Interpretacja 0112-KDSL1-2.4011.560.2025.2.PS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 23 października 2025 r. (wpływ 23 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Z

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są małżeństwem. Obowiązuje ich ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. (…) listopada 2016 r. aktem notarialnym (…) umowa dział spadku, Zainteresowany będący stroną postępowania nabył m.in. udział 1/2 w działce nr A (pow. działki (…)). (…) kwietnia 2017 r. aktem notarialnym (…) umowa sprzedaży, umowa darowizny, Zainteresowany będący stroną postepowania wraz z żoną kupił do majątku wspólnego działkę ewidencyjną nr B o powierzchni (…) oraz udział 1/2 w działce nr A. Działka nr B to działka przyległa do działki nr A. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym Zainteresowany będący stroną postępowania darował z majątku osobistego udział o wielkości 1/2 części, w prawie własności działki A na rzecz swoją i swojej żony z przeznaczeniem do ich majątku wspólnego. Darowany do majątku wspólnego udział w działce nr A Zainteresowany będący stroną postępowania posiadał w majątku osobistym na podstawie wskazanej wyżej umowy o dział spadku z dnia (…) listopada 2016 r.

(…) grudnia 2017 r. aktem notarialnym (…) Wnioskodawcy zakupili do majątku wspólnego działkę nr C o pow. (…). Działka nr C jest przyległa do działki nr B. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym Wnioskodawcy zawarli ze sprzedającą przyrzeczoną umowę sprzedaży działki nr D o pow. (…) m.in. pod warunkiem stwierdzenia prawa własności tej działki na rzecz sprzedającej.

Zakup działki E (pierwotnie C), uzależniony był od deklaracji zakupu działki D. Właściciel działki C nie chciał sprzedać działki C jako pojedynczej, gdyż zarówno działka C, jak i D to działki wąskie i ich sprzedaż różnym osobom nie była dla sprzedawcy atrakcyjna. Sprzedaż ta musiała jednak zostać opóźniona z uwagi na fakt, iż działka ta była przedmiotem postępowania sądowego w ramach stwierdzenia zasiedzenia. Stąd też w akcie notarialnym (…) grudnia 2017 r. zawarto zapis, iż przyrzeczona umowa sprzedaży działki D uzależniona jest od stwierdzenia prawa własności na rzecz sprzedającej.

Po uzyskaniu przez sprzedającą w 2021 r. prawomocnego postanowienia o stwierdzenie zasiedzenia, (…) maja 2022 r. aktem notarialnym (…) Wnioskodawcy w wykonaniu umowy sprzedaży przedwstępnej od dwóch współwłaścicieli działki zakupili wszystkie przysługujące im udziały w działce nr D o pow. (…) z przeznaczeniem do majątku wspólnego. Działka nr F powstała z podziału działki D, zgodnie z decyzją Wojewody (…) z dnia (…) listopada 2018 r. Zgodnie z tą decyzją, działka nr F została podzielona na działki o nr G i F, z czego działka G została wywłaszczona na rozbudowę drogi.

Zgodnie z decyzją Wojewody (…) z dnia (…) listopada 2018 r.:

-     działka nr A została podzielona na działki nr H i nr I. Działka H została wywłaszczona na rozbudowę drogi. Obecnie działka I, której Wnioskodawcy są właścicielami, ma powierzchnię (…);

-     działka nr B została podzielona na działki nr J i nr K. Działka J została wywłaszczona na rozbudowę drogi. Obecnie działka K, której Wnioskodawcy są właścicielami, ma powierzchnię (…);

-     działka nr C została podzielona na działki nr L i nr M. Działka L została wywłaszczona na rozbudowę drogi. Obecnie działka M, której Wnioskodawcy są właścicielami, ma powierzchnię (…).

Wnioskodawcy są czynnymi podatnikami VAT i prowadzą swoje indywidualne działalności gospodarcze, w których przeważającym PKD jest 68.20.Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. Lokale, które są wynajmowane w ramach indywidualnych działalności gospodarczych, są objęte wspólnością majątkową małżeńską i są w posiadaniu Wnioskodawców od kilkunastu lat. Wnioskodawcy nie zajmują się handlem nieruchomościami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy dokonywali nabycia wskazanych wyżej działek I, K, M, F do majątku prywatnego. Żadna ze stron transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona.

Zainteresowany będący stroną postępowania nabył jako pierwszy w ramach działu spadku udział w działce A. Zakup pozostałej części udziału w tej działce oraz zakup działek B i C, oraz darowizna udziału w działce A do majątku wspólnego małżeńskiego dokonywany był przez Wnioskodawców z zamiarem prywatnej budowy domu dla córki. Z kolei, deklaracja zakupu działki D była warunkiem zakupu działki C.

Przez środek działek przebiega linia średniego napięcia, która składa się m.in. z (…) kabli o dużej rozpiętości. Dodatkowo kształt pojedynczych działek nr I, J, L, F znacznie ogranicza swobodę projektowania zabudowy. Wnioskodawcy dokonywali sukcesywnego nabycia wskazanych wyżej działek z uwagi na fakt, iż indywidualnie są to działki wąskie. Dopiero jako całość na gruncie stanowią zwarty obszar, na którym można było planować budowę. Biorąc jednak pod uwagę, iż przez działki przebiega linia elektryczna średniego napięcia, na etapie planowania budowy okazało się, że linia ta znacznie ogranicza walory użytkowe działki, a tym samym ogranicza jej atrakcyjność pod kątem budowy domu jednorodzinnego.

Wnioskodawcy postanowili sprzedać działki nr I, K, L, F. Z uwagi jednak na przebiegającą linię średniego napięcia, aby uzyskać zadawalającą cenę ze sprzedaży tych nieruchomości Wnioskodawcy postanowili poszukać rozwiązania, które korzystnie wpłynie na postrzeganie i atrakcyjność nieruchomości. W tym celu podjęli działania w celu opracowania projektu budowlanego, który mógłby harmonijnie wpisać się w otoczenie i podkreślić walory działki, a tym samym wpłynąć na możliwość dokonania sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawców. Decyzją nr (…) z dnia (…) września 2024 r. wydaną na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postepowania, Prezydent (…) zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku usługowego (w tym usługi handlu o powierzchni sprzedaży (…)), budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz dwóch murów oporowych na działkach nr I, K, M, F.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.  Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), ma Pan oraz Pana żona nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana nie będąca stroną postępowania posiadają zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

2.  W jaki sposób wykorzystywali/wykorzystują/będą Państwo wykorzystywali działki nr A, B, C i D przed ich podziałem, jak i po podziale? W szczególności:

a)  czy korzystali/korzystają/będą Państwo korzystali z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Państwo z nich korzystali/korzystają/będą korzystali? Czy wykorzystywali/wykorzystują/będą Państwo wykorzystywali przedmiotowe działki w prowadzonych przez Państwa indywidualnych działalnościach gospodarczych w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi?

b)  czy korzystali/korzystają/będą Państwo korzystali z nich dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?

c)  czy oddawali/oddają/będą Państwo oddawali je w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie udostępniali Państwo ww. działki osobom trzecim? Czy udostępniali je Państwo odpłatnie czy bezpłatnie?

d)  czy prowadzili/prowadzą Państwo na przedmiotowych działkach gospodarstwo rolne? Jeśli tak, to w jakim to było okresie, co Państwo produkowali i kiedy?

Odpowiedź: W stosunku do działek nr A, B, C, D przed ich podziałem, jak i po ich podziale:

a)  Zainteresowany będący stroną postępowania, jak i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie korzystali, nie korzystają i nie będą korzystać z działek dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Zainteresowany będący stroną postępowania, jak i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie wykorzystywali, nie wykorzystują i nie będą wykorzystywać przedmiotowych działek w indywidualnych działalnościach gospodarczych w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

b)  Zainteresowany będący stroną postępowania, jak i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania korzystali, korzystają i będą korzystać do momentu ich sprzedaży z przedmiotowych działek dla swoich celów osobistych, poprzez sporadyczne cele rekreacyjne (spacer, wyjście na działki). Działki zostały zakupione z zamiarem prywatnej budowy domu dla córki, jednak okazało się że przebiegająca przez działki linia energetyczna znacznie ogranicza atrakcyjność działki pod kątem budowy domu jednorodzinnego.

c)  Przedmiotowe działki nie były, nie są i nie będą oddane przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania, jak i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów.

d)  Zainteresowany będący stroną postępowania, jak i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie prowadzą i nie prowadzili na przedmiotowych działkach gospodarstwa rolnego.

3.    Kto wystąpił z wnioskiem o podział przedmiotowych działek?

Odpowiedź: Z wnioskiem o podział działek wystąpił Wojewoda (…) zgodnie z decyzją nr (…) z dnia (…) listopada 2018 r. znak: (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi wojewódzkiej nr (…). Podział działek nie nastąpił z inicjatywy Zainteresowanego będący stroną postępowania, ani Zainteresowanej niebędąca stroną postępowania.

4.    Czy występowali Państwo o scalenie posiadanych gruntów, jeśli tak, to jaki był cel takiego postępowania i kto był stroną występującą z tym wnioskiem: Pan, małżonka, oboje Państwo?

Odpowiedź: Zainteresowany będący stroną postępowania, ani Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie występowali z wnioskiem o scalenie posiadanych gruntów.

5.    Czy w stosunku do działek przed ich podziałem lub działek po podziale występowali Państwo o uchwalenie czy też zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki obowiązuje dla działek bądź o wydanie dla nich decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej/decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? W jakim celu dokonali Państwo tych czynności?

Odpowiedź: Zainteresowany będący stroną postępowania, ani Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie występowali dla tych działek (zarówno przed, jak i po ich podziale) o uchwalenie, ani o zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do tych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zainteresowany będący stroną postępowania, jak i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie występowali również o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Zainteresowany będący stroną postępowania występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zainteresowany będący stroną postępowania udzielił pełnomocnictwa na rzecz osoby trzeciej zajmującej się zawodowo projektami budowlanymi do uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pełnomocnictwa do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy było uzyskanie wiedzy odnośnie możliwości i sposobu warunków, zaś celem uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt architektoniczno-budowlany było zapewnienie możliwości dokonywania na działkach budowy zgodnej z warunkami zabudowy. Uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt architektoniczno-budowlany zapewniało o możliwości dokonywania na działkach budowy zgodnej z warunkami zabudowy oraz zapewniało Wnioskodawców, że przy planowanych zmianach prawa budowlanego i po wejściu w życie planu ogólnego na działce będzie możliwość budowy i działka nie utraci wartości.

6.    Czy w odniesieniu do przedmiotowych działek podejmowaliście/podejmują/będą Państwo podejmowali do dnia sprzedaży jakiekolwiek czynności w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie terenu; wydzielenie drogi wewnętrznej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/są/będą czynności.

Odpowiedź: Przed nabyciem działek, jedna z działek posiadała już dostęp do sieci wodociągowej. Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania w stosunku do przedmiotowych działek w okresie ich posiadania zapewnili nieruchomości dostęp do kanalizacji miejskiej. Z uwagi na generalny remont drogi wojewódzkiej przebiegającej obok przedmiotowych działek, nawierzchnia nowo wybudowanej drogi miała podlegać wieloletniej gwarancji, stąd późniejsze podłączenie kanalizacji (po zakończeniu remontu tej drogi) byłoby wręcz niemożliwe. Poza tym Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie dokonywali innych czynności typu uzbrojenie działki w inne przyłącza, np. gazowe i elektroenergetyczne. Zainteresowany będący stroną postępowania, jak i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie występowali z wnioskiem o dokonywanie przyłączy innych niż wskazana wyżej kanalizacja. Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie dokonywali ogrodzenia terenu, wydzielenia drogi wewnętrznej oraz innych niż wskazane we wniosku o interpretację działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek. Schemat poruszania po działkach z uwzględnieniem drogi wewnętrznej wskazany jest jednak w planie zagospodarowania działki w projekcie budowlanym.

Zainteresowany będący stroną postępowania występował natomiast do zakładu energetycznego celem uzyskania opinii o ograniczeniach zabudowy działek spowodowanej przebiegającą przez działki linią średniego napięcia oraz zlecił odpowiednie pomiary.

Zainteresowany będący stroną postępowania występował także z zapytaniem do odpowiednich dostawców mediów o możliwość późniejszego podłączenia do działek prądu i gazu. Było to spowodowane trwającym remontem drogi wojewódzkiej i obawą o możliwość późniejszego przeciągnięcia przyłączy. Po uzyskanie informacji, że przyłącza mogą być dokonane po zakończeniu remontu drogi wojewódzkiej Zainteresowany będący stroną postepowania nie wykonał tych przyłączy i nie składał wniosków o wykonanie tych przyłączy.

Zainteresowany będący stroną postępowania oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie będą podejmować innych czynności do dnia sprzedaży nieruchomości.

7.    Czy w celu znalezienia nabywcy/nabywców na działki będą Państwo bądź już Państwo podjęli jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie sprzedaży działek, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o ich sprzedaży (np. reklama w Internecie, prasie, skorzystanie z usług biura nieruchomości, pośrednika, itp.)?

Odpowiedź: Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania w celu znalezienia nabywcy/nabywców na działki nie podejmowali i nie będą podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie sprzedaży działek, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o ich sprzedaży, poza ogłoszeniami na publicznych portalach do publikacji prywatnych ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży.

8.  Czy nabywca/nabywcy przedmiotowych działek jest/są już znany/znani? Jeśli tak, to w jaki sposób został/zostali przez Państwa pozyskany/pozyskani? Jeżeli nie, to w jaki sposób zostanie/zostaną przez Pana pozyskany/pozyskani?

Odpowiedź: Nabywca/nabywcy przedmiotowych działek nie jest/nie są znani Wnioskodawcom. Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będą pozyskiwać nabywcę (nabywców) poprzez ogłoszenia na publicznych portalach do publikacji prywatnych ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży.

9.  Czy planują Państwo udzielić nabywcy/nabywcom przedmiotowych działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Państwa w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  jakie działania podjął/podejmie podmiot działający jako Państwa pełnomocnik w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych działek?

b)  kto (Państwo, czy podmiot działający jako pełnomocnik) pokrył/pokryje koszty tych działań?

c)  jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa, które Państwo udzieli/udzielą?

Odpowiedź: Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie planują udzielić nabywcy/nabywcą przedmiotowych działek lub jakiejkolwiek osobie, np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Zainteresowanego będący stroną postępowania i Zainteresowanej niebędąca stroną postępowania do spraw, które dotyczą przedmiotowych działek. Zainteresowany będący stroną postępowania, wyjaśnia jednak, iż w przeszłości udzielał pełnomocnictwa w zakresie opisanym w pkt 5 odpowiedzi.

10.  Czy planują Państwo z przyszłym nabywcą/nabywcami przedmiotowych działek zawierać przedwstępną umowę kupna/sprzedaży działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  jakie warunki zawiera/będzie zawierała ta umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące transakcji sprzedaży działek wynikają/będą wynikały z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyły na Państwo, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie?

c)  czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielili/udzielą Państwo jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielili/udzielą Państwo pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku ze sprzedażą działek;

d)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach będących przedmiotem planowanej sprzedaży, będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich;

e)  czy przyszły nabywca ponosił/ponosi/będzie ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie zamierzają zawierać umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych. Potrzeba zawarcia takiej umowy/umów będzie mogła wynikać jednak z okoliczności, iż kupujący będzie nabywał działki finansując zakup kredytem. Wtedy umowa finalna zostanie odroczona do czasu finalizacji wymogów kredytowych z bankiem.

11.  Kiedy planują Państwo sprzedać przedmiotowe działki? Proszę o wskazanie roku, w którym zamierzają Państwo sprzedać te działki.

Odpowiedź: Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania planują sprzedaż przedmiotowych działek w przyszłym lub w kolejnym roku, tj. w 2026 r. lub w 2027 r.

12.  Na co będą przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek?

Odpowiedź: Środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania planują przeznaczyć częściowo na własne cele mieszkaniowe, częściowo na potrzeby i rozwój zawodowy swoich dzieci a pozostałą część na własne potrzeby prywatne.

13.  Czy wcześniej dokonywali Państwo sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Państwa nabyte?

c)  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Wcześniej Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania dokonywali sprzedaży nieruchomości prywatnych.

(…).

14.  Czy posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a) kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nabyli Państwo te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie wykluczają w przyszłości sprzedaży działki nr (…).

Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca strona postępowania nie wykluczają również, iż z uwagi na chęć pomocy dzieciom w zapewnieniu sobie własnego mieszkania w przyszłym roku zdecydują się na sprzedaż posiadanego lokalu mieszkalnego zlokalizowanego (…).

Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie posiadają innych nieruchomości, które na chwilę obecną mogłyby w przyszłości zostać przeznaczone do sprzedaży ponad nieruchomości wskazane w tym punkcie oraz działki, których dotyczy przedmiotowy wniosek o wydanie interpretacji wspólnej.

15.  Czy zamierzają Państwo nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie zamierzają nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie działek będzie stanowiło źródło przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż działek nr I, K, M, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też sprzedaż działek nr I, K, M, F należy rozpatrywać jako źródło przychodów wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, przychód z transakcji sprzedaży działek nr I, K, M, F nie będzie stanowił źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż tych działek należy rozpatrywać w kontekście źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, sprzedaż działek I, K, M, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w tym przepisie, zaś sprzedaż działki nr F będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż ta nastąpi w ciągu pięciu lat licząc od roku, w którym Wnioskodawcy nabyli tą działkę.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.    prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a.            wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b.            polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c.            polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a-c rodzajów działalności oraz opierał się na następujących przesłankach:

-                    zarobkowym celu działalności,

-                    wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-                    prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu.

Ponadto, należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawców do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

W niniejszej sprawie, aktywność Wnioskodawców w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawcy są osobami fizycznymi, będącymi współwłaścicielami działek gruntu na zasadzie wspólności majątkowej. Działki, będące przedmiotem zapytania, nie były wykorzystywane w żaden sposób w działalności gospodarczej Wnioskodawców.

Planowana przez Wnioskodawców sprzedaż działek, nie ma przesłanek pozwalających na uznanie aktywności w przedmiocie zbywania nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem w tym zakresie. Działki były kupowane z myślą o budowie domu dla córki. Nie były nabywane z zamiarem odsprzedaży czy handlu nieruchomościami. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. PKD w działalności (68.20.Z – wynajem) Wnioskodawców dotyczy lokali od dawna posiadanych, a nie kupna i sprzedaży gruntów. Wnioskodawcy w przeszłości nie dokonywali handlu działkami, czy innymi nieruchomościami.

Posiadane działki pojedynczo są wąskie i nieprzydatne do samodzielnej zabudowy – dopiero razem tworzą funkcjonalny teren. Przez działki przebiega linia średniego napięcia, co w powiązaniu z kształtem pojedynczych działek, uniemożliwia racjonalną zabudowę. Okoliczności te znacząco ograniczają ich potencjał inwestycyjny. Wnioskodawcy dopiero po scaleniu gruntów mogli rozważać ewentualną budowę. Ostatecznie z powodu przeszkód technicznych odstąpili od realizacji inwestycji prywatnej.

Sam fakt, iż wydano decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielono pozwolenia na budowę również nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej. Został uzyskany jedynie w celu podniesienia atrakcyjności nieruchomości i znalezienia kupca.

Zakup działki nr E (pierwotnie nr C) był uzależniony od nabycia działki nr D. Sprzedający nie wyraził zgody na sprzedaż działki C jako odrębnej nieruchomości, gdyż zarówno działka C, jak i działka D mają niekorzystny – wąski – kształt, co ogranicza możliwości ich samodzielnej zabudowy i czyni sprzedaż osobom trzecim nieatrakcyjną.

Ponadto, działki były nabywane do majątku wspólnego małżeńskiego, nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej żadnego z małżonków.

W rozpatrywanej sprawie dostawę gruntu należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawcy będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, która nie stanowi źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, stwierdzić należy, że skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych działek należy rozpatrywać w kontekście przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c należy zatem dokonać oceny czy dokonana sprzedaż działek nr I, K, M, F będzie podlegać u Wnioskodawców opodatkowaniu w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym celu niezbędne jest ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawców każdej z tych działek.

(…) listopada 2016 r. aktem notarialnym (…) umowa dział spadku, Zainteresowany będący stroną postępowania nabył m.in. udział (…) w działce nr A (pow. działki (…)).

(…) kwietnia 2017 r. aktem notarialnym (…) umowa sprzedaży, umowa darowizny, Zainteresowany będący stroną postepowania wraz z żoną kupił do majątku wspólnego działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni (…) oraz udział (…) w działce nr A. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym Zainteresowany będący stroną postępowania darował z majątku osobistego udział o wielkości (…) części w prawie własności działki A na rzecz swoją i swojej żony z przeznaczeniem do ich majątku wspólnego. Darowany do majątku wspólnego udział w działce nr A Wnioskodawca będący stroną postępowania posiadał w majątku osobistym na podstawie wskazanej wyżej umowy o dział spadku z dnia (…) listopada 2016 r.

(…) grudnia 2017 r. aktem notarialnym (…) Wnioskodawcy zakupili do majątku wspólnego działkę nr C o pow. (…). Działka nr C jest przyległa do działki nr B. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym Wnioskodawcy zawarli ze sprzedającą przyrzeczoną umowę sprzedaży działki nr D o pow. (…) m.in. pod warunkiem stwierdzenia prawa własności tej działki na rzecz sprzedającej.

(…) maja 2022 r. aktem notarialnym (…) Wnioskodawcy w wykonaniu umowy sprzedaży przedwstępnej zakupili od dwóch współwłaścicieli działki wszystkie przysługujące im udziały w działce nr F o pow. (…) z przeznaczeniem do majątku wspólnego.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy przyjąć, iż działkę nr I, K, E Wnioskodawcy posiadają dłużej niż przez pięcioletni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, sprzedaż tych działek przez Wnioskodawców nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż natomiast działki nr F, która została nabyta przez Wnioskodawców w 2022 r., będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż ta zostanie dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku w którym Wnioskodawcy nabyli przedmiotową Nieruchomość.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Według art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒    nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒    nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-        zarobkowym celu działalności,

-        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Ze złożonego przez Państwo wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że są Państwo małżeństwem, w którym obowiązuje ustawowa wspólności majątkowa małżeńska. Posiadają Państwo zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z o podatku dochodowym od osób fizycznych nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Są Państwo czynnymi podatnikami VAT i prowadzą swoje indywidualne działalności gospodarcze, w których przeważającym PKD jest 68.20.Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. Lokale, które są wynajmowane w ramach indywidualnych działalności gospodarczych, są objęte wspólnością majątkową małżeńską i są w Państwa posiadaniu od kilkunastu lat. Nie zajmują się Państwo handlem nieruchomościami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. (…) listopada 2016 r. aktem notarialnym (…) umowa dział spadku, nabył Pan m.in. udział (…) w działce nr A (pow. działki (…)). (…) kwietnia 2017 r. aktem notarialnym (…) umowa sprzedaży, umowa darowizny, wraz z żoną kupił Pan do majątku wspólnego działkę ewidencyjną nr B o powierzchni (…) oraz udział (…) w działce nr A. Działka nr B to działka przyległa do działki nr A. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym postępowania darował Pan z majątku osobistego udział o wielkości (…) części, w prawie własności działki nr A na rzecz swoją i swojej żony z przeznaczeniem do Państwa majątku wspólnego. Darowany do majątku wspólnego udział w działce nr A posiadał Pan w majątku osobistym na podstawie wskazanej wyżej umowy o dział spadku z dnia (…) listopada 2016 r. (…) grudnia 2017 r. aktem notarialnym (…) zakupili Państwo do majątku wspólnego działkę nr C o pow. (…). Działka nr C jest przyległa do działki nr B. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym zawarli Państwo ze sprzedającą przyrzeczoną umowę sprzedaży działki nr D o pow. (…) m.in. pod warunkiem stwierdzenia prawa własności tej działki na rzecz sprzedającej. Zakup działki E (pierwotnie C), uzależniony był od deklaracji zakupu działki D. Właściciel działki C nie chciał sprzedać działki C jako pojedynczej, gdyż zarówno działka C, jak i D to działki wąskie i ich sprzedaż różnym osobom nie była dla sprzedawcy atrakcyjna. Sprzedaż ta musiała jednak zostać opóźniona z uwagi na fakt, iż działka ta była przedmiotem postępowania sądowego w ramach stwierdzenia zasiedzenia. Stąd też w akcie notarialnym (…) grudnia 2017 r. zawarto zapis, iż przyrzeczona umowa sprzedaży działki D uzależniona jest od stwierdzenia prawa własności na rzecz sprzedającej. Po uzyskaniu przez sprzedającą w 2021 r. prawomocnego postanowienia o stwierdzenie zasiedzenia, (…) maja 2022 r. aktem notarialnym (…) w wykonaniu umowy sprzedaży przedwstępnej zakupili Państwo od dwóch współwłaścicieli działki wszystkie przysługujące im udziały w działce nr F o pow. (…) z przeznaczeniem do majątku wspólnego. Działka nr F powstała z podziału działki D, zgodnie z decyzją Wojewody (…) z dnia (…) listopada 2018 r. Zgodnie z tą decyzją, działka nr D została podzielona na działki o nr G i F, z czego działka nr G została wywłaszczona na rozbudowę drogi.

Zgodnie z decyzją Wojewody (…) z dnia (…) listopada 2018 r.:

-     działka nr A została podzielona na działki nr H i nr I. Działka H została wywłaszczona na rozbudowę drogi. Obecnie działka nr I, której są Państwo właścicielami, ma powierzchnię (…);

-     działka nr B została podzielona na działki nr J i nr K. Działka nr K została wywłaszczona na rozbudowę drogi. Obecnie działka nr K, której są Państwo właścicielami, ma powierzchnię (…);

-     działka nr C została podzielona na działki nr L i nr M. Działka nr L została wywłaszczona na rozbudowę drogi. Obecnie działka nr M, której są Państwo właścicielami, ma powierzchnię (…).

Dokonywali Państwo nabycia wskazanych wyżej działek nr I, K, M, F do majątku prywatnego. Żadna ze stron transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona. Pan nabył jako pierwszy w ramach działu spadku udział w działce nr A. Zakup pozostałej części udziału w tej działce oraz zakup działek nr B i C, oraz darowizna udziału w działce nr A do majątku wspólnego małżeńskiego dokonywany był przez Państwa z zamiarem prywatnej budowy domu dla córki. Z kolei, deklaracja zakupu działki nr D była warunkiem zakupu działki nr C. Przez środek działek przebiega linia średniego napięcia, która składa się m.in. z (…) kabli o dużej rozpiętości. Dodatkowo kształt pojedynczych działek nr I, K, M, F znacznie ogranicza swobodę projektowania zabudowy. Dokonywali Państwo sukcesywnego nabycia wskazanych wyżej działek z uwagi na fakt, iż indywidualnie są to działki wąskie. Dopiero jako całość na gruncie stanowią zwarty obszar, na którym można było planować budowę. Biorąc jednak pod uwagę, iż przez działki przebiega linia elektryczna średniego napięcia, na etapie planowania budowy okazało się, że linia ta znacznie ogranicza walory użytkowe działki, a tym samym ogranicza jej atrakcyjność pod kątem budowy domu jednorodzinnego. Postanowili Państwo sprzedać działki nr I, K, M, F. Z uwagi jednak na przebiegającą linię średniego napięcia, aby uzyskać zadawalającą cenę ze sprzedaży tych nieruchomości postanowili Państwo poszukać rozwiązania, które korzystnie wpłynie na postrzeganie i atrakcyjność nieruchomości. W tym celu podjęli Państwo działania w celu opracowania projektu budowlanego, który mógłby harmonijnie wpisać się w otoczenie i podkreślić walory działki, a tym samym wpłynąć na możliwość dokonania sprzedaży nieruchomości przez Państwa. Decyzją nr (…) z dnia (…) września 2024 r. wydaną na Pana rzecz, Prezydent (…) zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku usługowego (w tym usługi handlu o powierzchni sprzedaży (…)), budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz dwóch murów oporowych na działkach nr I, K, M, F. W stosunku do działek nr A, B, C, D przed ich podziałem, jak i po ich podziale: nie korzystali, nie korzystają i nie będą Państwo korzystać z działek dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, nie wykorzystywali, nie wykorzystują i nie będą Państwo wykorzystywać przedmiotowych działek w indywidualnych działalnościach gospodarczych w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Korzystali, korzystają i będą Państwo korzystać do momentu ich sprzedaży z przedmiotowych działek dla swoich celów osobistych, poprzez sporadyczne cele rekreacyjne (spacer, wyjście na działki). Działki zostały zakupione z zamiarem prywatnej budowy domu dla Państwa córki, jednak okazało się że przebiegająca przez działki linia energetyczna znacznie ogranicza atrakcyjność działki pod kątem budowy domu jednorodzinnego. Przedmiotowe działki nie były, nie są i nie będą oddane przez Państwa w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów. Nie prowadzą i nie prowadzili Państwo na przedmiotowych działkach gospodarstwa rolnego. Z wnioskiem o podział działek wystąpił Wojewoda (…) zgodnie z decyzją nr (…) z dnia (…) listopada 2018 roku znak: (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi wojewódzkiej nr (…). Podział działek nie nastąpił z Państwa inicjatywy stroną postępowania. Nie występowali Państwo z wnioskiem o scalenie posiadanych gruntów. Nie występowali Państwo także dla tych działek (zarówno przed jak i po ich podziale) o uchwalenie, ani o zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do tych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie występowali Państwo również o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Udzielił Pan pełnomocnictwa na rzecz osoby trzeciej zajmującej się zawodowo projektami budowlanymi do uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pełnomocnictwa do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy było uzyskanie wiedzy odnośnie możliwości i sposobu warunków, zaś celem uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt architektoniczno-budowlany było zapewnienie możliwości dokonywania na działkach budowy zgodnej z warunkami zabudowy. Uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt architektoniczno-budowlany zapewniało o możliwości dokonywania na działkach budowy zgodnej z warunkami zabudowy oraz zapewniało Państwo, że przy planowanych zmianach prawa budowlanego i po wejściu w życie planu ogólnego na działce będzie możliwość budowy i działka nie utraci wartości. Przed nabyciem działek, jedna z działek posiadała już dostęp do sieci wodociągowej. W stosunku do przedmiotowych działek w okresie ich posiadania zapewnili Państwo nieruchomości dostęp do kanalizacji miejskiej. Z uwagi na generalny remont drogi wojewódzkiej przebiegającej obok przedmiotowych działek, nawierzchnia nowo wybudowanej drogi miała podlegać wieloletniej gwarancji, stąd późniejsze podłączenie kanalizacji (po zakończeniu remontu tej drogi) byłoby wręcz niemożliwe. Poza tym nie dokonywali Państwo innych czynności typu uzbrojenie działki w inne przyłącza, np. gazowe i elektroenergetyczne. Nie występowali Państwo z wnioskiem o dokonywanie przyłączy innych niż wskazana wyżej kanalizacja. Nie dokonywali Państwo ogrodzenia terenu, wydzielenia drogi wewnętrznej oraz innych niż wskazane we wniosku o interpretację działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek. Schemat poruszania po działkach z uwzględnieniem drogi wewnętrznej wskazany jest jednak w planie zagospodarowania działki w projekcie budowlanym. Występował Pan natomiast do zakładu energetycznego celem uzyskania opinii o ograniczeniach zabudowy działek spowodowanej przebiegającą przez działki linią średniego napięcia oraz zlecił odpowiednie pomiary. Występował Pan także z zapytaniem do odpowiednich dostawców mediów o możliwość późniejszego podłączenia do działek prądu i gazu. Było to spowodowane trwającym remontem drogi wojewódzkiej i obawą o możliwość późniejszego przeciągnięcia przyłączy. Po uzyskanie informacji, że przyłącza mogą być dokonane po zakończeniu remontu drogi wojewódzkiej nie wykonał Pan tych przyłączy i nie składał wniosków o wykonanie tych przyłączy. Nie będą Państwo podejmować innych czynności do dnia sprzedaży nieruchomości. W celu znalezienia nabywcy/nabywców na działki nie podejmowali i nie będą podejmować Państwo aktywnych działań marketingowych w zakresie sprzedaży działek, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o ich sprzedaży, poza ogłoszeniami na publicznych portalach do publikacji prywatnych ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży. Nabywca/nabywcy przedmiotowych działek nie jest/nie są Państwu znani. Będą Państwo pozyskiwać nabywcę (nabywców) poprzez ogłoszenia na publicznych portalach do publikacji prywatnych ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży. Nie planują Państwo udzielić nabywcy/nabywcą przedmiotowych działek lub jakiejkolwiek osobie, np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Państwa do spraw, które dotyczą przedmiotowych działek. Nie zamierzają Państwo zawierać umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych. Potrzeba zawarcia takiej umowy/umów będzie mogła wynikać jednak z okoliczności, iż kupujący będzie nabywał działki finansując zakup kredytem. Wtedy umowa finalna zostanie odroczona do czasu finalizacji wymogów kredytowych z bankiem. Planują Państwo sprzedaż przedmiotowych działek w przyszłym lub w kolejnym roku, tj. w 2026 r. lub w 2027 r. Środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek planują Państwo przeznaczyć częściowo na własne cele mieszkaniowe, częściowo na potrzeby i rozwój zawodowy swoich dzieci a pozostałą część na własne potrzeby prywatne. Wcześniej dokonywali Państwo sprzedaży nieruchomości prywatnych. (…). Nie wykluczają Państwa w przyszłości sprzedaży działki (…). Nie wykluczają Państwo również, iż z uwagi na chęć pomocy dzieciom w zapewnieniu sobie własnego mieszkania w przyszłym roku zdecydują się Państwo na sprzedaż posiadanego lokalu mieszkalnego zlokalizowanego (…). Nie posiadają Państwo innych nieruchomości, które na chwilę obecną mogłyby w przyszłości zostać przeznaczone do sprzedaży ponad nieruchomości wskazane powyżej oraz działki, których dotyczy przedmiotowy wniosek o wydanie interpretacji wspólnej. Nie zamierzają Państwo nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Powzięli Państwo wątpliwość, czy odpłatne zbycie działek będzie stanowiło źródło przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym sprzedaż działek nr I, K, M, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też sprzedaż działek nr I, K, M, F należy rozpatrywać jako źródło przychodów wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy ustalić prawidłowe źródło przychodów z tytułu planowanej w 2025 r. lub w 2026 r. sprzedaży działek nr I, K, M, F.

W tym celu należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych działek będzie zawierała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Państwa działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku oraz jego uzupełnieniu – w odniesieniu planowanej w 2025 r. lub w 2026 r. sprzedaży działek nr I, K, M, F – wskazują, że przedmiotowe działki nie służyły Państwu do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Pomimo, że są Państwo czynnymi podatnikami VAT i prowadzą swoje indywidualne działalności gospodarcze, w których przeważającym PKD jest 68.20.Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”, nie zajmują się Państwo handlem nieruchomościami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonywali Państwo nabycia wskazanych wyżej działek nr I, K, M, F do majątku prywatnego. Żadna ze stron transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona. Nabył Pan w ramach działu spadku udział w działce nr A. Zakup pozostałej części udziału w tej działce oraz zakup działek nr B i C, oraz darowizna udziału w działce nr A do majątku wspólnego małżeńskiego dokonywany był przez Państwa z zamiarem prywatnej budowy domu dla córki. Z kolei, warunkiem zakupu działki nr C, była deklaracja zakupu działki nr D. Dodatkowo kształt pojedynczych działek nr I, K, M, F znacznie ogranicza swobodę projektowania zabudowy. Dokonywali Państwo sukcesywnego nabycia wskazanych wyżej działek z uwagi na fakt, iż indywidualnie są to działki wąskie. Dopiero jako całość na gruncie stanowią zwarty obszar, na którym można było planować budowę. Biorąc jednak pod uwagę, iż przez działki przebiega linia elektryczna średniego napięcia, która składa się m.in. z (…) kabli o dużej rozpiętości, na etapie planowania budowy okazało się, że linia ta znacznie ogranicza walory użytkowe działki, a tym samym ogranicza jej atrakcyjność pod kątem budowy domu jednorodzinnego. W stosunku do działek nr A, B, C, D przed ich podziałem, jak i po ich podziale: nie korzystali, nie korzystają i nie będą Państwo korzystać z działek dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, nie wykorzystywali, nie wykorzystują i nie będą Państwo wykorzystywać przedmiotowych działek w indywidualnych działalnościach gospodarczych w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Korzystali, korzystają i będą Państwo korzystać do momentu ich sprzedaży z przedmiotowych działek dla swoich celów osobistych, poprzez sporadyczne cele rekreacyjne (spacer, wyjście na działki). Przedmiotowe działki nie były, nie są i nie będą oddane przez Państwa w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów. Nie występowali Państwo także dla tych działek (zarówno przed jak i po ich podziale) o uchwalenie, ani o zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie występowali Państwo również o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. W stosunku do przedmiotowych działek w okresie ich posiadania zapewnili Państwo nieruchomości dostęp do kanalizacji miejskiej. Jednakże dokonali Państwo tego z uwagi na generalny remont drogi wojewódzkiej przebiegającej obok przedmiotowych działek, nawierzchnia nowo wybudowanej drogi miała podlegać wieloletniej gwarancji, stąd późniejsze podłączenie kanalizacji (po zakończeniu remontu tej drogi) byłoby wręcz niemożliwe. Poza tym nie dokonywali Państwo innych czynności typu uzbrojenie działki w inne przyłącza, np. gazowe i elektroenergetyczne. Nie występowali Państwo z wnioskiem o dokonywanie przyłączy innych niż wskazana wyżej kanalizacja. Nie dokonywali Państwo ogrodzenia terenu, wydzielenia drogi wewnętrznej oraz innych niż wskazane we wniosku o interpretację działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek. Występował Pan do zakładu energetycznego celem uzyskania opinii o ograniczeniach zabudowy działek spowodowanej przebiegającą przez działki linią średniego napięcia oraz zlecił odpowiednie pomiary. Występował Pan także z zapytaniem do odpowiednich dostawców mediów o możliwość późniejszego podłączenia do działek prądu i gazu. Było to jednak spowodowane trwającym remontem drogi wojewódzkiej i obawą o możliwość późniejszego przeciągnięcia przyłączy. Po uzyskanie informacji, że przyłącza mogą być dokonane po zakończeniu remontu drogi wojewódzkiej nie wykonał Pan tych przyłączy i nie składał wniosków o wykonanie tych przyłączy. Nie będą Państwo podejmować innych czynności do dnia sprzedaży nieruchomości. W celu znalezienia nabywcy/nabywców na działki nie podejmowali i nie będą Państwo podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie sprzedaży działek, które wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia o ich sprzedaży, poza ogłoszeniami na publicznych portalach do publikacji prywatnych ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży. Nabywca/nabywcy przedmiotowych działek nie jest/nie są Państwu znani. Będą Państwo pozyskiwać nabywcę (nabywców) poprzez ogłoszenia na publicznych portalach do publikacji prywatnych ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży. Nie planują Państwo udzielić nabywcy/nabywcą przedmiotowych działek lub jakiejkolwiek osobie, np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Państwa do spraw, które dotyczą przedmiotowych działek. Nie zamierzają Państwo zawierać umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych. Potrzeba zawarcia takiej umowy/umów będzie mogła wynikać jednak z okoliczności, iż kupujący będzie nabywał działki finansując zakup kredytem. Wtedy umowa finalna zostanie odroczona do czasu finalizacji wymogów kredytowych z bankiem. Planują Państwo sprzedaż przedmiotowych działek w roku 2026 lub 2027. Środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek planują Państwo przeznaczyć częściowo na własne cele mieszkaniowe, częściowo na potrzeby i rozwój zawodowy swoich dzieci a pozostałą część na własne potrzeby prywatne. Wcześniej dokonywali Państwo sprzedaży nieruchomości prywatnych. Nie wykluczają Państwa w przyszłości sprzedaży działki nabytej celem wybudowania domu do Państwa celów rekreacyjnych, posiadanej w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie wykluczają Państwo również, iż z uwagi na chęć pomocy dzieciom w zapewnieniu sobie własnego mieszkania w przyszłym roku zdecydują się Państwo na sprzedaż posiadanego lokalu mieszkalnego zlokalizowanego (…), wykorzystywanego głównie do Państwa wyjazdów rodzinnych oraz Państwa dzieci oraz sporadycznie wynajmowanego przez Pana jako najem krótkoterminowy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie posiadają Państwo innych nieruchomości, które na chwilę obecną mogłyby w przyszłości zostać przeznaczone do sprzedaży. Nie zamierzają Państwo nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Uwzględniając całokształt czynności dotyczących planowanej w w 2026 r. lub w 2027 r. sprzedaży działek nr I, K, M, F, należy stwierdzić, że czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzili i nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości (działek) do sprzedaży. Zatem istotą Państwa działania nie było i nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące planowanej w 2026 r. lub w 2027 r. sprzedaży działek nr I, K, M, F nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione będą przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Państwa czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana w 2026 r. lub w 2027 r. sprzedaż działek nr I, K, M, F nie nosi przymiotów działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej w 2026 r. lub w 2027 r. sprzedaży działek nr I, K, M, F należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, jak wskazano powyżej, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Natomiast umowa darowizny uregulowana w art. 888-902 Kodeksu cywilnego jest umową jednostronnie zobowiązującą, konsensualną, nieodpłatną i kazualną (tzn. jest podstawą przysporzenia, która jest konieczna do przejścia własności rzeczy).

Jak wynika z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zatem jeśli świadczenie będzie polegać na przekazaniu rzeczy (np. nieruchomości) dochodzi do przeniesienia prawa własności rzeczy z darczyńcy na obdarowanego. Z zacytowanego przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Umowa darowizny dochodzi do skutku z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Jednocześnie, według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Natomiast na podstawie art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytej w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę oraz czy w wyniku dokonania działu spadku nie następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany udział w spadku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 1037 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Ze złożonego przez Państwo wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że są Państwo małżeństwem i obowiązuje Państwa ustawowa wspólności majątkowa małżeńska. Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

Stosownie do art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na podstawie powyższego przepisu stwierdzić należy, że małżonkowie poprzez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową, bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

W tym miejscu należy wskazać na jednolicie ukształtowaną linią orzeczniczą, zgodnie z którą, włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołuje takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc, skoro z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu z małżonków (współwłaścicieli) nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy, to nie można przyjąć, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) strona takiej umowy wyzbyła się prawa do tej rzeczy. Tym samym, włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka, nie jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Powyższe oznacza, że za datę nabycia nieruchomości, która znajdowała się uprzednio w majątku odrębnym małżonka, a następnie została włączona do majątku wspólnego małżonków w drodze darowizny należy przyjąć dzień, w którym małżonek nabył to prawo do majątku odrębnego. W konsekwencji, w wyniku zawarcia umowy darowizny lub umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową małżonkowie stają się współwłaścicielami nieruchomości.

We wniosku wskazali Państwo, że (…) listopada 2016 r. aktem notarialnym (…) umowa dział spadku, nabył Pan m.in. udział (…) w działce nr A. (…) kwietnia 2017 r. aktem notarialnym (…) umowa sprzedaży, umowa darowizny, wraz z żoną kupił Pan do majątku wspólnego działkę ewidencyjną nr B oraz udział (…) w działce nr A. Działka nr B to działka przyległa do działki nr A. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym postępowania darował Pan z majątku osobistego udział o wielkości (…) części, w prawie własności działki nr A na rzecz swoją i swojej żony z przeznaczeniem do ich majątku wspólnego. Darowany do majątku wspólnego udział w działce nr A posiadał Pan w majątku osobistym na podstawie wskazanej wyżej umowy o dział spadku z dnia (…) listopada 2016 r. (…) grudnia 2017 r. aktem notarialnym (…) zakupili Państwo do majątku wspólnego działkę nr C. Jednocześnie tym samym aktem notarialnym zawarli Państwo ze sprzedającą przyrzeczoną umowę sprzedaży działki nr D pod warunkiem stwierdzenia prawa własności tej działki na rzecz sprzedającej. Zakup działki E (pierwotnie C), uzależniony był od deklaracji zakupu działki D. Po uzyskaniu przez sprzedającą w 2021 r. prawomocnego postanowienia o stwierdzenie zasiedzenia, (…) maja 2022 r. aktem notarialnym (…) w wykonaniu umowy sprzedaży przedwstępnej zakupili Państwo od dwóch współwłaścicieli działki wszystkie przysługujące im udziały w działce nr F z przeznaczeniem do majątku wspólnego. Działka nr F powstała z podziału działki D, zgodnie z decyzją Wojewody (…) z dnia (…) listopada 2018 r., została podzielona na działki o nr G i I, z czego działka nr G została wywłaszczona na rozbudowę drogi. Zgodnie z decyzją Wojewody (…) z dnia (…) listopada 2018 r. działka nr A została podzielona na działki nr H i nr I. Działka H została wywłaszczona na rozbudowę drogi, działka nr B została podzielona na działki nr H i nr K. Działka nr J została wywłaszczona na rozbudowę drogi, działka nr C została podzielona na działki nr J i nr L. Działka nr L została wywłaszczona na rozbudowę drogi.

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy stwierdzam, że planowana przez Państwa sprzedaż w 2026 r. lub 2027 r. działek nr I, K, E, nie będzie stanowiła dla Państwa źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie tych działek zostanie dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w których nastąpiło nabycie przez Państwa działek, z podziału których powstały ostatecznie ww. działki.

Natomiast planowana przez Państwa sprzedaż w 2026 r. lub 2027 r. działki nr F będzie stanowiła dla Państwa źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie tej działki zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w których nastąpiło nabycie przez Państwa tej działki (tj. 2022 r.).

W związku z powyższym, planowana przez Państwa sprzedaż w 2026 r. lub w 2027 r. działek nr I, K, M, F nie będzie stanowiła dla Państwa przychodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Planowana sprzedaż działek nr I, K, M nie będzie również stanowiła przychodu ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem planowana sprzedaż ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast planowana przez Państwa sprzedaż w 2026 r. lub w 2027 r. działki nr F będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.