Wnioskodawca, osoba fizyczna z nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w Polsce, prowadząca działalność gospodarczą, otrzymał w maju 2025 r. w darowiźnie od rodziców ziemię rolną, którą użytkował rolniczo. We wrześniu 2025 r. sprzedał tę ziemię rolnikowi, który zamierza ją dalej uprawiać, przy czym KOWR wyraził…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
6 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 12 listopada 2025 r. (wpływ 18 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
(…) maja 2025 r. otrzymał Pan w formie darowizny od rodziców ziemię rolną o pow. (…) ha, która była cały czas użytkowana i uprawiana jako ziemia rolna. KOWR wyraził zgodę na sprzedaż ziemi przed upływem 5 lat od jej nabycia przez Pana.
(…) września 2025 r. sprzedał Pan nieruchomość gruntową tj. ziemię rolną o pow. (…) ha. Nabywcą jest rolnik, który nadal będzie uprawiał tą nieruchomość jako ziemię rolną.
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
1. Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?
Odpowiedź: Tak.
2. Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej (ziemi rolnej) nastąpiła w ramach wykonywania tej działalności?
Odpowiedź: Prowadzi Pan działalność gospodarczą. Sprzedaż nieruchomości gruntowej (ziemi rolnej) nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
3. W jaki sposób wykorzystywał Pan nieruchomość gruntową (ziemię rolną) otrzymaną w darowiźnie od rodziców, od chwili jej nabycia do momentu jej sprzedaży?
Odpowiedź: Nieruchomość gruntowa była wykorzystywana do uprawy rolnej.
4. Czy od momentu nabycia nieruchomości gruntowej (ziemi rolnej) otrzymanej w darowiźnie od rodziców do chwili jej sprzedaży prowadził Pan na niej działalność rolniczą?
Odpowiedź: Tak.
5. Jakie grunty, stosownie do treści § 8 i § 9 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 20211 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.), wchodzą w skład nieruchomości gruntowej (ziemi rolnej). Należy podać rodzaj gruntów wynikający z ewidencji gruntów wchodzących w skład sprzedanej nieruchomości.
Odpowiedź: W skład nieruchomości wchodzą grunty orne.
6. Czy przedmiotowa nieruchomość gruntowa (ziemia rolna) w momencie sprzedaży stanowiła gospodarstwo rolne bądź wchodziła w jego część składową w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176)?
Odpowiedź: Tak.
7. Jaki numer ewidencyjny posiadała działka (ziemia rolna), którą Pan otrzymał w ramach darowizny od Pana rodziców?
Odpowiedź: Działka nr X.
8. Czy był/jest Pan rolnikiem w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.)?
Odpowiedź: Tak.
9. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:
W DNIU (…) WRZEŚNIA 2025 SPRZEDAŁEM NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWĄ TJ. ZIEMIĘ ROLNĄ O POW. (…) HA. NABYWCĄ JEST ROLNIK, KTÓRY NADAL BĘDZIE UPRAWIAŁ TĄ NIERUCHOMOŚĆ JAKO ROLNĄ.
Proszę opisać zamiar nabywcy co do sposobu wykorzystania tej nieruchomości oraz wskazać okoliczności, które potwierdzają ten stan.
Odpowiedź: W akcie notarialnym widnieje zapis, że kupujący dokonuje nabycia przedmiotowej nieruchomości w celu prowadzenia i powiększenia gospodarstwa rolnego.
10. Czy w akcie notarialnym umowy sprzedaży nieruchomości było zawarte zobowiązanie/ oświadczenie, że kupujący dokonuje nabycia przedmiotowej nieruchomości w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego bądź prowadzenia produkcji rolnej?
Odpowiedź: Tak.
11. Czy w stosunku do sprzedanej nieruchomości gruntowej (ziemi rolnej) dokonywał Pan jakichkolwiek czynności lub ponosił nakłady w celu podniesienia jej wartości przed sprzedażą? Jeżeli tak, to jakie to były czynności lub nakłady?
Odpowiedź: Nie
12. Czy udzielił Pan pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego przyszłemu nabywcy nieruchomości do działania w Pana imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży działki? Jeśli tak – jaki był zakres pełnomocnictwa oraz jakie czynności zostały wykonane w ramach tego pełnomocnictwa (np. wystąpienie o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę)?
Odpowiedź: Nie.
13. Czy zbywał już Pan nieruchomości inne niż ta, której dotyczy wniosek? Jeśli tak – ile nieruchomości Pan zbył, jakie to były nieruchomości i kiedy je Pan zbył?
Odpowiedź: Nie.
14. Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?
Odpowiedź: Nie.
15. Czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanej we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:
a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?
b) w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?
c) czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?
Odpowiedź: Posiada Pan nieruchomość – dom mieszkalny. Na tą chwilę nie jest Pan w stanie określić czy/kiedy będzie przeznaczony w przyszłości do sprzedaży. W najbliższej przyszłości nie planuje Pan jego sprzedaży.
a) akt notarialny z (…) czerwca 2022 r., w celu zamieszkania w nim,
b) zamieszkuje Pan tą nieruchomość,
c) zabudowana, charakter mieszkalny.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy z tytułu sprzedaży ziemi rolnej o pow. (…) ha – rolnikowi w celach dalszej kontynuacji uprawy ziemi rolnej – musi Pan zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, czy może Pan skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Uważa Pan, że może skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) stanowi, że:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Z kolei, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Na podstawie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 888 § 1 ww. ustawy:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Zatem za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna.
Z opisu sprawy wynika, że (…) maja 2025 r. otrzymał Pan w formie darowizny od rodziców ziemię rolną o pow. (…) ha, która była cały czas użytkowana i uprawiana jako ziemia rolna. Prowadzi Pan działalność gospodarczą. Był i jest Pan rolnikiem w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Od momentu nabycia nieruchomości gruntowej (ziemi rolnej) otrzymanej w darowiźnie od rodziców do chwili jej sprzedaży prowadził Pan na niej działalność rolniczą. Przedmiotowa nieruchomość (działka nr X) była wykorzystywana do uprawy rolnej. W skład ww. nieruchomości wchodzą grunty orne. KOWR wyraził zgodę na sprzedaż ziemi przed upływem 5 lat od jej nabycia przez Pana. (…) września 2025 r. sprzedał Pan nieruchomość gruntową tj. ziemię rolną o pow. (…) ha. Nieruchomość gruntowa (ziemia rolna), o której mowa we wniosku w momencie sprzedaży stanowiła gospodarstwo rolne. Nabywcą jest rolnik, który nadal będzie uprawiał tą nieruchomość jako ziemię rolną. W akcie notarialnym widnieje zapis, że kupujący dokonuje nabycia przedmiotowej nieruchomości w celu prowadzenia i powiększenia gospodarstwa rolnego, ponadto zawarte zostało zobowiązanie/oświadczenie, że kupujący dokonuje nabycia przedmiotowej nieruchomości w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego bądź prowadzenia produkcji rolnej. Sprzedaż nieruchomości gruntowej (ziemi rolnej) nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Na ww. nieruchomości nie dokonywał Pan jakichkolwiek czynności, nie ponosił Pan również nakładów w celu podniesienia jej wartości przed sprzedażą. Nie udzielił Pan pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego przyszłemu nabywcy nieruchomości do działania w Pana imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży działki. Nie zbywał Pan innych nieruchomości niż ta, której dotyczy wniosek. Nie zamierza Pan w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Oprócz nieruchomości wskazanej we wniosku posiada Pan dom mieszkalny, na tą chwilę nie jest Pan w stanie określić czy lub kiedy będzie on przeznaczony w przyszłości do sprzedaży. W najbliższej przyszłości nie planuje Pan jego sprzedaży.
W świetle powyższego stwierdzam, że sprzedaż nieruchomości rolnej (działki nr X) dokonana przez Pana (…) września 2025 r., która nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej, została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta (tj. (…) maja 2025 r.). W związku z tym stanowi ona źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jak stanowi art. 19 ust. 1 cyt. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejszonym o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) a kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. ust. 6c i ust. 6d tej ustawy).
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Na podstawie art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Jednakże ustawodawca przewidział zwolnienia przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Według art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.
Powyższy przepis zwalnia przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, jeśli grunty stanowiące to gospodarstwo rolne w związku z odpłatnym zbyciem nie utraciły charakteru rolnego.
W tym miejscu wymaga podkreślenia, że zgodnie z treścią art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 1344):
Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego – co w konsekwencji decyduje o zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu ze sprzedaży takich gruntów – wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.) oraz załącznika do tego rozporządzenia.
Zgodnie z treścią § 8 ust. 1 ww. rozporządzenia:
Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:
1) grunty rolne;
2) grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;
3) grunty zabudowane i zurbanizowane;
4) grunty pod wodami;
5) tereny różne.
Stosownie natomiast do treści § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia:
Grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na:
1) użytki rolne, do których zalicza się:
a) grunty orne, oznaczone symbolem R,
b) łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,
c) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,
d) sady, oznaczone symbolem S,
e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,
f) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,
g) grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,
h) grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;
2) nieużytki, oznaczone symbolem N.
Powyższe uregulowania prawne wskazują, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zostało uzależnione od wystąpienia następujących przesłanek:
· sprzedane grunty w momencie sprzedaży muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej), lub jego część składową,
· grunty nie mogą utracić w związku ze sprzedażą rolnego charakteru.
Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu.
Wykładnia celowościowa art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że zamiarem ustawodawcy nie było objęcie zwolnieniem wszystkich przychodów z odpłatnego zbycia gospodarstw rolnych, a jedynie takich, które zbywca wykorzystywał w swojej działalności rolniczej, następnie sprzedał w tym samym celu – do wykorzystywania w działalności rolniczej nabywcy. Świadczy o tym bezspornie przesłanka negatywna zwolnienia zawarta w treści tego przepisu po średniku (utrata charakteru rolnego gruntów).
Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych używa określenia „w związku” i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie. Niewątpliwie więc chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Zatem utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być tak rozumiany, że z chwilą dokonania czynności powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu. Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu wskazanym w ewidencji gruntów i budynków. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej na cele inne niż rolne.
Oceniając spełnienie przesłanki dotyczącej zachowania charakteru rolnego gruntu należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Zamiar ten wynikać może z charakteru działalności prowadzonej przez nabywcę, jak również innych okoliczności związanych z daną transakcją. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może również nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy powinny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.
Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp. Samo zaś oświadczenie nabywcy o włączeniu nabywanej działki do gospodarstwa rolnego złożone w akcie notarialnym w świetle okoliczności faktycznych może okazać się niemiarodajne i niewystarczające dla zastosowania zwolnienia (zob. wyrok NSA z 22 maja 2015 r., sygn. akt II FSK 378/14).
Warunki nabycia nieruchomości rolnej, ograniczenia i wyłączenia oraz obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej regulują przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.).
Zgodnie z art. 2a ust. 1 i 2 ww. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:
Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.
Jak stanowi art. 2a ust. 3 pkt 12 ww. ustawy:
Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej: położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.
Według art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Natomiast w myśl art. 2b ust. 4 pkt 4 ww. ustawy:
Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości: położonej w dniu nabycia na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze;
Zatem zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, wg art. 2a ust. 1 ww. ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednak ustawodawca przewidział wyjątki, z których wynika, że ww. przepisów nie stosuje się do nieruchomości położonej w dniu nabycia na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.
Wskazał Pan, że (…) maja 2025 r. otrzymał Pan od rodziców, w formie darowizny, nieruchomość rolną o powierzchni (…) ha, stanowiącą grunty orne, która była nieprzerwanie użytkowana rolniczo. Od chwili nabycia do momentu jej zbycia prowadził Pan na tej nieruchomości działalność rolniczą. Działka nr X, będąca przedmiotem wniosku, w dacie sprzedaży stanowiła gospodarstwo rolne. Nabywcą nieruchomości był rolnik, który nadal będzie uprawiał tę nieruchomość jako ziemię rolną. W akcie notarialnym widnieje zapis, że kupujący dokonuje nabycia przedmiotowej nieruchomości w celu prowadzenia i powiększenia gospodarstwa rolnego.
Biorąc pod uwagę powyższe oraz powołane przepisy należy wskazać, że w Pana sytuacji przesłanki wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalające skorzystać z przedmiotowego zwolnienia zostały spełnione.
Podsumowując, dokonane (…) września 2025 r. odpłatne zbycie przez Pana, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, ziemi rolnej (działki nr X), stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie przez Pana w drodze darowizny od Pana rodziców. Jednakże, uzyskany z tej sprzedaży przychód korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo