przyszłości przeznaczone do sprzedaży, wskazują, że są to działania należące do zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi.
Na podstawie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, czynności podejmowane przez Pana nie będą miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z racjonalnym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży i były one wykorzystywane jedynie w celach rolniczych, prowadząc uprawę zbóż, roślin motylkowych oraz ugorował Pan zgodnie z wymaganiami ARiMR. Nie prowadził, nie prowadzi i nie będzie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.
Zatem okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości rolnej, jej podziału na mniejsze działki, jak i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione będą przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.
Co prawda dokonał i zamierza Pan dokonać podziału otrzymanej w darowiźnie działki rolnej, ale nie poczynił i nie zamierza poczynić Pan na niej żadnej inwestycji (nie dokonał Pan żadnych czynności, nie poniósł Pan żadnych kosztów w celu przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży, nie podnosił Pan ich atrakcyjności). Nigdy nie udostępniał Pan na podstawie umowy najmu ani dzierżawy, odpłatnie ani nieodpłatnie, działki o obecnym nr ewidencyjnym 5/1 ani działki, która będzie wydzielona na sprzedaż. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowych działek. Nie wystąpił Pan z wnioskiem o wyłączenie z produkcji rolniczej działek przeznaczonych na sprzedaż. Dla działek będących przedmiotem sprzedaży nie obowiązuje i w momencie sprzedaży, nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie ma możliwości zabudowy tych działek. Na moment sprzedaży działek nie zostanie wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy bądź o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dla działek będących przedmiotem wniosku, do momentu sprzedaży, nie będzie wydane pozwolenie na budowę. Żadne inne decyzje, pozwolenia nie będą wydawane do momentu sprzedaży dla przedmiotowych działek. Zarówno z działki, która będzie wydzielona, jak i z działki 5/1, nie korzysta Pan ani nie korzystał Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolniczej. Z działek korzysta Pan tylko do prowadzenia działalności rolniczej. Nie zawarł Pan ani nie zawrze przedwstępnej umowy sprzedaży z przyszłym nabywcą.
Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż działek będącej przedmiotem wniosku nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. W przedstawionym opisie sytuacji nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana ww. działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działki nr 5/1 oraz części działki nr 5/2 o łącznej powierzchni (…) m2 należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Pana ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości rolnej.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.
Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony zgodnie w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu Cywilnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
Za datę nabycia wydzielonych działek nr 5/1 oraz części działki nr 5/2 o łącznej powierzchni (…) m2, tj. działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia przez Pana nieruchomości rolnej na podstawie darowizny, tj. 2007 r.
Zatem planowana przez Pana sprzedaż w grudniu 2025 r. ww. działek nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta nieruchomość rolna – z której przedmiotowe działki zostały/zostaną wydzielone – w drodze darowizny. W rezultacie przychód ze sprzedaży ww. działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na powyższe nie będzie wpływał podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.
Podsumowując, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana w grudniu 2025 r. sprzedaż wydzielonych działek nr 5/1 oraz części działki nr 5/2 o łącznej powierzchni (…) m2 z nieruchomości rolnej otrzymanej w drodze darowizny, nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo